万科财务报告分析教材

财务报告分析——万科集团年报财务分析目

录企业概况成长性分析比率分析杜邦分析投资建议企业概况：1法定代表人：王石股票简称及代码：万科A000002万科B200002股票上市地：深圳证券交易所上市时间：1991年1月29号万科A：2024年9月5日增发317,158,261股〔至此，公司股本总额达6,872,006,387股。〕所属行业：房地产开发与经营公司法定中文名称：万科企业股份有限公司经营范围：房地产开发兴办实业〔具体工程另行申报〕国内商业、物资供销业〔不含专营、专控、专卖商品〕进出口业务〔按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理〕。主营业务：公司选择珠江三角洲长江三角洲环渤海地域及成都武汉等经济兴旺人口众多的大中城市进行住宅开发。12.1成长性分析：资产负债表分析2.12.12.12.12.1成长性分析：利润表分析2.22.2成长性分析：现金流量表分析2.3成长性分析小结：2.42.32.4比率分析：短期偿债能力3.13.1比率分析：市场价值比率3.23.23.2比率分析：获利能力3.33.33.33.3比率分析：营运能力3.43.4杜邦分析：4.14.1净资产收益率=4.67%*3.03

=13.15%*0.38*3.03企业的净资产收益率较高，主要得益于财务杠杆的作用，企业的资产负债率为67%，使企业的净资产收益率得到放大，但是如此高的负债也为企业的经营带来较大的风险。另一方面，企业的总资产收益率也较高，经过细分后，营业净利率为13.15%，比较高。但总资产周转率仅为0.38，并不理想，反映了企业总投入所产生的效率较低，企业资产的利用效率较低。将总资产再进一步细分，可以看出存货占据了大量的资产比重，这与房地产市场的行情有关，企业应当针对存货的囤积采取对策。4.24.2净资产收益率=4.10%*3.95

=17.43%*0.29*3.95

企业净资产收益率比09年有所提高，主要是由于权益乘子的作用，企业的负债率从09年的67%上升到了74.69%，进一步放大了净资产收益率，但是与此同时也增加了企业经营的风险。

另一方面，总资产收益率却比09年低。细分后，营业净利率比09年高，总资产周转率比09年低。所以总资产收益率比09年低主要是由于总资产周转率大大减少。在总资产一项中，流动资产的增加量非常大，其中，存货的囤积仍然是企业资产管理的一大问题。4.34.3净资产收益率=3.92%*4.37

=16.16%*0.28*4.3711年净资产收益率有所提高，仍然是以权益乘子的增加为主要原因。企业将资产负债率增加至77.10%，增加了企业经营的风险。而总资产收益率略有下降，主要是由于营业净利率下降的原因。经过细分，发现是11年的净利润不高，其原因是11年本钱增长率大于总收入的增长率，其中，营业本钱增加较多。投资建议：5.1行业环境：自2024年发布“18号文件〞以后，中国房价开始了连续五年的快速增长。2024年，全球性的金融危机开始影响中国的房地产，加之以中国的宏观调控，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量齐跌，企业面临困境。09年初刚性需求释放带动房地产产业复苏，2024年二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活泼。09年的复苏关键在于金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策和对房地产业的大力扶持。5.110年，国家大量推出保障性住房和经济适用房的建设等各方面因素等各方面的影响下，中国房地产速度再次放缓，总体上房价虽有上市，但幅度趋缓，成交量增加量也比较平稳。然而中国房地产业前期所积累的各种泡沫，过高的房价与收入水平的矛盾开始爆发。

11年中国的房地产市场各方面都开始回落。5.2同行比较〔金地集团〕：就偿债能力方面，金地集团相较于万科比较强。

就每股收益而言，金地集团较为稳定，而万科呈现每年稳定上升趋势，且值大于金地，万科较于金地盈利能力方面占有优势。两企业的毛利率根本接近，获利能力接近，总资产收益率差不多，而万科的股东权益的获利能力比金地强。总体上来说，万科的销售状况比金地稍好。5.3优势分析：

品牌

公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这说明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。

持续的增长和领跑万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的效劳很令人满意。这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购置，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。5.4劣势分析：就近几年的中国房地产的市场行情而言，受政府调控的市场经济以及易受利率影响等特点，使房地产行业最近的开展的空间缩小。

公司的资产中存货占了绝对大的比重，存货的大量的堆积大大地影响了公司资金的流动性。近三年来公司的净资产收益率只能依靠增大负债在总资产中的比重，增加权益乘子来勉强在维持原有的净资产收益率的根底上稍有提高，而不是就产品盈利性和资金周转率上有较大的提高。5.5经营建议：

近几年，企业资产仍在不断扩张，企业规模扩大，同时负债比重也在扩大，这为企业经营带来诸多风险，企业需要多注意负债的问题。

企业不得不重视的是近年来老大难的问题——存货。当下，由于居高不下的房价问题，居民的买房热情不高，大多持观望态度，政府用于控制房价的措施结果也不明显，导致房地产业不景气，囤积的房子卖不出去。企业应针对目前的情况，制定相应的销售策略，以改善存货周转率走低，资产使