房地产采购管理培训课件

年度目标和行动沟通会2004房地产采购管理开展与务实内容纲要

【一】万科工程管理开展历程【二】工程管理实践【三】挑战和机遇3.1采购管理开展模式【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式流程优化管理模式供应商管理价值链管理短期：流程自动化、精准化中期：管理模式设计长期：供应结构设计3.1采购组织机构【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的组织机构集团本钱方案管理委员会：集团采购管理的决策机构；集团集中采购工作小组：集团战略供给商工作；集团采购管理中心：集团采购管理日常工作；地区采购领导小组：地区采购的决策机构：地区工程管理部等：采购管理日常工作。案例：领导关注招投标资质审查原那么全面招标原那么网上招标原那么多权分立、集中管理原那么可追溯原那么采购原则3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理概要流程案例：对供给商审核需求部门提需求计划工程部编制采购计划招投标领导确定方式一般采购战略供应商直接采购3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供给商审核战略采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理案例：对供给商审核直接采购流程3.2采购管理流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理一般采购流程案例：对供给商审核3.3集团集中采购【工程管理务实指南】战略采购里程碑01.602.703.2001年战略供应商签约2002年战略供应商签约B&DHARA

2001年6月签订第一期电梯、内外墙涂料、洁具、

柴油发电机组的战略合作协议

2001年9月签订第一期开关插座的战略合作协议

2002年7月签订第二期电梯、内外墙涂料、洁具、

龙头、柴油发电机组、开关插座的战

略合作协议

2003年1月签订水泥屋面瓦、对讲设备、PP-R给

水管战略合作协议

2003年3月签订排水管材的战略合作协议

2003年7月签订外墙劈开砖战略采购协议2003年战略供应商签约3.3集团集中采购【工程管理务实指南】1、电梯广州日立电梯有限公司2、内外墙涂料卜内门太古漆油〔中国〕有限公司3、洁具龙头科勒〔中国〕投资有限公司中山市丹丽洁具有限公司中山港华卫浴有限公司4、发电机组塞瓦特动力科技有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】5、开关插座西门子〔中国〕有限公司顺德市松本电工实业有限公司6、屋面水泥瓦拉法基屋面系统〔中国〕有限公司7、对讲设备弗曼科斯〔上海〕电子有限公司深圳市韩昌电子有限公司8、PP-R给水管材临海市伟星新型建材有限公司已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】9、UPVC排水管材川路塑胶集团10、外墙劈开砖石湾美术陶瓷厂有限公司

11、精装修材料百安居〔中国〕有限公司12、户内配电箱

已集团集中采购产品3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理发展模式2004年集中采购情况020004000600080001000012000采购额(万元)集中采购给企业带来的效应降低本钱效劳级别提升收入可扩展性业务流程及系统集成一致，控制和服从短期赢利长期收益创立价值为了：股东客户员工供给商【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购优化采购流程【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购询价招标供给商选择谈判合同生成订单

运输接受付款采购需求重要产品和效劳关键设备和部件特殊产品和效劳专用设备和部件高价值物品建材低值商品标准件办公品管理重点：重点考虑局部考虑一般不考虑策略性采购操作性采购3.4采购方式的解释【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理集中采购模式

2001年2002年2003年合计集中采购金额761678991000025515区域采购金额0010001000联合采购金额001000010000地点采购金额020020002200合计761680992300038715

投诉率单位建筑面积含量占总建安成本比例占一般可甲供产品金额水泥

100～120kg/m21.8%3.46％砼

0.35~0.5m3/m27%13.46％钢筋

40~75kg/m28.4%16.15％铝合金型材及五金(制作）48％25％建筑面积7.2％10.2％【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理3.3集团集中采购从管理的效率、比较优势考虑甲供、甲控、分包的细化3.3集团集中采购中行——万科联名卡与7家战略供给商建立合作为毛胚房业主采购的采购方案已在04年度战略采购实施真正意义“战略合作〞的实践,例：百安居合作模式产品及供给市场信息品质管理信息营销合作精装修设计及供货施工等【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从为客户提供增值效劳来考虑合作范围的延伸3.3集团集中采购【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理从运用供给商的技术、资源，以优势互补对客户的消费喜好调研一些精装修建材的战略供给商也在不惜投入较多财力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的装修部品定样提供增值效劳。促进战略供给商对研发的促进。供给商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供给商对供方的管理经验专业技术培训产品技术调研、供给市场调研，采购人员从而成为产品专家、市场专家。调研目的(按实际工作任务调整)：提供产品信息及供给商资源信息，引导“正确采购〞为策略性采购工作做根底调研，扩大“策略性采购〞的范围为采用甲供还是发包做根底调研，优化“资源整合〞为设计口提供选型及定样指引，“采购职能〞提前介入配合销售调研，对部品选用定位及工程竞争对手选用部品的调研，对提升业主满意度最大价值点的调研

供给商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法

新产品、新技术研究及应用评估……制度要求——产品技术、市场调研调研——收集数据分析方案选择执行经济趋势立法趋势供给市场规模技术趋势社会趋势现有供给商竞争者活动方案三方案确定方案方案二方案一产品技术评估采购需求预测目前供方市场评估价格构成技术标准外观、材质潜在供给商二手资料实地考察产品调研报告的深度要求材料进场申请/变更进场验收发出订单审核申请移交验收应供量结算库存管理计量检验.计数检验.特性检验填写“收调单〞.“验收报批表〞符合进度.未超供规格.数量.分批进场时间内部调拨单试运行.通电.通水施工单位工程经理部工程经理部四家单位工程部等本钱部等制度要求——甲供材料设备进场验收建立统一的评估标准，减少感性判断为供给商提供最正确供给商水平的标杆，找出差距，改善提高标准评分机制为从入围供给商中选出适宜的供给商提供参考数据及指标评估分数是供给商分级及开展方案依据之一有利于直接鼓励供给商，提升关系认同度供给商量化评估评级体系的必要性制度要求——供给商量化管理体系统一的评估标准共享供给商信息反响评估意见信息调研供应商填写，对真实性负责履约评估量化评分资质审查量化评分发展提供合作机会提出改进意见评级依据：履约评估分数跨万科各地区公司合作考察/复查量化评分现场填写表，实地考察办公、工厂、应用项目制度要求——供给商量化管理体系供给商管理流程★★★★级近2年内与6个以上地区公司合作过★★★级近2年内与3个以上地区公司合作过★★级履约评估分数85～100★级履约评估分数70～85集团总部评估履约评估分数60～70各一线公司评估★★★★★级供给商评级制度要求——供给商量化管理体系例:后评估体系处理大量交易供给商开展方案编码供给链全程管理质量控制行动延迟付款长期战略合同减少供给商数量系统开发EDI电子数据交换降低本钱采购战略是公司战略组成采购成效采购职能开展被动阶段主动阶段目前水平理想目标制度要求——采购开展的衡量标准3.6采购管理制度【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购制度概述材料设备采

购管理规定1.供应商认证和

评估操作办法2.材料设备采购

招标操作办法3.定向采购

操作办法4.集团统一采

购操作办法5.万科企业股

份有限公司

合同规范3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点材料设备采购管理规定3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点材料进场方案、物资采购方案3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点集团战略供给商地区定向供给商地区合格供给商直接采购三方合同限价3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点供给商资质审查指引材料设备招投标操作指引集团统一采购操作指引定点采购操作指引3.7采购工作的要点【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的要点和方法如何进行采购？1个规定2个方案3种模式4个指引5个原那么工作要点资质审查原那么公开透明原那么技术性原那么可追溯原那么利益最大化原那么3.8采购工作的方法【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购工作的方法如何执行？一熟练：熟练上网操作二严格：严格按5个原那么办事、严格遵守三种模式三协调：做好两个方案的编制。对内：设计、工程部、工程部对外：供给商四控制：对采购的进度、质量、付款、供给商的效劳进行控制五总结：对供给商评估、经验教训总结、新材料研究工作方法3.9供给商管理【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理供应商管理实践统一的评估标准共享供应商信息供应商填写，对真实性负责信息调研量化评分履约评估量化评分资质审查提供合作机会提出改进意见发展履约评估分数评级量化评分现场填写表，实地考察、应用项目考察/复查3.10物料管理【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理物料管理流程3.11采购管理职能归纳【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购管理的职能技术维度：确定部品规格检查供应商质保体系价值分析质量控制供应商选择草拟合同商业维度：供方市场调查拜访供应商发出报价请求评估报价供应商谈判物流维度：定购政策库存协调来料检验监控交货的可靠性管理维度：订单处理和归档核对供应商票据供应商评估供应商分级采购职能3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理将采购职能纳入部品的研究与设计环节万科以往的部品设计是在施工图完成后才进行，造成大量的设计变更，挤压了采购过程的时间，使采购工作处于疲于应付的局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工质量。与方案设计同步进行，与施工图出图同步，会给下道工序提供充裕的时间作前期采购和施工准备将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用。供应商的部品研发能力领先于地产发展商，他们在开发阶段是设计思想的来源，与供应商共同工作不仅仅是使用它们的设备，更重要能够缩短采购过程时间并节约成本。因为供应商参与了前期的设计，他们能在简化设计、选用合适的材料等方面提出积极的有效的建议。比如铝合金二次设计的提前介入肯定会给我们带来诸多好处在项目前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据。提前进行部品市场研究，而不是等到项目部提供计划后才开始，在设计阶段了解、归纳新部品设计情况，然后提前研究、开发和设计部共同讨论，将采购工作前移采购工作前移，避免供方垄断。建筑设计大师们对部品和材料的研究方面弱于采购工程师，而设计师在设计中往往根据单一的供应商的部品或材料进行设计，这使得我们在采购的合同谈判中处于十分不利的地位。从工作性质看，采购工程师总是希望有多家供应商选择，所以，采购人员应充分了解市场和部品的规格和功能，主动提供和参与部品设计，才能使采购处于有利的位置在工程的方案阶段开始部品的研究和设计将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方的在产品研发阶段的重要作用在工程前期，通过市场研究追踪新技术和新产品，为采购提供支撑依据采购工作前移，防止供方垄断3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购与项目过程的关系低0％高100％实施阶段方案设计施工图设计采购施工设计更改的成本规格自由度采购自由度成本自由度3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理工程管理部的地位与其它部门关系产品复杂程度低高高商业的不确定性低采购和本钱部门主导跨职能决策采购部门主导设计部门主导3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代力量平衡供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析杠杆部品：通常这些部品或材料可以按照标准的质量等级从不同的供给商那里购得。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额。价格微小的变化对最终产品的本钱价格造成相对较强的影响供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析战略部品：这些部品的数量很大，但供给来源又相对较少，并且在短时间内无法加以改变，否那么可能造成重大损失。通常这类部品或材料在所有部品材料总合中占较大份额供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念2.标准化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理采购组合分析瓶颈部品：这些产品在金额上所占的比例较少，但在供给上却极为脆弱。这些部品或材料只能从一个或很少的供给商那里获得。通常，供给商处于合同中的支配地位，导致昂贵的价格、较长的供货时间和劣质的效劳供应风险低高高采购对于财务的影响低杠杆部品可用供应的替代来源可能的解决方案战略部品一般部品瓶颈部品对部品成本价格很关键依赖供应商垄断市场较大的进入障碍部品种类多较高的物流复杂度劳动密集型竞标基于合作伙伴的绩效系统合同＋电子商务解决保证供应＋寻找替代3.12采购被忽略的环节【工程管理务实指南】

1.质量观念