四川交院二教评估报告

四川交通职业技术学院第二教学楼估价报告房地产估价技术报告估价工程名称：四川交通职业技术学院第二教学楼抵押价值评估委托方：四川交通职业技术学院估价方：房地产14-1估价人员：李杰--20233307估价作业日期：2023年12月25日至2023年12月31日估价报告编号：成都市温江房估字[2023]第7号技术报告目录一、个别因素……………………………..4二、区域因素分析…………………………41、区域范围………………………………42、区域特征………………………………43、道路配置………………………………44、根底设施与环境…………………..4三、市场背景………………………………..4四、最高最正确使用分析…………………4五、估价方法………………………………..5六、估算测算过程…………………………5七、估价结果确定…………………………7八、附件………………………..8一、个别因素本次估价对象为成都市温江区柳台大道东段208号，四川交通职业技术学院第二教学楼〔励学楼〕，土地使用性质为划拨教育用地，现状用途为教学，证载用途为教学，根据估价人员实地勘查获取的资料。该学院总占地面积43.99万㎡，规划修建面积19.3万㎡，已修建面积17.1万㎡，容积率0.44。估价对象为该学院内一栋混凝土框架结构的六层教学楼，包括6层主楼和3层附楼。估价对象总建筑面积36866㎡，通过容积率求取估价对象总占地面积16221㎡。估价对象于2005年3月修建完成，已投入使用10年。根据实地勘察，估价对象的装修为外墙面贴瓷砖，内墙面为涂料抹灰刷白，每间教室均配有设备桌椅、电扇、电灯，监控器，大多数教室配有多媒体教学设备。估价对象水、电、消防等设施完善。二、区域因素分析1、区域范围：估价对象四川交通职业技术学院第二教学楼〔励学楼〕，该学院位于温江大学城和温江海峡科技园内，以该学院为中心，南至柳台大道东段，东至南熏大道四段，北至德全路，西至学府路。所处区域按城市类区域划分为Ⅳ类区，所占土地等级为Ⅶ级。估价对象位于该学院东侧。2、区域特征：估价对象四川交通职业技术学院，位于温江大学城内，与西南财经大学、成都中医药大学相隔一条街，周边紧邻学府美地、金强大学城、红泰翰城、书香小筑四个住宅小区。1km范围内有两条配套设施齐全的商业街，生活设施完善。500米范围内有银行、超市。距温江主城区10分钟车程。估价对象紧邻学府美地住宅楼。3、道路配置：估价对象四川交通职业技术学院，东邻温江城市主干道柳台大道东段，东邻南熏大道四段，北邻德全路，西邻学府路。整个区域内路网兴旺，路况良好。估计对象处于南熏大道旁。4、根底设施与环境：估价对象四川交通职业技术学院，所处区域内，有101、102、103、104、752，771路公交车通达市内各个区域，有309路公交车达成都市区，距温江客运中心2km,距成温高速和光华大道2km。估价对象所处区域内市政设施齐备，根底设施完善。四川交通职业技术学院位于温江大学城内，文化气息浓厚，周边无重大污染源，空气质量，环境较好。三、市场背景近几年来温江的经济开展态势良好，温江政府也致力于温江大学城的建设，随之温江大学城的建设和海峡科技园的开展，温江教育用地进一步增长，温江现有7所高校，共有在校大学生10万余人。近年来各高校招生人数不断扩大，温江大学生人数也快速增长，这类人口在温江的生活居住为温江的经济开展起到了巨大作用。温江环境优美，人文气息浓厚，温江大学城与海峡科技园相邻，协调开展。近年国家大力推进高职高专学院的建设，这为温江大学城特别是四川交通职业技术学院的开展起到良好的推进作用。随着国家进一步的扶持，经济的不断开展，温江大学城将迎来更大的开展，温江房地产市场也将有更大的开展。四、最高最正确使用分析通过以上对委托估价对象的区域因素分析和个别因素的分析可以看出，委估价对象使用状态符合最高最正确使用原那么，故确定估价对象属于保持现状前提下的最高最正确使用。五、估价方法根据估价对象为教育公共性物业的特点，以及本物业自身的特点，本估价报告选用本钱法求取估价对象的价值。六、估算测算过程公式：估价对象价值=土地价值+建筑物重置价值+设备重置价值1：土地价值采用基准地价修正法测算估价对象的土地价值2：估价对象描述估价对象土地位于成都市温江区柳台大道东段208号，四川交通职业技术学院内。土地性质为划拨使用教育用地。土地开发程度为五通一平，土地形状规整，地质状况较好。土地总面积为16221㎡。根据《成都市基准地价表》确定估价对象土地级别为教育用地Ⅵ级，其标定基准地价标准为1150元/㎡基准地价修正修正因素基准地价定义估价对象土地修正系数使用年限该土地为教育划拨用地，土地使用年限为无限年1.00个别因素开发程度五通一平五通一平1.00交通条件道路为3级道路临温江区主干道，交通完善1.04根底设施根底设施完善公共设施根本完善1.02商业繁华度对教育用地影响不大1.00宗地条件建设条件好，形状规整地质较好。方正形1.02生活配套生活配套根本完善购物，出行方便1.05环境因素绿化，噪音，大气环境较好。无严重污染1.07日期修正公布日期为2023年5月，至估价时点成都市教育用地价增福不大估价时点2023年12月1.06综合单价1481.8元/m2土地总价的求取：1481.8×16221=24036277.8元(一)估价对象建筑物的市场价值：建筑物的市场价值=重置价格×成新率〔参考成都市建筑工程造价确定重置单价，采用目测法确定成新率〕❶建造本钱b：主要包括土石方工程、砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、门窗工程、屋面和卫生间防水工程、装饰工程、水电安装工程等工程。根据工程的具体情况，参考成都市的建筑工程造价信息，估算建筑物的建造本钱为B=2053.2元/㎡，估算详见下表:编号工程单价〔元/m2〕1土石方工程1352脚手架工程183砌筑工程1954混泥土及钢筋混凝土工程7885门窗工程986防水工程1257装修工程1758水电安装工程86合计1620〔测算结果保存一位小数〕❷专业费c：根据成都市建筑行业标准，专业费取建造本钱的3%：c=b×3%=48.6元/㎡❸管理费d：根据成都市建筑行业同类建筑的管理费用估算，取建造本钱和专业费之和的2.5%：d=(b+c)×2.5%=41.7元/㎡❹利息e：假设建造时均匀投入，建设期为8个月，取成都市建筑银行平均利润率6.05%：e=〔b+c+d〕×6.05%=103.5元/㎡❺利润f：取成都市温江区建筑行业平均利润率14%f=〔b+c+d〕×14%=239.4元/㎡❻求取重置本钱单价：b+c+d+e+f=2053.2元/㎡3:求取建筑物成新率：结构局部、装饰局部和水电设备局部折旧:类别名称评定标准标准分值现场勘察情况得分结构局部根底承载能力充分、无不均匀下沉20无下沉16承重结构根本完好无损、无变形、无裂缝25无变形23非承重结构根本完好、无倾斜、无裂缝17根本完好13屋面、屋架根本完好平整、无裂缝、无漏水20无损坏17楼地面根本平整牢固、无裂缝、地砖无松动18无损坏16合计10085装饰局部外墙瓷砖无脱落、无裂缝30完好、无损坏28内墙墙面粉饰根本完好、无脱落30有所损坏20门窗开关灵活，根本无损坏25根本完好20顶棚较完整、无变形、下垂15根本完好12合计10080设备局部上下水管道完好、畅通50根本完好48电力线路完好、装置较好50根本完好47合计10095综合成新率=结构局部得分×结构局部修正系数+装饰局部得分×装饰局部修正系数+设备局部得分×设备局部修正系数根据各建筑结构对建筑物质量的影响程度，确定结构局部修正系数为0.8，装饰局部修正系数的修正系数为0.1，设备局部修正系数为0.1。综合成新率=85%×0.8+80%×0.1+95%×0.1=0.8554:求取估价对象建筑物总评估价值建筑物评估单价=重置本钱单价×综合成新率=2053.2×0.855=1755.5元/㎡建筑物评估总价=单价×总建筑面积=1755.5×36866=64718263元〔三〕：估价对象设备价值求取采用重置本钱法评估，按待估资产的现实重置本钱扣除各项贬值确定待估资产的价值本钱法计算公式：设备现值=重置本钱×成新率估价对象设备描述：1、估价对象所安装的教学设备均为教学用多媒体设备为显示屏幕为投影。2、每间教室内均配有桌椅、电扇。〔四〕：重置本钱确实定1、据市场上同类设备产品价风格查估价对象的多媒体教学设备，已安装使用5年，设备单价已有所变化，并且设备有所更新，现同类以高清录音外带红外线监控器市场价值为6600元/套；以投影屏幕为显示器的多媒体市场均价为13800元/套。同类桌椅市场价为220元/套，电扇的市场价为48元/套，刷卡锁市场价为50元/套，灯的市场价为20元/套，信号屏蔽仪40元/套。2、综合成新率确实定估价对象的综合成新率采用年限法并结合市场调查以及同类产品等性能更新、技术进步等影响因素，估价对象已投入使用5年，综合考虑其价值贬值见表:编号设备名称数量〔套〕重置单价〔元/套〕成新率现价〔元/套〕评估总价〔元〕1多媒体(监控器)150660075%49507425002多媒体〔投影〕681380075%103597044123桌椅536022098%19610505604吊扇4064875%36146165刷卡锁685098%4933326信号屏蔽仪684080%3221767灯16802075%1525200合计2542796〔五〕：估价对象总价的求取评估