房地产行业的风险归因、外溢路径和新模式-王莹

创造财富担当责任股票代码：601881.SH06881.HK中国银河证券股份有限公司CHINAGALAXYSECURITIESCO.,LTD.目录房地产行业对经济发展贡献的历史回顾房地产行业对经济发展贡献的历史回顾房地产行业风险外溢路径房地产行业风险外溢路径2※阶段性特征3 棚改带动的阶段性上升期 市场化推动的快速增长期40全国推出土地宗数全国成交土地宗数当月同比全国推出土地宗数全国成交土地宗数当月同比全国推出土地宗数当月同比 0全国推出土地均价全国成交土地均价全国推出土地均价当月同比资料来源：wind、中国银河证券研究院资料来源：中国银河证券研究院整理5资料来源：wind、中国银河证券研究院资料来源：中国银河证券研究院整理（三）房地产业对地方财政的贡献•房地产业对地方财政的贡献主要包括国有土地出让收入、土地和房地产业相关税收两个方面。出让收入在地方综合财力（政府性基金收入+一般公共预算收入）中占比平均为35.5%，2020年最高为44.3%。2010-2021年，土地和房地产业相关税收在地方一般公共预算收入中占比基本稳定在18%左右的水平，在地方综合财力中占比平均为10.5%，2020年最高为19.7%。资料来源：wind、中国银河证券研究院资料来源：国银河证券研究院整理房地产行业对经济发展贡献的历史回顾8房地产行业对经济发展贡献的历史回顾8 2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月20222022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2023年1月2023年2月2023年3月0资料来源：wind、中国银河证券研究院资料来源：I中国银河证券研究院整理年内到期债务持续增加影响，百强国企：房企债券总到期总规模（国内+境外）城投：房企债券总到期总规模（国内+境外）民营企业：房企债券总到期总规模（国内+境外）1400120010008006004002000央企：房企债券总到期总规模（国内+境外）1600资料来源：wind、中国银河证券研究院资料来源：I中国银河证券研究院整理资料来源：wind、中国银河证券研究院——中国:房屋新开工面积:累计同比—中国:房屋竣工面积:累计同比0资料来源：I中国银河证券研究院整理资料来源：wind资料来源：wind、中国银河证券研究院•——中国:未来3个月预计增加支出占比:购房—中国:未来房价预期:上涨占比50——上海:甲级写字楼空置率广州:甲级写字楼空置率50—北京:甲级写字楼空置率—深圳:甲级写字楼空置率资料来源：I中国银河证券研究院整理资料来源：wind、中国银河证券研究院资料来源：I中国银河证券研究院整理一是由人口年龄结构决定的住房内生需求增长动力不足三是市场周期性向下“拐点”到来导致风险敞口暴露二是城镇化进程及房地产行业中长期发展空间已进入边际递减区间房地产调控，叠加疫情影响加大市二是部分监管制度安排变相“辅助”了房企粗放经营模式，以预售制二是部分监管制度安排变相“辅助”了房企粗放经营模式，以预售制一是在市场红利释放期企业积市场行为“至上准则”，缺乏三是土地制度和土地供应结构成为房企“三高”模式运场以“卖房”需求引致的“卖地”需求产生的巨场以“卖房”需求引致的“卖地”需求产生的巨大土地出让收入，是地方政府的重要收入来源和融资渠道。•3、深层次原因：社会信用创造方式导致风险化解难度企业部门重要的信用来源和投资渠道。房地产成为居民部门几乎唯一的加杠杆投资渠道。房地产行业对经济发展贡献的历史回顾房地产行业风险外溢路径房地产行业对经济发展贡献的历史回顾房地产行业风险外溢路径 311经济贡献率付工程款2.63万亿元。房企对上下游企业形成较多的产业链负债，产生应收账款•地方政府土地出让收入和相关税收收入出现下滑，将导致地方偿债能力降低，资2022年，国有土地出让收入下降23.2%，下拉地方政府性基金收入19.9个百分点，下拉地方综合财力9.85个百土地和房地产相关税收收入下降7.6%，下拉地方一般公共预算收入1.4个百分点于房地产市场下行，下拉地方综合财力约10.6个百分点。房地产是我国金融市场里最重要的抵押物，同时，房从金融系统资金流向来看房地产贷款余额较快增长且在整个金融机构贷款中占比呈上升态势。房企流动性出现问题导致债务违约的消息传出后，金融体系会直接使得公司股票及债券价格快速下跌，引发机构爆仓和被动平仓风险，出现大幅抛售等现象。此类事件频发，金融体系房地产行业对经济发展贡献的历史回顾21 房地产行业对经济发展贡献的历史回顾21 房地产企业运营模式防范未来债务违约发生的关键是房企运营方式的转变——从重典型发达经济体房企在走过快速扩张后的转型表现出一致性，即房企在运营模式上围绕房地产运营与服务、逐步走向轻资产与重资产结合的均衡模式。2323在新的发展阶段，我国住房市场主要矛盾和需求结构都在新的发展阶段，我国住房市场主要矛盾和需求结构都在发生变化，定位中长期核心住房需求群体的特点，形成多元化的供给模式，是房地产业发展模式的重要任务。2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》房地产市场供给模式•在中长期政策方向上，防范化解房地产市场风险和加速构建房地产业新发展模式将是做好房地产企业重组工作，健全房地产市场监管监督机制，严防可能由房地产市场引发的系统性风险。此外，为尽快适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，我国将加速构建房地产发展的新模式，“租购并举”可能是重点发展方向。针对我国不同地区、不同城市的房地产发展情况和特点，动态调节政策内容和方向，在保证促进房地产市场平稳健康发展的大前提下，因地制宜、因地施策。2525•有效运用财政政策化解风险，我国制度优势在处理危机上具备一定优越性，有利于政策执行的的有效配合和衔接求端一是加强货币政策和财政政策二是多措并举稳定住房需的有效配合和衔接求端一是系统纾解房企流动性风险，引导优质房企资产负债表回归安全区间二是设立科学的财务风险管理准则三是尽快建立健全破产清偿制度四是设立基于市场化的风险违约奖惩机制