营区物业服务方案（技术标）

1营区物业服务方案第一章项目服务定位 第一节整体管理构想 一、服务定位 二、服务目标 第二节管理模式 一、组织创新 二、技术创新 三、服务创新 四、客服创新 六、物业方面 第三节服务定位、目标 二、服务的4F化 四、服务的人性化、个性化 第四节核心优势 一、经验优势 2三、服务理念优势 四、大型活动服务优势 第二章项目服务特点难点分析 第一节管理方式总体描述 一、经理目标责任制 25 五、员工培训制度化 第二节物业管理特点及难点 一、项目服务概况 三、管理重点 第三节拟采取的管理方式及管理服务措施 一、物业管理中心管理业务流程 二、拟采取的管理服务措施 第四节各项管理指标的承诺 一、特别承诺 三、消防工作管理 第三章接管进驻方案 第一节统筹协调与采购单位有关各方关系 40第二节项目技术管理与协调 3一、前期介入工作小组及工作计划 二、前期准备工作 第三节接管验收 第四节保密方案 二、保密范围 三、保密要求 五、责任与奖惩 第四章重点区域服务 第一节管理区域内房屋日常管理及维护养护方案 47一、设施日常养护维修服务 二、设施设备运行及维护要求 第二节消防及监控设施管理与维护方案 一、消防及监控设施的服务内容及要求 二、监控中心管理 三、消防设备管理 第三节供电设备管理维护方案 一、服务内容 二、服务质量标准 三、服务质量实现 四、管理维护方案 第四节维修保养相关内容 一、维修保养细则 4二、维修保养条件 第五节换热站设备维护方案 一、检修和维护 67二、水泵的启动 78三、水泵运行中的注意事项 四、停泵时的注意事项 六、水泵故障分析及处理 六、阀门、仪表的维护(故障及排除方法) 第六节水泵维护保养规程 二、适用范围 四、操作程序 第七节绿地养护服务 一、草坪的修剪 98二、草坪的施肥 三、草坪的灌溉 第八节游泳馆服务方案 四、相关规定 5第五章物资设备 第一节清洁设备 第二节清洁工具 第三节清洁用品 第六章人员管理方案 第一节人员配备 二、人员工作完成情况 四、人员招聘 五、人员选用及流程 六、招聘渠道 八、人员发展优势 第二节人员培训方案 一、培训原则 二、培训目的 四、培训组织 第三节重点岗位人员保障 第四节人员稳定性保障措施 6一、招收、招聘来源情况 二、队伍稳定性保障措施 第五节内部培养与提升 一、培训计划的编制 二、培训计划的实施 第六节KPI绩效考核制度 二、适用范围 三、基本原则 六、考核流程 七、年薪考核管理 第七节奖惩条例 第七章节能降耗方案 第一节建立节能降耗管理体系 一、建立健全能源管理机构 第二节节能降耗的四大措施 一、行为节能 二、设计节能 7三、技术节能 四、改造节能 第八章项目管理制度 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 第二节劳动人事关系 第三节会议管理制度 一、公司会议 二、各部门内部会议 第四节印鉴管理制度 第五节档案管理制度 第六节计算机网络管理制度 第七节办公用品管理制度 第八节公司档案资料制度 第九节控烟工作制度 第十节财务管理制度 一、职责分工与授权批准 三、银行账户管理 五、票据及有关印章的管理 六、监督检查 第十一节资产管理制度 第十二节借款及费用报销管理制度 8 三、支款流程 四、差旅费相关规定 五、固定资产购置费用报销办法 九、广告费(不含公益性广告)报销办法 十、其他费用报销办法 十一、注意事项 第十三节人事管理制度 二、定岗定编原则 四、其他 六、加班 七、其他原因 第十四节文书档案管理制度 第九章智能化管理方案 第一节弱电系统维护方案 二、服务内容 第二节维护要点 9一、防潮、防尘、防腐 第三节弱电系统维保服务工作重点 第四节智能化系统运行及管理方案 第十章售后服务承诺 第十一章应急事件处理预案 第一节气体泄漏应急处理程序 一、文字说明 二、注意事项 第二节突发火警应急处理程序 一、文字说明 二、注意事项 第三节消防设备人为损坏处理程序 一、消防碎玻璃 二、喷淋头被打破 第四节遇雷暴处理程序 一、广播、电台发出警报 第五节漏水(水浸)应急处理程序 第六节停电及电力故障应急处理程序 一、计划停电 第七节遇地震应急处理程序 一、文字说明 二、注意事项 第八节发生噪声污染处理程序 一、文字说明 二、注意事项 第九节发生盗窃处理程序 二、注意事项 第十节发生可疑物件或爆炸物应急处理程序 第十一节拾获财物处理程序 第十二节水力系统故障处理程 一、个别区域 二、整体供水中断 本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如二、如招标文件评分标准要求“管理方式”,可参照第三、如招标文件评分标准要求“前期准备工作”,可参四、如招标文件评分标准要求“绿地养护”,可参照第六、如招标文件评分标准要求“节能措施”,可参照第七、如招标文件评分标准要求“项目管理制度”,可参八、如招标文件评分标准要求“物资设备”,可参照第九、如招标文件评分标准要求“智能化管理方案”,可十、如招标文件评分标准要求“水利系统故障”,可参第一章项目服务定位第一节整体管理构想用“蓝牙”耳麦进行沟通，配置无噪音物业工具(例如给物业人员配置橡胶布鞋、簸箕下铺设海绵垫等),以最大程度2.第一次清扫应在早上7:50以前完成，第二次在14:提倡“微笑服务、关爱业主”,把微笑与关爱贯穿服务第二节管理模式强领导监控能力，使相关的人员能够有效地获得整体的信(二)一人多能工程维修人员在维修工作结束后或维修工程中发现营区内的物业死角或物业问题及时上报物业部，做到物业及(三)节能减排(一)寻找神秘顾客作为第三方检查组，对我司的物业(二)设置笑脸意见箱和电子意见箱，多遇到的收集部(三)工作计划及合理化建议，根据公司的多年的管理(一)响应中央党的号召，成立基层党组织，在基层的(二)积极响应多城同创的号召，提倡人人都是“禁烟(一)制作的安全标识。提高客户单位工作人员及客户(二)实行“搬家式”物业法，两人物业，不放过任何(三)按照客户单位的使用功能，招聘不同类型的物业(四)垃圾分类，对可回收、不可回收及第三类垃圾进(五)对废水进行回收，并进行二次利用。(一)在遵章守纪上，严守国家法律法规各项规章制度(二)在人力资源的配置上，组建专业化保洁队伍，挑(三)在保洁机械设备的采购上，我司将选购最适用、(四)在清洁剂的选用上，所有选用清洁物料的质量均(五)安全指标1.全年不发生责任死亡事故；1000元以上事故不超过12.建立安全生产管理规定和三级安全教育制度五级质(六)质量指标合格率100%,优良率不低于96%(标准高于国家、省市标准),(七)服务指标1.保洁投诉率控制在1起/15万人次以内。2.顾客服务满意度达到96%以上。4.所有保洁员工除按规定的时间定期定点进行整理清工作不得影响部队正常运营，停业后方能进行全面保洁工理小组组长(XX项目指定)的工作安排和要求，参加部队针(八)开源节流(九)管理指标1.员工先培训后上岗，培训率100%,持证上岗率100%,专业技能再培训不少于2次/年。3.员工建档率100%,员工流动率控制在10%以内。(十)环境指标(十一)超值服务指标3.增加八大员服务。保洁员工除履行好保洁员的职责(一)节水方面(二)节电方面(三)节能方面4.把空调排水管加长引到一个桶内，2小时就可以接一(一)要爱护设备及办公用品，减少不必要的破坏，提(三)减少使用一次性杯子的机会，个人准备水杯及给(四)新员工培训邀请工程部给员工讲授有关节能减排第三节服务定位、目标公司严格按照服务质量管理体系标准为业主提供专业(一)全天候服务(FullWeather)——实行全天24小(二)全过程服务(FullProcess)——从项目的立项(三)全系统服务(FullSystem)——包括业主单位共(四)全方位服务(FullService)——设专业专职的行标准化、专业化的管理服务方式.每一项服务作业、每一客户服务针对性和人性化。任何需要只需询问任一保安人第四节核心优势公司在不断引进高层次人才的情况下坚持人力资源本在的项目经理，我公司会根据甲方要求加强进行突击性服务。我公司将根据不同情况作服务预案策划，以保证满足本第二章项目服务特点难点分析第一节管理方式总体描述管理部门和来访客人对XX公司提供的物业清洁服务进行考期性和一贯性。通过在实际工作中的总结，我们制定了140第二节物业管理特点及难点生活区(小卖部)主要提供对业户果蔬及生活杂货提供配套服务。生活区(理发店)主要提供对业户理发提供配套服务。(一)物业管理服务委托内容服务区域、范围主要服务内容备注大院清洁、绿化、维修生活区安防、清洁、绿化、工程文化大厦安防、清洁、绿化体育馆安防、清洁、绿化游泳馆安防(救生员、前台)、清洁、绿化、维修生活区(小卖部)对业户果蔬及生活杂货提供配套服务生活区(理发店)对业户理发提供配套服务其他社区配套服务其他可完善社区服务的供给营院设施设备维保管理原设施设备运行维保服务项目合同期内，实行管理主体转化，由中标物业服(二)、管理难点(1)物业人员素质较低，这是因为物业人员待遇低，新业务接受较慢，特别是在物业需要物业工作专业化的今(2)物业作业程序混乱，作为专业物业人员，物业作(3)物业技术专业化水平低，如高空作业、打蜡等技(4)物业人员管理组织非专业化，在安排人员进行管物业管理所面对的是许多物业作业的难度大，又脏又(1)楼内墙板材种类不同，物业方法亦不同，并且需(2)客流量大的时候，卫生间物业难度大。(3)在维护物业的使用寿命时，技术含量比较高，需(4)不文明造成特殊污染，处理起来难度加大。如饮所的地面物业难度加大，如PVC地面物业、瓷砖地面物业、(5)人员整体形象、操作动作要求大方、得体，符合并需要我单位拟派的维修工人进行对已投入使用的设备性(一)合理控制经营成本，消除物业管理收益低所带来3.在制定规章制度方面，可以向优秀的物业组织学习，如深圳万科公司，并结合本组织实际情况，制定合理的规章制度，并严格执行，减少浪费和不必要的支出。(二)教育和培训员工素质，消除物业人员专业水平低的难点1.要有计划、有组织地开展专业教育和员工业务素质的培训，通过短期教育和培训，迅速提高员工素质，以适应各2.针对流动性大的特点，要适当提高待遇，人性化管理。3.针对所录用的下岗职工和外来员工，管理人员要在工作之余多关心员工，少批评、多鼓励，争取人情留人，这就要求管理人员的素质也要提高。4.购置可拆装的活动支架供高空作业维护、物业之用。5.大量的高空作业的物业维护利用非假期集中进行。6.针对不同的墙面制定不同的作业流程，工作人员按照规程进行操作。7.针对客流量高峰期的特点，可以有针对性地操作，对一些特殊污渍处理，整体物业在客流高峰期之前应做好。8.对高峰期的卫生间，可以开启排风扇，及时物业，喷洒空气清新剂进行除味。9.可以成立专业队伍，进行专业培训，平时进行日常物业工作，必要时可开展其他专业作业。10.对一些特殊污渍的处理，要制定特殊污渍处理程序，11.对一些重点部位，物业人员可以提前到现场，用特13.物业人员统一服装，监督管理人员要及时督促物业(一)物业管理服务质量要求高，服务项目要求多，对(二)针对本项目物业及管理的特点制定物业管理的措2.模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模3.重点(1)完善服务、诚信待人(2)环境管理责任到人4.措施(1)据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完(2)制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操(3)时刻有多方面的准备，永不间歇地实现物业管理(4)将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—第三节拟采取的管理方式及管理服务措施且每项业务工作均严格依照公司制定的规章制度体系进行(一)导入适用和完善的质量管理体系(二)实施“质量、成本双否决”的运作机制是用户来说都肯定不是好事情。从物业管理行业的特点来(三)建立“加油站式”的员工培训制度品的提供，不能简单地只制造一种“准则”,而是应该依据(四)致力于公共设施设备的循环改进设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修);以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)。凭借自身的管理经验，对其进行持续的循环改进和功能扩(五)管理体系的全面整合和提升用旧有的管理模式和服务方式是无法满足用户不断增长的我公司非常注重“创新再造”,我们称变化为常态，定断地进行流程再造，对日常一些已经相对固定化的思维方第四节各项管理指标的承诺(一)春节、中秋节等重大节日摆年桔、挂灯笼、贴春“全员皆兵，预防为主”,是我们开展消防管理工作的己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情恹下的对应岗检查手段方面，将依照本公司IS09002程序文件的规定，包第三章接管进驻方案第一节统筹协调与采购单位有关各方关系第二节项目技术管理与协调(一)成立前期介入工作小组入工作小组(以下简称项目小组),跟随项目进度开展前期(一)行政部前期准备工作(1)办公用品：各类文具等。(2)办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空(3)后勤服务设施：宿舍用品、用具等。(4)网络设备：电脑等。(5)清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草(6)安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。(7)加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、(二)人力资源部前期准备工作3.负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人(三)财务部前期准备工作4.负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的(四)品质部前期准备工作2.负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导5.协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程(1)负责拟定入伙工作计划时间表，包括：工作内容、(2)负责内部管理运作相关工作：8)水、电、气、有线电视开户申请资料；9)防盗门、窗花、阳台推拉门图样(包括材料、规格、尺寸、安装要求等);10)房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保11)房间设计平面图(含水电走向);12)其他与业主相关资料；13)现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识；14)所有“入伙资料”的填写样本。第三节接管验收工作，还将对其他专业分包及其他承包人的维保项目的时第四节保密方案(一)营区业主方重要决策中的秘密事项。(二)营区业主方相关的资料、重要活动或者保密的事(三)营区业主方的相关信息和其他相关的资料。(一)不得向任何人、单位及个别组织谈论透露保密的(二)不得向任何人、单位及个别组织谈论透露相关资(三)对于已经发现的泄密行为，客服部门员工有义务(一)全员学习掌握营区保密制度，树立全面的保密观培训及审查)(二)把公司员工根据服务区域和性质进行分类，制订(三)对本项目实行分级保密管理，重点区域单设物业(四)每周定期对本项目员工进行保密教育且不少于1(五)与营区业主方签订保密协议。(一)违反法律规定的，追究其法律责任。(二)对于及时发现失密、泄密现象的员工，公司将给(三)对于及时发现失密、泄密现象，挽回了重大损失第四章重点区域服务第一节管理区域内房屋日常管理及维护养护方案(一)服务内容面及吊顶、门窗、楼梯、通风道(柜)、闭门器等的日常巡查和养护维修；外墙及幕墙、屋顶、室外建筑物(包括停车棚)、室外构筑设施的养护和维修；人防设施的定期检查和(二)服务质量要求 (小卖部)、生活区(理发店)房屋及设施的完好和正常使整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损，否则缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在2个工作日内及时安排专业维保(包括有需求的机械上油、滤芯更换等);每月对卖部)、生活区(理发店)设施设备做到安全运行和节能操(二)日常维修接到报修信息后，应在15分钟内赶到现(三)配合专业单位进行保养及维修工作；(四)所有空调回风口滤网、室外冷凝器每年进行二次(五)室外公共设施每半年修缮一次(零星及应急修理除外),包括检修、除锈、刷漆、加固、更换等。特殊情况(六)服务过程中对采购单位的维修、绿化设备和工具序号维修类别计划方案实施效果1部位局部受损；内装修阶段要每立即处理、维修由工程服务部按照有关修缮规程家“会诊”,提出好。2外墙面面积漏；外照有关修缮规程“会诊”,提出方。实施。)。3损：防水层破损造成屋面渗漏；屋现问题，及时维照有关修缮规程4公共道板维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；面、扶手、现问题，及时维由工程服务部按相应技术作业规程实施维修。2.公用设施、设备及场地(所)的巡检、养护、维修、运行和管理计划和实施方案序号维修类别计划方案实施效果1部位检查；及时了解房屋的结修缮规程实施维修；2供配电设施设停止作业每天例行检查运行3屋面防止锈蚀：每季年疏通-次屋面雨水口；每年对屋面防水层检修一次：每年4备或相关承包部做好相关记录5施线路的检修维护灯具的维修及更每半年检修一次线路和灯具，及时更换老化线路和工程服务部负责实施6施施疏散标志的维修及维护；消火栓附件、排烟阀、防火阀等维护及检每年对消防系统主要设备对室内外消火栓、消防/喷淋结合器及室内消火栓箱油漆一遍，并将消防晾晒一次，以防发霉；每年对消防疏散门进行一次维护，每半年进行一次消防由消防、机电、维修专业人员对应负责实施安全、设备7管每年对上下主管进行一次检修并油漆，紧固管道固定码：每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。每年对地下管网进行工程服务部负责实施美观完好、上下水通序号维修类别计划方案实施效果1车道、人行道右侧每周检查一遍，随工程服务部负责实施2照明路灯、草坪灯、灯、车库照明灯、应急灯。每周检查一遍，随坏随修。应急灯每季测试一遍。工程服务部负责实心使用正常；灯罩完好，无积尘；灯杆及灯座无破损。3池雨水口、雨水井、污水斗、化粪池、阀门井工程服务部责实施发挥功用；无4车车停场室内停车场工程服务部负责实施5管网消火栓/喷淋管网及管道附件工程服务部负责实施管道畅通；无泄漏；消防设施正常有效。6标识标识牌警示牌商务管家部负责实标示设施完好、标示无损施7车棚走廊自行车棚秩序维护部负责实施通畅；无乱搭建；墙地面无第二节消防及监控设施管理与维护方案(一)服务内容保证各大楼(区)安全和正常的工作生活环境秩序，负(二)服务质量标准治安电话畅通，及时接听(铃响三声内应接听)。监控室不挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处(一)值班人员应经常学习有关设备的操作及保养知(二)消控、监控设施应保持24小时开通，并保持完整(三)值班人员要熟悉监控防盗、消防集控报警系统及(四)监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号(五)值班人员必须爱护本系统设施，按照‘机房卫生(六)值班人员必须按照操作程序开启和关闭设备，不(七)遇有故障，值班人员应及时向上级报告，不得私(八)监控、消控中心是技术防范设备控制中心，属机密要害部位，非工作人员不准入内(公司领导查岗时除外)。(九)工作台上严禁摆放与工作无关的物品(如：茶杯、热水瓶或装有其他液体的容器等)。监控室内不许带入易燃(十)严禁在报警监控室内吸烟，防止烟尘侵蚀电子设(十一)严禁把监控电脑、UPS电源、录像机、电话移(十二)监控室内按设备要求做好防尘防潮防高温工(一)灭火器必须每两个月由秩序维护队长负责对本区域内的灭火检查灭火器是否按规定位置摆放，若没有在规定位置性物体，同时周围环境对灭火器的正常使用不得有任何影(二)消防栓必须每一个月由秩序维护队长负责对区域内的消防栓(三)火灾自动报警系统(四)应急广播和消防对讲电话每月1次清洁设备。检查外观是否良好，检查线路及设(五)防排烟风机每半年1次断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是音。各远控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。连续三次(六)气体灭火系统表的完好情况。每半年1次检查气瓶压力。气瓶外壳除锈，(七)疏散指示牌每日1次检查外观有无破损及不良.一旦发现及时维修。(八)消防泵、喷淋泵每月1次手动试运行，查看盘根滴水是否符合规范。水压是否正常，是否有异声异味。控制柜指示灯.柜内元器件(九)喷淋管网每月一次检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正(十)各类阀门(十一)监控设施(十二)其他第三节供电设备管理维护方案(二)变/配电柜、低压配电柜运行正常，符合工作要(三)功率因素自动补偿电容器/组运行正(四)变/配电系统联络切换正常。(五)各类照明灯具、供用电设备设施(包括配电箱柜、桥架、井道、分电箱、开关、插座等)运行正常。建立配电(六)应急供电系统运行正常。(七)强化管理职能，提高节能管理水平。(一)建立严格的高配供电室岗位责任制，高低配交接(三)变/配电柜直流操作系统、低压配电柜运行正常，常.(四)功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动(五)变/配电系统联络自切正常。(六)应急供电系统正常。(七)通过有效的管理措施及技术措施，积极活动节能(八)维修人员日常工作除特定工作外，实行定期巡查(九)巡查内容包括配电设施、照明及供用电设施、空(十)巡查时间为每个月对所有设备设施和区域、房间(十一)标识、巡检记录及发现问题报告及时与否纳入(十二)建立保洁、保安与工程维修人员的联动机制，巡回保洁和安全巡查中发现工程类的故障或隐患应及时通(一)建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操(二)值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗(三)保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电(四)每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔(五)每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停次配电房主要电气设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内(六)潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内(七)每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，第四节维修保养相关内容(一)按照有关安全技术规范以及电梯产品安装使用维(二)制定应急措施和救援预案，每半年至少针对本单位维保的不同类别(类型)电梯进行一次应急演练；(三)设立24小时维保值班电话，保证接到故障通知后(五)建立每部电梯的维保记录，并且归入电梯技术档(六)协助使用单位制定电梯的安全管理制度和应急救(七)对承担维保的作业人员进行安全教育与培训，按的《特种设备作业人员证》,培训和考核记录存档备查；(八)每年度至少进行1次自行检查，自行检查在特种(九)安排维保人员配合特种设备检验检测机构进行电(十)在维保过程中，发现事故隐患及时告知电梯使用(一)电梯的维保分为半月、季度、半年、年度维保，保项目(内容)予以解决的，应当相应增加并且及时调整维(二)维保单位进行电梯维保，应当进行记录。记录至改造、重大维修单位的名称，电梯品种(型号),产品编号，数(内容见第十八条);3.维保单位、维保日期、维保人员(签字);4.电梯维保的项目(内容),进行的维保工作，达到的第五节换热站设备维护方案(一)电动机的检修：异步电动机按其定子绕组的相数(1)用兆欧表检查电动机绕组间和绕组对地的绝缘电指针是否指在“0”位置；然后将测方式端断开，再摇动手(2)检查电动机轴承是否有油。如轴承缺油，应及用(3)一台电动机的连续启动次数一般不宜超过3—5次，(4)合闸后如果电动机不转或转速很慢，声音不正常(二)电动机维护的主要内容：注意电动机的运行电流(负载电流)不得超过铭牌上规变化不得超过额定电压的±7%,三相电压的差别不得大于行，电动机两相绕线(缺相)运行，定子绕线短路时，都会(三)电动机的保养和维护电动机保养检修内容保养检修等内容级级保养电动机一级保养要完成本节第一部分中，运行监视和维护中所2.更换润滑油转子轴承是滚动轴承或滑动轴承的电动机，可根据容量和转速，选用润滑油脂润滑，运行期间如采用滚动轴承的电机，轴轴承工作温度超过允许温升，则应及时拆开检查，必要时添加或清洗更换，采用滑动轴承的电机，运行中要经小修1.检查与清扫电动机和启动设备；干燥可采用远红外线灯泡干燥法，干燥时，将电动机放在一个特殊烘箱中，用远红外线灯泡向定子中偏下处照射，干燥时间约12h,温度不宜超过100℃(注意不要局部过热);3.检查轴承磨损情况并清洗修理或更换轴承；4.添加润滑脂；5.检查开关机构是否灵活，触头接触是否良好，三相开关是否同时开闭，有无烧伤或腐蚀，引线接头是否可靠，更换所有损坏的零件；6.检查接线盒的接线螺钉有无松动或烧伤，接地线有无断裂或开断，有条件最好测量接地电阻，所有小修都应详细记入设大修1.完成小修的全部内容；2.定子的修理包括吹风清扫；3.更换定子线圈或转子断条；4.轴承的修理或更换；5.大修时，对电动机的附属设备也应做一次全面大修后经验收合格方能投入生产，大修工作应在有经验的专业(四)电动机完好标准用万用表或电桥检查元器件有电磁线圈(包括继电器，接触器及电机)的通断情况，测量它们的直流电阻值并做好(1)核对接线(2)检查端子接线是否牢固(3)万用表导通法检查①主电路不带负荷(电动机)时相间绝缘情况；接触器况及可靠性；与设备的运动部件联动的元件(如行程开关、速度继电器等)动作的正确性和可靠性；保护电器(如热继电器触点)动作的准确性等情况。(1)对照接线圈仔细核对接线；(2)认真检查各端子接线是否牢固，排除虚接故障；(3)用万用表检查。断开QS,摘下接触器灭弧罩，将段(不要放开KM1触头架),切除了KM3线圈，测量的电阻值(1)电缆线路的运行维护⑦检查电缆路径地面有无酸碱腐蚀性排泄物及堆放的(2)电缆线路的常见故障及检修方法表来区别电缆故障的原因。分别在电缆两端测量绝缘电阻2)用电桥测定故障具体部位：通常采用单臂电桥来测3)用智能电缆故障测试仪测量电缆线路的所有类型故(五)水泵保养及维修(1)检查水泵各处螺栓是否连接完好，有无松动或脱(2)用手转动联轴器或皮带轮，检查叶轮旋转是否灵(3)检查电动机的转动方向是否与水泵的转向一致；(4)检查轴承润滑情况，润滑油供应充足和干净，油(5)检查填料的松紧情况及填料涵、水封、冷却水阀(6)清除水泵进水池的杂物和堵塞物，检查进水池水(7)检查水泵进水管上阀门是否开启，出水管阀门是(8)检查管道及压力表、真空表、闸阀等管路附件安(一)注意水泵机组有无不正常的响声和振动。(二)检查各种仪表工作是否正常、稳定。温度为70℃;滚动轴承最大容许温度75℃。无温度计时，以(四)注意填料密封性是否良好。过松时.不但漏水过(五)注意皮带松紧是否适当。过松过紧均会降低传动(六)观察压力表和真空表读数。若压力剧烈变化或下(一)离心泵应在出口阀完全关闭之后停车。若先关闭(二)没有底阀的机组停止运行时，要注意打开真空破(四)在正常运行中因为停电等原因停车时，首先应断(五)在寒冷地区，如水泵停机长时间不运行，应及时不运行期间(比如非采暖季节等)及时检查保养或更新。对(一)离心泵常见故障及处理方法故障原因维修启动后水泵不转，电动机也不转1.三相电动机只接触二相或电压不足1.脱开皮带或联轴器，检查电器开关的接触、检查电压。修好电器后再单独开动电机.电动机运转正常后，停机接上皮带或联轴器，启动电机带动水泵2,叶轮与泵体之间被杂物卡住或堵塞2.拆开泵体，清除杂物3.泵机长期不用.泵轴承、减漏环锈蚀.使轴不能转动3.拆开泵体，用煤油纱布等清洗，去锈后上润滑油。装上后，先用人力扳动，检查转动阻力是否均匀、轻松；否则，应再检查原因，直至正常才可接上动力机开机4.进水管吸进异物卡住叶轮4.清除异物，检查进水管道口的滤网是否脱落，工作是否正常5.叶片断裂、卡住叶轮5.拆开泵体，清除碎片，更换叶轮6.轴承处缺润滑，磨损发热咬死6.检查轴承处缺润滑原因，添足润滑油，如泵体机油箱中有杂质，则及时清洗油池，更换机油7.叶轮反转或转速不够7.调整转向，配合适当的电动机8.叶轮、吸水管、底阀被堵塞8.检查泵体，清除杂物故障原因维修水泵启直不出水1.叶轮和轴的连接件脱出.造成轴转叶轮不转8.拆开泵体.用新键连接轴与叶轮.并用止头螺钉定位以防移动2.水温过高.产生汽化现象9.降低吸水的水温3.吸水部分淹没深度不够，水面产生潢涡，空气被带入泵内10.加大吸水口淹没深度或采取防治措施4.底阀关闭不严11.检查并修理底阀.使其关闭严实5.水泵选择不当，总扬程超过水泵额定扬程12.降低扬程；在无法降低总扬程情况下.可采取多泵接力压力；或重新选择高扬程的水泵水泵运行中出水中断或流量由正常变小1.管路或进水口被水中杂物堵塞1.检查管道，排除杂物2.进水胶管被吸扁.或铁管破裂，使吸水管道无法正常通水2.修补或更换管道3.叶轮打坏或松脱3.拆开泵体，修复或更换叶轮4.进水水位剧降，使空气随水吸进，进水管吸不到水.产生噪声4.放长吸水管.深入水中不小于0.5m,如高度超过允许真空高度，则只能降低水泵位置或待水源水位上升后再启动水泵水泵运行中流1.水泵的转速低于额定转速1.检查电路.提高电动机转速，使水泵达到额定转速量不足2.叶轮缺损或堵塞2.更换或清洗叶轮3.进、出水管部分堵塞.出水不畅3.清除杂物，使管道畅通4.底阀淹没水中深度不够或进口处被杂物堵塞4.将底阀深入水中并清除杂物5.口环磨损严重，与叶轮间隙过大5.更换口环6.出水口闸阀开得不够大6.适当开启闸阀7.轴承磨损，消耗功能7.更换轴承8.水泵转速高于额定值8.检查电路及电动机，降低转速故障原因维修水泵轴承过热1.轴承损坏或松动1.更换修理轴承2.轴承间隙太小或泵轴弯曲，与同定部分发生碰擦2.修理调整泵轴3.轴承润滑油不够或油量过多、油质不佳3.清洗轴承加入质量合格的润滑油至规定油是4.滑动轴承的甩油环不起作用4.放正油环位置或更换油环5.叶轮转动不平衡或平衡孔堵塞，偏心转动5.清除平衡孔上的杂物，检修叶轮和转动部分6.压力润滑油循环不良6.检查油循环系统是否严密.油压是否正常水泵振动并有泵内叶轮、传动皮带轮等转动件由于制造不良或磨损，整体不平衡，转动时产转动件不平衡产生振动的，应杂音生振动上2.基础不坚固、不平稳或地脚螺栓松动2.加固和平稳基础.拧紧地脚螺栓3.水泵与电动机联轴器松动，不同心产生振动3.调准两轴中心线同心4.轴承严重磨损.与轴强烈摩擦产生噪声4.修复或更换泵轴5.泵轴弯曲，叶轮擦到泵壳发生噪声5.校正或更换泵轴6.杂物进入叶轮产生振动和噪声6.停泵清除杂物7.水泵连接管路支撑不牢，引起振动7.加固管道及支架8.皮带接头不良，拍打皮带轮.产生响声和振动8.重新接头使水泵汽蚀产生噪声9.检查吸水管及附件，堵住漏洞；适当降低泵吸水高度.使之小于允许真空高度；降低进水扬程的消耗六、阀门、仪表的维护(故障及排除方法)(一)阀门的故障及排除。1.给水逆止阀常见故障及排除故障原因排除方法倒汽倒水1.阀芯与阀座接触面有伤痕或磨损2.阀芯与阀座接触面有污垢1.检修或研磨接触面；阀芯不能开启2.阀芯转轴被锈住1.消除水垢.防止粘住2.打磨铁锈使之活动故障原因排除方法减压阀失灵或灵敏度差1.脚座接触面有污物；2.阀座接触面磨损；3.弹簧失效或折损；4.通道堵塞5.薄膜片疲劳或损坏；6.活塞、汽缸磨损或腐蚀；7.活塞环与槽卡住；8.闽体内充满冷凝水1.清除污物2.研磨接触面；3.更换弹簧4.清除污物5.更换薄膜片；6.检修汽缸；7.更换活塞环，清洗环槽；8.松开螺丝堵，放出冷凝水阀体与阀盖接漏1.连接螺钉紧固不均匀；2.接触面有污物或磨损；3.垫片损坏1.均匀紧固连接螺钉；2.清除污物；3.修整接触面更换垫片调节1.冷凝水充满阀体；2.活塞、汽缸被磨损.蚀坏；3.调节弹簧失灵1.打开阁下的丝堵放水；2.修理或更换；3.更换弹簧或减压阀3.盘根处常见故障及排除盘根处渗漏1.盘根压盖未压紧；2.盘根不实或过硬失效1.紧固压盖；2.增添、更换盘根阀体与阀盖的接触面渗漏1.阀盖未压紧；2.接触面有污物或垫圈损坏1.旋紧阀盏；2.清除接触面污物，更换垫圈阀杆转动不灵活2.阀杆或阀盖上的螺钉损坏3.阀杆弯曲，生锈；4.阀杆丝扣缺油或被污垢卡住1.减少或放松盘根2.检修阀杆或阀盖的螺钉；4.加润滑油或清除污物故障故障原因盘根处渗漏1.盘根压盖歪斜或未压紧；2.盘根过硬失效1.压紧盘根压盖；2.更换盘根阀芯与阀座接触面渗漏1.接触面夹有污垢；2.接触面磨损1.清除污垢；2.研磨接触面手轮转动不灵活1.盘根压得过多、过紧；2.阀杆表面生锈，闽杆上端的方头磨损1.当减少放松盘根；2.除阀杆铁锈，重新焊补方头阀体与阀盖法兰闯渗漏1.法兰螺钉松紧不一；2.法兰间垫片损坏；3.法兰间夹有污垢1.匀紧固法兰螺钉；2.换法兰垫片；3.清除污垢闸门不能开启1.闸门片磨蚀损坏；2.杆螺母丝扣损坏1.修更换闸门片；2.更换阀杆螺母(二)仪表的常见故障及产生原因及保养(1)压力表指示不准①温度的影响，没有装设表弯管，高温流体(蒸汽或高温水)直接进入弹簧管，除受压力外，还因温度产生伸长，一种是压力表舟部机构的振动的结果会使压力表齿轮磨损③超负荷的影响，压力表经常指示范围在刻度盘213以(2)指针不指在零位①弹簧弯管失去弹性(伸直);(3)压力表指针抖动③压力表三通旋塞或表弯管的通道局部被垫衬所堵塞(4)压力表指针不动(5)压力表表盘模糊不清或出现水珠1)更换的压力表必须是经过计量部门校验合格的、有2)换表之前，将三通旋塞旋至冲洗压力表的位置，将3)将三通旋塞旋致使表弯管关闭位置，用扳手卸下旧4)将三通旋塞旋至正常工作时的位置。1)检查三通旋塞及表弯管接头，消除泄漏。2)检查压力表能否回零。3)检查并冲洗表弯管，确保畅通。1)将压力表拆卸下来，送计量部门校验并铅封。2)拆卸检查表弯管，螺纹口应完好。3)拆卸检查三通旋塞，研磨密封面，保证严密不泄漏，接两根相同的导线(补偿导线)与测量仪表相连，组成一闭回路。由于两接点温度不同，使回路中产生电动势(这种现象称热电效应)。这种不同导组合成的热电偶，两接点的温(1)热电偶的安装地点应便于工作，避免碰撞和振动(2)热电偶应置于被测介质的中间，尽可能与被测介(3)选择热电偶补偿导线时要考虑到消除热电偶冷端(4)热电偶使用一段时间后，热电机材料将发生变化，当流体装置时，由于节流而在其前后产生压差(此压差与流量的平方成正比),流量大的流量小的压差小。用压差计测(1)给水管路经常维护的工作包括：②防腐(2)蒸汽凝结水排水管路的维护(3)蒸汽管焊接修理节和滑动支架部分的绝热层均需按膨胀方向留出足够的膨(1)换热器(2)除污器②检查除污器内水垢，沉淀物及杂物状况进行清理水③检查设备内过滤网及附件是否良好，进行更换或更第六节水泵维护保养规程一、目的(一)大厦内维修技工负责水泵的维护保养(二)大厦内值班保安领班，晚间或特殊情况协助维修(三)公司工程部负责制订，组织实施水泵及相关设备(一)各水泵房内制订“设备运转情况登记表”(二)日常巡查维修技工每日每班上午或下午对各设施各水泵房巡查(三)巡查内容及方法3.检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地(四)各水泵设备每月进行一次一级保养(五)各水泵设备除包括一级保养的内容外，还应每年动情况，用温感器测量温度不超过75℃,更换轴承润滑油。(1)打开电机壳；(2)轴承以及转动部位添加润滑油；(3)检查电机电线，绕组用500v—1000v兆欧表测量绝缘电阻值应不低于0.5兆欧，对有问题的电机则送去专业单(4)检查电动机电容是否变形、膨胀或开裂，如果是(5)检查电机接线头并进行紧固，用绝缘胶布进行安(6)检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的10%,则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下，则对锈蚀处处(7)消防水泵每年度进行一次一级保养并做试运行，(1)进行自动/或手动模式的切换，操作方法：将自动(2)清理控制柜具体要求参见配电箱、配电柜的保养(3)打开集水井盖板，检查泵叶是否有泥沙堵塞，泵(4)检查控制浮头是否正常，检查方法：观察其是否第七节绿地养护服务去不超过草高的1/3为原则，这不会对草坪造成伤害，并有草坪的修剪时间一般选择在草坪植物生长的两个高峰高度也是草高的1/3为原则，在草坪能忍受的范围内修剪得每年12月一次年1月中下旬的越冬冻水和3月上中旬的第八节游泳馆服务方案(一)听从救生员的指挥。(二)安全第一，严禁跳水和在池中、岸边追逐打闹。(三)泳前认真做好准备活动，禁止在池中做可能产生(四)爱护游泳池的一切设施。(一)游泳池卫生管理办理《公共场所卫生许可证》,由保洁部定期进行全面璃及其他杂物损伤人体或影响水质。按要求对水池进行消1.凡患有心脏病、皮肤癣疹(包括脚癣),重症沙眼、(二)游泳场所和器材的管理2.有关管理人员和救护人员必须经常检查器材的使用(三)资料管理(四)游泳池救护管理规定2.牢牢树立安全意识，把保障游泳人员的安全放在首佩戴特定标志——标志帽。加.强救生技术的学习，定期参告知同池值班救生员(只限于身体不适和两便),并要在十第五章物资设备第一节清洁设备序号设备名设备照片功能介绍产地价格1多功能洗地机适用于室外地面清洁、美国2吸尘器适用于地面、墙在其他平整部门，吸灰尘、污物作用国产3结晶抛光机适用于花岗岩、大理石等平整、硬质的抛光作用国产4自动空气喷香器适用于消除空气中各种异味，杀菌，还能增添香的气息国产5手推车平板车避免运输途中带来损坏国产6三速吹风机适用于不同地毯的风干模式，可缩短地毯风干时间国产7高压清洗机适用于外墙、汽车需要清除灰尘、泥浆国产8折叠铝梯作业国产9道路清扫车集路面清扫、垃圾回收和运输为一体的新型高效清扫设备国产高压清扫车水道、管道的沉积物、国产垃圾清运车用于市政环卫及大型厂矿运输各种垃圾，尤其适用于运输小区生活垃圾，并可将装入的垃圾压缩、压碎国产绿化洒水车用于园林护苗、城市绿化、工厂除尘、消防洒水、道路冲洗国产尘推车人造石、地砖、PVC、精钢沙、环氧等液压升降机通过液压油的压力传动从而实现升降的功能，它的剪叉机械结构，使升降机起升有较高的稳定性第二节清洁工具序号设备设备照片功能介绍品牌价格1尘推布适用于干湿两用多种款式通用的拖布2尘推适用于各处360度旋转地尘推，快速高效保洁工作3玻璃刮刀适用于大玻璃请假，不留水，快速清洁4玻璃擦头适用于大玻璃的清洁，不留水5灰尘扫头适用于弧形等死角处清扫作业6拖把桶适用于保洁作业时手提式地拖把桶，提高工作效力7拖把适用于保洁日常工作8平板拖把适用于保洁日常工作9毛巾适用于保洁清洁擦拭作业簸箕适用于保洁日常作业簸箕带拖把适用于保洁日常作业海绵拖把适用于保洁日常作业芒草扫帚清洁刷鸡毛掸子百洁布彩色垃圾袋第三节清洁用品序号设备名称设备照片功能介绍产地品牌价格1管道疏通清洁剂适用于地漏、管道疏通，定期使用消除异味，除菌作用2洁厕液适用卫生间抽水马桶等除垢、漂白、除菌除臭作用3地板、大理石清洁剂石、复合木地板、4静电吸尘剂地板除尘，对灰尘较强吸附5不锈钢保养剂(上光剂)去污力强，有效去除油污、锈迹，防手指印6起蜡水稀释后适用于任何硬质地板，不会损伤物体表面7防潮剂适用于潮湿地，防8芳香球适用于卫生间除臭9去污粉适用于卫生间除臭玻璃清洁剂适用于镜子等玻璃表面的清洁作用洗手液适用于日常洗手灭蚊药适用于灭蚊药，蚂蚁药杀蟑胶饵鼻生桑辅胶国鼻生桑辅胶国适用于特效灭蟑药防护口罩适用于高效的粉尘及颗粒物保护安全防护眼镜适用于安全防护防滑保洁保暖手套适用于保洁作业分体雨衣适用于雨季露天工作安全靴防砸防刺穿防水安全鞋1防护服适用于消毒时防化学品喷溅工作服适用于日常工作保洁斗笠适用于日常工作保洁檀香气第六章人员管理方案第一节人员配备一、项目人员安排为保证服务工作的顺利进行，我公司对各岗位的人员配序号分类岗位名称人数岗位责任1管理人员项目经理XX人2现场管理员XX人负责管理项目日常工作情况。3质检管理员XX人负责项目质量监督检查工作，保证项目质量符合相关作业标准。4专职安全员XX人负责项目的安全监督检查，保证项目运行时无安全隐患和安全事故。5一线人员操作人员XX人负责落实好工作细节，服务于业主需求，以及临时安排合计：XX人二、人员工作完成情况序号职务工作完成情况1项目经理2现场管理员3质检管理员4专职安全员5操作人员(一)制定物业管理范围内安保人员的固定巡逻路线、(二)合理分配保洁人员，对管理范围内建筑和区域进(三)制定并实施管理范围内的外来车辆、人员等的管(四)负责跟进并安排人员处理对于物业管理范围内出(五)听取业主意见，对于管理区域进行相关的便利性(七)做好物业管理范围内的文化宣贯工作，制定并开(八)负责记录并解决相关的业主投诉内容，对于重大(九)执行物业领导安排的其他工作。(一)公司所有服务员工是自身通过各种招聘渠道选拔(二)公司对招聘的员工入职时要求提供《无犯罪记录份证》,以保证其身份的合法性；动合同》和《保密协议》,并建立完整的个人纸质档案；(四)XX公司为每个正式员工建立了电子档案查询系员工聘用原则以公开、公平、公正为招聘原则，按照公司定岗定编及岗位胜任标准，依据求职者的工作态度、工作经验、个人发展潜力、专业知识入职部门负责对新入职人员进行规章制度、员工的招聘渠道及来源提倡多渠道并举的方式来满足人力资源需求，可以采用包括并不仅限于以下方式进行：内部推荐与调转、网络、报纸及杂志广告、现场招聘会等；与专业学校建立固定供应关系，保持长期稳定的人才来源；将部分岗位外包，按照自主招聘的标员工招聘流程申请表经项目负责人审批后，由用人部门进行社会公开招聘，项目办公室对应聘人员进行考核并审查有关学历、资历、经历和证明文件，执行《岗位人员聘用标准》内容包括：应聘部门、职务、学历资格、技术职称要求或技术等级、资历要求及应聘者考试合格后经用人部门进行岗前培训考核后，方可上岗。经过三个月试用期考察验证，合格者正式录用，签相关方提供长期在用人部门岗位工作的人员，由用人部门填写申请表，提出用人申请，项目办公室组织各部门对相关方的资质人员，工作内容进行评审，并与相关方签署合作协议；应聘者考试合格后经用人部门进行岗前培训考核后，方可上岗，并经过试用期考察验证，合格者正式录用，签署劳动合同，按照有关保持员工队伍素质的提高及团队的稳定性根据培训计划，按内容分部门安排落实培训工作；对培训的效果、能力的体现和意识的提高进行检查验证和改进。具体为：每半年进行一次统一笔试考核，按百分制计算，70分以上为合格。其中企业统一培训占20%、本部门培训占30%、专业技能考核占50%,对考核不合格者采取补考、降职降级、调离和辞退等方根据企业绩效考核制度，分三个等级对员工进行绩效考评，对达到考核标准的员工，按照相关制度进入企业后备人才库；年末对员工进行综合评价，对表现突出、按照奖惩条例进行奖励、表扬、晋升等，对有违纪的员工采取警告、惩处、辞退等处置，或由责任部门通过识别不足和制订下一年度培训工作计划，予以改进(一)与项目确认人员需求标准及用人数量，在人力资(二)人力资源部根据需要，优先从公司数据库内挑选前培训；目前公司对物业人员的招聘渠道形成了多层次的招聘外派至项目的员工因自身原因离职或被客户方要求撤时，在项目实际人员需求的基础上，多出要求人员10%的比(一)公司为员工提供了横向纵向完善的发展平台，为(二)公司有完善的薪酬体系，每位员工的绩效考核结(三)公司为员工提供强有力的后勤保障体系，统一的(四)公司对招聘的员工提供完善的福利保障，以保证第二节人员培训方案为使员工快速适应XX项目的运作模式和发展要求，必须加大员工培训的力度，重点突出抓好管理人员培训和员工岗管理人员培训重点放在熟悉XX项目管理模式、日常运作及管理技能技巧提高上，新进员工重点放在应知应会培训和操作技能技巧的跟上。为XX项目物业项目提供有力的人力资源保障。计划安排如下：一、培训原则以“内培为主，外培为辅”的原则，有计划、有组织对从公司的长远发展需要出发，培养和储备一流的管理人才和高素质的员工，以满足XX项目保洁项目对人力资源的需组织培训分类，突出重点，因岗施教。管理人员的培训重点放在管理、专业技术上，每年根据个人水平、现场实际技巧、服务意识、礼仪礼貌上；除四害、高空作业等特殊工种委托爱卫、劳动专业部门培训，100%持证上岗。培训统一由公司人力资源部部长组织实施，详见培训计划表五、培训承诺各类服务人员上岗培训率达到100%,各类专业人员持证六、培训计划源源不断的人员培训是XX公司的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的培训中心。培训中心每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大(一)新进员工培训方案培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速地适应公司的运作模式，工作要求；培训内容：公司基本情况、组织机构、主要领导介绍，公司管理理念和服务理念教育，企业文化、价值观的传递，《员工手册》、职业道德及有关制度教育。培训时间：4课时类别序号培训科目课时授课内容物业管1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3质量管理贯标知识；4不同类型的物业管理及运作模式办公楼管理；公寓楼管理；别墅的物业管理；物业管理运作实务5各类专业管理设备工程管理；房屋(建筑物知识);机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；服务收费价格制定等；6内部管理的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；2.各部门主管培训通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识知识3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理；房屋(建筑物知识);机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；儿童乐园设施管理；物业管理运作实务5内部管理员工意识的培养及行为规范；岌位标准及考核；文档管理；6企业的品牌建设物业管理与服务理念等实习与考察7实地操作与实践(根据需要可适当延长)类别序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管理排水系统保养；安保与消防管理；性服务；文档管理；5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)(二)服务培训内容课程概述，客户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。客户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要，物业管理公司可以在项目管理物业管理区域公共秩序维护的基本知识，保安服务门1)了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识；2)了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本3)熟悉《保安服务基础标准》和《保安服务基础作业4)熟悉保安服务的运作模式。5)掌握基本安全护卫技能，能够恰当地处理和应对物掌握保洁的基础知识，了解保洁服务的管理制度和岗位职绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成 (空调)系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等。设备管(1)项目经理设备管理职责1)设备管理的模式2)管理处经理设备管理职责(2)设备管理的内容1)设备台帐、卡与标识管理2)设备机房管理3)设备的运行管理4)设备的维保管理5)设备、设施中、大修管理(3)设备管理的分类1)给排水系统2)消防系统3)暖通(空调)系统4)电梯系统5)强电系统6)弱电系统7)智能化系统(4)设备管理标准1)管理处中央监控室管理办法2)给排水系统运行管理和维护保养管理制度3)空调系统运行管理和维护保养管理制度4)弱电系统运行管理和维护保养管理制度5)电梯运行管理和维护保养管理制度6)消防系统运行管理和维护保养管理制度7)柴油发电机组运行管理和维护保养管理制度8)设备帐、卡物管理办法9)房屋、设备、设施中大修管理办法培训课时：20课时第三节重点岗位人员保障第四节人员稳定性保障措施公司是一家具备独立法人和劳务派遣资格的专业性人(一)招收、招聘目的(二)招收、招聘原则(三)招收、招聘程序(四)招收、招聘来源(一)新员工上岗后，要充分发挥骨干队员的传帮带作了解员工在想什么,做什么。(三)各部门岗位要制定一套完整的工作流程，让员工(四)要形成一个良好的队伍文化，要有我们自己的理(五)创建一个好的管理机制、管理程序；要塑造一支(七)要多组织一些集体聚会活动，并要把这些活动常(八)要相应的、有计划地逐步提高员工的工资及福利(九)把我们的管理制度条理化，严格落实一切制度及(十)听取员工建议，积极、及时的为员工解决生活中第五节内部培养与提升(一)培训计划内容包括：培训时间、内容、方式、对(二)项目单位应根据需求特点，于年末12月底前组织(三)企管部负责将经过管理者代表审批后的各项目管(一)公司级统一培训由企管部负责组织实施，各项目(二)项目办公室负责组织落实与之相关的各项培训计(三)专业技能培训，由相关部门组织实施或实行外派(四)各有关部门应确保新工上岗前经过岗前培训及考核，明确岗位职责及公司统一要求(熟知企业目标及方针)。(五)认真执行北京市安全生产条例第22条的规定。(一)公司级统一培训效果验证由企管部负责。每半年(二)项目管理单位的培训效果验证由项目办公室或物(三)该合格率按百分制计算，70分以上为合格。其中各项目单位统一培训占20%;各部门培训占30%;各项目单位组织的专业技能考核占50%。(四)凡三项考评相加达不到70分者为不合格者，将采2.50—59分者工资下调10—20%,三个月后由主管部室3.40—49者工资下调30%,三个月后经考评仍不合格者(五)员工考核工作：每半年进行一次，考核验证结果(六)结合日常督导检查和过程服务质量验证培训效(七)年底综合评价。员工结合年终总结进行个人述职(八)项目管理单位应就本年度培训效果进行数据分析(九)项目经理对表现突出、有违纪的员工按照公司奖第六节KPI绩效考核制度(一)客观公正的原则，明确考核评价标准，结合个人(二)坚持经营业绩与企业经营业态和规模相结合，充(三)坚持全面动态考核，年薪收入与公司各项经营管(四)坚持在全面考核经营管理干部的德、能、勤、绩(五)坚持按劳分配与责任收入相结合的原则，实现责(一)本办法经公司经理办公会审议后报董事长批准执(二)绩效考核由公司经理负责组织全面的考评工作。(三)项目经理层级的绩效由公司经理办公会测评审六、考核流程(一)考核期内，考核领导小组按阶段内容进行考核。(二)各项考核情况汇总。(三)及时开展绩效沟通与改进的专题会。(四)就阶段性的考评结果与被考核人进行面谈，无异(五)被考核人对考核结果存有异议时，可向考核小组(六)考核结果经理办公会审议后，报董事长审批。(七)每年的考核记录须进行存档，相关考核资料及记(一)基薪收入按月由企管部、办公室考核，报主管经(二)绩效收入由考核领导小组负责测算初评报经理办(三)考勤及各项规章制度执行情况由综合办公室负责(四)各企业年终各项经济指标完成情况，必须由公司(五)对因工作不力、决策失误、失职或个人行为给企(六)经营管理干部按本办法领取年薪收入后，不再享(七)年薪标准及奖励办法将根据公司发展及经营状况第七节奖惩条例(二)奖励方式：公司实行红包奖励制度，根据各部门(一)员工推荐、本人自荐或部门提名；(二)办公室、本部门审核；(三)总经理办公会议会审；(四)总经理批准；(一)通报批评；(二)经济处罚；(三)降级；(四)辞退。(一)迟到、早退一次罚款30元；(二)在工作时间嬉戏、擅离工作岗位或从事与工作无(三)轻微过失致发生工作错误造成损失的罚款50元；(四)工作时间串岗，妨碍他人工作罚款30元；(五)不按要求打扫卫生罚款30元；(六)对同事恶意攻击或诬告、中伤他人、制造事端者(八)不按时参加公司的会议培训罚款30元；(九)不配合各部门工作的罚款100元；(十)部门经理及主管责任人对本部门制度的宣贯、执行和监督负直接责任，对部门人员奖励或处罚承担200%责(十一)若被处罚员工屡教不改，重复同样错误，或不(十二)凡是部门经理或主管发现问题不及时纠正，或(十三)工作流程中每一流程责任人要对前面各个流程(十四)各员工之间应互相监督、检查，发现隐瞒、包(十五)完不成领导交办的各项临时任务，罚款100元；(一)完成本部工作计划指标，创造较大经济效益；(二)向公司提出合理化建设，被公司采纳，并取得一(三)节假日经常加班，并取得显著效果者。(四)维护财经纪律，抵制歪风邪气，事迹突出者；(五)工作认真、责任心强、工作绩效突出者。(七)其他对公司做出贡献者，总经理认为应当给予奖励的(一)受客人书面表扬5次以上的，奖励200元。(二)受公司通报表扬的，视情形奖励200-5000元。(三)被评为a级的员工，当月可在工资的基础上提高(四)被评为优秀员工或管理人员称号，可在当月奖励(五)视情况对工作表现好的员工给予奖励50-100元。第七章节能降耗方案第一节建立节能降耗管理体系企业领导挂帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小(一)建立节能降耗标准和目标保洁公司进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗(1)使用某一项节约技术或措施到底能够节约多少水电气?(2)使用什么测量仪器?(3)用什么测量方式?(4)用什么样的计算模型进行节能效益计算?(5)如何测量?(6)如何计算节能效果?(2)要横向按本行业中先进保洁公司同性质的保洁项(1)对涉及能源消耗的项目要建立定额手册，按月核(2)在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后，企(二)节能降耗目标分解(三)对节能降耗目标的实施过程进行控制(1)企业各个部门应认真做好能源消耗的原始记录、(2)用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认际支出情况进行对比分析的方法，对能源消耗支出进行分对于在各种不同的情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，保洁管理公司一定要建立相应的制度和标准。三、建立激励机制保洁公司降耗属于典型的全员活动，真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、领班和员工。因此，保洁公司对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情，为企业的节能降耗目标而努力，这就是激励问题。激励方式有许多，赏识激励和惩罚激励等。四、组织节能降耗培训由于许多保洁公司以较低薪金雇佣的操作人员没有经过设备运行管理及节能降耗方面的系统学习，只掌握了系统中单个设备的运行方式，对整个系统的工作原理不甚了解，在遇有情况变化时很难做出及时科学的处理。因此，企业应当把员工节能降耗培训列入企业人力资源管理的一项重要培训的内容要根据具体情况而定，一般有下列几个方(一)国家的能源法律、政策、指令、标准和规定等内(二)能源技术管理基础知识的培训。如用电、用水等(三)能源技术管理的方法和手段的培训。如能源的计(四)能源经济分析基础的培训。如能源消费经济活动效果的计算和分析，节能工程投资经济效果的计算和评价(五)建立业主参与机制，鼓励业主参与第二节节能降耗的四大措施(一)什么是技术节能(二)技术节能的具体措施(一)改造节能的资金问题(二)改造节能的技术问题委员主要来自公司内部在职或退休的经验丰富的工程第八章项目管理制度第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度填写《转正人员审批表》,报相关部门和领导审批，以确定缺职位。员工岗位调整及薪酬调整需填写《员工变动审批表》,按流程操作。姓名岗位名称试用期入职时间试用期工资标准转正后工资标准工资执行日期转正时间员工自评(来公司后在遵守公司规章制度、工作适用程度、工作态度等方面表现，今后的打算)员工(签字)年月日本部门意见年月日行政人事部意见年月日副总经理意见年月日总经理批示年月日姓名：部门：入司时间：变动类型□提升口任命□降职口调转□转正口离职口薪资调整口其他变动原因(由提案人填写)变动信息由到由职位到职位由主管级(元/月工资)工资到(元/月工资)变动生效日：年月日调出部门意见：离职审批单离职人员所在单位：年月日姓名部门岗位到职日期年月日离职日期年月日工资截止日年月日发放办法社保及公积金截至月年月账户状态社保：调转口封存□公积金：调转口托管口封存□联系电话应急联系电话离职原因(本人填写):各部门汇签客服部招商部安管部工程部书面同意的情况下以直接或间接的方式向第三方透露任何的信息。否则我公司拥有向您追究相应法律责任的权利。移交项目部门移交内容移交情况接交人监交人所在部门①本资料②钥匙③电脑及电子文档④其他财务部①欠款②未销帐目③餐卡④其他行政人事部①文件②物品③工装、工牌④其他行政人事部意见请相关接收部门及人员做好各项目移交明细，以便备第二节劳动人事关系一、对于新聘用的员工，入职前的准备工作由行政人事部负责，协调各部门准备办公室、电脑、网络账户、餐卡、《员工资料卡》,并根据行政人事部门提供的《新员工须知》按时提交各类证书、身份证原件进行核实并留存复印件、原单位的解除或终止合同证明、个人体检报告，并由人力资源三、新员工从进入企业之日起三十日内，应将人事、保险关系调入企业并签订劳动合同，合同期限原则上为1年的试用期2个月。当年6月30日前入职的员工，合同期截至第二年6月30日，当年6月30日后入职的员工，合同期截至第二年四、新入职员工如不能及时提供人事档案、保险、公积金等资料，需以书面形式通知人力资源部门。新员工在与公司签订劳动合同时，若与其他单位存在劳动关系或有未解决的纠纷，公司不承担连带责任。因员工本人延误造成的保险、公积金等方面的损失由个人承担。五、根据公司人事档案管理的相关规定，员工人事档案关系由公司统一人才中心管理。六、公司高管人员档案的建立由人才部负责，行政人事部门负责中层以下员工内部档案的建立，档案由专人负责管理、更新、使用，查询员工档案必须经部门主管和人力资源部门批准，未经允许，任何人不得借阅、抄录、复制、传播同，试用期内应提前3日，试用期满应提前30日以书面形式(一)当员工劳动合同期限届满时，行政人事部门负责同续签与否，高管的劳动合同续签与否由投资公司总裁审(二)劳动合同续签与否均须提前三十日通知对方，如编号姓名性别婚否出生日学历职称籍贯身份证号码现住址民族副职部门职位职级到职日期使用期限联系电话应交验证件身份证学历证照片解除劳动关系证明应领物品其他入职须知公司介绍介绍相关管理制度介绍部门组织、职责及呈报系统熟悉环境到职人员对以上交验、领取的物品及部门负责人意见姓名专业政治面貌民族照片性别身高血型婚否出生日期籍贯户籍号址式手机：外语级别：技术职称级别：性格爱好特长个人背景情况关系姓名工作单位通讯地址联系电话人*个人经历学习起止时间学校名称专业学位职务工作起止时间单位名称部门职务其他培训起止时间培训机构培训内容获得证书企业内经历动时间单位名称部门职务调动原因时间新职级增加幅度(元)薪资(元)变动原因部培训时间培训课程效时间考核方式考核结果处理情况考核惩情况时间奖/惩情况动合同起止时间合同形式起止时间合同形式第三节会议管理制度(一)公司周例会副经理及主管级以上人员，召开时间为每周一上午8:30。(二)专题会议(三)半年度、年度工作汇报会议各部门结合自身情况自行安排会议形式，严格遵照执第四节印鉴管理制度请用印部门或个人，须填写《印鉴使用申请单》,详细填写(一)合同、协议盖章前，必须出示批文，且合同文本(二)公司内部行政公文、对外函件须经分管领导和总(三)公司员工办理婚育证明、工资证明、解除合同证(四)凡在前述中未提及的事务，需使用公章、合同章附件一：印鉴使用申请单印章名称文件名称(编用印时间份数批准人：印鉴、证照使(借)用登记表序号用日期称资料使用人批准人使用类型使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用使用/借用第五节档案管理制度(一)公司或政府颁发的需要公司贯彻执行的文件材(二)政府领导视察、检查公司工作时的重要指示、讲(三)公司颁发的(包括转发及其他单位联合颁发的)(四)请示、申请及公司领导或职能部门的批复文件；(五)各部门、单位的工作计划、总结、报告；(六)各种会议资料以及形成的声像材料；(八)领导或各部门有关负责人代表公司对电视台、广(九)反映公司经营管理的专业文件材料，如租赁、银(十)统计报表和统计分析资料；(十一)组织机构、人员编制等文件材料；(十二)公司制定的规章制度；(十三)公司大事记、年鉴，反映公司重要活动、事件(十四)公司对公司各部门干部任免、调配、培训、专(十五)员