从资产角度分析房地产发展

从资产角度分析房地产发展中国百姓家庭目前有两种资产：货币和房地产。其它的资产量还比较少。房地产本质就是资产置换，用低收益（很多地方扣除1.5%的折旧几乎零收益或者负收益）、低流动性、还存在折旧（这三点甚至不如货币）的房子榨取大家手中的和未来的货币1、房产税：（1）增加持有成本、降低本来就不很低的收益（2）高房价压力全部持有人承担；而不是原来的只有买房人承担2、信贷（债务透支未来、创造货币）、（1）信贷：对未来的透支，必须以未来的收入来偿还，默认的前提是未来收入必须平稳增长，至少不能失业和收入下降。信贷的支撑在未来收入。（2）现存的信贷的分布也很重要，信贷的从高收入阶层往中低阶层的蔓延会逐步的降低信贷的偿还能力。目前存量债务已经到了42.2万亿。按照目前每年的净储蓄增加来算，偿还这个债务已经遥遥无期了。（3）信贷的可扩展能力决定了未来信贷的潜力。越往后的信贷质量越差，风险越大。（4）中产往下的贷款受经济波动影响很大。3、储蓄（存量货币资产）（1）中国居民部门目前的储蓄为67.9万亿。房地产账面价值估算为200万亿。居民部门的资产中房地产占比远大于货币资产。（2）中国财富的两极分化必然导致货币分配的两极分化。可投资资产超过千万的中国人口数量为150万，这千分之一的人口的货币量起码为30万亿，约占50%。这个储蓄结构已经严重的不均衡了。99%的人口储蓄存量估计不足20%。可用来支付首付的货币数量应该不超过10万亿。算上贷款合计约30万亿。可支撑约3年。这是刚需部分。棚改还有三年，正好刚需死绝。（3）前1%的人群手中还是有大量的货币，可用来支付首付的货币起码有20万亿。这是炒房部分。加上杠杆可扩大到60万亿。这部分资金进入房地产的前提是房子价格预期会一直拉高，能赚差价出货，有人接盘。这个部分就是泡沫的力量，也是波动的力量，他们随时进出。4、房地产对实体经济的影响（1）提高实体经济成本提高实体经济的运行成本，导致实体经济盈利能力下降，从而导致实体经济收入下降，进而会影响房租、首付能力、信贷偿还能力。（2）房地产在经济中的格局演变1）第一阶段为正效应阶段（2007年前）在放地方行业起步阶段，因为买房人为整个经济中的高收入阶层，他们的实体消费已经到了尽头，花更多的钱来买房可以扩大就业，增加社会总收入，拉动实体经济，这个阶段是双赢的阶段。房地产扩张、实体扩张。此阶段买房也还算是购买投资品，因为收益率还算不错。2）第二阶段为有正、有负阶段（2009-2015）伴随房地产扩张越来越大，对资源能力吸附能力也越来愈大，房地产利润的增加已经开始对实体行业产生了负面的影响，但是房地产行业的收入增加可以掩盖实体行业收入的减少，从社会总体看收入还是增加的，但是已经开始加剧贫富分化了。毕竟房地产行业为资本密集型行业，获利人群并不大。对实体的挤压此阶段还体现在一线城市。此阶段买房收益率已经开始急剧降低，逐步变成投机品。3）第三阶段为负效应阶段（2016至今）房地产继续扩张，在棚改货币化安置的推动下，炒房蔓延到三四线城市（房地产本来根本就存在严重过剩的城市，丧心病狂的拉高房价）。2016年三四线起步，2017年疯狂，2018年很多城市的实体经济就开始出现了大规模利润下降。因为一线城市的经济利润很大，因此对抗房价能力还比较强，因此房地产对实体经济的负面影响会相对慢一些。但是二三四线经济本身就相当脆弱，房地产一收割，成本一拉升，很多城市经济就可能面临断裂。从杭州2018年第一季度数据也可以看出实体经济开始出现了明显的下滑。其它城市就更加不堪。一旦出现大规模的收入下滑和失业。一切游戏就会到了尽头。此阶段为房地长泡沫