宁波万科项目报告

目录第一局部宏观经济分析3一、经济开展分析3二、产业结构分析4三、消费需求分析5四、对外交通分析6五、城市规划分析7六、宁波市未来3-5年经济开展趋势结8第二局部宁波房地产市场分析9一、整体市场分析91、投资总量：高速增长合理控制92、成交价格：稳步上升结构合理103、成交量：稳中有升短期波动11二、板块市场分析13(一)姚江板块市场分析151、区位分析152、供求分析153、市场特征分析154、2006年土地供给19(二)科技园区板块市场分析211、区位212、市场供求213、市场特征214、2006年土地供给25〔三〕鄞州中心板块市场分析261、区位分析262、供求分析263、市场特征分析264、2006年土地供给30三、消费者需求分析32(一)客户特征分析32(二)客户需求分析：自住为主差异不大32(三)客户分析结论35四、未来市场主要开发区域36第三局部竞争市场分析38一、竞争研究目的38二、竞争工程定义38三、竞争个案筛选38四、竞争个案分析39〔1〕工程一都市森林39〔2〕工程二青林湾45〔2〕工程三万达国际广场51第一局部宏观经济分析一、经济开展分析GDP总量——位居长三角前列16个城市排第五宁波市这几年国民经济快速开展，国民生产总值持续增长。2005年全市实现生产总值2446.4亿元，经济的规模和总量健康稳步开展，给宁波房地产业奠定了稳固的市场环境并创造了良好的开展空间。宁波GDP在长三角主要城市中排列第五,已经超过了南京等城市,经济的快速开展已使宁波正步入长三角上游城市行列。图1-1-1：宁波市历年GDP情况及增长率数据来源：宁波统计局网站表1-1-1：长三角主要城市GDP总量及排名表排名城市GDP(亿元)排名城市GDP(亿元)1上海91449常州1302.212苏州4026.5210台州1247.433杭州2918.6111嘉兴1156.134无锡280512扬州9225宁波2446.413镇江833.396南京241314泰州819.67南通1472.0815湖州640.058绍兴1440.4816舟山272数据来源：宁波统计局网站二、产业结构分析产业结构——第二产业为主导，第三产业稳步增长第二产业是宁波市的支柱产业，2005年份额到达55.3%。第三产业稳步增加，从2004年的37.27%提高到2005年的39.4%。宁波市的三产产业结构分布逐渐趋于合理化，第二产业的快速开展，促进第三产业的跟进，从而有效提高当地经济开展水平。图1-2-1：历年宁波三大产业结构比重分布比照图数据来源：宁波统计局网站产业规划目前宁波市国民经济的主要支柱为第二产业，打造先进制造业，产业规划在未来几年中重点建设石化、能源、钢铁、造纸、汽车、服装、家电、电子八大产业，从而推进支柱产业集群化开展。从宁波市未来产业开展定位来看，一方面积极拓展与周边城市相衔接的产业链，如开展与上海相照应的石油化工产业；另一方面，积极开展起辅助作用的下游产业以及高新技术产业，如汽车零配件和电器元件等；同时继续扶持当地支柱产业，化纤纺织产业和船舶制造产业。随着杭州湾大桥的开通，将大大缩短宁波和上海的距离，促进宁波与上海产业的快速衔接，加快城市经济的开展。同时，产业的开展，将吸引大量外来人口的导入，对住房的需求将在很大程度上促进当地房地产的开展。三、消费需求分析人均可支配收入位居长三角前三居民消费水平较高宁波2005年末市区居民人均可支配收入到达17408元，在长三角各城市中仅次于上海和台州之后位居第三，市区居民人均消费性支出为11758元，总体消费水平较高。随着这些年收入水平的迅速增加，居民的消费也迎来升级换代的顶峰，对住房的需求也从自住升级为改善性住房需求。2005年宁波市区居民人均住房使用面积到达了18.4平方米。住房需求层次的提高促进当地房地产市场的快速开展。图1-3-1：宁波市历年城镇居民人均可支配收入走势数据来源：宁波统计局网站表1-3-1：长三角主要城市人均可支配收入排名表排名城市城镇居民人均可支配收入(元)排名城市城镇居民人均可支配收入(元)1上海186459舟山155242台州1831310湖州153753宁波1740811南京149974绍兴1731912常州145895杭州1660113镇江123946苏州1627614南通123847嘉兴1618915扬州113798无锡1600516泰州11122数据来源：宁波统计局网站四、对外交通分析宁波地处长三角的南翼，是上海大都市圈的有机组成局部。随着杭州湾跨海大桥及南连接线、绕城高速公路西段和东段、大矸疏港高速港区延伸段、穿山疏港高速公路、舟山大陆连岛工程宁波连接线等的建成通车，宁波将全面形成以宁波市城区为中心的“213〞高速交通圈，即到上海、杭州、金华、温州、舟山方向的两小时、市域1小时、市区30分钟交通圈。宁波市区域关系图另外宁波港濒临东海，是为数不多的世界亿吨大港，与港口配套的大交通集疏运和物流体系完善，对外可辐射东南亚、欧美及世界各地，对内辐射范围包括上海、江苏、浙江、江西、安徽、山东、福建、湖南、湖北、河南等省市的全国大多数地区。随着宁波杭州湾跨海大桥的建成通车，届时，宁波与上海将仅有2小时的车程，宁波将会进一步融入到大上海这个经济圈之中。宁波未来开展的方向将是长三角南翼经济中心，国际性大都市，城市的功能定位将有助于宁波市经济的快速增长，同时带动房地产市场的繁荣。五、城市规划分析宁波市总体规划图城市性质及职能宁波市的城市性质是现代化国际港口城市，国家历史文化名城，长江三角洲南翼经济中心。上海国际航运中心的深水枢纽港及大型远洋集装箱转运中心，东南沿海大宗散货物资的中转基地；长江三角洲南翼贸易、物流中心，东南沿海重要工业基地；浙江省贸易口岸和金融中心、新科技中试基地、文化旅游基地和省教育副中心；具有江南水乡特色的生态型城市。用地规模至2023年中心城市用地规模控制在125.86km2，比现状增加43.22km2，其中占用耕地2803公顷。耕地占用量根据前五年的中心城市建设开展实际用地占用耕地的比重，以及对规划期内中心城市开展用地的预测分析确定。2023年城市建设用地192平方公里，2023年城市建设用地为264平方公里。远景城市建设用地控制在500平方公里。中心城开展方向与空间结构中心城呈“一心二带三片多点〞组团式格局，各片以快速交通相连。以海岸线、三江为轴线，沿海为产业开展空间，沿三江为生活开展空间，三片之间以生态绿地隔离，形成“一心二带三片多点〞组团式空间结构。一心：即以三江片为核心；二带：北仑、镇海产业带，三江生活带；三片：三江片、镇海片、北仑片；多点：中心城外围城镇，包括慈城、高桥、集仕港、古林、姜山、五乡、郭巨、九龙湖。六、宁波市未来3-5年经济开展趋势结宁波是国家和华东地区重要能源、原材料基地和出口贸易加工区，是长江三角洲地区区域中心城市，是浙江省经济开展中心，更是中国进一步对外开放的沿海港口城市。2004年度宁波经济指标综合测评在全国200多个地级以上城市中名列第8位，城市综合实力排名第18位。被联合国评估为中国最具开展前途的城市之一。在“十一五〞规划中，宁波将自己定位为长三角南翼经济中心的地位。该定位明确了宁波在长三角经济开展中的地位，防止了与杭州、苏州等城市的竞争，必将能取得比拟快的开展。可以预见，将来的宁波会成为长三角南部一个经济实力雄厚、对外开放度高的现代化国际城市，未来3-5年城市经济将呈现快速平稳的开展。第二局部宁波房地产市场分析一、整体市场分析1、投资总量：高速增长合理控制自2000年以来，宁波市房地产投资一直处于高速增长的状态，到2003年到达顶峰，同比增长46.27%。宁波房地产开展的总体趋势是由整体需求拉动形成的，但是短期的快速增长使整体市场出现了局部过热的态势，国家宏观调控之后，2004-2005年虽然总量依然增长，但增幅开始回落。图2-1-1：1999-2005年宁波房地产开发投资图数据来源：宁波统计局表2-1-1：长三角局部城市房地产投资开发比照〔单位：亿元〕城市上海杭州南京宁波无锡常州扬州投资额1246.86407.96296.14244.26226.79114.373.14数据来源：宁波统计局宁波市这几年的房地产开发投资增长较快，但从总量分析，与杭州还有较大的差距，按照宁波城市定位和目前的开展趋势分析，其后市空间很大。2、成交价格：稳步上升结构合理近几年宁波的房产市场开展速度飞快，商品住宅价格上涨幅度较大，由2001年的2300元/平方米一直上升到了2005年的5900元/平方米左右，价格上涨一倍多。近期宁波市商品住宅成交均价稳定在5850元/平方米左右。位于三江交汇点周边地区的老三区〔海曙区、江东区和江北区〕中心区房地产开发较为成熟，地段价值也最为明显。作为一个传统的居住区域，老三区新开发的楼盘销售情况根本都比拟良好，而且同品质楼盘比其他区要贵1000～2000元，新盘价格大致在8000元～10000元/平方米之间。作为后起之秀，鄞州区中心区板块〔区政府周边〕也是目前市场的一大热门。鄞州区是宁波市中心最接近的区域，随着“鄞州中心区〞概念的提出，在鄞州居住的人口不断增加，中心区将在近两年内打造两个大型商业中心，以满足新城区急剧增加的市民生活购物需求，更拉动了房地产市场升温。随着周边生活配套的不断完善，居住气氛将越来越好，人气也会越来越旺。近期新盘房价大致在6200～7500元/平方米。图2-1-2：2002-2005年数据来源：数据来源：宁波网上房地产3、成交量：稳中有升短期波动表2-1-2：月份一手房成交量〔套〕二手房成交量〔套〕2005.12195115542006.110838402006.290610562006.3192219532006.4191821792006.5268920632006.616622213从2005年1月到2006年6月宁波市六区的销售量走势来看，自2005年宏观调控开始，当年5-8月份的成交量大幅萎缩，消费压抑。由于刚性需求的大量存在，05年下半年成交量迅速回复。在06年1、2月传统销售淡季后，3-5月成交量急剧放大，变化明显。但随着近期“国六条〞等政策的相继出台，新一轮宏观调控下，成交又开始出现了下滑。图2-1-3：2005.1-2006.6年数据来源：宁波网上房地产4、出让土地分析数据来源：宁波网上房地产数据来源：宁波市国土资源局2003年宁波市土地供给量是最多的，以后逐年减少，2005年最少，仅为99.19万平方米，这与2005年国家对房地产市场的宏观调控政策是分不开的。从2003年到2006年上半年，宁波市共成功出让土地98宗，面积531.57万平方米。其中，住宅用地339.84万平方米，商业用地53.46万平方米，办公用地80.68平方米，其他用地57.59平方米。数据来源：宁波市国土资源局已出让土地来看，江东区出让的用地是最多的，三年共出让用地146.49万平方米，其次是海曙区，三年共出让用地99.21万平方米。而从出让的住宅用地来看，海曙区三年来出让的住宅用地最多，为65.24万平方米，其次是鄞州区，为62.98万平方米。随着市中心区域可公告出让用地的减少，鄞州区必将成为住宅用地出让面积最多的区域。二、板块市场分析根据宁波主城区楼盘分布现状，宁波的房地产市场主要可以分为姚江、科技园区和鄞州中心三大板块市场，其中，鄞州中心板块是这两年宁波住宅市场的主要开发集中地，北部主要集中在余姚江两侧及新三江片区域，东部在科技园区附近，西部因为开发工程很少，因此不列为分析的范围，各板块房地产市场区位如下：姚江板块姚江板块鄞州中心板块科技园区板块宁波板块市场特征：〔1〕姚江板块该区域开发工程以10-30万平方米的规模大盘为主，产品以多层和小高层居多，沿余姚江两侧是目前该区域市场开发的重点。板块在售楼盘价格跨度较大，最高是沿日湖周边的高档工程，平均价格在8000元/平方米左右，新三江片区域6200-6500元/平方米之间，而姚江西侧沿线根本在5700-5800元/平方米高层，沿江景观房源整体价格一般高于无景观房源。余姚江北侧的楼盘房型相比照拟平均，中小户型比拟多，而南岸区域的楼盘那么以大户型为主，包括青林湾等超级大盘在内主力户型面积都在130平方米以上。板块客户以海曙区本地客户为主，局部来自于江东、鄞州区，购房需求以婚房等刚性需求及改善型为主，而日湖周边高档公寓楼盘的需求对象主要以宁波本地私营业主、政府公务员和局部中产阶层为主，购置别墅的以企业高管、外籍教师等居多。〔2〕科技园区板块科技园区板块在售楼盘规模普遍在10万平方米以下，总规模50万平方米的BOBO城是目前科技园区板块唯一的超级大盘。科技园区板块目前在售楼盘以小高层和小高层为主，二者份额到达80%以上，域沿江楼盘的销售价格在6000元左右，近园区周边价格略低，在5500元左右。该区域内房型分布相比照拟平均，主力户型面积段集中在80-100平方米和130-150平方米两个区间段，150平方米以上的大户型比重也较高，北部滨江区域靠近科技园区和国际汽车城，因此，汽车城和园区内职工以及周边的学校老师(万里国际学校、体校等)是该区域的主力购房群体，此外，由于甬江南岸未来将开发成高档聚居区，因此，局部政府公务员及私营业主也会选择在此区域购房。〔3〕鄞州中心板块鄞州区是宁波南部新区住宅市场的开发重心，其开发量和销售份额在宁波整体市场所占比重直线上升，全国知名开发企业纷纷进驻，依托商务中心和科教资源的优势，鄞州板块住宅市场不断升温，开展前景被广泛看好。鄞州板块中楼盘规模普遍较大，万达国际广场、春江花城、紫郡等都是在30万平方米以上的规模大盘。该区域的房型面积主要集中在100-150平方米之间，所占的比例达72%鄞州中心区域楼盘均价约7000-7500元/平方米左右，如万达广场和都市森林，宋绍桥附近楼盘的价格普遍在5600-6500元/平方米。在宁波整体市场中，鄞州中心区房价水平处于中上水平。区域购置群体以鄞州本地的公务员，企业中高收入阶层、中产阶层及私营业主为主，特别是中心区域的政务区的高层公务员和周边的学校老师(宁波华茂外国语学院和金地英国幼儿园等)是该区域的主力购房群体。姚江板块市场分析1、区位分析姚江板块位于宁波余姚江两侧，包括新三江片区域。该区域北接杭州湾大桥，南通栎社机场，是宁波城市开展格局的一个重心。该区的新开工住宅工程大多以大型楼盘为主，其中，新三江口地区将成为宁波又一个新兴的高档楼盘聚居区。2、供求分析姚江板块目前在售住宅楼盘的供给总量92.48万平方米，已销售面积54.87万平方米，供求比为1：0.59，未上市量〔含后续供给〕约为97.6万平方米。该区域拥有余姚江、日湖、月湖等水景资源，在售楼盘大局部集中在余姚江两侧及日湖周边。图2-1-1：姚江板块住宅总体供求状况注：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截止为2006年8月底。3、市场特征分析产品类型分析图2-1-2：姚江板块产品类型分布该区域住宅以小高层和高层为主，其次是多层。由于该区域很多工程都沿余姚江开发，因此大多楼盘选择了高层与小高层相结合的产品类型，以突出观景效果。此外，在日湖周边少数工程由于地段比拟稀缺，在湖周边会安排设计一些联排和独幢别墅，但整体别墅所占比重较小。规模分析图2-1-3：姚江板块楼盘规模分布姚江板块在售楼盘以规模大盘为主，在售工程中青林湾是目前宁波最大的住宅工程，总建面积100万方，目前开发的是一期，此外，规模在11万-30万之间的楼盘占据了板块总量的六成比重，这局部楼盘主要集中在姚江两侧。而日湖周边和三江口地区的楼盘根本在10万平方米左右。面积分析图2-1-4：姚江板块楼盘房型面积分布该板块在售楼盘主力房型为130-150平方米的三房为主，比重占据37.3％，其次是80-120平方米面积段，约占30.6％，而150-190平方米的大户型也占据了25.8％。该区域姚江北侧的楼盘房型相比照拟平均，中小户型比拟多，而南岸区域的楼盘那么以大户型为主，包括青林湾等超级大盘在内主力户型面积都在130平方米以上。典型楼盘房型去化分析表2-1-1：姚江板块楼盘主力房型分布及去化情况楼盘名称主力户型面积比重总户数销售率去化周期青林湾〔一期b块〕二房99-120三房130-175四房194-198复式302-308二房19%三房56%四房11%复式4%125744.8%2005年9月底至今日湖琴云三房131-140四房153-189联排229-304三房35%四房58%联排7%29760%2006年7月底至今日湖花园二房92-93三房130-134四房156-183独幢700左右二房18%三房46%四房32%别墅4%48555%2006年6月至今维科水岸心境二房86-108三房129-140复式200-225二房37%三房53%复式10%86459%2005年11月至今北岸琴森三期三房109-145四房153-154三房69％四房31％64340%2005年12月至今天合家园二房93-102三房108-130四房130-140复式177-215二房39％三房35％四房19％复式4％93858%2006年4月至今该区在售楼盘主力房型平均销售率在60%左右。日湖周边的楼盘去化速度相对较快，这主要是因为地段优势和景观资源稀缺所致。从销售率看，日湖琴森和日湖花园由于地段稀缺性根本上在推出后2-3个月内就去化了60％左右。而青林湾一期B块由于供给量相对庞大，且户型面积较大，因此去化时间较长，目前所剩的房源主要集中小高层和沿江高层的大户型上。价格分析姚江板块在售楼盘价格跨度较大，最高是沿日湖周边的高档工程，平均价格在8000元/平方米左右，新三江片区域的价格在6200-6500元/平方米之间，而姚江西侧沿线价格略低，根本在5700-5800元/平方米，个案中，多层的销售价格略高于小高层、高层，而沿江景观房源整体价格一般高于无景观房源。图2-1-5：姚江板块主要楼盘价格分布客户分析图2-1-6：姚江板块客户分布该板块客户以海曙区本地客户为主，局部来自于江东、鄞州区，此外，还包括镇海、北伦、余姚等外区客户，购房需求以婚房等刚性需求及改善型为主，由于该区域楼盘社区规模普遍较大，景观效应和吸引力较为明显。而日湖周边高档公寓楼盘的需求对象主要以宁波本地私营业主、政府公务员和局部中产阶层为主，购置别墅的以企业高管、外籍教师等居多。表2-1-2：姚江板块客户购置力分析客户类型物业选择承受价格选择面积客户特征购置目的税务、银行等政府机关公务员多层、小高层6000-7000120-140对楼盘品质和质量要求高，对价格敏感度较低自住本地私营业主〔服装、等〕小高层、高层7000-8000130-150收入较高，更注重小区环境和品质自住兼投资企业高管、外教老师等别墅8000-9000200-300投资为主，看重楼盘品质和地理位置，收入高且稳定自住及投资本区改善型及局部外区客户多层5500-600090-120重视社区及周边交通及生活配套自住4、2006年土地供给表2-1-3：姚江板块2006年出让地块汇总工程名称地理位置规划用途总占地面积〔平方米〕容积率可建面积〔平方米〕水上公园三期地块黄家河以东、规划滨江路以南住宅111904173498合计111904173498表2-1-4：物业名称类别占地面积〔万方〕建筑面积〔万方〕产品类型销售均价推案销售率已销售面积剩余未销售面积青林湾一期住宅2056多层、小高层、高层、联排567344.8%73089132995维科水岸心境住宅7.0216.29多层、小高层、高层、联排551459%7300650425丽园馨都住宅6.817.5多层、小高层、高层658992%968418892南都花城住宅1728多层、小高层636190%295762178日湖琴云住宅3.687小高层、高层、联排787960%2948519972日湖花园住宅613高层、独幢874955%4156633873北岸琴森住宅14.130小高层、高层756940%3619755400天合家园住宅18.7530多层、小高层、联排571858%7175052759天水家园住宅25.334多层、小高层、联排619097%342751087外滩花园住宅5.69高层1081675%6299218473合计229.79548777376054科技园区板块市场分析1、区位科技园区板块位于江东区东北部，临北仑港，西接三江口，东部新城的开发将给科技园区板块带来良好的开展机遇。2、市场供求科技园区板块目前在售住宅楼盘的供给总量29.5万平方米，已销售面积为16.7万平方米，供求比为1：0.56，未上市量约为49.56万平方米。目前江东区环城路以内区域开发量逐步减少，主要开发都集中在北侧的图2-2-1：科技园区板块住宅总体供求状况注：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截至为2006年8月底3、市场特征产品类型分布图2-2-2：科技园区板块产品类型分布科技园区板块目前在售楼盘以小高层和小高层为主，二者份额到达80%以上，这局部楼盘主要集中甬江南侧，景观房居多。多层主要在北侧甬江沿线，以滨江花苑等为典型代表，江东板块在售别墅工程不多，整体比重较小，除了科技园区中宁、桃园等几个早期工程外，在售工程中大局部为社区中的联排别墅，如香州晓筑、BOBO 城等。板块市场上多层和小高层比拟受购房者的欢送，高层在当地居民也逐渐接受。规模分析图2-2-3：科技园区板块楼盘规模分布科技园区板块在售楼盘规模普遍在10万平方米以下，所占比例到达62%，11-20万平方米的中等规模楼盘占25%，如浪琴海。20万平方米以上的大盘占13%，以北侧甬江沿线居多，如滨江花苑。此外，总规模50万平方米的BOBO城是目前江东板块唯一的超级大盘。房型面积分析图2-2-4：科技园区板块楼盘房型面积分布该区域内房型分布相比照拟平均，主力户型面积段集中在80-100平方米和130-150平方米两个区间段，所占比例分别为19%和21％，但绝比照重并不明显，板块内房型去化分析表2-2-1：科技园区板块主要在售楼盘主力房型分布及去化情况楼盘名称主力户型面积比重总户数销售率去化时间BOBO城一期三房105-158四房146-196三房56％四房44％111573％2005年8月至今香洲晓筑三房110-123联排258-308双拼307-333三房88％联排0.9％双拼3％21890％2006年4月至今浪琴海二房90-118三房100-132四房153-170二房15％三房70％四房15％80126％2006年5月至今科技园区板块在售楼盘主力户型以三房为主，面积跨度较大，在售楼盘销售率根本都在70%以上，平均销售周期约1年左右。从各类房型的去化情况来看，一般拥有江景等景观资源的户型去化速度较快，其次是户型比拟适中的二房或小三房颇受市场的青睐，滨江区域130平方米以下的房源去化较快，而130平方米以上的大户型那么明显阻力。目前滨江一线楼盘销售率在70%-90%。市场销售情况较差的是浪琴海，开盘3个月至今去化率在26%左右，目前剩余的主要以大三房和四房为主。价格分析图2-2-5：科技园区板块主要楼盘价格分布目前科技园区板块在售楼盘在北部滨江一线的价格在5900-6400元/平方米，科技园区附近楼盘销售均价在5000-5500元/平方米左右。客户分析图2-2-6：科技园区板块客户分布北部滨江区域靠近科技园区和国际汽车城，因此，汽车城和园区内职工以及周边的学校老师(万里国际学校、体校等)是该区域的主力购房群体，此外，由于甬江南岸未来将开发成高档聚居区，因此，局部政府公务员及私营业主也会选择在此区域购房，另外，北仑区等外区也有一局部购房者。类型物业选择承受价格选择面积客户特征购置目的本地私营业主小高层、高层、别墅6500-7500150-180收入高，倾向于区域标杆，喜欢向人显示自己的身份自住兼投资学校老师、政府公务员多层、小高层6000-7000100-130对价格敏感性较低，习惯于江东区的生活配套。自住，长线投资汽车城及科技园区职工多层、小高层5000-600090-120价格敏感性较高，对在该当地置业具有较大愿望自住北仑外区客户多层、小高层6000-6500110-140居家改善型为主，喜欢品质规模社区，注重周边配套环境自住/投资表2-2-2：科技园区板块4、2006年土地供给表2-2-3：2006年科技园区板块出让地块汇总工程名称规划用途总占地面积〔平方米〕容积率可建面积〔平方米〕会展区地块商业金融用地2309651.0-5.5230965宁波市科技园区A03-2地块综合商务办公，兼容商业。22535367605科技园区中心区C1-a地块办公用地，允许建设办公建筑及附属设施。183661.731222科技园区中心区C1-b地块商业用地兼住宅用地，允许建设商业建筑、住宅建筑及附属设施。367442.177162汽车东站北侧地块商业金融业用地，适建商业、商务办公及酒店。290212.572552中兴路以东、灰沙厂以北地块商业金融业用地，适建商业、商务办公及酒店。220422.248492东部新城中心商务区商办混合使用类用地，适建办公和商业建筑718722.2-7304093合计4315458320912006年该区域土地出让最集中，出让地块大局部集中在会展区、科技园区和东部新城这三块，其中，以商业和办公用地为主，住宅用地相对偏少。表2-2-4：科技园区物业名称类别占地面积〔万方〕建筑面积〔万方〕产品类型销售均价推案销售率已销售面积剩余未销售面积BOBO城一期住宅26.6850小高层、高层6348.6773％116481.2143200.12香洲晓筑住宅/4.266小高层，联排5349.4990％29876.263229.75浪琴海住宅5.2313小高层，高层5953.9426％21318.1681417.72合计67.26167675127847〔三〕鄞州中心板块市场分析1、区位分析鄞州中心区域板块位于宁波的城南，该区域北接杭甬高速，西依奉化江。是宁波城市的一个新兴开展重心。该区的新开工住宅工程大多以大型楼盘为主，其中，鄞州政务地区将成为宁波又一个新兴的高档楼盘聚居区。2、供求分析鄞州区目前在售住宅楼盘的供给总量65.38万平方米，已销售面积为42.39万平方米，供求比为1：0.6，未上市量约为62.30万平方米〔其中包括金地·国际花园将于十月开盘〕。作为宁波的一个新城，从2001年至今，政府累计出让的土地开发面积就到达了367.8万平方米，包括本地雅戈尔、大连万达、深圳金地等全国知名企业纷纷进驻开发。使该区域成为目前宁波购房者重点关注的区域之一。图2-3-1：3、市场特征分析产品类型分析图2-3-2：目前该板块推出的楼盘以高层和小高层为主，其次是多层，联排和独幢别墅占12%。大局部工程都集中于鄞州的中心区域〔政务区以东至宋绍桥〕。由于鄞州板块是宁波的新兴城市中心，开发力度强，产品类型均匀，虽然目前商业配套较少，但随着新开发的万达国际广场的配套落实，对周边工程起了较大的带动。规模分析图2-3-3：宁波鄞州板块楼盘规模分布10万以下10万以下4.8%10-20万35.4%20-30万16.0%30万以上43.8%鄞州板块中楼盘规模在10万以下的只占4.8%，10-20万平方米的楼盘各占35.4%，20-30万平方米的规模的楼盘占16%，都集中于中心地带，如东湖馨园、格兰春天雅戈尔的都市·森林。在30万平方米以上的占43.8%。一个是市中心的春江花城和鄞州最东边的紫郡。此外，总规模50万平方米的万达国际广场是目前鄞州唯一一个集住宅和商业为一体的大盘。房型面积分析图2-3-4：宁波鄞州板块楼盘房型面积分布该区域的房型面积主要集中在100-130平方米之间，所占的比例达40.2%，其次是130-150平方米，比重28.6％。板块内150平方米以上的大户型比重占19.2%。此外，100平方米以下的小户型占12.1%房型去化分析表2-3-1：鄞州中心板块典型楼盘主力房型分布及去化楼盘名称主力户型面积比重总户数销售率去化时间万达公寓二房99三房120-160顶楼豪宅220二房25％三房74.6%顶楼豪宅0.4％968二房剩25%三房剩48%顶楼豪宅75％2005.8.27至今都市森林三房103-129四房179-205三房68%四房32％1061三房剩29%四房剩55％2006.4.8至今春江花城单身公寓50-80三房103-129四房102-134单身公寓22%三房50%四房28％1063单身公寓剩2%三房剩62％四房剩68％2005.5.15至今格兰春天三房137别墅220-340三房46％别墅54％387三房剩63％别墅剩88％2006.4.16至今四明春晓单身公寓37-55三房95-125四房130-150单身公寓30%三房60％四房10％762单身公寓4%三房剩2％四房剩5％2005.7.31至今东湖馨园二期二房89三房97-125四房130-150二房5％三房80％四房15％676二房剩11％三房剩18％四房剩34％2005.8.22至今紫郡一期二房83-110三房125-127联排别墅花园洋房二房25％三房32％别墅11％花园洋房7.7％388二房剩6.2％三房剩8.7％别墅剩48％花园洋房50％2005.3.6至今金地·国际花园〔一期〕三房135-158四房159-1601782006.10至今鄞州中心板块在售楼盘主力户型以三房四房为主，面积跨度较大，平均销售周期约1年左右。从各类房型的去化情况来看，二、三房中高档楼盘130平方米以下的户型去化速度较快，其次是面积较小的单身公寓颇受市场的青睐，而130平方米以上的大户型那么明显去化缓慢。目前，区域在四明东路周边内楼盘销售较好，如四明春晓已进入清盘的阶段，销售率均到达98%以上，东湖馨园二期的销售率在86%以上。市场销售情况较差的是春江花城，开盘将近一年半至今去化率在68%左右，目前剩余的主要以大三房和四房为主。价格分析图2-3鄞州板块主要在售楼盘的销售价格主要分为二块，鄞州中心区域均价在7000-7500元/平方米，如万达广场和都市森林，宋绍桥附近楼盘的价格普遍在5600-6500元/平方米。客户分析鄞州板块楼盘的主力购置人群以本地的公务员，企业中高收入阶层、中产阶层及私营业主为主，特别是中心区域的政务区〔鄞州政府、地税局，国税局，鄞州市银行，鄞州市教育区〕，宁波人都有外乡亲缘，习惯于在本区的生活环境，因此区域购房的比例较高，金地·国际花园、万达生活广场、都市森林紧邻中心城的政务区，因此，政务区内的高层公务员和周边的学校老师(宁波华茂外国语学院和金地英国幼儿园等)是该区域的主力购房群体。表2-3-2：鄞州区客户购置力分布客户类型物业选择承受价格选择面积客户特征购置目的私营业主高层、小高层、别墅7000-9000150以上有较高稳定的收入，对房价敏感度不高，对楼盘的品质和功能要求较高自住，少数投资教师级新婚高层、小高层、高层5000-6000100-130对价格较为敏感，对楼盘的品质和环境要求一般自住政府高层公务员高层及别墅7000-800080-120收入较高、稳定，对房价敏感度不高，对楼盘的品质和环境要求较高自住子女婚房城市白领多层、小高层、高层5500-650035-90注重区域的配套和交通，喜欢拥有自己独立的空间，有较强的投资意识自住4、2006年土地供给鄞州区2006年无出让土地，但该区域沿奉化江沿线还有大量的土地，预计后市供给量会比拟大。表2-3-3：鄞州物业名称类别占地面积〔万方〕建筑面积〔万方〕产品类型销售均价销售率已销售面积〔平方米〕剩余销售面积〔平方米〕万达公寓住宅及商业21.0952(其中住宅14.7)高层6992.91

55.4%68015.5357417.5都市森林住宅17.526.56多层，小高层，高层，别墅7455.36

64.5%85079.2959754.05春江花城住宅1335小高层，高层，6669.92

68%83703.9339839.85格兰春天住宅15多层，别墅5956.14

44%31109.4839504.2四明春晓住宅4.68多层，小高层，高层，5629.08

94%67130.643972.73东湖馨园二期住宅8.315多层，小高层，高层

6261.18

86%60676.069723.6紫郡住宅1838多层，小高层，联排别墅6428.22

59%28198.1819729.67金地·国际花园〔未开盘〕公寓16.3小高层，高层合计166.56423913.11229941.6三、消费者需求分析客户特征分析表3-1-1宁波客户类别价格段区域选择客户群体职业特征客户类型购置目的中低端≤5000江北、东部及环城线以外区域本地普通工薪阶层、外来劳务人员当地居民、市区动迁户、园区工作人员、工厂职工收入不高，对价格的敏感度最高，要求离工作地点较近动拆迁、第一套商品住房中端5000-7000科技园区、环城线附近区域本地中等收入阶层、周边县市企业主政府普通工作人员、年轻城市白领，自由职业者、价格敏感度较高，对楼盘周边的配套和环境要求较高，交通要求便利改善生活、结婚用房中高端7000-9000环城线以内区域，含江东、海曙、鄞州中心区本地中高收入阶层、外来投资客政府官员、公务员、私营业主、医生、教师、外地投资客价格敏感度较低，注重楼盘品质和社区环境改善生活、投资需求高端9000以上三江口市中心区域、日湖等区域宁波少数高收入阶层企业高管、局部城市金领一族对价格敏感度最低，城市的高收入群体，有自己的代步工具，追求楼盘品味居住兼顾投资客户需求分析：自住为主差异不大购房目的分析——改善为主结婚次之宁波市目前居民购房已经进入第二代的改善需求阶段，需求比例到达33%，结婚购房比例也有28%，二者相加超过六成。图3-2-1宁波居民购房目的购房时间分析——近期购置比例较大打算“现在买〞和“一年内买〞所占比例高达七成。在一定程度上说明目前宁波自住性需求潜力巨大，而且有相当一局部需求显得比拟急迫。图3-2-2宁波购房区域选择分析——海曙、鄞州为首选区域海曙区是宁波市居民购房的首选区域，其次是鄞州区，二者所占比重相加约63％。图3-2-3宁波客户购房选择区域分布物业类型分析——小高层、多层接受度最高宁波市居民在物业的选择上，还是偏爱于多层和小高层。比例约占74%左右。图3-2-4宁波客户购房选择物业类型分布面积选择分析：80-120平方米居民在户型选择上，面积逐渐偏小，80-120平方米之间的比例到达54.7%。120-150平方米以上的比例为19.1%图3-2-5宁波客户购房面积段分布单价选择分析：5000-7000元/平方米居民购房主力单价在5000-7000元/平方米，所占比例63.4%。此外，5000元以下也有26.4％。图3-2-6宁波客户购房选择单价分布总价选择分析——60-80万元宁波居民购房选择的总价峰值在60-80万元之间，所占比例到达37.5%，60万元以下为26.2％，80-100万元的集聚度逐步加强。图3-2-7宁波客户购房选择总价分布图客户分析结论表3-3-1宁波客户分析指标总结表购房类型客户主力所占比例开展趋势购房目的改善生活33%居民购房已经进入改善需求阶段选择区域海曙、鄞州61.5%传统市区、鄞州新区是居民购房的首选区域物业类型多层、小高层36.1%、37.8%居民对多层、小高层接受度依然很高户型面积80-12054.7%80-120仍是客户首要选择户型，二房和小三房为市场热点，大户型市场接受度有逐步分化趋势单价范围5000-700063.4%单价逐步从5000-6000元向6000-7000元调整，而7000元以上的接受度并不明显总价范围60-80万37.5%购置总价向60-80万调整，100万以上比例呈逐步增加态势四、未来市场主要开发区域从宁波未来的开展规划情况分析，未来房地产市场开发潜在的供给板块主要集中于六大区域，其中，宁波城中心区域主要集中在甬江南岸和鄞洲奉化江两侧，甬江南岸预计将成为宁波新的中高档沿江聚居区，包括凯德置地等知名外资开发企业已经在此区域拿下地块。此外，在鄞洲，除了已经开发的中心区域外，奉化江两侧还有大量的土地可供开发。此外，湾头区域目前空地较多，由于地理位置更靠近市中心，开发前景较好。城郊结合部地区的东部新城是宁波为开发东部新区而规划整体打造的一个造城工程，2005年下班年以来东部区域大量出让的地块都集中在东部新城附近，该区域未来2-3年将会以配套建设和住宅开发为主。宁波东南部的东钱湖周边未来3-5年开发力度也很大，这里依托东钱湖景观旅游资源将重点建设为一个以旅游休闲度假为主题，以低密度工程为主的度假区。另外，传统的江北区未来几年的改造开发力度也较大。图4-1-1：宁波房地产未来开发区域分布甬江南岸区域甬江南岸区域东部新城江北区域东钱湖区域鄞洲奉化江沿线湾头区域表4-1-1：宁波房地产市场未来主要开发区域特征分布区域位置区域特征规划产品预计开发周期鄞洲奉化江沿线区域杭甬高速以南，奉化江两侧中高档住宅聚居区成规模的混合型社区，各类产品比拟丰富3-5年甬江南岸区域甬江南岸，曙光路至世纪大道滨江景观聚居区沿江区域以小高层、高层景观楼盘为主4-6年湾头区域余姚江南侧，环城北路以北中高档住宅聚居区混合型社区，沿江区域以小高层、高层景观楼盘为主5-8年东部新城科技园区以南城市东部副中心多层、小高层公寓为主，注重整体配套环境3-4年东钱湖区域东钱湖周边围绕东钱湖资源开发中高档住宅聚居区3-5年江北区域余姚江北部工业厂区中低价住宅聚居区5-10年第三局部竞争市场分析一、竞争研究目的本工程作为主力产品在90平方米以下户型为主的规模大盘，在鄞州区域市场和宁波市场都比拟特殊，因此，其竞争市场主要针对市场上二房或小三房市场。本工程位于鄞州区中心区域，主力客户定位除了鄞州本地居民外，还应该将目光放在全市范围考虑。通过对主要竞争工程的筛选，对其产品、客户、营销、定价及去化等因素进行分析，从而为本工程的市场定位提供有益的参考。二、竞争工程定义工程规模：属于大盘级的工程或与本工程规模相近。开发周期：目前正处于开发预售阶段的本地规模大盘，分期分批开发，总开发周期3-5年产品形态：产品类型较为丰富，涉及多层、小高层、高层、联排等多种物业类型房型总价：重点考察主力总价在60-80万之间的二房或小三房产品。推盘时间：上市时间与本工程根本重合的工程，或已经上市但仍有大量后续房源的工程。三、竞争个案筛选通过对宁波本地市场的调查发现，除了鄞州中心区域之外，环城线附近区域也是本案应该考虑的主要竞争区域，因此，本篇选取了都市森林、万达国际广场、和青林湾这三个在售大盘工程加以分析，以供参考。四、竞争个案分析〔1〕工程一都市森林雅戈尔都市森林位于鄞州区四明中路，万达广场对面，是区域商务中心的中心地段，也是宁波城市开展和生活居住中心转移的最正确补充和替代区位。楼盘总建筑规模25.65万平方米，占地17.5万平方米，是区域内一个在售的大盘。分三期开发，2006年4月推出一期地块南面的16幢多层、小高层和高层建筑；二期为地块北部的3幢小高层和3幢高层；三期规划为联排别墅。销售均价7000元/平方米。工程根本指标表3-2-1都市森林根本指标表工程总规模分期分期情况物业类型均价主力户型面积及配比宣传重点客户类型都市森林总占地面积17.5万平方米，总规模25.65一期南区9万多层；小高层；高层7000元左右三房：100-105110-120125-130四房：150-180城市中心、森林政府公务员、白领阶层、新婚家庭、二次置业改善型客户二期北区6.5万小高层；高层7500元左右三房120-130四房200以上湖泊、湿地公务员本地私营企业主三期西区10万规划为联排别墅规划及产品规划布局目前推出的一期和二期产品，集中在地块的东侧，占据总规模2/3的比重，主要由四大主团构成，明湖区、湿地公园区、中央花园东区和中央花园西区，一条S型主干道将其串起，使人车分流与交通快捷完美结合。另外，独立的公园化步行系统贯穿全区，欣赏风景与便利出行相得益彰。小区倡导“森林化居住理念〞，在地块东北方位规划有明湖市政公园，在西北角设计安排社区湿地公园，还有近6万平方米的超大绿化，在区域中心这样的景观设计颇具吸引力。都市森林规划效果图一期南区一期南区三期西区二期北区〔2〕房型分析都市森林一期由3幢6层多层、5幢9层小高、4幢11层小高、4幢18层高层组成，总共710套，户型面积较为多样，从103到161平方米面积段设计了10多种房型，其中主力房型为103平方米的三房两厅一卫，占总量的41%，其次是115-120平方米和125-130平方米的三房两厅两卫，比重分别为21%和19%。二期为3幢9层小高层和3幢32层高层，房型面积逐步趋大，集中在150平方米以上的四房和120平方米左右的三房。沿明湖区域均为大四房，有158、161和205平方米三种，其中又以205平方米的房型最多。此外，其他景观较好的房源也根本设计偏大的三房，如中央花园周边房型以130平方米的三房居多，也有局部160平方米左右的四房。一期主力总价为小三房75万，紧凑三房85万；二期主力环湖景观大四房总价为160万和200万，其他集中在90万-100万左右的三房。房型面积〔平方米〕比例总价范围〔万元〕三房二厅一卫100-10530％70-75三房二厅二卫115-11912%80-90三房二厅二卫125-13026%90-100四房二厅二卫155-16014％130-160四房二厅二卫20518％200-250F型三房二厅一卫103平方米H1型三房二厅一卫103平方米G1型三房二厅二卫120平方米F型三房二厅一卫103平方米H1型三房二厅一卫103平方米G1型三房二厅二卫120平方米G2型三房二厅二卫125平方米推案及去化情况都市森林目前共推出了1061套住宅房源，一期710套，二期351套。目前可售套数为377套，整体销售率为64.5％。表3-2-2都市森林分期分批房源去化情况〔截至到2006年9推案总套数可售套数销售率都市森林一期71015977.6％都市森林二期—119215220.8％都市森林二期—21596658.5%数据来源：宁波网上房地产表3-2-2都市森林不同户型去化分析物业户型推出套数成交套数销售率100-105三房32022971.6％110-130三房40530571.3％150-160四房14411076.4％205大四房1924020.8%数据来源：宁波网上房地产从一期到二期，都市森林的三房销售情况一直良好，一期去化率77.9%，二期价格有所上扬后，销售率仍然到达58.5%。这与三房在户型面积和总价上的控制密切相关。103平方米的三房二厅一卫和125-130平方米的三房二厅二卫根本售完，剩下主要为底楼和顶楼的房源。从销售率看，去化较好的还有150-160的四房，这批房源集中在明湖周围的15-18号四幢18层的小高层内，幢距较大且景观良好，可直观明湖美景，性价比拟高。相比而言，205平方米的大四房，均价在10000元/平方米以上，总价200-250万元，虽然是观景最正确区位，但是总体性价比不高，去化速度较为缓慢。评述：都市森林位于万达商业广场对面，周边商业生活配套齐全，而封闭式和森林化生活小区的定位，闹中取静非常适合居住生活。此外，雅戈尔为宁波本地知名开发商，社会信誉较好，虽然销售价格较区域内其他楼盘偏高，但是仍然吸引了相当的本地自住购房者。除了二期的几幢高层里的超大户型外，其他房型均有良好的去化情况。这与都市森林的推案房型有很大关联，总价70万左右103平方米的小三房和总价90万左右130平方米的紧凑三房市场接受度很好。客户分析都市森林是鄞州区的一个大盘，随着万达商业广场的建成和开展，将加速资源的聚集和人气的凝聚，并逐步形成鄞州商务中心区。周边配套的完善、区域地位的提升势必扩大其影响的辐射范围，除了鄞州区，海曙区、江东区等市中心客户也会被吸引过来。其中，购房目的以新婚和二次居住环境改善型置业为主，购房者年龄在28-45岁居多。此外，小区内自配的明星级幼儿园，也成为新三口之家选择都市森林的一个重要因素。图3-2-1都市森林购置客户分布情况客户类型物业选择来自区域选择面积承受总价客户特征购置目的私营业主高层市六区及局部外区160以上130万以上高收入，有一定社会地位，对房价敏感度不高，对楼盘的品质和功能环境要求高，尤其喜好景观高层自住兼顾投资教师小高层鄞州、江东、余姚、镇海100-12075-85万对总价较为敏感，对楼盘的周边配套和环境要求较高自住政府高层公务员小高层、高层鄞州、少量江东110-13080-90万收入稳定，对总价敏感度较小，对楼盘的品质和环境要求较高自住年轻白领多层、小高层鄞州区为主，少量海曙、江东、90-10065-70万对总价敏感，十分注重区域的配套和交通，享受生活，追求个性自住婚房需求小高层、高层全市范围，鄞州、海曙、江东100左右70-80万要求户型合理，至少两室，周边配套齐全，尤其对学校、餐饮的要求较高婚房营销分析都市森林倡导“人居新天堂〞，绿化森林、湿地公园、明湖景观都是媒体宣传的诉求重点。另外，紧邻万达商业广场的极佳地理位置，更是该楼盘的一大优势。〔a〕生活与森林之上，寻觅绿野仙踪；首创都市社区湿地，楚天暮荡，风雅之至〔b〕风云城市聚核，壮观商业巨擘；万达商业广场旁，新城市核心区〔2〕工程二青林湾青林湾位于宁波市海曙区北部，城市景观主轴上游姚江历史文化旅游带的中端，杭州湾大通道进入中心城区的门户区城，是目前宁波最大的居住开发用地之一。总建筑规模超过百万平方米，是“姚江板块〞一个超级大盘。分二期开发，目前一期南区已经交房入住，北区在售，2007年5月交房。二期预计2007年底推出。工程根本指标青林湾根本指标表工程总规模分期分期情况开盘时间物业类型均价主力户型面积及配比推案情况宣传重点客户类型青林湾总占地面积60万平方米，总规模100万平方米一期南区30万2004年1月、5月联排多层小高层高层均价4450一房50-60二房95-104三房118-126复式156-198A区共分二次推出，每批推案销售周期约6个月规模大盘社区，完善社区配套政府公务员、大学老师教授、老城区动迁户一期北区26万2005年9月、12月多层小高层高层5500-6600均价5900二房99-121三房130-175四房194-198复式223-308B区共分二次推出，间隔周期为3个月江景优势、高品质社区城市单身贵族、白领阶层、居家养老以及商务人士二期50万预计2007底年推出规划及产品〔1〕规划布局“自然村落式〞布局是“青林湾一期〞规划理念的核心。半围合式弧形平面，既有行列式的朝向优势(采光通风)，又有围合式倾向。社区内风、光、景观均形成流动状态。车行路、人行路别离。景观设计以“四季水园林〞为主题的景观设计理念，因地利宜，借助临江面水的地理优势，又增设多种水文化景点。青林湾一期分为南北两局部四个组团，其中，除了南区中有局部联排外，其余为多层和小高层。此外，在北区沿江设计了一排景观高层。青林湾一期规划效果图一期北区一期北区一期南区〔2〕房型分析青林湾一期北区以小高层和高层为主，总共约1200多套户型，相比南块，北块的房型设计逐步大面积化，户型设计以三房二厅为主，绝大多数户型都是130平方米以上，而在沿江的“御江九阁〞高层户型面积那么都是集中在160平方米以上的大户型。处在中轴线上的6栋高层，也都是主打大面积、大户型产品，房型270度环型观景角度、底层大面积绿化架空。北区二房的比重大约占19％，主力户型面积段为99-104平方米，主力总价在55-68万元，次面积段是120平方米的大二房，主力总价在70-81万元。此外，三房中130-136平方米的房型主力总价大约在75-82万之间，与大二房总价相差并不明显。部位面积〔平方米〕比例总价范围〔万元〕二房二厅99-12119％55-81三房二厅130-17556％75-105四房二厅194-19811％112-118复式223-3084％129-178青林湾一期二房、三房主力户型二房二厅一卫二房二厅一卫99平方米二房二厅一卫103平方米二房二厅二卫120平方米三房二厅二卫130平方米推案及去化情况青林湾目前共推出了的一期南块〔约2000套〕已经交房入住，北块分二次推出，截至到目前，住宅共计推出1257套。目前可售套数为694套，整体销售率为44.8％。青林湾二期分批房源去化情况〔截至到2006年8月〕推案日期总套数可售套数销售率2005年11月67036445.7％2005年9月58733043.8％数据来源：宁波网上房地产青林湾二期不同户型去化分析物业户型推出套数可售套数销售率二房2282091.3％三房70448631％四房及大户型32518843％数据来源：宁波网上房地产相比一期南区，青林湾一期北区二批房源总体销售去化相对滞缓，开盘至今约10个月，销售率尚未过半。北区中销售情况最好的是二房，目前的销售率91.3%。目前剩余主要是底楼和顶楼区的少量房源。三房中，去化较好的是130-136平方米的房型，总价控制较好是去化较好的主要原因。大户型中，去化较好的主要是190平方米以上的景观户型。相反150-190平方米之间的大户型在总价和户型景观上的优势并不明显，去化较慢。评述：青林湾二房和130平方米的三房接受度明显高于其它大户型，去化速度也占优，虽然小户型单价要高于大户型，但总价控制较合理以及户型设计更贴近宁波本地人的消费观念是此类户型更受本地人欢送的重要条件。相比而言，总价超过100万元以上的大户型去化速度较慢。客户分析青林湾是宁波姚江板块一个综合性规模超级大盘，因此其客户定位立足海曙，面向全市，其中，本区域客户约占85％以上，政府机关公务员〔如劳动局、税务局〕、大学老师教授、私营业主这三类最多。客户主要为宁波几个大区的。除了海曙外，江东、鄞州区也有局部客户，还包括镇海、北伦、余姚等远郊客户。从用途看，以自住、改善生活、结婚等刚性需求为主，由于社区规模在目前宁波独一无二，吸引力较为明显。青林湾客户分布情况客户类型物业选择来自区域选择面积承受总价客户特征购置目的私营业主高层市六区及局部外区180以上120万以上高收入，有一定社会地位，对房价敏感度不高，对楼盘的品质和功能环境要求高自住兼顾投资教师级新婚夫妻小高层海曙、江北、余姚、镇海100-12060-70万对总价较为敏感，对楼盘的周边配套和环境要求较高自住，子女婚房政府高层公务员小高层、高层海曙、江北、少量江东120-13070-80万收入稳定，对总价敏感度较小，对楼盘的品质和环境要求较高自住城市年轻白领多层、小高层海曙为主，少量江北、江东、鄞州90-10050-60万对总价敏感，十分注重区域的配套和交通，喜欢拥有自己独立的空间自住营销分析青林湾一期北块主推江景豪宅和大户型产品，因此，先期媒体宣传着重突出了沿江的景观优势，后期那么重点宣传青林湾中高档社区的品质定义。〔a〕缔造一线江景房源，大开间、南北对流、多阳台大宅，全部的单位南北双景观〔b〕从旧三江口到新三江口，再造一个城市生活幅员中心，享受健康、快乐、便捷生活〔c〕品质社区，前景看好。新一代身份的象征――青林湾〔2〕工程三万达国际广场宁波万达广场工程位于鄞州中心区核心位置，是一个集商业广场、公寓、酒店及写字楼为一体的大型城市综合体工程。工程总占地面积21.09万平方米，总建筑面积为52.06万平方米，其中，国际商业广场总建筑面积近26.86万平方米、高级公寓总建筑面积约14.5万平方米、酒店及级写字楼总建筑面积约11万平方米。万达广场的建设一改城南板块大片区域无大型商业中心的历史，将极大的调动整个城南板块的商业气氛和提升区域性楼盘的价值。目前城南区域以该工程为中心，逐步向周边地区辐射，形成一个新兴的城市商业副中心。其成熟的商业配套将为该工程的住宅提供全新的现代化城市生活。工程根本指标万达广场根本指标表工程总规模分期推出规模开盘时间物业类型均价主力户型面积及配比推案情况宣传重点客户类型万达广场占地21万方，总建52万方，公寓14.5万方一期约12.7万2005年9月高层6900-8000均价7500二房98-100三房120-161四房280截至到目前共分三次推出，去化周期12个月鄞州中心区核心地标、商业航母引领，打造