广告策划-黑弧奥美-协信城商业传播策略提案

我们相信今天每个人看到协信中心之后，都会有不同的想象和期待……>美美百货太平洋百货北城天街西武SOGO太古广场东方新天地伊势丹仁和春天每个人心中都有一个理想商业的蓝图因为我们相信，今天作为协信集团携手商业巨子在南坪打造13万平米商业，必将与江北协信中心工程一道，无论在新品牌的招商上和后期商业运营上都将形成对区域消费、商业运营上的新的突破。我们何以达成？他仅仅是一个如同北城天街、西城天街、大都会……之后的另一个复制？一个能够让南坪拥有国际化时尚消费的商业？或者，成为另一个重庆国际化时尚消费的代表?从区域消费引力上，解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪……大都会广场美美百货太平洋百货立洋百货远东百货新世界百货……每一个区域的有时尚消费的代表因为重庆多商圈的城市商业结构导致了以商圈为核心的消费引力

解放碑作为全重庆人消费的中心，

而各区域都有相对独立的商圈，吸引根底性消费。我们同时看到各区域本身商业结构的强化使解放碑地位被分化江北观音桥已经成为了继解放碑之后的重庆第二大商圈，沙坪坝、杨家坪也以其独立的区域特性在商业格局上迎合其旺盛内需。但是，这种分化南坪除外区域问题导致南坪时尚消费外流不仅仅因为南坪在城市生活上时代感的缺乏，更因为离解放碑较近的距离，南坪人在时尚消费上也习惯于不再区域内解决，他们会选择更有时尚感和满足感的解放碑进行消费。从南岸商业格局来看，南岸缺乏时尚消费的代言商业如果说大都会代言了解放碑的时尚消费北城天街代言了江北的时尚消费从南岸现有的商业百盛、重百、新世纪等传统商业，无论从档次上还是从商业规划上只能承担区域生活消费的功能。而新兴商业万达广场虽然拥有较大规模的体量，但是从招商上很难突破原有的万达模式，虽然是〞一个无所不能的世界“，但无论在档次上和商业模式上显然立足于区域生活消费。未来隶属万达的万千百货，和重百旗下的尚熙百货，虽然以最时尚标榜，但是从其招商的品牌来看，也无非是承袭了市场上犹如王府井百货、江北茂业百货等传统商业的群众品牌，再加上一些已经遍布重庆的新兴时尚品牌。从整体商业格局来看，南岸缺乏能够与时代相一致的商业代言。从商家的角度也许对于商家来说，虽然他们仅仅需要知道的是如下的信息：人流量、区域吸纳力以及品牌号召力但是，更重要的是，每一个商家都有自己选择市场的次序而南坪本身的区域吸引力缺乏成为时尚品牌进入重庆的首选。因此，今天本工程赢得市场的关键在于如何突破南岸这就意味着必须要建立工程在重庆范围的时尚消费地位，从而在成为南岸时尚商业领导者的同时，释放南岸中高档时尚消费力，从而突破南岸商业吸纳力的壁垒。>这种时尚消费地位，是否仅是等同于大都会、北城天街的又一个重庆最时尚的商业就足够了一个问题市场上对于西城天街的看法是什么？一个等同于北城天街的又一个时尚地标但是，作为必须要做到突破区域消费引力的工程单纯打造重庆又一个最时尚的地方是不够的。如果今天本工程仅仅是时尚地标的复制，无非又一个都会或天街而已，很难引导区域消费的回归，更难突破南岸区域本身在招商上的引力问题。我们的蓝海在哪里？一个市场洞察是不是很熟悉重庆市的商业零售业结构以百货公司、超市和专卖(业)店为主，代表新型商业零售业的购物中心工程较少。但北城天街/西城天街、大都会、美美作为租赁式的新兴的高档购物中心，仅以品牌丰富吸引消费，而大多数的品牌重叠严重，仅仅是将同样的品牌装在了不同的容器。A=B=C在品牌复制之下，时尚商业提供的，仅仅是时尚的复制一个城市洞察重庆人的时尚是什么？跟随时尚他们所理解的时尚仅仅是追随群众而已他们虽然跟随流行趋势，因为跟随所以往往时尚一面今天，协信集团以业态规划方面寻求多种突破、港资集团经营的前驱理念、全新品牌引进的先锋思路，在13万方时尚型商业上，给重庆提供更多的时尚视角，为重庆人带来多面时尚的消费体验。传播定位13万方城市时尚多面体不仅仅是时尚品牌的多面，同时在业态区域划分上也进行多面的规划可爱的一面〔俏丽女装品牌〕温柔的一面〔淑女装品牌〕坚毅的一面〔男士正装品牌〕体贴的一面〔床上用品品牌〕如何沟通？我们的目标消费群体为20-35岁之间是时尚消费的主流人群她们的衣柜永远不嫌满但是往往只是不断重复类似的风格和款式所以在她们的衣橱中看到类似的款式很多即使有两件不同风格的服装也很少穿出来她们也期望在时尚消费上让自己展示更多的色彩至少期望和别人不同但是在真正变化自己风格的时候又不勇于展示自己的另一面因为每个人都有多个自己，只是被自己隐藏工程案名13万方时尚多面体,只为释放你隐藏的每一面TMALL,你的时尚秀场,尽兴展现你隐藏的每一面建议案名以市场占位为核心策略品牌主张时尚自省可以是善变的可以是忠实的可以是矛盾的可以是激进的可以是传统的……时尚,可以是一切唯,勇于展现内心不同的自己沟通的角度消费市场招商角度面面精彩，你在哪一面释放自己隐藏的欲望对消费者的第一步唤起每个人心中的多个自己报纸广告TVC电梯候车亭对消费者的第二步释放多面的欲望报纸广告TVC招商手册概念你最关注哪一面理性的一面〔人流量〕敏感的一面〔回报率〕精彩的一面〔业态规划〕动人的一面〔推广包装〕具有独有的品牌内涵具备独特的时尚感召重庆第一时尚主题商业品牌可能性形成重庆市场的差异化特色化经营THANKYOU黑弧奥美〔重庆〕如何进行房地产市场分析学习内容理论局部案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估工程所处的市场环境2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定工程的开展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估工程目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购置者或租赁者供给方：市场中的各竞争物业〔包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等〕市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、工程市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析工程市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场工程所在地市场例如：区域房地产开展处于何种阶段？工程市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：工程市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析〔一〕根本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔二〕根本资料的获得区域经济环境分析1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第三步专业市场分析〔住宅〕1、住宅类土地供给情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析〔按面积进行划分〕3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第四步工程市场分析〔微观层面〕对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性工程自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争工程的竞争特点、功能和优劣势、市场反响目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出工程的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出工程面对竞争市场的时机点最终目标STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+环境+竞争〕SWOT分析的价值要素S/W〔优势/劣势〕的价值要素地段要素环境要素地块要素工程要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素——地段/片区认知度/周边配套〔商业/教育〕/交通等〔可总结为便利性/成熟度/知名度〕环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境〔噪音〕等〔可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏〕地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等〔可判断产品的可发挥空间〕工程要素——目标/开发商品牌/可利用资