万科地产成本控制分析：房地产成本管理

万科公司成本控制分析1.1房地产开发商成本管理面临的挑战1.利润是多少

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不准确2.项目间成本

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不可比3.基础资料管理

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各显神通4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本

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一锅烩5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料

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凭感觉6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控---

一支笔……3.2核心设计思想--管理实施过程新施施工组织与项目发展材料采购竣工结算规划设计扩初设计工图设计目标成本目目结成本估算动标标成算析成本算算态成本成二一本测本测分目标成本形成目标成本执行3.3核心设计思想--目标成本管理基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库3.4核心设计思想--作业过程管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位总目标房地产成本作业过程：销售及物业管理竣工结算施工招标签约规划设计项目发展领导机构组织系统信息系统控制系统责任成本管理公司总经理层成本管理软件管理工具目标成本管理管理制度成本、工程文件作业过程管理1、责任成本管理责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；

（2）责任人（3）评价标准；

（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为合理的架构分工－－责任成本前提成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：

供应商管理与技术方案；规划设计部：

设计图纸主要内容（1）——要素概括责

任

范

围责

任

主

体配

合

部

门评

价

部

门土

地

、

报

批

报

建

费建

造

成

本项目发展部财务部1、

建

造

内

容

、

建

筑形式合理化设计部销售部成本部成本部2、

结

构

指

标

合

理

化责设计部\工程部及施工图质量任目标3、

获

取

竞

争

性

的

合理低价工程部\成本部

项目经理部

招标领导小组4、

现

场

成

本

管

理

、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销

售

费

用管

理

费

用销售部财务部财务部各职能部门主要内容（2）——反馈指标项目反馈指标每平米地价项目反馈指标报建费用节减率每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费每平米管理费每平米营销费人均行政费用每平米管理费用人均销售收入土地获得成本土地获得时间开发前期准备费主体建造成本社区建造成本规划设计规划设计周期每平米钢筋含量每平米含砼量招标比率开发间接费管理费用结构安装设计招标及签约材料采购最低价定标比率甲定材料占造价比率每平米销售费用销售费用统购材料购买率变更比率每平米广告费用人均销售员面积实际交纳税率设计变更工程签证工程结算签证比率税金结算错漏率物业经营损益物业实际盈亏额实施要点牵头总经理成本部《责任成本管理办法》组织主体部门配合部门讨

形论

成责任成本管理办法普及执行制定成本阶段性目标实现公布责任成本考核报告定期考核2、目标成本管理基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新项目发展施工图设计施工组织与材料采购竣工结算规划设计扩初设计成本估算测目目动结测标标成本目标成本态成本分算析成本算算成二一本目标成本形成目标成本执行动态成本构成动态成本=

未结算合同

+

已结算合同

+

非合同性成本

+

待发生成本动态成本已发生成本待发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整房地产成本项目设置楼面地价主体造价q

土地成本q

开发前期准备费q

主体建筑工程费q

主体安装工程费q

园区管网工程费q

园林环境建设费q

配套设施费园区造价费用及资金成本q

开发间接费3.1

新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：《新项目发展可行性评审体系》3.2

设计成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》3.2

设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.3

招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：《工程及材料招标管理办法》3.4

签约成本控制控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：《工程合同管理办法》3.5施工成本控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》3.6

结算成本控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：《工程预结算管理办法》3.7

销售承诺及物业管理成本控制控制要点