不可不知的房地产市场分析理论及框架

不可不知的房地产市场分析理论及框架核心观点导读：芝加哥房地产百年史告知我们，房地产具有20年一次的周期特点，同时伴随着人口增长的演变规律；而任泽平博士提炼出的“长期看人口、中期看土地，短期看金融”分析框架，更是为我国房地产市场情况提供了更为实用和具体的分析理论；无论从一国还是一个城市，我们貌似都可以对照这个理论进行分析和推演房价未来走向。《房地产周期百年史》一书的借鉴意义：以史为鉴，可以知兴衰。当我们试图想完整了解我国房地产发展史时，却得出一个十分遗憾的结果，因为通过回溯发现，能够真正算得上房地产发展史的时间恐怕只有不到三十年的历程，并且看到的只是一种只涨不跌的走势。也就是说，在我们自己的房地产历史中只看到了兴而未见到衰。对于这种仅出现单边走势的历史表现，对照所谓完整的周期演变规律而言，无疑是不够完整的。因此在国内难以找到较为正确的房地产分析框架和理论。从而还得从外部寻找和借鉴相对领先一步和较为成熟的分析理论作为指导。幸运的是，由美国作家霍默.霍伊特所著的《房地产周期百年史——1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》一书，给我们提供了大量历史数据及历史文献，并从多角度分析，清晰勾勒处于了芝加哥近百年发展过程，且分析了该期间影响土地价值变动的各因素及其发挥作用的复杂过程。本书既是一部最早的房地产发展史，也是一部最完整的城市发展史，因为透过全书，我们能够完整观摩到芝加哥百年时间内反反复复经历了繁荣、衰退、萧条、发展的周期变化，包括在房地产周期中不同阶段内形形色色的各种投资者的心态、政府的政策、城市的建设等描绘等，都能够通过本书管窥一二。如此漫长的时间与翔实的历史数据，犹如一面镜子，在我们阅完以后，对于我国当下房地产市场的发展、城市化进程研究分析，以及未来发展趋势研判等，提供了十分重要的参考价值。譬如以下几点分析就极具借鉴意义：一是，在芝加哥城市发展及土地价值增长关系描述中，我们了解到，作为土地需求端关键因素就是人口增长。书中如此描述：任何一个城市、建筑规模的增长主要和必备条件就是该城市内部或者附近人口数量的增加。一个城市人口的增长和土地价值的增长存在着直接关系。1830-1933年百年之中，城市人口数量从50人增长到3376438人，这在一个世纪的人口增长相当于巴黎20个世纪的人口增长。而仅仅在1840-1890年，芝加哥的发展速度超过世界上其他任何城市，并在当时一跃成为美国第二大城市。到1930年全球只有伦敦、纽约和柏林这些历史悠久的城市才容纳比芝加哥更多的人口。一边是需求端人口的暴增，另一边是供给端，即土地供给的演变。早期阶段，由于芝加哥高速交通设施的扩张从而导致芝加哥城市建筑呈现向外延伸和横向扩张的特征。到后面则是向上天空延伸，出现大量钢结构摩天大楼。总结以上需求和供给两端，得出一个观点，即人口变化对土地价值的增长起到正面和直接的影响。在这一百年里所出现的5次周期兴衰更替中，这一点表现的淋漓尽致。当然，作者也认为，影响土地价值的还有其他几个因素：赋税总额、在房地产上所征收的税收占地区总税收的比重、房地产抵押贷款利率和净租金率的资本化率等。而且这些因素影响芝加哥土地价值的长期趋势。二是，在本书最后一章中，即芝加哥房地产周期中，作者又得出这样一个观点：一个城市人口数量的增长和土地价值的增长之间并没有确定的联系，因为投机放大了未来的预期，从而使得土地价格严重偏离合理价值。一般情况下，芝加哥土地繁荣部分由于持续了几年的、急速的人口增长，这进一步刺激投机者的热情并且产生对于未来人口增长过高的期望。人口增长速度的加快成为了租金上涨、房屋建设增加和地块细分活动增加的重要因素之一。反过来，这些因素也引发了过度的投机。每一个因素的相互作用，最终影响了土地价值，产生并维系了一种心理上的繁荣。三是，芝加哥百年房地周期的时间空间演变规律。通过数据显示，芝加哥土地价值百年历史中一共出现了5次繁荣衰退现象，平均20年左右出现一次，且每一轮周期的前面15年左右时间为上涨周期、打造繁荣高点，后面4-5年时间为下跌周期、形成衰退的低点。有趣的是，如果将这一百年时间里芝加哥人口增长情况与土地价值增长情况叠加对比看，二者整体上看基本保持相似节奏，差别仅在于增长峰值和衰退洼值上存在时差性的特征。并且根据数据统计得知，5次中有4次人口增长的峰值先于土地价值峰值出现，仅1次人口峰值落后于土地价值峰值出现。这一情况的发现也给我们提供了非常重要的研究素材和实际指导价值。四是，作者在该书中还描述了影响土地价值和人口增长的其他重要因素：即源于工商业机会扩张带来人口流入和增长，从而助推土地价值的增长。这个观点即我们当前所讲的产业和就业还有收入，才是吸引人口流入和增长的主要原因所在。最后，作者在本书的最后一章的最后一段给出总结性结论，原文如下：上述对于房地产周期影响因素的描述在未来也许只是使得钻研“美国最早机器时代文化习俗”的历史学家有兴趣，而对于预测将来的房地产周期价值不大。从本书描述中可以看出，房地产周期很长而且并没有确定的持续期，这样，房地产周期研究在实际应用上可能较为困难，因为一个人必须活得足够长的时间并且拥有超乎常人的耐力才能够经历20年甚至30年的房地产周期。总结本书所带给我们的启发，有几点极具实际价值，有助于我们借鉴来对标我国房地产情况的分析。首先是20-30年左右土地价值一轮兴衰更替循环的时间空间演变规律。对标我国，从1998年房改元年算起，我国房地产发展已经走过20年整，目前看房价持续上涨，但是近年来出现滞涨和有价无市的尴尬。后面5年时间是否会出现新的变化，需要密切关注。其次是芝加哥城市化发展进程中人口持续增长与土地价值之间的关系值得重点关注，尤其是5次土地繁荣衰退现象中，有4次人口增长峰值领先于土地价值的峰值出现，简单点说，大部分情况，人口增长峰值先于土地价值峰值见顶，即刘易斯拐点总是提前到来。据统计，2014年开始，我国人口增长开始放缓，刘易斯拐点出现。三是作者已经将投机心理和市场行为学纳入到影响土地价值变化的因素之中作为考量。这对于最近十多年来方才兴起的市场行为心理学与市场关系分析理论而言，可谓领先了90年，着实了不起！最后一点是，作者谦逊客观地表明了一个态度，认为自己的研究结论并不能作为未来任何一个土地市场的精准预测和指导之用。这无疑是大家风范、真正的学者修为。不过基于一个土地价值运作周期至少20-30年左右，相较于一个人的生命周期而言，确实显得过于漫长，所以，我们用有限的时间去判断一个太过漫长事物的运作演变情况则有点自不量力了。因此有时候我们要学会活好当下、把握对眼前机会即可。任泽平的房地产分析框架与理论任博士在他的著作《房地产周期》一书中提炼出一个非常精简的房地产分析框架或理论，即“长期看人口、中期看土地、短期看金融政策”。他认为，影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构、人口迁移等长期变量，也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量，还包括土地政策等中期变量。其中人口、金融均属于需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、土地、金融等综合决定了房地产周期。长期看人口，影响房地产市场的逻辑是：首先，在房地产周期的左侧，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；20-50岁置业人群增加（20-35岁为首次置业，35-50岁改善型置业），带来购房需求和投资高增长；高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格。其次，在房地产周期的右侧，随着人口红利的消失和刘易斯拐点出现，经济增速换挡，居民收入放缓；随着城镇住房饱和度上升，置业人群达到顶峰，房地产长周期拐点到来；随着房地产黄金时代的结束，后房地产时代的典型特点将是“总量放缓、结构分化”，人口迁移边际上决定不同区域房市，根据国际经验，人口将继续往大都市迁移聚集。多说几句——综合典型国家城镇化过程中，人口区域分布结构和经济发展阶段、产业结构的关系来看，人口空间的分布大体经历三个阶段：第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且总人口当中的占比在上升。这一阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城镇化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市圈人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城镇化水平大致在55-70%之间。我国当前正处于这个阶段内，城镇化率在60%左右。第三个阶段，则是城镇化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。这一时期人口的聚集与服务业比重占据主导之后经济和公共资源聚集程度的进一步提升有很大关系。中期看土地，根据国内外普遍经验表明，土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著。德国房价之所以波动小、长期稳定，关键在于住房供给稳定充足。而日本在1985-1991年房地产泡沫产生一个重要因素之一是土地投机过度、供给不足，而日本政府对此未能有效干预，所以泡沫被刺破后，日本经济消失三十年。在国内，由于从供地到开发商拿地，到开工，再到预售或竣工待售形成住房供给，存在2年左右的时滞；并且土地供给政策还可能通过预期传导直接影响当期房地产市场。因此，土地因素对房地产周期的影响主要在中期，介于人口因素和金融因素之间。短期看金融，住房市场受政策变化影响较大，其中住房金融政策对典型经济体住房市场的短期波动影响最为显著。房地产短周期是指在长周期趋势背景下，由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动，通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或延迟。一轮完整房地产短周期为：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库存，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨，商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商、银行的贷款行为；当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居