文化养生地产项目建议书

中国·河北·衡水“衡水葵花地产中联文化大容园”项目建议书 嘉财恒润房地产开发有限公司2013年11月目录一、项目背景分析 .2养生资源优势突出（1）上古神话养生理念项目地民间传说很多，如大禹造湖、龙宫借宝、金龟醉酒、紫薇仙山、女娲补天、黄帝战蚩尤、共工怒触不周山等。这些神话对于衡水市的文化滋养是难以估量的，这不仅仅是因为神话传说弥补了人类早期对自身文明起源问题的认知空白，更重要的是神话传说也是一个民族的精神食粮，并早已自然而然地转化成了民族的价值支点和文化血脉。而在衡水市这些独具华夏文明特点的上古神话背后，自然而然的体现出了人们对繁衍不息，长寿养生理念的追求与向往。（2）葵花药业医药资源葵花药业集团主营业务以中成药为主，同时涵盖化学药和生物药等。目前，已形成肝胆用药系列、小葵花儿童用药系列、风湿骨病用药系列、呼吸感冒用药系列、心脑血管用药系列、抗生素用药系列等8大系列、724个准字号药品的产品新格局，其中3个国家中药保护品种，12个国内独家品种。被列入国家基本药物目录的产品就达181个。小葵花儿童药在第五届“健康中国”2012中国药品品牌榜被评为第一品牌。这些都为医药养生的开展提供了保证。三、项目市场需求3.1文化地产发展潜力巨大自国家倡导文化“大发展，大繁荣”后，文化市场渐趋火热，上至国家对居民生活模式的引导，下至居民自发的对文化生活的追求，这种背景下，文化已慢慢成为影响居民消费动机和消费行为的重要因素，而作为居民生活最为重要的一部分，居住环境的文化性正逐步走进人们的视野为大众所接受。物质文化化的文化地产成为人们追求物质生活与精神文化生活的重要诉求点与重要载体。文化地产市场需求潜力巨大，文化性的地产将逐步崛起。3.2养生地产市场需求旺盛随着社会的不断发展，养生保健成为人们生活的重要内容。按照世界联合国健康组织的调查显示，社会中的人群中有20%的人是患者、75%为亚健康人群、只有5%是健康人，不难想象现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，提前透支了自己的生命。生态环境恶化和环境污染造成的疾病和生态资源枯竭也在不断威胁着人们的生存安全，养生保健成为人们日常生活的重要部分。这都表明，文化休闲、养生保健越来越成为广大市场群体关注的焦点，市场上对文化和养生地产的需求越来越大。四、项目基本构想基地具备发展文化养生地产满足市场需求的条件。如何利用有利条件，抓住市场需求，获取经济效益，推动滨湖新区社会经济的发展是我们应进一步思考的问题。4.1项目构想由“一心，三组团”四大板块组成。“一心”是指葵花公园公共服务中心，“三组团”是指中联衡水基地功能组团、葵花医药养生园功能组团以及九州书院衡水分院功能组团。（1）葵花公园功能定位：园区公共服务中心；建设构思：建设园区展示中心，信息咨询中心，生态停车场，葵花酒店以及其它公建设施等。融入阳光活力的元素，通过阳光活力的理念集中展示葵花药业集团品牌。园区展示中心：以凸显“文化、养生、宜居”为核心，宣传园区的生态环境，进行总体布局，以文化养生的理念，吸引游客。信息咨询中心：主要为游客和购房者提供信息咨询服务，加深游客对园区的了解，方便游客的参观游览，促成购房者购房意愿的完成。生态停车场：基于项目地的环境保护，建设高绿化、高承载的“生态，低碳”停车场，侧面显示园区文化与养生的理念。葵花酒店：以“葵花”命名，建设生态休闲式的主题酒店，满足来访游客的住宿需求。其它公建设施：包括道路的修建，健身场地的建设，公园绿化，公共厕所以及其余必要的公共基础设施。（2）中联衡水基地功能定位：园区文化体验中心建设构思：建设文化街区、艺术家大讲堂、文化名人工作室、文化艺术展览馆、文化艺术剧院、艺术家公寓、博鳌论坛华北中心以及文化艺术品华北交易大厦。文化街区：依托国家文联资源，进行市场化运作，建设文化艺术品特色街区。艺术家大讲堂：邀请国家文联艺术家到此讲课，宣传普及艺术知识；还可以与电视台探索长期的合作模式，建设成艺术宣传交流基地。文化名人工作室：发挥文化名人领军作用，为全国有突出贡献的衡水文化名人建设工作室集聚区。让全市文化工作者、文化爱好者都能接受先进的学术熏陶、理论教育和科研实践指导。具体建设可由名人自行提出设计要求和风格，鼓励打造精品园林建筑。文化艺术展览馆：建筑风格融入艺术形式，作为国家文联以及衡水市文化工作者作品的收藏、展示、交易基地。文化艺术剧院：建设文化艺术主题剧院，定期开展国内外主流文化艺术剧的演映活动，也可放映衡水本地艺术家的作品。将其建设成我国文化艺术剧的传播、交流基地。艺术家公寓：作为接待设施，满足在园区开展文化艺术活动的艺术家以及旅游者的住宿需求。并定期举行文化沙龙活动，为戏剧家、小说家、诗人、音乐家、画家、评论家等进行交流活动提供场所。博鳌论坛华北中心：以高规格、高标准建设主题场馆，作为艺术会议的举办地，提高知名度，建设成具有重要影响力的艺术论坛基地。文化艺术品华北交易大厦：作为华北地区文化艺术品的创作、交易、销售和物流中心。（3）葵花健康产业园功能定位：园区医药养生中心建设构思：建设葵花医药养生园、葵花养生会所、葵花养生饮食文化街区和葵花养生公寓以及系列公建设施等。打造集旅游养生休闲、生活娱乐于一体的功能区。葵花医药养生园：利用中医药的特色和优势，建设国医馆、养身养心园等，发挥离退休专家的余热，建设集中医医疗、教学、科研、养生康复、学术继承、文献整理、科普咨询、义诊活动、国际交流为一体的主题园中园。葵花养心会所：利用项目地温泉优势，植入中医养生的理念，开展医药养颜，医药理疗等活动。葵花养生饮食文化街区：选取具有养生价值的菜品、饮食企业进驻，完善内涵，丰富健康产业园的内涵。葵花养生公寓：建设以养生休闲为主题的住宅公寓，满足不同群体购房、长短期租房养生的需求。（4）九州书院衡水分院功能定位：中华文化弘扬基地建设构思：为弘扬中华文化精粹为宗旨，继承宋代书院文化气象，重视德业、鼓励辩争、修身为本、明道为刚。开展博学领袖哲商班，佛学文化之旅，道家精修之旅，周易学堂，九州国学讲堂等活动。另依托衡水的教育优势，开展高端教育论坛、状元论坛、学术研讨会等活动。在“衡水葵花地产中联文化大容园”文化养生园基本功能实现的基础上，逐渐开辟新的文化养生产业领域，比如养生旅游、养生保健食品、养生保健药品、养生保健器材、养生文化艺术品等，构建出新型的文化养生产业集群。4.2项目定位以文化为依托，以医药养生为核心，紧扣京津市场，环渤海市场、长三角市场以及中原市场，努力建设成为功能结构齐全且独具地方特色的集养生文化科普、参与分享、保健调理于一体的“国家级文化养生宜居示范基地”。五、产业体系构建5.1项目的形成机理通过“衡水葵花地产中联文化大容园”养生文化园的兴建，带来各种与养生文化有关的大规模消费行为，促进并带动滨湖新区各类养生健康文化产业的共同发展。“衡水葵花地产中联文化大容园”养生文化园不仅仅是房地产项目，更有文化、养生理念贯穿始终。葵花公园、医药养生园区等都是充分考虑当地环境的基础上，通过文化理念的植入而拟设置的。5.2产业体系的构建该项目的兴建势必吸引大量的游客到此参观、游览、体验、学习、休闲、度假、疗养与居住。由此，必将带动各种与文化养生有关的大规模消费行为，极大的促进并带动滨湖新区包括健康养生食品、养生保健药品、养生健康农产品、养生保健器材、养生保健高科技产品、养生健康住宅与公建事业、养生文化艺术品、养生保健旅游产品、精品养生休闲旅游线路产品以及与之相配套的养生休闲服务与商业等行业门类众多，关联紧密的养生产业集群，使滨海新区成为国内文化养生产业的生产、流通、研发、消费、服务与信息的集散中心。充分发挥当地的自然资源、人文资源优势促进上述产业的构建，全面带动滨湖新区经济的发展。六、项目综合意义6.1是对滨湖新区生态保护开发的有效实践该项目是嘉财恒润房地产开发有限公司积极响应衡水市政府提出的“水市湖城”的战略目标，促进衡水市滨湖新区经济社会全面发展，缔造养生文化产业体系的新思路，项目建设必将成为河北乃至全国具有独特人文价值的养生文化旅游示范基地，是在保护生态环境的基础上，对资源的保护与开发的一次有效实践。6.2是对滨湖新区旅游经济发展的有效尝试为衡水市滨湖新区城市经济的发展注入活力，具有显著的经济效益。该项目的建设能形成广泛的社会效益。首先，该项目将极大的带动当地旅游业的发展，从而促进滨湖新区经济的快速发展，增加大量就业机会，为政府创造巨大的税收；其次，该项目是对滨湖新区旅游开发项目的丰富与补充；最后，葵花药业在滨湖新区的投资将会带动其它品牌对滨湖新区的关注与投资。6.3是对滨湖新区走向全国的有力推动“衡水葵花地产中联文化大容园”养生文化园的兴建以及由此而形成的养生文化产业必将促使滨湖新区走向全国，加速与其它地区间的交流与合作，通过举办各种大规模养生长寿博览会、研讨会、展览会与艺术节等多种形式的民间与政府间文化交流活动，以文化促进经济、经济带动发展的方式实现“水上湖城”的城市发展战略目标。未来的滨湖新区一定会成为充满现代活力的新兴地区。“衡水葵花地产中联文化大容园”养生文化园无疑是衡水市滨湖新区走向全国的一张最好的名片。七、项目实施条件7.1政府认同，社会支持“衡水葵花地产中联文化大容园”养生文化园是一项综合复杂的社会工程项目，其发展战略的顺利实施与预期效果如期实现，最终要依靠政府、企业和社会各界三方面共同努力才能实现，缺一不可。嘉财恒润房地产开发有限公司积极响应了市政府关于经济社会发展的总体规划与部署，尽所能为社会做出自己应有的贡献。为更好的服务于社会，运作好项目，希望得到政府和社会的大力支持。7.2土地低价，保证投入为保证项目的预期进行和良性发展，更好的实现衡水市文化养生产业体系的构建，需要政府在包括土地在内等多方面政策上的大力支持与优惠，首先，我们希望政府能够提供足够的建设用地，用于整个项目的建设；这些并不是因为我们希望获得更高商业利润而提出的要求，而是积极响应市政府的发展规划部署，积极投身于城市经济建设，急政府所想，为政府分忧，以期用我们创造的价值更好的回报社会的需要。其次，我们期望通过吸引尽可能多的旅游消费者促进城市经济的发展，因此土地价格不能过高。前期土地价格过高，势必影响项目运行成本与费用的提高，这就极大的限制和违背了我们期望更好的服务消费者，促进滨湖新区经济发展的初衷。八、项目选址用地经过综合考虑，项目地点拟选定在滨湖新区，区内拥有衡水湖国家级自然保护区，环境优美，交通便利，是旅游者放开身心、怡情逸志、休养健身的绝佳场所。九、项目投资概算在依照《国家关于建设项目可行性研究阶段投资估算的编制方法》、《<河北省建设工程计价依据>（2012年）》、《<河北省建筑工程预算定额说明及计算规则>（2012年）》、《<建设工程费用定额>（2011年）》、交通部《公路工程技术标准》（JTGB01-2003）等相关文件和标准的基础上，并结合当地的建设成本与市场价格，进行项目的投资匡算。经计算，得出项目总投资约为30亿元人民币。详见下表：表9-1项目投资匡算览表分区一级项目二级项目投资额（亿元）占比（%）合计（亿元）服务区葵花公园园区展示中心1.55%5信息咨询中心0.51.67%生态停车场1.44.67%葵花酒店1.65.33%功能区中联衡水基地文化街区13.33%10艺术家大讲堂0.72.33%文化名人工作室0.51.67%文化艺术展览馆13.33%文化艺术剧院0.82.67%艺术家公寓4.515%博鳌论坛华北中心1.55%葵花健康产业园葵花医药养生园310%10葵花养心会所13.33%葵花养生饮食文化街区0.82.67%葵花养生公寓5.217.33%九州书院衡水分院会议中心1.55%5国学馆1.55%书苑公寓26.67%总计100%30十、项目效益评估该项目在开发过程中将向地方财政上缴约2亿元人民币的税收。项目开发完成后，约4500套住宅及1000套酒店式公寓将会为园区带来相对固定的人流和消费；另有高端会议的举办以及养生旅游人群的季节性补充。其中，4500套住宅可以容纳至少9000人的固定业主，这部分业主都是京津市场的中高端收入及消费群体，按照平均每月2500元的消费计算，每年将会至少带来约2.25亿元的消费产值。酒店的200套住房可容纳400人左右同时入住，主要面向探亲访友以及度假人群。酒店的客户比较固定，每周都会构成固定的消费，入住率至少在85%以上，按照每周入住2天，每年10个月42周，人均消费500元计算，每年将会带来至少700万元的营业收入。公寓的800套住房主要面向长期养生和短期度假的游客，按照每年10个月，入住率70%，游客平均停留时间1周，人均消费1500元计算，每年将会带来至少6.4亿元的收入。该项目的建设在为地方提供持续的税收和经济贡献的同时，也会为滨湖新区乃至衡水市提供大量的就业岗位，能促使约20000人的直接和间接就业，为滨湖新区社会稳定和经济的繁荣做出贡献。该项目的成功开发，将会树立一个具有强大影响力的优良的企业形象和品牌形象，为后续的养生产业链的发展打下坚实的基础，为地方经济的发展做出长期的持续性贡献。由以上概算可以看出，“衡水葵花地产中联文化大容园”文化养生园的建成，为滨湖新区留住了大约9000人的固定业主和上万人次的游客，在文化养生园内可实现大部分消费，预计每年的经营收入约为8.72亿元人民币。十一、结束语经过分析，嘉财恒润房地产开发有限公司认为在滨湖新区建设一个高标准的文化养生园是可行的。该项目的成功开发，不仅为广大文化养生需求人群提供一处配套完善、环境优美、健康舒适、特色鲜明的场所，还将促进地方经济的发展，完善滨湖新区乃至衡水市的旅游休闲功能，提升城市形象，助推“水市湖城”的建设。“衡水葵花地产中联