商业物业经营方案

北京后勤指挥学院商业经营建议书〔草案〕1草案说明本效劳建议书包括我司对本工程任务的理解，并提出解决问题的思路与效劳内容；本效劳建议书包括我司对本工程的初步认识和想法和我们对本案认识和想法，都是根据我司商业地产参谋及操作经验以及贵司提供的相关材料得出的，这些认识和想法将成为我司下一步工作的假设系统，并不代表我司对该工程最终定位与规划；本效劳建议书终稿完成前不具备实际可操作性，不能被用于指导该工程的实际运作，因错误利用本建议书而产生的经济损失与我司无关；本效劳建议书提出的定位方向,如能与贵司达成共识,并签署合同后,我司将根据市场调研数据,提出详细的规划方案；本效劳建议书的知识产权属于北京凯嘉国际投资公司，仅限于贵司内部使用，在未经过北京凯嘉国际投资公司面许可的情况下，不得复制或转交其它第三方。2周边商业经营分析未来周边商业网点分析与调查商业与地产的联动开展经营前景规划〔测算年限：二十年〕本次报告需要解决的问题3报告构架改造要点认清环境行业开展动态商业地产分类社区商业分析找出时机市场分析工程概况商业地产概述工程概况与区域市场分析功能定位价格定位工程SWOT分析解决办案操作建议整体租赁整改自营现状自营前景展望整体租赁工程自营投资收益分析招商代理受托经营受托经营运营方式分析4商业地产概述—商业地产分类社区商业购物中心商业综合体专业市场旅游地产泛商业地产商业地产主要类型西郊百联购物中心证大大拇指广场南方百联购物中心正大广场大宁国际商业广场正大广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡湖创邑·老码头创邑·幸福湾5商业地产概述—核心问题剖析成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？

100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？——商业如何精准定位？——经营谁来掌控？——如何在强势商业集团面前把握主动权？——如何遴选适宜的业态与业种群？6工程概况工程周边环境路网条件工程位于北京城市中轴线——西长安街万寿路口南1.2公里〔莲花池西路与万寿路交叉口〕。北京西三环和四环之间。东至西三环不到一公里。向北经莲花西路可迅速到达。南边的京石高速路扼进出北京的西南门户。二、三、四环，交通极为便利。路面交通工程周边451、941、54、9路等多条公交线路通达市内。轨道交通地铁1号线万寿路站距本工程1.2公里，轨道交通较为便利。另外规划中的地铁十一号线马官营站距本工程1公里。东边紧临全国最大的客运铁路站——北京西客站，巨大的人流量为工程提供了长远的可持续的拓展空间。7项目位置与周边环境示意图8区域市场分析—总体特征总体特征：□西贵之地。本工程所在区域是北京规划“西部生态带〞和“体育文化区〞的核心区域，有不可多得的宜居生态环境，是总后、海军、军事医学院等军事机关干部，以及国家密码局等国家机关的办公居住聚集区。□商业设施密集，档次不高。工程周边虽有大量各种档次消费人群，但是整体商业档次不高处于更新换代的关键时期。如餐饮店众多，除百福星〔约1500㎡〕与大边海鲜〔约1000㎡〕规模较大外，其余餐饮店规模都很小；娱乐休闲类场所较少，规模不大，档次不高。□处于城市化改造中，消费层次分散。本工程是成熟居住区，西部正在进行大规模的改造。9区域市场分析—总体特征□交通便利，道路通畅。□工程周边人口密集。工程所在区域人口密度超过丰台区和海淀区的常住人口平均密度，居民众多，另有大量待开发住宅用地，商圈开展前景广阔。□医疗设施充足。工程周边有解放军301医院、302医院、国泰医院、新兴医院等为工程周边提供了便利的就医条件。□农贸市场较多。工程所在区域是北京西部主要的农副产品集散地，分布着岳各庄批发市场、京西万隆农贸市场、靓厂农副产品批发市场等农副产品交易市场。10区域市场分析—区域行业特征所在区域主要行业有餐饮效劳、宾馆酒店、写字楼、零售业〔商场/超市/便利店/农贸市场〕、休闲娱乐、体育健身和其他生活效劳业。11区域市场分析—区域行业特征餐饮效劳区域特征□中高档规模餐饮缺乏。莲花大厦对面万寿路和靓厂路交叉口是最集中的区域。核心商圈内有上百家餐饮效劳，绝大局部都是在100㎡左右，只有四家超过1000㎡〔故里居湘粤菜、万寿食府、百福星和大边海鲜〕。□地区餐饮需求旺盛：工程北侧总后等国家机关办公及居住区餐饮需求强劲、且工程南侧附近居民小区多，常住居民比例大，流动客流较多，因而对餐饮效劳设施形成需求。□工作客流有所改观：由于中高收入客流较少，目前本地区的餐饮市场容量相对有限，但伴随地区的快速开展，及工程北部新建小区的中高端客流入住，具有较强的开展潜力；12区域市场分析—区域行业特征□大多数小规模的餐饮店经营状况不理想：本地区南部由中低档消费人群由城市化农民和外来务工人口构成，消费能力低，外餐需求较低，导致该地区小规模餐馆经营状况不佳；□区域外来流动人口过多：由于工程南侧处于城乡改造阶段，又是农副产品交易中心，外来务工人员聚居在城中村，使得地区卫生状况和治安状况较差。13区域市场分析—区域行业特征宾馆/酒店业区域特征：□临近重要交通枢纽：本工程地点距离西客站仅3公里，六里桥长途汽车站2.5公里。交通拥堵一贯是大城市开展不可防止的难题，而本地区交通较为舒畅；□区域板块：地处四环以内，是北京市的中心区域，属于北京规划“西部生态带〞和“体育文化区〞的核心位置，海淀区和丰台区交界处的重要商业区。东临丰台区规划的六里桥商圈，西临西奥商圈，北临公主坟商圈，具有极强的开展潜力。□行业竞争环境：总体来看，商圈内除总后第一招待所外，对外经营的宾馆酒店整体层次不高，且运营模式陈旧，整体经营状况较不理想。14区域市场分析—区域行业特征写字楼区域特征：□地区需求有限：商圈内共有多栋写字楼，其中靠近莲石路和三环的写字楼较多，而工程商务客流较少，商务活动薄弱。□市场空白，但市场时机薄弱：本地区写字楼属新兴聚集区域，有较大的开展潜力。15区域市场分析—区域行业特征零售业〔商场/超市/便利店/农贸市场〕特征：□便利店：对于这一行业的进入只有连锁便利店的业态尚存空白；□零售企业的竞争：商圈内小型的零售店都属于群众消费的档次，还有农贸菜市场区域布店密集，给区域居民提供了方便的日常生活消费场所，但竞争也较剧烈；但缺少大型综合式购物。□人口密度大，消费能力层次分散。□零售业需求：该地区消费需求，大局部居民希望增加集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的购物中心，对便利超市也有一定的需求。16区域市场分析—区域行业特征休闲场所区域特征：本报告将KTV、洗浴休闲会所和夜总会定义为休闲场所。工程南部区域周边的群众休闲场所较多，且经营较好，主要有靓厂文化娱乐中心、金色年华娱乐城、蓝色悦人娱乐城和天府娱乐城。17区域市场分析—区域行业特征体育健身场所区域特征：在本工程周边缺少体育健身场所，距本工程较远的地方有南洋俱乐部、华宝国际俱乐部是两家大型的健身场所，都在5000㎡以上，但整体经营档次较低。其余的都在200㎡一下。另外万丰公园体育健身中心正在建设中〔该工程定位方向不明，为绿隔配套工程〕。18区域市场分析—区域行业特征其他生活效劳的市场时机：□银行本工程周边银行网点周边2公里之内有建设银行、工商银行、中国银行等。但均存在沿街展示面缺乏、体量较小、经营状况欠佳等特征。19区域市场分析—区域行业特征□商业底商及社区商业本区域底商及社区商业存在以下两大特点存量商业经营结构极不合理，远不能满足日常消费需求且档次较低，不能形成联动效应，经营状况较差。增量商业多数多数处于招商期，缺乏整体规划及必要的招商手段，进展较缓慢，同时也为本工程提供了绝佳的市场机遇。20区域市场分析—区域行业特征区域潜在商业物业增量初步分析随着周边的进一步拆迁改造，大批临时商业建筑将会撤除，将有大批大体量商业物业及社区商业街形成，商业物业竞争进一步加剧。随着该地区商业环境的进一步改善，将产生对商业铺面的市场需求；随着北京市区域的外延，及北京商业多核开展的趋势，本地区商业铺面的价格将比其他地产的价值具有更大的上升空间。21工程SWOT分析工程优势分析□交通优势是本工程开展的根底，从现状还是长远规划上看都是不可多得的一块宝地。为开展商用物业提供了人流。□工程周边有完善的市政配套和成熟的居住气氛。周边居住区多，人口密度大，消费人流可步行到工程。□临近西客站拓宽了工程的市场空间；区域政府机关及中高端消费群体为本工程提供了市场空间。22工程SWOT分析工程劣势分析□非传统消费商圈，商业气氛整体情况较差。□工程门前停车位缺乏，这是商业开展的关键所在，与本工程便捷的路网交通形成强烈的反差。□经营限制问题，工程中段不能引进大型餐饮，水平动线破坏严重，影响使用功能。□人流导入交差现象严重，工程中段商务人流与办公人流交差，共用大堂，影响了办公环境及商业需求建议进行必要的人流导向施工。□垂直交通系统单一，不能满足裙楼三段区划方案的垂直人流导向要求。□离公主坟、西客站近。公主坟是根本成形的区域型商业中心，西客站作为正在形成中的区域型商业中心其商圈覆盖本工程。工程在区域竞争中不宜针锋相对，而应考虑提升和填补性定位。23工程SWOT分析工程时机点分析□公主坟商圈的天然缺陷。公主坟商圈是以城乡结合部的优势开展起来的，随着城市的开展已成为城市中心区域。但是其周边军事用地较多的既成事实使其商圈开展开始就难以形成一个圆，特别是对南部的辐射力较弱。作为相对独立的社区商业中心本工程可发挥最大辐射力。□工程周边居住人群多，但现在的商业配套开展不充分，根本停留在散乱底商、农贸市场的阶段，商业业态开展落伍。随着工程军事单位居住区的建设，以工程为中心的社区商业圈已根本成形。而区域内现无中等规模的现代商业。□区域内务大体量商业，而现如家乐福、乐天超市等多家连锁运营商正拟定进入社区商业圈，抢占社区商业资源。□本工程的进入时间正适宜。进入过早需承担启动市场的风险，过晚竞争会很剧烈。现在区域市场已成熟，而竞争者未进入，正是进入市场的最正确时机。24工程SWOT分析工程威胁分析□工程所在区域不是北京市传统商务区域。因此作为较早进入者在宣传自身的同时，还要宣传区域形象，引导客户。□本工程对面社区型商业及邻近的道乐蒙恩商务，如定位不能进行充分的市场调研、竞争对手调查及商家资源有效配置那么会产生直接的竞争。25价格定位根据市场调查数据，莲花大厦周边同档次办公物业价格2－2.5元/天/㎡；商业物业〔底商〕价格4.5—5元/天/㎡。莲花大厦改造后是区域标志性建筑价格可取其上限，即办公2.5元/天/㎡，商业5元/天/㎡.26第五章工程投入产出5.1主要假设和标准按现谈判整租方案为根底。测算范围：莲花大厦综合楼。总建筑面积80000平方米。租赁期按20年计算。1．九州天昱投资开发有限公司拟整体租赁此商业楼20年。2．租金：地上建筑局部租金1.40元/平米/天，年租金为3024万元人民币；地下建筑局部租金0.30元/平米/天，年租金为216万元人民币。4.每五年递增5%5．租金半年付。根据国家现行财税制度和价格体系进行分析。27本钱估算主要指经营管理本钱。营业及管理费用包括人员工资、佣金、广告费、冷暖费、管理费、工程改造费和业主租金等。按公司?工程单位面积日费用本钱经验含量表?工资按0.198元/㎡/天；佣金0.192元/㎡/天；广告费用0.014元/㎡/天；冷暖费按外供暖外供冷0.211元/㎡/天；管理费用0.071元/㎡/天；业主租金按双方签订的合同约定。本工程的本钱按公司经验值估算，考虑工程规模效应和公司在本钱管理上的优势，本工程本钱可以大幅降低。28工程收入和税金本工程的商业局部经营权属九州天昱，以对外租赁为主。本工程收入来源为商业租赁收入。该工程第1年对外经营，从谨慎的原那么出发出租率按70%〔未考虑半年的免租期〕，从第2年开始到达正常水平85%，并一直维持在此水平。从谨慎原那么出发，出租水平为较保守的估算，根据公司经营管理优势和整体出租水平，本工程可到达更高的出租水平。租金水平按保守的入市价格2.34元/平方米/天估算。营业税、城市维护建设税和教育费附加按经营收入的5.5%计算，企业所得税按25％计算29毁经济评价根据工程上述的本钱收益分析，编制工程根本的财务报表，计算相关的评价指标，据以判定工程的财务可行性。为了便于快速决策，现金流量进行简化计算，以上面的经营收入和运营本钱为主，以便于更直观的反映工程现金流入流出情况。由于公司在此方面的优势，在操作层面比此模型会更优化。通过模型进行的动态财务分析结果如下：■所得税前财务净现值〔I＝8％，N=20〕NPV＝￥1,628万元财务净现值大于零，在经济上是可行的IRR=34.23%内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的投资回收期：3.97年■所得税后财务净现值〔I＝8％，N=20〕NPV＝￥1.054万元财务净现值大于零，在经济上是可行的IRR＝25.63%内部投资收益率大于基准收益率，在经济上是可行的投资回收期：4.96年经济结论：本方案在经济上是可行的。30本工程对于双方在经济上都是可行的，降低运营本钱和保证出租率及租金水平是本工程的关键所在，特别注重经营，同时应按方案协调与其他工程经营定位关系，扬长避短、充分发挥工程自身优势，防止同质化竞争。从动态指标来看，贴现率为8％时的财务净现值为1628万元，所得税后财务内部收益率为34.23%，大于贴现率，说明工程可行。从敏感性分析看，本工程所能承受的零售租金和出租率变动幅度较小，抗风险能力较弱。因此，应加强营销力度，确保方案利润的如期实现。31运营方式分析—自营散租商业地产运营由于行业整体水平下降原因和新工程市场培养期的影响，09年至12年出租率将会维持在较低状态，同时，也给经营者提出较高的经营要求，考虑“中交〞方面不是专业商业物业运营商，缺乏写字楼经营经验的因素，进一步加剧了经营风险。优势分析：1、收益完全获得；2、安置剩余劳动力就业；3、培养商用物业运营团队。劣势分析：1、缺乏商用物业专业化团队，运作经验缺乏；2、缺乏行业整合专业化人才；3、缺乏客户资源；4、商用物业管理繁杂，缺乏专业物业管理公司为工程正常运转提供标准的物业效劳。以上限制条件都使得本工程招商及后期运营存在很大的威胁，收益不能按照正常市场预期测算。距离本工程“0〞距离的朝内298工程虽为专业化运营团队，但整体水平不高，运营一年累计出租率为25%，可见此方案如具体执行需要各方面专业化公司强有力的配合。根据本报告分析，整表达状散租：1、价格：2.1元/平方米/天，财务净现值NPV=￥4,839＞0，投资内部收益率IRR=34.75%。总体收益较低，根据故此，我们不推荐自营方案。32运营方式分析—整体租赁由于新一轮经济周期致使经济疲软、内需进一步减缓，租金和行业出租率下降导致写字楼整租市场低迷。商业物业运营商拓展速度减缓，采取观望态度，战略重心向提高现有房产经营能力方向偏移。同时由于商业物业运营商的盈利模式是“整分租〞的差额利润，运营商进行房产经营时要承担租金水平降低、出租率下降等因素，这些因素必定导致“东四33号〞院落整租价格远远低于正常市场状态下的整租价格，经估算本工程整租市场价格区间为600万—700万之间，租金涨幅以每三年5%计，那么20年合作期内600万底价，平均年租金：692万元。700万底价平均年租金：808万元。800万底价平均年租金：871.73万。900万底价平均年租金：980.70万33运营方式分析—受托经营管理受托经营方案在酒店业已广泛应用，充分结合甲方工程资源优势及乙方整合资源优势，发挥“1+1＞2〞的效应，双方根据各自掌控的资源进行合理调配，同时最大限度的躲避了因工程资源缺乏、行业操控能力不强、客户资源不能有效整合带来的写字楼开展行业弊端，目前北京局部写字楼采用此方案，据我们长期研究跟踪，运营状况良好，特别是08年下半年至今，根据我们数据库显示，同档次采用受托经营写字楼整体出租率比自营写字楼出租率高出约5个百分点，这与双发资源互补存在着不可分割的关系。经过分析，在合作底价1.4元，出租率：第一年30%，第二年50%，第三年开始75%的前提下合作期限20年平均年收益865万元。本工程通过专业运营公司运作有望在第一年到达50%出租率，第二年到达70%出租率、第三年到达80%以上出租率，而租金水平也会通过产业规划运营、客户资源整合有进一步提升，随着工程产业化运作，甲乙双方共享超额收益，具有良好的开展前景。34小结根据以上分析，我们建议首选受托经营管理方案，以保证工程长期稳定开展，并享受超额收益。其次选择整租方案，操作过程中建议前三年顺应市场行情采取底价策略度过写字楼市场低迷期，第四年开始制定合理的递增幅度提高整租价格，选择行业内优秀的写字楼运营商保证其有足够的能力经营好“东四33号〞院落房产，以保证“中交〞方面的回款平安性。35PartⅣ效劳内容36凯嘉国际凯嘉国际市场研究凯嘉国际顾问凯嘉国际经纪凯嘉国际商业管理凯嘉国际运营系统管理凯嘉国际商业投资广告推广提供前期市场分析、定位、营销筹划效劳提供商业综合体工程销售代理效劳提供商业物业的后期商业管理效劳凯嘉国际全程效劳能力提供商业电子运营系统设计实施维护提供商业地产工程资产维护和投融资效劳提供商业物业中期参谋、招商代理效劳37商家效劳开展商效劳市场研究效劳品牌推广效劳渠道建设效劳参谋效劳招商效劳运营管理效劳凯嘉国际全程效劳平台零售拓展效劳资产维护、投融资效劳凯嘉国际38凯嘉国际效劳工程订立开展模式市场调查及研究初步市场定位业态组合规划租金与财务测算规划建议主力店招商全面招商商装协助/开业验收开业筹备建筑概念设计方案及建筑设计规划开发及施工计划建筑施工设计图建筑设计检讨开工项目管理及施工竣工及交付使用地产流程建筑设计及施工开业市场研策效劳商业参谋效劳商场运营管理1、2、3、4、5、6、8、11、14、16、18、19、127、9、10、12、13、15、17、市场筹划效劳内容市场调查与研究消费力调查研究商圈的调查与研究未来商业供给研究市场定位业态组合规划动线布局规划租金与财务测算规划设计建议招商及招商参谋效劳内容主力店的招商根据商家需求提供建筑设计参数与设计院进行商业建筑设计检讨针对经营情况提供场推广需求全面招商招商现场的管理内装协调，协助开业筹备物业管理、商业管理的接口商业管理效劳内容营销管理运营管理凯嘉国际效劳内容招商管理资产管理效劳工程及内容3商业管理效劳39市场筹划效劳总体逻辑各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供应空白的或未被很好满足的市场空间未来商业供应本项目的生存空间及发展方向本项目的生存空间及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务测算目标消费者目标市场档次定位形象定位租金定位市场分析市场定位成本核算收益回报风险防范竞争性商圈的影响单位租金租金增长率出租率40商业参谋业务架构商业顾问招商商业顾问商业运营人事、行政招商执行营销运营招商资产管理招商方案制定招商管理其他相关事宜项目策划商业顾问物业顾问主力店招商招商组织设计顾问行政、人事业务41商业参谋业务架构商业顾问招商商业顾问商业运营人事、行政品牌组合落位、调整招商策略制定、调整招商推广的需求招商执行招商资料数据更新项目相关文件流转项目招商管理新项目拓展项目研策、定位项目动线设计、修订店铺分割及调整招商指导商业基建、机电、消防设计建议交通、货运建议流程、文本编制对项目相关的发文营销运营招商资产管理资产管理费用管理人员绩效内外部文件流转项目进程管控各种数据库更新组织会议分公司支持平台管理分公司平台配合执行集团相关工作其他辅助工作招商方案制定招商计划制定、调整租金方案制定、调整招商管理其他相关事宜与甲方沟通项目商家反馈信息开业筹备协调商装协调项目调研项目策划项目评定商业顾问物业顾问制图物业管理公司引进建议商业管理公司引进建议相关合同的修订开业筹备工作的协调管理架构的搭建建议ERP系统的商业需求建议协助进行物业费用的审核业态定位、租金测算主力店招商招商组织设计顾问行政、人事业务市场推广促销管理品牌管理消费者关系管理商户管理租务管理广告管理服务管理消费者环境优化商家经营情况评估业态优化租户调整再招商经营资产评估重大翻新/改建建议市场价值评估资产处置42商业地产参谋工作主流程商业顾问工作内容概念设计阶段其他辅助工作方案设计阶段平面图纸设计阶段施工图纸设计阶段项目开工至商户商装进入阶段商装进入至开业阶段辅助设计公司完成项目的建筑结构、交通、动线、卫生间等土建方面的调整。根据项目的方案设计及商业业态需求提供基建、机电、消防、弱电、上下水、景观等设备设施的设计建议，并根据设计调整进行商业动线及店铺划分的调整。根据平面图纸的设计及业态组合提供各业态各楼层租金坪效，品牌组合的建议；根据施工图纸的调整进行各楼层动线及店铺划分的调整建议。协助提供商户商装流程建议；提供商装相关文本文件范本，协调商户与商业管理公司、物业管理公司的交接；开业前的其他协调工作。根据项目定位及招商进展情况，制定招商流程，提供租赁合同范本，提供招商策略建议、招商推广建议，进行店铺分割的修订，租金坪效的调整；招商工作全面展开。根据概念设计方案，提供店铺切割、主力店区域划分、业态组合的建议；进行主力店商家、各业态重点商家的访谈，反馈项目相关设计建议；开始主力店的招商。物业公司、商业管理公司引入建议；提供物业公司、商业管理公司合作文本范本；协助项目审定物业公司、商业管理公司相关管理制度及收费标准；开业筹备的其他协调工作。43营销市场推广促销管理品牌管理消费者关系管理商家关系管理

资产管理经营绩效评估重大翻新/改建建议市场价值评估资产处置运营租务管理广告位管理服务品质监督消费环境优化商家经营评估招商业态优化租户调整再招商物业管理保洁保安设备维护以标准化的管理体系，推动所管理商业物业的业绩提升和价值最大化后期商业管理的核心内容44开展商主导商业管理，比较容易实现开展商的意图；能够开展自己的商业管理团队；相对高的本钱；决策效率较慢，需要较长时间的磨合；管理的成效取决于双方的配合程度；合资型。开发商域运营商共同出资成立运营管理公司。运营风险共担、利益共享。参谋型。开发商自已成立运营管理公司请专业的运营团队进行指导，辅助运营。输出管理型。开发商自己成立运营管理团队，由专业的运营管理公司输出管理，运营团队的主要职位由专业运营公司有经验的人员担任，自己的团队在培育一段时期后独立运营，可最大程度减少初期的运营风险。后期商业管理的合作方式发展商商业管理公司营销招商运营资产凯嘉国际45商业地产运营管理系统平台从零售业的使命出发将商品通过以下方式提供给消费者，能促进市场繁荣、创造利润，是最根本和最重要的问题适时RightTime适地RightPlace适质RightQuality适量RightQuantity适价RightPrice适境RightCondition46先进性灵活性平安性方便性完整性扩展性充分满足企业经营业务需要有效保护企业的投资增加需求时，升级更加简便商业地产运营管理系统平台特点47商业运营管理整体协同管理方案数据必须关联,不同人员可以协同运作;建立以人和流程为中心应用的系统架构;BI为整个系统效劳;在需要的时候增加其它应用:CRM,SCM,HRM;系统本质:48我司将根据本工程量身定制效劳，并专门配备相关专业人员组成操作团队，为本工程各个物业形态提供一站式效劳，直至本工程商业物业完成招商、顺利开业并帮助进行后期经营管理，及各项约定效劳内容的履行，最终实现该工程预期投资收益。贵司可根据本工程的需求，选择我司如下效劳内容：我司商业效劳内容

商业研策商业执行顾问招商代理营销顾问运营管理顾问商业√√√√√49工作内容：1、市场分析：区域商业供给研究：根据本工程消费辐射范围，针对已经开业和筹备开业、以及未来将进入市场的商业设施进行研究分析，竞争性商圈分析：通过对将对本工程形成竞争的商圈和商业设施的研究分析，及业态饱和度的研究，寻找本工程的生存空间。针对本工程商圈的特性，将对其进行专项研究，寻找本商圈之特性，对本工程的定位具有指导性意义。商业市场研策效劳主要内容工作期限：整个前期研策工作将于自签约之日起30工作日内完成工作目的：通过对消费市场的分析，寻找适合本工程的生存空间，为本工程进行准确定位，明确物业类型等提供指导性建议。并根据定位提出业态和平面布局，进行运营收益测算，供贵司进行参考决策。根据市场需求制定工程商业的市场根底调研论证，诉求工程迅速销售，快速回笼资金。502、市场定位总体市场定位：包括形象定位、经营定位等，是本工程的自我诠释业态组合与业态定位体量配比：根据定位，对总体建筑体量、各业态的建筑配比提出建议业态布局对商业的业态规划建议3、总体开展策略及财务分析开展策略：为贵司提出本工程今后开展空间及经营调整方案，形成可持续开展的商业经营模式收益分析：为贵司提出本工程开业后十年的经营收益测算和分析，并规划未来商业经营收益目标商业市场研策效劳主要内容51商业市场研策效劳主要内容详解商业研策效劳〔共30天〕1〕市场分析区域消费力研究区域商业供给研究竞争性商圈分析2〕市场定位总体市场定位目标消费者定位目标市场需求定位档次定位租金定位工程形象定位总体概念定位业态组合与业态定位业态组合各业态定位与商家组合3〕体量配比体量上限测算体量配比业态布局业态剖面布局业态平层布局业态面积统计平层租金估计4〕规划及物业管理建议平层布局规划建议商铺分割及人流动线规划建议垂直动线规划建议室内设计及内勤设施规划建议水机电设备要求建议车流动线及停车场规划建议室内设计概念引导/营销设施及导识系统设计建议营销/管理设施的规划建议5〕总体开展策略及财务分析开展策略总体开展定位总体规划布局开发时序总体开展策略6〕财务分析工程本钱核算工程经营/销售收入核算资金缺口分析与融资设计投资回报测算风险分析52工作内容：市场参谋。对前期筹划的深化。将前期筹划的业态组合与平层设计相结合进行店铺划分，店铺的业态组合，进行店铺租金的核算，并根据图纸的调整进行店铺划分、业态组合、店铺租金的调整。设计及工程参谋。从商业招商、运营的需求角度进行概念设计、方案设计、平面设计、施工图纸设计的讨论，寻求建筑改造本钱、设计效果、商业需求的最正确结合点，预留商业未来开展空间。市场推广参谋。根据招商的不同时期，工程不同时期的需求，协助甲方与广告推广公司沟通，提出相关的推广要求，以保障推广、招商、运营的同步性。文本提供。提供招商相关的文本标准范本，协助甲方进行招商及开业前商装流程的修订。开业前的商业运营参谋。根据工程进展情况告知开发商招商、运营关联的效劳公司〔如：商业运营公司、物业管理公司、广告推广公司等〕的介入时间及与相关公司进行招商工作的协调。协助运营公司，进行开业前的筹备工作中的商家协调工作，保证开业，为后期运营奠定根底。商业地产参谋效劳主要内容工作期限：自工程市场研策完成开始，至工程开业或另行约定效劳时间工作目的：根据工程前期的研策和定位进行深化，使建筑/工程改造、商业业态功能需求以及商业未来改造的预留空间等有效结合。使工程运营的本钱在满足商业业态运营的功能需求的前提下最小化。预留工程未来调整、改造空间，使工程收益最大化的同时具有产生持续可增长的动力。53商业地产参谋效劳工作内容详解1、市场参谋〔从市场的角度，提供经营方面的参谋效劳〕根据工程的市场定位，结合建筑设计图纸，进行业态组合与商铺划分；确定各业态的目标商家与排序；根据设计图纸，确定各业态、商铺的租赁面积、租金标准与收租方式；根据主力店招商的情况，及时调整业态组合与商铺划分；2、设计及工程参谋为开发商提供规划和设计上的建议：〔为设计公司提供设计输入要求〕代表商家，为开发商提供规划和设计上的建议；从商业经营角度，评估设计稿并提出改进意见；参加设计会议，提供意见与建议；将设计方案与主力店讨论，评估并检讨设计方案；根据经营内容规模及业态品牌的相关性，合理布局，提出人流动线设计的建议；提出交通组织、停车位、停车组织方面的建议；提出广告位的相关建议；协助开发商组织协调整个工程的开发；54商业地产参谋效劳工作内容详解3、市场推广的组织与推进整体市场推广策略的制定〔不包括平面设计与文案〕；招商手册/楼书的设计建议与审定〔不包括招商手册/楼书的设计与制作〕；市场推广活动〔广告、公关、活动〕的组织与全面推进；4、文本提供意向性文本正式租约合同及附件租赁管理制度及流程商业管理制度物业管理制度装修管理制度及入驻流程联营收益交付流程55商业地产参谋效劳工作内容详解5、招商策略制定设立招商目标制定招商方案〔包括备用方案〕确定招商方针和招商优先次序制定商业组合控管和主力店优惠策略租金定价策略租金收入预算编制各业态、商铺租金定价范围确定租金涨幅与抽成比例建议商业管理费用核算制定未出租空间运营策略制定招商工作方案，并编制相关预算经营预测财务分析租金收入预测招商及运营预测盈亏平衡点预测6、招商组织招商组织运营体系搭建业务流程制定岗位职责确定招商工作行为准那么制定人员编制租赁审批授权标准，与甲方的交叉配合流程建议招租执行方案制定各区块产品组合方案各商铺候选租户方案主力租户招商方案工作进度细化整体工作进度安排招商工作进度表细化招商人员上岗培训招商工作阶段性总结与效果评估：阶段性提交招商总结及评估报告56商业地产参谋效劳工作内容详解7、正式开业的准备工作商家入场装修协调；检核各店铺的装修状况是否达标；协调百货店、超市等大主力店到达统一开业时间；后期商业管理公司/物业管理公司的介入和交接；开业推广组织与协调；57工作内容：招商策略制定。根据商业参谋的深化后的业态组合，进行店铺品牌的组合，制定租金的营销策略，并根据业态布局及主力店进入进行调整。招商组织。搭建招商团队，制定招商方案定期与地产方沟通，进行招商工作。招商代理效劳主要内容工作期限：自工程签约至开业工作目的：通过各种营销方式，引进符合工程筹划定位的业种及商家58招商代理效劳工作重点通过优商的带动作用以及管理团队的现场指导，以全程监管、全程考察的方式实现目标管理。具体包括目标招商管控〔优商管控〕、商户实力及经营特色管控、进度管控、自装管控、综合达标管控等多个方面。力求通过严格的环节控制，到达短时间保质保量完成开业筹备工作的目的。在招商、经营的全过程，严格设置品牌、品质验核程序，对经营者的实力、素质、经验、经营品牌、货源渠道、商品质量严格把关，只有真正符合条件的“优商〞才有资格进店经营，形成一个以有效的核心店集群，招商期通过媒体广告、核心店免租启动〔3个月免租期为宜〕、广泛的业内宣传等手段，营造出火爆的商铺出租场面，带动经营者的投资热情及消费者的期盼心理，使本工程平稳顺利度过养商期，快速进入经营期；59工作期限：自工程筹备期至经营管理期工作目的：运营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。以标准化的