房地产产业园区科技园楼盘物业服务方案

房地产产业园区科技园楼盘物业服务方案LOGO2目录主题配色（越秀橙）主题字MicrosoftYaHeiUI1、项目概况及需求分析2、物业服务运营设想3、在管项目介绍4、人员架构、薪资标准及人工测算5、物业管理服务合作模式6、需协调解决的问题项目概况及需求分析011项目概况新科技园位于省市区，市区经济开发区北路3号。预计11月份投入交付使用，含厂房、公寓、写字楼、商业、酒店等多种业态，本项目规划总用地33,666.7㎡，总建面222,315.6㎡，已建成厂房5万㎡，公寓写字楼3万㎡，在建4万㎡，未开发5万㎡，目前合同委托管理面积6.4万㎡。四至：东至新耀北路北至创强路南至济广高速序号业态划分可合作面积（㎡）1A2车间3468023#研发楼20694.863宿舍1、宿舍2、配套办公及地上8672.954地下室、一期、二期建筑1466.7合计146814.51项目鸟瞰图项目图项目图1需求分析树立项目品牌及口碑具备同区位竞争优势获得更高要价能力促进销售及成交量资产价值配套环境增值保值可持续发展能力个性定制服务增值服务服务效率安全运行舒适健康配套齐全资产管理需求开发商需求业户需求物业管理需求物业服务运营设想021、主要服务内容2、各阶段服务重点3、筹备服务阶段4、日常运营阶段5、服务优势及亮点2-1物业服务运营设想-主要服务内容组建现场服务团队、人员培训

搭建、梳理标准化管理体系文件/制度项目运营预算、开办费用编制工程设计评审服务厂房、公寓、写字楼、商业、酒店、管理界面划分及能耗分析

企业总部内务服务销售案场气氛打造品牌助力营销开展现场服务品质及服务水平优质体验未来物管呈现2-2物业服务运营设想-各阶段管理服务重点3•

设施设备管理•

环境及保洁管理•

安全管理•

客户管理•

风险管控与应急

事件处理•

内务服务•

能耗管理•

遗留工程跟进•

管理架构及编制•

厂房、公寓、写字楼、商业、酒店管理及管理界面划分方案•

针对现状，提出优化建议•

筹划各阶段的细化实施方案•

管理方案及制度体系•

二次装修管理•

管理预算及物资•

物业调研及费用标准前期顾问、配合竣工验收物业日常运营阶段•

接管验收•

承接查验筹备服务阶段交付前2-4个月交付日起现状21234管理服务目标设定项目管理品牌认知高端物业服务商务氛围及品位的营造国际水平物管服务，形象的前置展现，全力配合推动项目后期运营物业服务运营设想-筹备服务阶段帮助地产防控销售风险，并以客户视角优化产品各细微部，使产品体现客户心声，带来产品溢价方案评审意见产品策划阶段①启动会资料审核意见①单体设计缺陷②总平面规划③物业服务用房④设施设备配置标准⑤装修设计定位、风格⑥园区景观及标识标牌设计规划设计阶段②①交通动线安排、功能分布②物业运营需求③消防系统规划④园区景观及标识设计⑤小区出入口涉及及配套⑥设施设备配备、调试及安装⑦园林泳池、景观要求⑧车场、车库设计、标识⑨装修选材、设备维保及调试控规指标规划方案阶段物服建议书设计图纸审核意见施工图阶段物服建议书施工图审图意见审图阶段③①设计成果复核②施工图审核销售对标风险防控销售阶段④①销售样板间对标②施大货施工样板对标③细部设计优化智能化及工程配合重点建议落实跟进施工阶段⑤①物业建议落地②客服物管关注质量通病防范③涉及变更把控承接查验（项目体检、尽职调查）报告交付评估⑥①对物业设施设备系统进行全面检查、安全评估②交付及资料整理工作从产品雏型阶段介入，逐步深入，以客户感知与后期管理为导向，将客服物管需求植入产品设计中协助地产做好工程管理，以客服视角弥补工程口易忽略问题的管控漏洞，从产品生产环境帮助地产进一步提高产品施工质量实现对物业设施设备完好性、性能状态及安全性的全面评估，避免出现安全风险与财务损失，为拟承接项目提供安全保障2-32-3物业服务运营设想-筹备服务阶段工作流程：1、成立查验顾问小组2、拟定查验实施计划及培训模拟3、配合施工数据资料、图纸查验交接4、开展查验工作，针对遗留工程出具报告5、跟进施工单位提供设备设施操作培训6、设备设施调试和试运行7、配合对施工方遗留工程整改的监督查验内容：1、建筑主体、土建工程2、供配电系统、3、通讯系统4、空调系统5、电梯系统6、消防系统7、智能化、弱电系统8、停车场系统9、园林绿化10、给排水系统11、工程档案、资料、图纸承接查验服务2-4物业服务运营设想-日常运营阶段特别是电梯的安全运行。•智能化管理手段的运用，

提高管理的

精准性。•延长设备设施的生命周期，从而延长

物业的生命周期。•重点设备（空调、电梯、供配电、智

能化等）•

设备运行模式与管理模式•

从运营角度考虑•

符合经济合理原则筹设施设备的保养与运行•特种设备采取外包管理模式•有效使用建筑设备监控系统（BAS）进行实时运行记录与监控•实施可持续的主动性维护保养设备设施管理-设备全生命周期管理模式通过完善与优化，延长设施设备的生命周期设施设备保养、运营、管理设备运行稳定性和延长生命周期设备设施运行环境优化•分工程技术维保和机电设备运行，统

确保设施设备处于良好的运行状态，2-4物业服务运营设想-日常运营阶段

安全管理隐形保安：

建立全方位安全防

范系统

，人防技术相结合24小时消防安全排查和整改

，消除消防隐患

组建

“

应急小分队

”

，

统筹项

目突发

、

反恐

、

群体事件等危机事件的处理与预防

分级管理模式采用

“

半开放+封闭

”

的分

区分级别管理模式

建立区域安全责任制安全服务-通过技防+人防双维度的安全布防管控，提升项目安全系数在安全、消防管理上结合项目空间设计和使用要求

，

重点做好出入口的安全管控

，在确保管理效果的基础上

，

与柔性化管理相结合

，在管理过程中外松内紧

，体现出灵活性和人性化。

智能监控中心

统筹项目安全管理事务

24小时高解像闭路监视、

实现监视“零死角”

各监控系统有机集成

，

提升整体系统功能和智能化水平

软硬件安全保障全方位保障：

使用安全性

、

设备安全性

、

管理安全性

、

公众关注度安全性

、

信息安

全性2-4物业服务运营设想-日常运营阶段日常客户管理及服务物业交付及二次装修管理客户进驻管理服务商务管家服务客户投诉处理日常访客接待礼宾展示重大活动配合接待2-4物业服务运营设想-日常运营阶段公共设施及场所日常保洁及周期维护绿化环境布置及养护符合绿色消杀服务，营造健康良好的使用环境建立对突发性公共卫生事件的预防、消毒方案，强化对公共卫生事件的应对能力

14

环境管理服务-营造具有舒适体验感的环境氛围清洁开荒监管

，确保楼宇整体状况达到标准氛围管理o

出入口的景观营造o

大堂（电梯厅）石材镜面养护o

通道、电梯的地毯配置与打理o

楼宇独特香薰o

引导标识的专业设计与布局o

接待区域台面绿植租摆布置o

室内点缀绿植的选择（器皿的精挑细选）o

背景音乐播放等2-4物业服务运营设想-日常运营阶段•

无人值守，智能识别•

引入智慧收费系统•

增设自助缴费终端智慧管理缓冲车道标识优化关注事项•项目需要完善的标识优化项目管理，方便用户使用•考虑在出入口增设停车收费的缓冲车道，避免造成车辆阻塞•

停车场空气质量•

交通组织动线•

停车秩序车场管理协助甲方将智慧停车系统引入到停车场管理当中，保证合理性、便捷性和效率广州市属龙头国企越秀集团旗下上市公司服务优势及亮点-强大实力及品牌信誉优势越秀金控00987.SZ中信证券广州市政府工银投资广州国发越秀集团广州越企香港越企置业担保信托（托管）越秀风行食品广州造纸广州资产越秀租赁越秀产投越秀金控资本广州期货越秀担保越秀金科越秀风行农牧辉山乳业风行乳业风行生鲜系列食品系列.........越秀地产0123.HK越秀交通1052.HK香港越秀金控房托基金0405.HK创兴银行1111.HK优先股香港越秀资本广州越秀资本越秀证券越秀服务6626.HK2-52-5服务优势及亮点-服务理念和工作方式服务理念：越秀物业始终坚持“以客户为中心，用心用情，精益求精”的服务理念，凭借自身专业优势，利用现代化管理手段，不断努力和创新，为客户提供更优质的服务。团队搭建动线管理标识管理精干高效，合理布岗人员把控，精中选优全员培训，专业上岗工作流程动线管理标识管理工作计划动线管理标识管理服务保障动线管理标识管理整体运作流程客户需求响应流程“首问负责制”的信息反馈流程与原项目交接无缝衔接，平稳过渡接管前期设备承接查验，全面评估日常运营工作快速磨合，品质保障多方协调机制统筹管理,一站式服务服务品质保障体系企业愿景企业使命核心价值观企业精神企业风格企业愿景：成为受人尊敬的优秀企业企业使命：回报客户，回报员工，回报股东，回报社会核心价值观：信念，信用，信任，信心企业精神：不断超越，更加优秀企业风格：阳光，激情，简单，包容“信之道”企业文化理念1.公司层面与科技园建立高层会议机制，接管首月每周开一次会2.项目与学校各部门建立工作协调会议，接管首月每天召开例会3.项目各部门与具体管控人员建立工作沟通微信群，实时沟通协调工作2-5服务优势及亮点-风险控制制度保障建立三级应急预案，制定了群体性事件应急处理等19项突发事件应急处置方案，联合园区安保服务单位做好各类突发事件的防控及处置。能力保障组织保障设立应急工作组，建立以项目经理为现场总指挥的应急领导机构，下设报警联络组、抢险战斗组、后勤保障组等七个应急工作组。协调联动机制：与项目周边的消防、街道办、公安等建立联系和应急协调机制。“一网五库”应急体系：一网：应急工作联络网；五库：法规库、救援队伍库、专家库、典型案例库、救援物资库。应急联动能力强：广州市在管项目近200个，具备在15分钟内抽调应急支援人员不少于50人的响应能力。我司将从制度、组织、能力三大保障手段来具体落实项目的风险管控，推进项目风险控制管理工作。智通智能创新科技园现场指挥部22-5服务优势及亮点-数智化管理平台智能化运营数据集成平台：通过线上需求响应＋线下服务品质回访相结合的方式，实现项目管控智能化、全景化、平台化、全周期管理闭环，并且项目经理设立巡检机制定期循环检查对园区进行督导管理，也会通过线上运营管理系统对项目日常情况、巡检力度进行检查，落实整改问题闭环，保障现场服务质量，让客户满意。熟练应用信息化系统项目运行管理信息平台基于“数字孪生”智慧运营管理平台线上客户服务发起报事（用户手机app）接单处理（物管手机app）过程跟踪（用户手机app）事后评价（用户手机app）服务回访-支持电话回访或通过平台自助完成服务评价过程记录-记录回访结果，并形成工单从受理至结束完整过程增加线上服务渠道，线上发起服务工单，系统自动派发至相关物服人员处理，服务过程全纪录，设置事后客户满意度评价以及服务回访，保证服务满意度线下品质服务智能工牌12小时摄像轻便携带服务定位考核（前台、保洁、保安）上门服务监管（上门维修、上门清洁）电子巡更快速布置点位特殊位置布置手机打卡定位打卡提质线下服务，配置智能工牌、电子巡更系统、手机打卡功能等物服工具，增加事后服务回溯功能，协助物业服务保质保量后端事后服务回溯2-5车牌隐形车辆遮阳把手消毒胎压测压超波清洗轮椅服务婴儿车宠物小屋金蛋美化甜品点心特色饮品电子呼铃洗手间关怀VIP伴手礼服务优势及亮点-严控细节

匠心服务2-5服务优势及亮点-标准化管控水吧台5S管理标准销售案场洗手间打造标准微型消防站拜访标准案场管理手册/可视化标准手册销售案场物业服务人员礼仪样板间物资摆放标准

服务礼仪规范客服服务礼仪指引安服务礼仪指引保洁服务礼仪指工程服务礼仪指引前置管家工作指引

可视化标准销售案场标准化管控销售案场可视化管控

监督考核制度事业部一级督导区域公司二级督导物业服务中心三级督导神秘客户检查标准案场奖惩标准

销售案场工作指引销售案场筹建管理工作指引销售案场运营管理工作指引销售案场撤场管理工作指引2-5服务优势及亮点-持续化、多维度培训领导班子赋能、一对一带教2-5服务优势及亮点-多层级品质督导010203物业品质三级督导保障体系事业部一级督导半年一次督导工作，检查覆盖面依项目级别而定区域公司二级督导每季度督导在管项目和案场服务中心三级督导每周自检，每月覆盖一次管理区域神秘访客飞行检查第三方满意度调查专项巡查其他保障形式发现问题专项整改定期回访品质提升在管项目介绍03越秀·和樾府，44万方长隆万博CBD核心区地铁公园生态大城，西面毗邻长隆旅游度假区，东面一路之隔万博CBD；项目3条地铁环绕，地铁7号线、18号线（在建）交汇南村万博站距离约400米，未来4站直达冼村站，地铁7号线、3号线交汇汉溪长隆站距离约1公里；17.6万方城央绿轴自西向东贯穿整个项目而过，让家住进中央公园里；项目周边全龄段教育配套齐全，毗邻万达广场、海印又一城等醇熟商圈！越秀TOD•星瀚地处南站新城陈头岗组团，东靠万博商圈，南接广州南站，西靠广钢新城及白鹅潭，北望珠江新城、小蛮腰，地理位置可谓得天独厚。座落在地铁22号线陈头岗站上盖，离南站只有一个地铁站的距离，真正做到了“开门市中心、一站全中国”。项目由越秀地产联合广州地铁打造的中国第一梯队顶级豪宅。集合全球顶级设计资源、城市资源、生态资源为一体，专为全球高端人士量身定制的国际化第一居所。项目位于琶洲南板块，是顶豪轴线上的绝版地块，享一公里最美万里碧道旗舰段和总部地标城市天际线，整个区域也是广州最为宜居的豪宅片区。番禺丨和樾府星瀚丨TOD琶洲南TOD服务案场/展厅

超80个在职人数2500+服务面积30万+㎡3-1在管项目介绍荔胜广场，位于广州市荔湾区花地大道坑口地铁站上盖，用地面积约3.9万平方米，总建筑面积约18万平方米，拟规划建设成集写字楼、商场、公交、地铁于一体的综合建筑体。其中，项目的写字楼总建筑面积约7.9万平方米，商场总建筑面积约3.7万平方米。项目周边全龄段教育配套齐全，毗邻坑口地铁站、海印又一城等醇熟商圈！万胜广场，位于广州市海珠区地铁万胜围站上盖，是广州地铁4号线和8号线交汇的双地铁物业。项目总用地面积近4万平方米，总建筑面积约31万平方米，拟建设成为集地铁线网指挥中心、商业中心、商务办公、交通枢纽于一体的地铁上盖城市综合体。其中，项目的写字楼建筑面积约12.4万平方米，商场建筑面积约4.6万平方米。项目商场部分共七层，其中地下一层，建筑面积约1.3万平方米，地上六层，建筑面积合计约3.3万平方米，拟建设成为集餐饮、零售、休闲、娱乐为一体的一站式综合商场。财富世纪广场，位于珠江新城海安路，项目为149米的高层建筑，由两栋分别为35层、28层的写字楼及公寓构成，户型丰富多样。2021年8月10日，由广州市商务局、广州市楼宇经济促进会联合主办，广州市产业招商投资促进会协办的“粤港澳大湾区楼宇经济发展峰会”在越秀国际会展中心顺利举行。财富世纪广场被评选为甲级商务写字楼荔湾丨荔胜广场海珠丨万胜广场财富世纪广场3-1在管项目介绍写字楼/商业

10个+在职人数1000人+服务面积60万㎡+人员架构、薪资标准及人工测算044-1全委服务-收费标准及收入测算物业类型数量单位单价（元/月）月度合计年度合计备注公寓118400平方米4.582,800.00

993,600.00

公寓25040平方米4.522,680.00

272,160.00

酒店4320平方米1564,800.00

777,600.00

商业5915平方米45

266,175.003,194,100.00含能耗写字楼20372平方米25

509,300.006,111,600.00含能耗车位681个120

81,720.00980,640.00

合计

1,027,475.00

12,329,700.00

4-2全委服务-人员架构注：1、共56人（原合同64人），其中清洁员、绿化员为外包人员，其余均为自有员工；

2、最终人员配置数量及要求以最终进场前甲方发函为准。

项目经理

1人清洁绿化部15人保洁员

12人绿化工

3人客服部

15人客服主管1人收费员

1人客服前台

9人客服管家4人保安部17人秩序领班

1人消防监控

5人安保员

11人工程部8人工程经理

1人常规技工7人4-3全委服务-满编人工测算人工费测算满编序号岗位人员编制在岗月数工资社保、公积金、福利月度岗位薪酬成本年终薪酬成本用工类型费用科目备注1项目经理11216000.003409.0719409.07232908.80合同薪酬管理费20231101进场2客服主管1127500.002525.7310025.73120308.80合同薪酬管理费20231101进场3客服前台9126000.002059.7372537.60870451.20合同薪酬管理费20231101进场4收费员1126000.002209.738209.7398516.80合同薪酬管理费20231101进场5客服管家4126500.002251.4035005.60420067.20合同薪酬管理费20231101进场合计145187.731742252.806工程经理11212000.003025.7315025.73180308.80合同薪酬管理费20231101进场7常规技工7126000.002109.7356768.13681217.60合同薪酬管理费20231101进场合计71793.87861526.40812H秩序领班1127000.002193.079193.07110316.80合同薪酬管理费20231101进场912H保安员11126200.002126.4091590.401099084.80合同薪酬管理费20231101进场1012H消防监控5126200.002126.4041632.00499584.00合同薪酬管理费20231101进场合计142415.471708985.6011保洁员12124000.000.0048000.00576000.00外包外包业务费20231101进场12绿化员3125000.000.0015000.00180000.00外包外包业务费20231101进场合计63000.00756000.00合计56人人工成本（含外包）422397.075068764.80备注：全年人工成本占年收入的41%。4-4全委服务-（编制人员进场计划）越秀望谷城市服务有限公司【增城】项目物业服务中心人员到位时间计划表编制日期：2023年08月序号项目正式管理服务编制人数前期筹备人员到位时间计划安排（2023年11月—2024年10月）人员到位时间计划安排（2024年11月—2025年10月）合计截止2025前期进场人数前期进场月数交付前薪资付利总额（元/人）备注人数个人工资(元/人/月)个人工资

福利标准

(元/人/月)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2025年1项目经理116,000.003,409.07111238,818.13筹划各阶段细化实施方案2客服主管17,500.002,525.73111220,051.47

管理体系文件制度等梳理搭建

3客服前台96,000.002,059.73211149000.004收费员16,000.002,209.7311000.005客服管家46,500.002,251.401124000.006工程经理112,000.003,025.73111230,051.47承接查验及遗留工程跟进7常规技工76,000.002,109.7311111271216,219.47配合工程经理工作812H秩序领班17,000.002,193.0711000.00912H保安员116,200.002,126.40711211000.001012H消防监控56,200.002,126.4055000.00以具体移交为准11保洁员124,000.00-52111212000.0012绿化员35,000.00-1113000.00小计：56-40230006041200021135648105,1414-5全委服务-人员进场计划测算注：以上测算以实际为准，原64人年度人工费5,852,974.40元，56人年度满编人工费5,068,764.80元，56人年度阶段性进场3,416,989.40元（占总收入28%），和原合同相比全年节省人工费244万元。4-6销售案场服务-人员架构注：1、原合同19人，减编后17人，实际在岗14人，其中清洁员、绿化员为外包人员，其余均为自有员工；

2、最终人员配置数量及要求以最终进场前甲方发函为准。

案场负责人

1人清洁绿化部3人保洁员

2人绿化工

1人客服部

5人接待员

5人吧台接待员

2人样板间接待员

3人保安部6人安保队长

1人（兼）形象岗

2人安保员

3人工程部2人维修技工

2人（兼）4-7销售案场服务-人工测算注：以上测算以实际为准。人工费用测算序号岗位人员编制在岗月数工资社保、公积金、福利月度岗位薪酬成本年终薪酬成本用工类型费用科目备注1案场负责人11216000.003409.0719409.07232908.80合同薪酬管理费2吧台接待员2126000.002525.7317051.47204617.60合同薪酬管理费3样板间接待员3126000.002059.7324179.20290150.40合同薪酬管理费合计60639.73727676.804常规技工206000.002109.7316219.470.00合同薪酬管理费兼岗合计16219.470.005秩序领班107500.002193.079693.070.00合同薪酬管理费兼岗6大门形象岗（秩序员）2126200.002126.4016652.80199833.60合同薪酬管理费712H秩序员3126000.002126.4024379.20292550.40合同薪酬管理费合计50725.07492384.008保洁员2124000.000.008000.0096000.00外包外包