商业地产-同策-宁波均胜项目第二阶段产品定位报告-105

宁波均胜工程第二阶段产品定位报告2007年10月?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载第一局部宁波办公市场解读第二局部战略开发目标研讨第三局部工程属性深入分析第四局部目标市场细分组合第五局部工程市场形象探讨第六局部创新产品定位研究第七局部产品方案设计排布目录Contents土地供给情况分析»06年较05年增长了143％，为202万平方米，05年比04年增长了207％，为83万平米，逐年呈翻倍递增态势»据统计，07年1～9月份，宁波市办公性质土地供给量为35万方，且全部属于江东区，预计07年供给量为100万方，较06年有一定幅度的下降»从办公性质用地的供给量来看，06年成为近年来土地供给最为集中的一年，且供给量较大，较两年前增长了近10倍，市场压力巨大»江东区在这三年的土地供给量中成为大户，从04～06这三年中分别占到全市38.9％、83.1％和86.1的市场份额»随着东部新城的规划启动，东部新城的供给逐渐增多，截至目前，该区域供有51万方的办公土地供给，占到整个江东区的21.8％，其规划前景也越来越被看好近年来，宁波市办公性质用地供给量呈逐年大幅度增长态势，市场压力陡增，且多集中在江东区，给本案造成一定压力江东区在土地市场的供给中成为最大赢家，其中尤以科技园区和东部新城为主，其必将成为宁波办公市场的主战场?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载»由于04年至今办公用地的放量主要集中在江东区的科技园区，容积率多为2.0～3.0之间，因此低密度和低容积率成为几年来办公产品的主要特征»随着东部新城的放量和科技园区的用地减少，容积率呈逐步上升趋势，回归到传统办公产品的趋势愈加明显»东部新城的办公产品容积率较高，在06年和07年所推出的地块中，容积率均在之间无论是宁波市还是江东区，低容积率和低密度的办公产品逐渐减少，本案的产品规划条件优势愈创造显容积率分析?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载平均地价分析»江东区05年楼板价较前一年有了较大涨幅，之后便处于一个稳步增长的态势，但涨幅较慢，始终维持在2000-2500元之间»05年受市区两块办公用地的影响，整体地价均值被拉高»江东区的均价始终位于全市均值之下，价格弹性空间较大»07年江东区的“地王〞是位于东部新城的B4-6地块，由宁波恒元建设公司出资4210元/平米的价格取得受大体量供给的影响，全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，江东区的价格有一定的涨幅空间宁波市办公市场板块分析24％52％6％18％从目前在售的个案分布来看，主要集中在江东、海曙和鄞州三个区域，其中江东区所占市场份额最多，到达52％宁波办公市场板块呈现“三足鼎立〞的格局：第一区域：三江口区域——传统核心区第二区域：鄞州中心区域——新的宁波写字楼中心第三区域：江东科技园和东部新城区域——宁波未来经济开展的重要引擎近郊化倾向明显，江东区成为宁波办公市场的主战场，其中科技园区和东部新城成为拉动宁波经济开展的重要引擎?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载宁波市办公商品房供给量分析»04年至今，江东区办公商品房的供给量呈逐渐上升趋势，06年显得尤为突出，较05年有了近一倍的新增供给量，到达了93.5万方»但是成交的增幅确没有明显的增加，06年去化30万方，仅比05年增长了6％，远落后于供给量的增长，市场压力可见一斑»截至07年9月，江东区新增供给量为30万方，去化11.5万方，按照目前的去化速度，今年的成交量根本在30－40万方之间»04年至今，供求比分别是3.4、2.2、3.1；累计供求比为3.4、3.62、5.4，供远大于求，市场压力非常巨大宁波办公市场需求量远小于市场供给量，供求结构失衡，直接影响了办公产品的去化和价格的提升宁波市办公商品房价格分析»04年至今，宁波市的办公价格始终处于稳步攀升的开展态势，07年1-9月份的办公均价为9600元/平米»今年上半年，江东区的办公成交均价为每平米8500元，低于全市的平均价格宁波办公价格处于稳步上涨的开展态势，价格涨幅趋势缓慢江东区作为市场成交的主力区域，价格确低于全市平均水平，宁波未来经济开展的主引擎，江东区办公价格存在一定的上涨空间2272元/㎡?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载受大体量供给的影响，江东区办公价格出现“倒挂〞现象，产品价格被严重低估宁波市办公商品房价格分析中标时间项目名称开盘时间平均价格住宅项目天赐佳园2007-38500浪琴海2006-59000甬港豪庭2007-69000ART蓝湾2007-57500办公项目95国际广场2007-37300宁波国际汽车城7000万特国际商务中心2006-96300广博商贸中心2006-18200我们抽取了局部在售的办公项目和住宅工程，发现江东区部分办公产品的销售价格几乎与住宅产品相当，甚至低于住宅产品，这也成为宁波整体办公市场的一大特征宁波市办公市场开展历程2000年以前01-05年05年以后时间轴开展区域开展阶段概要江东区、科技园、鄞州区、东部新城鄞州区、江东区、三江口三江口或郊区厂房创业阶段开展阶段提升阶段开展节点描述经济根底与企业根底直接决定那时得需求根底，用“办公场地〞来替代“写字楼〞的说法也更适宜，其处于配角，在很大程度具有极强的依附性与混合性，比方说与生产基地相依、与小区相混杂，因此等待写字楼的只有第三者的配角地位宁波经济和房地产业进入了高速开展时代，宁波企业结构与数量变化很大，许多企业在经历着工厂到公司的开展阶段。大中小的外贸公司、设计公司高科技、金融、物流等行业蓬勃开展，作为写字楼主要消费层的民营企业也开展迅速。因此商住概念逐渐没落，写字楼在由中小零星创业型向大面积稳定形象总部型开展；局部办公在向集群办公转化等成为办公产品新的开展方向城市扩张、港口开展、杭州湾跨海大桥建设，一批投资百万元的大工程落户和入世效应逐步显现，城市地位、经济总量、外向度和集聚能力将进一步提高。与时惧进的未来新经济必将形成对写字楼档次与功能的提升，如总部基地、生态商务、智能化办公等办公概念成为未来一段时期内房产市场的新主导，需求已经激活，已经进入供需互动、共同进步的阶段?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载未来竞争分析——江东区存量江东区在售工程一览表项目名称总体量纳入网上销售面积去化率已售体量剩余体量16城联邦48492-未开盘-48492银晨国际9557229021未开盘-95572上东国际805667202894.5％681333895宁波高新科技广场968127722163％4863228589万特国际商务中心850005190271％369081499495国际商务大厦588915889151％29445.529445.5东城国际340003846637％1456823898永和恒富中心40000-未开盘-40000宁波国际汽车城1007278061756.6％5287427743名汇东方20000-未开盘-20000雷迪森广场163588未开盘-163588中信泰富广场128600-未开盘-128600华宏第五大道41590-未开盘-41590创E慧谷100000-未开盘-100000广博国际商贸中心50000左右4040545.3％1249827907总计1093838448551263058.5794313.5»目前江东区在售或者预售的楼盘总共有15个〔其中一个为镇海区的竞品〕，总体量为109万，截至07年9月，纳入网上销售面积44.8万方，已去化26.3万方，剩余体量79.4万方江东区未来1年内的存量80万㎡未来竞争分析——江东区存量用地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率2004年458551068672.352005年3728046965112.142006年66845117424372.872007年808713552514.43总计116798129010662.9475江东区04-07年土地供给总量表»04-07年9月，江东区办公用地性质土地总量约为290万㎡»在4年内土地供给中，局部工程已经售罄，总去化面积为44.4万㎡；»目前江东区总共在售16个楼盘，总量为109万方，目前已经去化了29.9万方；»剔除已经售罄的和已经确定楼盘的去化量，以2～3年作为开发周期来计算，江东区未来2～3年内的存量为136.6万方。在未来2～3年内，江东区办公工程存量为136.6万㎡，其中东部新城约51万㎡，占据了半壁江山办公市场总结2007年市场供给量约达100万方，去化量仅为32万方。而后续供给量的不断增加，整体办公市场的竞争将更为剧烈，而供求比、供需比的问题日趋明显供过于求继续扩大市中心区域可供开发土地的局限性、鄞州新区的办公市场开展规划。而南统筹、东扩的战略布局的规划与开展，将直接为本区域本工程带来开展契约开展区域向外扩张江东区以东部新城的东扩为开展契机，高新区在原有科技园区升级后得到更有力的政府、政策的支持，环境的日趋成熟为区域写字楼产品提供了价值空间平台江东区成为重点开展区域江东区域的供求比关系，加之办公与住宅的规划问题，导致办公与住宅的规划分区混淆，直接关系区域办公市场价格的走低的现象区域价格倒挂随着宁波办公市场三个阶段的开展，办公产品也逐渐推陈出新，一些创新的办公理念和产品设计被市场所看好，并表现出广阔的开展前景，成为宁波办公的主流产品走精细化的道路日益明显第一局部宁波办公市场解读第二局部战略开发目标研讨第三局部工程属性深入分析第四局部目标市场细分组合第五局部工程市场形象探讨第六局部创新产品定位研究第七局部产品方案设计排布目录Contents战略目标企业知名度提升产品作品化经济效益最大化经济效益最大化是终极目标产品是根底，产品要实现作品化企业知名度提升是最终目的借势——如何借市场大环境和区域发展之大势跳出——如何跳出项目本身、跳出江东、跳出宁波超越——如何超越办公概念、超越单一产品成为办公典范战略战略开发的实现途径

——借势、跳出、超越商务社区典范传统办公宁波整体规划东部新城规划总部基地规划本案宁波江东区江东区东部新城工程工程借势而为——借势的可能方向高新区总部基地工程跳出项目看项目不仅仅是一个工程，更应该把工程当做作品来做，做成精品。跳出——依托2小时长三角经济圈，放眼长三角市场依托国际港口城市、放眼国际市场跳出江东看项目不仅仅江东的一个办公项目，更是江东科技园区发展新型生态办公的典范，一种新工作理念的倡导。跳出宁波看项目本案虽位于宁波，但其不仅只是宁波的工程、更是为长三角区域、乃至全国、甚至国际市场效劳的。立足大宁波、放眼全世界.超越单一产品线充分挖掘本案所在的区域价值，超越办公用地性质和单一的产品线，实现工程价值、利润最大化。超越——挖掘工程潜在优势、全面提升工程价值超越传统办公概念全面丰富和超越传统办公概念，依托基地“总部基地”概念和丰富的生态景观资源，倡导生态商务、居住类办公的放松工作概念。超越客户期望既能满足客户期望、又能超越客户期望、同时还能给政府带来新的总部基地开展模式、成为推广新型生态商务居住办公的典范和样本。第一局部宁波办公市场解读第二局部战略开发目标研讨第三局部工程属性深入分析第四局部目标市场细分组合第五局部工程市场形象探讨第六局部创新产品定位研究第七局部产品方案设计排布目录Contents本案工程区域位置三江口本工程具体地理位置在通途路以北，杨帆以南，属于宁波科技园区南端，又紧靠规划中的东部新城北部宁波市江东区高科技园区2021年杭州湾跨海大桥通车宁波城市角色及形象转变机遇区域规划方向外部规划解读»2021年杭州湾跨海大桥通车后，宁波与上海的距离大大缩短，，宁波将一跃成为长三角的南翼经济中心，可以被称为南上海，更加充分的融入到长三角大经济圈中，进而影响长三角的整体格局，宁波将成为温州、台州、金华等城市对接上海的桥头堡。在“十一五〞期间，宁波将建立大格局，打造“南上海〞，建立大港口，融入全球化。宁波市“南上海〞大宁波蓝图宁波市宁波市开展契机内部规划解读»宁波“东扩、北联、南统筹、中提升〞的城市开展战略规划中，东部新城位于宁波的东部，规划定位与三江口CBD中心一起构筑“一城两心〞格局，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心。即：东部新城将成为集商务、会展、行政、文化、居住、等多功能于一体的重要区域，成为及三江口之后的第二个城市中心。东扩战略落点一城两心格局东部新城“大宁波新都心〞区域规划方向东部新城开展契机高新科技园区开展契机内部规划解读»科技园区将是宁波城市现代化、高水准的智力密集区和知识效劳区，结合东部新城行政中心的后花园位置，将促使城市高端企业和高素质人才向科技园区集聚。»宁波市科技园区总部基地北起杨木碶路，南至通途路，东起规划路，西临杨木碶河。总建设用地约17公顷，平均容积率2.5。地块内划分成大小不等的假设干独立区块，供企业总部建造办公商务楼宇。科技园区建设区域规划方向高新区“高端企业集聚地〞中央商务区总部基地宁波国际贸易中心科研区住宅区东部新城商务休闲区产业区区块格局划分»中央商务区：商业、金融、管理和信息中心，分期开发商业、科研、办公用地、设置区域性的商业购物空间和商务居住用地。»总部基地：总建设基地17公顷，平均容积率2.5，划分为大小不等假设干独立区块，供企业总部建造商务楼宇。»本案地块属于总部基地区块。产业支撑、设施配套和政策优惠»建设目标：产、学、研结合的科技创新平台的重要载体，引进国内外大企业研发中心、或分支机构、，形成研发中心集聚地»目标行业：鼓励开展商贸、物流、咨询、中介、设计、软件开发、信息效劳等现代效劳业。»设施配套：硬件资源：接通1000兆高速光纤宽带网，22万伏变电所稳定电力供给、成套DNN专线接入设施；软件资源：浙江大学软件学院分院、宁波中科集成电路设计中心、兵科院宁波分院、中石化宁波工程公司等研发机构。»政策优惠：企业引进优惠政策：对各类企业工程〔技术〕中心〔科研所、研究院〕围绕产业集聚和市场需要，进行科技资源整合、情报信息支持、核心技术开发和技术商品化等相关科技活动；对社会力量新建的研究机构，经审定后，前三年按新投入设备的投资额给予10%的补贴。对跨国公司研发中心或者分支机构、经审定后可以优惠价格提供科研用房，前3年按照新投入设备的投资额给予15%的补贴。人才引进优惠政策：为符合条件的科研人员提供3年内短租住的人才公寓，对购置居住用房的科研人员提供专项经费补助整体环境对于引进智力密集型企业和人才具有很大的吸引力地块四至◆东侧为天然景观河道，水质清澈◆南侧为总部基地中央花园◆西侧为规划道路◆北侧为双向双车道市政道路地块资源◆东侧的景观河道与沿河绿化成为本案最大自然优势

◆地块正南部的总部基地中央绿化丰富了地块的景观资源地块四至状况本案具备天然的景观资源地块用地性质用的面积容积率建筑密度建筑高度绿化率A1商业用地88692.2264840A2商业用地80363.1394830A3商业用地72843.0294830A4商业用地73192.5354830A5商业用地64333.8338830B1商业用地75683.2238830B2商业用地82133.0218830B3商业用地132744.0377240B4商业用地77282.82211230B5商业用地76243.22311230C1商业用地98232.1294840C2商业用地66394.6338030C商业用地150673.0264840本案地块建筑面积容积率限高A1385632.280A251482.2120A1A2工程的规划条件密度和容积率低，较其他竞品地块具有较大的竞争优势地块经济指标通往市区通往宁波跨海大桥通往南部鄞州区通往镇海市通往宁波港本案◆本案所在高新区，交通便捷，成为市区、宁波跨海大桥、宁波港、江东区的交通核心◆本案距市中心约15分钟车程，至跨海大桥约40分钟车程至宁波港18公里至宁波栎社国际机场27公里至沪杭甬高速公路入口3公里◆规划中的轨道交通亦有可能经过该区域宁波高新区交通体系状况属性诠释区位属性规划中的新城市中心辐射范围内高起点规划，热点开发区域2008年通车的杭州跨海大桥联动长三角经济圈，提升经济地位依托高新科技园区的建设提升区域认知、凸显产业集群优势产业引导、人才引进优惠政策引进技术人才赫知识产业，改善人口素质和产业结构项目属性总占地约43711平方米总建筑面积9.6万方，容积率2.2相对较大的项目容积率相对较低的项目大体量和低容积率可成为项目增值条件之一位于总部基地内政府重点规划商务办公地块、企业关注度高东侧为天然景观河道、南侧为总部基地中央花园丰富的自然景观资源，利于提升项目品质周边目前以空地为主、居住商业氛围未形成周边配套成熟尚需一段时间周边已有办公项目开发出售研判市场感应、可参考借鉴的操作经验区域及工程属性总结江东区不仅办公气氛浓厚，同时还是宁波城市规划东向开展的主区域区位价值工程SWOT分析之——优势分析高新区属于国家扶植开发区，因此在政策上政府给予了极大的鼓励和推动政策优势高新区集研发、生产、物流、仓储、营销为一体的产业集群，产业链丰富产业集群工程周边及富景观资源性的生态环境成为本案产品规划的最大优势生态资源低密度、低容积率和高绿化等优越的规划条件提高了工程的整体的竞争力规划条件总部基地的经济集群效益是本案扩大客源层面、加快产品去化的重要支撑总部基地在极具开发前景的区域拥有一块生态景观资源极度丰厚的商业用地工程最大优势受大体量供给的影响，江东区的办公的产品价值和价格被严重低估。甚至低于住宅价值低估工程SWOT分析之——劣势分析看重本钱、面积、交通仍旧是客源的主要够房心理，对于创新和主题概念接受度低认知固化土地供给量连年累积，远大于需求量，区域剧烈的竞争态势明显供给量大地处开发区，商业气氛不浓，现有办公工程中由于多数尚未交房，因此配套也较为稀缺配套匮乏配套商务需求的无法满足困扰着本案的客源导入工程最大劣势宁波的经济健康持续开展将带来越来越多的办公需求，形成对本案的需求支撑需求旺盛工程SWOT分析之——时机分析宁波的经济结构不断发生裂变，对于办公场所的需求正悄然改变，市场存在着较多空白点市场空白现代社会对于办公的理念探究已经开展到了相当成熟的阶段，对本案有借鉴意义理念开展办公产品的的不断创新能够为本案带来更多的开展空间和企业客源创新突破价值和价格受大体量供给的影响被严重低估，反之价格上升空间明显价格空间无论东部新城还是高新区的规划都是提升工程所在区域价值点的关键所在规划建设越来越多的成长型企业将成为办公产品的主力客源客源导入创新的市场和产品定位能吸引更多的企业关注，填补市场空白工程最大时机不断增多的方案供给将不断稀释商业用地的稀缺优势供给加大工程SWOT分析之——威胁分析市场趋于理性的态势无形之中加大了工程的整盘操作市场理性除了东部新城之外，鄞州南部商务区大体量的办公产品将给本案构成威胁区域竞争受前期大量土地供给影响，近年来竞品工程层出不穷，对本案构成极大威胁竞品众多区域内外的竞争工程和不断增多的土地供给对本案构成极大威胁工程最大威胁以时间换空间，等待区域配套的完善细分市场需求、寻找目标客源产品的价值和价格被严重低估工程周边商业配套尚不成熟办公供大于求趋势加大竞争市场异常剧烈为目标客源量体裁衣转化劣势躲避威胁躲避威胁用创新的产品和市场定位来刺激市场，恢复和突破工程价值转化劣势关于优化本案SWOT的初步思考我们的初步思考能否转化本案的劣势与威胁，优化工程SWOT？ⅠⅡⅢⅣ第一局部宁波办公市场解读第二局部战略开发目标研讨第三局部工程属性深入分析第四局部目标市场细分组合第五局部工程市场形象探讨第六局部创新产品定位研究第七局部产品方案设计排布目标市场竞品产品企业需求地块条件目标市场确实立我们通过对企业的需求分析初步得出目标市场，然后对周边竞品楼盘进行定位研究，将目标市场进行过滤筛选的同时，探寻我们的市场空白点，最后结合本案地块的条件对过滤后的目标市场进行敏感性分析，最终确定本工程的目标市场目标市场确定的逻辑推导目标市场竞品产品企业需求地块条件如何细分企业行为寻找可能的需求方向企业的需求源自与企业的行为本案可能的客群定位我们深入研究了本案所在区域的竞品楼盘，对这些楼盘客群定位进行整合分析后得出他们的企业类别，这些企业客源，也有可能成为本工程的理论客源……项目名称产品形态企业类别企业特点描述95国际商务大厦高层办公小型贸易公司、中型物流公司以及部分投资客源公司规模小，开业不久，处于成长阶段和扩张阶段，比较关注总价、交通和商务氛围16城联邦别墅式办公未开盘（目标客源）跳跃型的成长企业、智力高度密集型、管理人性化、中国的锋线企业银晨国际围合式庭院办公未开盘（目标客源）国际大型企业、国外小企业、大型企业集团总部、大型企业文化展现东城国际高层办公货代公司、法律咨询公司、物流公司、咨询服务公司、会计事务所、贸易公司、证券公司、保险公司、海运公司具有明显的成长型合扩张型的特点，成长型的面积需求在100-200平米之间，扩张型的在500-800平米之间万特商务中心酒店式公寓、高层办公金融、律师、货代、船运、办事处、创意、外贸具有显著的成长型合扩张型的特企业点，企业的产业性质属于脑力集中型上东国际高层办公法律咨询公司、设计公司、某企业宁波办事处、广告公司、证券投资公司、海运公司、货代公司、跨国机构宁波办事处、装饰设计公司、外贸公司企业涵盖面较广，主要是成长型企业，其中自用居多，投资较少随着第三产业以及信息经济的开展，宁波企业结构与数量变化很大。大中小的外贸公司、设计公司、信息公司、广告公司、效劳公司如雨后春笋般地形成，高科技、金融、物流以及其他相关经济效劳性行业蓬勃开展，许多企业在经历着工厂到公司的开展阶段，同时，在一大批量的公司经过多年的积蓄与蛰伏后开始上台阶上规模的开展，作为写字楼主要消费层的民营企业也开展迅速，这些企业都具备相当的成长型和扩张型，我们对于企业的需求研究，就从这里开始……成长、扩张型企业的行为分析企业行为细分企业内部行为决策管理层面发展战略研讨、交流、战略培训（高层会议）、资本运营、领导力培养、高级公关、高层接待、总部运营、资源整合、战略会议运营管理层面行政办公、生产运营、物流仓储、市场营销、管理培训、员工培训企业外部行为决策管理层面政府公关、高层公关、高级接待、对外联络、新市场开拓、重要合同签约运营管理层面产品营销、市场推广、产品展示、新闻发布、商务谈判、教育培训、公关接待、形象展示企业内部行为在企业内部进行的经营、管理、研发、培训等行为企业外部行为在企业外部进行的营销、公关、交际、展示等行为需求市场我们将企业的所有行为进行分类列举，但是发现这21项企业行为难以给出具象的定位，于是就将其进行整合……高级接待对外联络新市场开拓重要合同签约产品营销市场推广产品展示新闻发布商务谈判教育培训公关接待形象展示管理培训员工培训政府攻关高层公关生产运营物流仓储市场营销战略会议行政办公高级攻关高层接待总部运营资源整合战略培训资本运营领导力培养开展战略研讨生产加工物流仓储营销推广经营管理战略管理会议培训商务居住公关展示工厂加工成长、扩张型企业的行为分析我们将这些成长和扩张型的企业进行细分后归类整合，得出这类企业的8大行为目标市场竞品产品企业需求地块条件那么我们的区域市场是否满足了这些企业的行为需求呢？我们已经探知了成长、扩张型企业的行为工程分析：总建面：6万容积率：2.99产品形态：2幢高层〔20、18层〕，层高3.6米标准层：1000㎡主力户型：30-100㎡〔并可以自由分割〕销售价格：7500元/㎡产品分析：以ROD概念作为宣传卖点，1万平米的大型广场绿化与办公大楼相连，塑造一个休闲的办公气氛；同时，其每三层开辟两个空中花园，提供人与自然和阳光沟通区销售分析：2007年3月开盘，总纳入网上销售面积58891㎡，目前去化率为51％，平均每月去化50套〔现场了解已去化完毕〕定位分析：小规模公司定位，投资客居多竞品个案一：95国际大厦

综合分析：以30－100平米之间的小面积，配以生态商务之概念，依托价格优势，追求小型规模企业和投资客源，获得快速热销竞品个案二：16城联邦工程分析：总建面：4.8万容积率：2.2产品形态：16幢独栋办公和1幢酒店式公寓独栋办公面积：1000～2500㎡，标准层：200-250㎡产品分析：建筑结构—建筑结构为5层，首层为公共门厅，2-4层为室内办公空间，企业可以自由分隔，顶层为室内办公与屋顶花园结合的空间设计五重院规划—围合商务庭院、水景中庭、组团庭院、入户庭院、入口庭院，五院设计打造内部围合尺度风景建筑立面—深灰色和纯黑色花岗石、铜色铝板与通透玻璃为主要材质，立面选型表达网络化和秩序化。增加了商务运作严谨感销售分析：处于蓄水期，估计开盘价格每平米在15000～20000元之间，目前已经获得市场高度关注和认可定位分析：专为智力密集型的成长企业，提供总部功能的商务空间综合分析：通过别墅式办公的理念和富含居住产品特征的打造模式打破市场的寂静，总部功能的商务空间获得了高端锋线企业的垂青，成为市场高点竞品个案三：银晨国际工程分析：总建面：9万容积率：2.5产品形态：1栋高层、1栋小高层，2栋多层建筑标准层：1000～2000㎡面积分割：200-300㎡〔高层〕、100-200〔小高层〕125-2000〔多层，局部整层出售〕产品分析：采用半围合式的布局，兼顾现代办公的私密性与开放性，以传统的中国庭院空间为原型，充分考虑空间的包容性和复合性的交融，从而分割为不同层次但彼此关联，退台设计、挑空四层的空中花园、屋顶花园，屋顶餐吧、中心花园、水幕中庭、分庭院小花园等花园产品设计销售分析：处于蓄水期，估计开盘价格每平米在10000元以上定位分析：国际大型企业、国外小企业、大型企业集团总部、大型企业文化展现等。客源层广泛，针对不同规模的企业需求，强调企业之间个性与交流空间

综合分析：利用庭院、退台等全新的建筑排布方式重新组合传统的办公间，并以丰富的办公空间以扩大其客源范围，追求不同层次的企业竞品个案四：万特国际商务中心工程分析：总建面：8.5万容积率：3.4产品形态：2栋高层办公，1栋酒店式公寓标准层：1000～1500㎡面积分割：36-48㎡〔酒店公寓〕80-100㎡〔高层，可以自由分割〕产品分析：双水岸景观中心花园1000平米的大堂，局部挑高9.3米大堂园林休闲吧2米*1.55米的宽轿厢豪华商务电梯集中式商业广场设计销售分析：2006年9月开盘，纳入网上销售面积为51902平米，2号楼保存，目前去化率为74％，月均去化40套，其中的酒店式公寓中顶层的挑高产品去化较为缓慢，2007年7月12日公开1号楼出售期间，1号楼5A甲级写字楼局部房源特推10%低首付，当天去化到达了75%。定位分析：金融、律师、货代、船运、办事处、创意、外贸等脑力密集型企业，小面积吸引众多投资客源，满足局部成长型企业需求

综合分析：传统的小面积办公产品，投资客源和脑力密集型客源定位，并依托价格优势和促销手段获得快速去化，底层裙房商业广场颇具亮点竞品个案五：东城国际工程分析：总建面：3.4万容积率：3.7产品形态：1栋20层的高层标准层：1600㎡面积分割：120-400㎡销售分析：2007年7月开盘，纳入网上销售套数209套，目前去化104套，去化率为50％左右，目前均价每平米8000元左右；其中100-150平米的面积最热销定位分析：货代公司、法律咨询公司、物流公司、咨询效劳公司、会计事务所等成长型企业定位

综合分析：小体量单栋办公产品，通过特殊的空间分割方式吸引小型规模的办公企业竞品个案六：上东国际工程分析：总建面：8万容积率：6.2产品形态：3幢高层办公标准层：1000-1600㎡面积分割：69-192㎡、230-460㎡、500-900㎡产品分析：高层退台设计〔1－5层退台处理〕空中花园、高尔夫练习场、5个大堂，主大堂挑高10.4、公共会议室、酒店式物业管理销售分析：2005年11月开盘，总共纳入网上销售72028平米，目前去化率为93％，均价10000元左右，月均去化45套定位分析：国际企业总部级办公空间，复式商务空间，休息、休闲与办公于一体

综合分析：突破传统高容积率的办公限制，借用住区的景观规划营造轻松、怡然的办公空间，高层的退台处理也凸显设计的大胆与前卫竞品个案七：广博国际商贸中心工程分析：总建面：6万容积率：4.3产品形态：单幢建筑标准层：1300㎡面积分割：100-200㎡销售分析：2006年1月开盘，纳入网上销售面积40405㎡，销售率为74％，平均每月去化仅8套，均价8500元/㎡定位分析：区域地标产品定位，成长型中型企业规模

综合分析：产品力弱，也没有价格优势，在茫茫的办公产品中被无情的吞噬区域竞品楼盘分析总结项目名称建筑面积（㎡）占地面积（㎡）容积率产品形态及特征定位分析16城联邦48492220422.2独立别墅办公酒店式公寓专为智力密集型的成长企业，提供总部功能的商务空间银晨国际95572290212.5围合庭院多层办公高层办公国际大型企业、国外小企业、大型企业集团总部等。客源层广泛，针对不同规模的企业需求，强调企业之间个性与交流空间上东国际80566131256.143幢有空中庭院高层国际企业总部级办公空间，复式商务空间，休息、休闲与办公于一体宁波高新科技广场96812367762.1高层、小高层脑力密集型的成长型企业、投资型客源万特国际商务中心85000369562.3酒店式公寓、高层、商业广场金融、律师、货代、船运、办事处、创意、外贸等脑力密集型企业，小面积吸引众多投资客源，满足部分成长型企业需求95国际商务大厦4500015.502.99休闲办公、贸易企业小规模公司定位，投资客居多东城国际3400085883.92高层办公货代公司、法律咨询公司、物流公司、咨询服务公司、会计事务所等成长型企业定位永和恒富中心40000高层办公传统定位和客源构成，投资客源居多宁波国际汽车城100727470801.7高层办公传统定位和客源构成，投资客源居多名汇东方高层办公传统定位和客源构成，投资客源居多雷迪森广场163588722492.3酒店式公寓、五星级酒店、高层办公大、中型成长型企业、国内外知名企业分公司中信泰富广场1286001414040.98商业、高层办公大、中型成长型企业、国内外知名企业分公司华宏第五大道4159066004.90高层成长型的中型企业广博国际商贸中心50000左右173012.89高层成长型的中型企业区域竞品楼盘分析总结局部工程已经突破了传统办公的概念定位，对产品进行创新和改进，同时这些工程也提出生态办公的概念来争夺市场客源产品亮点较多，生态商务成为市场新宠户型的主要分割面积集中在150－400之间，期间也不乏小户型的产品，但是自由分割面积却成为销售主流，局部楼盘出现整层销售户型面积较小，自由分割成为销售主要模式无论是建筑单体、户型设计、配套设施还是办公社区的景观规划，越来越多的工程走住区化的规划方向，来提高办公产品的竞争力办公产品居住化倾向明显突破传统办公概念，低密度、低容积率的产品逐渐走向市场，并受到购置企业的极大关注和兴趣，而且其价格也高于传统办公低密度产品更占优势宁波经济结构的转型涌现除了越来越多的脑力密集型企业，从他们的开展态势来看，多为大、中型成长型企业客源定位多为成长、扩张、脑力密集型企业竞品工程在满足企业的商务居住功能和会议展示功能的产品表现并不多见，有些也只是提供局部小户型公寓作为商住两用功能，市场空间较大商务居住与会议展示功能成为市场空白点除了万特商务大厦提供商业广场的配套需求外，集中式的商务配套匮乏，多数仅满足工程自身的根底商务配套集中式的商务配套较为稀缺竞品产品的企业满足度分析企业行为满足项目满足需求度战略管理16城联邦、银晨国际、中信泰富广场、上东国际、雷迪森广场经营管理银晨国际、上东国际、宁波高新科技广场、万特国际商务中心、95国际商务大厦、东城国际、永和恒富中心、宁波国际汽车城、雷迪森广场、名汇东方、中信泰富广场、华宏第五大道、广博国际商贸中心公关展示16城联邦、银晨国际、中信泰富广场营销推广银晨国际、上东国际、宁波高新科技广场、万特国际商务中心、95国际商务大厦、东城国际、永和恒富中心、宁波国际汽车城、雷迪森广场、名汇东方、中信泰富广场、华宏第五大道、广博国际商贸中心会议培训万特国际商务中心、16城联邦、银晨国际、雷迪森广场商务居住雷迪森广场、银晨国际、16城联邦、万特国际商务中心物流仓储宁波国际汽车城、生产加工宁波国际汽车城我们通过竞品楼盘的分析和研究，将其定位特征与成长、扩张型企业的行为进行满足需求分析，得出经营管理类和营销推广类的企业行为市场满足度最高，而生产加工、物流仓储、公关展示、商务居住等满足度较低，这些需求成为市场的空白点和薄弱环节，因此在我们的目标市场定位中，提出了营销推广和经营管理的企业需求。竞品产品的企业满足度分析生产加工物流仓储营销推广经营管理战略管理会议培训商务居住公关展示生产加工物流仓储战略管理会议培训商务居住公关展示目标市场竞品产品企业需求地块条件本工程自身的地块条件如何其限制条件所定位的产品能否满足筛选后的企业需求通过竞品楼盘我们对企业需求进行筛选之后商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345根据本案地块针对9个因素做优劣势的分析可知：本案的商务配套较为欠缺、租售本钱较高，但是在生态环境和个性发挥方面有着得天独厚的优势，于是我们将这些限制性条件与企业的需求进行敏感度分析，再对企业的这些行为进行需求筛选。本案地块优劣势及限制性条件分析战略管理——根本可行商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345结论：本案作战略管理用途的优劣势恰好能与工程的特性相符合，发挥了工程的优势，回避了工程的劣势。对于战略管理来说，战略创新、战略讨论、战略决策等具有一定的可行性。会议培训——可行商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345结论：

本案作会议培训非常具有优势。且优势方面敏感性系数突出。公关展示——根本可行商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345结论：本案区位、未来交通条件、生态环境、个性发挥因素与公关展示具有较高融合度，存在一定的可行性。商务居住——可行商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345结论：本案地块特性与商务居住所关注的生态环境、商务配套、个性发挥等因素融合度比较高，因此，商务居住在本案是可行的。生产加工、物流仓储——根本不可行商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345结论：生产加工和物流仓储的需求要求较低，本案各项地块条件均较为优越，满足度存在较大差距，因此定位这两项功能过于无法提升工程价值。敏感性分析得出的成长、扩张型企业四大行为特征生产加工物流仓储战略管理会议培训商务居住公关展示战略管理会议培训商务居住公关展示目标市场第一局部宁波办公市场解读第二局部战略开发目标研讨第三局部工程属性深入分析第四局部目标市场细分组合第五局部工程市场形象探讨第六局部创新产品定位研究第七局部产品方案设计排布目录Contents目标市场竞品产品企业需求地块条件市场定位在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？创新？市场定位的四大原那么战略高度原那么概念创新原那么地块匹配原那么价值最大化原那么定位至少要有2年的区域超前性〔东部新城、高新区乃至宁波市〕定位至少要有1年的国内超前性〔长三角乃至全国区域〕确保工程进入市场时的明显领先性！市场定位必须使工程所产生的价值利润最大化，以最大程度的满足企业的经济效益突破传统的办公产品、运用全新的办公理念，以此刺激市场、激发企业对工程的激情市场定位的四大原那么战略高度原那么概念创新原那么地块匹配原那么价值最大化原那么河流环绕、绿荫相伴的U型地块形状，给予了工程极大的想象空间——岛屿？市场定位的四大原那么战略高度原那么概念创新原那么地块匹配原那么价值最大化原那么工程市场定位初探目标市场过滤竞品产品企业需求地块条件生态商务岛概念创新工程SWOT优化之初步思考市场定位四大原那么市场定位概念诠释生态商务岛»通过生态商务导概念的提出，凸显本案定位的私享性、生态性、商务性、多元性和居住性的特点，营造差异化的产品，把现有劣势和威胁降低到最低程度；»通过满足成长型企业的特殊需求来打造更具有市场竞争力的产品，提高企业对本工程的认同感，扩大客源层面»通过加强工程与东部新城、总部基地的紧密相连，使工程优势得到最充分的表达，实现入住企业的价值。私享性生态性多元性商务性居住性目标市场竞品产品企业需求地块条件市场定位在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？如何紧扣市场定位主题，进行创新型的产品定位？如何借鉴国内领先个案的创新产品？创新创新目标市场产品定位参考个案分析之——北京BDA国际企业大道工程整体分析：区域位置:位于经济开发区中轴路〔未来国际企业大道〕的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。经济指标：工程总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上局部9万平方米，方案分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。产品形态：16栋独立式办公配套：工程拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所;

北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融效劳机构、消防中心等配套设施。市场定位：大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设计、商务或增值效劳为主题的智力密集型的成长企业;中石化;资生堂;白领服饰;世纪城房地产;宝恒服装设计;西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团规划特色高层写字楼BDA国际企业大道市场定位过程市场细分多层写字楼厂房写字楼独栋办公楼生态独栋办公楼生态独栋办公楼1500~3000平方米的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设计、商务或增值效劳为主题的智力密集型企业目标市场市场定位目标客户成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户〔资生堂〕，多从事脑力密集型产业，大、中型成长型企业。入住客户特征通过目标市场的探寻符合其目标客户〔大、中型成长型企业〕的行为需求，进行市场定位参考个案分析之——北京BDA国际企业大道参考个案分析之——北京BDA国际企业大道规划特色：独立性：每个企业拥有专属独栋办公空间、独立大堂、出入口、电梯等功能，并具有独立的企业冠名权，可以满足企业总部私密、独立的办公需求。灵活性：建筑单体在平层和垂直方向上可自由拆分、组合，并为业主预留了二次装修弹性空间，提供了适合入住企业个性需求和无限开展的可能。生态性：创新设计双重立体绿化，有下沉式庭院、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等景观亮点设计。标志性：高达88米的标志性建筑与极具现代感的会所形成开发区商务核心带对景终点。展示性：建筑集群面向城市形成商务展示带，同时每个独栋均拥有独特形象展示面，与建筑外部、内部空间共同展示企业价值，为企业的展示宣传提供多种场所和途径大堂空间建筑立面参考个案分析之——北京BDA国际企业大道立面主要采用陶瓷板与玻璃幕墙相结合，局部配有石材。不规则的竖条状结构和现代简约的数字流风格，首层LOFT外沿为落地玻璃幕墙，令建筑外观极具通透效果，满足企业通透性、私密性、环保节能等方面的需求建筑外观展示性双大堂设计，在每栋建筑的首层和二层各设有出入口与大堂，能满足企业多重空间的展示需求。首层大堂：展示功能，首层具有两个出入口，分别面向组团内部与城市，满足内部员工与商务合作伙伴多重需要。二层大堂：休憩过渡空间大堂空间屋顶和首层设计8.4米—12.4米的超高LOFT空间，可作为一层使用，亦可分割为两层、三层多种空间组合，满足多种特殊使用要求，增加实际使用面积，无需付出额外成本双LOFT空间参考个案分析之——北京BDA国际企业大道第一层下沉景观：跌水、喷泉、湿地等下沉式庭院景观或车库入口景观，使绿化延伸至地下，丰富景观层次，为地下停车融入景观；

第二层交流绿洲：连贯起伏的绿丘式果岭将建筑单体联系起来，把整个园区分为5个组团。并通过种植和铺装，以绿坡为中心，给人以亲近自然的感觉；第三层空中花园：二层绿色天廊，为二层员工入口，由果岭的缓坡可达，增加了进入办公区域的趣味性，并设置多种休憩空间，为员工工作交流、放松提供多种生态空间；第四层屋顶花园：为企业预留屋顶绿化的可能性，屋顶荷载、排水等均达到种植标准，为企业提供个性化自我展示空间。纵向四层立体绿化在果岭绿洲之上，项目有联系各组团建筑的架空交通动线，也是一道亮丽的“绿色天廊”。在联通组团建筑体系之间交通的同时，使绿色生态景观在视觉上立体而又丰富，梳理总部景观序列。同时，在每道天廊上都设置掩映在绿植中的休憩平台，为员工的工作、交流提供了轻松优美的环境，成为总部财智灵感源泉。绿色天廊引入喷泉、跌水、湿地等景观，与起伏的绿坡在视觉上形成下沉式庭院景观，扩大绿量的同时，最大限度的丰富了景观层次。并形成了趣味的景观式地下停车场，使得停车具有明确的景观性与方向性。下沉式庭院参考个案分析之——北京总部国际工程概况：占地面积：118432.59平米，总建筑面积：212880平米，分两期开发，110余栋独立产权、独立冠名、独体独栋多功能：各栋总部楼的功能将涵盖低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式〞格局。功能解析：①：企业级活性空间，楼体设计打造“活性空间〞，局部楼层预留上下水及天然气管线，方便未来企业规划为总裁办公室，员工休憩区,贵宾接待区等,既可为接待外来访客提供企业定制式VIP效劳,同时又可满足企业员工日常生活需求,开创“多功能总部商务模式〞格局。②：低密度庭院办公：标准层3.4米—3.5米层高，全落地玻璃窗，四面采光。绿色围合的开敞式办公空间，私密与开放共生的专属花庭院落③：可塑性独立大堂：层高4.5米—5.8米的首层接待空间，可用作形象展示成果展览、产品陈列、商铺经营，一个独立的企业展示空间。会议空间落地玻璃多功能商务模式更能表达企业的专属性，弹性设计空间利于企业二次装修与设计，办公与住宅居住功能的结合更使得办公具备了接待功能、客房居住功能。功能定位更加人性化。参考个案分析之——北京总部国际产品规划：鉴了中国传统建筑围合式空间布局与西方开放式“OPENBLOCK〞相结合的规划理念丰富的产品线：工程一期共约30栋，有独栋、双拼、联排，并具备体量最小的双拼小独栋。灵动的产品设计：绿荫广场型产品：工程的北部，是由6栋独立总部楼组成的围合。为大中型企业户量身定做的户型，规划面积在3000平米左右，东侧毗邻4000平米绿化带，中央是花园式的绿荫停车场。城市大道型：紧临城市主干道，有机排列着5—8层的总部楼，首层层高5.8米，loft设计，户型规划面积分为1800平米左右和4200平米左右两大类型，而且可以横向连接，扩展空间，面对成长较成熟的企业。精致花园型：在工程南端，是数十座精致、小体量总部楼的围合。户型规划面积在1000平米至2000平米左右，中心有两大花园广场与一条景观通廊，针对成长中的中国机构在北京设立总部功能。

精致花园型产品：4层点式建筑组团

设计纵向双独立交通系统

挑高15M中庭

引入上下水及天然气，演绎全新多功能商务办公格局大面积落地玻璃窗，通透、采光

竖向线条的勾勒布局，特别设计的2—4层挑空观景台，彰显企业独特气质设首层停车位建筑面积：双拼约2256平方米/栋(可竖向分割成约1127平方米和约1129平方米）首层参考个案分析之——北京总部国际工程坐落于上海松江工业区西部科技园，规划占地1800亩，建筑面积60余万平方米，总投资额26亿元人民币。工程2006年4月开工，预计2021年全面竣工。概念定位：500余座花园总部，集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、生态型总部集群花园。客源定位：利用星月集团作为浙江知名企业的影响力，通过推介会形式向浙江企业宣传松江并推动浙江企业集聚松江，借上海的先进平台实现产业升级和产业拓展。目前入住企业有：分众传媒、国内电力装备行业龙头企业许继集团和东芝中国地区核心经销商上海商菱电器、瓯丽斯出口产品国际展贸中心、浙江犀牛鞋业、浙江瓯海富康鞋业等。功能定位：技术信息中心、人才培训中心、多元融资中心、综合物管中心四大效劳平台：商务配套:国际会展中心、高档商务会所、企业咨询效劳机构、星级商务酒店、总部小公寓等文化娱乐配套:中央休闲广场、体育休闲会所、图书吧、画廊、KTV、洗浴中心、健身中心:游艇码头、高尔夫练习场等参考个案分析之——上海大业领地A型建筑〔双拼〕建筑面积1250-1550平方米，4-5层。大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实比照。顶部局部退层，留出屋顶花园平台，私秘的视觉空间。细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。建筑面积1500-2000平方米，6-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻璃单一的质感和立面的长宽比例，增加了建筑的多样性。B1型建筑〔双拼〕参考个案分析之——上海大业领地建筑面积1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。B2型建筑（双拼）C型建筑〔双拼〕参考个案分析之——上海大业领地建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用比照的墙面进行处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，均是突显一种简洁果断的立面风格工程介绍：总占地面积16736平方米，总建筑面积约81568平方米，由一幢22层甲级办公楼、一幢11层公寓式办公楼、一幢10层酒店式商务公寓和一幢商业用房围合而成。地理位置：四平陆，彰武路，正对同济大学校门口，靠近“同济科技园〞基地。整体定位：融办公、商业、酒店式商务公寓于一体的中、高档标志性综合建筑群〞，集纳了甲级写字楼、商业广场、公寓式办公楼和酒店式商务公寓四种物业类型，办公、商务会议交流、商业休闲购物等多种互补功能。工程特色：阳光产业，绿色建筑，突破了传统办公建筑孤立隔膜、方正不变的建筑形象；以向内围合的露天景观中庭，营造出开放的、室内外相互融通的建筑空间环境设计理念：绿色建筑、和谐建筑，设计形式上运用：开放式人流动线：人车分流和国际权威认证的经典绿色建筑设计标准〔LEED能源与环境设计接触标准，由美国绿色建筑委员会制定的一套绿色建筑评估标准，在节能环保中有着极高的国际权威性〕。多种功能综合互补，可以降低开发风险兼顾增强工程整体吸引力；围合露天中庭设计增加与自然的亲密度，营造开放交流空间，更加符合绿色建筑和谐建筑的设计理念；采用权威国际认证标准，增强客户对于工程的信任感。沿街外观图甲级写字楼、公寓办公、围合商业内街提供办公、商务会议交流、休闲购物等多功能参考个案分析之——同济联合广场关心企业成长的人性建筑同济联合广场B座：目标是成为一座商务办公的新时代典范，打造出一座科技、环保、舒适、节能的绿色建筑。总建筑面积：28036平米，22层，1-3F商业裙房，4-22层为办公。标准层面积：1172平米，标准层高3.9米，单元面积范围：160-630平米。LOW—E双层中空玻璃幕墙、金属框架，10.5米挑空大堂，每两层大面积公用部位挑空设计，C座——自主商务空间，度身打造成长型企业平台。强调对业主的软性呵护和成长助推：提供政府相关政策优惠，为企业营造良好的成长气氛。·总建筑面积：13161平米，总楼层：11层·；办公区：3-11层；标准层面积：1446．5平米，标准层高：3.6米，主力单元面积范围：150-220平米；组合幕墙结构外观，大堂：独立挑空大堂设计，四部OTIS品牌电梯；室内：分户独立VRV空调，配备新风系统，宽带网络接口，独立茶水间、卫生间D座：一座商务酒店，引入美国戴斯酒店集团〔中国〕〞经营打理，担纲酒店经营管理公司。本案的c座商务空间设计和室内配套设施对于我们工程的酒店公寓产品具有较大参考价值，在宣传中表达对于成长企业的关心也利于吸引目标客源购置；底部架空建筑立面透气孔线条流畅的群楼立面参考个案分析之——同济联合广场工程概要：总建面3万，容积率7.2，共1栋楼，层高4-5.5米不等，面积范围80-330平米工程特色：4-5.5米的层高丰富了空间的布局，可以进行任意的分隔组合；同时每层的内置庭院也丰富了办公空间的情趣参考个案分析之——静安创展中心工程尽可能的满足了大、中、小成长型企业的各项功能需求，并在各项功能的产品打造上处处表达人性化的细节关心，使得办公场所不在冰冷、枯燥对成长型企业的人性化关心独栋办公、别墅式办公已经成为市场主流，面积在1000～4000平米不等，满足了企业商务居住、形象展示、经营管理等各项办公需求为一体的商务功能独栋总部办公成为市场新亮点办公产品不再单一、酒店式公寓、星级酒店、小户型公寓、商业中心、企业会馆、中心绿地等复合型功能不断在办公社区中得以表达复合型的功能表达为了满足成长型企业的特殊需求，居住、会议、展示等功能在个案中都得到完美的演绎，且形式丰富多样居住、会议、展示等功能需求的满足得到全面提升如果说生态商务不再是新颖的概念的化，办公产品居住化打造，通过景观营造、建筑单体表现、建筑内部生活化气氛等产品设计逐渐占领郊区办公市场办公产品居住化理念逐渐占领郊区办公市场参考个案分析之总结工程多元性的深入挖掘——产品定位的初步探索战略管理行为要启发战略决策层的灵感媒介和战略创意，对于这种行为我们需要满足其良好生态化资源和良好的商务交流环境，尤其是高层管理的办公场所需要体现尊贵、奢华、个性化的空加打造；同时对于成长型企业的战略管理行为而言，其需要预留更多的空间面积和富足的车位比例来满足日益膨胀的扩张需求战略管理行为的需求延展成长型的企业对于展示自身形象并进行公关外交显得尤为看重，他们需要通过私用的建筑资产来展示其雄厚的资产实力，表达他们的私享性，他们也需要通过建筑形态的创新与组合，打造一个适合企业形象展示和生态办公的个性空间，满足入住企业的人文需求；他们更需要一个完善的配套和富有趣味性的企业会馆来进行高级公关接待等活动公关展示行为的需求延展除了常规的日常经营性的办公以外，诸如月会、季会等大型公司集会的需求突出；企业提供给员工的自由活动空间、餐厅、阅览室、视听室等辅助配套空间；具有良好生态环境的集中式培训空间，提供管理培训或者进修培训；强调在良好的生态环境下轻松解决重大战略和重要谈判问题的休闲式沟通空间；召开国内外各种会议、学术研讨、商务洽谈、专业培训及休闲度假等大中型活动；以企业内部会议和商务会议洽谈为主会议培训行为的需求延展通常是在企业接待公关的根底之上的。一般的如异地客户接待等，提供诸如酒店式公寓等小户型居住空间；除此之外，还需要提供全面的高层住宿、VIP客户招待、企业战略性高层会议、企业高管度假、重要商务谈判等功能设施商务居住行为的需求延展

我们对目标市场的需求进行一个细致的研究和延展，通过这些成长型企业的特殊需求来作为产品定位的依据和参考，他们的多元化需要的就是我们要做的多元性产品符合目标市场需求的定位方向»商务花园办公+效劳式商务公寓+独栋总部办公＋休闲商务配套＋会议展示中心商务花园办公效劳式商务公寓别墅式总部办公休闲商务配套会议展示中心

生态商务岛满足企业办公的生态性、景观性、趣味性的办公需求满足商务居住的企业行为和公关接待的企业需求满足企业战略决策办公、商务居住、企业展示、会议培训等需求为一体的总部办公满足企业运作的辅助配套需求满足企业常规的日常经营性的办公会议、大型公司季会、月会、年会、国内外各种会议、学术研讨、商务洽谈、专业培训及休闲度假等会议需求战略管理商务居住公关展示会议培训产品方案设计排布分析经济技术指标总占地面积43711㎡其中DM-9-A1地块38563㎡DM-9-A2地块5148㎡总建筑面积102500㎡其中DM-9-A1地块82000㎡DM-9-A2地块20500㎡容积率DM-9-A1地块2.12DM-9-A2地块3.98绿化率40%产品方案设计排布分析方案设计描述方案沿河由东至西建筑依次递减，在满足沿河建筑限高的限制条件下，保证退后建筑的河流景观采集面，也就避免了传统排布方式中仅沿河建筑能欣赏到河流景观的缺陷；建筑排布：工程方案由一栋酒店式公寓、2栋高层、2栋小高层办公和6栋独栋总部办公组成与此同时，方案设计以“生态商务岛”的概念为核心，依托退台式的整体建筑布局，建筑排布体现出“风帆”的艺术造型，并在语意上和与项目北侧的“扬帆路”进行对接，建筑立面在作为城市景观节点的同时，无形之中提升了项目认可度立面效果：配以类似的风帆图片和立面照片产品方案设计排布分析由于A-2地块的特殊性，我们考虑用特殊的建筑来打造特殊的产品，该地块位于本项目以及整个总部基地的核心区域，又南临基地内部的中央绿地，景观和位置绝佳，因此我们用酒店式公寓建筑来作为项目的地标形象，在提高酒店公寓价值的同时，通过建筑标高来实现项目的标高地标建筑：如果说酒店公寓建筑作为岛屿办公的“航空母舰”的话，周边的中、低层花园办公便成为它的“巡航舰”，且从建筑排布上来看，这些花园办公建筑层次感鲜明，通过各自小组团的围合形成大围合，双重组团围合将酒店公寓紧密包围，整个规划呈现出半圆型的岛屿形状围合排布：方案设计描述工程方案由一栋酒店式公寓、2栋高层、2栋小高层办公和6栋独栋总部办公组成配以类似的岛屿形状图片功能分区分析之——人文科技大厦主要由两栋高层构成，一幢16层，共1.5万㎡，标准层950㎡；一幢13层，1.2万㎡，标准层970㎡。两栋高层办公融入了智能化的高科技打造标准，并且以产品的细节打造凸现项目的人文关怀；在此基础上建筑内部的空间营造生态绿化景观，丰富枯燥、乏味的办公环境，如空中庭院、内庭绿化等。A区人文科技大厦经济指标：一幢16层高层，建筑面积1.55万㎡，标准层970㎡；建议户型面积：60-70㎡，总共约238户经营形态：聘请专业的酒店式管理物业公司，对其进行物业管理，为入住客户提供人性化、管家式的物业服务；功能说明：为商务社区提供商务居住功能，其中主要分为三类：一是满足普通的公关接待功能；二是满足企业的员工住宿。该类产品即可以作为企业的配套附属进行捆绑式购买，亦可以面向投资客源进行单体出售；B区商务行宫——效劳式商务公寓功能分区分析之——商务行宫经济指标：3栋10层小高层，1栋1.56万，共标准层1300㎡；1栋1万㎡，标准层1000㎡；1栋1.4万㎡，标准层1400㎡；设计说明；为了增强建筑东向河流景观的效果，同时保证低密度总部办公的舒适性，三栋小高层建筑采用L型建筑排布，并尽可能多的保证东向的开间；其建筑排布围合出一个商务广场，给企业提供商务展示、品牌发布的平台，同时将北面的两栋建筑隔开，并用连廊进行连接，底层架空作为小区的出入口。除此之外，我们考虑将南部小高层的4、6、8层进行三级退台处理，形成空中花园，提供一个生态休闲、员工交流、休憩观景的效果的平台，退台的进深控制在5米左右，以保证其舒适性C区商务花园办公功能分区分析之——商务花园办公住区化设计生态商务的产品细节建议：功能分区分析之——商务花园办公以居住小区的景观规划和建筑细节处理来打造本案中的商务花园办公，既能在办公社区中营造居家温馨的感觉，减缓工作压力和强度，又有利于抬升办公形象、提高办公价值、拉高办公价格。①②③④①②③④

走在鹅卵石与木栈道搭配的小路上，更似回