物业设施设备管理基础 高职高专房地产类专业规划教材 物业管理专业

物业设施设备管理

聂英选段忠清主编

武汉理工大学出版社高职高专房地产类专业规划教材物业管理专业第一章

物业设施设备管理根底学习目标主要内容

了解物业设备管理的意义和目标，组织机构设置和相关岗位的职责。理解设备管理的LCC理论、可靠性理论和故障理论等。理解物业设备管理的制度，物业设备管理的标准。掌握物业设备管理的内容和要求。返回学习目标主要内容第一节物业设施设备管理的根本理论第二节物业设施设备管理的内容第三节物业设施设备管理机构和岗位职责第四节物业设施设备管理制度第五节物业设施设备管理的一般标准返回第一节物业设施设备管理的根本理论一、物业设施设备的根本概念〔一〕物业设施设备物业设施设备是建筑物附属设备设施的简称，包括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系统，是构成物业实体的重要组成局部。我国城镇建筑的物业设施设备一般由给排水、供配电、供暖、消防、通风、电梯、空气调节、燃气供应、通信网络以及智能化系统等设施设备组成。2.物业管理的年度方案；3.物业的财务预测和预算；4.不动产的获得及其处理；5.物业规划、业务房间装修标准的设定，机器、器具和备品的设置以及房间管理；6.建筑和设备的规划和设计；7.新建筑或原建筑的改造更新；8.维护管理和运行管理；9.物业的支援机能和效劳。〔二〕物业设施设备管理的根本内容物业设施设备管理的根本内容主要包括管理和效劳两个方面，即需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。二、设施设备的LCC理论〔一〕LCC理论寿命周期费用〔LifeCycleCost，LCC〕也称为全寿命周期本钱，是从设备、工程的长期经济效益出发，全面考虑设备、工程或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过程，使LCC最小的一种管理理念和方法。三、设施设备的可靠性理论物业设施设备的可靠性是指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性是由设计、生产工艺和制造决定的，使用可靠性那么是与使用、环境以及可维修性有关。〔一〕可靠度与不可靠度可靠度是指物业设施设备在正常使用、保养和维修的条件下，在其经济寿命期内完成规定功能的概率。不可靠度那么是指业设施设备在上述情况下，不能完成规定功能的概率。〔二〕故障率和故障密度物业设备在t时间后的单位时间内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分比值，称为该设备的故障率。即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台数与总设备数之比。〔三〕故障分布规律常见的故障分布函数有指数分布、正态分布和威布尔分布。指数分布规律适用于具有恒定故障率的部件及无余度的复杂系统，如给排水、采暖、通风与空调、供配电及照明系统等。正态分布规律适用于磨损型部件发生的故障，如灯泡、变压器等。威布尔分布规律适用于轴承、继电器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。〔四〕故障率曲线俗称“浴槽曲线〔Bath-tubCurve〕〞。设备故障率随时间的变化可以分为初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。初期故障期又叫磨合期，在此期间，开始的故障率较高，但随时间的推移，故障率迅速下降。偶发故障期，设备故障率大致处于稳定状态，故障发生是随机的，其故障率最低，而且稳定，是设备的正常工作期或最正确状态期。磨耗故障期，由于设备零部件的磨损、疲劳、老化、腐蚀等，故障率不断上升。四、设施设备的故障理论〔一〕故障的概念设备〔系统〕或零部件由于某种原因丧失其规定性能的状态，即设备〔系统〕发生了故障。一般地，物业设施设备处于不经济运行的状态，即为故障。〔二〕常见故障的模式设施设备的每一项故障都有其主要的特征，称为故障模式，如磨损、老化、腐蚀等。实际工作中常见故障模式：异常振动、磨损、疲劳、裂纹、破裂、腐蚀、变形、剥离、渗漏、堵塞、松弛、熔融、蒸发、绝缘老化、材料老化、异常的声音、油质变质等。〔三〕故障发生的原因产生故障的原因：硬件故障、软件故障，或者是硬件与软件不匹配等。物业设施设备产生故障的主要原因可归结为运转缺陷。运转缺陷是指使用条件的影响和变化，导致设备过载、过热、腐蚀、润滑不良、漏电和操作失误、维护、修理不当等。

二、物业设备运行管理①针对设备特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程。②对操作人员进行专业培训教育，国家规定需持证上岗的工种，必须持证上岗。③加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护〞，确保设备始终保持良好状态。④定期校验仪表和平安附件等，确保灵敏可靠。⑤科学监测、诊断设备故障，确保设备平安运行。⑥事故处理要严格执行“四不放过〞原那么，即事故原因不查清楚不放过、事故责任人及其部门未受到教育不放过、没有行之有效的改进措施不放过、没有紧急事件的预防方案和弥补救护措施不放过。〔二〕物业设备经济运行管理

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操作人员的配置〔一〕物业设备的维护保养设备在使用中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备时刻处于最正确状态。1.维护保养的方式主要是清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观外表检查。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。①紧固为防止设备发生更大震动导致螺母脱落、连接尺寸错位、设备位移以及密封面接触不严造成泄漏等故障，必须经常检查设备的紧固程度。②润滑润滑管理要求做到“五定〞〔定人、定质定时、定点、定量〕，并制定相应的润滑管理制度。对润滑油的型号品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都要有严格的规定。③调整设备因震动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、震动甚至损坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定期测量、调整，并在调整后再加以紧固。④外观外表检查对设备外观作目视或测量观察：★检查设备的外外表有无损伤或裂痕；★震动和噪声是否异常；★密封面是否有泄漏现象；★外外表是否锈蚀以及防腐保温层是否损坏；★磨损是否在允许范围内；★防护罩等平安装置是否齐全；★温度、压力运行参数是否正常；★电机是否超载和过热；★传动皮带是否断裂或脱落等。

2.维护保养工作的实施

维护保养主要是日常维护保养和定期维护保养。

日常维护保养：要求设备操作人员

班前对设备进行外观检查；

班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各设备运行参数，随时注意运行中有无震动、异声、异味、超载等现象；◎检查平安装置；◎检查润滑系统油路和过滤器有无堵塞；◎清洗油箱，检查油位指示器，换油；◎检查电气线路和自动控制元件动作是否正常等。该工作以操作人员为主、检修人员协助进行。

3.设备的点检设备点检：指对设备有针对性的检查。一些设备在出厂时，生产厂商会提供该设备的点检卡或点检规程，其中包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。点检：可按生产厂商指定的点检内容和点检方式进行工作，也可根据经验自己补充增加一些点检点，可以停机检查，也可以随机检查。点检的方法：①人工：摸、听、看、嗅等。②设备：利用仪器仪表精确诊断。点检的作用：通过点检，掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时消除隐患，防止突发事故，既可保证设备正常运行，又可为方案检修提供可靠的依据。设备点检一般包括日常点检和方案点检。日常点检由操作人员随机检查。主要内容：设备运行状况及参数；平安保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件；运行中经常要求调整的部位；运行中经常出现不正常现象的部位等。方案点检专业维修人员为主，操作人员协助，并可使用先进的仪器设备和手段。主要内容：设备磨损情况及其他异常情况；确定修理的部位、部件及修理时间；更换零部件；安排检修计划等。〔二〕物业设备的方案检修方案检修的概念：对在用设备，根据其运行规律及点检的结果确定检修周期，以检修周期为根底，编制检修方案，对设备进行积极地、预防性地修理。方案检修分为小修、中修、大修和系统大修四种。1.小修主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作，一般由维修人员负责，操作人员协助。一是使用年限在一年以上：二是单位价值在规定的限额以上〔1000元、1500元、2000元〕。不同时具备这两个条件的列为低值易耗品，按流动资产管理。而不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上、并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。〔一〕固定资产〔设备〕的利用程度1.固定资产利用率反映有多少固定资产在发挥作用。对不再使用的固定资产，要积极创造条件利用起来；对实在不需用的固定资产应及时作转让、出租处理。2.固定资产生产率设备在单位时间内的功能发挥率，台时产量表示。〔三〕设备的报废设备由于严重损坏不能再继续使用，或者损坏后如再修理在经济上不合算等，该设备就应该作报废处理，更新添置新设备。〔四〕固定资产管理的要求①保证固定资产完整无缺。②提高固定资产的完好程度和利用效果。③正确核定固定资产需用量。④正确计算固定资产折旧额，有方案地进行固定资产折旧。⑤进行固定资产投资的预测。

七、工程资料的管理〔一〕资料管理的目的和意义使具有保存价值的工程资料得到有效的管理，方便查找和使用，并使其内容具有可追溯性，能及时、有效地对工作起到指导作用。〔二〕物业工程资料分类目录1.竣工验收资料①建设工程规划验收合格证。②建筑工程竣工验收书。③单位工程竣工验收书。④消防工程竣工验收书。⑤消防工程竣工验收移交登记目录。⑥电梯准用证。⑦电梯运行许可证。⑧房地产开发经营工程交付使用证。2.设备管理资料①土木建筑类：建筑平面图和建筑结构图。②暖通专业：暖通工程竣工图，暖通设备产品说明书和使用指导书，暖通设备操作规程、维保规程。③给排水专业：给排水工程竣工图，给排水设备产品说明书和使用指导书，给排水设备操作规程、维保规程。④强电专业：强电工程竣工图，强电设备产品说明书和使用指导书，强电设备操作规程、维保规程。⑤弱电专业：弱电工程竣工图，弱电设备产品说明书和使用指导书，弱电设备操作规程、维保规程。⑥机电专业：机电工程竣工图，机电设备产品说明书和作业指导书，机电设备操作规程、维保规程。3.二次装修设备改造变更资料①改造设备平面布置图。②改造设备系统图。〔三〕工程资料管理的方法分类：文件档案管理和电脑管理两大类。要求：所有文件、资料均需按分类目录建档存放，同时在电脑或光盘上备份存储，以方便调阅。〔四〕工程资料管理的要求〔1〕工程资料的归档一、物业设施设备管理机构设置〔一〕组织机构设置应考虑的主要因素1.物业规模和特点；2.物业所有者的组织形式；3.物业的客户组成；4.物业的用途和经营方式；5.物业设备数量、形式、复杂程度、分布状况；6.物业管理的目标和风格；7.物业所在地与工程设备管理有关的社会化配套效劳开展水平等。第三节物业设备管理的机构和职责〔二〕机构设置的几种方案一般是在总工程师的领导下，设置工程部，工程部经理负责本部门职责范围内相关设备运行、保养、维护等管理工作。典型的设置方案：1.按专业和设备系统分工的形式2.主管工程师负责形式3.运行和维修分开管理的形式4.最简单的形式具体设置要根据实际情况〔公司、人员、设备状况和所管物业的情况等〕来确定。〔二〕物业设备的平安操作规程物业设备种类较多，如给排水、供电、空气调节设备、消防、通信设备、视频及音频设备、电梯等，除了电气设备外，还包括机械局部、智能控制局部等。物业设备的专业性都非常强，只有针对性地进行相应的操作，才能保证这些设备正常有效地运行。平安操作规程除了保证设备的正常使用外，同时也是延长设备使用寿命的根底。〔三〕物业设备的保养维修规程“七分用，三分养〞，由于物业设备常年处于使用状态，设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，从而会腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益；③正确掌握设备情况，提高设备运行效率，既可延长设备的修理间隔期，降低修理本钱，提高维修质量，又可保证物业设备的平安运行，延长设备使用寿命，树立物业管理企业良好的形象。预防性方案维修保养制度包括：制定设备维修保养方案，确定设备维修保养类别、等级、周期、内容，实施预防性方案维修保养制度，并进行监督检查等。〔二〕设备运行管理制度主要有巡视抄表制度、平安运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如电梯平安运行制度、应急发电运行制度等。〔三〕工具领用保管制度工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种。①个人领用工具品种根据工种配备表配备，员工申请，主管批准后办理领用手续，领用后个人负责使用、保管。②班组领用公共工具品种根据工种配备表配备，由各组长申请，经理批准后领用，由班组长保管，班组交接班时，按交班制度交接公用工具。③各种工具由库房列表登记。班组公用工具配备表一式两份，一份库房存底，一份班组自存。④工具如发生丧失，损坏，由保管者写明原因，向经理报告。不属人力不可抗拒的丧失、损毁，由责任人按当时工具价值赔偿。⑤工具因使用时间过长而发生磨损或损坏，经经理批准办理报废，