物业管理课件-物业管理的前期工作与自我管理

第三章 物业管理的前期工作与自我管理通过本章的学习，使学生们掌握物业管理的基本内容和物业前期管理的内容。掌握物业管理的基本内容，了解和掌握物业的接管验收、入伙流程、装修管理、物业档案管理等的具体要求和标准。

在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行“全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业的前期管理，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物业的装修与管理等内容进行论述。第一节

物业前期管理一、物业前期管理的认识

对于一项物业来说，存在着开发一一经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物

业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。

然而，从物业管理的实践来看，并非如

此简单。

这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介

入，从事物业形成前的阶段性管理。物

业前期管理工作虽然尚未形成对物业运

行主体的管理，但是就其管理的内涵分

析，它应属于企业管理的一个管理阶段。二、物业前期管理的必要性

(一)物业前期管理能促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症

(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解（三)物业前期管理是为后期管理做好准备三、物业前期管理的内容••

(一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务1．进行可行性、可靠性、可盈利性分析。

2．具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。投标竞争、治谈、签订物业管理合同

(协议)。选派管理人员运作物业前期管理。(二)建立与业主或使用人的联络关系

1．听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

2．了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

3．参与售房部门同业主或使用人签约、并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。(三)察看工程建设现场•••

1．审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案．磋商解决办法。在施工现场做好日后养护、维修的要点记录．图纸更改要点记录。参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。(四)设计管理模式，草拟及制定管理制度1．筹建业主管理委员会。

2．与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。

3．设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制任户手册、物业辖区综合管理办法等。

4．制定上岗人员的培训计划，并实施计划。（五）建立服务系统和服务网络

物业管理企业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，

这里既右行政管理关系，又有经济关系。

1．保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。

2．同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通。3．建立代办服务项目网络。(六)办理移交接管事宜

物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。1．拟订移交接管办法。2．筹备成立业主管理委员会。3．协助和办理移交接管事项。第二节

物业的接管与验收一、物业的竣工验收(一)竣工验收及验收种类

竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后、就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务；从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。1．隐蔽工程验收

验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。2．单项工程验收

单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。3．分期验收

分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收、以便建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。4．全部工程验收

全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，技预先验收——正式验收的顺序进行。(二)竣工验收的依据、标准及主要工作1．竣工验收的依据(1)上级主管部门的有关文件。(2)开发商和建筑商签订的工程合同。(3)设计文件、施工图纸和设备技术说明书。(4)国家现行的施工技术验收规范。(5)建筑安装统计规定。

(6)对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。2．验收的标准

(1)工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

(2)竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常。(3)设备调试、试运转达到设计要求。(4)建筑物周围2米以内的场地清理完毕。(5)技术档案资料齐全。3．做好竣工验收工作(1)准备和提交竣工资料。

(2)开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。

(3)进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。

(4)办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。二、物业的接管验收(一)接管验收与竣工验收

接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：1.

验收的目的不同

接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文

件所规定的要求。2．验收条件不同

接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准．能满足使用等。3．交接对象不同

接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。(二)接管验收中应注意的事项•••

1．物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收。以维护业主的合法权益。接管验收中若发现问题、应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定．由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修、开发商一次性拨付保修费用。•

5．开发商应向物业管理企业移交整

套图纸资料、包括产权资料和技术资料。

6．物业管理企业接受的只是对物业

的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7．接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后个物业验收与接管工作即完成。第三节

物业入伙手续的办理

所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。

物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一

并寄给业主，以方便业主按时顺利地办

好入伙手续。一、入伙通知书

“入伙通知书”就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知，物业管理企业在制作入伙通知书时应注意如下问题：

1．一般情况下，一个物业辖区内入

伙的业主不是一家或几家，而是几百家

甚至上千家，如果均集中在同一时间里

办理，必然会使手续办理产生诸多困难、因此在通知书上应注明各幢、各层分期

分批办理的时间，以方便业主按规定时

间前来办理。

2．如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。下面是一份入伙通知书以作示范：入伙通知书

女士／先生：您好!我门热忱欢迎您入住××花园!

您所认购的××花园

区

栋单元

室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。••••

(一)请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在

楼

室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。

(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请按以下时间表为准前来办理入伙手续。各楼各层办理入伙手续时间分配表(略)。阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话

。特此通知××房地产开发公司××物业管理公司年月日二、入伙手续书

入伙手续书即是办理入伙于续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序、使整个过程井然有序。下面是一份入伙手续书以作示范，入伙手续书•

女士／先生：

您所认购的

区

栋

单元

室楼宇，

现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：(2)房地产公司地产部入伙资格审查(1)房地产公司财务部

已付清楼款合格••特此证明特此证明•盖章盖章•(3)物业管理公司财务部(4)物业管理公司管理处入伙手续完毕已付清各项入伙费用••特此证明特此证明•盖章盖章•××房地产开发公司•••••(一)在房地产公司财务部办理手续1．付清购楼余款，

2．携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。3．在入伙手续书(1)上盖章。(二)在房地产公司地产部办理手续验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书；业主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或段位证；购房合同。若业主不能亲临收楼，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书，购房合同外，还应出具：业主的授权书(由律师鉴证)；业主身份证或护照的影印本；代理人的身份证或护照。3在入伙手续(2)上盖章。•••(三)在物业管理公司财务部办理手续

1．缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如致退还；建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。2．缴付其他费用。安装防盗门、安装防盗窗花等。3．在入伙手续(3)上盖章。(四)在物业管理公司管理处办理手续1．签署《业主公约》。2．介绍入住的有关事项。3．向业主侈交楼字钥匙。4．在入伙手续书[4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。××房地产开发公司××物业管理公司年月日四、业主对物业的验收•

购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知，业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚．并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决

在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：••••

1．给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封等。供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水；瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。第四节

物业的装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进产。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定卿物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在结修前必须向物业管理企业进行申请登记、包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批淮后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金.一、业主装修申请表•

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。业主装修申请表的格式如下：表5—1（见82页）•业主装修申请表业主姓名施工单位进场人数住址负责人联系电话联系电话装修施工项目内容约定事项施工队签字（章）年

月

日业主签字（章）年

月

日管理处签字（章）年

月

日备注二、装修管理规定•根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益。一般物业管理企业均对装修制定如下规定：(一)报批程序1．业主应提前5天向物业辖区管理处申报。2．详细、如实地填写《装修申请表》。3．经管理处审核同意后方可进行装修施工。

4．装修施工队应到管理处签定《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。•••••(二)装修管理要求

1，不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。不得凿穿地面和房顶的水泥层。不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撤堆放。严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。7．装修施工应安排在上午7：00一12：00，下午14：00一20：00时间内进行，以免影响他人休息。

8．高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。

9．需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。10．施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。

11．未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。12．底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。13．临平台的阳台、窗户不能改装门。(三)押金及保证金

1．业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。

2．装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。

3．装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将加数退还押金和保证金。•••(四)违规责任

1．在装修施工中有违反上述规定之行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。因装修施工造成管理堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复(或承担修复费用)，并视情况给予受损害考必要的赔偿。因装修施工造成外墙破坏、污染的．由装修户负责修补。••••(五)管理权限1．住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。

2．住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。住户要求封闭后阳台．须经管理处同意方能进行施工。因持殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。任何人均无权批准超过本规定之装修行为。如施工队违反本规定后，不听从物业管理企业的劝阻和安排、物业管理企业有权责令其停止装修行为。第五节物业管理企业的自我管理•

物业管理企业是物业管理市场最基本的管理和执行机构。物业管理企业的自我管理与政府管理和行业协会管理相互依赖、相互衔接，共同形成一个完整的物业管理市场管理体系。其中，政府管理属宏观管理，行业协会管理属中观管理，两者都是为物业管理市场实现规范化运作创造外部法规环境；物业管理企业的自我管理属微观管理，既处于三个层次管理的基础地位，起到核心作用，又必须合乎政府和行业协会管理的原则。••

物业管理企业的自我管理首先应从物业管理规章制度开始。规章制度是物业管理工作的依据和准绳，对业主和物业管理企业均能起到保护和制约的作用。鉴于目前政府立法具有滞后性，在法律、法规、政策、条例尚不健全的情况下，物业管理企业则更要通过建立完备、严密、科学、合理的规章制度来参与市场竞争，加强自我保护和自我制约。物业管理的规章制度可以包括：业主公约、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理企

业岗位责任制和物业辖区综合管理规则等*一、业主公约••

业主公约是一份由业主承诺，并对全体业主均有约束力的有关物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务的行为准则。业主公约一般在业主管理委员会成立之前，由开发建设单位(第一业主)会同物业管理公司

一起制订并经购房业主承诺。业主管理委员会

成立以后应当予以认可，并可按规定程序修改

补充。业主公约应向房地产管理部门登记备案。业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。其内容根据有关条例可以包括：1．物业名称、地点、功能、面积及单元数。2．共同部位、共用设备、共用设施和相关场地以及管理用房、经营用房状况。3．业主参与物业管理的权利和责任。4．物业管理费用标准。5．业主应当遵守的行为准则。6．所采取的物业管理方式、标准和选聘物业管理企业的程序。7．违反业主公约的责任。8．其他有关约定事项。二、业主管理委员会章程•••

业主