无锡麒麟饮料公司地块经济预算报告

2021年11月12日无锡麒麟饮料公司地块经济测算报告前言报告目的：报告旨在通过对地块周边的调研，对本工程地块定位给出判向,做出工程规划，最终对地块收益进行分析，为集团提供参考！工程背景：地块位于北塘区、距离中心区2.5KM、未来规划为中心城区范围内；区域未来规划为惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等、地块东面紧邻古运河，周边景观资源众多；本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河。地块概况简析地块中央商务区北塘新城河埒商圈太湖广场中央汽车站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM工程指标注：限高24M商住4:6停车位参考：商业：60-80个/万㎡住宅：1个/100㎡车位：25-35㎡/个做8.8万㎡车位，地下开挖3万㎡，地上5.8万㎡地块40,000㎡地下建筑面积地上建筑面积287,000㎡B1超市327,000㎡总建筑面积10,000㎡住宅125,000㎡商业172,000㎡车位66,200㎡基底面积地上用地面积220,780㎡容积率<1.3酒店20,000㎡：5,000㎡×4FB1停车场百货20,000㎡：4,000㎡×5F文化街

35,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）休闲娱乐街

40,000㎡：16,700㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%20,000㎡10,000㎡住宅172,000㎡；商业销售125,000㎡，保存45,000㎡；根据建筑设计标准及参考当地实际情况，整个工程所需车位8.8万㎡。综合各项因素，建议地下开挖3万㎡，地上保存5.8万㎡；可销售面积回款额35.9亿，我方保存资产8.8亿元;资产合计44.7亿元。地价为200万元/亩，收益率为94%地价为400万元/亩，收益率为38%第一章城市概况第二章区域市场概况第三章工程背景分析第四章地块分析第五章工程定位第六章经济测算目录第一章城市概况无锡简介位于江苏东南部，总人口637万无锡位于江苏省的东南部；东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望;无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里〔市区1622.64平方公里，其中建成区面积216.5平方公里，辖崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7区及江阴、宜兴2市〔县〕.2021年末全市常住人口637.26万，户籍人口为466.56万。长三角都市经济圈交通建设对外交通十分便捷内部交通未来有三号骨架线路以及四号辅助线路对外交通航空；境内有苏南硕放机场；距离上海，上海浦东国际机场180公里；距上海虹桥国际机场120公里;铁路；建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;公路；沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡;海路：无锡海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连。对内交通

由5条线路组成，全线总长约158公里，设置轨道车站111座；轨道1、2、3号线作为骨架线路；4、5号线作为辅助线路；地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设；沪宁城际高铁无锡站及惠山站、新区站正式启用，京沪高铁无锡站完成主体结构。无锡无锡对外交通图无锡硕放机场无锡经济一十一五期间无锡年均GDP增速13%，2021年末到达5750亿元第三产业比重稳步上升，2021年三产比为：1.8:56:42.52021年实现地区生产总值5750亿元，年均增长速度在13%左右，常住人口计算人均生产总值超过9万元，按现行汇率折算超过1.3万美元。；产业结构持续优化，三次产业比重调整为1.8:56:42.5，第三产业增加值占GDP比重比上年提升了1.2%。注：资料来源于江苏省统计局美元无锡目前房地产处于缓慢开展阶段无锡经济二2021年社会消费品总额到达1809.1亿元.增长18.6%城镇居民人均可支配收入到达27,905元，年均增长速为11.8%2021年无锡城镇居民人均可支配收入到达27,905元，年均增长速率11.8%左右，农民人均纯收入14,002元，增长12.9%左右；2021年社会消费品零售总额1809.1亿元，增长18.6%，增幅同比提高3.5个百分点；其中城市市场实现零售额1571.4亿元，增长18.8%，农村市场实现零售额237.68亿元，增长17.1%。注：资料来源于江苏省统计局无锡规划无锡十二五期间打造“三心、三圈层〞北塘区未来成为中心城区开展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市；三心：老城商贸中心：提升中心区功能业态，推进公共资源整合，提升公共空间质量，预控根底设施扩容；太湖商务中心：完善城市框架，集聚商务功能；强化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快人气集聚；蠡湖休闲中心：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲效劳功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造国际上最具魅力的城市湖湾地区；三圈层：中心城区：三心、三区〔中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区〕新城区:惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群注：资料来源于无锡规划局北塘区功能规划北塘区未来规划为“一城、两带、三片、四区〞格局本地块身处两带之间、依靠惠山古镇历史街区“十二五〞期间，北塘区以凤宾路和盛岸路为城区开展轴，加快向北、向西推进城市化建设，进一步优化布局、拓展载体、聚集资源，形成“一城、两带、三片、四区〞功能格局。一城：北塘新城凤翔片区；两带：锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河沿河风光带；三片：盛岸居住片区、凤宾—杨木桥居住片区、刘潭居住片区三个集中住宅片区；四区：科技创业效劳集聚区、生产性效劳业集聚区、现代物流集聚区和文化旅游休闲集聚区。打造独具特色的山水空间：整合文化和山水资源，加快惠山沿山风光带和京杭大运河风光带建设，提升南尖运河公园的文化品味和效劳功能，继续推进北尖、双河尖运河沿岸休闲公园建设，打造融历史文化、山水景观、城市特色空间为一体的复合型旅游空间；打造和谐宜人的宜居空间：形成以凤宾行政中心、吴桥商贸中心为核心，以盛岸居住片区、凤宾—杨木桥居住片区、刘潭居住片区为建设重点的宜居空间体系，提升人居环境品质；打造活力繁荣的产业空间：形成以北创科技园和金山北科技园为主体的科技创业效劳集聚区，以无锡总部商务园等特色园区为主体的生产性效劳业集聚区，以国联金属市场、物流外包基地为重点的现代物流集聚区和以惠山古镇、运河公园为主体的文化旅游休闲集聚区，打造充满活力和特色的现代产业空间体系。无锡旅游无锡拥有强大旅游资源2021年接待游客5,150万人次，旅游收入748亿元灵山大佛

善卷洞龙背山森林公园蠡园无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常古运河畔州交界；无锡是我国著名的鱼米之乡，也是一座现代化工业城市,号称“小上海〞；风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国内外的旅游城市；无锡地处太湖北端，是江南蒙蒙烟雨，孕育出的一颗璀璨的太湖明珠。无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国二十大旅游观光城市之列；2021年全市接待国内外旅游人数5153.77万人次、增长20%，全市旅游总收入748.73亿元、增长23.1%。无锡政策限购、限贷提高买房门槛导致住宅市场进一步萎靡“月度工具〞再次启用。央行6月14日宣布，从20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，这已经是今年以来第六次上调存款准备金率；此次上调后，大中型金融机构的存款准备金率攀升至21.5%历史高位，预计此次上调存款准备金率将冻结资金超3800亿元；

国土部向各省国土部门下发了?关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函?，要求各县级国土部门对2021年以来的成交地块进行清理，对漏报地块应在6月30日前补充上报；几乎与此同步，局部房价上涨较快或成交较为活泼的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统〞的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力缺乏的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在；在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野；浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令〞。

中国人民银行6月14日发布的?2021年中国金融稳定报告?称，从中长期看，信贷风险管控压力可能加大：一是银行业贷款总量增长过快，政府融资平台贷款和房地产贷款及表外风险敞口大幅增加；二是银行业“贷大、贷长、贷集中〞问题进一步加剧；三是一些中小商业银行规模快速扩张，区域范围不断扩大，经营潜在风险不容无视。年内第六次上调准备金率、货币政策持续收紧房价监控名单增员限购扩至三四线城市央行：信贷风险管控压力加大无锡城市小结

区位优越：无锡位于江苏省的东南部；东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望，地处长三角经济圈内；经济兴旺：十一五期间无锡年均GDP增速13%，2021年末到达5750亿元,第三产业比重稳步上升，2021年三产比为1.8:56:42.5；2021年社会消费品总额到达1809.1亿元.增长18.6%城镇居民人均可支配收入到达27,905元，年均增长速为11.8%；交通便捷：境内有苏南硕放机场；距离上海，上海浦东国际机场180公里；距上海虹桥国际机场120公里;建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁;沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡;无锡海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连；美好规划：紧紧围绕“生态城、旅游与现代效劳城、高科技产业城和宜居城〞建设目标，以“三心、三区、三圈层〞为方向，重点加强区域协调和城乡统筹，着力优化区域格局，致力加快以中心城市带动区域开展，放大锡沪同城效应；推动城乡转型开展，着力转变城市开展方式；政策限制：央行6月14日宣布，从20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，这已经是今年以来第六次上调存款准备金率；上调后，大中型金融机构存款准备金率攀升至21.5%历史高位，浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令〞；信贷管控方面持续压力得信贷会受到进一步限制；旅游强大：长江三角洲平原腹地，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常古运河畔州交界；无锡是我国著名的鱼米之乡，风景秀丽，历史悠久，又是一座享誉国内外的旅游城市。无锡地处太湖北端，是江南蒙蒙烟雨，孕育出的一颗璀璨的太湖明珠。无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国二十大旅游观光城市之列。地处于长三江都市经济圈、经济快速增长、交通兴旺、旅游资源强大本地块处于未来规划老城区商贸中、同时会受到政策和房地产市场双重影响第二章区域市场概况商品房住宅市场分析一2021年10月无锡商品房量价齐跌数据来源：世联地产2021年10月，无锡商品房成交2670套，环比减少79.79%，同比减少61.24%。成交面积25.50万㎡，环比减少28.1%，同比减少65.67%。成交均价8,644元/㎡，环比增加了0.24%，同比减少1.3%。整个市场处于量价齐跌的状态；从区域成交面积来看，新区以成交7.46万㎡位居榜首，滨湖区成交5.32万㎡位居第二。南长区下滑至最后，成交0.92万㎡。商品房住宅市场分析二2021年10月商品房预售83.69万㎡崇安区、新区位列前两位数据来源：世联地产无锡10月分物业类型预售一览锡各区10月预售面积一览2021年10月无锡商品房市场预售面积83.69万㎡，环比增加27.86%，同比增加9.55%；无锡七个区中崇安区预售面积最多，在36.39万㎡，占总预售面积43.48%；新区预售21.49万㎡排在第二占总面积25.67%，惠山区无商品房预售。无锡楼市格局崇安区无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高随着无锡经济快速开展、人口快速增长、市中心区域已无法满足住宅市场需求，导致市场由市中心向外扩散格局，由于市场开发密集程度较高、整个房地产市场处于供大于求局面；目前无锡共有7区，分别为崇安区、南长区、北塘区、惠山区、锡山区、滨湖区、新区。新区锡山区惠山区滨湖区南长区北塘区典型楼盘分析一红豆九号均价11,000-12,000元/㎡天元世家均价10,500元/㎡工程名称：红豆人民路九号占地面积：7.6万㎡建筑面积：30万㎡绿化率：32.17%总户数：938户建筑形态：多层、高层开盘时间：未开盘均价：11,000—12,000元/㎡、商业均价29,000元/㎡公寓均价25,000元/㎡开发商：无锡红豆置业停车位：地上894个崇安区工程名称：天元世家占地面积：7.2万㎡建筑面积：18万㎡绿化率：38%总户数：900户〔一、二期去化90%〕建筑形态：高层开盘时间均价：10,500元/㎡开发商：无锡世纪花园开发公司停车位：750个左右南长区把戏年花郡均价7,500元/㎡首创·隽府均价8,000元/㎡工程名称：把戏年花郡占地面积：12.3万㎡建筑面积：24.6万㎡绿化率：35%总户数：总1700户〔去化40%〕建筑形态：多层、高层开盘时间均价：7,500元/㎡、开发商：无锡把戏年开发停车位：1700个新区典型楼盘分析二锡山区工程名称：首创·隽府占地面积：16.3万㎡建筑面积：33万㎡绿化率：42%总户数：总2310户、当期196户〔去化70%〕建筑形态：多层、高层开盘时间均价：8,000元/㎡、开发商：江苏首创置业停车位：2410个蠡湖一号均价14,000元/㎡百乐时代广场均价8,000元/㎡工程名称：蠡湖一号占地面积：45万㎡建筑面积：71万㎡绿化率：47%总户数：总1000户、当期396户〔去化〕建筑形态：低层、多层、高层开盘时间：2021.10均价：17,000—18,000元/㎡、开发商：无锡阳光置业停车位：1200个典型楼盘分析三工程名称：百乐时代广场占地面积：17.3万㎡建筑面积：45万㎡〔商业17万㎡〕绿化率：35%总户数：总1950户〔去化20%〕建筑形态：低层、高层开盘时间均价：8,000元/㎡商业开发商：无锡天盛置业停车位：2296个滨湖区惠山区中锐海尚映象均价7,300元/㎡金太湖国际城三期锋尚均价9,500元/㎡工程名称：中锐海尚映象占地面积：8.4万㎡建筑面积：20万㎡绿化率：45%总户数：总共1309户、当期196户〔去化60%〕建筑形态：多层、小高层.开盘时间均价：7,300元/㎡商业16,000元/㎡开发商：中锐置业开展停车位：地面448个、地下1050个典型楼盘分析四工程名称：金太湖国际城三期锋尚占地面积：14.2万㎡建筑面积：68万㎡绿化率：25%总户数：总959户〔去化95%〕建筑形态：小高层、高层、超高层开盘时间均价：9,500元/㎡商业均价45,000元/㎡公寓均价11,000元/㎡开发商：无锡金太湖开发停车位：地面600个、地下3000个北塘区北塘区典型住宅汇总受到房地产和政策影响、下半年去化明显较慢北塘由于距离市中心较近、价格相对较低，去化相对较快客户访谈受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈本地人群对住宅市场价格、配套、交通作为主要考虑因素到达80%北塘区作为未来中心片区，除了交通等因素以外，北塘区未来升值空间也是一个重要因素通过本地消费对住宅考虑因素，发现价格、配套、交通占据80%，区域中的崇安、南长、北塘占据70%；本地消费人群中选择北塘区同样认为北塘交通、环境包括配套都符合市场需求，同时可以发现15%对北塘区升值空有考虑因素。无锡住宅区位主要考虑目标住宅市场小结由于受到前两年成交影响、2021年市场供给较大、但受到国家限购和限制贷款强击下，成交量明显下滑，住宅市场持续供给量、成交量小幅回落，住宅市场前景堪忧；从市场供给量来看，滨湖、惠山、新区三大区域依旧在住宅市场中占比高达74%左右，市场集中度依旧较高；崇安区由于土地稀缺性导致供给量较少，本地块所处于北塘区区域由于拥有众多文物保护、一定程度上影响市场开发；从去化率来看，无锡整体市场较低迷，主要因素受到国家政策及市场供给量较大导致；本地块所处于北塘由去化速度和去化率较高，原因在于距离崇安区较近、交通配套较完善，成为众多消费人群寻求目标。由于受到国家政策及市场供给量较大影响无锡整体市场不容乐观、本地块所在北塘区市场去化率较好、未来升值空间也是一个重要因素商业市场分析8月商业市场量价齐跌，成交工程主要为区域型商业；从目前土地市场表现可以看出，近两年政店在加大商业类用地的出让，特别是一些商业配套不完善的区域板块，随着无锡城市幅员扩张，居住板块不断扩大，与其相配套商业类用地必将逐渐增加；8月，无锡商业用房新增供给15.86万㎡，但成交面积仅4.50万㎡，成交均价10,227元/㎡。2021年8月商业市场成交概况数据来源：CRIC8月份商业成交量略微减少、成交均价跌幅明显无锡商圈现状整体看，无锡商圈形成以成熟社区和便捷交通为根底，显著特点是人流车流量大；从分布来看，无锡主要商圈大多集中在内环线以内交通相对便捷区域，周边社区密度较高；在过去五年中，无锡城终于打破了以解放环路为中心的单核心城市形态，在外围组建了多个城市商业次中心；无锡目前形成以中心商务区为核心多区域中心共同开展阶段中心商务区解析无锡最成熟市级商圈中心商务区典型案例分析大东方百货、营业面积到达8万㎡建筑面积：8万㎡〔A、B座〕档次：高档开业时间：1988〔2021.9改建〕楼层业态：A座B座B1：食品苑、墨韵文化B1：珠宝玉器1F：品尚国际1F：名表首饰2F：优雅名媛2F：品质内衣3F：都市淑女3F：都市淑女4F：名仕新贵4F：名仕新贵5F：活力休闲5F：活力休闲6F：童趣家居6F：美食美容7F：东方电器7F：大世界影城主要品牌：Dior.Laniome.Burberry.Chanel.GUCCI.ARMANI、HERMES、LOEWE、VESACE、CARTIER开发商：无锡商业大厦大东方股份进驻商家：商业大厦引进商家将近700余家，以服装为主，其中男装、女装、童装和运动系列所占比例将近55%左右；其次是电器类产品占到18%左右；其余如名表、金银首饰等均为国际国内一线品牌；通过增加B座，让营业规模得到很大的提高，并且大量引进了国际一线品牌盈利方式：扣点18—20%经营状况：较好锡沪路商圈解析概述：区域性商圈，有广南路、锡沪路等街道拥有传统百货，包含专业市场、购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态位置：以广南路和锡沪路为主要商业类型：百货商场、沿街商铺、商业街区典型商业：百货类：瑞安百货购物中心：哥伦布广场商业街：广南路、锡沪路消费群体：区域及周边消费人群租金情况：2—6元/㎡·天商业地位：距离市中心仅十余分钟车程；周边集装饯、家居、建材为一体崇安新城包括月星家居、睦邻中心等大型商业工程，这种互为配套良性开展模式并且未来金科等工程即将开业，无疑扩大区域核心竞争力，形成较强区域性核心商业形成城东区域性商业中心锡沪路商圈典型案例分析建筑面积：20万㎡档次：中低档开业时间：2021〔二期2021.10〕物业类型：公寓、写字楼、购物中心、百货主要商铺：KFC、必胜客、NIKE、阿迪达斯开发商：无锡市龙腾商业投资开展销售面积：30—60㎡销售价格：均价50,000—60,000元/㎡营业面积：60—180㎡租金状况：6—8元/㎡经营状况：较好〔一期98%、二期85%〕停车位：1600个哥伦布广场总建20万㎡太湖广场商圈解析城南区域性商业中心未来更多承载着无锡商务中心太湖广场商圈典型案例分析茂业城总建45万㎡目前城南最大综合体工程、档次水平一般河埒口商圈解析城西区域性商业中心住宅区较多随着万达进入必然带来大量消费、提高商业档次河埒口商圈典型案例分析建筑面积：70万㎡〔商业12万㎡〕档次：中档开业时间：2021.9物业类型：购物中心、酒店、公寓、写字楼楼层业态：1F：精品服饰、生活效劳2F：精品服饰、生活效劳3F：餐饮休闲主要业态：万千百货、酒店、万达影院、大歌星KTV等主要品牌：星巴克、屈臣氏、ONLY、VEROMODA、GXG、KFC、国美电器、必胜客、ZARA、JACK&JONES开发商：无锡茂业置业盈利方式：百货扣点15—18%租金：4—7元/㎡经营状况：较好万达广场目前城西最大综合体工程、商业12万㎡北塘青石路商圈解析区域性商业众多商业开发、运作带动未来开展，提高区域竞争力概述：青石路商圈以欧风街为依托，是无锡旧城改造的重点区域，未来将打造成无锡重要的副中心，集餐饮、休闲、娱乐为一体的商业集群位置：位于北塘区北大街街道辖区范围内，以青石路沿线为主商业类型：商业街、购物中心典型商业：商业街：青石路欧风街购物中心：金太湖购物中心消费群体：周边居民、餐饮可影响到无锡全市租金情况：4-10元/㎡·天开展趋势：近年由于金太湖大型综合型商业工程的进驻，为片区商业带来了新的开展动力，无论从档次还是规模上都有较大提升，片区商业也逐渐转向核心商业开展建筑面积：68万㎡开业时间：2021.6经营业态：大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等进驻商家：沃尔玛为首国际商业巨头，近30家城市先锋品牌开发商：无锡商业大厦大东方股份销售情况：商业一、二期售罄，三期售出80%销售均价：50,000—60,000元/㎡主力面积：50—120㎡租金水平：10—18元/㎡·天经营状况：良好停车位：地上600、地下3000百货1—3步行街-1F沃尔玛数码城会所金太湖国际广场目前城北最大综合体工程北塘青石路商圈典型案例分析新区长江商圈解析随着居住和商务人员需要、区域出现众多商业工程概述：新区主要两大商圈长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，前者为CBD，后者为高档居住区位置：位于长江路和旺庄路商业类型：商业街、购物中心典型商业：商业街：旺庄路、长江路购物中心：宝龙城市广场、新之城、长江一号消费群体：周边居民、商务人员租金情况：1.8-6元/㎡·天开展趋势：近几年大型商业迅速开展，2021-2021年新区商业供给量猛增，共有6个工程45万㎡商业面世，但宝龙城市广场和新之城A区开业，迅速增加了区域大型商业满足一站式消费需求宝龙城市广场、商业13.5万㎡新区长江路商圈典型案例分析

1-3F家乐福 4F

餐饮1-3F百盛百货4F

中影国际影城 1-4F挑空中庭 展览、休闲、娱乐 5-24F单身公寓建筑面积：28万㎡〔商业13.5万㎡〕开业时间：2021经营业态：时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地进驻商家：百盛、家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城开发商：无锡宝龙房地产开展销售均价：一楼：12,000—25,000元/㎡二楼：9,000—12,000元/㎡三楼：6,000—9,000元/㎡主力面积：30—120㎡租金水平：1.1—6元/㎡·天经营状况：良好停车位：地上200、地下1400各商圈租金分析市中心是唯一成熟商业中心，也是商铺租金行情最高区域租金在5-15元/㎡·天；其他各大商圈租金行情根本集中在2-6元/㎡·天；本区域周边目前尚未形成集中性商业。

无锡市现有商业市场主要分

布于市中心区域解放路沿

线周围，尤其以崇安寺-三

阳广场商业圈最为集中；

从各商圈业态设置来看，整

体仍以零售为主，餐饮比

重逐步提高；

以商铺空置率最高的站前商

业区为例，站前步行街、

保利广场两大主力商业项

目现仍在经营店铺80%以上

为餐饮、休闲娱乐商户；在

新兴商业区域内餐饮、休闲

娱乐业态市场接受度相对于

零售而言更高。客户访谈一受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈购物频率：无锡市消费者购物频率较高，一般为“每周2－3次〞和“每周1次〞； 每天购物的也占有一定比重；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231购物日期：消费日期多不固定，比较固定的一般选择在“每日下班后〞和“周六周日〞进行购物；工作时间下班之后周六周日节日日期不固定2.53012215232购物频率一般为“每周2－3次〞和“每周1次〞消费时间来看“每日下班后〞和“周六周日〞客户访谈二受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈无锡市消费者平均消费金额集中在“50－300元〞之间，属于中档消费无锡市消费者“步行〞购物比重较大，习惯在家、单位附近进行消费、另外对公交车认知度较高平均消费金额：无锡市消费者平均消费金额集中在“50－300元〞之间，属于中档消费；500元以上的高消费占比较小；周六日及晚间消费消费金额相对较高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上

4516

5320.528.5消费时使用的交通工具：无锡市消费者“步行〞购物的比重较大，习惯在家、单位附近进行消费；对于距离较远的购物设施来说，消费者选择以“助力车〞和“私家车〞这类高速交通工具作为代步工具；另有一定数量的消费者对“公交车〞认知也较高。39步行自行车助力车公交车出租车私家车公司用车32113.52.5201客户访谈三购物业态需求：

无锡市消费者对大型超市、大卖场需求最高，与其他购物业态类型相比有显著优势；

消费者对购物中心和百货店需求也较高，但与大型超市、大卖场相比，对消费者吸引力要相对较弱；

消费者对专业店、专卖店、商业街等业态也有一定需求；

消费者对零售专卖店业种需求上主要以服装店和食品店这类生活必需品消费场所为主。受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈对大卖场及购物中心需求较大客户访谈四受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈休闲娱乐设施需求：无锡市消费者经常从事的休闲娱乐活动主要为看电视、听音乐、看书、报、杂志、玩计算机、上网等能在家中进行且不需要投入大量金钱的活动为主；体育运动方面以不需要花费散步、慢跑和篮球、足球和羽毛球为首选；由于消费者日常户外休闲娱乐和体育活动多为无需花费的活动，因此对环境较好公园、休闲广场需求较高，因此在设施开发时规划一定规模休闲广场将到达聚集客流效果；从各种赢利性休闲娱乐设施来看，受选率较高为KTV、酒吧、其次为茶楼、足浴、健身中心等。效劳质量好是第一要素：消费者希望休闲娱乐设施及效劳人员所提供的效劳质量高、专业性强环境是消费者第二看重的要素：环境舒适、优雅、干净整洁、能营造出轻松和谐的气氛客户访谈五受访人群：消费者受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈餐饮设施类型需求：无锡市消费者对本地家常菜及地方风味小吃的需求最高；无锡本地菜家常菜也较受消费者欢送；其他地方特色菜系中，川、湘菜系受选率较高；另外各类中西快餐也是消费者经常光临的场所。由于无锡外来人口逐渐增多，因此具有地方特色风味餐饮设施较受欢送交通便利性，舒适、优雅的就餐环境也是吸引消费者主要亮点商业市场小结商业市场成交量略微下跌，但是整个均价下划较为明显，仅为10,277元/㎡，随着政府加大商业土地出让，未来商业供给量将进一步扩大；无锡目前已经形成以中心商务区为核心、城东锡沪路商圈、城南太湖广场商圈、城西河埒口商圈、城北北塘商圈多区域商业中心共同开展阶段，市中心成熟商圈租金在5--15元/㎡·天，其他区域商业2—7元/㎡·天，本地块所处于北塘区目前租金在2—6元/㎡；从商业辐射范围来看，目前市中心业态较成熟，交通、配套较方便，辐射整个市区；其他根本都是区域商业，但是商业体量根本都到达10万㎡以上，满足区域消费市场；本地块位于市中心西边2KM左右，目前周边3KM范围内暂无大型集中性商业。由目前无锡以市中心为核心、多区域中心格局本地块距离市中心较近、无论是市中心还是区域性商业都有较大体量、对本工程有一定影响第三章工程背景分析无锡城市空间变迁50年代以来开始向中心城区开展本地块属于北塘区，是无锡市中心城区之一

曾经是近代无锡民族工商业发祥地之一，也是无锡最繁华的商埠

城市功能变迁

北塘是近代无锡民族工商业的发祥地之一，米市、钱庄、布庄、山货行林立，曾是无锡最繁华的商埠

铁路、高速公路逐步取代了运河的物流功能。城市间贸易中心移转，城市间商贸基础消失运河成就北塘铁路高速物流功能移转城市商业性质转变城市功能中心化

城市商业功能向城市中心集中,北塘原有商业基础不再,新商业基础又未定型,地区向纯居住化自然转型,偏离城市功能中心，地区价值下滑

城际交通的发达，导致南京、上海的覆盖面加大，各区县对无锡的依赖降低。无锡城市商业性质又大地区中心转向城市自身功能的配套无锡历史文化背景无锡市历史文化悠久城市素有“吴中胜地〞之称无锡位于杭嘉湖平原西北部，西倚惠山，南抱太湖，北靠长江，京杭大运河穿城而过自然风景优美，人杰地灵，素有“吴中胜地〞之称；杭嘉湖平原是我国自然条件最为优越的地区，无锡的地理位置和地形特点使之处于交通咽喉部位。这里自古以来就是东南沿海地区与北方交通必经之地，有利于文化交流和吸收外来文化，历史上是江南文化与北方文化融会之地；在无锡这块土地上，早在五六千年前，就有先民生息繁衍了。新中国建立以后，考古学者在无锡、江阴、宜兴发现了多处先民的生活遗址，出土了石制的生产工具和原始陶器；经考古学者研究，早在五千多年前，无锡这块土地上的先民，就从事水稻的生产和渔猎活动了；无锡先后经历了先吴时期、吴国时期、后吴时期和近现代时期四个阶段历史上有四件大事，都是在这里发生的，有人称为四个发源地：吴文化的发源地

东林党的发源地

近代中国民族工商业的发源地

中国现代乡镇工业的发源地

泰伯来到吴地后，贡献很大。他带来了中原文化，与吴地外乡文化融合起来，吴文化的兼容性应该从那个时候算起。吴文化现在的概念有变化，实际上指吴地文化，而且是有文字记载的吴地文化，发源在无锡地区。无锡顾宪成、高攀龙等在东林书院讲学，形成东林党，反对宦官专权，评论朝政，主持正义，实质上是代表当时新兴城市市民利益；东林党历史影响是非常深远，“风声雨声读书声声声人耳；家事国事天下事事事关心〞的楹联，是古时中国知识分子价值观的集中表达，对当代知识分子影响很深。l9世纪末20世纪初，中国民族工业在几个城市开展，而其中以无锡最为典型其开展的规模最大，近代工业经济的总量在全国占有相当大的比重。20世纪3O年代初，仅无锡荣氏企业经营的机制面粉总产量就占全国近三分之一，棉纱布总产量占全国的29％。乡镇工业始于上世纪50年代末，当时叫社队工业；在党的十一届三中全会后，在农村实行家庭联产承包经营根底上，乡镇工业异军突起，而且创造了中国很有影响“苏南模式〞。华西村的吴仁宝等一批知名人士就是开展乡镇企业的代表人物。无锡文化类型分析一吴文化：无锡古称梅里。秦并六国，立郡县制，以梅里为无锡县，属会稽郡，为我国最早的古县之一。太伯奔吴事件，先秦文献如?左传?、?国语?、?论语?皆有提及。至汉司马迁撰?史记?，作?吴太伯世家第一?，始把太伯奔吴，入乡随俗，定居梅里，建立吴国的史实，集大成地载入正史；太伯遂为后世人们尊为开发江南的始祖;茶文化：吴地茶文化历史悠久，源远流长，它是中华茶文化的重要组成局部。它发轫于西汉，滥觞于三国，开展于东晋、南朝，极盛于唐宋，在明清也独领风骚，并以独特魅力，辐射到海外异域。吴地茶文化，其内涵丰富，表现方式呈现多样化。茶史、茶事、名茶、茶俗、茶艺等都具有丰富的内容；运河文化：无锡与运河的关系由来已久。泰伯领导人民开凿伯渎港〔又称伯渎河〕可能是我国有文字记载的最早的人工运河；后来吴王夫差又先后开凿了由吴国都城到长江运河，以及开凿了沟通长江与淮河和由淮河到黄河的运河。但对无锡影响最深刻的是隋代开通的大运河。经千百年来的历史积淀，穿无锡县城的大运河，是整个大运河的最有历史文化内涵，人文景观最有特色的河段；山水文化：无锡位于杭嘉湖平原西北部，西部有连绵的丘陵和低山，又有浩淼的太湖及其他诸多小的湖泊，山水相映，山清水秀，自然风光优美秀丽，为这里的山水文化的形成，提供了极为有利的条件；无锡文化类型分析二老北塘古运河片区简介地块位于曾繁华一时的古运河沿岸，该区域曾是无锡最繁华的商埠；随着城市的变迁，该区域逐渐萧条；近几年，政府依托惠山古镇的自然和人文资源，将该区域打造成RBD〔城市游憩商务区〕，一个展示吴文化和无锡民俗、民艺、节庆、饮食的舞台，一个富含文化底蕴，集结大江南北游客的风情集散地；该区域依山傍水，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块。惠山古镇历史文化街区惠山古镇风貌协调区

吴桥中心文化区（运河文化、现代风情）黄埠墩市中心惠山风景区古运河公园惠山古镇位于惠山的东北坡麓，古镇建设保护范围：东、西以黄埠墩和惠山寺为界；南北位于锡惠大桥和通惠西路之间，总面积103公顷。通过对现有城市道路线型的调整，界定了惠山寺至宝善桥之间为核心保护地块〔约３５公顷〕；其东到大运河为古镇开展与风貌协调区〔约70公顷〕，本地块位于风貌协调区内部。本地块未来规划为惠山古镇风貌协调区并且连接惠山古镇和吴桥中心惠山古镇惠山古镇于2002年启动规划，在文化挖掘和考证上历时5年，在完成充分的前期准备后于2007年底启动保护性修复；2021年“十一〞黄金周，惠山古镇初露真容，中国泥人博物馆开馆、古街核心区游览线路贯穿，景区入口广场开放；据统计，黄金周期间，客流总量达35万人次。预计2021年5月整体开街。惠山古镇街区2002重新规划2021年黄金周人流到达35万人次市场规模及空间预测市场规模预测锡惠公园每年的游览人数为100万〔参照?锦绣锡惠?〕。考虑到现有市场结构里中老年市场占较大比重，我们在这里取50万人/年计算；根据无锡市和江苏省的统计文件，无锡市近年来旅游人口增长率为12.6%；根据本工程情况，选取8%；根据行业经验，惠山古镇新工程推出所带来的增量约为50%。惠山古镇建成后第一年游客量约为：50×〔1+50%〕×〔1+8%〕=81万古镇旅游工程主要是面向夜间市场,晚间游客人数将到达本工程的峰值，约为白天人数的两倍，那么最后的市场规模预测结果为：81×2=162万人，同理，建成后5年内游客量分别为：预计建成后5年平均接待游客量为190万人无锡旅游景点分析无锡旅游产品供给类型多样，包括风景、园林、娱乐、度假等，分布密集，但是相对杂乱，空间组合不是很好；太湖、蠡园等由于在地理位置上的优势，在综合指标上得到较高的分数；惠山凭借独特的历史背景和深厚的人文积累，以各项指标领先优势占据第二席；良好资源组合反映惠山古镇景区所蕴含无限升值潜力.无锡旅游产品资源指标比照分析无锡旅游产品供给特点分析无锡地区的旅游主要集中在观光及文化体验两块，而度假产品相对贫缺，并且无锡并没有形成一个真正又无锡特色游客集散地，面向游客夜间产品存在大片空白。在旅游产品休闲化、体验化、市场化开展趋势下，大力开发度假、休闲娱乐和商务会议等相关产品，是转型时期必然选择；在此情况下，构建一个游客集散地，开发众多夜间产品以适应旅游市场需要，是市场需求；本项目处于惠山古镇风貌协调区，是开展此类产品的有利区域.第四章地块分析地块区位及交通地块周边交通便捷，向西通过惠钱路可以上快速内环；向南经运河西路可以到达滨湖区；向东经人民路过惠山大桥可以到达市中心；向北过盛岸路可以直达北塘新城、欧风街；惠钱路快速内环盛岸路运河西路通惠路古华山路春申路地块区位较好、交通便捷地块中央商务区北塘新城河埒商圈太湖广场中央汽车站无锡火车站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地块四至ABCDFEG该地块位于景区与社区的交叉口，西靠通惠路，南依古华山路，东部和北部为河流。

该地块与景区

对望,且隔离

于社区，南依古华山路，东规划路，西部、北部河流。B

该地块处于社区

与进老城交通要

道口，西临通惠路，北临盛岸路和蓉湖大桥引桥，东部、南部河流。ADCEFG

该地块处于整个区域的腹地，北依盛岸路和蓉湖大桥引桥，东为规划路。

该地块与景区

对望,且隔离于

社区，南依古华山路，东为规划路，西为规划路、北部为河流。

该地块处于整个区域腹地，北依盛岸路和蓉湖大桥引桥，东为规划路，北为规划路，南为河流。

该地块处于整个区域的腹地，北部、东部河流，西规划路古华山路盛岸路规划路运河西路规划路通惠路地块分别由A、B、C、D、E、F、G七块土地构成其中要求A、B、C、D商业文化旅游配套设施，E、F、G居住及商业地块现状分析展示面分析古华山路盛岸路规划路运河西路规划路通惠路

地块西边一条干道，目前沿街周边有食品、餐饮商业、经营时间较长，是未来连接吴桥文化区和惠山风景区干道。

地块北边快速路、主要是机动车通道，目前商业较少。G地块东边快速车道、运河西路、人流量较少、商业较少。

地块内部包括一些工厂、废弃房和生地构成；目前内部有东西、南北向两条河贯穿、对地块产生一定影响。地块目前西边和南面展示面较为有利北边蓉湖大桥阻隔不利于商业延伸地块东边是京杭运河、内部有两条运河贯穿地块内部F运河西路A盛岸路蓉湖大桥蓉湖大桥是东起春申路县前街口，跨越“三路两河〞，向西接通盛岸路；主桥长220M，其中主跨145M，桥面设双向6车道。通惠西路古华山路

地块南边一条重要干道，道路两边就是本地块和惠山古镇，有利于打造商业配套、与古镇形成互补关系。资源景观分析地块东边是著名京杭大运河内部有两条运河贯穿、给予本工程优越自然资源高压线惠山历史文化街区通惠西路盛岸路老居民区龙光路古华山路规划路规划路运河西路京杭运河京杭大运河始凿于春秋战国，历隋、元二代而全线贯成；北起北京，南迄杭州，全长1794公里，无论历史之久、里程之长，均居世界运河之首。两千余年来，大运河几历兴衰。漕运之便，泽被沿运河两岸，不少城市因之而兴，积淀了深厚独特的历史文化底蕴。有人将大运河誉为“大地史诗〞，它与万里长城交相辉映，在中华大地上烙了一个巨大的“人〞字，同为会聚了中华民族祖先智慧与创造力的伟大结构；江苏境内的京杭大运河,全长628千米。对苏北、苏南运河进行了整治扩建；扩建了京杭运河上的谏壁、解台两座二线船闸和淮阴、淮安、宿迁三座三线船闸,消除了京杭运河江苏段的“瓶颈〞制约,实现了京杭运河苏南、苏北全线畅通,为江苏及华东地区提供了一条南北水上快速交通大动脉。京杭运河内部运河未来交通开展地铁规划图地铁商机：目前拥有地铁的城市，围绕地铁站点，商业开

发都取得了极大成功；预计无锡地铁同样将深

刻影响城市商业格局；消费者因快捷便利地铁

而拥有更广泛选择，同时拉动各区域之间的联系，带动消费人群。地铁一号：起点为堰桥、终点到雪浪；三阳广场是轨道一号线和二号线换乘点，将给无锡未来商业格局带来深刻变革，无锡不再是单一商业中心惠山新城、太湖新城、太湖广场等都有望成为商业副中心；地铁二号：2号线也正在积极筹备；地铁建设给城市开展带来举足轻重的影响，2号线起点为梅园，沿沪宜路〔环太湖大道〕经转向梁溪路东行，跨运河后沿五爱路、人民路、上马墩路至塘桥头，之后线路一直向东沿锡沪路穿沪宁高速公路，沿南中路到高速铁路新无锡站。一号线二号线注：地铁1、2号线、预计2021年运营地块SWOT分析案例工程分析一南长区历史文化街区——清名桥步行街案例工程分析二南长区引领无锡文化地产潮流新时尚案例工程分析三滨湖区无锡百年历史文化街区——荣巷古镇位于无锡市滨湖区，龙山南麓，梁溪河北，蠡溪片区的河埒地区西部，北以连绵起伏的惠山山脉为屏障，南临无锡母亲河——梁溪河，往东通过梁溪路与锡惠区相连，往西通向，梅园景区；“荣巷历史街区保护修复工程〞工程规划占地面积约37万㎡，总投资约33亿元；将荣巷打造为集—历史文化、休闲度假、创业培训为一体著名历史主题街区、国际4A级旅游区；案例工程分析四滨湖区打造滨湖区历史文化街区建筑面积：一期25,000㎡产品定位：入口综合效劳区、荣氏故里游览区、百年工坊商业区、慈善文化体验区、仿古高尚住宅区、时尚商务休闲区经营业态：B区C区D区主要是餐饮、娱乐、休闲；二期A区主要是酒吧开发商：弘基企业〔集团〕股份盈利方式：租金2—3元/㎡·天主营面积：二、三层，160—700㎡左右物业费：9元/㎡·月租赁合同：最多不能超过6年D区C区B区二期A区B区C区B区6号楼D区大教堂客户访谈一受访人群：外来旅游商务人士受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈女性比例较大、各个年龄段较为均衡

家庭月收入主要在5,000-8,000元

性别、年龄、家庭收入：本次进行的对无锡外来旅游商务人士的60个样本随机访问中，

女性占比64%，男性占比36%；各个年龄段较为均衡；家庭月

收入主要在5,000-8,000元客户访谈二受访人群：外来旅游商务人士受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈学历、职业：被访者的学历以高中、大专为主，高学历较少；

职业多中高层管理人员占及企业一般职员；未婚

28%离异、丧偶

6%已婚

66%去被访者学历以高中、大专为主、高学历较少职业大局部中高层管理人员及一般企业员工婚姻状况客户访谈三受访人群：外来旅游商务人士受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈外来商务游客主要来自长三角占据78%来无锡目的中旅游占72%所在地及来无锡目的：外地旅游商务客群主要来自长三角的江苏、浙江、上海，总共占据78%；

来无锡最主要的目的为旅游72%，出差人群28%。出差,28%旅游,72%来无锡目的客户访谈四受访人群：外来旅游商务人士受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈选择旅游景点餐厅、当地有特色的餐厅，通常会选择无锡菜

对餐饮的消费：外地客群来无锡会选择旅游景点餐厅、当地有特色的餐厅，通常

会选择无锡菜；外地客群消费休闲餐饮的比例较低。客户访谈五受访人群：外来旅游商务人士受访人群数量：60受访人群年龄层：28-55方式：访谈外地来无锡人表示参加过当地休闲娱乐活动到达76%在去过休闲娱乐场所当中常去有咖啡厅、KTV及茶馆对休闲娱乐的消费：有76%%的外地来锡人群表示参加过无锡当地休闲娱乐活动；

在去过的休闲娱乐场所中，咖啡厅是被访者表示最常去的地

方占75%；其次是KTV占46%，茶馆占35%。去过,

76%没去过,

24%整体情况小结惠山古镇作为无锡较为悠久著名风景区吸引高档次消费商务人士旅游参观、消费本次调研共采集了60个旅游人群样本：

70%以上来自长三角地区；外地来锡的主要目的是旅游及商务出差，职业多是公司管理人员；家庭多为传统的三

口之家，家庭月收入均在5,000元以上；外地消费者多与家人及朋友一起来在无锡，逗留时间以1-3天为主；在

除去交通和住宿费外，一般平均三人在无锡花费在2,000-4,999元之间；外地消费者来无锡消费上会选择无锡有

名的餐饮、咖啡馆等休闲餐饮，无锡旅游纪念品；

整体而言，对外地消费者来说，最具吸引力仍然是市内的南禅寺及是中心百货，另外还有太湖、惠山古镇、

灵山大佛、里湖风景区等传统旅游景点。国内案例参考一芙蓉古城成都芙蓉古城成功利用成都地域文化

打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化围的生活方式

区位：位于成都西郊青羊界，

新成温公路成-温-郫生

态城市带快速通道旁，

距市中心20多公里交通：距市区二环路仅10余分

钟车程；有开通芙蓉古

城至成都市区公交专线资源：成-温-郫国家级生态农

业保护带、海峡两岸科

技园、华西医学院青羊

校区、四川省商业学校

成都星星外国语学校等目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“5+2〞生活模式、追求个性生存状态的都市人群预期有升值潜力的投资客户工程定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为工程内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区

占地面积：680亩

建筑面积：20.43万㎡

水面面积：3万余㎡

容

积

率：0.4

绿

化

率：72%

建筑密度：17%国内案例参考二芙蓉古城整个工程重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能

皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线

酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北

各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐唐风区紫宸园云南区川西区苏州区国内案例参考三芙蓉古城芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化气氛

同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式深度挖掘成都区域文化、举办各种活动，营造强烈中国传统文化气氛，引领一种充满传统文化气氛生活方式；饮食文化：数种成都传统小吃茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子水文化：龙舟比赛、放河灯等天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕著名中外传统手工制品童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩玩具民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆四种建筑风格的住宅营造了强烈中国传统居住气氛建筑：2层为主，面积42--212平方米不等，类型

有独栋、四合院、联排，附带特色私家

花园和配套设施建筑风格：

川西民居组团

江苏民居组团

云南民居组团

唐风建筑组团园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿

地景观错落有致

案例工程启示开发理念：在日渐提高都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会开展而日益增长物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣现状，推出整合四大功能第二居住体系：旅游观光：独特建筑和优美景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；休闲度假：提供安逸、清静环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；商务活动：提供会议、谈判活动的场所；生活理念：满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，符合现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者文化气氛：通过对传统建筑和历史文的挖掘，展现中华民族古老文明精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史、文化深沉底蕴；例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等营造社区气氛，满足现代人居住心理利用社区完善配套功能，举办各种活动深度挖掘传统文化，满足居住者的文化需求本工程定位思考一无锡茶文化之茶区：无锡茶区，除上面描述太湖翠竹提到的各茶场外，还有最大的宜兴茶区。无锡茶文化之茶水：无锡惠山泉，又名漪澜泉，位于无锡市锡惠公园内，为唐大历元年至十二年〔公元766-777〕无锡令敬澄所开凿，迄今已有一千二百多年历史；因茶圣陆羽曾亲品其味，故又一名陆子泉。相传唐代陆羽评定了天下水品二十等，惠山泉被列为天下第二泉。无锡茶文化之茶艺：玻璃杯泡茶法饮用绿茶也是大有讲究的；玻璃杯泡饮法，适于品饮细嫩名贵绿茶，便于充分欣赏名茶外形、内质；泡饮之前，先欣赏干茶色、香、形。取一杯之量的茶叶，置于无异味洁白纸上，观看茶叶形态；名茶造型，因品种不同，或条、或扁、或螺、或针……欣赏其制作工艺，观察茶叶色泽，或碧绿，或深绿，或黄绿，或多毫……，再干嗅茶中香气，或奶油香，或板栗香，或锅炒香，或不可名状清鲜茶香……充分领略各种名茶地域性天然风韵，称为"赏茶"。茶文化本工程定位思考二大运河体验：大运河体验是指通过实景的大运河剧场，展示运河沿线悠久的历史和生活方式。编剧应该经过精心挑选，拍出一部内容丰富、真实、精彩的剧目。在世界上，有很多这样的娱乐节目的模式。在美国或在德国巴伐利亚州，许多户外戏剧已经以奥伯豪森基督教受难剧闻名世界；几十年来，室外戏剧模式都证明它可以作为景点的可行性。运河客栈和游船旅馆：这些精心设计的住宿设施将与其他的工程和景点相辅相成，使无锡成为整个独一无二的运河古镇。船舶和小船的设计者可以规划运河游船旅馆，并且要在船体的主体局部表达出住宿的特色，设计出独具特色的私人客房、用餐区、休闲和读书区。大运河游船景点：运河游船景点应该结合船本身的风格和运河的悠久历史，集中停靠在运河沿岸；游客可以到达所有的游船，神秘海港是轮船和海上景点的一个经典例子；它是一个游船、海、活态历史景点的结合体。它全年开放，每年大约有超过30万人次游客，为本工程提供了一个很好范例，同时可以打造一下餐饮等场所。大运河灯会：无锡运河古镇全年开放，那么在寒冷的冬季，当天气限制了人们的户外活动时，要仔细思考应带给游客什么旅游工程；建议模仿德国、加拿大和美国等其他国家成功例子，创造出大运河灯会。大运河文化美国户外戏剧神秘海港景点本工程定位思考三手工艺文化陶艺品泥塑品刺绣本工程定位思考四饮食文化中国饮食文化：宋代——北甜南咸：中国的口味主要有两种，北方人喜欢吃甜的，南方人喜欢吃咸的。当时中国没有吃“麻辣〞的，当时辣椒还没有传入中国。到南宋时候，北方人大量移民南方，甜的口味逐渐传入南方；明代——京苏广式：南宋时候，北方人大量南迁。逐渐地，北方的饮食文化影响了南方。在南方经济兴旺的地区形成了自己的派系。在北方，蒙古的饮食也同样影响了北方饮食文化。明代末期，中国饮食分为京式、苏式和广式。京式偏咸，苏式、广式偏甜；清代——四大菜系：当时辣椒从南美经过印度，从西藏传入中国，首先引进辣椒的就是四川。清代中期的时候，川菜已经形成，到了清末就成为四大菜系之一。鲁菜也属于京式菜系，因为鲁菜影响力大于北京菜系，所以往往用鲁菜代表京式菜系。苏式菜系绝大局部是在淮扬地区，所有苏式菜系也称为淮扬菜。于是就形成了京〔鲁〕、苏〔淮扬〕、广〔粤〕、川四大菜系；民国——八大菜系：民国开始，中国各地的文化有了相当大开展。苏式菜系分为苏菜、浙菜和徽菜。广式菜系分为粤菜、闽菜，川式菜系分为川菜和湘菜。因为川、鲁、苏、粤四大菜系形成历史较早，后来，浙、闽、湘、徽等地方菜也逐渐知名，就形成了中国的“八大菜系〞。后来形成最有影响和代表性也为社会所公认有：川、粤、苏、闽、浙、湘、徽、鲁等菜系，即中国“八大菜系〞。无锡饮食文化：湖流域的昊地先民已经能够种植稻米，开始了饭稻饮食生活。司马迁在?史记·货殖列传?中提出“饭稻羹鱼〞，是对昊地饮食文化的高度概括，是无锡饮食文化的根基；通长期的开展，无锡形成了独特的区域历史文化和鲜明的饮食文化特征，在饮食活动中特别注重情景的运用，追求美的意境，极富特色的无锡太湖船菜就是“情景交融〞的最好例证；人们坐在具有江南水乡特色的游船上，泛舟在碧波万顷的太湖之上，品尝着无锡传统特色的太湖船菜，欣赏着太湖美景，聆听着江南丝竹，谈笑风生，动静结合，人、船、水、山、天交融一体，完全是一幅情景交融、意境深远的江南山水画。船宴的乐趣，除了得益于菜点的丰美外，主要是得益于饮食环境异乎寻常的自然和装饰美。船宴本工程判定方向本工程通过文化为核心，融入多种文化主题，打造无锡城市名片古式饭馆茶楼手工艺品运河夜景通过以上分析得出、本区域未来是文化区、地块周边大量文化资源、南面就是惠山古镇，建议本工程适合以文化为核心，以茶文化、运河文化、手工艺文化、饮食文化等方面文化为主题，打造无锡城市名片。第五章工程定位定位目标定位分析：北塘区是无锡市三个中心城区之一，面积31.5平方公里，全区常住人口31万；地块位于北塘区，地块周边交通便捷、未来有地铁站等，区域地理位置优越；地块所在区域拥有众多历史文化资源、未来片区规划为文化区。定位目标在无锡打造五洲“旅游商业文化〞地产标竿，立足品牌形象；打造无锡城市名片，未来成为城市副中心、城市游憩目的、城市高档居住区。五洲·文化广场无锡城市名片

古文化街区+美食娱乐区+休闲度假区+旅游购物区+中式居住区工程定位城市定位打造无锡城市名片，同时具备多种效劳功能：高品质购物功能、高品位文化休闲娱乐功能、高