房地产市场报告 -【克而瑞研究中心】2023年11月全国住宅产品月报

2023年11月全国住宅产品月报此报告未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人房企产品动态客户趋势住宅产品结构特征目录04产品亮点分析05优秀项目分析PARTONE1.1房企产品动态丨建发房产举办“2023「盛世唐风.风雅宋韵」中式建筑美学新品赏析”1.1•11月9日，建发房产在上海中心大厦举办“2023「盛世唐风.风雅宋韵」中式建筑美学新品賞析”，正式发布「盛世唐风」、「风雅宋韵」两款新产品。•建发房产「盛世唐风」产品，遵循宫廷式审美，汲取唐代文化内涵，以「刚、柔、朱、青」四大匠造手法，还原唐风建筑的山水相依、丹楹刻桷，深度诠释唐风建筑的形与意。•建发房产「风雅宋韵」产品，在精研宋代文化和建筑特征的基础上，以「轻、闲、霁、金」的匠造手法，对产品进行了文化溯源与转译，真实复刻宋代风雅市集，抽象凝练展现宋韵印象，呈现千里江山壮观场景。1.3•建筑立面上，澜映悦城延续滨江建筑的经典元素——格栅，并在此基础上进行创新，建筑两个檐角选用白色、墨色等偏自然的原本色彩，注重整体的深浅对比，希望从“第一眼”的建筑立面就营造放松的度假感。考究立面比例和细节做法，以简约的“香槟金”勾勒金属边框和大面积玻幕，营造独特的建筑美感。•1.3•建筑立面上，澜映悦城延续滨江建筑的经典元素——格栅，并在此基础上进行创新，建筑两个檐角选用白色、墨色等偏自然的原本色彩，注重整体的深浅对比，希望从“第一眼”的建筑立面就营造放松的度假感。考究立面比例和细节做法，以简约的“香槟金”勾勒金属边框和大面积玻幕，营造独特的建筑美感。•在景观营造上，澜映悦城以水为引线，以山林为基地，对话远山近江，将自然的波澜融入场地。在层层递进的空间中，以酒店式的高品质细节，塑造高级的日常度假感。•澜映悦城在每个住宅地块设置一个室外度假泳池，摒弃了圆形、方形等常规做法，采用不规则泳池设计，结合乐享平台与草坪空间，营造度假的松弛与安逸感。•11月25日，华润置地在杭州举行“澜IN潮归处”的澜映悦城产品发布会。发布会着重介绍了澜映悦城建筑立面和景观营造的理念。PARTFIVEPARTFIVE深度好眠Time2.1健康生活类消费需求持续渗透六大场景保健养生Time健康生活类消费进入“精养时代〞，健康需求渗透至当代人生活的方方面面，深度好眠Time2.1健康生活类消费需求持续渗透六大场景保健养生Time•健康需求升级的体现，是消费者对健康管理的需求更加专业化与精细化。调研数据显示，睡眠健康、饮食健康、运动健康乃至呼吸健康、头皮健康问题都受到消费者的关注，健康精养需求正在渗透进当代人生活的方方面面，并且衍生出六大健康生活消费场景现阶段消费者对于日常生活中健康场景的关注度现阶段消费者对于日常生活中健康场景的关注度健康餐桌Time居家健康Time健康餐桌Time居家健康Time•从健康食物→健康零食→健康饮品健康护理Time•健康护理Time•口腔护理→皮肤健康→头皮健康，情绪疗愈情绪疗愈Time•轻户外+五感疗愈，正在成为年轻人•轻户外+五感疗愈，正在成为年轻人•健康管理贯穿生活每时每刻，科技••健康管理贯穿生活每时每刻，科技•调研数据表明，42%的消费者关注居家呼吸健康42%•六成左右消费者关注室内空气循坏问题、以及产品启示2.1•调研数据表明，42%的消费者关注居家呼吸健康42%•六成左右消费者关注室内空气循坏问题、以及产品启示2.1•调研数据表明，53%的消费者关注居家饮水健康53%•近七成消费者对水质净化、过滤重金属、去除>消费者对居家饮水健康和呼吸健康提出更高要求，人居健康问题受到重点关注，房企可考虑针对消费者的居家健康需求，打造更为精细化的健康科技人居系统居家健康重点关注饮水健康与呼吸健康居家健康重点关注饮水健康与呼吸健康行业启示住宅产品结构特征•全国住宅产品结构特征：整体供需情况、户型、面积段、总价段分布及各能级情况住宅产品结构特征•全国住宅产品结构特征：整体供需情况、户型、面积段、总价段分布及各能级情况•各经济区域住宅产品结构特征：区域供需情况、户型、面积段、总价段分布•典型城市住宅产品结构特征：上海、深圳、杭州等六城面积、户型、总价段分布PARTTWO3.1整体住宅市场丨供需情况3.1供应：11月低位回升，100个典型城市供应量1544.4万平方米，同比下降36.4%，环比上升6.8%。一线城市合计新增供应246.4万平方米，同比下降16.3%，环比上升40.4%。其中，北京供应高峰期与低谷期交替出现，本月恰逢供应高峰，规模环比增长超两倍，上海十一批次新盘如期推出，供应规模进一步冲高，并突破100万平方米。而广州、深圳放量程度相对有限。24个二线城市合计新增供应754.2万平方米，同比下降39.1%，环比上升1.5%。环比来看，6成以上城市供应规模触底反弹，成都、杭州等规模重回百万平以上。72个三四线城市合计新增供应543.7万平方米，同比下降39.2%，环比上升3.1%。成交：11月成交热度稳中有降，延续筑底行情，100个典型城市成交量1421.7万平方米，同比下降37.2%，环比下降33.1%。一线城市合计成141.5万平方米，同比下降37.5%，环比下降35.4%。北京、上海环比齐跌，深圳延续低位震荡。24个二线城市本月总成交面积743.6万平方米，同比下降30.5%，环比下降37.9%。武汉、郑州、西安等城市成交显著放量。72个三四线城市合计成交536.6万平方米，同比下降44.6%，环比下降24.4%。图：2022年11月-2023年11月不同城市能级商品住宅供应走势（万㎡）3.3产品结构特征丨面积段及分能级100-120㎡和120-140㎡成交比重位居一二位，前者成交比重较去年同期微降0.3个百分点至28.8%，后者占比同期提升1个百分点至24.4%。>一线城市：成交继续向主力面积段100-120㎡集中，其比重同比提升1.9个百分点至24.4%，此外，90-100㎡偏刚需刚改面积段仍有较高市场份额，成交比重持稳。>二线城市：成交结构明显趋向更大面积段产品，120㎡以上产品成交占比均较全年同期增加，尤其120-140㎡和140-160㎡产品比重同比增幅均高于1个百分点。>三四线城市：小面积产品继续走弱，100㎡以下产品成交比重较去年同期下降1.7个百分点，成交份额主要转移至120-140㎡面积段，后者比重增幅为1.2个百分点。图：2023年1-11月成交商品住宅面积段分布3.5>环渤海区域：供应同比下降9.3%，仅天津、长春累计供应同比增长，其余城市均不及去年同期。区域成交同比下降2.5%，沈阳累计同比跌幅26.4%，大幅超过其他城市。>长三角区域：3.5>环渤海区域：供应同比下降9.3%，仅天津、长春累计供应同比增长，其余城市均不及去年同期。区域成交同比下降2.5%，沈阳累计同比跌幅26.4%，大幅超过其他城市。>长三角区域：供应同比下降13.2%，苏州累计供应超过去年同期。区域成交同比下降9.6%，仅杭州成交好于去年同期水平，而南京和苏州累计同比跌幅领先。>中西部区域：供应同比下降9.8%，除西安累计供应同比增长2%以外，其余城市均不及去年同期。区域成交同比上升8.4%，仅长沙成交规模不及去年同期水平。>珠三角区域：供应同比下降11.7%，深圳、南宁供应同比维持增势，广州、惠州持续领跌。区域成交同比增长0.7%，惠州、南宁同比涨幅超一成，而佛山同比跌幅超一成。3.83.8>环渤海区域100万以下产品成交占比均有明显下降，较去年同期回落5.3个百分点至252.%，市场购买力趋向高总价产品，尤其500-1000万元产品同期成交比重增长1.8个百分点。>长三角区域低总价产品小幅波动，而500万元以上产品成交占比提升3.1个百分点至28.7%，其中，500-1000万元产品的成交比重已增加至二成以上水平。>中西部区域100万以下产品成交占比均有明显下降，同比降幅达6.3个百分点，区域该价格段产品比重已低于环渤海和珠三角区域，市场购买力趋向高总价产品。>珠三角区域成交结构仍趋向低总价段，180万元以下各价格段成交比重均同比提升，合计增幅为3.2个百分点，这一趋势与其他区域有明显的差异。图：2023年1-11月各经济区成交商品住宅总价段分布图：2023年1-11月深圳商品住宅成交户型分布图：2023年1-11月深圳商品住宅成交面积段分布图城市产品结构特征丨深圳>1-11月，成交结构继续集中于三、四房产品，尤其四房成交比重的增幅最为迅猛，较去年同期增长7.8个百分点至22%，二房产品的比重则下滑至一成左右水平。>成交结构面积段特征仍偏紧凑图：2023年1-11月深圳商品住宅成交户型分布图：2023年1-11月深圳商品住宅成交面积段分布图城市产品结构特征丨深圳>1-11月，成交结构继续集中于三、四房产品，尤其四房成交比重的增幅最为迅猛，较去年同期增长7.8个百分点至22%，二房产品的比重则下滑至一成左右水平。>成交结构面积段特征仍偏紧凑，90㎡以下产品成交占比合计增加5个百分点至36.8%，而90-100㎡、100-120㎡产品成交占比下降明显，分别下降3和2.6个百分点。>大面积产品成交占比下降伴随着高总价产品的成交走弱，1000-2000万元和2000万元以上产品成交占比分别同比下降2.9和0.8个百分点。0.3%0.5%一房二房三房四房五房及以上其他一房二房三房四房五房及以上其他 80-100万一房二房三房四房五房及以上其他 80-100万图：2023年1-11月重庆商品住宅成交户型分布图：2023年1-11月重庆商品住宅成交面积段分布图城市产品结构特征丨重庆>1-11月，三房主力优势继续扩大，成交比重同比增加3.6个百分点至55.5%，同期四房、五房及以上产品占比回落，尤其四房的比重较去年同期下滑3.2个百分点至14.3%。>80-100㎡产品市场成交主力的地位继续巩固，其成交占比接近市场半数的水平，80㎡以下和100㎡以上各面积段产品成交比重均同比持降，客户需求面积段特征越发集中。>120-140万元产品成交比重位居首位，140-160万元产品次之，且占比同比大幅增加3.4个百分点，是成交比重增长最快的总价段，而前者的比重则略有回落。一房二房三房四房五房及以上其他一房二房三房四房五房及以上其他城市产品结构特征丨南京>1-11月，作为市场主力的三房成交占比较去年同期继续大幅增加7.8个百分点，而去年同期占比超36%的四房占比则下降至三成以下水平，客户需求向三房集中。>100-120㎡和80-90㎡合计成交占比过半，且是唯二成交占比同比增加的面积段，合计提升6.3个百分点，其余面积段占比不同幅度同比缩水。>市场购买力趋弱，150-200万元和100-150万元产品占比快速增加，合计同比增幅为8.4个百分点，400万元以上产品成交占比均较去年同期回落9.5个百分点。图：2023年1-11月南京商品住宅成交户型分布图：2023年1-11月南京商品住宅成交面积段分布图产品细节亮点分析产品细节亮点分析PARTFOUR4.1立面亮点丨创造性地使用HPC装饰混凝土+多维曲面线条+欧洲灰玻璃产品的革新扩展出无限生活场景，迭代的其实是生活方式，追求健康、自然、自由，正被越来越多的精英人群所向往。他们更在意身心健康，居住成为纯粹的为生活场景买单的享受型消费行为，购买逻辑类似奢侈品。以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，更大限度实现建筑与自然、人与景观的共生。塔希提建筑群依山而建，层层退台，豪宅审美重于功能，但审美和功能并不是对立的两面，塔希提深度考量工艺工法在建筑中的应用就是大量弧线、弧度对建筑主体的土建精度要求极高，误差要求控制见平直立面的外装材料制作往往与主体建设同步进行。塔希提顶之后，经外装团队现场扫描、倒模，才能制作HPC装饰材料，才能尽最大限度工艺选材上，将实用性与艺术性的苛求发挥到极致。为此，设计团队们为塔希提全球寻找工艺用材，最终呈现的HPC材质外立面，具有超高强度和耐久性，多用于地标性建筑，著名的欧洲和地中海文明博物馆、上音歌剧院等均*本页图片为成都优品道置地塔希提建筑◎立体林庭景观归家动线，追求美观性与功能性的双重突破社区内的归家路径强调层层递进，景观模块与功能空间相互穿插，创造出一种归属感与松弛感。项目依托6m的场地高差，打造了下沉庭院，三重设计让场地变得立体化、高效化、趣味化。同时，运用了金地的微气候理念，通过植物高低不同的种植台层，并结合雾森系统——将单平米植物释放氧气的量级此外，在动线上打造了疗愈花园、森林氧吧、花园入户等不同空间，可赏又可玩的四季景观，为东北片区构建一个“立体森居”式的◎立体林庭景观归家动线，追求美观性与功能性的双重突破社区内的归家路径强调层层递进，景观模块与功能空间相互穿插，创造出一种归属感与松弛感。项目依托6m的场地高差，打造了下沉庭院，三重设计让场地变得立体化、高效化、趣味化。同时，运用了金地的微气候理念，通过植物高低不同的种植台层，并结合雾森系统——将单平米植物释放氧气的量级此外，在动线上打造了疗愈花园、森林氧吧、花园入户等不同空间，可赏又可玩的四季景观，为东北片区构建一个“立体森居”式的4.4社区亮点丨金地第五季全维科学展示动线金地峯范系，拥有五方面优秀产品力特征：①选址必须是一线、新一线城市的核心地段；②在标准化产品的基础上进行属地化创新；③产品要满足客户功能和精神的双重需求；④高品质实景展示，彰显交付力。落位于大连的金地城峯境，在此基础之上，还对产品进行了新一轮的调整和升级，创新性的提出“第五季全维科学展示动线”。在如此的高标准严要求之上，金地通过整体性、连续性、精细性的设计实现了归家动线与生活场景的一次◎大堂电梯无障碍归家动线，奢华感、尊崇感、仪式感拉满社区入口是归家路径的第一个节点。酒店式环岛落客区，面宽高达30m，尺度奢阔，有着超高辨识度。大堂主入口在建筑形体上采用中心对称式构图，两侧采用内凹环抱弧形墙面，入口上方设计了5m超尺度悬挑雨棚，以保证未来业主在此停留大堂内将空间分割成多个独立区域，设有接待台、沙发休憩区、私享氧吧、健康小屋、金子乐园、共享会客区及快递外卖专属通道等模块全满足业随着购房者对公区品质的关注度越来越高，如今在产品打造上，合理的归家动线以及动线上的承载场景成为了重要发力点。如何打造完整的归家动线，大连金地城峯境目提出的“第五季全维科学展示动线”给出了一个很◎3条专属归家动线，并落位10大模块具体可分为3条专属归家动线：大堂电梯无障碍归家动线、立体林庭景观归家动线、地库无雨归家动线。并在三条动线上落位了十大模块（酒店式落客、社区归家大堂、私享氧吧、健康小屋、立体林庭、疗愈花园、科学工坊、智能），◎地库无雨归家动线，高颜值、仪式感、智能化兼具本项目的大门是糅合了车库入口、大堂入口的一体式建筑，鎏光顶的车库入口，得以窥见地下的超高质感。入口处，吊顶与墙面一体化设计；灯带暗藏防止过度照明地面上还应用了碳纳米管(CNTs)面热源技术，以此来解决北方冬天积地库空间，通过灯带照明、标识设计以及工艺细节提升品质感；精装的地下泛大堂，大PARTFIVE5.1优秀项目【南京颐和天晟府】项目概况河西CBD5.1优秀项目【南京颐和天晟府】项目概况河西CBD终极改善型产品，10栋27-30层住宅，直面千亿金融产业轴>由南京本土国企颐居+奥体建设双雄联袂打造，河西CBD终极改善型产品，周边商业生活配套成熟>颐和天晟府总建面133978㎡，共规划有10栋27-30层住宅，规划户数432户；容积率2.75，绿化率达30%>建面约269、387㎡两种户型，面积段纯粹；以其位置稀缺性、社区体量大、住宅高规格著称南京颐和天晟府基本情况南京颐和天晟府基本情况地理位置地理位置南京建邺区南京建邺区企业概况企业概况开发商开发商奥体建设奥体建设;颐居建设物业公司物业公司南京奥体物业管理服务有南京奥体物业管理服务有限责任公司占地面积占地面积约4.87万方约4.87万方建筑面积133,978㎡产品综述产品综述规划总户数规划总户数432432户容积率2.75最新最新开盘时间2023/11/202023/11/20物业类型普通住宅交付标准交付标准全装修全装修8,000元/㎡最新报价67,121-77,966元/㎡绿化率绿化率30%30%销售均价7.4万元/㎡主力户型车位配比1:1.5>交通：坐拥3条地铁线——地铁7号线新城科技园站（在建）、10号线中>教育：附近有南师附中新城小学本部、新城初中本部、金陵中学河西分>交通：坐拥3条地铁线——地铁7号线新城科技园站（在建）、10号线中>教育：附近有南师附中新城小学本部、新城初中本部、金陵中学河西分>文化景观：河西中央公园、奥体中心、保利大剧院、江苏大剧院、绿博5.1优秀项目【南京颐和天晟府】社区配套及周边亮点项目地处河西CBD中部-奥体中心以东区域中心，资源产业集聚，商业资源丰富，周边高新技术产业云集>该项目坐拥三条地铁线，地铁7号线新城科技园站（在建）、10号线中胜站、2号线奥体东站；附近有南师附中新城小学本部、新城初中本部、金陵>周边商业配套资源包括德基广场、IFC国金中心、金鹰世界、华采天地、虹悦城等5.1优秀项目【南京颐和天晟府】社区规划&社区景观项目整体遵循着中轴