第三部分项目总体策划与构想

第三部分项目总体策划与构想项目总体筹划与设想

重庆被辟为中国的第四个直辖市以后，特别是中国行将参与WTO时，经济开展的超前引导性曾经十分清楚。在沿海及特区经济的政策优势逐渐失掉时，重庆正以她新的扩容性以及中央赋予的政策优势掀起中国经济开展的新热潮。目前，投资重庆市场的富商巨贾以及多年创业有成的成功人士已不能满足于普通寓居式的寓居环境和〝居者有其屋〞的现状，他们需求拥有一块真正属于他们自己的休闲方式与社会交往和溶入自然的寓居环境。在紧张的社交和任务中，他们只能在弥漫硝烟的商战中包围、撕杀，无暇顾及在挤压的城市空间还能不能留有自己的公家空间。他们需求属于成功者自己的，可以满足各种生活要素需求的休闲生活空间！他们需求新的可以提供顺应新经济时代生活节拍的生活形式。近期，中国房地产开展研讨专家提出了一个新锐而又具有指点意义的房地产开发的新命题：郊区房地产在距离不超越20公里，车程不超越40分钟，可以开发第二居所和休闲度假房地产。这个〝公式〞充沛提醒了郊区地产的开展趋向。世外桃源就是这种〝公式〞的代表作，发明并满足于成功者和中产阶级需求的一种新的生活形式——亚假日生活形式。这种生活形式的详细表达就是城市边缘的休闲小镇。第七章项目的开发理念世外桃源项目的开发理念是项目开发的精心机绪，是指点项目开发与项目实施的纲领。整个项目的筹划与组织实施必需按开发理念去执行。因此，整个项目的设计谋划、组织、执行都必需以开发理念去统帅。由于本项目设计范围比拟广，系统比拟复杂。本项目的开发理念只对其新锐的项目理念停止开发，主要包括：规划设计的理念、项目要开发的主题、项目开发的重生活形式、重生活理念的构思等。一、项目的设计理念世外桃源项目，其设计思想来自朴素的理念：都市生活盼望重返自然。商品住宅开展到明天，购房者的动机已由〝有瓦为房〞的生活需求转向〝温馨享用〞的生活素质追求，而从促使地产商和修建师们应更超前地组合这些重生活的需求概念，更大胆地发明优质的生活空间。而社会经济基础的开展，高速路网的出现和汽车进入百姓人家，为在城区之外修建融于自然山水的居所提供了理想的能够性。这就是为什么在新世纪之初，广州地域突出涌现一批山水环境楼盘〔重庆局部项目也正在效仿〕的重要缘由之一。闹市安家的概念正在逐渐淡出，甚至成为无法的选择，消费者与树立者的共同理念是：环境贵乎自然山水、修建贵乎山水融合。世外桃源项目由于其天文位置的优越和重庆直辖市的城市功用辐射增强以及沙坪坝、北碚的开展前景，加之有水天花园的前期〝热身〞，项目规划设计应具有前瞻性和时代感，把人和自然的言语凝炼成修建言语，停止标志性修建的理念缔造。项目依据自身的稀缺资源，将以生态环境修建作为项目的总体设计理念。以人与自然的亲和沟通，寓居者生活环境质量的改善，有效地组织人的活动空间为主要设计目的。别墅区各功用单体的组合布置与复合功用相结合，以对寓居者对水景、山景、江景等生态植被环境的可近性和视觉感为动身点，并合理的组织人车流线，契合旅游、度假、休闲者的生活习气，并满足各功用区各年龄阶级的寓居者活动的不同需求。世外桃源项目将依照〝别墅度假，安康环境，文明教育，体育运动，旅游会所〞的五维空间停止规划设计，〝以人为本〞，高终点、高规范，努力营建一个与城市环境相协调、与自然环境相亲和的人居环境，并表达中产阶级和成功人士〝自我价值〞完成的理想家园。同时在规划设计中，充沛思索自然环境的属性，运用生态学观念，结合社区文明的现代内容停止规划设计，以发明表达寓居特征、可继续开展的跨世纪旅游度假的〝亚假日生活〞形式的梦境空间。世外桃源还将以温泉资源作为主要开发对象，停止深度开发。以完成〝温泉旅游度假村＋景色休闲度假村＋绿色运动村＝城市边缘的休闲小镇〞的设想。世外桃源针对旅游度假的主题在设计理念方面将表达以下详细内容：1、自然之上，最大限制的依托自然地貌，因势利导，屏弃过多人工雕琢的痕迹，令旅游度假者欣赏到自然的美景，在真实的自然风景中回归自我；2、项目设计多样化，防止相同；3、最大限制的思索投资规模与投资效益并确保环境可继续开展。二、项目的开发主题直辖后的重庆为许多有识之士提供了更宽广的开展空间和有限的商业时机，也培育了有数成功的商界名流。随着他们生活水平的提高，他们已不再满足于〝居者有其屋〞的寓居现状，他们盼望拥有一块真正属于他们自己的休闲式社会交往和溶入自然的寓居环境，使他们可以在轻松而自由自在的环境和气氛中与商界名流，在笑谈中寻觅灵感和树立友谊，进而筹划商战的搏杀，得以在网球场或桌球室笑谈财富与人生，在花园式的居室里享用抚爱和亲情。这是成功者的公家领地。他们除了追求高尚休闲文娱的生活方式外，他们需求对子女的教育，对晚辈的赡养，对安康的盼望，对度假的需求，对浪漫的怡情等。同时，城市的喧嚣与拥堵、吵杂、污染、交通等效果使成功人士和中产阶级们无法让生活中出现的新的〝煎熬〞继续干扰他们。他〔她〕们决计要走出为任务和生计的〝门栏〞，他〔她〕们要寻觅新的生活空间。因此，世外桃源项目筹划的主题是：高水准的成功者的休闲生活空间——城市边缘的休闲小镇。三、生活形式——亚假日生活形式重生活形式是一种概念，又是理念的提升。结合目前地产界开发理念的多元化和异端化的倾向，我们在高度总结的基础上停止了概括与提炼，提出了新锐的重生活理念——〝亚假日生活形式〞。亚假日生活形式——其真实涵义在于有别于〝假日住宅〞和〝旅游住宅〞的一种〝半假日〞式的寓居生活形式。其生活来源于从目前被媒体炒热的〝5+2〞生活形式中崭露头角的一种新颖而前卫的生活形式。其特点是：1、寓居人群有别于普通的工薪人员；2、不单纯是二次置业人士；3、不是完全意义上的单纯居所〔第一居所〕；4、带有〝移动〞办公性质又有假日休闲性质的生活形式；5、在休假功用上休假日多于法定假日，在任务功用上周任务日少于国度法定任务日〔每周少于5天〕的生活居所；6、地处优美的环境中。如山、水、景等。7、住宅产品的设计更看重业主的休闲功用，与郊区住宅有着质的差异；8、亚假日住宅的配套设备更能满足休闲的文娱性、项目的容积率比拟低；9、亚假日住宅宅型面积普通〝娇小〞，厨房设计为开敞式，卧室采光较好；10、在结构方式上以联排别墅、低层住宅方式为特点；11、适宜运用人群为：企业成功人士〔老板〕，中产阶级，任务地点随意组合〔可在家办公族〕的，不受上下班时间约束的人群，有较多的节假日用于旅游、休闲的〝乐水族〞；12、寓居地与城市距离不超越20公里，车程在40分钟以内。四、重生活理念的构思世外桃源项目的开发理念是从现代人的重生活形式和重生活方式为契机停止开发的。为使项目的重生活概念更详细化，我们对重生活的方式与理念提出更详细化的规范：1、无情调的风情小镇。能使山水、人文、效劳三者合一的〝风情小镇〞。2、路程在20公里以内，车程约40分钟以内。3、住宅生活便利，产权有保证。4、与景区坚持一定的距离，但气候条件要好，空气清爽，四季清楚。5、绿化率高，房屋密度低，全体环境优秀。6、房屋价钱适中，大约15万元就可买一套。7、户型新颖，以组团方式组织修建，让人发生归属感。8、小区配套要完全，会所设置完备，社区人文环境要好。9、在小区内，要树立迷你城市广场。广场周边布置欧式咖啡馆、酒吧、餐厅、面包房、花店、水果摊等，晚间可以在广场上开个party。这种重生活方式就是我们要发明的〝亚假日生活形式〞！这种重生活方式就是我们要建造的——城市边缘的休闲小镇。

第八章项目的产品开发要点在项目的总体开发中，主要是项目的功用开发。在项目功用中本章主要思索别墅的开发和项目规划的开发。一、别墅的开发世外桃源项目的主要修建物是别墅。项目的开发目的也就是别墅的开发。别墅的存在不时和山水文明有着密不可分的联络。而中国人的许多肉体也可以说是山水孕育出来的。中国的美学思想如：气、风、骨、神等都与山水有关；中国的哲学思想，如老庄哲学就离不开山水的孕育，中国的国画、诗词、古典园林从某种意义上说也来源与山水。别墅的规划和环境设计以及别墅的鉴赏都遭到山水文明的严重影响。«宋书.谢灵运传»中写到〝修营别业，傍山带江，进幽居之美〞。这幽居之美，无非是为了满足人的一种肉体与心灵的追求。所以说，从古至今，别墅是人在财富的拥有和文明沉淀到一定水平后，心灵与自然伸张的一种肉体需求。别墅的筹划主要是对别墅功用的筹划，在不同景观区区分规划袖珍别墅，景观别墅，落水别墅，联排别墅、独立式豪宅别墅等。世外桃源项目所处的位置十分适宜建造别墅，把文明和哲学思想的精髓充沛匠造在别墅中，使别墅具有灵气。别墅是整个基地树立的〝魂〞。整个基地都必需按这个〝魂〞的精要去设计、去严判、去建造。使别墅的〝魂〞充沛飘散在整个基地的每一方寸之间，成为重庆别墅运用之最高境界。〔一〕别墅的作风战略在普通人眼中，别墅不时都是时兴、经典、温馨、豪华寓居条件的标志，但以往众多别墅〝农民屋〞式的外形与结构，却令不少高品味的消费者事与愿违。近年，不少本国建材公司在深化中国房地产市场的同时，也带来了却构作风各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。世外桃源项目在结构方面可局部采用以下结构方式：1、木结构别墅木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。据研讨，美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪，而目前美国已建的113万栋别墅中，就有98%属于木结构。由此可见，木结构房屋并不是普通人所想象的那么不堪年月和风雨。木结构别墅中简直一切的建造资料都是各式各样的木材制品，面这些木材制品在消费进程中，经过不同的消费顺序，曾经具有防潮、防虫、耐高温等特点。与普通的砖混结构房屋相比，木结构别墅树立的本钱低、环保、抗震等优点更是显而易见的。不过，木结构房屋最大的特点，还是其上下层墙面不用全部对齐，为楼面设计提供了有限的想象空间。可见，木结构别墅是喜欢复古、追求休闲的最好选择。目前，深圳仙湖山庄别墅与汕头海外商品公司会所及豪华别墅都选择用木结构别墅，作为销售卖点推行，效果相当好。对世外桃源项目来说，蓝色贝利家园、独身别墅与情侣别墅可局部选择木结构别墅。2、轻钢结构别墅轻钢结构是近年由国外引进的新兴修筑理念之一，是在木结构基础上的新开展，它以局部型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和为所欲为的可塑性，并具有很强的绿色环保概念。曾经在广西北海穆天子山庄别墅和广东紫云山庄高尔夫社区别墅、深圳蛇口鲸山美式别墅上选择了轻钢结构，都取得较好的效果。〔二〕别墅产品的户型战略新式别墅结构先进、样式多样，结构简易，装修完全，对世外桃源来说，面积在60—250平方米之间。一楼为公共活动空间，二楼为公家生活空间的两层式别墅是契合中国人和重庆人生活方式的主流类型。由于重庆市场的特点和旅游度假的基本需求，我们把面积普通控制在60—250平方米之间〔不包括豪宅〕，户型种类布置在20个左右，供各类人士选择。〔三〕别墅物业的设计谋略1、营建别墅物业的修建艺术作风别墅物业对修建艺术作风的追求超越其它普通住宅对修建艺术作风的追求，这是由别墅物业自身特征和对环境的要求形成的。修建艺术作风，就是修建的本体特征，经过修建外型、资料、颜色、饰物等要素综合表现出来。修建艺术作风关于物业的价值影响水平在别墅物业上的表现，超越其它各种物业。由于别墅物业充沛表达和满足了人们心思存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。例如：广东龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅，正是因其共同的修建艺术作风，使其单价高于普通的别墅一倍左右。修建艺术作风越具独异性，其审美价值越恒久，其保值性也越强，如碧涛苑。反之，修建作风，越缺少独异，审美价值随着时间而落伍，其保值性也越弱，之所以称某些别墅为农民房，也正因其修建作风与农民自建房毫无区分。世外桃源别墅物业依据山水的散布和位置的不同，修建作风可区分选择：欧陆式、美式、中国传统式修建作风。2、维护别墅物业的私密性密性是寓居物业追求的一个基本要素，详细指寓居人员拥有的高度私有环境空间。关于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值高于私密性差的别墅物业。目前在别墅物业的结构中主要有四种：〔1〕独立式；〔2〕连体独立式；〔3〕连体复式；〔4〕TOWNHOUSE。在这四种结构中，从私密角度来思索价值由高到低依次为：独立式>连体独立式>连体复式>TOWNHOUSE。一百多年前，英国人取得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域停止缜密的规划，按山地的自然走向将地块联系成相反大小出售，规则别墅由业主自行设计，但设计方案必需经过开发公司严厉审查，必需具有本国修建艺术的典型作风，而且开发公司云集了事先世界上最优秀的设计师。因此，庐山的黄金地段——东谷长冲河两侧，几百栋区分代表几十个国度修建作风。设计精巧典雅的别墅与秀丽清爽的大自然谐和地融合在一同，相互媲美，成为庐山的一大景观。一百多年过去了，这一区域的别墅修建依然被公认是中国及至世界同类地形中规划最合理、最迷信、修建最精巧的模范。在世外桃源项目中，应用天文位置和市场细分调查，专门划出局部地块出售给业主，由开发商一致设计，提供30多种设计方案供业主选择，最后由开发商和业主决议一致方案，交由开发商停止一致开发。这样，即维护了业主对别墅私密性的要求，又便于开发商与业主对别墅修建作风的对接。3、完善别墅物业的配套会所配套会所是专供别墅物业寓居人员休闲文娱的场所，它延展了别墅物业自身的功用，补偿了由于选址上的要求所形成的缺乏和人们除居家生活之外的文娱需求。配套会所的设备种类有多种，世外桃源其配套会所设备更侧重度假休闲目的，具有特殊性、独立性。如：网球场、游泳池为居家型常备。而中、中餐厅，俱乐部，那么多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性和层次，也反映着需求群体和效劳群体的差异性，并因此决议着别墅物业的价值大小。其效劳和需求群体层次越高，别墅物业价值也越大。例如：深圳观澜豪园配套功用设备有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用。世外桃源在帕特南温泉度假中心设立基地大型专业会所，还在每个寓居区设立了餐饮及文明室、俱乐部等分会所，充沛完善寓居者的会所功用。4、优化别墅物业的自然资源和人文资源自然资源在这里指不可再生的资源和自然生态环境。人文资源指天然景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必需思索的，它是决议着别墅物业价值最重要要素，即别墅物业其它要素均可模拟重造，唯独自然资源和人文资源是不可重造的，真正显示出其无独有偶和价值永世性。例如：深圳东部海岸度假别墅物业金海滩，其独有的全视角无遮挡优美海景，依山阶梯的布置使得户户均可俯瞰海景，这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有，其不可重复性使得其别墅物业价值与闹郊区内的独立区别墅价值相差无几。又如：蛇口碧涛苑别墅为依海而筑的海边别墅，其海景资源在蛇口并非无独有偶的，真正使其价值具有恒久性的是蛇口这一〝国际社区化〞优雅的人文景观和人文环境，这种物业所处的社区环境和物业所发明出的社区环境与自然资源同等重要。世外桃源的自然资源是得天独厚的。人文资源是需求精心设计和依据自然景观停止人工雕饰的。在世外桃源的各个景区都有不同的人文景观，欧式、美式、亚洲式和中国民族作风的人文景观，使别墅物业的自然资源和人文资源失掉最大的优化。5、注重别墅物业自身的市场性别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。这是由于别墅物业的业主关于寓居环境的独立性、私有性和自然温馨性上的追求超越生活配套上的要求，比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一局部人才干享有的繁华。优质的别墅物业具有良好的保值增值性，使其在任何时期都为穷人阶级追捧的对象。同时别墅物业最完美地表达表达了人类、审美情味和特性化作为财富的意味性，充溢着购置者的团体颜色，购置者的喜欢对别墅物业价值的影响，某种水平超越市场要素。〝曲高和寡〞，越特殊的东西，其一般性就越突出，其可比拟性也越少。别墅物业市场是一个充溢特性化的特殊市场。因此，在世外桃源别墅物业的设计上，除了普通市场化的要素外，还应注重特殊化的市场要素，如富豪阶级的特殊需求。我们在蓝色贝利家园中设计了58套顶级别墅，专为富豪阶级度身定做。二、项目规划要点树立部把树立优质住宅小区放到十分重要的任务议程上，由树立部住宅产业化办公室掌管，1999年推出了«商品住宅功用认定管理方法»，对商品住宅及环境提出量化目的体系，包括设计目的，树立质量控制方法和验收检测方法等，国际房地产业经过近十余年的开展，曾经明白营建出温馨平安、卫生方便、文明优美的寓居环境与寓居修建的运营理念，而建造融于自然山水之中的寓居修建亦成为修建师的愿望和购房者的追求。世外桃源是一个融于自然山水之中的城市边缘的休闲小镇。因此，在修树立计方面，必需结合其特点，开收回融于自然山水之中的优质住宅。〔一〕开发城市边缘休闲小镇的可行性环顾世界工业兴旺国度有一个共同特点就是城乡生活水平差异小，其中一个重要缘由是交通系统兴旺，我国经济先进地域城市近年来对公路、桥梁和交通工具的改良树立投入少量资金，交通系统正以迅猛势头开展，大大改动了人们出行习气，交通出行距离迅速扩展。社会生活的另一面是房屋消费行为上已出现了〝二次置业〞者，其中许多置业人士是到城市郊区选购一套房屋，作为周末渡假之用，在城区边缘，车行时间在40分钟以内的楼盘，只需环境条件和管理水平好的都成了抢手货，甚至发生了一批炒房者，追捧优质楼盘。同时由于经济才干的提高，银行按揭的协助以及人们对身体安康的关注，都令以前觉得很悠远的山地、河滩成为方便抵达的中央，这使得开发自然山水环境的寓居环境有了理想的可行性。〔二〕设计原那么与指点思想依据地块特点和项目市场定位剖析，世外桃源对规划设计提出以下设计要求：1、坚持原有地形、维护原有植被，在开发商品别墅〔住宅〕的同时又维护金龙湖景色区的全体性。2、兽性化的设计指点思想，〝以人为本〞注重满足温馨、平安、方便、私密等方面的要求。3、寻觅适宜山地形状的规划设计方法，要求处置好住宅〔别墅〕单元面湖靠山的景观要求。树立修建作风的特性化，又同时要求谐和融合于山林。4、避开湖面与地块之间过境车道带来的一系列不利要素。5、在规划及修树立计中贯串〝市场观念〞和〝品牌战略〞，以完成社会效益，环境效益和经济效益的无机结合。〔三〕规划设计手法1、规划结构形状在修建物组群空间处置方面，有别于常用的梯田式布置，大胆应用地形的高差位置变化，布置楼房〔别墅〕的位置与朝向，从投影平面上思索日照要求与楼间〔别墅〕绿地的空间布置，在竖直方向那么思索防止修建物之间视野阻隔与搅扰，以最大限制满足每个住户单元有观湖面山的两种视觉空间。在组群平面布置上匝山势陈列，维护原有山〔坡〕脊轮廓线，路途规划以曲线迂缭绕行，形成开敞活动的空间感和通透的景观面，构成融于山林，整齐有致的山地修建组群。在修建体量散布方面，将多层修建物布置在山丘脚底，以便展现该类型楼房丰厚多彩的修树立计作风，将低层联体别墅布置在山丘腰部，以便越过山脚的多层联体别墅向湖面方向取景；山脊线另侧，布置较矮的独立式别墅，这样能较益处置修建物之间阳光遮挡效果，嘉陵江边的TOWNHOUSE楼层不高，应用山势落差，不会遮挡江面景观。2、静态交通组织本项目规划设计已超前思索汽车保管量增大的能够性，每套别墅〔含多层或联排〕平均1~2个车位。车多带来的难题是泊车位与绿地空间的矛盾，本项目采用集中式或独立式车库的泊车方式。在局部集中式修建物中，首层架空层作车行道和车库兼观景台三种功用，增加了车行道和车库占用绿地比率。路途采用尽端式布置，车辆在连道的首层架空层内通行，抵达目的地后，就地在车道边的泊位停靠，人员可下车走到观景台，或直接上楼。首层连廊构成了有顶的车道和车库，便利上落车的人群，同时增加了人车相扰的时机。对外来访客的汽车，亦思索以停车便利性，在小区入口左近的会所俱乐部周边设置了露天停车场，空中用植草砖，配以矮小乔木遮挡夏日猛烈阳光。车道采用反光资料标志，尽量增加车路照明，以增加车道夜间照明对住房室内空间的搅扰。步行系统那么统筹思索交通便捷与园景构图两方面，步行碎石径或穿越绿地或依傍车道，构成较生动的路途作风，而又防止了机动车穿行对休闲活动人群的搅扰。3、树立绿化系统山地的原生植被将最大限制保管，关于必需动土的中央，用透水建材固土，筑缓坡并以蔓生植物掩盖，尽量少筑石挡上墙。在修建物首层，车道靠山的一侧浅开挖，另一侧悬空，下面仍保管土地和植物，并且添加攀援植物，沿立柱而上，形成立面绿化，增加立柱对全体景观的不利影响。车道悬空一侧设置花槽，栽悬垂植物，添加空中绿化的层次感，增加破土面积，培植平面绿化，故小区绿地率达60％以上。人工栽植种类方面，留意选用适宜的本地物种，以求高的抗虫抗灾才干，防止追求低价名贵植物误将公共绿地设计为植物博览会。4、树立屏蔽系统项目地块虽然环境优美，但相关于高质素生活的要求来说，仍有许多不利要素，需求以屏蔽的手法加以隔离，以发明出一个适宜家居生活的室内空间。首先是车流噪音效果，区内外都有通行车辆，在区内的车辆上坡时收回的噪音较大，为隔音外墙体用加气混凝土砌块，厚20公分，砌块外部的气孔穴对声响衰减有清楚作用。外墙外表用致密饰面层加涂料，增强对声响的反射，楼房之间保管矮小树木，起吸音墙作用，外界声响侵入户内的主要途径是窗户，本项目修建选用塑钢共挤型材，配双层夹胶玻璃的窗户结构，可到达防水密闭的作用，隔音效果良好。重庆修建物也有保温效果，夏季直射阳光是重庆地域修树立计需防止的不利要素，夏季直射阳光的时间长、强度大，对室内空调电能损耗大，另外剧烈的阳光亦不利室内活动，如操作电脑或午睡等，本项目选用的夹层玻璃和加气混凝土砌块墙体可较益处置阳光幅射效果，另内在设计坡面屋顶和窗楣的时分亦留意遮阳的作用。住宅区内的渣滓搜集运输、废水处置皆留意屏蔽处置，以增加对空气和绿地的污染。5、疏理地表水系由于是山坡地，破土开工之后，如不马上处置裸土，会形成雨水冲涮，祸及保管的植被，完工后由于路面和屋面不留水，会增大地表径流，另外山顶浅层水由于破土截流亦会引发地表逞流水的效果。在处置方法上，尽量维护植被。破土开工的中央，尽量用疏水资料复盖，比如植草砖、碎石疏水槽等以增加逞流水，在小区主入口处，设置小型园景水池，碎石缓坡池底，以接纳地表水，起到缓冲池作用。6、创作山地修建方式因应环维护坡的需求，区内修建物采用〝吊脚楼〞结合首层架空的设计手法，构成山地修建物的剧烈特征。首层作车行道，靠山边内侧作车库，悬空外侧形成花槽观景台，添加亚热带风情，坡面屋顶以红瓦掩盖，与坡地矮小树木的浓荫融合，分配出生气盎然的环境颜色。楼房的立面对视觉影响极大，采用绿色塑钢窗配浅绿色夹胶玻璃、米黄色墙面，以柔和明快的颜色融入山林背景。另外注重以墙面的各种结构线条调整视觉比例，添加情味。修建群落顺山势自然散布，保管山脊线。各楼的朝向并无严厉的一致，而是着重室外向外的视觉景观取向，避开了许多不利的视觉搅扰。整个修建组群与山林背景谐和融入，彼此间又整齐有序，路途顺山势盘桓流利，设计全体效果是动态相宜。7、发明温馨的室内空间室内生活空间绝非复杂的几何概念，而是由修建艺术手法发明的视觉空间，和生活设备支持的功用空间。修建师在采光景观，气流组织，功用分区等方面都应十分注重运用美学、心思学以及成功范例所提供的阅历．逐项细心调整。机电配置方面，尽量从〝温馨、平安〞角度思索，采用诸如分质供水，压差式中央排烟道，用户中央空调系统等价钱功用比合理的新技术与新产品。

第九章项目总体规划设计项目的总体规划就是要回答项目在市场中的位置与项目将要行走的方向效果。依据项目的市场剖析和项目确立的市场定位，本章对项目停止全方位筹划并提出相关专业意见。一、项目技术目的世外桃源项目的总体技术目的为：总占空中积：1500亩其中水面面积：300亩总修建面积：≦500,000m2容积率：≦0.5掩盖率：≦20％绿地率：≧60％基地设计总户数约5000户人口规模约15000人二、项目用地目的世外桃源项目用地目的见下表：

世外桃源项目用地构成一览表组团项目称号占空中积〔亩〕修建面积〔m²〕容积率AA1南洋乐龄公寓2506545,0001.0385A2南洋先生公寓6545,0001.0385A3南洋贵族学校12035,0000.4375BB1东篱休闲度假村16013075,0000.8654B2嘉陵高尔夫练习场301,5000.0750CC1欧美商业文娱村4104025,0000.9375C2未来世纪迷信公园405,0000.1875C3帕特南温泉度假中心浪高温泉度假村20080,0000.6000C4浪花温泉酒店5020,0000.6000C5蓝色贝利家园8017,5000.3281DD1东亚绿色运动场陶城滑草场海盗船热气球运动场2306012000.030D2维顿网球公园韩国旱地滑雪场007射击场9018000.030D3情侣别墅和落水别墅8045,0000.8437E陶园古城150100,0001.0000F金龙水上运动中心300金龙湖水面算计1500497,0000.4970三、项目总体规划思绪总体布置主要要依据项目修建物的运用功用、规划设计要求以及开发商的意见，并充沛思索基地的特点和周围环境、修建体量等要素停止布置。本方案只提出总平面的布置要点。〔一〕项目基本规划要点1、充沛思索未来开展，以高终点、高规范规划本基地。以生态住宅的设计理念规划该项目。2、全部按低密度别墅加以大批洋房〔蓝色贝利贫贱家园〕的设计目的予以规划。3、中央主入口要有现代特征，契合重庆市作为直辖市的〝绿色笼统修建的要求〞。富有特征、美观小气。4、基地内围墙以各半岛的外线停止设置。接近212国道的围墙为透视式。5、在公路边设5米绿化带再设围墙，围墙内设5米宽高树绿化带再设路途，以防尘土过多进入基地并予以隔音。〔二〕总体规划规划设想世外桃源项目的设计创意基于对项目的市场定位：效劳支出为中高层以上的中产阶级和成功人士，故属于较初级的基地社区规划。基地的全体设计规划，采用全围式，双围合式为主调，陈列式、板式、集中式为装点的群体组合理念与处置手法。整个基地分解为三个功用区块〔东篱半岛、桃源半岛和金龙湖〕，合计6个组团〔A、B、C、D、E、F组团〕。各组团之间，既相互独立，自成一体，又经过空间轮廓、修建外观外型的围合，营形成出亲切和谐和的生活气氛，独自成势的寓居内聚性空间环境——〝共享大庭园〞。又具有组团之间的相互联络，相互映托，成为相互借景的无机性全体，完成新型山水社区鲜明特征的全体笼统。各组团之间，采用了大环形交通路网停止衔接，一改普通常用的平直、十字形路网。区内的路途，除满足交通外，已充沛失掉硬化、伸展。路网不再只是为交通而效劳，而是与环境取得了无机联络和相互融合。在各个围合式组团环境里，有欧美作风的休闲广场，结合小区项目笼统标志的主题水景、园林绿化与环艺小品及多处停止主题设计的，通向住客会所、公共文体活动区的〝树林绿色步行街〞，以及一条近千米两侧各有15米宽，专门种植了树木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，〝地中海风情的东蓠小道〞，供区内散步、休闲之用。整个基地的开展都有完善的支路与干道接驳。环区小路与中央小道——东蓠小道绕基地接驳。各组团小区又有各自独立的区内路途自成体系。半岛与湖、半岛与半岛之间都有迷信合理的规划路途与之衔接，使之车行道和人行道自然分开、自然分合。使整个基地的车行道和人行道疏通无阻。绕湖而建的独身别墅和情侣别墅是世外桃源的修建特征和艺术鉴赏品。小巧小巧的袖珍别墅是他们的贴身之作。是知识独身和情侣们最正确的〝隐身之地〞和〝耍处〞。总平面中分三个功用区块，即桃源半岛区块，东篱半岛区块和金龙湖水上区块，每个区块都有各自的独立特性和实践功用。世外桃源项目初步规划分区方案如以下图：1、东篱半岛区块靠212国路途边主入口处沿主要干道旁坐落商业文娱村，以此向向基地外部延伸，使其成为〝世外桃源〞的效劳基地。中央主入口沿基地外部主干道——东蓠小道右侧规划南洋贵族学校的南洋先生公寓和南洋乐龄公寓，延伸至嘉陵江方向为南洋贵族学校。东蓠小道左侧为欧美商业文娱村，将规划为世外桃源的〝闹市〞。中央主入口垂直至嘉陵江方向之东蓠小道右侧规划东篱度假休闲村、嘉陵高尔夫练习场，左侧为帕特南温泉度假村。中央入口与主干道基地入口位于东蓠半岛沿212国道旁，基地以现有干道作为中央入口处。不只直接驳接基地的212国道已有干道〔东蓠小道〕，而且与A组团与C组团紧紧相连。既方便基地的寓居者和旅游者的出入方便，又防止了新开干道带来的修建体量的添加。弧形缩小的欧式中央入口广场与开敞的C组团欧美商业文娱村、步行休闲空间构成中

央绿轴，处于基地的中心肠位，并与周边的A组团南洋先生公寓与南洋乐龄公寓发生必要的对应与联络中央入口广场对整个基地的环境设计起主导作用。在设计方面，十分注重欧美式的修建作风和周边修建物的协调。在制景与配景方面，充沛对欧美作风的文明外延的开掘，发明出全景式的、气魄庞大的欧美作风之世外桃源的中央入口广场。在基地中央出入口的视觉轴线上，有着美妙状观的弧形入口门廊，平地瀑布、叠水喷泉、亚马逊河〝丛林截景〞等。南洋贵族学校占地200多亩的美式〔或亚洲式〕教育基地——南洋贵族学校将成为基地的兴奋点，她的建成将极大的提升整个重庆社会力气办学〔贵族学校〕的层次。基地教育园区，将引进国外或国际知名学校结合办学，走〝教育品牌〞之路，树立一所重庆市名符其实的贵族学校。与学校配套的先生公寓，将是先生读书的最重要的后勤保证。帕特南温泉度假中心帕特南温泉度假中心包括浪高温泉度假村，浪花温泉酒店、蓝色贝利家园等。该区域是基地的温泉旅游度假中心。该中心将构成重庆较高层次的浪高温泉特征旅游区和重庆首个高尔夫球场的接待中心。在旅游区中央的浪花温泉四星级大酒店，将成为迎接重庆乃至全国会议、论坛以及重庆高尔夫球场球员的接待中心。依水而建的58套〝蓝色贝利〞家园——初级别墅群将修建物的设计推向极至，将是整个基地最耀眼的亮点。东蓠休闲度假村接近嘉陵江的东蓠休闲度假村是重庆中产阶级的休闲乐园。该休闲度假村将构成中产阶级的休闲度假人世乐园。欧美商业文娱村欧美商业文娱村将引进欧、美、亚国度的商业修建作风，建造重庆及至中国的一流商业文娱强化区。如美国的华盛顿、意大利的罗马商业作风、法国的巴黎的霓裳服装作风、鹿特丹的渔港风情、日本的东京的商业文明、印度的孟买珠宝、中华民俗商品等商业作风等。在文娱方面引进俄罗斯的歌舞扮演、泰国风情的芭提亚夜总会等，为基地的文娱增添异域风情。南洋乐龄公寓南洋乐龄公寓是基地专业的〝养老中心〞和学校先生的〝家眷院〞。一方面，为成功人士赡养晚辈的晚年居所；另一方面，又是成功人士布置子女就读南洋学校，其父母协助照看孩子的〝两代同堂〞居所。2、桃源半岛区块从中央广场主入口处沿212国道至北碚方向陆地范围依次规划韩国游乐运动场〔旱冰滑雪场〕、维顿网球公园、007射击〔射箭〕运动场、海盗船、陶城滑草场。以此方向延伸接近〝水天花园〞规划〝陶园古城〞。沿金龙湖边布置景观别墅、袖珍别墅和情侣别墅。东亚绿色运动场功用弱小的东亚体育运动场馆，将成为草地滑翔喜好者、草地赛车手、旱地滑雪喜好者、〔马术竞技者〕的演练场和竞技场。基地的绿色运动中心，将把热气球和滑雪，滑草与高尔夫练习场，水上运动与草地赛车，体育休闲与健身健美结合起来。成为基地内外人士现代体育运动的〝热点〞。10个联体规模澳洲维顿网球公园，成为重庆富豪绅士聚会的休闲文娱场所。风情小镇—陶园古城古色古香的〝陶园古城〞将把基地的修建走向引向逆向思想。在节次鳞比的欧美修建群中，突然出现一座现代的四合院修建和〝清明上河图〞上的古修建作风，让人似乎走到了宋风古韵的意境。对那些具有剧烈复古情节的中产阶级无疑是一种抚慰性最强的吸引力。3、金龙湖水面区块本组团为金龙湖湖面，面积约300亩，主要功用为日、中式水上旅游中心。水面是世外桃源项目最具吸引力的中央。除用来连接各小区和单位的景观外，还作水上旅游之用。位于项目中央的金龙湖是整个社区开展的重要一环。提供不同的水上运动，既发扬水的最大功用，又使度假村增添无敌景观。湖光山色，相映成趣。二座日式游艇码头将把重庆的水上运动带向一个新的高度。10只游〔快〕艇和20只龙舟带着满脸堆笑的游客在湖水中穿越，使人似乎进入到了水上运动的较高境界。在另一片水域中，水上射击运动的惊险搏杀，让游客阅历了一场真枪实弹的演练。在钓鱼基地，人们不用回味那种惊险和心跳；只需静静的看着湖面，享用气定神闲后的激越与〝成功〞。拥有1000多名泳客的自然游泳场，比室内游泳池有过之而无不及。使基地和外来游客在炎热的夏季里，享用清凉、温馨的水上生活。〔三〕环境设计基地的环境是充沛应用已有的山、水、江自然资源，最大限制的不破坏原有自然资源和植被。强调人与自然的无机融合、营建各功用区的特征文明与情调。在设计中竭力采用自然式山水规划，现代园林设计，用足项目的优势资源，力争发明一幅世外桃源般的旅游度假、休闲圣地。本基地在环境设计中结合自然水景、雕塑、小品等多种方式、力图发明一种全新的〝亚假日生活〞的度假休闲重生活方式，尝试在绿荫生态环境中引入多方面的环境主题，真正做到一步一景、举目皆景，幽默盎然的绿色山水家园。把中央出入口与基地中心绿轴相互结合布置，给寓居者提供丰厚的视觉享用。如：1、在各功用组团，结合功用不同与区分设计特征环境与雕塑、小品等。如普通寓居区设计一定量的雕塑、琴台、林荫小道、知书亭、儿童乐园、园艺等。2、在南洋先生公寓区，雕塑以名人迷信家，高新技术方面的模型、IT产品雕塑模型等。3、在南洋乐龄公寓那么以丰厚老年人生活的琴棋书画为主停止雕塑小品设计。4、在东篱休闲度假村的环境设计上那么应侧重于浪漫、温馨与情调的主颜色停止修建雕塑，小品的塑造。5、在东亚绿色体育运动区，那么应以体育、绿色安康为主停止雕塑、小品筹划。如知名国度运发动，有代表性的竞技项目等。6、在陶园古城，环境设计那么应充沛开掘现代和浓郁中央颜色的修建小品为主线停止塑造与筹划。〔四〕绿化设计世外桃源项目在环境的总体掌握上，以〝绿〞为中心。在整个项目的全体视觉中，充溢了〝绿〞字，绿与世外桃源天衣无缝，自然天成。从绿色运动场到中央入口广场，从温泉度假村到嘉陵江边，从欧美商业文娱村到蓝色贝利家园，从陶园古城到高尔夫练习场，一直充溢着绿字。为了把绿字文章做足，整个基地的项目绿地率到达60％以上。园林绿化普通分为中、西两种，西式园林规划普通较为标榜〝欧陆式园林作风〞，〝地中海风情〞，〝凡尔赛作风〞，〝北美作风〞等。由于西式园林相对独立，可塑性大、奏效快且清楚，所以本项目可采用西式园林设计。而中式园林由于占地较大，且与修建外观作风关联性不强，可塑性不大，所以应在局部范围里慎审采用。1、欧美作风花园前期绿化应注重〝快、美、显〞三方面，所以主要由多种平面外形组成的欧美式花园，十分适宜项目前期的尊贵觉得。2、湖边绿化项目的2个半岛均临金龙湖，可在临湖一边修建一列花圃。主要亦应以欧美式作风为主，同时交叉一些中国江南作风装点其间。注重花艺的外型和修剪，另外可间插一列〝花篮路灯〝。令景致此起彼落，富于变化。在基地内的几段湖边，区分栽上极富江南气息的垂柳、铁铸雕花的休闲座椅。两边栽上月季、杜鹃装点临近建成的花棚式长廊、翠荷绿柳、鸟语花香，一派南国的绚丽风景。〔五〕交通规划依据基地的天文条件和周围的交通状况，交通组织以确保基地内路途实质性的人车分流，各人行功用区内路途系统基本无车辆进入的原那么停止交通组织。1、本项目作为城市边缘的度假及休闲小镇，思索高档社区的存在，家庭小车作为主要的交通工具，项目路途由入口的32米小道〔主干道〕，26米干道，各小区由18米路途衔接，寓居区由8米路构成。2、中央入口小道效劳于整个项目，路面宽度为32米，其中包括各8米宽的双向机动车道，中间6米宽的绿化外型带，以及两侧各5米宽的绿化人行道。机动车与人行道之间用树木作为分隔带，不只使交通更多平安，而且还能美化周围环境。3、宽26米的干道(为林荫路，四块板方式，路中设4米绿化带),衔接入口小道与其它区城〔如会所、高尔夫练习场、绿色运动基地、各住宅区等〕的路途。4、小区内路面宽18米，采用有规律的单行控制，并与干道相连。交通拥堵地带布置环道，以使外部交通流利。居民区外部路途为8米。5、路灯将沿街布置。其它设备如排水方法、流水管道、供水管道、以及电线、弱电线路将在施工时区分装置。6、基地内主干道仍保管212国道起至金龙湖出水坝至嘉陵江的〝L〞型的外部干道，各组团之间组织干道交通为基本车行道。7、先进的管理设备将使本基地路途疏通，出行便捷，路途运用效率高。完善的步行系统将会成为本基地的又一特征，人车分流、互不搅扰，使寓居者能依据团体喜好选择出行方式，以满足各种不同要求的需求。8、结合人行道和绿化带布置步行系统，设1.5——3米硬质步行道。依据度假别墅区的功用不同，可区分设置园内林荫道，丰厚路途的平面感、层次感和迟滞性。9、为增加车辆噪声的搅扰，寓居与车行道均坚持一定的距离，用绿化和林荫吸收并增加噪音。在别墅群体的外侧，沿着修建的走势设置环形路途，出入口与其毗邻，车辆可沿着外环形路途直接进上天上或地下车库。普通别墅区设置公用或集中式停车场，高尚别墅区设置室内车库。交通组织规划依照分期开发的思绪规划路途，并基本以路途作为分期的边界限。可使分期开发组团具有最大的完整性，并有利于营建首期开发的环境气氛。在组团中心均设有环形消防车道，以备紧急形状下消防车道能顺利进入消防扑救面。内院紧急消防车道采用草皮硬塑成品路面，能接受消防车辆的荷载。在金龙湖西北区与西北区之间的湖面〔即D、C组团〕之间布置一座〝过湖桥〞——圆梦桥。便于沟通体育运动区与度假村之间的联络与活动。〝过湖桥〞可设置为车行道，西北区与车行道出口相接，西北区与车行道入口相连，构成沟通主要基地的重要桥梁。设置二处公交车停车场，以便到基地来的游客与旅游者的车辆停靠。一处设在C组团的欧美商业文娱村；另一处设在D组团的东亚绿色运动场。同时便于寓居者交往车辆修缮及加油方便，在欧美商业文娱村接近212国道地段设置加油站，并装备汽车修缮厂各一个，为基地的有车族人士效劳。〔六〕项目修建作风在国际品牌人士的潜看法里，自身品牌的识别性是人生最耀眼的精彩局部。他可以终身穿一种样式的服装；他可以终生抽一个品牌的香烟。做地产项目也一样，需求做出自己的作风来，具有识别性、才具有灵性。这就是修建作风。如今，中国〔地产界〕大地劲吹欧陆风。年轻的直辖市也有欧陆风狂吹的历史。但大多都取其皮毛，不得要领。要么，装潢一下门面，作作大门。世外桃源是重庆市的一个有一定规模的大型社区，其作风应具有一定的现代神韵和超前性。经过我们对社区的总体定位，由于整个项目是由两个相互分别的半岛组成，因此，在修建作风上，我们初步拟定本基地的修建作风以半岛的分界限为基准，以两种作风停止筹划。即欧美作风和中国现代民俗作风停止修建作风设计规划。1、欧美作风世外桃源的欧美修建作风布置在东蓠半岛。欧美作风从外延与外延都有其共同性和亮点。比如修建思想，反映和提醒的是，欧美人民一种民族情节和奋发向上的一种肉体。比如教育，充沛表达的一种全民的素质教育。比如文娱，表达的是热情与愉悦。比如运动，表达的是安康与生机。在年轻的直辖市，由于国度〝西部开发〞政策的吸引，外来人口逐渐增多。单调的欧陆修建作风和乡洋气息的巴渝作风已不能满足直辖市开展的需求。市情和〝民意〞需求多样作风来表达城市的修建神韵和风情。因此，选择欧美修建作风一是表达修建美学在基地住宅中的运用效果。二是欧美作风在重庆还没有重彩的渲染过，运用欧美作风将给人以清爽、明快的直感。三是欧美作风所宣扬的肉体和颜色运用所带来的奋发向上的生机将极大地吸引购房者的留意力，发生修建物业的销售动力。2、中国古民俗作风世外桃源的中国民俗作风布置在桃源半岛。中国民俗作风在现代修建中的运用是不多见的。目前，炒得较热的就是成都的〝芙蓉古城〞。据了解，〝芙蓉古城〞曾经取得了成功。〝芙蓉古城〞成功的密钥是迎合了社会和局部人的趋新、趋奇心思，在〝洋风〞的大兵压境下，变招变术，在〝中国民风〞上作足了文章。在重庆，我们思索重庆人们的接受感情和修建作风的变数，在桃源半岛上，划出150亩的土地，设计制造〝中国古民俗作风〞居所——陶园古城。〔在中国民俗作风中，可局部地运用川西民居作风。〕欧美作风将使世外桃源这个中国的〝乡土项目〞穿上〝洋装〞，使世外桃源更富有新的含义。中国古民俗作风将会使重庆的修建作风中吹过些清凉的民俗风，在重庆的修建物中增添一个〝新种类〞；也就是说，在重庆将会降生一个〝西洋味的中式世外桃源〞。也就是说，重庆的世外桃源是经过〝留学〞归来的新版世外桃源。四、项目分区规划规划世外桃源项目拟采用组团式规划来停止规划，同时充沛思索各组团之间的联络和子项目之间的互动。整个项目基地共分为六大组团，详细规划规划初步想象见附图。〔一〕A组团1、A组团是南洋教育园区。该组团东临嘉陵江，西接212国道，北衔基地已有东西向干道——东蓠小道A段，南靠未来的市轻工学校。占空中积约250亩，修建面积100,000平方米，全部为低层和多层修建。A组团将充沛应用临主小道----212国道的便捷交通优势，布置具有对外功用的南洋贵族学校及其配套设备。2、A组团分为A1区和A2区、A3区。A1区为南洋乐龄公寓，占空中积65亩，修建面积45,000平方米。A2区为南洋先生公寓，属于贵族学校的配套设备，占空中积约65亩，修建面积45,000平方米;A3区为南洋贵族学校，占空中积约120亩，修建面积35,000平方米。〔二〕B组团1、B组团是东篱休闲度假村和嘉陵高尔夫练习场。该组团北与金龙湖水坝入嘉陵江入口处相接，毗邻重庆市高尔夫球场；西与基地外部南北向支线——东蓠小道B段相连，东濒嘉陵江。占空中积约160亩，修建面积76,500平方米，为TOWNHOUSE独立式别墅。B组团将充沛应用沿嘉陵江和临市高尔夫球场的优势，布置东篱休闲度假村和嘉陵高尔夫练习场。同时，在接近嘉陵江一侧适当布置欧美式区域景观休闲广场和钓鱼场、浅水浴场〔拟意〕等。2、B组团分B1区和B2区。B1区为东篱休闲度假村，占空中积约130亩，南与A组团南洋贵族学校毗邻，北与B组团B2区嘉陵高尔夫练习场为邻，西与南北向基地干道——东蓠小道B段相接，东与嘉陵江接壤，自然水景相拥入怀，是建造度假休闲居所的最正确场所。产品为目前较盛行的TOWNHOUSE联排别墅和独立式别墅，且沿江陈列布置，修建面积75,000平方米。B2区为嘉陵高尔夫练习场，占空中积约30亩，紧接B2区。接近金龙湖水坝入嘉陵江入口处并毗邻重庆市高尔夫球场，是专为高尔夫球场设置的预备高尔夫练习场。同时，在接近嘉陵江一侧适当布置欧美风情休闲广场和钓鱼场〔拟意〕，浅水浴场〔拟意〕等。该练习场设10余个练习球道，并设小型高尔夫会所，会所修建面积约1,500平方米，将存物柜的更衣室、附着盥洗设备的休息室以及咖啡室、棋牌室、用餐室等设备基本设置在会所。〔三〕C组团1、C组团是世外桃源的旅游度假村——帕特南温泉旅游度假中心。本组团占空中积约410亩。详细范围为北向经过金龙湖与市内最大的高尔夫球场接壤；西邻南金龙湖〔沿212国道方向〕；南与A组团及基地内东西干道——东蓠小道A段相接；东向毗邻基地南北干道——东蓠小道B段与B组团隔路相望。2、C组团设置有成功人士寓居的豪园与温泉旅游度假基地、商业文娱村、科技公园等。共分C1区、C2区、C3区、C4和C5区。C1区为〝欧美商业文娱村〞，占空中积约40亩，同时配有商业步行街、文娱设备、肉菜市场、大批的住宅以及医院、银行、邮局、电信等社区配套设备，为整个社区的综合配套所在地。C2区为〝未来世纪科技公园〞，占空中积约40亩，修建面积0.5万平方米。该公园主要是为重庆以及南洋学校先生配套的高科技公园。主要有航天、宇宙飞船、深海科技、信息科技、珍异植物等现代高科技产品展现公园。C3区为浪高温泉旅游度假村，占空中积约200亩，修建面积8万平方米。同时在沿湖一带布置袖珍型情侣别墅区。C4区为四星级酒店----浪花温泉酒店，占空中积50亩，修建面积2万平方米，位于帕特南温泉度假中心最高处，成为旅游度假和重庆市的初级会议的接待中心，同时也是高尔夫球场球员的接待中心。C5区为高尚别墅区——〝蓝色贝利〞家园。占空中积约80亩，修建面积1.75万平方米。限量制造、限量供应，是富豪新贵族的顶级别墅。既表达拥有者的身份位置，又有极强的收藏价值。本区域共建造58幢初级别墅，面向重庆贵族阶级开放。〔四〕D组团1、D组团是东亚绿色运动场。本组团占空中积约230亩，该组团北向接E组团半岛，西向紧靠212国道，东与东金龙湖相连，南与南金龙湖相拥。该组团由两个互连的半岛组成，此半岛向金龙湖方向延伸，有湖光山水之妙。2、该组团为绿色体育运动中心，共分D1区、D2区和D3区。D1区占空中积约60亩，为陶城滑草场〔40亩〕、海盗船〔8亩〕、热气球运动场〔12亩〕，并配有大批修建物，约1200平方米。D2区占空中积约90亩，以体育运动为主的21世纪绿色安康运动场，主要项目设置有——40亩维顿网球公园〔10片〕、25亩韩国旱地滑雪场、25亩007射击〔射箭〕运动场。配套修建为1800平方米。D3区占空中积约80亩，为低密度落水别墅和情侣别墅。该区修建面积4.5万平方米。主要位置在沿金龙湖一圈，布置低密度别墅独身和情侣别墅。〔五〕E组团E组团为陶园古城。该组团占空中积为150亩，详细范围为北向接近在建工程水天花园，西向紧靠212国道，东向毗邻东金龙湖，南向接壤D组团的东亚绿色运动场。陶园古城是«世外桃源»项目唯逐一个具有中国民俗风情的仿古修建群。整个古城占空中积为150亩，修建面积为100,000万平方米，约有1000多户心仪仿古修建者将成为该园的主人。〔六〕F组团F组团是世外桃源项目的水上运动中心。金龙湖分东金龙湖和南金龙湖。东金龙湖与D、E组团相邻至园梦桥。以圆梦桥以西至C组团和212国道、D组团所围成的水面为南金龙湖。在金龙湖上可设日式水上快艇游和划水运动〔中国龙舟〕、水上射击、游泳等运动项目。

第十章项目开展主题论述项目开展主题是世外桃源项目开发的关键。由于本项目规模较大和项目主题各异，为了使本定位筹划报告具有延续性和实效性，我们将项目七个开展主题另章论述，停止逐一详细剖析，以增强本报告的可操作性。一、教育开展主题论述教育曾经成为社区构成的主体——家庭生活的重心，成为决议社会开展前景的必要要素的明天，我们将一个一个大型社区推向社会的时分，只需我们将教育实在做到位，肯定会对有教育看法及责任感的家庭、社会乃至政府发生一个大的震动和推进。由此为重庆房地产消费者带来崭新的消费观念，并在拉动土地升值上有弱小的带动力。因此在我们设计的社区中，将不会将教育仅仅作为房地产的启开工具然前任由其自生自灭，我们不会将教育仅仅作为房地产中心甘情愿的配套条件让它沦为一个二、三流的学校，我们是在踏踏实实做房地产的同时认仔细真地办教育，将教育的概念融合在整个基地之中，让教育真正为每一个社区的主体——家庭效劳，让教育成为社区的主题后，它同时也会成为令主体自豪的缘由。当我们将社区教育形式及概念展如今教育者、家长和先生的眼前，它将会把中国教育界鼎力倡议的素质教育、基础教育、社区教育、终身教育相结合的实际带向实际。而另一方面当教育为社区确立一个高终点的定位，提升社区的全体素质笼统，为社区的配套打下基础，关于拉动土地升值，确立买家决计有直接的作用。它关于消费者而言是一个崭新的房地产消费观念的引入，是消费者自我完善，自我生长空间的最正确选择。因此当我们站在泛地产的高度，用跳出房地产看房地产的目光，将教育这个社区永久的主题发扬出来，更好的为社会和消费者效劳。〔一〕教育配套的必要性设制南洋国际双语〔贵族〕学校，不只是为了陪衬本项目的市场需求，而且也是为项目的久远大计思索，更是从投资报答的经济角度去设计。依据重庆市城郊人口调查显示，2001年1~5月，居民家庭消费转型加快，出现清楚〝拐点〞现象。从物质消费转向满足享用和开展需求的消费，以吃用为主的物质型消费继续下降。文教文娱、旅游、康体、寓居等享用和开展型消费成为消费热点。近几年，居民家庭用于教育的支出不时以两位数增长。1~5月，重庆市居民家庭人均用于文教文娱用品及效劳支出费用296.43元，同比增长29.8%。其中用于教育支出156.67元，同比增长33.6%。可是，重庆并未有比拟像样的高层次的教育学校。因此，南洋贵族学校作为重庆私立学校的先驱，将引领重庆较高层次的私立学校进入重庆，提升重庆的教育层次和层次。2001年6月8日，重庆市政府第83次常务会议讨论经过，加快实施科教兴渝的战略决议。对复兴全市教育推出了系列严重举措，其中对办学体制和投资条件、兴办私立学校都有明文规则：〝我市将采取民办公助、公办民助、股份制办学〞等形式，树立多元办学新体制，吸引境内外人士或机构协作办学、投资办学或捐资助学。积极开展民办高中阶段教育和初等教育。民办学历教育，在土地征用、税费减免、招生失业及师生有关待遇等方面与公办学校同等看待。允许民办学校在保证正常运转的前提下，逐渐收回办学本钱，并失掉滚动开展。单位、企业、团体用于改善办学条件设立助学金、奖学金等的捐赠，经审核同意，允许税前列支。〞这些政策，不只为民办学校大开了绿灯，而且为教育投资提供了政策基础。因此，设置南洋贵族学校是很有必要的，她是世外桃源项目地产整合开发形式的支撑点之一。〔二〕世外桃源项目教育主题开展思绪1、办学思绪兴办重庆市一流的贵族学校——南洋国际双语学校。南洋贵族学校是一所真正意义上的贵族学校。该校属于社会力气办学的民营学校。学校可和英国宝盾大学、美国加州大学等知名学校或国际知名学校〔如北京景山学校〕结合办学。实行从小学到中学——国外大学的延续教育机制。使先生从小学退学到大学毕业完成〝终身教育〞一向制，真正使先生教育完成一体化。2、办学形式采用开展商出地，与国外和国际学校联办的方式，保证开展商投资不要太大。同时为增加对学校的投入，有关住宿等配套设备不由学校投入和配套，更多地由小区配套，并实行有偿运用。学校的办学形式以〝股份结合办学〞的形式为佳。即与境内外的知名学校结合兴办为主〔约请国际北京景山学校或美国、英国的知名学校等〕，结合投资，共同收益，即由境外或国际具有知名品牌的学校出品牌、管理形式和办学的初创投资，由开发商重庆中安地产公司出地皮和局部树立投资，或共同组成教育股份公司停止教育投资和教学管理，学校运营。学校只设置教学室和教学设备以及必要的、国度规则的体育教学运动场馆、田径运动场等。除了教员宿舍外，学校不另行给先生提供住宿，先生宿舍的处置是靠先生家长购置先生公寓来处置。〔结合拟向协作单位：境外英国宝盾大学、美国加州大学。境内是北京景山学校，中国南洋开展集团的南洋国际双语学校等。〕3、学校教育体系设置学校教育结合国度教育部〝九年义务教育〞的规则，实行从干练园末尾到高中毕业分段教育体系。干练园：3—6岁儿童。小学到高中十年制教育。出国留学预科：情愿出国留学的继续教育之本校高三先生及校外适龄先生。〔三〕教育运营教育作为一种产业，除了向社会提供〝优质产品〞外，还必需有一定的经济报答。这就必需有一种实在可行的运营方式与战略。本方案提供以下三种运营〔学校收费方式〕方式的思绪。1、教育储藏金：在退学时一次性收取一定量的教育储藏金〔15—30万元〕，在先生离校时全额返还。2、教育助学金：在退学时一次性收取一定量的教育助学金〔15—30万元〕，在先生退学时，无偿分配一套住房。房价在教育助学金中扣除，离校时只返还除去房价的剩余教育助学金。3、教育按揭：由国度金融单位与项目开发商共同开发，取得中国人民银行同意，向先生家长发放的消费存款业务。经过银行的支持，为众多有志到南洋贵族学校读书又有力一次交清学杂费的先生，提供灵敏的交费方式。按揭方法：借款人央求将子女送入南洋贵族学校就读时，先支付一局部首期学杂费，余额向银行作抵押按揭存款，抵〔质〕押物为银行认可的财富〔或置办世外桃源的房产〕，借款人必需在按揭期内以月供的方式还清全部存款本息。〔四〕报答方式学校投资的报答经过教育储藏金或购房款的变通方式来表达。在结合办学的学校运营形式下，以股份上市的方式下取得远期报答。〔五〕学校树立与操作要领1、学校称号：南洋贵族学校〔暂定名〕2、学校规模总占空中积为185亩，总修建面积为8万平方米〔不含运动场地〕，其中南洋学校占地120亩，修建面积3.5万平方米，约35个班。南洋先生公寓占地65亩，修建面积4.5万平方米。设计学校容纳人数为1500人。实践在校方案人数为1000人。配套设备为乐龄公寓、先生公寓〔乐龄公寓不在学校范围计算〕。整个修建以多层为主。3、先生公寓先生公寓是专为先生提供的住宿区。该公寓以助学金的方式由先生家长在操持就学时，一同操持入住手续，先生可无偿运用。在先生在学校就读时，房屋产权归学校。在先生离校时，如先生家长情愿留下该房屋，学校可在其助学金中扣除，产权归购置者一切〔详细操作方法另案筹划〕。先生公寓占地约65亩，修建面积约4.5万平方米。大约可建造1000户，即可安排1000名先生住宿。二、旅游开展主题有资料显示，已成为我国国民经济新增长点的旅游业正坚持微弱增长势头，继去年取得快速增长之后，往年仍将是片面歉收的一年，估量往年的旅游总支出将到达4500亿元，特别是春节、〝五一〞、国庆三个长假，外出旅游人数超越1亿人。惋惜的是，由于假期时间固定，且受旅游地域时节影响，不能选择最正确机遇领略自然风景，因此假日的休闲性并不突出。目前中国国度旅游局已向国务院提出建议，在中国片面落实带薪休假制度，该方案现正在酝酿之中。假设建议被采用，国际将采取一定措施确保带薪休假制度的落实，中国城市职工可供休闲的节假日将由114天添加到120多天，这意味着城市人口一年中将有三分之一的时间属休闲时间，休闲将成为人们重要的生活方式。为了顺应市场的变化，位于景色区的项目打出了〝假日住宅〞的旗帜，以山水、田园风景为卖点，以〝度假＋投资〞的双重魅力来吸引北京的消费族。从城市基础设备尤其是高速路的开展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销形式，开发项目全部或局部完成了旅游功用。近几年，我国房地产业、旅游业开展继续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面，市场运营也已初露端倪。可以这样说，旅游地产是〝整合地产〞的一支劲旅，但不是说，什么样的地块都可以做旅游地产。旅游地产的资源要素是十分重要的一环。〔一〕旅游配套的必要性世外桃源旅游地产的资源除了山景、湖景、江景外，还有庞大的温泉资源。在这里，我们对旅游项目的筹划，在很大水平上是作好温泉资源这个大文章。众所周知，在京城，昌平的小汤山是以温泉而知名的；无独有偶，八达岭温泉度假村也是以一口热水井而带旺一方物业。近两年，随着北京市房地产业的开展，〝温泉入室〞已成为开发商提高物业层次的一张新牌。截止到目前，北京市已有10个左右的新建商品房小区在市地热管理处的允许下打凿地热井，成为京城为数不多的〝温泉人家〞。其中，宝隆城、鹏润家园、恒松园的地热温泉井已投入运用，嘉禾园、华邸·尊邸、建庞大厦、玫瑰园、洋桥温泉居、华辉园、阳光100正在兴修。北京市地热管理处的陈建平处长说，地热温泉的用途，仅仅是开发商看好地热的一个方面。开发商看好地热的另一个缘由是地热井的综合造价不高。正常状况下，一口地热井的综合造价仅和燃煤锅炉差不多，比燃油、燃气锅炉小得多，且具有不占地、不占人、操作复杂、运转本钱高等优势。在北京，多一口地热井，就可以增加一个小锅炉，对首都的环境维护也起着重要的作用。在四川雅安，为开发雅安周公山温泉旅游度假胜地，三大跨国设计公司，一家咨询公司为该公司把脉、筹划、设计。美国AM设计集团，为项目作出了全国旅游界最宏伟的方案：把四川雅安周公山打形成为一个最具规模、最上层次、具有国际一流水平的以温泉为主的大型休闲旅游度假中心。方案总投资23亿元人民币建造。从重庆市的地下热田散布来看，目前已探明的有南岸区的〝海棠晓月〞片区，北碚的金龙湖片区等，地下1000米左右就可开采到地热温泉。据报道，目前，〝海棠晓月〞已把以〝海棠晓月〞为基点的20平方公里的温泉开采权〝买断〞。由此说明，温泉地热关于房地产项目的开发具有无足轻重的作用。〔二〕世外桃源项目旅游地产的开展思绪在世外桃源项目中心位置〔即C组团〕，划出一片中央，特别是在沿湖一带树立旅游温泉旅游区和高尚别墅区。浪高旅游温泉旅游区区分设置：独身旅游别墅，情侣旅游别墅，蜜月别墅等。高尚别墅区为蓝色贝利家园。帕特南温泉度假中心总占空中积为330亩，方案修建面积为11.75万平方米。容积率为0.463。其中浪高温泉度假村占地200亩，修建面积为8万平方米；浪花温泉酒店占空中积50亩，修建面积2万平方米；蓝色贝利家园占地80亩，修建面积为1.75万平方米，共58户。帕特南温泉度假中心是为重庆乃至国际成功人士特设的成功家园和旅游者的乐土，属于半封锁式会员休闲度假基地，同时又是高尔夫球场接待中心。1、浪高温泉度假村浪高温泉度假村占地200亩，总修建面积为8万平方米。这是专为重庆及外地的独身贵族们和长线投资者设计的别墅。投资者为重庆市内有一定资产的政府要员、社会新贵及中产阶级。他们一局部可以自用，也可以返租，由开发商给其一定的报答，投资者属于产权人。旅游度假别墅在设计上运用空间不需求很大，只是适用，与酒店不同的是，私密空间较好，而且与自然相对融合，因此，旅游度假别墅比拟适宜上述人士运用。浪高温泉度假村的消费〔投资〕者，大多来自重庆和四川的有车族。浪高温泉度假村的水源全部运用温泉地热资源，每户都有白硫磺水为之沐浴、为之清洁、为之消毒。使别墅村的住户成为安康、清洁之家。在别墅村内设置村内会所，专为别墅村内的住户效劳。2、浪花温泉酒店在C组团项目的中心位置，设立浪花温泉酒店，充沛应用温泉地热的理疗作用，增强温泉之〝白硫磺〞药理作用之卖点，发明温泉假日饭店之魅力。四星级浪花温泉酒店，占地约50亩，设计客房230余套。具有集住宿、餐饮、文娱、健身、桑拿、会议等多项功用。总修建面积约2万平方米，基地温泉会所也将在此树立。浪花温泉酒店为时权旅游酒店性质。为面向高尔夫球会员，浪花温泉酒店也可成为度假型酒店。将酒店的每个单位分为一定的时间〔或分值〕，出售每一个时间〔或分值〕的一定年限的运用权。关于高尔夫球会员，可依据高尔夫球会员的消费时间，拥有一定年限内，在该酒店每年一定时间或一周的寓居权。浪花温泉酒店既供外地或本地旅游者以及持久停留者运用，同时向高尔夫球场的球员片面开放。并且作为高尔夫球场球员的主要接待中心，向高尔夫球场的球员提供吃、住、玩的全方位效劳。酒店的功用设置将首先思索旅游者和度假人士的身份、位置，最好和旅游别墅结合起来，停止一致塑造，协调开发与管理。浪花温泉酒店同时又可成为重庆市的高层次接待中心。在温泉会所，应用时权酒店的间隙时空组织接待在重庆以及国际有影响的会议、论坛等，使其作为浪花酒店的运营补充。3、蓝色贝利家园在19世纪，欧洲的一些国度，风闻贵族以及后裔和社会贤达们血管里活动的血是蓝颜色的。因此，人们经常把皇室贵族以及达官贵人称做蓝色贵族。我们在为58栋世外桃源顶级别墅命名时，为其特意命名为〝蓝色贝利〞。由于，他们的主人是〝下流社会〞的财富代表者。在帕特南温泉度假中心的西南方向地势较高的中央开拓一片贫贱家园——蓝色贝利。蓝色贝利是帕特南温泉度假中心的顶级豪宅，寓居人群是社会的顶尖才俊，社会贤达，财富企业家等。他们是川渝或国际的富豪阶级。因此，蓝色贝利就是为富豪阶级打造的富豪家园。高尚别墅区——蓝色贝利占地80亩，方案修建面积为：1.75万平方米，容积率为0.328，共限量建造58套顶级别墅。蓝色贝利将享用〝森林浴〞的美国木质别墅。28栋时兴木结构美国极品别墅与30栋花园洋房以美式生活理念停止规划，将厅房与静动空间合理布置，片面提升〝蓝色贵族〞的生活素质。蓝色贝利将温泉地热接入家中，让白硫磺的药理作用给蓝色贵族们以暖和、清洁和安康。蓝色贝利融于山林之中，掩映在花木丛中，谐和、幽雅。三、度假休闲开展主题度假休闲，历来为人们作为一种极端高尚的生活方式在追求、向往。在上半年刚刚完毕的北京国贸夏季展会上，老牌度假型项目龙庆峡快乐无量大依然继续着投资品牌，而新亮相的龙庆峡项目金色假日酒店、南戴河项目碧海蓝天海滨别墅、北戴河项目海景听涛别墅、海口新世界度假酒店等几家〝后起之秀〞那么另辟蹊径，纷繁打出度假招牌，成为展会一大亮点。度假型项目虽无去年在展会的火爆局面，但悬挂在项目展台顶上的异地城市称号还是吸引了不少买房人的留意力。〝CEO的公家高档别墅、职业经理人的海景公寓，距北京200多公里、美丽的南戴河海滨〞，〝在全国著名的北戴河度假胜地拥有带产权、平装修现房别墅，收费赠送私家花园及车位，会员公用游艇协会、马会、狩猎俱乐部〞……这些辞藻优美的宣传品确实令许多热衷投资的买房人怦然心动。〔一〕度假休闲项目的资源要素在现代，休闲度假村的主要资源就是水资源。水，是人的灵感及生命源泉，人对水的感情是自然的。吉地不可无水。现代所谓〝无水不成园〞，一定了水是住宅的血液。小区有水就有了灵气，一切都活起来了。水对提升寓居质量作用不小，适当的水景结构，能起到丰厚空间环境和调理小气候的作用，增强寓居的温馨感；水是生态环境中最具动感、最生动的要素，将水、绿色植物、雕塑作品无机融合，住宅小区会更有回归自然的觉得；大面积水域还能吸收空气中的尘埃，起到污染空气的作用，这对居民的感官、心思和肉体安康大有裨益。园中的一条小溪，一池清洁的湖水，都可以令人感到肺腑俱净、脑醒神明。这表达了人类在临时历史演化进程中构成的与生俱来的欣赏自然、享用自然的生命的天分和对自然的情感心思依赖，而这种依赖往往离不开对水的依赖。〔二〕世外桃源项目休闲主题的开发思绪世外桃源项目离沙坪坝仅有17公里，车程不过40分钟；离北碚也只要17公里，车程也不过40分钟。既有金龙湖的湖景〔水景〕、又有嘉陵江的江景，可谓〝水源茂盛〞。如此大的水资源，是制造度假别墅的上乘资源。世外桃源项目将充沛应用这一上乘资源，在东蓠半岛接近嘉陵江一侧建造东篱休闲度假村和在桃源半岛靠水天花园一侧修建陶园古城休闲度假村。1、东篱休闲度假村东篱休闲度假村紧邻嘉陵江，自然水景相拥入怀，特别适宜建造度假休闲居所。由于东篱休闲度假村是沿嘉陵江方向的狭长地带，加之有基地内干道——东蓠小道在西侧，因此，度假休闲村在规划设计上，其别墅群只能依江规划。基本规划想象是沿嘉陵江和东蓠小道B段的方向〝板式〞陈列。东篱休闲度假村占空中积为130亩，修建面积为7.5万平方米，容积率0.865。东篱休闲度假村主力户型为TOWNHOUSE联排别墅。产品设计东篱休闲度假村的产品主要是户型的设计选择多样化，可提供20种以上优质、前卫的户型供休闲度假人士选择。东篱休闲度假村产品种类以以后的抢手联排别墅——TOWNHOUSE产品为主。在全体布局上以〝板式〞的修建方式沿嘉陵江陈列，并在沿江和沿路的陈列组合上，以户型大小区分层次。靠江边为高层次的大户型。户型配比此类消费者主要是沙坪坝和北碚以及主城区的二次置业人士，是〝亚假日生活形式〞的享用者。从寓居角度上看，此类消费者主要思索自用者为多，并适当思索一局部投资者。投资类普通选择的户型较小，比例相对要少一些，在70—90平方米左右的可占20％。自用类普通选择户型稍大些，在150—250平方米之间，比例可占到80％。2、陶园古城陶园古城是基地的仿古民俗风情修建物，整个古城占空中积为150亩，修建面积为10万平方米，约有700户心仪仿古修建者将成为该园的主人。陶园古城在总体规划上以中国古民俗风情为基调，充沛展现中国民俗文明的渊源和深沉的文明外延，将文明与住宅，民俗与房地产，古文明与现代修建作风、技术协调一致同来，向重庆以及国际的民俗修建的喜爱者提供一份精巧的礼品。总体规划以宋城阁、临安阁，秦淮阁、京韵阁等为独立区域沿地形分块布置。宋城阁取自宋朝〝清明上河图〞之繁华市貌为基础，描画宋朝卞京开封的宋风修建。修建面积约2万平方米。由于宋城阁的修建是以街道的方式规划，产品的结构方式是一层为商铺，二三层为住宅。住宅的主要户型为中式两房一厅住宅为主，面积以80—120平方米为主。临安阁取自南宋迁都在临安时，南宋暂时〝国都〞的修建面貌。主要描画南宋时期苏杭一带的修建作风：民风憨厚，作风清秀。修建面积约2.5万平方米。以苏杭的修建作风并适当交叉一些川西民居的修建作风停止无机的协调与塑造。产品的结构方式以庭院式修建为主，主要户型以两房一厅住宅为主，面积以100平方米为主。秦淮阁中国