集团公共设备设施操作细则

集团公共设备设施操作细则（2023版）目录第一章电梯系统操作细则 1第二章空调系统操作细则 17第三章给排水系统操作细则 25第四章强电系统操作细则 30第五章弱电系统操作细则 47第六章消防系统操作细则 62第七章工程信息化操作细则 78第八章工程综合操作细则 100第第页/共102页电梯系统操作细则第一节总则第一条目的意义为规范电梯系统的检查、维保、维修，制定本操作细则。第二条适用范围本操作细则适用于营运期项目电梯系统。电梯系统检查标准第三条垂直梯检查标准1、检查各层显、外呼按钮、消防面板2、检查门扇间缝隙及运行情况检查点1、字体、方向标识完整；检查点2、部件牢固、无缺失；检查点3、功能完好，面板无破损；检查点4、特殊电梯需张贴使用时间牌。检查点1、门扇与门扇之间≤6mm；检查点2、门扇与门框或轿厢壁之间（4~6mm）；检查点3、门扇下沿与地坎之间≤6mm（4~6mm）；检查点4、门扇运行平稳、无抖动、无噪音。3、检查轿厢照明及风扇4、电梯运行检查检查点1、光源稳定，无频闪，无损坏；检查点2、灯箱片干净整洁、无杂物遮挡光源；检查点3、轿内监控功能有效。检查点1、电梯运行无噪音、平稳；检查点2、平层准确度为±10mm。5、检查应急装置6、检查轿内标志标签检查点1、通话音质清晰；检查点2、市电断电后5方对讲保持畅通；检查点3、电梯警铃正常可靠。检查点1、轿内乘客须知完好、无破损；检查点2、检验合格证彩印后张贴到位，且在有效期；检查点3、紧急救援电话张贴到位；检查点4、电梯编号牌完好。7、检查电梯地坑8、检查缓冲器检查点1、环境干净整洁、无锈蚀、无油渍、无积水；检查点2、各附属设备开关干净、整洁、线缆敷设整齐、无破损；检查点3、地坑爬梯完好（如采用可移动式爬梯，则检测开关功能有效。检查点1、开关及线路完好，无锈蚀；检查点2、液压缓冲器油量适当，防尘罩齐全，复位时间正常；检查点3、电梯在顶层时，对重与缓冲器距离符合要求（见缓冲器附近标志线）。9、检查底坑急停开关及照明10、检查涨绳轮开关检查点1、急停开关动作可靠；检查点2、照明正常；检查点3、地坑检修盒无积灰。检查点1、开关及执行机构干净整洁；检查点2、开关与打板间隙符合要求；检查点3、悬臂平衡度不得低于水平。11、检查对重防护栏12、检查补偿装置检查点1、防护栏齐全；检查点2、高度不小于离地2.5米；检查点3、防护栏最低点不高于对重缓冲器的顶面。检查点1、二道保护齐全、牢固；检查点2、导向装置完好无磨损，旋转无卡阻；检查点3、补偿链完好无磨损，离地高度符合要求。13、检查对重装置14、检查对重返绳轮检查点1、对重油杯油量适中；检查点2、对重导靴磨损量符合要求；检查点3、对重块压板牢固，对重块无晃动。检查点1、轴承润滑良好，运行无异声；检查点2、防护罩齐全，卫生情况良好；检查点3、钢丝绳挡绳装置齐全，间隙符合要求。15、检查轿顶环境16、检查轿顶护栏检查点1、环境干净整洁、无锈蚀、无积尘。检查点1、护栏齐全、牢固；检查点2、警示标志清晰、完好。17、检查轿顶检修箱18、检查轿顶检修开关检查点1、附件安装到位，固定可靠；检查点2、接线牢固、布线合理；检查点3、轿顶照明完好。检查点1、环境干净整洁、无锈蚀、无积尘；检查点2、检修开关及急停按钮灵活可靠。19、检查曳引钢丝绳20、检查润滑油检查点1、钢丝绳整洁，无过量油污；检查点2、钢丝绳张力均匀，偏差不超5%；检查点3、钢丝绳无断丝、断股；检查点4、钢丝绳磨损量不小于公称直径5%。检查点1、油杯油量液面不低于1/2位置；检查点2、油杯及倒流干净整洁、无油脂堆积；检查点3、油绳完好。21、检查轿顶安全开关22、检查轿门机构检查点1、固定可靠，接线牢固；检查点2、功能有效，间隙符合要求。检查点1、门机构运行平稳，无卡阻；检查点2、轿门门锁功能有效，间隙符合要求；检查点3、门机皮带无磨损，张力符合要求；检查点4、门导轨清洁无油污。23、检查门光幕24、检查门地坎检查点1、固定可靠，走线合理无磨损；检查点2、功能正常。检查点1、地坎固定可靠，无松动；检查点2、地坎槽无垃圾及杂物。25、检查厅门26、检查厅门门锁检查点1、环境干净整洁、无锈蚀、无积尘；检查点2、滚轮、滑块等部件齐全、磨损均匀。检查点1、门锁滚轮完好，固定可靠；检查点2、门锁功能正常，啮合深度不小于7mm。27、检查机房通道28、检查机房门检查点1、通道通畅、整洁、无杂物；检查点2、照明正常；检查点3、门锁完好。检查点1、门锁完好；检查点2、警示标志齐全。29、检查机房环境30、检查机房管理制度及灭火器检查点1、机房环境整洁、无杂物；检查点2、相关部件色标齐全；检查点3、电梯运行无异声、异味。检查点1、制度齐全，张贴整齐、牢固；检查点2、灭火器配置合理并在有效期。31、检查机房空调及照明32、检查紧急救援设备检查点1、空调功能正常，环境温度5-40C°检查点2、照明完好。。检查点1、困人救援设备完好，位置固定检查点2、救援步骤说明齐全。33、检查控制柜34、检查区分标志检查点1、控制柜接线牢固，无异声、异味；检查点2、指示灯、计数器完好；检查点3、柜门安装固定可靠。同一机房有2台以上电梯时：检查点1、主电源、控制柜、限速器、主机应有区分标志。35、检查主机36、检查限速器检查点1、主机清洁无油污；检查点2、相关附属设施齐全，安装牢固；检查点3、电梯运行无异声、异味及异常温升。检查点1、部件安装齐全；检查点2、检验日期在有效期内；检查点3、润滑良好，运行无异声。37、检查维保计划、维保记录检查点1、维保计划及时、合理；检查点2、维保记录属实，加盖印章。第四条扶梯检查标准1、检查机舱盖板2、检查感应开关检查点1、盖板平整，无翘边，配合良好；检查点2、盖板处警示标志张贴齐全、完好。检查点1、开关固定牢靠，动作可靠；检查点2、确保人员在踏入地板后感应器动作，扶梯加速。3、检查梳齿板4、检查防夹毛刷检查点1、梳齿板平整、无缺齿情况；检查点2、啮合深度符合要求。检查点1、防夹毛刷牢固、齐全，无断条情况。5、检查裙板6、检查扶梯机坑检查点1、裙板平整，无翘边，螺丝齐全，无松动；检查点2、所有接口处台阶≤0.5mm。检查点1、环境干净整、无锈蚀、无油渍；检查点2、设备开关干净、线缆整齐。7、检查安全标识8、检查电源总开关检查点1、现有标识完整，符合规范，无翘边。检查点1、开关牢固，动作可靠；检查点2、标识完整。9、检查梯头、梯尾急停开关10、检查梯头、梯尾开梯电匙开关检查点1、开关固定牢固，动作可靠；检查点2、标识齐全、完整。检查点1、开关固定牢固，动作可靠；检查点2、标识完整。11、检查扶手带保护开关12、检查扶手带间隙检查点1、开关固定牢固，动作可靠。检查点1、扶手带入口与扶手带不得碰擦，最大间隙不能大于4mm。13、检查梳齿板开关14、检查梯级与裙板间隙检查点1、开关固定牢固，动作可靠。检查点1、梯级与裙板间隙小于4mm；检查点2、两边之和小于7mm。15、梯级表面16、梯级运行情况检查点1、梯级表面完好，无破损。检查点1、梯级运行平稳；检查点2、梯级与裙板之间，梯级与梯级之间，梯级齿与梳齿板梳齿之间无碰擦现象。17、检查扶手带运行情况18、检查机房盖板检测开关检查点1、扶手带运行畅顺，无偏摆、碰擦及不正常发热；检查点2、扶手带与梯级运行速度差值0%~+2%。检查点1、开关固定牢固，动作可靠。19、检查齿轮油20、检查防碰头装置检查点1、油量适中，在刻度范围内；检查点2、油品良好，无发黑现象。检查点1、部件完好，无破损；检查点2、设置合理。21、检查运行指示灯22、检查扶梯检验合格证检查点1、指示灯完好，功能正常。检查点1、张贴完好；检查点2、检查日期在有效期范围内。23、检查阻挡装置24、检查防攀爬装置检查点1、阻挡装置固定可靠；检查点2、乘梯须知完好、无破损。检查点1、装置固定牢固；检查点2、标志齐全、无破损。25、检查检修装置26、检查检修照明行灯检查点1、每台扶梯均有1套检修装置；检查点2、功能有效，开关灵活。检查点1、每台扶梯均有1套照明装置；检查点2、功能有效。27、检查防护挡板28、检查梯级链检测开关检查点1、挡板齐全，固定可靠。检查点1、固定可靠，接线牢固；检查点2、位置适当，功能有效。29、检查控制柜30、检查梯级下陷保护装置检查点1、接线牢固，部件完好；检查点2、柜内清洁无积灰。检查点1、装置固定牢固，档杆位置适当；检查点2、开关固定可靠，功能正常。31、检查扶手带导轨32、检查手动盘车说明检查点1、端部无过量积灰，群轮带运行灵活；检查点2、导轨光滑，无毛刺。检查点1、主机附近张贴盘车说明；检查点2、说明张贴可靠，无破损。33、检查扶手传动装置34、检查驱动主机检查点1、扶手传动链长度适中，无过量延伸，且润滑良好；检查点2、传动轴润滑良好，轴承无异声。检查点1、固定可靠，接线牢固；检查点2、整机清洁，无过量油污；检查点3、主机无过量温升。35、检查自动加油装置36、检查驱动链检查点1、油壶油量适中（不少于1/3）。检查点1、驱动链张紧适中，润滑良好；检查点2、开关固定可靠，功能正常。37、检查维保计划、维保记录检查点1、维保计划及时、合理；检查点2、维保记录属实，加盖印章。第二节电梯困人应急措施和救援预案第五条因停电造成电梯停梯时的措施运行中的电梯将会因供电线路的故障或限电等原因造成突然停梯，将乘客困在轿厢内，则应采取如下方法处理：如无司机操作，维修人员到达现场后应与轿厢内被困人员取得联系，说明原因，使乘客保持镇静等待。有备用电源的应及时启用备用电源。若恢复送电需要较长时间，则应进行盘车放人操作，解救被困乘客。恢复送电后，及时与轿厢内乘客联系，重新选层恢复电梯正常运行。第六条因电梯故障停梯时的措施电梯运行过程中，因电梯故障等原因而突然停梯，将顾客困在轿厢内时，维修人员应安慰乘客安静等待，等待救援，不要擅自行动，以免发生不必要的危险。为解救被困乘客，应由维修人员或在专业人员指导下进行盘车放人操作。在解困之前，主管、维修人员应做好下列工作：（一）若有司机操作，司机应安慰乘客镇静等待，劝阻乘客不要强行扒动轿门；（二）告知乘客不要倚靠轿门，不要在轿厢内吸烟、吵闹；（三）必须听从应急救援人员指挥。第七条发生火灾时的措施建筑物或电梯间发生火灾后应以立即终止电梯运行为原则，并采取如下措施：及时与消防部门取得联系，告知火情实际情况，如：地区位置、楼层高低、灾情大小、有无困人等等情况。及时通报单位领导及救援小组组长等相关人员。发生火灾时，对有消防运行功能的电梯，应立即砸开消防功能玻璃，并按动“消防按钮”使电梯进入消防状态。此消防状态启用后一般人不允许再启动电梯，而只供消防人员及有资格人员使用。对于无消防功能电梯应立即将电梯直驶或选层到基站并切断电源或将电梯停于火情尚未蔓延的楼层。有关人员组织疏导乘客尽快离开轿厢，在步行楼梯安全撤离。并将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭轿门并切断总电源。井道内或轿厢发生火灾时，应立即停止运行并疏导乘客尽快撤离，切断电源，用干粉灭火器进行灭火扑救。共用井道中发生火灾情况时，其余相邻电梯应立即停于远离火情区，供专业人员或消防人员灭火使用。相邻建筑物发生火灾时，也应立即停梯，以免因火灾停电造成电梯停电而造成困人事故。第八条电梯漏水时的措施电梯机房一般处于建筑物的最高层，底坑处于建筑物的最底层，井道通过层站与楼道相联接，机房会因屋顶或门窗漏雨而进水，底坑除因建筑物防水层处理不好而渗水外，还会因暖气、上下水管道、家庭用水及因施工不当的跑水等，使水从楼层经井道流入底坑。发生洪水时，井道轿厢及底坑各设施、电器开关等也会遭遇水淹。发生漏水事故除从建筑设施上采取堵漏措施外，还应采取应急措施：当底坑内出现少量水或渗水较多时，应将电梯停在二层以上，终止运行并切断总电源；当楼层发生跑水、水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层的上一层，终止运行，切断总电源，以防止轿厢进水；当机房或底坑水较多时，应立即停梯，切断总电源，以防止发生短路触电事故；当发生漏水时，应尽快切断漏水源，以保证电器设备不沾水或少沾水；漏水电梯在正常使用前应进行除湿处理，如采取擦拭，热风吹干，自然通风，更新管线及有关部件等方法，确认湿水消除，绝缘电阻经重新测试符合要求并经试运行无异常后，方可投入运行；电梯恢复运行后，对漏水原因、处理方法、防范措施等应记录清楚并存档备查。第九条发生地震时的措施当接到有省、自治区、直辖市人民政府发布临震预报时，由主管领导通知乘客按照国务院发布的《破坏性地震应急条例》执行；当地震已经发生，其震级为四级以下，烈度为六度以下时，应对电梯进行如下检测：1、检查测试电梯供电系统有无异常；2、电梯主结构如机房、井道、轿厢有无异常；3、电梯宜检修速度上、下全程运行若干次，发现异常立即停梯，并使电梯停靠在基站，由专业维修人员检查修理；4、电梯已检修速度上、下全程运行若干次无异常现象时，方可进行试运行，经多次试运行一切正常后，方可投入使用；5、当地震震级为四级（含四级）以上，烈度为六度以上时，应由专业人员对电梯进行全面安全检查，无异常现象或对电梯进行检修后方可做试运行；试运行正常后，应由特种设备检验部门的专业检测人员进行全面的安全检测，经检测合格领取，《电梯安全检验合格证》后方可正常运行。第二章空调系统操作细则第一节总则第一条目的意义为规范空调制冷系统的运行、检查、维保、维修，制定本操作细则。第二条适用范围本操作细则适用于营运期项目空调系统。第二节中央空调机房运行操作规范第三条制冷主机操作（一）暖通主管每日根据气象条件和用户情况确定运行方案；技工根据暖通主管的指令进行后续开启、停用中央空调冷水机组的操作。（二）检查设备电源系统供电是否正常，必须确认供电正常方可进行操作（电工配合检查、确认）。（三）检查系统管道各种阀门，应开启的是否开启，应关闭的是否关闭。（四）根据冷水机组的开机条件：1、油温加热24小时以上，启动前温度>50℃。2、进入冷凝器的水温>16℃。3、进入蒸发器的水温<32℃。4、距上次停机30分钟以上。5、每日启停不得超过3次以上。如符合以上条件，首先启动冷却水塔进出水阀、冷却水泵，冷冻水泵（开启5分钟左右），确认冷却水系统压力达到规定压力时、冷冻水系统压力达到规定压力时方可启动冷水机组。根据冷凝器出水温度调整冷却塔风机运行数量。使用冷机群控进行控制时，需结合广场运行能耗对出水温度、启停条件进行微调，确保能耗合理。（五）机组启动后，检查制冷剂情况，检查吸、排气压力与油压等是否在正常范围内，以及其他数据，在确认正常运行后方可离开。每三小时拍照机组运行表一次，并上传至工程物业管理平台，要求：准时、仔细。（六）停用冷水机组程序：先停冷水机组，待5分钟后停冷却塔风机、冷却水泵、冷却塔，20分钟后停冷冻水泵（最长不能超过30分钟且确保冷冻水出水温度不超过16℃）。（七）冷水机组运行出现故障时，应根据机组说明，查清故障原因，及时排除故障，如不能及时解决，须立即通知领班或值班工程师。并填写故障及维修记录。冷水机组使用哪几台，须根据商场实际情况决定。第四条开机后巡视内容（一）油箱油位在下视镜上是否可以看见。（二）油温是否正常（离心机组未运行时60～72℃之间，运行时16.7～72℃之间）。（三）油压差是否正常（离心机在124～152Kpa之间，螺杆机在344Kpa以上）。（四）机组蒸发温度在1℃以上。（五）机组蒸发压力是否正常。（六）冷凝压力是否正常。第三节中央空调系统能源控制规范第五条空调运行参数依据商场温度控制在26±2℃（夏季）18±2℃（冬季）。第六条全新风机组/风机盘管温度要求（一）冬季采暖期全新风机组/风机盘管出风温度25-29℃，回风温度≥16℃。（二）夏季制冷期全新风机组/风机盘管出风温度15-19℃，回风温度≤28℃。第七条制冷机运行时间（一）夏季制冷期室内温度26℃以上开启空调主机（根据各项目预算情况及项目总经办需求可做适当调整），开店前30分钟开启制冷主机，闭店前30分钟关闭制冷主机，闭店前10分钟关闭冷冻水泵及公共区域空调末端。（二）冬季制热期室内温度16℃以下开启锅炉（根据各项目预算情况及项目总经办需求可做适当调整）开店前30分钟开启锅炉及热循环水泵及公共区域空调末端，闭店前30分钟关闭锅炉主机，闭店前10分钟关闭热循环水泵及公共区域空调末端。过渡季节通过新风系统控制室内温度及空气质量，当室外温度低于10℃或高于28度时不开新风。第四节空调系统检查标准第八条空调系统检查标准（一）制冷机房1、机房整洁、无杂物；通风良好、温湿度正常；2、制冷主机、水泵运行、维护状态良好，冷冻系统所有设备包括阀门、仪表、安全装置，必须处于完好、准确状态，水、油必须畅通，不得有漏水、漏油、制冷剂泄漏等现象；3、排气阀无跑冒现象；4、各种管道及其走向应有明显的色标，主要设备、阀门及开启程度要有编号、挂牌，无明显生锈；5、日常巡检、维保记录完整、准确。（二）冷却塔1、水质干净、确保无藻类生长，水位正常无外溢；2、填料无老化、结垢，管路无锈蚀；3、风机运行正常，根据出水温度及时调整风机运行台数。（三）末端1、风口干净、无异响；滤网清洁、风量正常；2、场内环境温度满足营运需求；3、日常巡检、维保记录完整。（四）风机房1、机房干净、整洁、无杂物；2、设备、管路保温完好，滤网定期清洗；3、设备、仪表运行正常；4、日常巡检维护到位，记录完整；5、风机皮带连接正常；6、风阀结构完整，无锈蚀。（五）水处理1、水质定期检验合格，定期做挂片检查，记录完整；2、水系统干净、无污垢、换热良好。（六）水泵1、水泵、换热器等设备运行正常，无跑冒滴漏现象，机房整洁、通风良好；2、日常运行、巡检记录完整、准确。（七）人员要求1、所有冷冻机操作人员应了解并熟悉主机及附属设备的构造原理、性能、操作方法和故障产生原因及防止措施，应掌握维护、保养规程。2、机房操作人员应严格按规范操作冷冻设备，严格执行交接班制度，接班人员应全面检查各种设备，确认没有问题，才能操作。3、机房内严禁堆放易燃易爆等化学危险物品及无关物品，各通道无障碍物，符合消防安全要求，工作照明和通风良好，保持设备和环境的整洁，定期清扫。4、使用冷冻机房各种电器必须严格遵守安全操作规程，并持证上岗。5、冷冻机的检修、维护保养应严格按检修、维护保养规程进行，并做好记录；认真执行保养计划；设备和管道在有压力时，严禁焊接；动用明火，应严格遵守安全规定和消防规范，如需抢修必须上报部门负责人，经部门负责人同意后须2人以上同时操作。6、各种正在检修和操作的阀门须做好标志，完毕后，应立即恢复原状，并向当班人员交待清楚。7、进出机房人员应作好登记手续。8、清洁卫生管理：（1）每班需认真做好卫生包干区域设备、环境的清洁卫生工作。（2）维修保养工作完成后，需立即做现场清扫工作。（3）机房场地不得有积水、杂物，不准随地乱丢杂物、烟蒂，乱倒茶水。（4）机房、值班室的材料、工具、材料报表要摆放整齐，不得乱放。第五节空调维护保养作业规范第九条系统定期维护保养的总体要求每周擦拭冷冻主机外观1次，检查是否有漏油现象。每季度清洗冷冻、冷却水系统过滤器1次。维保单位每季度对机组及电源柜进行维护，测量电机绝缘。维保单位每年检查微电脑处理系统。每年对热交换器通炮清洗1次。维保单位对新机组首次运行1000小时需更换冷冻油系统的油及油过滤器1次，之后每2000小时进行更换1次。每周擦拭水泵外观1次。每个月检查水泵润滑情况、水泵与电机之间的连轴器对中是否正常，水泵机械密封如有泄漏需给予更换。每季对水泵控制系统进行检查。每半年对水泵的泵叶座及轴承定期检查，如有磨损立刻更换。每年对水泵轴承加油2次。每月清洗冷却塔及周边环境1次。每年冬季停机时，对冷却塔风机轴承加油1次。每年开机前冷却塔进行全面维保1次。每年空调换季前对公共区域及商户内空调水过滤器、空调末端内过滤网、回风口过滤网、空调机组翅片及设备集水盘清洗1次（因空间狭窄等无法清洗时，需改造后进行清洗，确保清洗到位）。每年制冷主机开机前由维保单位对空调水系统进行清洗、投药1次。制冷季维保单位对空调水系统每月投药一次。每年对管道外观保养1次，对阀门外观及润滑保养1次，对标识完善1次。第十条螺杆式制冷主机、离心式制冷主机每月检查保养项目：机组外表清洁，检查控制箱接线是否松动、烧损、电线是否有过热现象，检查机组控制器工作性能，检查液位（以上电器部分由电工协助）。维保单位每季度对机组及水泵电源柜进行维护，测量电机绝缘。年度保养项目：整修保温层、清洗冷凝器管簇、清洗蒸发器管簇、从油槽取出油样进行化学分析。第十一条冷却水泵、空调循环水泵检查保养项目：水泵轴承、联轴器、密封件检查更换，马达检查，水泵外表清洁、油漆。检查保养项目：水泵外表清洁、加油。检查保养项目：水泵运转是否正常，轴承联轴器、密封件、油位、马达是否正常。水泵控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。各阀门是否工作正常。检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。第十二条冷却塔检查冷却水塔滴水盘是否漏水，风机转动是否正常。清理进水口和填料上的外来杂物。检查浮球阀及其他阀门的工作是否正常。清理洒水喉管处的污垢及藻类，以保证出水流畅。开启积水盘排水阀门，清理积水盘、隔水网及入风处的污垢、泥尘。检查皮带运行状况，若出现松动打滑，则应拆下皮带清洁或更换新皮带。检查电机、风扇联轴器上的螺丝及销子是否坚固。更换电机的润滑油。清洗填料。拆卸并全面清洗检查、更换磨损严重的轴承。年度检修保养：补水管检查、清洁，塔体内垃圾清除，浮球阀检修、调整，电机检查保养，包括管道阀门检查、修理，检查保养，塔体冲洗(包括支架、扶梯、所有钢铁结构件)，管道保温的保养，阀门保养。第十三条管道、阀门、管道过滤器检查保养项目：管道过滤器清洗、管道阀门进行保养；检修更换、保温层修补。第十四条组合式空调机组检修保养项目根据实际使用情况，清洗空气过滤网。给风机轴承加注黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有新黄油出现。检查皮带，若出现松动或磨损，应及时调整或更换。检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换。检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则采用优质防锈漆重新刷涂。清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光。检查接水盘中有无淤泥或其他杂物，若有，要及时清除，以保证排水畅通。检查附属阀门（包括水阀、风阀）工作是否正常，如有损坏，则进行维修或更换。检查水管路系统和风管路系统有无漏水、漏气现象，若有，要及时处理。清洗表冷器或散热器的翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片之间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净。检查电机绝缘电阻。第十五条风机盘管保养项目清洁风机盘管换热翅片。排除盘管内的空气（不定期）。清洗风机盘管的水过滤网。清洗回风百叶风口的过滤网。清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。拧紧所有紧固件，清洁风机盘管的滴水盘。用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于1.0MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂，如是则应更换同规格电容。检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。清除盘管内壁的水垢。第六节空调系统应急操作规范第十六条冷冻机故障的应急处理开机不成功或未正常启动时，应即刻停机，暖通技工进行自检并汇报上级领导，同时联系强电人员到场检查控制柜故障原因，待排除故障后方能开机。水流量开关发生故障或不能满足0.1MPa的压差，主机将自动保护，须立刻上报，及时处理和解决，待流量及水压正常后方可开机。在开机时应检查水温，当冷冻水温度高于冷却水温度时应检查冷却塔风机是否被打开。如果有异常，应迅速查找原因或用手动方式操作，待冷却水温度高于冷冻水温5℃以上方可开机。当机组开出后一定要有值班人员在场，尤其关注机组的负荷。如机组在正常情况下负荷下降时应预防机组发生故障，当有故障现象即刻停机，或调换小机组和减少机组的运行台数。如发生异常情况下的机组的故障应即刻停机，并查找故障原因。第十七条水系统水管、水阀裂开时造成系统水的泄水或喷水时的应急处理应了解泄水和喷水的位置，即刻通知机房内值班人员停水泵和排水，现场人员应即刻关闭分层阀，目的使系统内的压力降低和分散排水点，并且关闭膨胀水箱的补水阀。泄水点得到控制以后方能再补水，逐项将系统恢复正常，并对泄水点周围进行处理，使损失减小到最低点。膨胀水箱倒反水的另外一种可能是系统负荷减小，水的压差过大（△P过大）所致。应急处理是检查机房的系统旁通阀是否自动打开；未开则用手动打开。压差旁通阀失灵时机组运行应用手动方式调节旁通阀。停机后即刻检修。系统排水及进水操作规程：1、排水时步骤：应先从上向下排放，即从最高点的末端设备AHU、FAU开始排放直至系统水放尽为止。2、进水时步骤：膨胀水箱开始补水，再从最低点的末端设备排水直到清水排出后关闭阀门。由下向上进入，并检查各点末端设备水阀是否关闭。3、注意事项：在快速进水时，水压到2.5Kg时应改为慢速进水，并且要检查所有相关的末端设备和水阀是否关闭，加强巡视检查。给排水系统操作细则第一节总则第一条目的意义为规范给排水系统的检查、维保、维修，制定本操作细则。第二条适用范围本操作细则适用于营运期项目给排水系统。第二节给排水系统检查标准第三条生活泵房检查标准（一）机房干净、整洁、通风良好；（二）水泵房控制箱标识标牌齐全；（三）水泵自动控制、线路、电气元件定期检查、维护，确保完好；（四）水泵及附属设备运行、维护正常，高低供水压力设置合理，水泵、管道接头和阀门无渗漏水；（五）水箱水位指示清晰；（六）机房出入口设置挡水坎，安装挡鼠板，水箱检查口上锁、通气口、溢流口装防虫鼠网；（七）日常巡检、维保记录完整；（八）二次供水水箱定期清洗，定期实施水质检测;（九）卫生许可证张贴（若该地区不再进行该证的发放，需向区域/总部报备），归档每次水质监测报告；（十）值班人员持健康证上岗。第四条污水处理间及集水坑检查标准（一）污水处理间干净、整洁、无杂物、通风良好、无明显异味；（二）水泵自动控制浮球、线路、电气元件定期检查、维护；（三）污水坑盖板密封，设置挡污网，水坑定期清理；（四）日常巡检、维护到位，记录完整。第五条排污泵检查标准（一）巡检记录完整；（二）电源正常，且开关处于自动状态；（三）排污泵运行正常。第六条商户用水检查标准（一）用水管线按规定接管，无乱接现象；（二）水表功能正常，无损坏，水表读数清晰；（三）检查商户24小时用水回路和普通用水回路是否分别设置了独立阀门。第七条外广场污水井、雨水井（一）水流是否通畅；（二）底部杂物是否过多；（三）井盖是否干净；（四）积水是否超过上限；（五）飘浮积物是否过多；（六）井盖雨、污标识是否清晰。第八条人员要求（一）运行组值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示，确保在正常情况下，生活水泵、消防水泵、污水泵的选择开关应置于自动位置。（二）消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。（三）水泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。（四）按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。（五）保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。第三节给排水系统保养作业规范第九条水泵机组维修保养（一）电动机维修保养1、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在1.0MΩ以上，否则应烘干处理或修复；2、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；3、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；4、清洁电动机外壳；5、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。（二）水泵维修保养1、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；2、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；3、检查机械密封是否漏水成线，如是则应淘汰机械密封；4、清洁水泵外表；5、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。（三）检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。（四）检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。第十条控制柜维修保养（一）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。（二）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。（三）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。（四）交流接触器维修保养：1、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；2、清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；3、检查复位调簧情况；4、拧紧所有紧固件。（五）热继电器维修保养：1、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；2、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。（六）自动空气开关维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；2、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；3、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；4、检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。（七）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。（八）信号灯、指示仪表维修保养：1、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；2、检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。（九）远传压力表维修保养：1、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；2、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；3、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。第十一条闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养（一）闸阀维修保养：1、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；2、检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油；3、对闸阀阀杆加黄油润滑；4、对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。（二）止回阀维修保养：1、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧。（三）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。（四）浮球阀维修保养：1、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；2、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；3、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。（五）液位控制器维修保养：1、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2、清除压力室内污物，疏通控制水道；3、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；4、紧固所有螺母。第十二条潜水泵或排污泵维修保养（一）用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。（二）检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。（三）检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。（四）清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。（五）检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。第十三条明装给排水管维修保养（一）检查支持托架是否牢固，否则应加强。（二）检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。（三）检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。（四）检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。强电系统操作细则第一节总则第一条目的意义为规范强电系统的检查、维保、维修，制定本操作细则。第二条适用范围本操作细则适用于营运期项目强电系统。第二节供配电系统检查标准第三条高压配电系统严格执行变配电操作工作票制度；机房出入登记、运行值班日志、巡检记录等完整。环境温度是否过高(>30摄氏度)、湿度不应超过75%，超过应及时开启空调进行调节。地面及墙面无积尘、积水/渗水现象，且孔洞封堵到位。档鼠板安装可靠，无缝隙。墙体是否存在孔洞未封堵。操作钥匙、工具齐全。开关柜外观及配件齐全。开关位置与运行状况一致。带电显示器指示灯无损坏。高压进线电压表指示正常。照明开关及灯具完好。避雷器无异常放电及短路烧焦现象。控制母线电流是否在合理范围内（电流表仪表显示范围）。合闸母线电压是否正常（电流表仪表显示范围）。逆变器有无故障显示。散热风扇是否正常。温控器是否正常、温度是否过高（小于80摄氏度）。次总电流有无过负荷或三相电流有无严重不平衡。有无异常放电声、异常发热。变压器门钥匙是否齐全、相关联锁是否安全可靠。仪表指示有无异常（电流/电压/功率因数均在正常范围）。母线排及电缆接线端子有无异常放电声、异常发热。操作机械部分灵活可靠，无卡壳或不能操作现象。进线及出线标牌清楚，涂写规范且不易被涂改。进出线是否使用防火泥进行封堵。柜体面板有无浮尘。电容器是否变形。接头有无发热变色。有无异常放电声。自动补偿控制器投切正常。刀闸开关及熔断器完好。电脑主机及显示器工作正常、无黑屏及死机现象。UPS投切正常、音箱无杂音。各项监控数据（遥测、摇信、摇脉信号）与现场相符（数据有5分钟至15分钟的时间差属正常）。验电器及接地线齐全并检验合格。绝缘手套、绝缘鞋无破损并保持干燥，并在有效期范围内。绝缘垫无缺失及破损并保持干燥。未经许可严禁使用电炉及明火。严禁私藏和带入易燃物品。严格执行变电所出入登记制度，加强门窗管理。第四条低压配电系统、低压出线柜、电源箱地面、墙面、顶部无积尘、积水/渗水现象。墙体孔洞及桥架孔洞封堵完好、无渗水。照明灯具完好且开关灵敏。开关用途标识标牌齐全，低压出线柜面板均需标明该出线柜的开关电流容量以及PT/CT变比参数。双电源开关手、自动投切工作正常。低压开关接线端子无发热现象、触点接触良好无拉弧烧焦现象。漏电保护开关实验按钮按下后能快速反应、无误动作现象。接触器及热继电器满足功能需求，各常开常闭触电接触良好；无短路现象。连接线及PE\N母排连接线排列整齐不杂乱，各母线排螺丝紧固可靠，保护接地良好。电气原理图张贴牢固，原理图与实际接线相同。进线及出线标牌清楚，涂写规范且不易被涂改。按钮开关灵敏可靠，接线牢固，各项指示灯工作正常。接地良好，无放电及发热现象(不允许超过60摄氏度)、孔洞封闭良好。电源插座的回路应设置漏电保护装置。禁止将用电器的电源线头直接插入电源插座或搭接在其他电源上用电，必须要用插头或螺栓紧固可靠连接。门锁工作完成后及时上锁钥匙由专人保管。第五条商户安全用电检查商铺内总电源箱的各电气配件要求性能良好、接线牢固整齐。各商铺不可超负荷用电，导线不允许有过热的情况(不允许超过60摄氏度。用户如需要增加用电负荷额度，先向商管公司提出书面申请，在供电设施允许的情况下，经批准后方可增容；增容后商家使用电量未超过原有上限，则由商家承担50%的改造费用。商铺装修前，必须先向商管公司提供详细的电气系统图和电气平面图，经批准后按规范施工；餐饮商铺技术交底时，需明确告知排油烟风机开关与补风机开关连锁，验收时需严格把关。电源线路应采用套管或线槽保护，严禁乱接乱拉电线，严禁使用残旧电源线或绝缘不合格的导线。严禁私自改变低压系统运行方式，禁止采用“一相一地”方式用电。断路器、熔断器、热继电器、漏电保护器等各种保护装置，必须合理配置，保持其动作可靠，不得随意加大熔体、断路器等电器的规格，不得以其他金属导体代替熔体。电源插座的回路应设置漏电保护装置。禁止将用电器的电源线头直接插入电源插座或搭接在其他电源上用电，必须要用插头或螺栓紧固可靠连接。各商铺使用的电器，其安全性能必须符合国家标准及有关安全规定，须有CCC认证，使用时须严格遵守安全使用指示。库房及厨房内必须选用带防护罩的灯具。用电器具的外壳、手柄开关、机械防护有破损、失灵等有碍安全情况时，应及时修理，未经修复不得使用。各类用电器、照明器具、手持电动工具等不带电的外露导电部分或金属外壳，均应做保护接零。使用电热器具，应与易燃易爆物体保持安全距离，无自动控制的电热器具，人离去时须断开电源。非餐饮商户严禁使用电炉、电壶、电热器等电热用具，以防发生火灾。商铺在闭店或长时间离开商铺时，必须关闭商铺内的电源开关。商铺内严禁使用插排连插排，仓库及厨房内严禁插排。第三节配电系统作业规范第六条10KV高压倒闸操作防止误操作事故发生，变电所的倒闸操作必须执行操作票制度。倒闸操作必须根据工程部专业主管以上领导通知或得到当地供电局调度中心的调度命令才能进行。倒闸操作必须由二人进行，其中经验丰富熟悉设备者为监护人，当值值班员为操作人，特别重要的负载倒闸操作由变电专业主管或当值领班监护。停电拉闸操作必须按照断路器（开关）——次总开关（开关）的顺序依次操作；送电合闸操作与上述相反的顺序进行。严防带负荷拉合刀闸。操作票的内容应包括操作任务、操作项目、操作地点、写票人、审票人、操作人、监护人、操作时间及终了时间。每个设备均有编号，即设备的“名称和编号”。下列项目应填入操作票内：应拉合的断路器及隔离开关，检查断路器和隔离开关的位置，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，接拆接地线，安装、拆除控制回路或电压互感器回路的保险器。操作票应用钢笔或水笔填写，票面应写清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据系统图（或模拟图板）核对所填写的操作项目分别签名，特别重要和复杂的操作还应由工程部专业主管及经理审核签名。开始操作前应在模拟图板上进行核对性模拟预演，无误后，再进行设备操作。操作前应核对设备名称编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。发布操作命令和复诵操作命令都应严肃认真声音宏亮清晰。必须按操作票填写的顺序逐项操作，每操作完一项，应检查无误后做一个“√”记号，每步骤操作完毕后由监护者进行复查，全部步骤完成后操作者与监护者全盘复核。操作中发生疑问时，应立即停止操作并向值班领班或专业主管报告，弄清问题后，再进行操作。不准擅自更改操作票，不准随意接触连锁装置。用绝缘棒拉合隔离开关或经传动机构拉合隔离开关和断路器，均应戴绝缘手套，佩戴前应检查绝缘手套是否在有效期内。电气设备停电后，即使事故停电，在未拉开有关隔离开关和做好安全措施以前，不得触及设备或靠近遮拦，以防突然来电。在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级。操作票应先填编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的注明“已操作”字样，已使用的操作票保存三个月。下列各项工作可以不用操作票：1、事故处理。2、拉合开关的单一操作。3、拉开唯一一组接地刀闸，上述操作应记入值班记录簿内。检修工作票制度1、电气设备上工作，应填写工作票或按命令执行，其方式有下列三种：填用第一种工作票。填用第二种工作票。口头或电话命令（仅适用于供电局调度或应急情况）。2、填用第一种工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者。高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全设施者。3、填用第二种工作票的工作为：带电作业和在带电设备外壳上的工作。控制盘和低压配电盘配电箱电源干线上的工作。二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者。4、其他工作用口头或电话命令：口头或电话命令，必须清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入值班记录中，并向发令人复诵核对一遍。5、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有个别错漏字需要修改时，应字迹清楚，两份工作票中的一份必须保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，值班移交，值班员应将工作票号码，工作任务许可工作时间及完工时间记入值班记录中。6、在几个电气连接部分上依次进行不停电的同一类型的工作，可以发给一张第二种工作票。7、若在一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则所有不同地点的工作，可以发给一张工作票，但要详细填明主要工作内容。几个班同时进行工作时，工作票可发给一个总的负责人，在工作班成员栏内只填明各班的负责人，不必填写全部工作人员名单。若在预定时间还有部分工作尚未完成，仍需继续工作而不防碍送电者，在送电前，应按照送电后现场设备带电情况，办理新的工作票，布置好安全措施后，方可继续工作。8、外单位人员因故需要在所内工作时，必须经过工程部负责人签发工作票并履行工作许可证，强电专业值班人员现场监护。9、事故抢修工作可不用工作票，但应记入值班记录内，在开始工作前必须规定做好安全措施，检查绝缘棒连接情况，并应指定专人负责监护。10、第一种工作票应在工作前一日交给值班员。临时工作可在工作开始的以前直接交给值班员。第二种工作票应在进行的当天预先交给值班员。11、进线高压柜送电操作范例（以送Ⅰ段进线柜xx开关（如2851）为例）确认Ⅰ段母线各出线柜断路器在分闸位置。解开Ⅰ段进线柜柜门锁。推入Ⅰ段进线柜2851进线隔离手车，并确认该隔离手车到位。推入20KVⅠ段2853计量柜隔离手车，并确认该隔离手车到位。推入20KVⅠ段2854避雷隔离手车、2855PT隔离手车，并确认该二个离手车到位。推入总开关柜20KVⅠ段285总开关隔离手车，并确认该隔离手车到位。合闸总开关柜20KVⅠ段285总开关，并确认该总开关已合闸。推入20KVⅠ段4011号变压器开关隔离手车，并确认该隔离手车到位。合闸1号变压器开关柜401开关，并确认该开关已合闸。推入10KVⅠ段4033号变压器开关隔离手车，并确认该隔离手车到位。合闸3号变压器开关柜403开关，并确认该开关已合闸。推入10KVⅠ段4055号变压器开关隔离手车，并确认该隔离手车到位。合闸5号变压器开关柜405开关，并确认该开关已合闸。确认线路侧带电显示灯为发光状态。查看三相电压指示器是否正常，电压等参数正常后，合上低压侧各配电柜上各回路开关。12、进线高压柜停电操作范例（以停Ⅰ段进线柜2851为例）确认Ⅰ段低压母线上各出线柜开关在分闸位置。察看Ⅰ段4055号变压器开关，电流指示是否接近零。确认4055号变压器开关电流指示接近零后，分闸4055号变压器开关，并确认该开关已分闸。摇出4055号变压器开关隔离手车，并确认该隔离手车在分离位置。确认4033号变压器开关电流指示接近零后，分闸4033号变压器开关，并确认该开关已分闸。摇出4033号变压器开关隔离手车，并确认该隔离手车在分离位置。确认4011号变压器开关电流指示接近零后，分闸4011号变压器开关，并确认该开关已分闸。摇出4011号变压器开关隔离手车，并确认该隔离手车在分离位置。确认总开关柜285总开关电流指示接近零后，分闸285总开关柜总开关，并确认该开关已分闸。摇出总开关柜285总开关隔离手车，并确认该隔离手车在分离位置。摇出10KVⅠ段2854避雷隔离手车、2855PT隔离手车，并确认该二个隔离手车在分离位置。摇出10KVⅠ段2853计量柜隔离手车，并确认该隔离手车在分离位置。摇出Ⅰ段进线柜2851进线隔离手车，并确认该隔离手车在分离位置。察看带电显示灯为不发光状态。锁上Ⅰ段进线柜柜门门锁。13、低压柜送电操作规程变压器空载正常后，合上相应低压柜次总开关，并察看三相电压指示。合上低压配电柜各隔离抽屉，随后合上柜内各回路空气开关。送上各配电间配电负荷。送上各补偿电容柜开关，并察看补偿电容柜指示。14、事故跳闸由于内部事故，造成高压馈线柜或高压进线柜断路器跳闸，值班员应将跳闸情况上报部门负责人与专业主管，由部门组织维修人员查找并处理故障，故障查明后，方可送电。第七条低压配电操作外线路紧急停电时1、查看高压室10KV进线是否停电；2、确认停电的变压器低压进线断路器在分闸位置；3、分闸电容补偿装置控制开关；4、分闸大负荷的馈出线开关；5、合闸母联断路器；6、合闸大负荷的馈出线开关；7、通知各个主力店，说明情况。外线路来电时 1、查看高压室10KV进线是否来电；2、查看变压器工作是否正常；3、分闸大负荷的馈出线开关；4、分闸母联断路器；5、合闸变压器低压进线断路器；6、合闸大负荷的馈出线开关；7、合闸电容补偿装置控制开关；8、通知各个主力店，说明情况。第八条干式变压器保养保养变压器需停部分负荷时，应提前一天向招商运营部门发出书面停电通知，并注明停电起止时间及范围。将待保养变压器退出运行。断开待保养变压器各负载开关；断开待保养变压器低压侧总空气开关，并用手柄将其摇出；断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌。检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振而产生的噪声。再次使用高压验电设备检查变压器是否带电，确认不带电后，使用高压绝缘手套操作，检查高低压侧与电缆线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝。螺丝生锈应予更换。紧固电压调节联接片的固定螺丝。检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好。用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于20兆欧。检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄将低压侧总空气开关摇入，合上负载开关，对负载重新供电。做好保养记录。第四节供配电事故处理预案第九条步行街商户内发生短路引起明火故障现象：步行街商户内出现烟雾和明火。故障分析：步行街烟雾和明火出现的原因，是用电设备电路短路引起火灾还是厨房及人为造成明火引起火灾。故障处理： 步行街商户室内出现烟雾和明火，不管是明火和设备短路引起火灾，首先切断该商户室内电源，视火情的大小（通知值班经理）是否关闭区域电源及通知中心变切断步行街总电源；明火扑灭后（拍照存档）组织工程人员进行线路恢复，使商户尽快恢复营业。第九条步行街照明断电故障现象：步行街公共区域照明突然断电，步行街除了事故照明外全部断电，商场灯光较暗。故障分析：步行街公共区域照明全部断电，不是步行街电井内故障，及时通知高配值班人员检查低压配电设备。故障处理：步行街公共区域照明突然断电，强电值班人员应该先检查计量间内总电源是否有电，并通知高配值班人员检查总回路供电情况，故障处理完后，通知送电。第十条10KV甲线电缆故障运行方式：变电所两路10KVA高压进线，甲线和乙线运行方式，10KV甲线带1#变，2#变；10KV乙线带3#变，4#变；高压之间没有设置母联连接；1#变与3#变分列运行，2#变与4#变分列运行；1#变与3#变母联开关在开位，2#变与4#变母联开关在开位，不自投不自复电气联锁。故障现象：设备正常运行中监控系统出现告警，提示10KV甲线失电。经检查发现变电所1#主变400V进线开关跳闸，负荷失电；2#主变400V开关跳闸，负荷失电。经检查发现10KV甲线线路带电指示灯不发光；电压表指示为0，其计量柜三相电流表指示为0，10KV乙线指示正常，设备处于完好状态，其它设备也正常。故障分析：根据以上所发生的情况，判段为10KV甲线路突然断电造成。故障处理：经过上述判断后，应恢复报警，保持现运行方式，迅速检查恢复因失压跳闸的负荷开关以保证电力供应。立即询问调度处10KV甲线失电原因，做好记录以书面说明向上级汇报。1、措施一：如10KV甲线因保护误动等原因可在短时内送电，则保持现运行方式，等10KV甲线来电后再将系统恢复到原正常运行方式。2、措施二：如10KV甲线因线路故障等其它原因，不能在短时间内送电，马上通知甲线负荷单位故障停电，进行停电倒闸操作。断开10KV高压真空开关，摇出真空开关至检修位置，进线柜挂接地线；1#变和2#变主二次开关拉至检修位置，通过低压母联开关将3#变和1#变负荷并列运行，4#变和2#变负荷并列运行，同时监控负荷电流大小。第十一条变电所1#变进线柜开关跳闸(过流)运行方式：400V系统分段运行方式,1#，2#主变正常运行，低压母联柜开关热备用。故障现象：1、商场部分负荷设备出现停电现象，经检查发现1#主变进线开关保护过流跳闸，400VA母线A段全部停电。2、检查发现10KV系统运行正常，1#主变10KV开关在合位，1#变压器运行正常，1#主变400V进线开关过流保护动作跳闸。系统除负荷较大外未发现有接地和短路现象。故障分析：鉴于检查结果，断定为400V系统A母线负荷过大造成1#主变进线开关过流保护动作跳闸。由于10KV系统运行正常，1#主变运行正常，导致400VA母线1段全停。故障处理：1、通知有关部门减少负荷。2、向有关部门发出停、送电倒闸操作通知。3、恢复400V系统A母线正常运行方式。4、将上述检查和分析及处理结果汇报上级领导，并做好记录。第十二条变电所1#变温度过高（90℃～100℃）运行方式：400V系统母线分段运行方式，1#、2#主变正常运行，分别由1#主变带母线1段；2#主变带母线11段,母联开关备用。故障现象：1、巡视检查发现400V专用系统1#变压器温度过高（90℃~100℃）且变压器（1250KVA）400V负荷电流均在1500A以上。2、检查发现1#变压器冷却风机未启动，变压器室内温度32℃。3、检查主变低压运行未见异常。故障分析：1、主变二次电流在1200A～1500A左右，约为主变额定电流的60%～70%，属于正常工作范围。2、主变冷却风机未启动，加之室内温度较高是导致主变温度高的主要原因。故障处理：1、开启室内通风设备降低室温。2、检查主变冷却风机设置是否正确，其控制回路有无故障。3、必要时手动启动主变冷却风机。4、增加检查次数，密切观察主变温度及负荷电流情况。5、将情况汇报领导并做好记录。第五节临时用电管理规范第十三条临时用电手续外部单位需向工程部提交《临时用电申请表》（见附件1），并出具施工单位用电设备清单。工程部接到《临时用电申请表》后，测算用电负荷和配电位置，由工程部主管审核批准后1天内回复施工单位。临时用电期限不允许超过30天，如需延长需另行申请。第十四条临时用电安装工程部强电技工根据临时负载要求进行线路接入操作或者指导、监督外部单位进行接入操作。临时用电总开关安装位置在应物业控制区域，停、送电须由强电技工进行操作。临时用电线路的敷设不得乱移，室内用电经过运营区域地面的需采用不锈钢压条，附属设施安装须按电气安装规范进行施工。临时用配电箱内必须安装漏电装置。第十五条临时用电检查外部单位布线结束后，工程部须对线路铺设、电器绝缘、终端设备等进行检查，无误后方可送电。使用期间，工程部强电技工负责对临时用电设备、设施的监管巡查，每日对临时用电检查不少于一次，确保安全用电。巡查中发现施工人员违章用电或用电超负荷，应立即予以制止和加以控制，并向上级汇报。第十六条临时用电恢复外部单位用电结束后须由工程部强电技工进行切断临时用电电源的操作。外部单位在工程部强电技工的监督下负责将临时用电线路、设备等全部拆除，恢复原样。第六节红外热成像仪管理规范第十七条红外热成像仪检测要求检查范围1、对商业公共区域的下述内容进行温度测试。变配电室：变压器、配电柜、接线端子、母线、电线电缆；设备机房：风机房、水泵房、电梯机房、空调机房；锅炉房、发电机房、洗衣房等所有用电设备配电箱/柜、接线端子及电线电缆；楼层电井、配电间：配电箱/柜、接线端子、电缆电线、母线；正在使用的电源插座；商铺。2、大型活动前检查内容在活动开始前一天，对临时的用电设备及相关配电系统进行温度测试。现场使用的所有电气设备电线电缆；现场配电箱/柜、接线端子；变配电室：临时用电回路配电柜、接线端子、母线、电缆。检查测试频次1、日常检查：每季度不少于1次（结合节假日进行安排）。2、开业前检查：1次。3、大型活动前检查：1次。组织实施1、各广场须确定专人组成检查测试小组，测试小组由仪器操作员、数据记录员组成。检查测试小组根据测试计划进行测试，对测试结果进行分析评价，并出具测试报告。2、仪器操作员负责红外热成像仪器操作，测试时保持安全距离，确定测试点位，读取测试数据，并将测试数据进行保存。3、数据记录员负责填写现场测试记录表，同时负责对测试人员安全状况进行监护，确保检查测试小组人员安全。检查测试工作流程1、制定计划各广场应在每年12月20日前制定下一年度的《红外热成像仪年度测试计划》（见附件2），制定计划时应与热成像仪持有公司进行沟通，避免检查计划冲突。计划主要内容如下：测试开始、结束及归还仪器日期；参加测试的人员及岗位安排；测试区域的时间安排；测试内容及数量。2、使用/借用各公司使用/借用热成像仪前，应向持有仪器公司申请登记取用，仪器使用/借用人填写《红外热成像仪使用/借用登记表》（见附件3），使用完后立即归还。3、热成像仪完好性检查热成像仪保养人，应根据检查测试计划，提前2天对仪器功能进行检查，确保测试功能正常；仪器借用、归还时，交接双方应对仪器完好性进行确认。4、现场检查测试检查测试小组按照测试计划进行测试，测试时测试区域应处于用电高峰期；仪器操作员在保持安全距离（6千伏及以下≥35㎝；10千伏≥60㎝）情况下进行测试，根据测试需求调整测量距离和角度，通过显示屏重点关注红色高温区域，根据测量温度检查是否需要紧固处理和三相平衡调整，读取测试点位温度、图片编号，同时将数据保存；数据记录员将测试部位、测试内容、测试点位温度、图片编号进行记录，同时进行旁站监护；检查测试小组对检查点位温度是否合格进行判断并进行记录，形成《红外热成像仪检查测试记录表》（见附件4）。5、问题整改及检查报告制作各广场对检查中发现的问题形成问题清单，指定专人限期整改，并在问题整改后进行复测，跟踪销项。制作《红外热像仪检查测试报告》（见附件5），并在规定时间内上传附件进行节点销项。第十八条红外热成像仪操作要求热成像仪是集光、电、计算机一体的精密仪器，使用时需严格按照说明书要求进行。日常使用时必须小心轻放，注意防水防潮，尤其注意避免刮碰镜头。注意拍摄物体或设备的反射率的变化，即设备或物体拍摄时不能有反光。拍摄时要直射设备，即尽量不要隔着设备外壳进行拍摄。拍摄时不要有温度补偿，即不要有补光设备。拍摄时要聚焦设备。拍摄热图时，要正确选择调色：即灰度和反向灰度拍摄热图时，轮廓线最清晰，最容易对焦；铁红拍摄热图时，对焦容易，热点明显；彩色拍摄时适合抓住“热点”，制作报表。测试用电设备、线路需在用电高峰时进行。对每个测试点进行测试，应保存红外图像1张、可见光图像1张（热成像仪具备此功能时）。在《红外热成像仪检查测试记录表》（见附件4）中记录测试点位的测试温度（在配电室、强电井检查中，对整面柜检查时，应记录温度最高的点，其余温度值低的可以不记录），并填写对应的图像编号。红外热成像仪保管要求热成像仪持有公司指定专人负责仪器保存管理，确保仪器相关配件、资料齐全。仪器应放置在干燥、通风的环境中，避免受潮。仪器持有公司负责仪器的日常维护、维修，使用过程中由于外力造成仪器损坏的，由责任单位负责维修。第五章弱电系统操作细则第一节总则第一条目的意义为规范弱电系统的操作、检查、维保，制定本操作细则。第二条适用范围本操作细则适用于营运期项目弱电系统。第二节弱电系统运行管理标准第三条新云系统用户分类根据新云系统设计标准要求，新云系统用户分为一般用户、技术用户和管理员用户三类，根据用户分类分别设定每种用户对各个系统（嵌套系统除外）和设备的浏览、操作、模式编辑权限。这三类用户与新城吾悦商管系统人员实际编制对应关系为：一般用户包括工程物业中心分管副总裁、工程物业中心（除销售物业外）全员、区域工程物业总经理、区域工程副总、区域物业副总、区域安品副总、项目工程物业副总、项目工程物业安品各部门负责人、新云工程师、各工程专业主管，技术用户为项目新云经理，管理用户为集团信息管理中心人员。新云系统集成管理界面依据用户使用管理权限进行设置，根据操作人员在工程管理、物业管理过程中不同职能和角色，将操作权限分为以下三类：1、新云工程师：负责日常机电系统的监视巡检、设备启停、故障报修、应急处理等。2、新云经理和工程部负责人：根据系统运行参数诊断系统运行状况，优化、改进设备及系统的运行策略、分析各机电系统运行报表。新云经理负责在平台中落实地方项目人员权限的设定；3、工程物业副总：安排工程经理、新云经理的工作，负责整个平台的健康运行等。三种用户有不同的运行管理要求。新云系统界面包含三类界面，分别针对上述三类用户的使用需求进行设定，以保证日常运行、系统按时检修和维护、工程管理、物业管理等不同应用，使其能够便捷、高效的完成。第四条新云权限的划分与设计新云智能化管理平台的管理分新云工程师、新云经理/工程部负责人、管理人员三级界面，依次为“新云工程师界面”、“新云经理界面”和“管理人员界面”。三级界面功能的简要对比见下表：监控项目新云工程师界面新云经理/工程部负责人界面管理人员界面各子系统运行模式可浏览/可选择可浏览/可选择可浏览报警信息可浏览/可处理可浏览/可处理可浏览对应报警信息的详细系统运行信息可浏览可浏览可浏览对应报警信息的系统手动控制可控制可控制（优先级高）-重要运行参数可浏览可浏览可浏览系统详细运行参数可浏览可浏览-局部控制逻辑-可编辑-系统运行模式编辑-可编辑-能耗报表可浏览/可选择可浏览/可选择可浏览/可选择用户权限管理-可浏览/可编辑可浏览/可编辑在“新云工程师界面”中，用户只能对运行模式进行手工切换，只能浏览机电系统的重要。“新云工程师界面”是日常运行维护使用，界面追求简单，一目了然。运行参数；能弹出报警信息，并能在与报警信息对应的弹出界面中，手动操作部分设备运行状态，以实现应急操作。在“新云经理界面”中，用户可以浏览到机电设备的详细运行参数；能够切换手/自动模式；并能够在手动模式下，手动修改机电设备的启停状态，修改设定值；能够修改局部控制逻辑；能够修改、编辑运行模式。“管理人员界面”是在系统需要维护、优化、更新时，才会有专业人员使用此界面。专业人员可以将系统运行切换到“手动”模式，通过手动改变部分机电系统运行状态来调试系统。也可以调整运行策略，包括局部实时控制逻辑，设备启停时间表，子系统的运行模式等。在“管理人员界面”中，用户可以看到各个子系统的当前运行模式；能够浏览机电系统的重要运行参数；在管理人员界面中，用户可以建立不同机电子系统与不同用户的对应关系；可以定义集团所有用户的浏览、修改权限，实现对三种界面访问用户的权限管理。用户访问三种界面都有权限管理，对“新云工程师界面”和“新云经理界面”的用户，不同权限的用户只能浏览、修改不同机电子系统。对“管理人员界面”的用户，可以看到所有机电设备信息，并能修改其他用户的权限。第五条新云运行管理要求在商管系统现有的运营管理制度基础上，为进一步优化和完善新云系统运行管理工作要求，下面重点从设备运行管理、值机人员管理及安全使用管理三大方面明确具体工作要求：设备运行管理1、运行参数设定工程部负责人应对各设备运行参数正常范围值进行设定审核，设备运行参数设定后，不得随意改动。如需调整，必须经工程物业副总审批通过后，方可进行调改。新云平台初始化设置功能的使用须由工程部负责人事前填写使用初始化功能的原因说明、完成相关书面申请手续，并经工程物业副总审批通过后，方可由新云经理执行操作。2、运行模式新云系统应按预设模式自动运行，末端设备需处于自动控制状态。特殊情况需转入手动控制模式时，须及时完成相关书面申请手续，经地方商管公司工程物业副总批准并同步上报商管区域工程总，每周汇总上报商管总部新云专业条线。每日应对已导入系统的运行策略的执行情况进行全面跟踪，出现差异需及时修正和调整策略。3、系统巡检和运行数据监测新云工程师应每4小时通过新云系统自动生成运行数据报表，检查报表形成情况，并对变配电、暖通空调、给排水、公共照明等系统的运行数据检查1次，确保设备的正常运行；如发现设备运行故障或异常，新云工程师应及时通知专业主管及上报新云经理。新云工程师应对运行数据进行仔细检查、分析，如发现设备运行故障、运行数据偏离设定值较大等情况时，应及时通知维保组及上报新云经理，并根据检查情况录入工程物业管理平台进行事项管控。新云经理每日、工程部负责人每周、工程物业副总每月检查运行数据报表及新云系统运行情况。4、报表导出及分析每日导出本班组各设备系统运行记录，新云经理进行分析判断，对于存在的问题提出相关解决措施，并记录在案。新云经理每日、工程部负责人每周、工程物业副总每月对运行数据进行审核，对于存在的问题进行分析，形成分析报告，纳入每月的计划节点汇报审批-月度新云系统报告中上报商管总部。每月5日前，工程部负责人、新云经理、新云工程师、强电主管、暖通主管召开沟通对接会议，总结、评估上月各子系统的设备运行状况，提出设备存在的问题、优化解决方案，并明确整改责任人、整改完成时间等，形成会议纪要，安排专人跟进落实情况。值机人员管理1、电视墙操作模式交接班时或运行中的模式：新云值机人员交接班时或班组运行中，中间以2×246寸电视墙的形式显示新云系统操作界面；同时，操作台中的新云平台集中监控的3个屏幕，分别显示以下内容：中间屏-显示新云平台主控界面；左侧屏幕-显示报警屏界面（可进行报警信息的浏览、查询等）；右侧屏幕-显示视频屏界面（可进行视频录像的浏览、查询等）。2、系统操作运行管理人员应熟练掌握新云系统的运行操作，熟悉各子系统设备的运行参数，所有相关人员需经过岗前培训考核合格后方可上岗。3、交接班管理：值班人员应在新云平台“交接班界面”填写当日平台运行情况及特别注意事项，新云经理每日检查，工程部负责人至少每周检查1次，工程物业副总每月检查1次。安全使用管理1、用户帐号地方商管公司工程物业副总为新云系统安全使用管理的第一责任人。全面负责本广场所有新云系统用户的新建、修改和删除等用户管理工作。新云系统用户帐号实行实名制并与OA账号关联。严格按照本人职能和角色对应的管理权限操作新云系统，所有新云系统用户均只能在各自帐号下进行相关操作，不得借用、转借他人。新云系统进入正式运行前，工程物业副总必须全面核查新云系统已有用户帐号，清理所有不相关的外部人员帐号。2、授权管理新云系统在试运行阶段，平台的升级维护工作由地方广场新云经理负责上报地方商管工程物业副总批准后方可实施，在新云交接班日志中记录；新云系统在进入正式运行阶段，平台的升级维护工作由地方广场新云经理负责上报地方商管工程物业副总批准后方可实施，并在新云交接班日志中记录。相关事项同步报备区域工程物业部和总部工程部新云专业条线，工作结束后地方公司应及时取消权限。第六条运行策略的管理工程物业副总每半年组织工程部负责人、新云经理、新云工程师、强电主管、暖通主管召开运行策略评估、分析、修订会议，对原有的运行策略进行优化，形成下一阶段《设备运行策略》，上报商管总部工程物业中心审批。因广场经营需求及恶劣天气原因需调整设备运行方案，需上报地方商管总经理审批后方可实施，同时报备商管区域工程物业部并在新云交接班日志中记录，工作结束后立即调整回原方案。第七条故障情况处理如系统、设备出现故障或异常，弹出报警页面时，值机人员应对问题进行初步判定，如属末端设备故障，应由维修班组负责维修，如属系统设备故障，应由维保单位负责处理。故障情况处理应通过工程物业管理平台进行管控，并根据规定修复时间进行跟进。设备维修完毕需及时将处理结果反馈给新云工程师，新云工程师应在新云智能化管理系统中核实完成情况并予以确认销项。当故障已确认且短时间内无法修复时，新云经理应提出应急方案保证各系统正常运行，在方案得到批准后，组织相关人员落实同时可以在工程物业管理平台进行故障挂单处理并在当日交接班界面中记录。待故障完全修复后，在工程物业管理平台中进行销项并在当日交接班界面中记录。在集中控制系统及末端设备出现较大以上故障时，工程部负责人应组织部门相关专业人员及施工维保单位人员对故障进行及时的检查、维修。故障类型响应时间故障排除时间一般故障≤15分钟≤24小时较大故障≤15分钟≤12小时重大故障立即≤12小时系统瘫痪故障立即≤6小时第八条资料档案管理要求新云系统移交时，各地方商管公司应收集、整理设备及软件使用说明书、竣工图纸、系统调试记录、系统全覆盖检测记录、设备检验报告等技术文档，存档以便后期维修使用。各地方商管公司应建立、完善新云系统设备设施台账，包含但不限于：设备编号、规格型号、技术参数、生产厂家、维保开始时间、安装位置等信息。设备技术档案应纳入商