小区停车位调查报告

小区停车位调查报告上海立信会计学院经贸学院徐瑛顾柳丁晓庆张莲花黄国庆2023-12-1目录一、引言3二、住宅小区停车现状及停车难的原因分析4〔一〕.私家车的大幅度增长是“停车难〞产生的直接原因41.车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。42.住宅小区停车位配备指标长期偏低。4〔二〕、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重要原因。51.地上停车位纠纷产生原因62.地下停车位纠纷产生原因7三、国外关于小区停车位的管理探讨9四、解决小区停车难的对策和建议101.合理规划停车位，开展多元化建设102.建立居住区“P+R〞模式103.加强小区停车管理，使之科学化、标准化124.标准小区停车位分配方法12五、总结13六、附件15调查问卷15一、引言随着我国城镇居民生活水平的不断提高，家用汽车拥有量也日益增多，这一点在上海表现的更为突出。根据上海统计年鉴数据，07年上海轿车拥有量为72.81万辆，08年上升到82.96万辆，09年到达95.1万辆。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时，也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其中业主与业主之间、业主与物业效劳企业之间因为住宅小区停车问题而产生的矛盾与纠纷也日益增多。这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制度加以消除或缓解。我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善设想。停车场经营是物业效劳企业比拟成功的经营方法，不少物业效劳企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业效劳费用标准，或者由于历史原因导致物业效劳费用标准比拟低，如果依靠物业效劳费用收入，那么企业经营要亏损。但是，物业效劳企业之所以能够继续履行物业效劳合同，其主要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车停放为物业效劳企业创造了大量的市场空间，停车场经营收入起到重要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物业效劳企业最好的资源。但是，物业效劳企业在经营停车场过程中应注重躲避经营风险，扩展停车场地。近年来,越来越多的小汽车进入城市普通家庭,如何解决汽车停放问题已经成为一个不容无视的问题。“汽车易买,车位难求〞“,有车方知停车难〞，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题对于物业效劳企业来说却是一个难得机遇，合理利用住宅小区资源可以开发更多的停车位，为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上解决物业效劳企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车场的管理问题，我们将研究主要的几大矛盾。二、住宅小区停车现状及停车难的原因分析〔一〕.私家车的大幅度增长是“停车难〞产生的直接原因私家车持续增长已成未来几年开展的必然趋势，小区汽车将呈刚性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。刘汉鑫,彭援军.大城市停车难问题亟待解决[J].汽车与社会,1998(9):P34~36刘汉鑫,彭援军.大城市停车难问题亟待解决[J].汽车与社会,1998(9):P34~36住宅小区车辆数量快速的增长，导致许多私人汽车找不到停车位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼前后的小块绿地，改作停车坪，这种方法虽能缓解停车的紧张情况，但不能从根本上解决问题。2.住宅小区停车位配备指标长期偏低。住宅小区停车位配备的情况来看，车位配备指标长期偏低是停车位指标的主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经济水平等因素都密切相关，各小区的停车规划指标并没有一个统一的标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，局部车位闲置。住区结构不合理，对于家用汽车开展认识缺乏，汽车的增加和道路缺乏有机的统一，道路布局结构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、少年儿童、老人的平安造成了直接的威胁，严重影响了业主的平安，停车难还带来了许多社会问题。住宅小区停车位缺乏有历史原因，是开发商在设计建设初期对车位数量估计缺乏。同时，由于经济的快速开展，汽车消费已经进入群众阶段。而业主入住后，物业效劳企业又没有合理规划好住宅小区公共区域空地，为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导致住宅小区车位紧张，也为物业效劳企业提供可开发经营停车场的市场机遇。〔二〕、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重要原因。仝保军.城市住宅小区停车问题初探[J]山西建筑[J]．2023，〔2〕：51~52．仝保军.城市住宅小区停车问题初探[J]山西建筑[J]．2023，〔2〕：51~52．对当前小区停车难，从城市管理层面上反映了政府对城市停车管理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏，致使停车位供给严重缺乏。近几年政府在城市道路的新建和改造方面投入巨大，缓解了城市道路紧张，使动态交通得以明显改善，但是对静态交通(停车)重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产业看待，缺乏有主导意识的停车产业政策，停车场还被作为普通的开发建设工程来对待。三是缺乏适应停车新形势开展的行业管理机制和统一机构，造成局部管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的产权属性矛盾。1.地上停车位纠纷产生原因王英伟，艾冬.对城市住宅区停车问题的几点思考[J].建筑与预算,2006,2.王英伟，艾冬.对城市住宅区停车问题的几点思考[J].建筑与预算,2006,2.地面停车位产生的纠纷主要有两种形式，第一种是开发商将配建的停车位进行出售，或者将规划的停车位变更用途，修建商业用房以牟取经济利益;第二种是将公共绿地同时作为地面停车位使用，即在很多小区出现的“绿化停车位〞，这种做法看上去似乎没有什么问题，事实上无形中减少了公共绿地的面积，变相的变更了规划，也是侵犯业主权益的行为。开发商之所以能够随意改变小区共用局部的用途，规划部门应负相应审批不严的责任。上述原因实质上就是由于小区停车位缺乏问题。地面停车位纠纷的另外一个原因，也是主要原因就是停车位所有权与使用权的不明确而导致的。因为在从商品住宅区的开发建设到最后的出售过程中，很少业主会在签订购置合同之初对小区内停车位的归属和利用在中进行明确的约定。商品住宅区的业主认为他们购置了小区的住房，小区内的配套设施建设本钱由于开发商己经计算到了房价里面，所以包括停车位在内的附属设施都应该归小区业主共同所有。而商品住宅区开发商那么认为小区业主购置的仅仅是住房及合同中约定归业主所有的设施，在购房合同没有约定停车位归属于业主所有的情况下，小区内的停车位仍应当归开发商所有。小区业主要想取得停车位的所有权或者使用权，必须支付相应的对价。2.地下停车位纠纷产生原因地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。但是从我国现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律依据，关于地下空间利用方面的法律仅存在相关的单行法及一些地方性的法规。使得地下停车位所有权的归属不明，因此而引起的争议也越来越多。一种观点认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。再者，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果成认了地下车库的产权属于开展商，那么就成认了空间权被开展商保存，但既然土地使用权都转让给小区业主了，开展商又依据什么来认定空间权还保存在自己的手里?从而认为地下停车库的停车位属于小区业主共有。另一种观点认为，如果规定商品住宅区的地下停车库的停车位建设，开发商付出了一定的本钱，在业主没有证据证明开发商在出售住房的过程中已将地下车库及停车位的建设本钱及合理利润已经计算分摊到了住房价格中，那么地下车库及停车位的所有权归属于开发商所有，小区业主要想取得停车位的所有权，必须再行支付一定的价款。而且从长远来看，如果将地下停车位的所有权规定为归小区业主共有，那么会使得开发商不愿再投资兴建地下停车位，最终影响全体业主的利益。因此，如何解决地下车位的权属还要视具体情况而定。〔34]认为后一种观点较为正确合理，而日_这一规定与我国2007年《物权法》中的规定大体也一致，但是对于占用业主共有的道路或者其他场所建造的地下停车位依法应归业主共有。从上面的论述可以看出，停车位纠纷的深层原因就是对停车位的所有权归属及其使用的权利模糊状态，对停车位缺乏必要的法律规制而引起的。当然，随着经济的快速开展，家庭轿车的普及与停车位的缺乏也是停车位紧张争夺的一个重要导火线，这一原因在此不须赘述。〔三〕、住宅小区建设和物业管理中停车管理不到位加剧了“停车难〞。张东辉,张少峰.居住小区停车问题研究[J].中外建筑,2004,2.从住宅小区建设和小区管理来看，也存在引发小区“停车难〞的多种因素。具体表现在：一是车库建设、销售行为不标准。开发商在小区建设中，一方面是车库没有按规划指标建设到位，另一方面，已建成的车库，大多也没有完全出售。对主权尚属于开发商的车库，局部出租给业主使用，局部处于待售〔租〕状态被闲置不用，随着房价上涨，出租的价格也较高，许多业主不愿买、租，形成地上车位紧张、地下车位空闲的状况。还有一局部车库出租后被改为店面或仓库。二是停车收费不尽合理，价格导向作用不强。三是业主自治作用没有得到有效发挥。对小区停车矛盾，许多物业管理企业都要求业主委员会制定管理方法，但却因多种原因，业主委员会没能做出决策，有的是有车族与无车族意见不一，难以统一。四是物业公司管理不力或车主不自觉，导致小区道路、场地、出入口、休闲景点，绿化带等乱停乱放现象较为严重。由于“停车难〞引发的住宅小区乱停车和车主侵占公开空间，激发了局部居民间利益冲突和纠纷投诉。调查显示，居民认为目前政府在标准小区物业管理方面最需要做的事，第一就是解决小区目前普遍存在的停车难、乱停车问题，其次才是标准物管收费标准等。三、国外关于小区停车位的管理探讨冯小雪.关于居住区停车问题的思考－西安居住小区停车问题调研分析[J].工业建筑,2006，〔21〕.冯小雪.关于居住区停车问题的思考－西安居住小区停车问题调研分析[J].工业建筑,2006，〔21〕.西方各国解决城市交通紧张的战略和政策从20世纪70年代以后发生了较根本的变化,从热衷于追求供需平衡转向大力加强需求管理,从鼓励小汽车交通的飞速开展到明确多种客、货运交通方式的协调开展,所取得的成效都是值得总结和借鉴的。美国在住宅小区停车方面美国积极推进夜间路边停车。有些住宅小区停车位缺乏,但小区周围道路在夜间流量小,利用率低。小区的用户可以在下班后将爱车停在路边。对路边停车费的收取,利用咪表采取分时间分地点进行有区别的收费。比利时拥有的固定停车场占地面积至少已经相当于全部建筑物占地的40%,因为地上空间有限,故建设了相当多的地下深层停车场。在类似布鲁塞尔这样的比利时大城市,新建住宅必须在地下建设至少与住户数量相匹配的车库,这样就很好的解决了住宅小区车位缺乏的问题日本最主要的方法是推行“拥车者自备车位〞政策,通过严格审批购车者提供的泊位供给状况平衡停车供需矛盾,并通过以下措施解决停车问题。四、解决小区停车难的对策和建议1.合理规划停车位，开展多元化建设徐海燕,林恒.居住区停车对策[J].住宅科技,2004,〔12〕.徐海燕,林恒.居住区停车对策[J].住宅科技,2004,〔12〕.根据城市现状和未来车辆开展速度，制定停车场的规划和建设意见，大、小地域统筹规划、合理布局，注重停车位使用最优率，并由政府、房地产企业、街道社区办分段完善停车场的建设。政府投资建设公共停车场，以缓解公共区域车位缺乏的问题；房地产企业保证新建小区的停车场配建；街道社区办解决旧区的停车场管理与改造。鼓励民间资金和开发企业修建公共停车场，政府对其选址、规模进行指导，给予地价、报建费用等方面的优惠政策，本着谁投资谁受益的原那么，使其建设落到实处；对于新建小区的停车场配建要按规定强制执行，且政策上适当扶持。注重建设的灵活多样性，因地制宜、管改建并蓄。利用城区零星适中的土地增建停车设施；结合道路交通整治，因地而异的建立一侧或两侧划线停车带，或设立夜晚限时停车带；充分利用居住区内的消极空间改建停车场；注重开发地下车库的同时开展地面立体式停车场，高效利用土地资源。2.建立居住区“P+R〞模式张秀媛.大城市停车换乘〔P+R〕系统建设相关问题研究[J].城市停车,2007,(1).张秀媛.大城市停车换乘〔P+R〕系统建设相关问题研究[J].城市停车,2007,(1).通过对城市“P+R〞模式的分析，就我国公交系统不够完善的现状，我们认为可以借鉴城市停车换乘系统，对规模较大的居住区建立居住区“P+R〞模式，以缓解汽车对居住区的影响。居住区“P+R〞模式示意图如下图，居住区“P+R〞模式是以居住区为单位，根据其规模、地理位置、交通系统等因素，在居住区周围合理选址、统筹规划，分别建立规模和效劳半径适中的大型〔立体〕停车库，同时停放机动车和非机动车；私家车不能进入居住区内部。居住区内交通方式为：有车居民首先从居住地步行，再乘坐非机动车或公交车到相应停车库换乘私家车；无私家车居民从居住地步行、乘坐非机动车或公交车直达目的地。停车库实行公有制，由政府委托居委会管理，统一收费，其收入可用于完善城市公交系统。3.加强小区停车管理，使之科学化、标准化刘冰.上海城市停车问题的对策研究[J].城市规划汇,2002，〔2〕.刘冰.上海城市停车问题的对策研究[J].城市规划汇,2002，〔2〕.要多方协作，密切配合，标准管理，切实解决小区停车难和乱停车问题。一是政府的规划、交通、市政、物业管理等部门进一步加强对住宅小区的停车管理，制定相关政策化解停车矛盾。二是加强对开发商销售行为的监管，新建小区的停车设施在最低规划指标内的，作为非营业性公建配套设施认定，一律列入商品房开发本钱，不得对外销售，配建的车位要以保本微利的价格出售给业主；凡购置的车位，不得用于盈利性经营，不得改变其使用功能。三是物业公司要加强对小区停车管理，结合实际，配合业主大会共同制定小区停车管理制度，针对小区车多库少的实际情况，对小区道路进行合理划线，实行定时单侧停车、单向行驶的形式，确保行车路线畅通，提高小区车位利用率，切实做好小区车辆通行和停放秩序的管理。四是充分发挥业主自治作用，催促物业管理企业加强车辆停放管理。五是针对局部小区因停车场(库)租金售价较高，业主宁愿停在小区地面道路而使现存停车场(库)空位情况，应逐渐取消道路上停车“赶鸟入笼〞。六是提高停车场设施管理水平，做到场地设施布置标准化、环境生态化、设施自动化。将先进技术应用于停车场的自动化管理系统之中。4.标准小区停车位分配方法据了解，目前小区共有停车位还没有标准的分配方法。各个小区分配方法可谓五花八门，如时间顺序选定法、物业公司指定法、抓阄法、定期轮换法等。因停车位分配不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。笔者曾经管理的小区也有这种现象。为防止此类现象的发生，共有停车位的分配方法必须遵循公平、公正、公开的原那么；同时，正如小区公共水电费的分摊方法一样，有关主管部门应制定标准性文件来指导小区停车位的分配。五、总结居住小区的停车问题是一个比拟复杂、综合性较强的问题,需要政府各部门与房地产开发投资部门,共同配合,视为居住小区内的根底设施,从规划层面做起,直接落实到居住小区的开发建设中。对于住宅小区的车位租售,建议以租为主,并且是长期租赁。之所以这样建议是因为出于对现状的考虑,一是住宅小区车位供给严重缺乏,二是现在车位的售价不合理,价格偏高。面对这样的现状,如果不限制车位的出售,住宅小区将车位全部售出,将导致拥有私家车而没有买到车位的业主和在小区车位售罄后入住的有车一族无处停车,而售出的车位往往达不到百分之百的利用率。车位出售必须以小区车位的配建指标高为根底,在保证了小区车位供给的前提下,才可以出售车位。考虑到开发商的积极性,可以规定小区中一定比例的车位可以用来出售,其余的应用于租赁,结合目前现状,建议将小区车位的一半以上用来租赁,其余出售。在提高住宅小区配建指标方面,建议按住宅面积进行配位;建议政府部门出台优惠政策,诸如减免土地出让金、税收等优惠政策,降低投资人的建设本钱,从而鼓励社会资金进入停车场建设;建议物价部门适当放开住宅停车限租价,减少车位出租本钱回收期;并适当限制车位售价,鼓励开展商开展出租住宅停车位,减缓停车难。鼓励按照“谁投资谁收益〞的原那么,经有关部门批准在居住区内引进立体停车技术增设停车位。六、附件调查问卷一、根本情况S1区属：

黄浦区

卢湾区

海淀区

徐汇区

长宁区

静安区

普陀区

闸北区虹口区杨浦区浦东区宝山区嘉定区闵行区松江区青浦区金山区南汇区奉贤区崇明区

S3您现在居住的住房性质？

租房

自购产权房

自购小产权房

单位分房

集体公寓

S4您本人或您的家庭是否拥有汽车？

有

没有

S5您现在停车的车位性质是？

租赁,租金元/年

购置,价格元/个

S6您现在在小区的停车性质是？

固定车位

临时车位随机停车

二、车位是否充足Q2-1是否因为车位缺乏，有车辆占道停车或停在车位外面的情况？

经常有

较少有

没有

Q2-2物业是否有将小区内绿化带改建为车位的情况？

有，情况很严重

有，不太严重

没有

Q2-3小区内共有道路是否有被物业划定为停车位的情况？

有

没有

Q2-4业主间是否有因争抢停车位〔非固定车位〕发生纠纷的情况？

经常有较少有没有

三、车位管理和收费Q3-1小区居民是否因为车位距离房屋太远而觉得停车不便利？

全部居民都觉得便利

大局部便利

大局部不便利

全部不便利

不好说

Q3-2物业公司是否将车位分为流动车位和固定车位？

是

否

Q3-3您所在小区流动车位的收费方式和标准如何?

按月收取,每月

按天收取,每天

按小时收取,每小时

Q3-4您对现在使用的车位的租金或购置费用如何评价？

太高了，无法承受有些高，较难承受不太高，可以承受不高，轻松接受

Q3-5对物业车位管理和效劳的满意度如何？

很满意

较满意

一般

较不满意很不满意

Q3-6是否因为停车跟物业管理人员发生过纠纷？

有过

没有过

不记得了

Q3-7小区是否有其他业主因为停车不便跟物业