房地产企业所得税课件-杨汝明

依法纳税维权理财讲课提纲〔本次讲课共分三章〕第一章房地产企业所得税的汇算清缴实务第二章房地产企业所得税难点、疑点解析第三章房地产企业竣工验收结算决算常识依法纳税维权理财房地产企业所得税的汇算清缴实务第一章依法纳税维权理财1—1、报表体系：主表：一份，?中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〔A类〕?A1〔1〕?收入明细表?A1〔2〕?金融企业收入明细表?A1〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表?A2〔1〕?本钱费用明细表?A2〔2〕?金融企业本钱费用明细表?A2〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位本钱费用明细表?第1节企业所得税报表体系及填写要求

附表：十五份，其中包括：依法纳税维权理财A3?纳税调整工程明细表?A4?企业所得税弥补亏损明细表?A5?税收优惠明细表?A6?境外所得税抵免计算明细表?A7?以公允价值计量资产纳税调整表?A8?广告费和业务宣传费年度纳税调整表?A9?资产折旧、摊销纳税调整表?A10?资产减值准备工程调整明细表?A11?股权投资所得〔损失〕明细表?依法纳税维权理财1—2、表间关系：

1、?中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〔A类〕?对应：A1——A62、A3?纳税调整工程明细表?对应：A4以外的所有附表。

1—3、本卷须知：以上报表除：A1〔2〕?金融企业收入明细表?A1〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表?A2〔2〕?金融企业本钱费用明细表?A2〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位本钱费用明细表?其他报表均适用于房地产企业。。依法纳税维权理财在这些报表中以主表?中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〔A类〕?和A1〔1〕?收入明细表?、A2〔1〕?本钱费用明细表?、A3?纳税调整工程明细表?最为重要，为必填工程；A4——A11属于单项报表，根据业务需要，有那么填写，没有那么不需要填写〔盖章后报空白表〕。依法纳税维权理财

1—4、填写顺序：一、根据企业账簿填写A3以外的所有附表；二、根据企业账簿和填好的附表〔除附表四?企业所得税弥补亏损明细表?以外〕填列A3；三、根据企业账簿和填好的附表A1——A6填列主表?中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〔A类〕?。依法纳税维权理财2—1—2、国家税法关于长期股权投资所得〔损失〕的规定。1、?企业所得税法?第二十六条第〔二〕项：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。〔一〕权益性投资收益2、?企业所得税法实施条例?第八十三条：企业所得税法第二十六条第〔二〕项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第〔二〕项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票缺乏12个月取得的投资收益。2—1长期股权投资所得〔损失〕明细表第2节企业所得税报表填写方法及相关税法解释依法纳税维权理财〔二〕投资转让所得1、?企业所得税法?第十四条：企业对外投资期间，投资资产的本钱在计算应纳税所得额时不得扣除。2、?企业所得税法?第十一条：投资企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的局部，应当确认为股息所得；剩余资产剪除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资本钱的局部，应当确认为投资资产转让所得或损失。3、?企业所得税法实施条例?第七十一条第二款：“企业在转让或处置投资资产时，投资资产的本钱，准予扣除。1、通过支付现金方式取得的投资资产，以购置价款为本钱；2、通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为本钱。〞依法纳税维权理财【例1】甲企业持有A企业60%的股份，A企业注册资本500万元〔投资本钱账面价值与计税本钱相同〕，A企业于2021年3月宣布终止生产经营，账面记载资本公积100万元，盈余公积200万元，未分配利润250万元。假设甲企业分得700万元剩余资产，甲企业2021年度所得税如何申报？甲企业从A企业分得剩余财产：属于分得的股息=450×60%=270〔万元〕企业投资本钱=500×60%=300〔万元〕股权转让所得=700-270-300=130〔万元〕企业所得税年度申报时，270万元股息为免税收入.依法纳税维权理财【例2】甲企业2021年度将对B投资业务对外转让，转让净收入280万元，投资转让的会计本钱与税收本钱均为300万元；当年对C投资业务也对外转让，转让净收入100万元，投资转让的会计本钱与税收本钱均为85万元；当年取得国库劵〔投入100万元〕利息收入10万元。甲企业2021年度所得税如何申报？〔以上2例见表1〕B投资股权转让所得=280-300=-20〔万元〕〔损失〕C投资股权转让所得=100-85=15〔万元〕国库劵利息收入10万元为免税收入。依法纳税维权理财【例3】2021年1月，甲企业支付1000万元取得D企业40%的股权，取得投资当日D企业净资产公允价值为3000万元，甲企业按持股比例40%确定应享有D企业可识别净资产公允价值的份额为1200万元。2021年甲企业对D企业的投资进行转让，取得转让净收入1500万元，假定该项投资的账面价值仍为1200万元。2021年企业所得税申报时如何填报?长期股权投资所得〔损失〕明细表?〔附表一〕？依法纳税维权理财①2021年度取得初始投资时，甲企业账务处理：借：长期股权投资——投资本钱12000000贷：银行存款10000000营业外收入2000000需要注意的是，税收上确认的初始投资本钱为1000万元。200万元营业外收入税收上不予确认，本年度所得税申报时调减应纳税所额200万元。依法纳税维权理财②2021年转让该项投资业务时，A企业账务处理：借：银行存款15000000贷：长期股权投资12000000投资收益3000000注意：按税法确认的投资转让所得=1500—1000=500〔万元〕。企业所得税年度申报时，应调增应纳税所得额200万元。依法纳税维权理财【例4】某企业2021年度投资转让所得35万元，该企业2003年度投资转让损失结转金额为40万元〔已由2004年度投资转让所得弥补20万元〕；2005年度投资转让损失结转金额为15万元〔已由2006年度投资转让所得弥补10万〕；2007年度投资转让损失结转金额为20万元。根据以上资料填报?长期股权投资所得(损失)明细表?〔附表十一〕投资损失补充资料。〔见表3〕依法纳税维权理财2—2—3国家税法对资产减值准备的扣除规定。〔一〕?企业所得税法?第十条第七项：企业所得税法第十条第〔七〕项所称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项减值准备、风险准备等准备金支出。〔二〕?企业所得税法实施条例?第五十五条：未经核定的准备金支出，在计算应纳税所得额时，不得扣除。2—2、资产减值准备工程调整明细依法纳税维权理财〔三〕?企业所得税法实施条例释义及实用指南?允许扣除的工程限于资产减值准备、风险准备等准备金。资产减值准备，是指金融企业对债券和股权资产预计可收回金额低于帐面价值的局部提取的，用于弥补特定损失的准备。其具体类别有：坏帐准备、短期投资跌价准备、长期投资减值准备、存货跌价准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备。〔新法出台前：坏账准备金、商品削价准备金、金融企业的呆坏账准备金允许在税前扣除。按照新法，所有减值准备都不允许扣除。应在损失实际发生时扣除。〕〔四〕?国家税务总局关于企业所得税执行中假设干税务处理问题的通知?〔国税函[2021]202号〕2021年1月1日以后实际发生的相应损失，应先冲减2021年1月1日前按照原企业所得税法规定计提的各类准备金余额。余额按实际损失依新的资产损失处理方法处理。依法纳税维权理财2—3资产折旧、摊销纳税调整明细表

2—3—3国家税法关于资产折旧、摊销的相关规定：〔一〕固定资产：?企业所得税法?第十一条：企业按照直线法计算的固定资产折旧，准予扣除。?条例?第五十七条至六十一条：

1、固定资产的概念：使用时间超过12个月的非货币性资产；其他设备、器具、工具。依法纳税维权理财外购资产价值＝买价＋相关税费＋其他支出自建资产价值＝竣工结算前发生的支出接受捐赠资产、接受投资资产、非货币性资产交换、债务重组资产＝公允价值＋相关税费租入资产价值＝合同金额＋相关费用或公允价值＋相关费用〔融资租入〕盘盈资产价值＝同类资产重置完全价值改建资产价值＝改建支出〔仅限于“以提足折旧的资产〞和“融资租入的资产〞〕

2、固定资产的计税根底：

3、计提折旧的起止时间：开始使用次月——停止使用次月。依法纳税维权理财3年：电子设备；4年：其他运输工具；5年：工具、家具、器具；10年：〔飞机、轮船、火车〕；〔机器、机械〕；〔其他生产设备〕；20年：房屋、建筑物。4、折旧年限：

5、不允许计提折旧的固定资产：土地〔计入固定资产的〕、未投入使用资产〔房屋建筑除外〕、经营租入资产、融资租出资产、提足折旧资产、无关经营资产。依法纳税维权理财?企业所得税法?第十二条：〔二〕无形资产：?条例?第六十五条——六十七条：外购的无形资产＝买价＋相关税费＋其他支出自行开发的无形资产＝资产符合资本化条件后至到达预定用途前支出接受捐赠资产、接受投资资产、非货币性资产交换、债务重组资产＝公允价值＋相关税费企业按照直线法计算的无形资产摊销费用，准予扣除。土地使用权、著作权、专利权、非专利技术、商标权、商誉等。1、无形资产概念：2、无形资产计税根底：依法纳税维权理财

4、摊销年限：

3、摊销方法：

5、不允许摊销的无形资产：直线法。〔1〕一般不得低于10年；〔2〕法律或者合同规定了年限的，按规定年限分期摊销；〔3〕外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。〔1〕自行开发的〔支出已在计算应纳税所得额时扣除的〕无形资产；〔2〕自创商誉；〔3〕与经营活动无关的无形资产；〔4〕其他不得摊销的无形资产。依法纳税维权理财〔三〕长期待摊费用的税务处理：?企业所得税法?第十三条。

1、长期待摊费用的范围：

2、固定资产改建支出概念：

企业发生的长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。〔1〕已足额提取折旧的固定资产的改建支出；〔2〕租入固定资产的改建支出；〔3〕固定资产的大修理支出；〔4〕其他应当作为长期待摊费用的支出。

固定资产改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生地支出。?条例?第六十九条——七十条。依法纳税维权理财

3、固定资产大修支出概念：

4、长期待摊费用的摊销年限：〔1〕修理支出到达取得固定资产时的计税根底50%以上；〔2〕修理后固定资产的使用年限延长2年以上。〔1〕提足折旧的固定资产的改建支出：尚可使用年限；〔2〕租入固定资产的改建支出：剩余租赁期限；〔3〕固定资产大修理支出：尚可使用年限；〔4〕其他当作为长期待摊费用的支出：不得低于3年。〔自费用发生次月起〕〔改建后延长使用年限的，应当适当延长折旧年限。〕依法纳税维权理财5、关于开〔筹〕办费的处理?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函〔2021〕98号〕：

新税法中开〔筹〕办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。依法纳税维权理财2—4—3国家税法关于广告费和业务宣传费的有关规定。〔需要掌握的政策点〕：〔一〕?企业所得税法?及其条例规定：第四十四条：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售〔营业收入〕15%的局部，准予扣除；超过局部，准予在以后纳税年度结转扣除。〔二〕关于广告费、业务宣传费应把握住以下几点：1、实际发生原那么：不得计提。2、统一管理原那么：不再要求明确划分广告费、业务宣传费。?新企业所得税法精神宣传提纲?〔国税函[2021]159号〕第十六条，广告费和业务宣传费的扣除：“业务宣传费与广告费性质相似，应统一处理。〞

2—4、广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表依法纳税维权理财3、符合一定条件：符合“权责发生制〞原那么、与生产经营有关、费用支出合理、取得合法票据。?企业所得税法?第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出……准予在计算企业所得税时扣除。?企业所得税法实施条例?第二十七条：企业所得税法第八条所称的有关支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称的合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产本钱的必要和正常地支出。?税收征管法?第十九条：纳税人、扣缴义务人按照有关法律、法规和国务院财政税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算。第二十一条第二款，单位和个人在购销商品、提供或者接受经营效劳以及从事其它经营活动中，应按照规定开具、使用、取得发票。依法纳税维权理财〔三〕费用扣除依据：1、?企业所得税法实施条例?第四十四条：“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售〔营业收入〕15%的局部，准予扣除。〞也就是说广告费、业务宣传费的扣除依据是“销售收入〞；3、根据国税发【2021】31号文件，预售收入也属于收入的一局部，因此预售收入也应作为广告费、业务宣传费的计算基数。2、在新的?收入明细表?中，销售〔营业〕收入包括：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入，所以，广告费、业务宣传费的扣除依据“销售收入〞应包括：“主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入〞三局部。依法纳税维权理财〔四〕?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函〔2021〕98号〕

企业在2021年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2021年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。依法纳税维权理财【例5】某企业2021年度销售收入总额为4000万元，广告费支出1000万元；2021年度销售收入总额为9000万元，广告费支出1500万元；2021年度销售收入总额为15000万元，广告费支出500万元；计算这三个年度应扣除的广告费。依法纳税维权理财

分析计算：

2021年可扣除＝4000×15%＝600万元；应结转以后年度扣除＝1000－600＝400万元2021年可扣除＝9000×15%＝1350万元；应结转以后年度扣除＝〔1500－1350〕＝150万元2021年可扣除＝15000×15%＝2250万元；本年发生500万元；以前年度结转＝400＋150＝550万元本年发生广告费与以前年度结转广告费一共＝500＋550＝1150万元本年度需扣除广告费没到达2250万元，可以全部扣除。依法纳税维权理财【例6】某房地产公司2007年实际发生广告费700万元，当年实际扣除200万元。2021年实现销售收入30000000元，本年发生广告费，280万元，问该房地产公司2021年应扣除广告费多少元？分析：1、?企业所得税法实施条例?第四十四条规定，企业当年发生的广告费费，不超过当年收入15%的局部允许扣除。2、国税函〔2021〕98号规定：企业在2021年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2021年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。依法纳税维权理财

根据以上规定，该房地产公司2021年可以扣除广告费如下：〔1〕2021年广告费扣除标准＝30000000×15%＝4500000元〔2〕扣除本年发生广告费后还剩余＝4500000－2800000＝1700000元〔3〕还可以扣除2007年广告费1700000元〔4〕共计应扣除广告费450万元〔5〕2007年度的广告费剩余的3300000〔700―200―170〕元，还可以在2021年以后的年度扣除。依法纳税维权理财

2—5—2、相关税法解释。2—5、以公允价值计量资产纳税调整表?企业所得税法实施条例?第五十六条规定：“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史本钱为计税根底。其前款所称历史本钱，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政税务主管部门规定可以确认损益以外，不得调整资产的计税根底。〞五、“纳税调整额〞是本表中最重要的一列。是附表三?纳税调整工程明细表?第10行的填列依据。根据以上规定，在各项资产持有期间，期初和期末的计税根底应该是一致的。都是购进时实际发生的支出。因此，实际上第5列应该等于第1列减去第3列的差额。也就是以公允价值计量的某项资产期初价值与期末价值的差额〔第6行第5列等于3列减去1列〕。依法纳税维权理财〔一〕?企业所得税法?第二十三条2—6—3国家税法关于境外所得抵免的相关规定。企业取得的以下所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的局部，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：〔一〕居民企业来源于中国境外的应税所得；〔二〕非居民业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。1、已在境外缴纳的所得税税额?企业所得税法实施条例?第七十七条：企业所得税法第二十三条所称已在境外缴纳的所得税税额，是指企业来源于中国境外税收法律以及相关规定应当缴纳并已经实际缴纳的企业所得税性质的税款。

2—6境外所得税抵免计算明细表依法纳税维权理财2、抵免限额?企业所得税法实施条例?第七十八条：企业所得税法第二十三条所称抵免限额，是指企业来源于中国境外的所得，依照企业所得税法和本条例的规定计算的应纳税额。除国务院财政、税务主管部门另外有规定外，该抵免限额应当分国〔地区〕不分项计算，计算公式如下：抵免限额=中国境内、境外所得依照企业所得税法和本条例的规定计算的应纳税总额×来源于某国〔地区〕的应纳税所得额÷中国境内、境外应纳税所得总额3、五个抵免年度?企业所得税法实施条例?第七十九条：企业所得税法第二十三条所称5个年度，是指从企业取得的来源于中国境外的所得，已经在中国境外缴纳的企业所得税性质的税额超过抵免限额的当年的次年起连续5个纳税年度。依法纳税维权理财〔二〕?企业所得税法?第二十四条：居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的局部，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在本法第二十三条规定的抵免限额内抵免。依法纳税维权理财【例7】假设某房地产企业：1、2007年度国内应纳税所得额为30000000元；2021年度国内应纳税所得额为10000000元。2、2007年度国外〔日本〕含税应纳税所得额为2400000元，国外所得税率为30%；2021年度国外〔日本〕含税应纳税所得额为1875000元，国外所得税率为30%；3、该企业国内、国外公司均未发生过亏损。

依法纳税维权理财计算该企业2007、2021两年抵免的税额。1、2007年抵免的税额：

国外缴纳企业所得税＝2400000×30%＝720000元抵免限额＝〔30000000＋2400000〕×33%×[2400000÷〔2400000＋30000000〕]＝729000元2007年可抵免境外所得税720000元

依法纳税维权理财2、2021年抵免的税额：国外缴纳企业所得税＝1875000×30%＝562500元抵免限额＝〔10000000＋1875000〕×25%×[1875000÷〔1875000＋10000000〕]＝468750元2021年可抵免境外所得税468750元2021年未抵免税额＝562500－468750＝93750元依法纳税维权理财

2—7—3国家税法关于税收优惠的规定。。1、?企业所得税法?第二十六条：〔一〕免税收入：企业的以下收入为免税收入：〔1〕国债利息收入，是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入;〔2〕符合条件的居民企业之间的股息、红利〔合称股利，主要发放形式有现金股利、股票股利、财产股利和建业股利〕等权益性投资收益。〔3〕在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；〔4〕符合条件的非营利组织〔具有非营利性、非政府性、志愿公益性属性〕的收入〔不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外〕。

2—7税收优惠明细表依法纳税维权理财企业所得税法第二十六条第〔一〕项所称国债利息收入，是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。〔不包括企业债券，如：电力债券、金融债券等。〕2、?企业所得税法实施条例?第八十二条：3、?企业所得税法实施条例?第八十三条：企业所得税法第二十六条第〔二〕项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，指居民企业直接投资于另一居民企业所取得的投资收益。第二十六条第〔二〕项和第〔三〕项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票缺乏12个月取得的投资收益；依法纳税维权理财〔二〕减计收入?企业所得税法?第三十三条：企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入，可以在计算应纳税所得额时减计收入。?企业所得税法实施条例?第九十九条：〔1〕减计收入的范围：限于“以国家?资源综合利用企业所得税优惠目录?规定的资源作为主要原材料〞，“生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品〞取得的收入。〔2〕减计收入的标准：按该项收入的90%计入收入总额。〔3〕减计收入的限制条件：前款所称材料占生产产品材料的比例不得低于?资源综合利用企业所得税优惠目录?规定的比例。综合利用的具体规定参看：?关于执行资源综合利用企业所得税优惠目录有关问题的通知?〔财税【2021】47号〕；?资源综合利用企业所得税优惠目录?〔财税[2021]117号〕。1、综合资源利用2、其他。〔略〕依法纳税维权理财〔三〕加计扣除额合计：1、?企业所得税法?第三十条：企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定实行100％扣除根底上，按研究开发费用的50％加计扣除；形成无形资产的，按无形资产本钱的150％进行摊销。具体扣除方法见：国家税务总局关于印发?企业研究开发费用税前扣除管理方法〔试行〕?的通知〔国税发〔2021〕116号〕。企业的以下支出，可以在计算应纳税所得额时加计扣除：〔1〕开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用；〔2〕安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资；〔3〕国家鼓励安置的其他就业人员的工资。2、?企业所得税法实施条例?第九十五条：依法纳税维权理财3、?企业所得税法实施条例?第九十六条：4、?财政部国家税务总局关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知?〔财税[2021]70号〕〔1〕加计扣除的计算方法：①企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的根底上，可以在计算应纳税所得额时按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的根底上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除〔残疾人标准按照：?残疾人保障法?执行〕。企业安置国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资的加计扣除方法，由国务院另行规定。依法纳税维权理财②企业就支付给残疾职工的工资，在进行企业所得税预缴申报时，允许据实计算扣除；在年度终了进行企业所得税年度申报和汇算清缴时，再依照本条第一款的规定计算加计扣除。〔2〕残疾人员的范围：适用?中华人民共和国残疾人保障法?的有关规定。〔3〕残疾人员的条件：①企业享受安置残疾职工工资100%加计扣除应同时具备如下条件：②依法与安置的每位残疾人签订了1年以上〔含1年〕的劳动合同或效劳协议，并且安置的每位残疾人在企业实际上岗工作。

依法纳税维权理财③为安置的每位残疾人按月足额缴纳了企业所在区县人民政府根据国家政策规定的根本养老保险、根本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。④定期通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。

具备安置残疾人上岗工作的根本设施。

〔4〕执行时间：本通知自2021年1月1日起执行。

依法纳税维权理财〔四〕减免所得额合计1、免税所得；2、减税所得。〔以上两项税收优惠，主要针对农、林、牧、副、渔业，与房地产业无关。〕3、国家重点扶持的根底设施投资经营所得。?企业所得税法实施条例?第八十七条：〔1〕国家重点扶持的根底设施包括：规定的：港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等工程；〔2〕减免税期限：自工程取得第一笔经营收入所属纳税年度起，１—３年免税；４—６年减半征收；依法纳税维权理财〔3〕不得享受税收优惠的情况：企业承包经营、承包建设和内部自建自用本条规定的工程，不得享受企业本条规定的企业所得税优惠。具体规定参看：?关于执行公共根底设施工程企业所得税优惠目录有关问题的通知?〔财税【2021】46号〕；?公共根底设施工程企业所得税优惠目录?见〔财税[2021]116号〕。4、符合条件的环境保护、节能节水工程所得?企业所得税法实施条例?第八十八条：符合条件的环境保护、节能节水工程包括：公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。减免税期限：自工程取得第一笔经营收入所属纳税年度起，１—３年免税；４—６年减半征收。依法纳税维权理财注意：?企业所得税法实施条例?第八十九条：依照本条例第八十七条、八十八条规定享受减免税优惠的工程：〔1〕在减免税期限内转让的，受让方自受让之日起，可以在剩余期限内享受规定的减免税优惠；〔2〕在减免税期限届满后转让的，受让方不得就该工程重复应享受税收优惠。?企业所得税法实施条例?第九十条：企业所得税法第二十七条第〔四〕项所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业技术转让所得：不超过５００万元的局部，免征企业所得税；超过５００万元的局部，减半征收企业所得税。

5、技术转让所得。依法纳税维权理财

1、符合条件的小型微利企业：

〔五〕减免税合计：企业所得税法第二十八条第一款所称符合条件的小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，并符合以下条件的企业：①工业企业，小型微利企业应符合以下条件的企业：年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过１０0人，资产总额不超过３000万元。②其他企业，小型微利企业应符合以下条件的企业：年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。〔1〕?企业所得税法?第二十八条符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。〔2〕?企业所得税法实施条例?第九十二条：依法纳税维权理财①企业按当年实际利润预缴所得税的，如上年度符合?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第九十二条规定的小型微利企业条件，在本年度填写?中华人民共和国企业所得税月〔季〕度纳税申报表〔A类〕?〔国税函〔2021〕44号文件附件1〕时，第4行“利润总额〞与5%的乘积，暂填入第7行“减免所得税额〞内；②小型微利企业条件中，“从业人数〞按企业全年平均从业人数计算，“资产总额〞按企业年初和年末的资产总额平均计算；③企业在当年首次预缴企业所得税时，须向主管税务机关提供企业上年度符合小型微利企业条件的相关证明材料。主管税务机关对企业提供的相关证明材料核实后，认定企业上年度不符合小型微利企业条件的，该企业当年不得按本通知第一条规定填报纳税申报表；〔3〕?关于小型微利企业所得税预缴问题的通知?〔国税函[2021]251号〕依法纳税维权理财〔二〕国家需要重点扶持的高新技术企业：④纳税年度终了后，主管税务机关要根据企业当年有关指标，核实企业当年是否符合小型微利企业条件。企业当年有关指标不符合小型微利企业条件，但已按本通知第一条规定计算减免所得税额的，在年度汇算清缴时要补缴按本通知第一条规定计算的减免所得税额。〔1〕国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。〔2〕高新技术企业的相关问题参看：?企业所得税法实施条例?第九十三条；?国家税务总局关于企业所得税减免税管理问题的通知?〔国税发[2021]111号〕；国家税务总局关于高新技术企业2021年度缴纳企业所得税问题的通知〔国税函〔2021〕985号〕。1、?企业所得税法?第二十八条第二款：依法纳税维权理财〔三〕关于民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的局部1、?企业所得税法?第二十九条：民族自治地方的自治机关对本民族自治地方内企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的局部，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。民族自治地方包括：自治区、自治州、自治县。自治地方内，国家限制和制止的行业不得减征或者免征企业所得税。2、?企业所得税法实施条例?第九十四条：依法纳税维权理财

1、税法过渡优惠规定〔四〕关于过渡期税收优惠的规定：〔1〕?国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知?〔国发〔2007〕39号〕〔2〕国务院关于经济特区和上海浦东新区新设立高新技术企业实行过渡性税收优惠的通知?(国发[2007]40号)〔3〕财政部、国家税务总局关于企业所得税假设干优惠政策的通知〔财税[2021]1号〔2021年2月22日〕〔4〕财政部国家税务总局关于贯彻落实国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策有关问题的通知〔财税[2021]21号〕：〔5〕国家税务总局关于外商投资企业和外国企业原有假设干税收优惠政策取消后有关事项处理的通知〔国税发[2021]23号2021年2月27日〕依法纳税维权理财〔六〕国家税法关于创业投资企业抵扣应纳税所得额的规定：创业投资企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资，可以按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额。1、?企业所得税法?第三十一条：2、?企业所得税法实施条例?第九十七条：〔1〕抵扣应纳税所得额的条件：①采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业；②投资满2年以上。〔2〕抵扣应纳税所得额的标准：按投资额的70%抵扣投资当年应纳税所得额。〔3〕抵扣应纳税所得额的期限：当年缺乏抵扣的，可以在以后年度结转抵扣。依法纳税维权理财1、?企业所得税法?第三十四条：〔七〕国家税法关于抵免所得税额的规定：企业购置用于环境保护、节能节水、平安生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。2、?企业所得税法实施条例?第一百条：〔1〕抵免范围：限于?环境保护专用设备企业所得税优惠目录?、?节能节水专用设备企业所得税优惠目录?、?平安生产专用设备企业所得税优惠目录?规定的环境保护、节能节水、平安生产等专用设备。〔2〕抵免限额：设备投资额的10%。〔3〕抵免期限：在设备投资当年企业所得额中抵免，当年不够抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。〔4〕抵免前提：实际购置并实际投入使用。〔5〕抵免限制：购置后5年内转让、出租的，停止抵免；并补缴已经抵免税额。依法纳税维权理财以上问题具体规定参看：?关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录节能节水专用设备企业所得税优惠目录和平安生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知?〔财税【2021】48号〕；?环境保护专用设备企业所得税优惠目录?、?节能节水专用设备企业所得税优惠目录?〔财税[2021]115号〕；?平安生产专用设备企业所得税优惠目录?〔财税[2021]118号〕。〔八〕加速折旧1、?企业所得税法?第三十二条：企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。依法纳税维权理财2、?企业所得税法实施条例?第九十八条：可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧方法的固定资产，主要包括：〔1〕由于科技进步，产品更新换代较快的固定资产；〔2〕常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。采取缩短折旧年限方法的，最短不得低于条例规定折旧年限的60%；采取加速折旧方法的，为双倍余额递减法或年数总和法。〔九〕单独计算企业所得税税收优惠所得?企业所得税法?第一百零二条：企业同时从事适用不同企业所得税待遇的工程的，其优惠工程应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。依法纳税维权理财2—8企业所得税弥补亏损明细表

2—8—3国家税法关于企业所得税弥补亏损的规定。〔一〕?企业所得税法?第十八条：企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。依法纳税维权理财

相关解释：1、在5年的弥补期内不管某年是盈利还是亏损，都作为实际弥补年限计算，过期不允许再弥补。2、税法上所说的亏损额与会计上的亏损额不一致，他是在会计利润的根底之上，按税法规定进行纳税调整后的金额。3、从2004年7月1日起，纳税人发生的亏损不再经主管税务机关认定，用以后年度所的弥补以前年度亏损也不再报经主管地税机关核准。4、税务部门查增的所得额，不得弥补以前年度的亏损〔国税发[1997]191号〕。依法纳税维权理财〔二〕“合并分立企业转入可弥补亏损额〞〔三〕关于技术开发费的加计扣除形成的亏损的处理?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函〔2021〕98号

企业技术开发费加计扣除局部已形成企业年度亏损，可以用以后年度所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。参照?企业重组业务所得税处理假设干问题的通知?〔财税【2021】59号〕的规定执行。依法纳税维权理财2—9—3、国家税法关于房地产企业营业本钱的规定。〔一〕房地产企业主营业务本钱的审核。

企业使用或者销售存货，按照规定计算的存货本钱，包括采购本钱〔买价、相关税费、运输费、装卸费、保险费及其他采购本钱〕、加工本钱〔包括直接人工和按一定方法分配的制造费用〕和其他本钱，准予在计算应纳税所得额时扣除。?企业所得税法?第十五条，?条例?第七十二条、七十三条：2—9本钱费用明细表依法纳税维权理财〔1〕可否销售原〔2〕分类归集原那么〔3〕功能区分原那么。

〔4〕定价差异原那么〔5〕本钱差异原那么〔6〕权益区分原那么。2、确定本钱对象应遵循的原那么：〔国税发[2021]31号第二十六条〕【例8】同一开发工程中有多层和高层建筑如何划分本钱核算对象。同一开发工程中有多层和高层建筑应分别确认本钱核算对象，首先：依法纳税维权理财1、多层建筑与高层建筑应负担的土地本钱不一样。假设，A公司开发一住宅小区，甲楼盘与乙楼盘基座面积均为1000平方米，甲楼盘为六层，建筑建成后建筑面积为6000平方米；乙楼盘为30层建筑，建成后建筑面积为30000平方米。该小区的土地本钱为每平方米4500元，那么甲楼盘每平方米建筑面积应负担的土地本钱等于4500×1000÷6000＝750元；乙楼盘每平方米建筑面积应负担的土地本钱等于4500×1000÷30000＝150元；2、多层建筑与高层建筑因设计要求、建筑结构等不一样，应负担的建筑本钱也不一样。一般来讲高层建筑的建筑本钱要高于多层建筑的建筑本钱。依法纳税维权理财〔1〕土地征用费及拆迁补偿费；〔2〕前期工程费；〔3〕建筑安装工程费；〔4〕根底设施建设费；〔5〕公共配套设施费；〔6〕开发间接费。3、开发产品计税本钱支出的内容：〔国税发[2021]31号第二十七条〕4、房地产企业共同本钱、不能分清负担对象的间接本钱的分配方法。〔国税发[2021]31号第二十九条〕〔１〕占地面积法；〔２〕建筑面积法；〔３〕直接本钱法；〔４〕预算造价法。依法纳税维权理财【例9】某房地产开发公司，2021年在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，规划建筑总面积48600平方米。本期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积〔含小区内道路、绿地等公摊面积〕2400平方米；建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米；余下土地3200平方米待下一期开发。为开发该片土地企业共发生不能划分本钱对象的“共同费用〞、“开发间接费用〞7800万元。要求按照占地面积法、建筑面积法在以上本钱对象之间进行分摊。依法纳税维权理财分析：1、占地面积法：

〔1〕本期开发土地面积占总土地面积的比例＝〔2400＋2200〕÷8000×100%＝57.5%本期应负担的费用＝7800×57.5%＝4485万元〔2〕本期开发多层住宅占地面积占实际开发土地面积的比例＝2400÷〔2400＋2200〕×100%＝52.17%本期多层住宅应分摊的费用＝4485×52.17%＝2339.82万元本期高层住宅应分摊的费用＝4485—2239.82＝2145.18万元依法纳税维权理财〔1〕本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比例＝〔9600＋18000〕÷48600×100%＝56.79%本期应负担的费用＝7800×56.79%＝4429.62万元2、建筑面积法：

〔2〕本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的比例＝9600÷〔9600＋18000〕×100%＝34.78%本期多层住宅应分摊的费用＝4429.62×34.78%＝1540.62万元本期高层住宅应分摊的费用＝4429.62—1540.62＝2889万元〔注：采用不同的分配方法，不同的本钱对象分担的陈本费用不尽相同，实际工作中尽可能采用较合理的分配方法。〕依法纳税维权理财5、特殊业务本钱分配方法：〔国税发[2021]31号第三十条〕企业以下本钱应按以下方法进行分配：

〔１〕土地本钱，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意；〔２〕公共配套设施开发本钱，应按建筑面积法进行分配；〔３〕借款费用按直接本钱法或按预算造价法进行分配；〔４〕其他本钱工程的分配法由企业自行确定。依法纳税维权理财企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按以下规定确定其本钱：〔1〕企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按以下规定进行处理：①换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其本钱，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价,土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。6、以非货币交易方式取得土地使用权的本钱确定：〔国税发[2021]31号第三十一条〕依法纳税维权理财②换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价,土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。〔2〕企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得本钱。如涉及补价,土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。依法纳税维权理财【例10】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下150亩土地〔按评估价每亩1000000元，总价150000000元转让〕用于与甲房地产公司合作开发，待工程开发完毕后，分得该工程30000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费3750000元，分配开发产品时，房屋的单位本钱价为每平方米3000元，公允价值为每平方米5500元。计算该项土地的本钱。该土地的本钱＝5500×30000＋3750000＝168750000元注意：〔1〕不能按照转让价作为本钱；〔2〕不能按照开发产品的本钱价作为本钱。依法纳税维权理财【例11】A公司与甲房地产公司签订协议，用其名下50亩土地〔按评估价每亩1000000元，总价50000000元转让〕换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为58000000元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费125万元。该土地的本钱＝58000000＋1250000＝59250000元。注意：〔1〕以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地本钱价；〔2〕不同的是，本钱确认时间不同，前者是在分配产品环节，后者是在接受土地环节。依法纳税维权理财企业单独建造的停车场所，应作为本钱对象单独核算。利用地下根底设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：

可售面积单位本钱=本钱对象总本钱÷本钱对象总可售面积

已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程本钱计算公式中“本钱对象总本钱〞指“开发本钱〞科目未结转销售本钱前的期末余额按税收政策调整后的计税本钱。8、已销开发产品的计税本钱确定方法：〔国税发[2021]31号第十四条〕7、单独建造停车场本钱的处理：〔国税发[2021]31号第三十三条〕依法纳税维权理财〔2〕公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。〔1〕出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。除以下几项预提(应付)费用外，计税本钱均应为实际发生的本钱。9、计入开发产品本钱的预提费用〔国税发[2021]31号第三十二条〕依法纳税维权理财10、计税本钱中票据的真实性、合法性。〔国税发[2021]31号第三十四条〕〔3〕应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。企业在结算计税本钱时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税本钱。依法纳税维权理财【例12】房地产开发公司2021年共开发了3个楼盘。其中，1号楼为写字楼，于2021年5月竣工，可售面积6000M2；2号楼为非经济适用房，于2021年8月竣工，可售面积4500M2；3号楼为非经济适用房，2021年12月仍未竣工，可售面积5000M2。主营业务本钱1220万元，其中，1号楼已结转本钱800万元；2号楼已结转本钱420万元。2021年开发本钱共计发生2087.5万元，其中：〔1〕1号楼2021年5月决算金额1200万元。〔2〕2号楼2021年8月决算金额540万元。〔3〕3号楼截止2021年12月31日发生金额300万元。〔4〕2021年9月支付2号楼和3号楼的排污工程费47.5万元，并取得了合法发票，记入“开发本钱——公共根底设施费〞科目。

依法纳税维权理财另外，2021年6月预提土地拆迁费36万元计入2号楼本钱，截止2021年12月31日，“预收账款—2号楼〞科目贷方余额100万元，系收取客户的房款，面积500M2；试计算房地产开发本钱和销售本钱。〔1号自用200M²；2号、3号公共排污工程费47.5万〕

可售面积已售面积收入预收款经营成本开发成本1号6000M²4000M²1600万800万1200万2号4500M²3500M²700万100万420万540万3号5000M²500万300万依法纳税维权理财1号楼：单位销售本钱：1200÷6000=0.2万元/M2销售本钱：0.2×4000=800万元自用的200M²如转作固定资产，那么按本钱转账。销售本钱：1、完工产品和未完工产品分别计算；2、公共本钱应当在相关工程间分摊；3、预提费用不得税前列支。分析：依法纳税维权理财2号楼：开发本钱：540－36＋47.5÷〔4500＋5000〕×4500＝526.5万元单位销售本钱：526.5÷4500=0.117万元/M2销售本钱：0.117×〔3500＋500〕=468万元〔2号楼虽然有100万元在预收帐款挂账，但因为已经竣工，也应转收入，同时应配比结转本钱〕3号楼：未完工，不结转本钱，如有预收房款按预计利润处理，作为纳税调整工程。依法纳税维权理财1、第12至15行“视同销售确认的本钱〞：填报纳税人按税收规定计算的与视同销售收入对应的本钱。2、第22行“非常损失〞：填报纳税人按照会计制度规定在营业外支出中核算的各项非正常的财产损失〔包括流动资产损失、坏帐损失等〕。〔二〕其他非主营业务本钱。依法纳税维权理财

2—10—3、国家税法关于房地产企业收入的规定。〔一〕房地产企业主营业务收入的审核1、开发产品完工确认的条件：国税发[2021]31号文件，第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：

2—10收入明细表依法纳税维权理财(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。国税发[2021]31号文件，第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。

2、完工开发产品销售收入的组成

依法纳税维权理财【例13】2021年，甲公司在收取售房款之外，还以本公司的名义开具发票，向购房者收取有线电视的初装费、网络宽带初装费、电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等代收代付款项计312万元，甲公司记入“其它应付款〞，在申报年度所得税时未调整收入。国税发[2021]31号第六条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。本例中，甲公司代收代付的312万元是由该公司开具发票，应当并入总价款确认为销售收入。分析：依法纳税维权理财国税发[2021]31号文件，第六条：企业通过正式签订?房地产销售合同?或?房地产预售合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：3、开发产品销售收入确认的条件：：(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现；依法纳税维权理财【例14】2021年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在11月份、12月份各按30%支付。张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因资金困难，暂时无法支付剩余的款项，甲公司仅按实际收到的价款84万元记作销售收入。税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。本例中张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按约定的价款记作收入，未收到的款项记入“应收账款〞，甲公司少记销售收入36万元〔120×30%〕。分析：依法纳税维权理财【例15】2021年11月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在12月份、2021年1月份各按30%支付。张先生11月按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因方案于2021年1月外出旅游，将剩余的款项在该月一次性交清。甲公司仅按付款日实现的收入84万元记作销售收入，张先生提前支付的36万元记入“其它应付款〞。依法纳税维权理财税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现。本例中甲公司少记销售收入36万元。分析：(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。依法纳税维权理财【例16】1、金玉房地产公司2006年8月投入A工程开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个工程，截止到2007年底工程均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A工程产品1500平方米，收取房款900万元；B工程为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C工程为一住宅小区，从2007年10月工程开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款〞，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款〞。计算2007年12月应实现收入。依法纳税维权理财

A工程应实现收入9000000元；B工程应实现收入16000000元；C工程应实现收入＝5000000＋20000000＝25000000元全月应实现收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元依法纳税维权理财

①支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;②买断方式：(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原那么确认收入的实现：A、开发企业、购置方签订合同；开发企业、受托方、购置方三方签订合同：按合销售同价、买断价孰高法〔于收到已销开发产品清单之日〕确认销售收入实现。B、受托方、购置方签订合同：按买断价格〔于收到已销开发产品清单之日〕确认销售收入实现。依法纳税维权理财

A、开发企业、购置方签订合同；开发企业、受托方、购置方三方签订合同：按合销售同价、基价〔保底价〕孰高法〔于收到已销开发产品清单之日〕〕确认销售收入实现。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B、受托方、购置方签订合同：按基价加上分成额〔于收到已销开发产品清单之日〕〕确认销售收入实现。

④包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议。

③超基价分成方式：依法纳税维权理财【例17】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发工程竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：借：银行存款95万元贷：销售收入95万元依法纳税维权理财汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买方共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：借：银行存款115万元〔按买断价计算〕贷：销售收入115万元依法纳税维权理财扬子公司采取基价〔保底价〕并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价局部受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：借：银行存款132万元〔按基价价计算〕贷：销售收入132万元依法纳税维权理财汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1100平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下：借：银行存款188万元贷：销售收入188万元要求：计算楚风房地产公司上述工程2007年9月应实现收入。依法纳税维权理财被江汉公司代理业务应实现收入1000000元〔支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据效劳业发票，作为费用列支〕；分析并计算：被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元〔销售合同价高于买断价，按销售合同价计算〕；被扬子公司代理业务应实现收入＝2200×600＋〔2500－2200〕×600×70%＝1446000元〔基价加分成〕被汉正公司代理业务应实现收入＝2350×〔800＋300〕＝2585000元〔包销期内应实现收入加上期满后应实现收入〕。全月应实现应实现收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

依法纳税维权理财4、销售折扣、折让与销货退回的处理〔依据：国税函[2021]875号〕〔2〕债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除;〔1〕企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额;?国家税务总局关于确认企业所得税收入假设干问题的通知?〔国税函[2021]875号〕〔3〕企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。依法纳税维权理财【例18】某房地产公司，为了促销公开在电视台发布广告，凡在2021年5月31日以前购置该公司开发产品的〔已经完工，并决算〕一律享受总房价3%的优惠；凡在2021年5月31日以前一次性付款的，可以再按总房价享受2%的优惠，请问：〔1〕这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？〔2〕假设采取这种销售方式在2021年5月31日前销售出去的房屋优惠前的价值为15000000元，其中有三分之一属于一次性交款，收入总额应为多少？〔3〕销售合同金额应为多少？依法纳税