闲置农村宅基地退出调研材料（二）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。第第页闲置农村宅基地退出调研材料淅川县农村宅基地管理及退出问题的

调研报告

淅川县位于河南省西南边陲，东北与本省的邓州、内乡、西峡相接，西与陕西省的商南相连，南与湖北省的郧县、老河口市毗邻，辖11个镇，4个乡，两个街道办，537个村（居）委会，2021年底全县总人口74.34万人。其中农村人口55.76万人，土地总面积2818.12平方公里，其中农村居民点面积为11274.71公顷，占建设用地面积的21.42%，人均用地202.20平方米，高于国家标准（人均150平方米），且各乡镇间不均衡，山多地少，素有“七山二水一分田”之称。淅川县是全国移民安臵大县，国家扶贫开发重点县，河南省首批35个扩权县之一。境内有亚洲第一大淡水湖丹江口水库，是南水北调中线工程主要水源地、淹没区和渠首所在地。鉴于淅川县特殊的县情，使得淅川农村宅基地问题，长期以来成为农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地建设，对于节约集约用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展；建设社会主义新农村，具有重要意义。如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权。针对以上问题我们对部分乡镇、村实地调研。

一、当前宅基地管理中存在的主要问题

1、宅基地管理不规划。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

2、宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

3、农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普通。“空心村”、“一宅多宅”现象明显。有的地方在道路沿线搞农民集中居住区，而村内旧宅不拆除，大多成为破房、危房，无人居住，形成了大量的“空心村”。

4、宅基地管理薄弱。农民建房有占用耕地现象。由于基层管理缺乏严格的措施机制，农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用耕地。

5、宅基地流转机制缺乏，农村宅基地私有转让现象时有发生。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权

益难以实现，宅基地空臵、空心村现象普通，土地不能得到。同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资。少数农民为了谋取私利，不惜将自己的宅基地、自留地甚至责任田作价卖与无宅基地的农户建房。

二、宅基地管理措施

1、建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各级政府要按照《城乡规划法》的规定，编制村庄建设规划，与土地利用总体规划做好衔接。村庄建设规定以当地经济社会发展规划和土地利用总体规划为依据，以旧村庄为依托，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种废弃地、闲臵地，合理布局公共设施用地、生产用地、道路用地和宅基地。

2、确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地是一种登记对抗原则，即不登记仍然有效，但登记了可以对抗第三人。物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理原则没有规定登记是对抗还是生效。为便于宅基地管理，强化宅基使用权人的权利意识，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用公登记生效原则的规定，确定宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。

3、建立农民住宅小区用地制度及农村宅基地退出机制。大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立

农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度。保障农户对宅基地合法权益，建立宅基地退出机制，重点作好农村宅基地收回补偿制度。使农村住房保障体系与宅基地退出机制相衔接，做好退出机制的激励机制和约束机制。

4、建立宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，也是社会主义市场经济发展的客观要求；应正确地进行疏导。我国《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”《物权法》第一百五十三条：“宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定”，并没有禁止宅基地转让行为，而且要求依据土地管理法律法规的规定转让、行使。因此，建立宅基地转让、赠与等宅基地流转制度，不但不违反宪法和物权法的规定，而且对于农村融资制度改革和完善，促进农业生产、农民增收和新