投资性房地产评估实务与案例分析

《投资性房地产评估实务与案例分析》高忻2014-10中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety目录投资性房地产评估的规范要求评估实务与案例分析投资性房地产及其评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety投资性房地产投资性房地产评估公允价值投资性房地产及其评估评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《企业会计准则第3号──投资性房地产》第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产。投资性房地产——会计角度《国际会计准则40号》（IAS40）投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《国际评估准则2011》（IVS233）投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为目的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产和供应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出售的房地产（saleintheordinarycourseofbusiness）。《投资性房地产评估指导意见（试行）》本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产——评估角度中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产4种不属于投资性房地产的情况(IAS40)：持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产（参见《国际会计准则第2号-存货》，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）；为第三方在建或在开发的房地产；自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产；基于融资租约而出租给另一实体的房地产。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产5种属于投资性房地产的情况(IAS40)：为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地；尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）；报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物；正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产投资性房地产《以财务报告为目的的评估指南（试行）》第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产；应当能够单独计量和出售；在建投资性房地产。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产评估投资性房地产评估投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值国际会计准则理事会（IASB）（《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》）国际会计准则委员会（IASC）（IAS39、IAS40）美国财务会计准则委员会（FASB）国际评估准则委员会（IVSC）《企业会计准则》《以财务报告为目的的评估指南》中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值

熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。（3）对资产或负债进行公平交易。公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。公允价值的本质（公允性、主观反映于客观的结果）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允价值公允价值《投资性房地产评估指导意见（试行）》规定“会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。公允价值属于会计计量属性，与现值、可变现净值、重置成本等属于可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴；公允价值与市场价值公允价值的基本特点——“四性”（公平性、估计性、开放性、动态性）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

WelcomeBack《投资性房地产评估指导意见》国际相关规范介绍投资性房地产评估的规范要求中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-制定《指导意见》的必要性适应会计准则新变化的需要进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要适应市场和提高执业水平的需要中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-指导思想明确定位突出重点，强调专业充分衔接借鉴国际，兼顾国情中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety共六章33条，包括：引言——制定目的和依据；相关定义；适用范围。基本要求评估原则；从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力；执行评估业务的可行性；了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通；评估基准日；价值类型；现场勘察的要求。-主要内容中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety评估对象——评估对象的明确；评估对象的主要特征；评估对象及其

公允价值的具体内容。评估方法——方法选择；信息收集；市场法、收益法、成本法的运用

及其基本要求。评估披露——评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和

具体要求。附则——准则生效日期。主要内容-主要内容中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-引言制定目的和依据为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。相关定义投资性房地产投资性房地产评估公允价值中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-引言适用范围注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求评估原则恪守独立、客观、公正的原则勤勉尽责，保持应有的职业谨慎不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误不得以预先设定的价值作为评估结论。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。专业胜任能力

财务会计相关知识：房地产评估相关知识：资产评估相关知识：企业经营管理相关知识：沟通能力中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求执行评估业务的可行性关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求评估基准日提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。价值类型知晓在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本要求现场勘察对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety午休时间

创造价值

-评估对象评估对象的明确已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物：是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估对象评估对象的主要特征知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-评估对象在建投资性房地产公允价值评估《国际会计准则40号》（IAS40）第8条将“正在建设开发中并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程”纳入投资性房地产科目核算，《国际评估准则2011》也紧跟国际会计准则的这一变化，专门针对在建投资性房地产制定了相应的评估准则IVS233。IVS233认为，市场法和成本法很难适用于在建投资性房地产评估，假设开发法和现金流折现法被认为是相对合适的方法。这一观点有必要进一步讨论，国内评估师大多认可成本法的适用性。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法方法选择根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。把握好几个关键点要确保最大限度地使“可观察输入值”客观真实地反映评估对象的实际情况；案例、租约，以及租金水平的选取与预测，折现率等关键参数决定评估结论的可信度；单一估值技术与多种估值技术；评估结论既可能是一个确定值，也可能是一个区间值。交易费用不包含在公允价值中。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。市场法的运用及其基本要求中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法收益法的运用及其基本要求对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法收益法的运用及其基本要求关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。关注租约的合法有效性，了解实际履行状况。对合法有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法收益法的运用及其基本要求应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法关于房地关系采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法排除特殊交易采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估方法替代方法运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用会计准则认可的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析意见的区别。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估披露出具报告根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当的披露。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估披露披露要求应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估报告结论。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估披露披露内容评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；评估方法的选择过程和依据及评估方法的具体运用；中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估披露披露内容评估假设，主要包括：已签租约是否合法有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-评估披露瑕疵事项当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-附则指导意见生效日本指导意见自2010年7月1日起执行。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-国际相关规范介绍《国际会计准则40号》（IAS40）《国际评估准则2011》（IVS233）《RICS估价-专业标准2012》中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

WelcomeBack实务应用情况评估实务中的重点难点问题案例分析投资性房地产公允价值评估的实务与案例中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-实务应用情况投资性房地产公允价值评估的实务应用2013年，A股上市公司企业2534家，有投资性房地产类资产的近千家，其中采用公允价值作为后续计量模式的仅有48家，占比约为1.98%。自2007年以来，呈持续上升趋势。大多数上市公司聘请了相关评估机构对其投资性房地产进行评估。评估机构在其中发挥了主导作用。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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-重点难点问题评估对象——是否界定为投资性房地产，属于哪类？评估基准日——仅对转换日公允价值评估，还是包括追溯以前年度？专业沟通——经营意图，与财务信息衔接，信息来源可靠性评估方法——收益法还是市场法？亦或成本法？参数确定——合理性分析，确定依据信息披露——披露什么？如何披露？评估结果的可验证性——披露什么？如何披露？中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety

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