长春房地产市场分析

目录一、城市概况二、宏观经济环境三、宏观政策四、房地产发展现状五、未来房地产市场研判WERISE城市概况城市概况长春市为吉林省省会，位于吉林省中心地带，是国家重要的汽车产业基地地理区位长春地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，东北亚几何中心，东北亚十字

经济走廊核心。城市定位吉林省省会，国家重要的汽车产业基地和东北地区的交通枢纽及物流中心城市。行政区划长春市辖6个市辖区、1个县，代管3个县级市常住人口户籍人口830万人,人口近

1000万长春市辖区享有美誉：东方底特律

电影城国家园林城市

国家绿化模范城长吉图开放区：长吉图开发开放先导区的主要范围是中国图们江区域的核心地区，即吉林省范围内的长春市、吉林市部分区域（长春市部分区域是指长春市城区、德惠市、九台市和农安县；吉林市部分区域是指吉林市城区、蛟河市和永吉县）和延边州（简称长吉图），总面积约3万平方公里，人口约770万人。这一区域面积和人口均占吉林省的三分之一，经济总量占二分之一，是中国参与图们江区域合作开发的核心地区和重要支撑。按照规划纲要，建设长吉图开发开放先导区，将以珲春为开放窗口、延（吉）龙（井）图（们）为开放前沿，以长春、吉林市为主要依托，实施边境地区与腹地联动开发开放，率先突破、率先发展，形成具有较强实力的经济隆起带和对外开放的先行区，带动吉林加快发展振兴。十年发展计划：长吉图开发开放先导区建设的目标，是以2009年为基期，努力实现：一年良好开局，即2010年长吉图开发开放先导区建设全面启动实施；三年明显进展，即到2012年对外通道建设取得明显成效，一批国际、省际合作园区形成一定规模；五年取得实效，即大约到2015年开放合作体制初步建立，长吉图区域影响力和竞争力显著增强；十年实现跨越，即到2020年左右建成新型工业基地、现代农业示范基地、科技创新基地、现代物流基地和东北亚国际商务服务基地，形成我国东北地区经济发展的重要增长极。长吉图发展区是东北地区新的重要增长极，将建设成为我国沿边开发开放的先行区和示范区，全面带动长春，吉林周边区域的经济发展，到2020年计划达到吉林省GDP的70%长吉图先导区总体规划规划采用“组团布局、轴向发展”的思路，构建“双心、两翼、多

组团”的城市空间结构。分片区规划按照“一城、一区、十组团、九城镇四个层次组织规划区范围内城镇发展空间重大交通规划重点发展组团间的干路建设,完善现有路网,优化网络结构。到2010年，建设完成硅谷大街、开运街、远达大街至兴隆团干道等新建道

路工程，改造安达街、西安大路

等街路，修建长新路、公平路、

繁荣路跨河桥以及11座城市立交

桥，完善长吉南、北线等8个城市出入口。城市整体组团布局，轴向发展，构建“双心，两翼，多组团”的城市空间城市规划站前片区：位于长春市中心，主要以站前批发零售业为主，结合历史街区保护

改造，该区域着重打造成集观光、旅游、

购物、休闲、娱乐于一体的服务业集聚区。光复路片区：主要以中档产品的批发零售业为主，与站前商圈构成长春市批发零售业集散地。市中心片区：全市行政、经济、文化中心，全市生活、生产服务中心，高新技术产业基地。会展中心片区：全市集展览，商贸，会议，科技，信息，旅游，餐饮，娱乐为一体的多功能活动片区。净月片区：净月潭公园，长影世纪城所在地，是城市重点旅游区汽贸片区：中国一汽所在地，具有厚重的汽车集聚效应，重点产业为汽车制造业产业分布保障房工程：长春市今年将拟改造棚户区2010年9月新批地块拆除197万平方米的任务，涉及居民28579户，工企单位132家。2011至2012年长春市

将完成600万平方米的棚户区及危旧房屋的拆迁、拆除工作，预计将有67万人受益。政府对于棚户区改造及危旧房屋拆迁工作的有利实施，使得低收入人群的住房保障问题得以解决，不但改善了居民的生活环境，同时对市政建设也有一定的利好影响。【解析】长春将建100万平保障房2011年全年，长春市政府计划建100万平包括经适房、廉价房、公租房在内的保障性住房，其中，公共租赁性住房建设占比最大。据悉，长春市今年将建的保障房约在1-2万套，以每套60平方米计算，总面积就是120万平方米。去年长春市保障房的总建设面积是30万平，而近几年每年的商品房总建设面积也不过500多万平，可见今年保障房的投入力度。【解析】提高保障性住房供应量是目前国家对缓解高房价现象的一项重要举措。长春市此举正是响应当前宏观调控、加大市场供应量，进而缓解市场供应态势的有力体现。预计2011年保障性住房的投资建设将

分担市场部分需求压力，促进楼市健康发展。今年，政府大力改造棚户区，同时响应国家的保障房建设，将全面改善居民的生活环境，提升城市形象。市政焦点长春拟于2010年--2016年建地铁1、2号线全长39公里城市交通通行能力现已成为衡量城市化发展水平的硬性指标。而地铁建设作为城市规划里重要组成部分，已然成为解决道路交通问题的重要举措。长春市地铁建设工程在解决城市交通压力的同时将为区域经济带来新的契机，对房地产市场的发展也起到间接促进作用。长春市已编制《城市快速轨道交通线网规划》，城市快速轨道交通远景线网是由7条线组成的放射式线网。按照规划，长春市拟在2010年至2016年修建长春地铁1、2号线，线路全长39公里。轻轨三期工程北起长春站北广场，南至南四环路，全长15.6公里，其中地下线2.4公里，过渡线约0.2公里，其余为高架线。主要建设路段——临河街，与边缘新兴区域的一、二期串联起来，形成新型城市轨道交通。周边楼盘依托便利交通展开高品质居住区。共设车站16座，其中地下车站2座，高架车站14座；设停车场1座，牵引变电所6座；建设时间为2008年至2010年，总投资24亿元。地铁建设：轻轨线路完善，地铁的新建使交通得到升级，城市边缘区域热度得到提升，拉动沿线房地产的发展，房地产市场也将走向新的格局轻轨建设：市政焦点西客站，机场大道几大工程的相继启动，建成后将全面提升长春城市功能，出行更加便利。2010年新建机场大道纵贯南北两区——吉林大路作为通向机场的市内主要干路交通问题日益凸显，此次长春南部规划一条机场大道，将对吉林大路交通压力有所缓解，同时也将带动南部人气。亚泰大街将建仨立交桥——

高架桥的建成有效缓解交通拥堵问题，加速城市化进程同时带动了周边房地产发展。但快速路建成后将对沿线的商业造成一些影响，会在一定程度上阻碍人流聚集。硅谷大街立交桥开工——该工程完全竣工将大大减轻人民大街的交通压力，为地铁一号线开工创造必要条件。同时，它将进一步完善西南部城市路网格局，极大地提升长春市西南部城市主干道通行能力，实现城区互动。长西客站4.15日开工——西客站建成后对绿园区的发展有着重要意义，借助西客站的落户，能够带动人气聚集，给绿园区住宅及商业带来很大契机。长西客站亚泰大街立交桥工程新机场大道硅谷大街立交桥重点工程分布：图表：城市重点工程分布市政焦点新建的公园分布于各个区内，集中于当前政府大力发展区域中，这些公园的新建，将进一步推动项目的人居环境，同时也将提升公园所在片区楼盘的升值潜力。郁金香园同心湖公园苗圃公园友谊公园高尔夫国际体育休闲公园兴隆湖公园湿地公园水系公园城市绿化分布：图表：城市待建公园分布图2010年长春市新建8个公园——改造4个公园，新建5个公园，新建3个水系公园2010年将在长春公园西北角，西安广场附近建一处3000多平方米的郁金香园；人民大街南部明年将开工建设友谊公园。友谊花园建成开园是人民大街上的第六座公园；绿园区新建同心湖公园，面积达89公顷，其中水面20公顷，据了解，同心湖畔有多家楼盘环绕；汽开区在管委会东南新建一处50公顷的苗圃公园，附近有天茂城中央项目；高新区在富强水库附近新建高尔夫国际体育休闲公园，面积达180公顷，其中水面52公顷；新建兴隆湖公园，面积达30公顷。经开区在兴隆山附近新建一处水系公园，面积63公顷；二道区在四化桥附近新建一处湿地公园，面积80公顷，计划明年一期完工32公顷。净月经济开发区在大顶山附近，新建一处水系公园，面积87公顷，其中水面29公顷。此外，动植物园还将继续改造。市政焦点朝阳板块——城市核心区，目前在售项目较少：华亿红府、领秀朝阳、大禹城邦。南关北部板块——今年板块内市场供应乏力，可开发地块极少绿园板块——新盘较少，除中海·凯旋门项目，其它表现略显平淡，预计2011年上市体量较大。汽开板块——片区产业主导区，从来不缺客群，但品质项目少，未来发展热度较高。高新板块——在售项目较少：益田、恒大、金越，八一水库周边成为开发热点宽城、站前板块——板块内供应较大，竞争激烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。南部新城板块——政府重点打造区域，区位价值日渐被消费者认可，但在售项目少，从年末拿地趋势来看，未来竞争较为激烈净月城市板块——中高档住宅聚集区，为城市新城区，中海、力旺引领板块市场发展八里堡板块——2010年最具潜力板块，各大开发企业竞相拿地，房价受保利百合香湾的带动有较大增长，二道板块——项目多，竞争激烈，吉林大路沿线项目区位优势明显，价格相对较高南关南板块——以亚泰大街与卫星路沿线发展为主净月旅游板块——大品牌开发商云集之地，以别墅、洋房产品为主，未来将有更多的普通住宅产品出现在板块内高新核心板块——大盘较多，多处于尾盘状态，为目前西南富源区，整体来看发展相对成熟经开板块——生活氛围仍需营造，发展潜力较大房地产板块特征旧城改造：刚性居住区近郊：新城开发：高尚宜居区“别墅区”一汽：“西新城”“南部新城”城市特点：集中型发展中城市，目前已逐渐形成“北部刚性居住区+南部高尚宜居区”。城市特点长春作为吉林省经济文化中心，长吉图开发

先导区依托的中坚力量，近年来在旧城改造，

交通，绿化方面投入很大，未来发展前景较好。长春各区域市场特点鲜明，项目品质，价格由北向南逐级提高，基本形成北部刚性需求，南部高尚宜居的发展趋势。小结宏观政策2011年房地产调控趋紧，“新国八条”、“限购令”、连续6次上调存款准备金率和3次加息，信贷收紧对楼市带来深远影响2011年政策一览1月27日上海、重庆开始征收房产税央行首

次加息，公积金

利率上

调2月9日2月24日央行第二次上调存款准备金率7月12日国务院总理温家宝，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施11月6日温家宝：下调房价是国家坚定的政策上调金融机构存款准备金率0.5个百分点1月20日新国八条出台1月26日温家宝：对宏自2008年观政12月25日央行第三第四次上第五次上住建部策适以来，首次上调存调存款准调存款准央行三

出台新时适次下调存款准备金备金率备金率次加息增限购度进款准备金率0.5个0.5个百0.5个百0.25个城市5行预05个百分百分点分点分点百分点条标准调微点3月25日4月26日5月1日7月7日8月17日调10月25日12月5日央行第二次加息0.25个百分点4月6日5月1日6月20日开始执

第六次上行一房

调存款准一价政

备金率

策

0

.5

个百分点4月26日2011年长春政策13月30日,长春房价控制目标出台长春市人民政府办公厅公布长春市2011年新建住房价格控制目标的通知，全文共298字，文件最后一段表述：2011年长春市新建住房房价

收入比（住房套型标准按60平方米计算）控制在5.8以内的合理区间。24月初,长春制定房价上限标准不得擅自涨价对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。每套商品房明码标价，实行一套一标。35月20日,限购令落地长春市民禁止购买3套房对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。46月10日,长春第二套住房公积金贷款首付不低于60%使用住房公积金个人住房贷款购买第二套住房的，购房首付款比例不得低于60%，贷款利率执行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的

1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放个人住房公积金贷款。地方政策对投资及不合理的改善型需求起到抑制作用。对抑制房价上涨起到一定作用。2012年房地产政策动向2012年房地产政策动向解读保障房规模开工建设700万套，竣工500万套。相比2011年，开工量有所下降，竣工量在增加。资金中央补助资金将比2011年明显增加；还要通过贷款支持、发行企业债券等方式吸引社会资金，多元筹措资金。中央政府继续加大保障房建设资金投入，鼓励多种方式吸引社会资金参建保障房。土地开展探索利用集体建设用地建设公租房的试点，对保障房新增建设用地单列。扩大公租房建设用地来源房源在商品房项目中配建一定比例的保障房，政府也可通过购买合适的普通商品房现房来增加保障房有效供应。鼓励更多方式筹集保障房房源质量加快推进保障性住房工程质量、建材和部件供应质量终身责任制。建立保障房质量管理机制分配公平分配保障房，要做到“严格准入、程序公正、过程透明、技术支撑、及时纠错”，2012年要就此开展专项督查。重视保障房公平分配，完善保障房分配机制。责任住房和城乡建设部代表保障性安居工程协调小组与各省（市）、新疆生产建设兵团签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。责任书不仅明确了2012年的开工量和开工期限，而且确定了竣工量。相比2011年，责任书增加了竣工量要求。商品房价格房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；继续落实地方政府对房价调控责任。房地产调控目标升级，中央可能要求2012地方政府要继续定房价控制目标。信贷严格实施差别化住房信贷、税收政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。抑制投资投机需求不放松，刚需有望松绑。供应加快普通商品住房建设，扩大有效供给。供应不足依然是房地产市场现状加快中低价位、中小套型普通商品房建设房产税推进房产税改革试点。房产税改革试点有望扩大长效机制加快推进个人住房信息系统建设，全面启动住房发展规划编制工作。重视长效机制建设公积金加快修订《住房公积金管理条例》，进一步推进住房公积金运行监管系统建设，力争2012年末覆盖到全国100个城市。12年调控政策不会放松，总体上仍然趋向抑制投资投机，保证刚性市场需求。宏观经济环境长春市经济承接2000年以来的发展势头，2011年GDP继续保持两位数的增长速度，全年GDP达到4040亿元，突破了4000亿大关，增长率达到15.2%，略超国家的平均增长率15.1%。在国际经济不景气的大背景下，长春的经济发展速度显示了城市强大的发展动力。长春市2011年人均GDP为5.26万元，高于全国人均GDP为3.5万元，居民生活水平处于中上游。城市经济发展GDP长春近年GDP走势长春近年人均GDP走势城市产业结构长春以第二产业为主导,近年工业投资力度的不断加大,工业的主导地位仍不会改变,并比重逐渐加大，成为经济增长的主力。从数据显示，长春市的第三产业发展也在逐步加快，主要是由于政府加大对第三产

业的扶持。随着第一、二产业的发展，居民收入水平的不断提高，将有力地带动第三产业增长，拉动第三产业增值不断增加，但其占比基本保持平稳状态，其欠发达直接导致城市经济缺乏活力，但随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济将迎来新的发展阶段。老工业基地改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度加快，产业结构优化，第二迅速发展，第三产业发展平稳，对于房地产市场健康发展有一定支撑。长春近年产业结构长春近年三产产额人民生活水平2011年长春市场物价总水平持续平稳运行。1－9月份，居民消费价格总指数103.6％。人均可支配收入13248.4亿元，同比增长13.5%。人均可支配收入不断提升，人民的生活水平也得到了长足的改善。市民的消费能力逐年增强。2011年1-9月，人均消费支出为12252.8亿元，同比增长17.4%。人均消费性支出整体显示为稳定增长的消费趋势，而且增长势头强劲，城市总消费水平也在不断升高。长春市居民可支配收入提高，购买力不断增强，消费趋势稳定增长，地产业具有市场基础。长春市历年人均可支配收入与人均消费支出情况图恩格尔系数与上年持平，居民生活质量不断提高，处于富裕的生活水平。长春市从2002年到2010年恩格尔系数呈现平稳的下降，从39.2%下降到32.2%，长春处于富裕阶段的居民可支配收入持续上升，

食品消费支出比重下降，为其他消费支出比重上升提供了可能，在满足基本食品消费的同时，有了更多的资金满足其他方面的消费，不断丰富生活内容，提高生活质量。城市恩格尔系数为32.2%。居民生活水平处于富裕阶段，除食品以外的消费逐渐增加，消费结构在逐渐变化，居民更加注重生活的品质，用于改善居住环境的消费会随之增加，房地产的市场需求自然旺盛。人民生活水平居民处于富裕生活水平，随着消费结构的变化，居民住房消费增加，地产市场需求旺盛。恩格尔系数59%以上50%-59%40%-50%低于

40%低于

30%生活水平贫困温饱小康富裕最富裕固定资产投资2010年长春市的GDP构成中，82%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济。2011年前三季度全市完成固定资产投资额1915亿元，同比增长了31.2%。其中：其中工业投资任务达1115亿元，同比增长26.5%。预计2012年全市完成固定资产投资按新口径增长27%，完成2400亿元今年是“十二五”规划的开局之年。长春市由工业强市向强市富民转变、由工业城市向现代化新城市转变、由单纯抓工业向二三产业协调发展转变、由粗放利用土地向集约高效转变，全力推进振兴老东北基地，全面加快新一轮发展步伐，实现长春市科学发展、加快发展、率先发展。固定资产投入升高，城市建设加快；房地产投资比重逐步攀升，地产业发展态势良好。房地产投资2010年，长春市完成房地产开发投资542.8亿元，同比增长22.3%，其中:住宅开发投资404.7亿元，同比增长24.8%。2011年1-9月长春房地产开发投资总额为545.6亿元，同比增长24.5%。从房地产开发投资结构分析，尽管2011年长春楼市低迷，但房地产开发投资额再创下近十年的新高。长春市房地产开发投资逐年上涨，2011年创历史新高，达到房地产开发投资峰值。房地产建设指标近年长春房地产市场走势良好，致2011年宏观调控，长春市场显现低迷。2010年全市商品房施工面积3089.4万平方米，比上年增长30%，在一定程度上反应了房地产企业的投资力度较强，以及开发企业对未来市场充满信心。商品房竣工面积为963.7万平方米，增长66%。商品房销售面积为863.1万平方米，增长20.6%。可见，本市商品住宅市场规模和需求稳步上升。商品房销售额446.9亿元，增长50.8%。空置面积280万平方米，增长2.1%。从数据显示各项指标均有所上升，反应了2010年的房地产市场状况良好的走势。但是，截止至2011年12月，政府对房地产市场的严格控制，各项限制政策的出台，导致了长春市市场的低迷，预计2011年全市房地产各项建设指标处于疲软状态，房屋竣工景气指数，流动资金景气指数下降，2011年长春市房地产市场的低迷已成定局，如此，2012年上半年，更将是房地产市场经受考验的半年。近年来经济发展迅速，高于全国的平均水平，产业结构不断优化，固定投资力度高，整体经济环境良性发展，居民具备较高的购买力。房地产市场基础良好。近年长春地产市场发展良好，11年调控导致整体市场显现低迷。小结房地产发现现状2011年长春土地市场供大于求现象明显，开发商拿地谨慎，流派现象严重，预计2012年政府将控制土地供给量，以期达到供需平衡。土地市场2011年长春市土地供应总量为1161.45万㎡，同比上升18.9%，主要集中在5月和11月。2011年经营性土地成交量为844.04万㎡，同比下降11.3%。2011年1月至5月土地市场持续低迷，土地成交量同比大幅下降，6月创全年土地成交量最高水平，成交土地面积208.36万㎡，成交建筑面积443.26万㎡。2011年出台了一些列严厉的房地产宏观调控政策，在一定程度上影响了开发商的拿地热情，相对于2010年频频上演抢地大战的火爆景象，2011年开发商拿地则更为理性和谨慎。土地市场流拍连连，市场总体表现略显冷清。整体市场来看，国家的一系列调控政策对房地产市场具有一定的冲击力。2011年长春市计划出让1000万平方米的土地，仅完成计划出让的82%。预计2012年，政府将会控制土地供给量，调整市场供需矛盾。各区土地成交情况近年来，随着长春市“南拓东展，北优西控”的城市空间发展战略的实施，长春土地成交重点区域已向开发区转移。08年以来，四个开发区的成交量总和为1325.51万㎡，占全市总成交量的56.4%。从2011年各区成交土地来看，成交土地总量遥遥领先的是高新区，成交土地面积为409.35万㎡，占全市土地成交总量的48.5%，同比上升50%。2010年和2011年高新南区都成为土地市场上开发商热捧的区域，在恒大、恒盛率先将高新区的土地市场引爆以后，华润、中海、绿地等纷纷在八一水库周边拿地，本年度天茂、力旺、和黄、隆都等知名开发商进一步抢占该区域。另外，高新北区2011年土地成交有所上升，成交土地面积为115.51万㎡，未来有可能成为土地市场的新宠。长春各区域中，高新区近年土地成交迅猛，2011年土地成交量占全市成交总量的48.5%，其南区目前为各大开发商热捧区域，北区土地市场亦呈上升趋势。土地价格情况土地成交均价呈逐年上升趋势，2011年土地成交均价首次下降，成交均价为2808.04元/㎡，同比下降

1.3%，楼面地价约为1260.95元/㎡，同比上升4.6%。2011年房地产宏观调控政策频频出台，开发商面

临资金压力，对于未来市场具有不确定性，因此，尽量减少拿地成本，理性拿地。百轮竞价、高溢价率等情况在2011年的土地市场再难见到，底价成交成为2011年土地市场的一大特色。从2011年各区土地成交均价来看，朝阳区土地成交均价和楼面地价均最高。朝阳区是城市中心区域，配套成熟，交通便利，土地资源稀缺，土地供应量较小，因此，土地成交价格较高。绿园区、经开区和净月区2011年的土地增值较快，绿园区是老城区，交通便利，配套相对完善，吸引开发商拿地。本年度溢价率最高的土地出现在经开区，拉高了该区域的土地成交价格。净月区由于拥有优越的自然环境和人文环境，个别地块拉高区域价格水平。另高新区和西新区的土地单价基本保持平稳，楼面地价略有上涨，但涨幅不大。2011年，开发商拿地谨慎，绝大部分土地成交价格较低；配套完善，自然、人文资源丰富的区域，个别地块成交价格较高，致使区域出现溢价情况。宏观调控对长春楼市有一定的冲击，但11年整体成交量并未明显下滑，成交价格继续攀升，长春商品住宅市场以刚需市场为主导，预计2012年均价大幅下降的几率较小。2011年商品住宅新增供应量为525.77万㎡，供应套数为53122套，同比2010年全年分别上涨45%和39.3%；成交量为449.2万㎡，成交套数为45708套，同比2010年全年成交量、成交套数分别下降0.1%和0.2%。11年长春房市整体呈现明显的供大于求，全年供求比1:0.85。价格上整体较2010年有所上升。6月起，全市供应量增加，9月份达到峰值，成交主要集中在5—11月，整体走势较为平稳，9月之前价格波动性上涨，9月之后，成交均价逐步下滑，但下降幅度不大。商品住宅供求长春高价商品住宅集中于朝阳、净月等市中心配套完善或自然、人文资源丰富区域，但成交量较高的则集中于二道、高新、经开等政府大力扶植发展区域，整体市场以刚需客群为主。2011年除宽城、二道两区外，其余各区均呈现供大于求的状况。2011年1-12月，二道区成交面积和成交套数均价位列首位，其成交量为74.04万㎡，占总成交量的16.5%，成交7890套，占总成交套数的18.2%；高新区和经开区成交量紧随其后，分别为66.9万㎡和63.8万㎡，分别占总成交量的15.7%和15%，经开区的成交套数为7399套，占总成交套数的17.1%。2011年1-12月，长春商品住宅市场区域成交均价中，朝阳区成交均价最高，达到12640元/㎡，其次为净月区8720元/㎡和南关区的8080元/㎡，成交均价介于6000-7000元/㎡的区域为高新区和经开区，在

5000-6000元/㎡的区域为绿园区、西新区、二道区和宽城区，其中成交均价最低的为宽城区5280元/㎡。各区2011年商品住宅市场情况开发商进驻时间代表项目项目数量万达地产2000红旗街万达3万科地产2001兰乔圣菲10中海地产2002国际社区8融创地产2003融创上城2绿地集团2003新里中央公馆4和记黄浦2005御翠园2保利集团2008罗兰香谷5中信地产2006中信城1益田地产2007御水丹堤2复地地产2007复地净月国际3恒大地产长春的品2010牌开发商恒大绿洲数量相对较少

1，以万科中海为龙头10年各大品牌房企开始陆续进入长春各品牌开发商分布区域较为固定，区域优势突出，寡头垄断。长春之前的品牌房企较少，10年开始陆续增加，到目前为止共有品牌开发商10余个，共有项目约41个。品牌地产中海水岸馨都绿地长春上海城中海国际社区（106万㎡）绿地新里中央公馆（66万㎡）中海常青藤（31.5万㎡）绿地英湖印象（13.5万㎡）绿地蓝海(写字楼)复地辉达大厦（写字楼）复地宽城项目（20万㎡）万科洋浦花园万科城市花园万科上东区中海南湖1号（8.6万㎡）中海水岸春城中海金域中央（18万㎡）万科兰乔公寓御翠园(42万㎡)复地净月项目中海莱茵东郡保利土地御翠豪庭（36万㎡）万科复地绿地中海和记黄埔保利融创中信万科蓝山万科蓝山保利罗兰香谷（70万㎡）中海长岭恒大万达万达融创上城（60万㎡）恒大华润（20万㎡）品牌开发商现状受调控影响，开发商拿地转为谨慎、理性，土地市场供大于求现象明显，成交地价较低。11年长春楼市供应过盛，成交量保持平稳，均价略有上涨，整体市场较为稳定，刚需客群成为调控中楼市的客群保障。近年入驻长春的品牌开发商逐渐增多，供应量激增、市场需求量有限的情况下，平均市场份额将减小，市场竞争将更加激烈。小结未来房地产市场预测未来市场特征研判宏观政策—继续保持高压态势，将调控坚持到底历经18个月的国家宏观调控后，一二线城市成交量持续低迷，市场观望气氛浓厚，全力销售回款成为开发商唯一希

望，部分项目开始降价促销，以价换量趋势明显；一些未限购的三线城市受整体市场下跌预期影响，成交量也开始走低。调控走向由短期的“堵”（遏制部分城市房

价过快上涨）到长期的“疏“（引导房地产市场健康稳定

发展）。在政策持续深入、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用之下，降价促销成为2012年上半年市场营销的主旋律。供求关系—供大于求将成基本态势，房价上涨乏力未来市场上的供应量将持续增大，而市场上的新增土地供应量仍在持续增加，市场上供大于求的局面越为越明显，

未来房地产市场的竞争将更为激烈。在成交量方面，虽然受信贷政策、限购政策等因素影响、客户观望气氛浓厚，但在市场上大量的促销刺激下，预计

未来成交绝对量将保持现有水平,而对比大量的供应来看，成交比例将会下降，市场存量增多。供求关系偏向供大于求，将使得房价快速上涨丧失基础。从现阶段来看，预计2012年，房价将会以稳字当头，部分中小开发商的楼盘可能会以打折促销等方式变相松动房价。房价走势—整体房价趋于稳定，个别项目以价换量大市场遇冷，部分资金链紧张的开发商会采用低价入市，以价换量等举措，以实现资金回笼的目的，这些项目拉低

了市场价格的水平。同时市场上又有一些高端项目高价入

市，推进长春房价的上涨。综合作用下，使得房地产市场

的价格相对处于一个较为平稳的状态。2012年，高端项目及精装产品的入市，都会提高价格水平。而政策基调不变的情况下，市场供应量持续加大，在市场容量有限的情况下，平均市场份额下降明显，可以预见，众多项目中，不乏会有采取降价促销的。客户心理—持续观望，但该出手时就出手一二线城市房价出现下降趋势，量价齐跌的现象仍会持续。而长春市场有个别项目已经有降价的动作，这对于购房者就是一个降价的信号，未来市场预期也不容乐观，而另外一方面国家相关政策继续高压，以及舆论的引导，这些促使购房者的观望情绪持续浓厚。但长春市的购房者构成群体以刚需为主，购房只是时间的问题，当市场上的价格符合购房者心理，或是产品可以满

足客户更多层次的需求，或是迫于时间的压力，不乏有购

房者就会停止观望，付出行动购房。未来长春房地产市场量价走势预判对于2012年房地产市场，调控政策将不会放松，不会动摇，但货币政策面临调整，并成为影响2012年房地产市场的关键因素。2012年上半年调控效果将进一步显现，投资

开工步伐放缓，量价继续下行。但大量高性价比产品的出现，，刚需客户迫于时间压力，以及出资产保值的心理，预计下半年房市将会回暖，成交量将有所回升，带动房价回涨。长吉图开放区：长吉图开发开放先导区的主要范围是中国图们江区域的核心地区，即吉林省范围内的长春市、吉林市部分区域（长春市部分区域是指长春市城区、德惠市、九台市和农安县；吉林市部分区域是指吉林市城区、蛟河市和永吉县）和延边州（简称长吉图），总面积约3万平方公里，人口约770万人。这一区域面积和人口均占吉林省的三分之一，经济总量占二分之一，是中国参与图们江区域合作开发的核心地区和重要支撑。按照规划纲要，建设长吉图开发开放先导区，将以珲春为开放窗口、延（吉）龙（井）图（们）为开放前沿，以长春、吉林市为主要依托，实施边境地区与腹地联动开发开放，率先突破、率先发展，形成具有较强实力的经济隆起带和对外开放的先行区，带动吉林加快发展振兴。十年发展计划：长吉图开发开放先导区建设的目标，是以2009年为基期，努力实现：一年良好开局，即2010年长吉图开发开放先导区建设全面启动实施；三年明显进展，即到2012年对外通道建设取得明显成效，一批国际、省际合作园区形成一定规模；五年取得实效，即大约到2015年开放合作体制初步建立，长吉图区域影响力和竞争力显著增强；十年实现跨越，即到2020年左右建成新型工业基地、现代农业示范基地、科技创新基地、现代物流基地和东北亚国际商务服务基地，形成我国东北地区经济发展的重要增长极。长吉图发展区是东北地区新的重要增长极，将建设成为我国沿边开发开放的先行区和示范区，全面带动长春，吉林周边区域的经济发展，到2020年计划达到吉林省GDP的70%长吉图先导区总体规划规划采用“组团布局、轴向发展”的思路，构建“双心、两翼、多

组团”的城市空间结构。分片区规划按照“一城、一区、十组团、九城镇四个层次组织规划区范围内城镇发展空间重大交通规划重点发展组团间的干路建设,完善现有路网,优化网络结构。到2010年，建设完成硅谷大街、开运街、远达大街至兴隆团干道等新建道

路工程，改造安达街、西安大路

等街路，修建长新路、公平路、

繁荣路跨河桥以及11座城市立交

桥，完善长吉南、北线等8个城市出入口。城市整体组团布局，轴向发展，构建“双心，两翼，多组团”的城市空间城市规划保障房工程：长春市今年将拟改造棚户区2010年9月新批地块拆除197万平方米的任务，涉及居民28579户，工企单位132家。2011至2012年长春市

将完成600万平方米的棚户区及危旧房屋的拆迁、拆除工作，预计将有67万人受益。政府对于棚户区改造及危旧房屋拆迁工作的有利实施，使得低收入人群的住房保障问题得以解决，不但改善了居民的生活环境，同时对市政建设也有一