惠阳蓝湾半岛商业策划初案

惠阳蓝湾半岛商业策划初案1、商业项目市场调研工作2、商业项目开发定位工作3、商场策划招商代理4、商场策划销售代理5、商场经营管理顾问建华商业部服务介绍商业项目市场调研工作零售市场调研分析消费市场调研分析商业项目开发模式分析商业项目投资分析1234://fdc.21ask中管网房地产频道商业项目开发定位工作项目SWOT分析项目主题定位目标客户分析1234项目定位项目形象定位://fdc.21ask中管网房地产频道商业项目开发定位工作商场功能布局建议12项目规划市场化建议商场内部动线设计://fdc.21ask中管网房地产频道商场策划招商代理第一阶段第二阶段第三阶段主力店招商项目推广招商交场及开业商场策划招商代理A项目租金收益分析B项目招商方案建议C商场服务及管理建议D商场调整方案建议AddYourTexthere商场策划销售代理1项目销售方案建议2商场铺位设计建议://fdc.21ask中管网房地产频道商场策划销售代理1商场形象包装建议22商场推广销售策略://fdc.21ask中管网房地产频道建华客户资源专业市场、主题乐园百货、超市、家电零售业建材、家私家居餐饮业娱乐业客户资源吉之岛百货(Jusco)家乐福(Carrefour)沃尔玛(Wal-Mart)茂业百货屈臣氏(Watson’s)铜锣湾百货百佳超级广场(Park’NShop)华润万家人人乐新一佳（ABEST）好又多（Trust－Mart）易初莲花乐购（TESCO）百货、超市业客户://fdc.21ask中管网房地产频道顺电国美苏宁宜家（IKEA）百安居（B&Q）好百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金海马家私家居、家电客户://fdc.21ask中管网房地产频道佐丹奴(Giordano)太古资源(SwireResources)纵横二千集团(G2000,U2)Toppygroup-Toppy,Jessica,EQ:IQCartier(HK)S&KMangoBenetton/SisleyEsprit华敦国际集团(FairtonGroup)–Bally,MaxMara长江制衣-Aquascutum,MichelleRene万邦制衣–Cerruti1881,G&H彩虹集团(RainbowGroup)–HugoBossChristianDiorAsiaPacificLtdEscadaAsiapacificLtd杰尼亚–ErmenegildoZegna宝狮龙(Bossini)CDAGNONACalaKGiordanoLadiesLVBALLYJoy&PeaceColor18零售业客户肯德基(KFC)必胜客(PizzaHut)麦当劳(McDonald’s)大磨坊(Delifrance)大家乐饮食集团大快活饮食集团利苑酒家集团潮江春集团美心集团(Starbuckscoffee)东海海鲜酒家海逸海鲜酒家－逸和轩深圳稻香酒家深圳海港酒楼集团嘉禾饮食集团－绿茵阁咖啡厅蒙地卡罗餐厅怡景西餐厅名典语茶咖啡专门店仙踪林台湾珍珠奶茶元禄寿司专门店故乡日本料理广州蕉叶咖喱屋餐饮业客户://fdc.21ask中管网房地产频道加洲红钱柜红磨坊滚石红馆根据地男孩女孩金色时代东方魅力冒险乐园上海，环球嘉年华北京，民谣酒吧上海，新天地上海，阿拉上海酒吧广州，DIY&BOBO吧上海，百汇天地主题音乐酒吧上海，神秘花园酒吧北京，乡谣酒吧香港，兰桂坊香港，鹦鹉吧香港，California娱乐业客户://fdc.21ask中管网房地产频道商业项目成功开发的基本关系Developer开发商Investor投资者Operator经营者Customer消费者商场成功基本要素商场成功基本要素商场硬件之可塑性主题定位档次定位业态组合功能布局经营商家品牌实力市场推广租售策略经营管理公司质素商业项目操作流程项目开发战略市场调研项目定位发展商建华商业部规划设计市场化调整投资收益分析消费市场零售市场项目招商项目销售本案情况P31、主题定位蓝湾半岛商业广场高档、精致生活、时尚集体休闲购物为一体的澳头最具有标志性的商业中心://fdc.21ask中管网房地产频道P4蓝湾半岛商业中心高档

低档休闲/大众化品牌/个性化2、功能定位蓝湾半岛商业中心新佳百货人人购物广场三星购物广场P53、消费群体定位蓝湾半岛商业中心://fdc.21ask中管网房地产频道P64、租售方案分析（方案一）蓝湾半岛商业中心优势街铺价值高，发展商可回笼部分资金。内铺及二层面积大，格局好，适合大商业进驻。商业中心做旺后再销售，可获取最大利润。发展商参与经营管理，对商业的可持续发展得到有力的保证。可以有主流业态，散铺及其它业态，形成多样化，增加购物中心的功能。不易受单一的商家影响。劣势发展商投资的时间成本较高，经营成本也较高。资金回笼较慢租赁给大商业具备一定的风险性，且租金不高。首层街铺出售，其余铺位整体或部分打包出租，等做旺后再销售://fdc.21ask中管网房地产频道P64、租售方案分析（方案二）蓝湾半岛商业中心优势租赁方式简单，发展商可省去经营所需的人力、物力、精力等。如果引进有实力的品牌商家，会对销售起到很大帮助。如在住宅销售前引进，还可以促进住宅的销售。发展商收益较稳定。资金回笼快。劣势租赁给大商业具备一定的风险性。租金收益低。返租金额较高，降低发展商利润。整体出租给大商家，销售采取返租销售（销售时机选在住宅磬后）://fdc.21ask中管网房地产频道P64、租售方案分析（方案三）蓝湾半岛商业中心优势可以自住控制商场的经营发展情况，适时做出调整。可以配合销售方案，做到利润最大化。发展商有租金收益。劣势发展商需搭建商业经营管理团队，经营成本高自行经营风险较大。需交纳一定的加盟费用发展商加盟商业品牌或自创品牌进行长期经营，然后即时销售或做旺后销售均可。://fdc.21ask中管网房地产频道P64、租售方案分析（方案四）蓝湾半岛商业中心优势方便、免除发展商长期经营之忧。可以将后续的风险转嫁给买家。如有客户购买，发展商可以一次性快速解决商业问题，而且资金回笼快。劣势该类买家少，且不容易寻找。整体打包销售价格低，发展商收益不高。发展商难于控制商场经营状况，有可能会影响塔楼住宅的居住情况。项目商业部分整体打包销售://fdc.21ask中管网房地产频道租售方案建议利润可持续发展租售时机项目综合概况建议：根据从发展商的实际情况出发，结合以上四个原则，建华暂时建议方案一为最合适方案。没有最好的，只有最合适的！合适原则业态分布（首层）街铺街铺街铺商场出入口街铺街铺中庭百货（ITAT）超市（民润）蓝湾半岛商业中心业态分布（二层）中庭娱乐餐饮超市（民润）蓝湾半岛商业中心业态比例蓝湾半岛商业中心出发点：项目自身状况（形状、面积、出入口分布）商业业态分布规律及消费者消费习惯加深商业品种与档次的细分创造项目利益最大化A、“地段、地段，还是地段”

项目位于未来高速路的出入口，坐拥繁华地段，人流、物流大B、蓄势待发、水涨船高

我们主推销售策略一，租售结合、先租后售、主力店带动、价格必定攀高C、品位决定价值

规模优势明显、业态齐全，另有休闲广场，定位高、吸引辐射力强D、升值潜力提升销售价格从市政规划看，本区域未来是大亚湾行政、金融商务区，和项目自身定位、素质相符，决定了其未来升值潜力，拉升了销售价格蓝湾半岛商业中心价格定位依据价格定位现时项目周边的价格与我们期待的价格有一定的差距，但通过我们对市场的悉心调研、制定针对性的营销策略以及项目本身规划、服务等各方面附加值的提升，我们得出蓝湾半岛商业中心增值方程式：首层铺位价格=周边商业均价（15000元/㎡）+规划升级（增值1000）+服务附加值（增值500）+巨额推广（增值500）+配套支撑（增值500）+销售策略（增值1000）+与国际品牌联手（增值1000）+专业团队（增值500）=20000元/㎡蓝湾半岛商业中心二层铺位价格=首层铺位价格20000元/㎡

*楼层差的修正数50%=10000元/㎡

发展商收益预测蓝湾半岛商业中心发展商预计收益=首层均20000元/平方米*8020+二层均价10000元/平方米*8400=2.45亿营销费用约占销售总额3%=2.45亿*2%

=490万项目整体推广策略本项目在营销推广思路方面通过“强强联手”、“品牌战略”两大策略，长期与一批市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司合作，以提高项目市场优势形象；1、强强联手：即与市场出色的经营管理公司、物业管理公司等合作，为客户提供优质服务，营造较好的销售及经营环境，并充分利用知名合作公司的优质资源，保证项目好的销售业绩和长时间良性经营，为发展商创造更好的经济效果。2、品牌战略：即主要是与品牌商家的合作，在前期主力店的引进过程中一定要坚持品牌商家的大原则，通过品牌大商家的确定，以及在其后招入有市场影响力的各品牌小商家，将本项目的经营包装成特色汇萃、品牌交相辉映的现代商业中心，在实际推广宣传中极大的挖掘品牌价值，给投资者较强的信心，也为本项目树立好的市场形象创造了有利条件。

蓝湾半岛商业中心租售时机分析

一个项目推售的成功与否是与其销售时机的把握密切相关的，销售时机把握准确与否，直接影响到项目的销售与推广效果。只有把握好销售时机，才能实现预期的销售目标。

整体策略先招商，后销售！先推住宅，后推商铺！先启动主力商家的招商工作，有了主力商家的进驻能为项目后期的销售及散户招商提供有利的保障。蓝湾半岛商业中心蓝湾半岛商业中心主动联系目标客户发放资料给目标客户联系客户看场地客户给予工程技术条件，建华及发展商