长项目战略发展研究

湖州长田漾项目战略发展研究棕榈生态城镇科技发展有限公司目录CONTENT

目录PART1区域发展评价PART2已有规划解读PART3战略定位思路PART4具体实施策略PART1区域发展评价1.区域城市社会经济发展情况2.项目商业发展情况3.项目发展分析1.区域城市社会经济发展情况1.1区域发展的环境分析1.2区域性城市发展对比1.3历年湖州城市发展情况1.4湖州市服务业发展分析1.5湖州市旅游情况分析1.6湖州与嘉兴情况对比相关政策文件与规划文件：《长江三角洲地区区域规划（2009-2020）》、《太湖流域综合规划（2012-2030）》、《浙江省湖州市生态文明先行示范区建设方案的通知》（2014）、《浙江省湖州市生态文明先行示范区10个示范工程专项实施方案》（2014）、《长江三角洲地区城市合作协议》（2010）、《长三角旅游城市合作宣言》（2014）1长三角地区区域协同取得进一步共识。主要的发展方向是：推进建立和完善跨区域城市发展协调机制；促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。2环太湖区域是湖州市政府确定的未来几年重点打造区域，政府发展理念与我方相投，相关政策与规划均在向该片区倾斜，未来发展前景好。区域发展的环境分析——政策环境3环太湖区域是湖州市政府确定的未来几年重点打造区域，政府发展理念与我方相投，相关政策与规划均在向该片区倾斜，未来发展前景好。1小时交通圈2小时交通圈3小时交通圈公路交通通过杭宁高速和沪渝高速能在2小时内到达包括上海、杭州在内的大多数城市，区域交通十分便利；铁路交通现状通过高铁可在20分钟抵达杭州，1小时抵达南京，2小时抵达上海。上海杭州南京湖州镇江常州无锡苏州嘉兴宁波绍兴芜湖杭宁高速沪渝高速高速公路国道高铁铁路湖苏沪铁路（规划）区域发展的环境分析——交通环境公路、铁路交通便利，可实现区域内各城市直达。南浔平望清浦虹桥上海杭州南京湖州镇江常州无锡苏州嘉兴宁波绍兴芜湖杭宁高速沪渝高速高铁铁路湖苏沪铁路（规划）沪苏湖高铁目前湖州前往上海每天仅两班直达高铁，且需2小时抵达上海，与上海联系极其不便，发展受上海辐射带动较少，发展速度较为缓慢。长三角：湖州将成为长三角西部城市与上海连接的枢纽，上海对湖州的辐射带动作用将明显增强。国际：湖州可通过高铁在20分钟连接上海虹桥，将具有更好的国际发展基础，便于湖州面向世界打造自身品牌。沪苏湖城际铁路的开通将进一步拉近上海到湖州的距离。区域发展的环境分析——交通环境上海杭州南京湖州镇江常州无锡苏州嘉兴宁波绍兴杭宁高速沪渝高速区域性城市发展对比对湖州外部区域发展的对比分析主要选择环太湖及与湖州时间距离较近的部分长三角城市，包括上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、镇江、绍兴、嘉兴、宁波等10个城市。GDP与人均GDP湖州三小时经济圈区域范围内，2014年湖州市GDP区域范围内最低，GDP增速8.4%高于全国平均水平；人均GDP上，湖州以66916元/人垫底，增长率属区域居中水平；可见湖州在区域范围内经济发展水平较低。2014年全国GDP增速为7.4%，人均GDP为42627元，增速为3.9%。2014年区域性城市GDP及增长率2014年区域性城市人均GDP及增长率区域性城市发展对比资料来源：根据2014年各市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理湖州经济总量与人均经济总量全区域位列末位，经济发展水平相对较低。财政收入与全社会固定资产投资2014年区域性城市财政收入水平及增长率湖州市财政收入水平较低，虽其增长率较高但由于基数较小，仍可见其政府财政实力有限。全社会固定资产投资力度上以1242.9亿元处于末端水平，增长率较高16.2%，说明其近年来城市社会投资力度相对较大。2014年区域性城市固定资产投资水平及增长率区域性城市发展对比资料来源：根据2014年各市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理政府财政能力相对有限，全社会固定资产投资力度不足。全社会固定资产投资分解2014年全社会固定资产投资中：由于全社会投资整体基数小，其第三产业投资和房地产投资水平仍居区域末端，然其增长率分别为24.8%与28.1%，居区域前列，可见湖州服务业投资水平在近年增长快，尤其是房地产投资方面，投资幅度得以较大提升。2014年区域性城市服务业投资水平及增长率2014年区域性城市房地产投资水平及增长率区域性城市发展对比资料来源：根据2014年各市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理第三产业投资力度日益增强，尤其表现在房地产投资方面。2014年区域性城市社会消费品水平及增长率2014年区域性城市人均社会消费品水平及增长率区域性城市发展对比资料来源：根据2014年各市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理区域范围内社会消费表现力较弱，区域性消费不足。城乡居民收入差距小，城市居民收入区域属一般水平。2014年区域范围内：湖州市城镇居民可支配收入区域范围水平较低；农村居民可支配收入处于中间水平；区域范围内，湖州市城乡居民收入差距较小。对比于人均社会消费品零售额，印证出湖州市域消费能力属区域一般水平。三次产业发展（服务业）城市三次产业比重湖州1.7:52.6:45.7无锡1.9:51.0:47.1常州2.8:50.1:47.1镇江3.8:51.1:45.1湖州6.2:51.2:42.6嘉兴4.3:54.1:41.6绍兴4.6:51.9:43.6宁波3.6:51.8:44.6南京2.5:41.7:55.8杭州3.0:41.9:55.1上海0.5:34.7:64.82014年区域性城市服务业水平及增长率2014年湖州市服务发展总量水平最低，三次产业比重上，湖州一产比重较高，农业经济在整个区域范围最强；湖州以二产发展为主，服务业占比较小且发展水平有待进一步提升。区域性城市发展对比资料来源：根据2014年各市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理服务业比重低，近期仍是其发展的重点产业。常住人口与城镇化率2014年区域范围各城市常住人口及其城镇化率2014年湖州市常住人口291万人，户籍人口263.8万人；常住人口城镇化率仅为52%，均属区域范围内最低。这说明湖州在一定程度上对于人口集聚和人口吸引力相对不足，城市人口导入不足也在一定程度上制约了城市整体发展。2010-2014年湖州市户籍人口区域性城市发展对比资料来源：根据2014年各市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理城镇化率水平区域内最低，人口吸引和集聚力不足。旅游发展2014年湖州市旅游接待游客和旅游综合收入分别为5957万人和503.2亿元，游客接待量高于嘉兴、常州、镇江，游客增长率区域范围最高，说明其旅游发展后劲足，旅游吸引力较强；而旅游综合收入最低也显示出在区域范围内其与旅游结合的相关产业及配套可能在一定程度上制约了利润的提升，也是今后需重点改善的方向。2014年区域范围各城市旅游游客接待及其同比增长2014年区域范围各城市旅游综合收入及其同比增长区域性城市发展对比资料来源：根据2014年各市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理旅游发展增速最强，旅游产业后劲十足。湖州与嘉兴的对比嘉兴与湖州经济体量区位范围内均位于末端水平，但差距在逐年增加，嘉兴以其另辟蹊径的做法，采取着重营造优良环境、以差异化、特色化竞争，以承载和植入高端功能。湖州嘉兴社会经济发展：2014年区域经济总量1956亿元，人均经济总量66916元/人，区域内3小时经济圈位列末位；优势资源：生态环境良好，人文禀赋丰富城市定位：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市（2003）近年发展：2014年湖州市成为全国第一个获批建设生态文明先行示范区的地级市，在生态环境建设、城市发展中仍在探索和坚持走“绿水青山就是金山银山”发展之路，生态保育环境良好，但目前尚未形成一定的区域优势，社会经济发展：2014年区域经济总量3352亿元，人均经济总量73462元/人，区域内3小时经济圈位列倒数第二；优势资源：区位条件优良、生态环境良好城市定位：长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口新市，江南水乡的文化名城。（2004）近年发展：嘉兴在新一轮城市建规划和建设中，滨湖地带、农业发展地区、山区等区域逐步转为生态优先的发展方式，进行严格的控制和预留，实行有限的植入式开发，城市定位也以“宜居生活、健康休闲”为主题，走专业化的精品城市方向历年GDP与人均GDPGDP与人均GDP均平稳上升，其增长率均平稳下降，说明其经济总量在近年较为稳定，发展水平和能力有限。2005-2014年湖州GDP增长及增速2010-2014年湖州人均GDP增长及增速历年湖州城市发展情况资料来源：根据历年湖州市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理湖州经济发展时间断面上态势维稳。历年地方财政收入趋势综合财政收入与地方财政收入近年增速下降，总量稳定上升，2014年财政收入为295.7亿元，其中地方财政收入为167.8亿元，占财政综合收入的56%；可见地方财政收入能力有限，地方财政收入占GDP比重在8.6%上下，说明政府能基本能满足地方的公共服务需求。2010-2014年湖州财政增长及增速2010-2014年湖州地方财政占GDP比重历年湖州城市发展情况资料来源：根据历年湖州市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理政府地方财政收入基本能满足居民的公服设施需求。历年城乡居民收入与消费2010-2014年湖州城乡居民收入、储蓄、消费情况近年来湖州城乡居民收入与储蓄情况良好，三者增长率下降，但均维持在8%-10%左右，整体情况良好。消费方面，相较于收入与储蓄，湖州居民消费水平逐年有所提升，有一定的区域购买力。历年湖州城市发展情况资料来源：根据历年湖州市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理居民有一定的消费潜力，尚需要进一步激发。历年三次产业发展2010-2014年湖州市三次产业增加值增长率均呈下降态势，其中以服务业增长率年均下降幅度最大，总量上除一产总量减少外，二、三产业总体上升；三次产业贡献率上，第三产业对GDP贡献率逐年递增，2014年达71.3%，代表未来一段时间内服务业仍将是湖州市经济增长的主要动力产业。2010-2014年湖州三次产业发展水平及增速2010-2014年三次产业对GDP贡献率历年湖州城市发展情况资料来源：根据历年湖州市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理服务业对经济发展贡献率最大，服务业是湖州经济的支撑性产业。湖州市服务业发展各服务业分类中，产业增加值总量均逐年递增，以批发零售业增速最高，其次为金融业，房地产业增速最低，住宿和餐饮业总量值最少。其他服务业（包括旅游、中介代理、咨询等行业）稍有波动且较为平稳。2012-2014年湖州各服务业增加值及其增速湖州市服务业发展分析资料来源：根据历年湖州市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理城市服务业以居民日常生活消费支出为发展动力，旅游等外来消费不足。服务业变动情况可以看出，湖州市服务业内部还是以居民的日常生活工作等社会消费为主，服务业内部缺乏新的增长点的刺激效应。历年旅游业发展旅游接待人数近年增长率有所递增，接待人数以国内人口为主，2014年湖州共接待旅游游客6017万人，其中国内5957万人，入境60.3万人。2010-2014年旅游游客接待情况2010-2014年旅游收入情况旅游收入方面，以国内旅游收入带动为主，近年旅游收入幅度较强，旅游消费水平有所提升。湖州市旅游情况分析资料来源：根据历年湖州市《统计年鉴》、《国民经济与社会发展统计公报》、《政府工作报告》等文件搜集整理近年城市旅游市场状况良好，动力十足。历年旅游酒店情况旅游酒店方面，区域性上湖州星级宾馆数量较周边区域少；酒店的入住率方面仍以3星级以下档次的入住率高，显示出该市住宿价格方面较为大众化。湖州旅游景区门票收入2014年为4.4亿元，同比增长20.3%，增长态势明显。序号酒店类型名称地址客房数量（个）入住率1四星级湖州吴兴皇冠大酒店吴兴区米兰广场13530%左右湖州天煌大酒店吴兴区龙溪北路168号14135%左右2三星级湖州宾馆吴兴区红旗路1号14060%左右3经济型及其他汉庭连锁吴兴区南街431号14270%左右注：入住率为标间及大床房调查时点（2015年5月30日）入住情况序号酒店类型数量（家）房价（元/间/天）1五星级酒店5500～60002四星级酒店26300～10003三星级酒店54200～6004经济型酒店及其他140100～300总计220注：数据参考携程网显示数据，因此不包含未上线酒店表1项目地所在湖州市吴兴区的个别酒店情况表2湖州市目前星级酒店情况湖州市旅游情况分析星级酒店数量少，以三星级以下档次入住率高，整体住宿水平大众化。资料来源：2014年湖州旅游局对十一等黄金周的调查整理湖州市旅游要素情况景点名称2014年十一黄金周接待游客数（万人）旅游类型中南百草原>10乡村旅游、农业旅游南浔古镇>20古镇旅游、文化旅游德清莫干山风景区4.02生态休闲度假游长兴扬子鳄村5.61教育保护性为主菰城景区2.8历史文化旅游根据2014年各旅游黄金周情况，这里对湖州旅游情况整理如下：旅游资源：现有旅游资源以生态农业、乡村资源为主，历史文化教育类为辅，总体构成湖州现有旅游资源现状。整体旅游产品较单一，缺乏多样性。旅游吸引力：湖州的旅游呈两极明显态势，高端旅游产品多于莫干山风景区一带，周边旅游多为中低大众型为主，缺乏具备一定品质的中间档次旅游产品，旅游点串联性不强，较周围其他区域旅游竞争力低。客源市场：一级市场以湖州周边客源为主，散客形式为主，江浙沪三省自助游市场显著增长，高铁时代也吸引了周边华中、华北等二级旅游客流市场。游览天数：湖州现在游览人群仍以娱乐观光为主，游览天数以短期1-2天为主，客流逗留性不强。湖州市旅游情况分析旅游总体情况：旅游资源丰富，单产品较单一；中高端产品提供能力有限；周边短距离客源为主；以游览观光为主，游客逗留性差。南浔古镇尚不具有较强的区域吸引力，留客能力不足，对本次项目的可带动性较弱。项目区域整体宏观经济研判地域政策环境良好，服务业发展速度快，其对经济总量贡献率大，服务业市场将在未来一段时间内继续稳增；优势区域竞争力弱，人口集聚效应差且人均消费能力不足，旅游竞争力和辐射力度较低，对周边人群吸引力稍显不足。问题把握政策和服务业发展时机，注入新的服务业（主要是旅游业）项目，挖掘旅游项目品质，能带来明显收益，成为新的经济增长点。项目可能会由于城市发展的影响而导致吸引带动力不足，或是高品质项目需求不足的可能性，投资风险性较强。2.城市市场分析城市市场分析——湖州商业市场-总体市场▲平均月成交量为：101套/月▲平均月成交价为：15,000元/㎡供应量大，成交有限，价格波动较大数据来源：房地产交易中心城市市场分析——湖州商业市场-区域市场▲太湖度假区上半年成交量为：4,598㎡（位列第四）▲平均月成交价为：11,782元/㎡（位列倒数第一）太湖度假区表现较弱数据来源：房地产交易中心11,782元/㎡太湖名爵游艇俱乐部1成交均价19,748元/㎡中央公馆7太湖度假区旅游商铺达多大都会4江南汽车博览城5红星美凯龙6红门馆服装城8嘉丰金磐商铺12南浔区住宅底商成交均价8,500元/㎡南方新世界11南方新世界南浔区购物中心成交均价18,659元/㎡金象广场商铺10金象广场商铺南浔区住宅底商成交均价6,500元/㎡南浔国际建材城9南浔国际建材城成交均价(双层)6,800元/㎡南浔区专业市场11109红星美凯龙成交均价1-2万元/㎡租金2元/㎡/天吴兴区专业市场6嘉丰金磐商铺12太湖丽景1太湖山水人家成交均价9,812元/㎡太湖度假区别墅底商23成交均价5,463元/㎡太湖度假区住宅底商太湖山水人家2太湖丽景3达多大都会4成交均价11,946元/㎡老城区购物中心太湖名爵游艇俱乐部江南汽车博览城5成交均价(双层)12,000元/㎡开发区专业市场城市市场分析——湖州在售商业市场中央公馆成交均价14,000元/㎡租金1元/㎡/天湖东新区住宅底商87吴兴区专业市场成交均价5,100元/㎡红门馆服装城城市市场分析湖州租赁商业市场1渔人码头1渔人码头租金2-2.5元/㎡/天太湖度假区旅游商铺5太湖阳光假日风情商业街空置太湖度假区旅游商铺52龙王山路租金2.2-2.3元/㎡/天吴兴区住宅底商23凤凰路租金2.5-3元/㎡/天吴兴区住宅底商34南街新开商业银泰城前三年免租租金报价2元/㎡/天吴兴区购物中心4南街成熟商业浙北大厦租金2.5-3元/㎡/天吴兴区购物中心空置率高餐饮为主空置率5%左右餐饮及生活配套为主空置率5%左右餐饮及生活配套为主满租百货为主招租中品牌商业为主自2007年至今一直处于空置状态31湖州整体商业市场价格与租金倒挂情况明显，商业市场租金水平较难支撑销售价格；整体商业租金水平较低，租赁氛围不成熟；湖州当地人消费重点在浙北商业广场等当地传统商业区，外来商业品牌购物广场情况较差；城市人群商业投资及消费观念相对保守，对商业的投资热情不足。城市市场分析——湖州商业市场小结整体商业市场氛围不足，投资回报率较低，商业租金水平低下3.项目区块情况长田漾位于湖州北部，太湖旅游度假区的核心区位。西部弁山环绕，南部紧邻湖州奥体公园，东部靠近小梅港。距离太湖4.0公里，行政中心3.6公里，市中心6.7公里。项目区位概况项目地处太湖度假区核心区域，具有优良的区位优势和开发潜力。基地4公里7公里月亮湾酒店弁山奥体中心湖州市中心区沪渝高速外环北路长深高速环太湖路太湖深嘉湖高速规划交通影响跟湖州规划部门沟通调研，3年内项目地边缘区域会有一隧道打通，形成高速公路出入口，隧道的建立将加强项目地块与长兴的连接。目前长兴建有高铁站，未来沪苏湖高铁开通后将进一步从铁路和公路两方面加强湖州与外界的联系。长兴县长田漾高速路交叉口未来3年内将打通长兴县与项目地区的隧道，建立高速公路出入口，进一步加强长田漾项目区域与长三角地区及皖南地区的区位联系。基地周边发展分析长田漾湿地景区位于湖州城市向太湖拓展的核心轴线上，周边旅游资源及已建设的旅游配套设施丰富，具有湖州北部最好的生态景观资源，是北部的生态核心，同时也是生态最敏感的区域。生态本底资源好，周边配套设施较为完善，未来能满足区域开发的多元需求近年不同层面相关规划层出不穷，伴随长田漾定位的日益明确，项目发展亦逐步快速推进,现政府方长田漾项目一期工程设计已完成。项目地块规划情况2010201120132014现针对长田漾区域发展已有的规划包括：对南太湖休闲旅游带做了具体定位：定位中高端市场，体现“景区”与“社区”融合目的地发展理念，打造以温泉、湿地、渔港、运动、为特色，商务会展、休闲度假为亮点的环太湖旅游新地标。《湖州市旅游总体规划》（2011-2020）《太湖度假区控制性详细规划》（2010）对其重点项目都有详细的分布与布置，其定位要求为建设国内一流的都市生态型滨湖休闲度假胜地，休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的特色城市板块。《湖州太湖旅游度假区旅游总体规划》（2013-2030）认为以生态化、主题化、融合化、精品化问导向，坚持空间统筹、资源统筹和区域统筹，塑造有吸引力和竞争力的旅游度假产品体系。《湖州太湖旅游度假区长田漾湿地景区旅游策划》（2014）指出要以山水文化资源为依托，湿地湖漾资源为核心，打造以湿地自然观光、湖州文化体验、生态科普教育、市民休闲娱乐、高端养生度假等多元功能复合的国内一流，长三角知名，独具湖州特质的湿地文化生态旅游休闲区。优势条件劣势条件根据对项目所在地长田漾湿地景区的调查，对其优劣条件评价如下：1.周边具备一定程度的公服设施，生态资源本地条件好；规划定位逐步明确且在实施中；2.高铁经济下，区位优势将进一步增强，沪苏湖高铁缩短了湖州与世界的距离；3.周边湿地旅游项目多以观光、游憩为主，休闲、度假功能开发少，可扬长避短；1.长三角湿地公园众多，周边竞争环境激烈，长田漾本身不具备较强吸引力；2.湖州市区范围内体验型旅游产品较为缺乏且知名度低，缺少中高端品质型旅游产品；3.现有商业市场发展水平低，整体商业发展不成熟。基地优劣条件总结PART2已有规划的解读1.长三角层面规划解读2.南太湖层面规划解读3.湖州层面规划解读4.项目区域近年发展态势5.与棕榈生态发展理念的契合度长三角层面规划解读湿地文化生态休闲旅游区的定位契合了长三角地区的旅游发展趋势和消费客群的诉求长三角旅游发展趋势消费客群诉求健康养生、停滞时间长、自由行、消费单价高等将成为未来发展趋势生态健康、时尚特色的休闲旅游成为重要的发展方向长田漾项目定位长三角地区已初步进入度假旅游阶段，健康养生、停滞时间长、自由行、消费单价高等将成为未来发展趋势三个阶段…旅游驱动观光旅游增识见闻强调景观资源的重要性经济阶段旅游产品度假旅游专业化及细分化阶段（二战结束至80年代中后期）观光旅游休闲旅游人均GDP>1000美元旅游产品以自然人文观光为主要形式休闲娱乐业态开始丰富从增加见闻到获取娱乐强调旅游内容的重要性人均GDP>3000美元旅游产品进入细分阶段长途旅游逐步兴起短途旅游正值培育休闲娱乐业态进入主题从获取娱乐到健康养生人均GDP>6000美元旅游产品进入全业态阶段旅游主题细分时代的到来游客特点跟团旅游滞留时间较短一次性消费无或少量消费自驾游&组团游滞留时间中等重复消费率低&中消费客单价开始提升自由行&组团游滞留时间较长重复消费率高消费客单价较高长三角层面规划解读从长三角地区主要旅游客群的诉求来看，生态健康、时尚特色的休闲旅游成为重要的发展方向青少年客群中青年客群老年客群旅游特征需求生态健康、时尚特色的休闲旅游成为重要发展方向消费能力：较低，但人数多，带动效应大消费动机：寓教于乐目的地偏好：名胜古迹、名山大川、著名学府、科技教育出游时段：清明节、寒暑假、黄金周等集中时段旅游方式：跟团游消费能力：较高，人均500-1000元消费动机：娱乐、休闲、度假目的地偏好：周边2小时车程的休闲旅游地出游时段：双休日、带薪假期旅游方式：一般自驾游、自助游消费能力：较高，上海70%的老人有出游计划消费动机：文化体验、生态观光、健身疗养目的地偏好：周边2小时车程的休闲旅游地出游时段：时间较不确定旅游方式：主要与家人、朋友一起出游长三角层面规划解读“休闲养生的生态环保旅游度假区”定位恰当南太湖湖规划周边建设经验周边竞争格局湖州市南太湖湖滨湖带一体化发展规划将长田漾的功能定位为“生态保育、水土涵养、水质净化，休闲养生”从南太湖规划、周边建设经验和竞争格局三个角度看，长田漾定位为休闲养生的生态环保旅游度假区是恰当的无锡苏州湖州1.无锡太湖新城2.苏州西部生态城3.吴江太湖新城从环太湖地区的城市建设经验看，高强度、大密度的滨湖开发模式不再适用，生态环保的休闲度假类项目是湖州的机会太湖当前环太湖地区已拥有诸多风景区，但存在一定同质化问题，打造差异化的旅游度假产品，是湖州旅游度假区的发展之道南太湖层面规划解读首先，从环太湖区域规划来看，长田漾定位于“湖漾湿地保护区”，核心功能是生态保育、水土涵养、水质精华和休闲养生湖漾湿地保护区（B）范围划定：由西到东分别是盛家漾、大荡漾、长田漾、松溪漾、清墩漾、陆家漾及其小漾和河道。主要资源：湖漾、水系河道、林地、农田、鱼塘。核心功能：生态保育、水土涵养、水质净化，休闲养生。资料来源：湖州市南太湖湖滨湖带一体化发展规划南太湖层面规划解读此外，从环太湖地区的城市建设经验看，高强度、大密度的滨湖开发模式不再适用，生态环保的休闲度假类项目是湖州的机会无锡苏州湖州1.无锡太湖新城2.苏州西部生态城3.吴江太湖新城苏锡模式：通过高强度、大密度的滨湖空间开发，对生态景观环境破化较大，以期靠土地和优势资源高消耗以期最后胜出苏锡模式存在的问题：由于先天需求的不足，导致城市型功能的发育不良以及居住需求的不足。在很长一段时期，由于苏锡两地本地经济实力的坚实基础，新城的开发建设得以维持。但是在时下的经济紧缩形势中，滨湖新城的开发也陷入窘境湖州的机会：缺少高知名度、高生态价值、高经济价值的休闲度假类项目缺少低影响开发、低冲击布局、低密度建设的区域功能组团南太湖层面规划解读最后，当前环太湖地区已拥有诸多风景区，但存在一定同质化问题，打造差异化的旅游度假产品，是湖州旅游度假区的发展之道湖州南太湖地区的旅游产业发展应坚持差异化发展道路充分结合结合现有大尺度的生态农业资源，走生态景观化、生态产业化道路结合环湖绿道的开发建设，主动融合周边现有资源，大力发展互补化的产业类型苏州光福风景区苏州西山风景区苏州东山风景区名镇风貌花吴茶国湖光山色太湖东山无锡太湖新城无锡蠡湖新城湖州旅游度假区长兴环太湖开发区植物奇观湖湾渔港高教文化湖岸景观极限运动观光居住旅游度假群岛风光古村风貌吴越文化沿湖景观蠡湖十八景行政会展中心原生生态景观常州太湖湾休闲度假极限运动太湖南太湖层面规划解读长田漾项目将成为湖州建设“国家生态文明先行示范区”的重要载体，也将成为湖州经济、社会发展的重要推动力量相似地区的先进发展经验国家生态文明先行示范区湖州旅游业总体规划从相似地区的发展经验、国家生态文明先进示范区和湖州旅游总体规划来看，长田漾项目意义重大湖州在长三角经济格局中处于末端，相似地区的发展经验表明，通过生态环境的打造可实现经济实力的突破伴随湖州成为“国家生态文明先行示范区”，长田漾地区可成为示范区的重要承载湖州旅游业总体规划中，已明确“三带十区”的旅游空间发展战略，长田漾位于南太湖风情旅游带和太湖旅游度假区的交点，是湖州旅游发展的重点湖州层面规划解读湖州在长三角经济格局中处于末端，相似地区的发展经验表明，通过生态环境的打造可实现经济实力的突破排名城市GDP总量1上海191952苏州107163杭州70114无锡68805南京6145………14嘉兴266815扬州2630………20湖州1518长三角地区经济排名嘉兴发展的经验打造宜居的生态环境……，促进经济转型升级严格环保准入：仅2011年，因不符合环境要求就否决建设项目169个，涉及金额143亿元推进节能减排：十一五期末，相较于2005年，嘉兴万元GDP能耗下降20%实施排污权交易：2007年，嘉兴在全国率先成立排污权储备交易中心经济发展模式转变：通过总量控制、排污权交易，，制约了粗放的经济发展模式，是有限的环境资源向高技术、低污染的行业倾斜人才聚集能力提升：通过严格的环境政策，大力实施生态建设，为人才聚集创造良好的生活环境，吸引了众多高技术人才就业湖州层面规划解读近年，伴随湖州成为“国家生态文明先行示范区”，长田漾地区可成为示范区的重要承载国家生态文明先行示范区的要求：湖州要打造绿色发展先导区、生态宜居模范区、合作交流先行区、制度创新实验区力争到2015年，经济发展质量持续提升、节能减排任务有效落实、生态环境质量稳步改善，生态文明建设取得显著成效；力争到2020年，符合主体功能定位的开发格局基本形成，绿色产业体系初步建立，城乡一体化发展基本实现，全社会生态文明理念明显增强，生态文明建设水平全国领先长田漾可成为示范区的重要承载湖州层面规划解读而且，在2008年湖州旅游业总体规划中，已明确“三带十区”的旅游空间发展战略，长田漾位于南太湖风情旅游带和太湖旅游度假区的交点，是湖州旅游发展的重点长田漾位于南太湖风情旅游带和太湖旅游度假区的交点，是湖州旅游发展的重点“湖州长田漾湿地公园太湖旅游度假区以长田漾生态湿地为核心，以鱼米之乡、民俗风情为内涵，以湿地村庄为依托，建设集生态保护、科普研究、环境教育、观光农业和休闲度假等功能于一体的湿地公园”——2008年湖州旅游业总体规划湖州层面规划解读与棕榈生态发展理念的契合度棕榈生态城镇的发展理念与长田漾项目的运作理念基本吻合生态安全以人为本是一切城市发展建设的前提，是底线思维为导向的目标体系低碳集约道法自然是城市发展建设运行的技术要求与资源利用原则的目标体系因地制宜绿色发展是城市发展建设运行在其全过程必须遵循的原则及生态目标控制体系顺势而为智慧和谐是城市发展追求的理想模式与状态目标体系原则体系道术PART3战略定位思路具有国际影响力的生态文明展示区环太湖重要的生态旅游休闲度假区湖州城市的生态会客厅国际层面：环太湖层面：湖州层面：发展目标战略定位长三角地区低碳生态城镇“百科全书”式的展示区发展目标与战略定位长田漾项目的规划建设上，可从资源环境、城市设施、运营发展三个层面出发，层层递进，构建低碳生态的区域发展格局资源环境四个资源：土地利用、水资源利用、能源利用、人文资源的挖掘四个环境：水环境、交通环境、绿色建筑环境、城乡统筹发展环境城市设施生态基础设施平台市政设施平台民生发展平台智慧运营体系运营发展产业运营城市运营层面一层面二层面三八点切入的生态发展平台四位一体的城市发展平台交互发展的运营平台规划建设层面构思层面一资源环境层面一：资源环境——资源方面土地资源的利用城市、乡村、生态三类用地融合，保持1:1:1的基本关系，加强对生态资源和基本农田等整体保护,控制开发强度,有利于促进各类要素向具备开发条件的区域聚集自然生态涵养地农耕用地城乡建设用地划定生态保护红线注重对自然生态涵养地的保护与维持合理和有效保护农耕用地，推行集约农业、立体农业与季节性农业推进建设用地增减挂钩，集约节约城乡建设用地，合理布局，优化结构坡谷溪、坡下田、坡上居、坡顶林层面一：资源环境——资源方面水资源利用以节水为核心，推进水资源的优化配置和循环利用，构建安全、高效、和谐、及健康的水系统节约用水，多渠道开发利用再生水等非传统水源优化用水结构，合理配置水资源；实行分质供水，提高水资源利用效率采用海绵城市——低影响开发设计理念，通过“渗、滞、蓄、净、用、排”等多种技术手段，实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化和可持续水循环，维护良好的生态功能太阳能风能地热能清洁能源太阳能热水太阳能光伏风力发电地源热泵水源热泵溶洞能量利用湖州地处北亚热带季风气候区，季风显著，四季分明，雨量充足。根据项目的资源状况调查评估，得知其能源可利用的形式表现在以下几方面：能源利用合理利用太阳能、风能、地热能和清洁能源，实现能源的高效生态利用层面一：资源环境——资源方面层面一：资源环境——资源方面人文资源挖掘太湖文化农耕文化宗教文化儒家文化茶文化弁山、长田漾地区自然与人文景观资源优越，具有较深的太湖文化、宗教文化、儒家文化和茶文化历史积淀，和“塘浦圩田”及“葑田”等水利农耕文化渊源。注重文化的保护与挖掘，坚持将以文化为推手，诠释本地深层文化内涵从“海绵城市——低影响开发”理念出发，维护其已有生态水环境，保证其洪涝安全与水质安全，合理开发利用水资源。问题1：水质问题——开发后因交通量的增加、人活动的增加与用地性质的改变可能导致的水环境污染事件的发生？解决方法所有受污染的水需要进入水系统前，进行净化处理。地表水生活污水1、采用“海绵城市——低影响”理念控制雨水面源污染。2、采用“生态净化群落”方法控制地表水环境达到《地表水环境质量标准》实现雨污分流，污水纳管率达到100%，实现污水全收集层面一：资源环境——环境方面水环境营造问题2：可能增加的洪涝风险——开发后因硬化地面的增加，排水渠道与滞留区域的减少将导致径流量的增大，下渗量的减少，地下水位下降；并在暴雨时较开发前易形成洪涝灾害？解决方法1、采用“低影响开发”设计理念，尽量使得地块开发前后水文特征保持不变，补偿因地表硬化增加与洪泛区缩减的问题。2、保护原有的自然水系及原有的湿地、天然滞留区域，控制场地排水密度。层面一：资源环境——环境方面水环境营造层面一：资源环境——环境方面慢行交通环境营造塑造环境优美、尺度宜人、快慢分离、秩序井然的慢行交通环境，彰显长田漾区域的品质和魅力层面一：资源环境——环境方面绿色建筑环境营造指标名称指标值实现时间新建及一星绿色建筑比例100%3~5年二星（含）以上绿色建筑比例40%3~5年被动式低能耗建筑比例20%3~5年坚持区域内所有新建民用建筑不低于绿色一星的要求，通过不断打造低成本、高品质的绿色建筑群，达到人、建筑、环境的融合共生。层面一：资源环境——环境方面城乡统筹发展环境营造实现村镇建设、产城融合、基础设施、环境保护、公共服务、品质提升、社会保障、综合改革等城乡统筹发展体系的建设，打造“功能完善、布局合理、规模适度、设施配套、服务完备、生态良好”的新型农民集中居住社区。村镇建设产城融合基础设施环境保护公共服务品质提升社会保障综合改革层面二城市设施层面二：城市设施生态基础设施立足“生态涵养”的发展，实现多元的生态用地功能，维护湿地、廊道、生态圈的系统完整。生态用地包含多种生态功能：净化湿地：位于主要廊道内，对流域内产生的生活废水就地处理，循环利用，主要起到净化水质、循环用水的功能。滞洪湿地：分布于生态用地各处，起到逐级滞蓄洪水保证暴雨安全、净化水质、提供优美水景观的功能。汇水行洪河道：主要河流廊道，兼有汇水行洪、生物和生态水景观的功能。生态廊道分布图生态廊道、河道断面图层面二：城市设施市政基础设施实现慢行交通系统、雨洪利用系统、可再生能源的利用，完善整体市政设施系统完善慢行网络，提高慢行出行质量，为短距离出行创造条件；优化公交站的慢行交通衔接，加强自行车停车设施建设与管理；建设慢行休闲网络，凸显长田漾区域优质慢行生活特色，彰显长田漾区域魅力。慢行交通系统可再生能源利用太阳能风能地源热泵水源等其他清洁能源雨洪利用设施1、RAINGARDEN雨水花园

2、RESIDENTIALRAINWATERHARVESTING住宅集雨设施3、透水广场路面4、绿色屋顶5、TREEBOX集雨树箱6、生态调节池7、雨水收集利用8、地下渗透储水结构10、WETPOND湿地、池塘11、人工湿地12、生态调节沟13、砂率装置14、自然过滤带9、植被集雨盆地层面二：城市设施生态基础设施层面二：城市设施民生基础设施倡导居民宜业宜居的乐享生活设施方面：实现“水、路、电、网、能源户户通；户户拥有高档社区住房；教育、医疗、商业设施配套齐全；保障方面：村民的土地承包经营权、宅基地永久性使用权、集体土地效益分红权能得到切实、有效的保障；享受与城镇居民同等的医疗、养老保险；就业方面：通过土地权益的流转增加收益、参与到当地的产业发展中，安置原住民进行就地就业。智慧设施的发展村民权益保障精神文化生活多元就业保障社会保障体系的健全园区居民身份的确认公共服务配套的改善生活空间的改善民生发展体系以村民的基本权益为基点，结合当地发展现状、居民的诉求、城镇化的发展目标等，构建完善的民生发展体系资产化原始资源资本化证券化进行土地资源确权并颁发证书，使土地权益得到切实保障，充分利用村民低效/无效的土地资源通过土地资源、政策、资金进行统筹运用，通过多规合一、土地混合经营、政策整合运用获得增殖性资产，企业获得土地进行经营，村民获得高档新居、各种公共配套及土地流转/出让/租赁/入股等收益企业经过价值平台设计、整合资源品牌形成产业联盟，通过自筹资产、银行贷款、融资等整合运用获得增殖性资产，村民获得就地就业机会、良好生活空间、保障性的生活条件和发展条件对平台资产进行证券化的产品再设计获得资本激增，村民的资产资本获得激增以民生为目标，以“多方参与、多元投资、多方共赢”的组织模式，通过对各类资源、政策、资金的统筹运用，有效激活乡村资源价值，进而实现民生目标。民生保障机制层面二：城市设施❶原始资源———————————————————————————❷资产化激活路径村集体耕地、林地土地经营权企业可经营乡村资源国有建设用地政府企业宅基地村民企业村集体经营性建设用地村集体企业经营性公共项目配套土地流转再流转在地征收出让挂牌交易收益返还在地集中居住增减挂钩节余土地异地置换、出让收益返还在地征收同价同权购买租赁/土地入股资金统筹公共基础及配套建设PPP村民高档社区新居及配套建设拆迁村民低效/无效的土地资源及附着资源耕地林地水塘坡地宅基地其他闲置用地——————————————————————❸资本化——————❹证券化激活路径企业可经营乡村资源公共基础及设施配套企业资产变产品，推向消费市场实现资本企业经营性公共项目配套多规合一、产业平台发展自筹资本/银行贷款/市场融资（资源+资本）村民高档社区新居（有房屋产权证和集体土地使用证）可作抵押融资平台资产证券产品设计股票发行，实现资本激增层面二：城市设施民生金融保障措施层面二：城市设施智慧基础设施倡导绿色消费、绿色生活，鼓励和推动项目区域形成信息化、“互联网+”模式的绿色应用设施体系智慧养生智慧农业智慧旅游智慧社区智慧交通应用层RFID电子标签二维码标签液雨传感器土壤水份传感数据库共享信息交换计算存储数据分析基础设施支持应用服务支持摄像头采集卡感温探头温度传感无线门禁无线售货机3G/4G/LTE移动网路WIFI卫星移动互联网IP网络物联网关采集层网络层平台层层面三运营发展城市运营理念四位一体，打造三方共赢的合作运营平台将传统产业运营与城市运营有机结合，实现资源利用、生态环境保护、经济、社会有机整合，通过股权合作、特许权经营、债权投资、资产证券化等合作模式，打造政府、建设运营方与战略合作企业三方共赢的合作平台。资源（土地、水、能源）生态环境保护社会发展政府建设运营方战略合作企业经济发展股权合作特许权经营债券投资-------层面三：运营发展全产业链运营模式涵盖一、二、三级乃至证券资本市场对接的全产业链运营模式；运营从土地整理、物业开发、产业与城市运营、资本市场对接全产业链咨询策划规划布局被动式样生态住宅开发民宿改造开发土地整理收入基础设施产业招商奖励特许权收入经营分成商业租赁

乡村平台众筹顶层设计整体规划一级开发二级开发城市运营科技创投资本市场对接产业运营智慧城市管理平台健康医疗服务系统文化教育服务系统居家生活服务系统城市营销推广平台层面三：运营发展产业运营——招商奖励税收奖励及落地投奖励1.对于引进的优质企业或经营主体，政府在其所缴纳的所得税中提取一定比例作为对招商运营平台的奖励；2.对于落地投资额达到一定标准的企业，政府根据落地投资额的一定比例对招商运营平台进行奖励。层面三：运营发展产业运营——特许权经营游艇码头、房车基地等的特许经营通过开发相关设施，出售特许权经营权，获取相关的收入，同时也与运营企业达成战略合作，形成持久的合作伙伴关系，打造项目复制的供应商资源。层面三：运营发展产业运营——经营分成股权投资，获取经营分成——精品酒店、旅游体验项目等争取引入国际一流的精品度假酒店项目，考虑以土地或其他资产作为股权出资。层面三：运营发展产业运营——租赁收入风情商业街区、时尚街区商铺租金收入结合国际时尚，激活本土资源，打造高租金水平的风情商业街区，获取租金收入；层面三：运营发展产业运营——景点观光收入开发特色景点，形成包括门票、旅游衍生品销售、旅游体验等综合性收入来源，如农业旅游园区、儿童游乐体验区、自行车公园等回归生态自然的农业观光成为旅游市场新的趋势，但大量的农业观光园区产品类型高度同质化，开发体验性强、特色化的农业旅游项目依然能获得较大的市场空间。体育运动休闲公园也成为旅游业的新趋势，随着社会观念与经济发展水平的提升，体育休闲成为旅游体验的重要构成，其中，自行车运动、慢行类运动是值得重点关注的产品类型。层面三：运营发展产业运营——公共服务平台收入为项目内企业、经营主体提供公共服务，包括人力资源服务、市场信息服务、公共研发平台服务及政策咨询服务等公共研发平台服务政策咨询服务人力资源服务市场信息服务层面三：运营发展产业运营——乡村平台众筹乡村平台众筹:社区支持农业（CSA）、众筹定制开展社区众筹，也可考虑扩展至互联网平台众筹，定制社区配套农业设施，如花园菜地等，打造都市与乡村并存相融的现代田园牧歌社区。层面三：运营发展城市运营体系生态城镇城市运营体系包括五大板块：智慧城市管理平台健康医疗服务系统文化教育服务系统居家生活服务系统城市营销推广平台智慧城市管理平台健康医疗服务系统文化教育服务系统居家生活服务系统城市营销推广平台层面三：运营发展城市运营——智慧城市管理平台搭建大数据智慧城市管理平台，在智慧交通、智能电网、智慧能源、智能社区服务方面开展多方面服务，构建生态智慧的示范社区。健康医疗服务系统居家生活服务系统智慧交通智慧电网智慧能源智能社区服务大数据智慧城市管理平台城市运营——城市营销推广平台负责整个社区乃至城市的营销推广、品牌推介等，包括大事件营销、影视剧植入推广合作、大型节庆活动策划实施等。层面三：运营发展——城市运营城市运营——健康医疗服务系统健康医疗服务是指通过改善业主生活方式或提供系统的诊疗服务，持续优化业主各项健康指标，进而提升其健康状况的服务。基础服务：健康档案服务、健康宣传服务、健康检测服务、健康咨询服务、健康讲座服务、健康环境服务、老年人健康服务。专项服务：健康体检服务、慢病管理服务、运动保健指导、代办门诊服务。特约服务：就医绿色通道、上门医疗服务、私人健康助理、健康护理服务、健康定制服务。层面三：运营发展——城市运营城市运营——文化教育服务系统文化教育服务是指通过组织教学、文娱活动、旅游等形式满足业主对求知、健体、怡情及自我实现等精神层面需求的服务。基础服务：园区运动服务、园区休闲服务、户外休闲服务、节庆休闲服务。专项服务：个性运动服务、婴幼儿早教服务、儿童教育服务、颐乐教育服务、俱乐部服务。特约服务：户外拓展服务、高端运动服务、私人教练服务、户外旅游服务、出国留学指导、家庭教师服务、名师名家指导、古玩鉴赏指导、宗教服务。层面三：运营发展——城市运营城市运营——居家生活服务系统居家生活服务是指满足业主对消费、居住、出行等日常生活需求的各类居家便利服务。基础服务：绿色消费一卡通、物业管理服务、委托代办服务、生活秘书服务、居家出行服务。专项服务：社区支持农业服务、园区田园租用服务、代购服务、商业配套服务。特约服务：个性餐饮服务、礼宾车服务、汽车4S服务、移民办理服务、资产管理服务、搬迁服务、代驾服务、丧葬服务、法律事务服务、会计事务服务、房屋布置服务。层面三：运营发展——城市运营生态城镇运营——资本市场对接生态城镇的运营模式除了传统开发商的一级、二级开发模式，还将推动资产与资本市场对接，获取更大的利润增长点。资产证券化（REITs)子公司私募(夹层融资)针对入驻企业的PE/VC孵化服务生态城镇运营金融模式土地一级开发融资创新园区项目Pre-REITs层面三：运营发展开发收益按比例分成被拆迁农民棕榈股份资金+管理土地资本化项目公司非付现生态城镇一级开发的融资创新共同成立项目开发被拆迁的农民将其土地经营权和宅基地使用权资本化，作价入股与开发企业共同对相关土地进行一级开发，开发收益按比例进行分成，在此过程中，开发企业极大地降低了征地过程中资金付现的压力，同时帮助农民实现“两权流转”并长期享有开发收益。开发收益按比例分成层面三：运营发展目标：实现当期销售收入引入社会资金建立孵化基金实现物业升值分享物业升值带来的增值收益租金带来持续稳定的现金流入

项目公司实现当期收入一次销售约定分成

约定分成棕榈股份对项目公司交付物业及代理销售提供履约担保产业商业、物业孵化基金售后包租资产证券化（REITs）代售

约定分成生态城镇Pre-REITs层面三：运营发展棕榈股份商住项目产业项目项目开发产业招商、物业经营持有物业可销售物业可销售物业持有物业开发利润开发利润销售转化销售转化物业经营投入投入增值出售持有物业股权类REITs上市债权类REITs上市培育增值PE基金；战略投资者；商业银行；产权整售持有物业的资产证券化（REITs团经营模式中的重要环节）包括孵化器及商业物业等在内的持有物业发展成熟、形成稳定的现金流回报后，可以考虑将相关优质资源推出房地产信托投资基金（REITs）。持有物业的资产证券化（REITs）层面三：运营发展商业街（大型进口商品超市、自贸区合作、滨水特色、开放式园林景观）精品度假酒店（悦榕庄、安曼、花间堂、平江府、书香世家）第一居所（高层、小高层）社区支持农业示范社区、现代田园牧歌式生活社区）养生会所新加坡型邻里中心（社区商业综合体+社区综合服务）养老物业（可售+可租）企业villa（生态型企业办公总部）孵化器（生态、环保节能相关产业孵化器）展示中心、展览馆、亲子主题农事体验中心体育公园、自行车公园配套（两园两场两中心）附录：初步产品策划PART4具体实施策略具体实施策略项目地具体情况指标情况街道情况仁皇山、滨湖2个街道行政村6个自然村17个总户数1016户总人数2386人项目地总面积6.7平方公里宅基地面积320亩房屋面积50万平方米建设用地面积1000~1200亩长田漾区域土地指标情况长田漾区域土地类型用地情况耕地239.6公顷园地124.4公顷林地740.1公顷坑塘水面140.3公顷建设用地223.6公顷河流水面94.4公顷荒草地0.7公顷长兴县域土地9.4公顷总用地1565.2公顷长田漾区域国土利用规划区域内允许建设用地109公顷其中：基本农田17.11公顷区域内已农转总面积26公顷存量建设用地24公顷长田漾项目区域目前主要指标相关土地指标概况注：上表数据为此后进行各类测算的基础具体实施策略物有所值评价注：物有所值评价政策依据《财政部政府和社会资本合作模式操作指南》对PPP项目的识别、准备、采购、执行、移交等全过程提出了具体意见，其中，第八、九条规定：财政部门要会同行业主管部门开展物有所值评价工作，对部分政府付费或政府补贴项目开展财政承受能力评价，通过物有所值评价和财政承受能力论证的项目，可进行项目准备。国家发改委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》也提出：为提高工作效率，可会同相关部门建立PPP项目的联审机制，从项目建设的必要性及合规性、PPP模式的适用性、财政承受能力以及价格的合理性等方面，对项目实施方案进行可行性评估，确保“物有所值”。审查结果作为项目决策的重要依据。国家财政部、发改委等有关部门对有关PPP的评价做了相应的规定，其中涉及物有所值评价，我方从生态城镇发展理念出发，将低碳、生态、绿色、循环等概念和应用付诸于长田漾地块所有待开发项目的资源环境营造、设施建设、运营发展过程中，形成全生态城镇运营式的城市发展格局，无论是从定性还是定量上，均能有效通过物有所值评价，真正实现物有所值。序号项目单价单价单位指标指标单位总计（万元）备注1前期费用0.8万元/亩10050亩80402征地拆迁费万元/亩100000政府提供3市政基础设施建设费20万元/亩10050亩2010004公共环境景观建设费40万元/亩6030（取绿化率60%）亩2412005公共配套设施建设费用开发成本总额5502406工程建设其他费用10%550240万元550247管理费8财务费用9销售费用10不可预见费5%605264万元30263一级开发成本总计635527约63.5亿元具体实施策略土地一级开发测算注：单价指标以其他区域测算的经验值为准，详细的财务测算需要进一步调研具体实施策略财政支付评价注：以PPP项目委托期限在20-30年计，64亿投资每年政府需偿还2.1-3.1亿元，占湖州2015年一般财政预算支出的1.2%左右。（可满足PPP项目政府每年度预算支出不得超过政府一般公共预算支出的10%的要求）年份2012201320142015市级一般财政预算支出(亿元)162.5178.3211.4237.7年增长率10.4%18%13.6%12.45%数据来源：湖州市历年财政局发布《年度一般公共预算执行情况及下一年度一般公共预算》湖州市一般财政预算支出完全有能力支付PPP模式下每年的土地成本投入初步产业策划产品配置原则：基于本地块的区位优势，以及独一无二的湿地资源优势，再加上后期我们引入的“四大资源专项”，生态城镇体系，把该项目定位为长三角地区低碳生态城镇百科全书式的展示区实现有国际影响力的地标性展示区本项目距离核心城区20分钟车程，可利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，为人们休闲旅游、体验农业提供的场所。度假型休闲旅游业众筹型生态农业养生型第一居所购物型娱乐商贸业产品配置具体实施策略度假型休闲旅游业功能类型：湿地公园、高端精品养生酒店、桑蚕体验园、湖丝工艺观赏中心、湖笔DIY、观赏野营地、农耕田园观光站、生态农业观赏地、智能化养殖基地、果蔬观赏园、花卉种植园……具体实施策略众筹型生态农业功能类型：生态农业养殖基地、智能化养殖基地果蔬等产品品尝中心、乡村俱乐部……簇群众筹定制运营乡村众筹平台通过众筹、定制、统一运营的模式，为客户定制属于自己的独一无二的家庭休闲农场；可以根据客户需求定制农场大小规模、定制种植产品类型、根据不同客户的不同服务要求定期提供专业的指导、维护以及送产品上门等一系列有机供应体系服务。具体实施策略养生型第一居所居养医养食养习养情养“五养”体系功能类型：高端智能生态社区、德国被动房、养心生态涵养花园、健康管理中心、医疗咨询服务中心……具体实施策略购物型娱乐商贸业“两园、两场、两中心”配套服务体系功能类型：社区公园、公办幼儿园、非标运动场、农贸市场、社区服务中心、养老服务中心全配套商业设施……社区公园公办幼儿园非标运动场农贸市场社区服务中心养老服务中心具体实施策略住宅商业本地块总体建筑面积达1000亩，预留20%的建筑面积作为公建部分（其中包含住宅、商业、办公楼、酒店及湿地公园的公建面积），则实际可售/租建筑面积为80%，即800亩（533,600平方米）。结合本项目生态住宅的特色，同时出于利益最大化考量，假设住宅总体占地面积为75%，约600亩。为符合本项目德国绿色被动房的绿色生态标准以及考率到产品定位的高端性，假设住宅容积率为1.5，即住宅（可售）建筑面积为600*667*1.5=600,300平方米产品配置——各类产品面积配置配合本项目生态住宅的特色，提供一站式、一体化商业配套项目。通常配套商业的体量为住宅体量的10-20%，考率到产品定位的高端性，假设商业体量为住宅体量的15%，即商业（可售/租）建筑面积为600*667*1.5*15%=90,045平方米具体实施策略酒店企业总部基于本项目生态养生的主题，配置精品养生酒店。处于市场的接受度考量，设定一座酒店为顶级的养生品牌酒店，如“悦榕庄”，另外设置一座高端养生品牌酒店，如“安缦”，两种档次酒店错位经营，捕捉全部市场需求。出于酒店市场吸纳量的考量，两座酒店的面积把控在中型酒店的大小，假设两座6层酒店的标准层面积均达到3,000平方米，即酒店（可租）建筑面积为2*6*3,000=36,000平方米产品配置——各类产品面积配置配合本项目低碳、生态百科全书式的展示区的主题，配以高端、绿色、生态、低碳的小型企业总部。出于办公楼市场的吸纳量及项目高端定位的考量，配置6座“甲级标准”的写字楼。假设6座10层办公楼的标准层面积达到1,000平方米，即办公楼（可售/租）建筑面积为6*10*1,000=60,000平方米具体实施策略产品配置——各类产品面积配置汇总住宅商业酒店企业总部600,300平方米90,045平方米产业形态建筑面积平方米住宅600,300商业90,045办公楼36,000酒店60,000总计786,345平方米36,000平方米60,000平方米具体实施策略二级成本测算——土地成本依据序列地块名称城市规划用途建设用地面积规划建筑面积容积率成交总价成交楼面价1西南分区夹山路以南,金鸡山遗址以东,新区二路以北(西南分区XN55-B地块)湖州市住宅用地118274177411≥1.3,≤1.52110011892弁山南坡G-1地块湖州市住宅用地82768441≥1,≤1.02114813593市北分区SB33号地块(东侧为二环东路,北侧为三环北路,南侧为后庄路,西侧为沿河公共绿带)湖州市住宅用地84015124342≥1.4,≤1.4876006114织东分区ZD-67号地块(西临新昌路、北临彩纷路、)湖州市住宅用地405011340≥2,≤2.88607585湖州高新区HD22-1号(位于湖州吴兴区高新区,北靠中塘港路,西临经一路,东侧、南侧濒临规划河流)湖州市综合用地(含住宅)35409531131.2-1.526104916湖州高新区HD22-2号(位于湖州吴兴区高新区,北靠中塘港路,东临常溪南路,西侧、南侧濒临规划河流)湖州市综合用地(含住宅)57197857951.2-1.542504957湖州市区SB28号地块(位于湖州市北分区居住核心区域,北侧为金龙家苑,南侧紧临泰和家园小区)湖州市住宅用地113070255538≥1.8,≤2.26106004148八里店镇南片路村高速以北地块(八里店镇南片路村,南侧为申嘉湖高速公路,东侧为湖盐公路)湖州市住宅用地1840227603≥1.2,≤1.513004709八里店分区BLD37-C地块(位于吴兴区八里店分区,地块东临经八路,南临纬三路,北侧及西侧濒临规划河流))湖州市住宅用地116550256410≥1.8,≤2.22330090810八里店分区BLD38-B地块(位于吴兴区八里店分区,基地北临BLD37-A号地块,西临经七路,东侧为河道,南侧为BLD37-D号地块)湖州市住宅用地47877105329≥1.8,≤2.29400892以2015年湖州市吴兴区土地成交市场“综合用地（含住宅）”的实际成交为依据，土地成交均价为494元/平方米。具体实施策略二级成本测算——建安成本依据具体实施策略二级成本测算——销售收益依据：住宅时间成交套数(套)成交面积(㎡)成交价格(元/㎡)成交金额(万元)2015-01967100328793479597.962015-025475424369663778