某地产项目尽职调查报告

中投-越红地产集合资金信托方案申报书暨尽职调查报告PAGE第40页共40页中投信托有限责任公司中投·越红地产集合资金信托方案工程申报书暨尽职调查报告经办业务部门：信托业务四部日期：2013-5声明与承诺参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此申报书及尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。第一信托经理〔签名〕：陆一卿第二信托经理〔签名〕：韩炜部门负责人〔签名〕：马军信托工程要素表信托工程名称中投·越红地产集合资金信托方案信托工程规模、应列明信托工程项下信托规模，明确上限与下限；属系列性业务的，请注明系列设置方案〔总规模、单体工程规模限制〕。、应列明信托工程项下信托规模，明确上限与下限；属系列性业务的，请注明系列设置方案〔总规模、单体工程规模限制〕。14000-15000万元信托报酬〔年化率和金额〕约1.3%/年收益率〔年化〕待定管理运用方式主动管理信托工程期限24个月，满18个月之日可提前终止营销方案平安银行杭州分行代理发行交易对手2、本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承担负债的主体。如果是系列工程，请明确交易对手选择标准。期望资金到位时间2、本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承担负债的主体。如果是系列工程，请明确交易对手选择标准。6月初监管银行〔假设有〕待定法律参谋〔假设有〕金杜律师事务所杭州分所评估机构〔假设有〕浙江众诚房地产评估事务所有限公司其他〔假设有〕

目录第一章信托工程概述一、信托工程背景二、信托工程交易结构说明三、信托财产的管理运用第二章交易对手及其他交易主体尽职调查一、交易对手根本情况及分析二、其它交易主体根本情况及分析第三章标的工程尽职调查一、标的工程根本信息和进展状况二、投融资标的工程财务效益分析第四章信托工程还款来源分析第五章信托工程优劣势分析及风险揭示信托工程整体优劣势分析二、信托工程主要风险揭示与应对措施分析第六章增信措施尽职调查一、主要增信措施二、其他增信措施〔假设有〕第七章必备法律文件第八章信托工程综合结论附件

信托工程概述一、信托工程背景〔一〕信托工程来源本工程由平安银行杭州分行推荐。交易对手绍兴市越红房地产开发有限公司是一家以注册地绍兴市为主要开发地区的中型房地产开发企业，目前，企业正在开发位于绍兴市越城区袍江区块内的“江南名苑〞工程，希望与我司合作，以融资形式帮助企业完成该工程开发。经初步考察，形成如下报告。〔二〕主要交易对手委托人及受益人：符合法律规定的合格投资者；受托人：中投信托有限责任公司〔简称“中投信托〞〕；交易对手：绍兴市越红房地产开发有限公司〔以下简称“越红地产〞或“交易对手〞〕；抵押人：绍兴市越红房地产开发有限公司；保证人：浙江越红控股集团有限公司〔以下简称“越红控股〞〕和越红控股实际控制人金兴全、金仙花夫妇〔以下简称“金兴全夫妇〞〕。〔三〕工程期限24个月，满18个月对应日可提前终止。二、信托工程交易结构说明保管费保管费投资分配收益贷款管理信托报酬支付本息。保管、监管信托计划合格投资者银行中投信托江南名苑越红地产土地抵押。资金用途。保证。越红控股&金兴全夫妇。交易流程如下：1、信托方案项下交易对手及相关方和受托人分别签订?信托贷款合同?、?抵押合同?、?保证合同?等法律性文件，办妥土地抵押登记及强制执行公证等相关手续；2、中投信托发行信托方案，募集资金；3、中投信托以信托资金向交易对手发放信托贷款；4、交易对手取得信托贷款后，专项用于江南名苑工程建设。5、交易对手按约定向中投信托按时足额支付信托贷款本息；6、交易对手根据账户监管协议的约定按照双方约定的时间进程和比例归集账户沉淀资金，以确保信托方案按时顺利终止清算。7、受托人向投资者分配信托本金和投资收益，信托方案终止。三、信托财产的管理运用〔一〕信托财产管理运用方式、资金用途本信托方案总规模1.4-1.5亿元，拟以全部信托方案资金向交易对手发放信托贷款，贷款利率12%/年。越红地产应于信托方案成立后，每个自然季度末月的20日支付当期利息，在信托贷款期限届满24个月之日或贷款期限届满18个月提前还款之日归还贷款，利随本清。信托方案期限2年，满18个月对应日交易对手可选择提前一次性还清贷款本息。假设提前还款，那么信托方案提前终止。交易对手应将本次融资资金全部用于其江南名苑工程建设。为确保交易对手履行按时足额支付贷款本息的义务和责任，信托方案设置了国有土地使用权抵押、越红控股和金兴全夫妇提供连带责任保证的担保措施。本信托方案项下信托财产的管理与运用由受托人、保管银行、监管银行共同完成。各方根据本信托方案下的相关合同与协议履行各自的职责。〔二〕资金监管措施、资金归集措施1、交易对手在监管银行处开设监管账户，其取得的信托方案资金将根据与受托人、监管银行签订的三方账户监管协议的规定专项用于江南名苑工程的开发建设。2、归集信托贷款到期前，交易对手需按以下方式归集资金至监管账户，归集的资金优先归还信托贷款。交易对手归集沉淀资金进度表时点归集资金比率信托贷款期限满22个月末信托贷款本金的30%信托贷款期限满24个月末信托贷款本金的100%及未付利息同时，在预售收入、本笔融资及先期投入之和到达预计工程款130%后，超过局部预售收入的40%需沉淀在监管账户不得使用。该项监管措施与工程临近结束时的沉淀资金措施按孰高者执行。〔三〕信托财产退出及返还方式1、信托方案终止时，信托利益归属于信托受益人。受托人以信托利益为限，按信托文件约定，以分配信托利益的形式向受益人返还信托财产。2、信托方案项下，信托方案财产的分配方式以现金方式进行。3、假设信托方案终止时，信托财产形态全部或局部为非现金的，那么受托人将在信托财产变现后，按约定对受益人进行信托利益的二次分配。〔四〕信托资金的募集、开放赎回信托资金由平安银行杭州分行代理发行，信托方案不设开放赎回。〔五〕信托收益1、信托方案利益与收益的计算本信托方案项下的信托方案利益主要来源于交易对手支付的贷款本息、信托专户银行存款的利息收入以及信托方案财产其他运用产生的其他利益。信托方案利益是指信托方案财产扣除信托税费和负债后剩余的局部。信托方案收益是指信托方案利益减去信托方案资金后剩余的局部。2、信托方案利益的分配〔1〕受托人以信托方案利益为限向受益人分配信托利益〔2〕信托利益分配分为期间分配和终止分配期间分配计算基准日为2013年12月20日及2014年12月20日〔假设信托方案未提前终止〕；终止分配计算基准日为信托方案终止日或提前终止日。〔3〕信托利益的分配①期间分配受托人在期间分配计算基准日后10个工作日内向受益人分配如下金额的信托利益：期间分配金额=MIN【该基准日现金形式的信托方案利益，受益人期间预期收益】受益人期间预期收益=∑某受益人持有的信托单位×1元×该受益人对应的预期年化收益率×信托方案成立日至分配基准日期间的天数/365天—累计已获得的信托利益假设受益人分类，那么不同受益人的信托资金与对应类别的预期收益率分别计算，然后加总。②终止分配A．当信托方案终止时信托方案财产均以现金形式存在时，那么受托人以信托方案终止日作为信托方案利益的清算分配基准日，并于该基准日后的10个工作日内根据以下公式计算的金额向受益人分配信托方案利益：终止清算信托方案利益分配金额=MIN【该基准日现金形式的信托方案利益，全体受益人预计可获得的全部信托利益-累计已分配的全部信托利益】〔信托方案终止日全体受益人预计可获得全部信托利益〔设为Z〕为各受益人预计可获得的全部信托利益〔设为M〕之和，M=某受益人持有的信托单位份额×1元×〔1+该受益人对应的预期年化收益率×信托方案存续时间〔天数〕÷365〕B．当信托方案终止时信托方案财产以现金和非现金组合形式存在时，那么受托人将分两次向受益人进行信托方案利益分配：首次分配于信托方案终止后的10个工作日内以信托方案终止时可供分配的现金形式信托财产为限进行分配；二次分配于非现金形式信托财产全部变现后的10个工作日内以分配时可供分配的现金形式信托财产为限进行分配，分配金额=MIN【Z-累计已分配的全部信托利益，非现金形式信托财产变现净额】。C．信托方案项下的受益人根据委托人的认购份额、预期年化收益率及信托方案存续期限获取相应的信托利益，假设信托方案利益无法满足全体投资者预计可获得的全部信托利益的，那么信托方案利益个受益人之间按M：Z的比重进行分配。3、预期收益率本信托方案项下受益人的分类以及预期收益率在信托方案发行时根据市场情况，由代理银行于发行前确定。〔六〕信托费用受托人因处理信托事务所支出的，应由信托财产承担的各项费用包括但不限于以下各项：1、受托人的信托报酬；2、银行保管费〔托管费〕、监管费、律师费、审计费、资产或工程评估费、抵押登记费、公证费等中介费用；3、信息披露费用；4、信托方案终止时的清算费用；5、文件或账册制作、印刷费用；6、银行代理收付费；7、信托财产管理和运用过程中发生的税费；8、受益人大会召开费用；9、按照有关规定可以列入的其他税费和费用〔七〕信托报酬本信托方案项下受托人的信托报酬指信托管理费。信托管理费=固定信托报酬+浮动信托报酬1、固定信托报酬固定信托报酬的计算标准为1.3%/年〔暂定〕。具体计算公式为：F=V×E/360式中：F为每日应计算的固定信托报酬；V为当日信托方案项下信托方案资金；E为年计算标准。信托方案存续期间，固定信托报酬按日计算。受托人有权在信托方案期间内不超过三次提取固定信托报酬。2、浮动信托报酬浮动信托报酬＝信托方案收益－除浮动信托报酬外的其他信托费用和负债-Z浮动信托报酬于信托方案终止时由受托人收取。

第二章交易对手及其他交易主体尽职调查一、交易对手根本情况及分析——越红地产〔一〕交易对手根本信息1、主体资格：企业全称绍兴市越红房地产开发有限公司成立时间2002年1月17日注册地址绍兴市越城区斗门镇上窑村经济性质有限责任公司注册资本陆仟万元实收资本陆仟万元营业执照注册号330600000158826机构代码证号73527918-8税务登记证号330602735279188贷款卡号330600000037027301法定代表人金阿富主营业务房地产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。2、股权结构：股东名称出资额〔万元〕比例%出资方式浙江越红控股集团有限公司500083.33%货币金阿富3405.67%货币金锦海3305.5%货币冯张水3305.5%货币合计6000100%货币3、公司经营管理：绍兴市越红房地产开发有限公司成立于2024年1月，注册资本陆仟万元，法定代表人金阿富。主要经营范围：房地产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。越红房产拥有从事多年销售地产和筹划经验的专业房产开发团队，先后开发建设的楼盘：绍兴袍江“越中新天地〞小区、“越红花苑〞、“越商大厦〞，绍兴市区“江南世家〞、“瀛洲名苑〞小区；上虞市区“江南一品〞小区；贵州遵义“江南一品〞等，先后开发总面积约120万平方米〔不含“江南名苑〞〕，取得了较好的效益和声誉，并获得长江三角洲地区房地产开发企业80强、浙江省房地产开发企业30强、绍兴市第五届房地产博览会荣获“最受消费者喜爱楼盘〞、绍兴市房地产综合实力20强、绍兴市区房地产开发面积10强企业、袍江工业区“开发建设先进单位〞等荣誉奖项和称号。工程及土地储藏情况已完工工程情况工程名称总建筑面积〔m2〕已销售面积/总可售面积工程类型已销售总收入投资比例262300100%商住54510万元100%50790100%商住53538万元100%15825680%住宅/商业142575万元100%50909100%住宅36959万元100%在开发工程情况工程名称总投资额资金缺口抵押状态预售面积及比例投资比例江南名苑4915315000已抵押，正常/100%贵州遵义“江南一品〞153345已抵押，正常100%土地储藏情况工程名称建筑规划面积〔m2〕规划用途抵押状态土地费用交纳情况应付实付无无无无无无公司目前已完工并全部销售的工程均为2024年以前开发的工程。销售量80%的“江南一品〞工程为交易对手下属绍兴全升房地产开发有限公司负责开发销售，该工程于2024年1月已经全面竣工，预留可销售房产金额约为6.3“江南一品〞贵州遵义“江南一品〞由4、公司治理〔1〕公司内部组织架构：根据?绍兴市越红房地产开发有限公司章程?，公司不设董事会，设执行董事一人,由股东会选举产生,法定代表人兼总经理金阿富担任执行董事。〔2〕公司主要管理人员法定代表人兼总经理、执行董事金阿富，男，绍兴人，1965年11月出生。工作经历：1983年-1984年，袍谷针织厂；1984年-1987年，袍谷镇工办，1987年-1989年，绍兴县联营针织厂；1989年至今兼任斗门镇上窑村村长；2001年至今任绍兴市越红房地产开发有限公司董事长兼总经理。自公司成立至今多年从事房地产发开积累了丰富的经验。实际控制人金兴全，男，61岁，汉族，绍兴人，大专，高级经济师。1969年8月-1975年10月袍谷东方红五金厂任经营副厂长；1975年10月－1982年3月袍谷东方红袜厂任经营厂长；1982年4月－1986年7月绍兴越红纺织厂任厂长；1986年8月－1997年4月绍兴市越红实业总公司任总经理；1997年9月－2024年8月绍兴市盛龙纺织有限公司任厂长；2024年2月－2024年2月绍兴越欣数码纺织有限公司任总经理；2024年8月至今浙江越红控股集团有限公司任董事长兼总经理；1995年至今，中选为绍兴市越城区人民代表大会代表，浙江省民政福利企业常务理事协会会长。财务负责人:金锦海，男，54岁，汉族，绍兴人，大专学历。1980年10月-1985年10月担任斗门镇上窑村村主办会计；1985年10月-1992年11月任绍兴市越红纺织厂主办会计；1992年11月-2024年7月任绍兴市越红实业总公司、绍兴市盛龙纺织有限公司财务部经理；2024年8月-至今任浙江越红控股集团有限公司公司副总经理全面负责财务工作。〔3〕股权投资情况被投资企业名称投资金额股权占比绍兴全升房地产开发有限公司40248万元100%7600万元100%〔二〕信用状况33、应附风险管理部提供的人民银行征信系统查询详单。贷款卡号码：330600000037027301通过查询人民银行征信系统，截止2024年3月，未出现不良信用记录。〔三〕交易对手财务状况分析1、财务状况分析财务分析主要是通过对越红地产2024—2024年各期主要财务指标进行资产负债、销售、利润、现金流等内容进行分析，全面反映企业资金运营及企业自身实力情况。其中2024年度审计报告由绍兴天和联合会计师事务所出具无保存意见报告；2024年度审计报告由绍兴天清会计师事务所出具无保存意见报告；2024年度报表绍兴天和联合会计师事务所出具无保存意见报告。越红地产本部财务报表数据摘要项目2024年2024年2024年12月2024年3月〔已审〕〔已审〕〔已审〕总资产52212773938541687584流动资产14205288563692639104其中：货币资金2607239624031031应收票据10预付帐款97610361137其他应收款49292624764604存货10811245483101132332非流动资产380074853748489长期投资37463478484784847848固定资产净值515660612603长期待摊费用29292929总负债34513499355783959988流动负债34513499355783959988其中：短期借款应付帐款109758886预收帐款2980应付税费107322618其他应交款30303030其他应付款34267497985769556875非流动负债0000所有者权益17699274582757727596其中：实收资本6000600060006000资本公积946594659465盈余公积11699119931211212112未分配利润19营业总收入204831461755251营业总本钱1392166138665其中:主营业务本钱1180146633865销售费用4523011管理费用32236333670财务费用4584989949营业利润47432416067净利润20729411919经营活动现金流入量12366333739720经营活动现金流出量2117316868814经营活动现金净流量102491687906投资活动现金流入量-4940投资活动现金流出量7795105530投资活动现金净流量-7795-110470筹资活动现金流入量94650筹资活动现金流出量45317899筹资活动现金净流量-459148-899现金及等价物净增额2409-2117〔1〕资本流动性构成分析：截止2012年12月31日，公司的总资产为8.54亿元。公司资产规模从2024年的5.22亿增加到目前的8.54亿。流动资产3.69亿元，占总资产43.23%，主要为存货3.1亿元，含开发本钱2.16亿元和开发产品0.93亿元；长期股权投资4.78亿元，占总资产56.02%，长期股权投资为绍兴全升房地产开发有限公司4.02亿元和贵州越和置业有限公司0.76亿元从负债结构看,越红地产债务都由流动负债5.78亿元构成,但其中其他应付款为5.76元，都是集团内关联负债，没有其他金融负债，短期偿债压力并不大。其他应收款明细单位：万元单位名称期末金额账龄绍兴全升房地产开发有限公司333361-2年绍兴市红茂织造有限公司66751年以内浙江越红控股集团有限公司102841-2年绍兴市盛龙纺织有限公司74001年以内合计57695〔2〕盈利能力分析2024年-2024年企业主营收入为2048万、3146万和1755万，公司近几年的销售收入主要来自于越中新天地、江南世家、瀛洲名苑三个楼盘工程的存量房销售。2024-2024年销售收入明细单位：万元房产工程202420242024越中新天南世家30814198瀛洲名苑21124816越红花园--53合计175431452047〔3〕现金流分析：从各期公司现金流情况来看，公司经营性现金流流入水平与营业收入出现了比较大差距。其经营性现金流量主要来自公司与关联企业之间的现金往来，投资净现金流主要表现为对关联企业的股权投资，2024年由于关联企业投资建设根本完成，故没有投资现金流出。〔4〕偿债能力分析：从短期偿债能力指标看，2024年-2024年3月企业流动比率为0.41、0.49、0.55和0.56；速动比率为0.10、0.07、0.09和0.10呈稳定略升趋势，但由于越红地产流动负债组成的特殊性，流动比率和速动比率不能真实反映公司短期偿债能力。2、交易对手对外负债情况公司目前的负债水平为78.80%，其中其他应付款占公司总负债的99%以上，公司目前没有金融企业负债，其他应付款科目项下明细科目反映为公司与其控股股东，投资企业和关联企业之间的关联借款，其中与控股股东和下属投资企业绍兴全升房地产开发有限公司之间的关联往来款占该科目总金额的30%和50%。目前公司负债主要是针对集团内部的关联负债，扣除该局部的金额，公司实际对外负债率为16.65%，负债水平非常低。公司目前从报表数据测算流动比和速动比分别为：0.55和0.09，但是扣除内部负债局部流动比和速动比显示为2.6和0.42，显示公司目前实际偿债能力与公司借款负债压力没有太大的关系，存货消化能力与其的偿债能力有密切关系。3、交易对手对外担保情况绍兴市越红房地产开发有限公司本级目前无对外担保情况。二、其它交易主体根本情况及分析——越红控股〔一〕根本情况1、主体资格：企业全称浙江越红控股集团有限公司成立时间2003年8月11日注册地址绍兴市袍江汤公路19号经济性质有限责任公司注册资本壹亿玖仟伍佰肆拾肆万肆仟玖佰元实收资本壹亿玖仟伍佰肆拾肆万肆仟玖佰元营业执照注册号330600000062694机构代码证号75303605-9税务登记证号330602753036059贷款卡号330600000045189501法定代表人金兴全主营业务实业投资；生产，加工：非织造布、化纤布、棉布、服装、针织织品；货物进出口；批发，零售：针织品。2、股权结构：公司的股权结构图如下：〔1〕股东构成股东名称出资额〔万元〕比例%出资方式绍兴市斗门镇集体资产经营公司9464.4948.43货币金兴全5140.8026.30货币冯张水1209.606.19货币金锦海1209.606.19货币金志根1008.005.16货币金福荣708.603.61货币邵国慧504.002.58货币章长卿302.401.54货币合计19544.49100%货币该公司从持股比例上来看，第一大股东为绍兴市斗门镇集体资产经营公司，但该资产经营公司向越红控股出资主要是财务投资行为，实质并未参与越红控股的经营管理活动。越红集团经营活动的实际控制人为金兴全，且其同时为交易对手的实际控制人。〔2〕对外投资截至目前，越红控股拥有4家控股子公司及1家核心关联公司及2家关联企业，具体情况如下：公司名称注册资本〔万元〕持股比例是否纳入合并范围备注绍兴市红茂织造有限公司180090%是控股子公司绍兴市盛龙纺织有限公司211070.3%是绍兴市越红房地产开发有限公司500083.3%是绍兴越红纺研科技有限公司5885.3%是绍兴越欣数码纺织有限公司2138〔US〕否金兴全控股浙江汉鑫工贸开展有限公司4500关联企业：金兴全儿子金华江为实际控制人。浙江越韩科技透气材料有限公司914.33〔US〕否3、公司经营管理浙江越红控股集团有限公司是以纺织为主业，高科技产品开发、贸易、房地产开发等为辅助产业的实体性集团公司。目前，以浙江越红控股集团有限公司为管理核心的集团管理的企业既包括自己直接控股的子公司，也包括由直接控制人控制的关联公司绍兴越欣数码纺织有限公司〔报表数据不合并〕。浙江越红控股集团有限公司成立于1984年，系一家跨地区跨行业的大型民营企业，全国外商投资“双优〞企业、绍兴市工业综合优胜企业、先进企业、诚信企业、重点企业、高新技术企业、外向型优胜企业、绍兴规模以上企业100强、绍兴市工业行业龙头骨干企业。“越红〞商标是绍兴市和浙江省著名商标。近年来，公司通过跨行业、多元化、国际化、高科技开发的开展战略，按投资控股型公司运作，搭建开展平台，在做强做大纺织主业的同时，积极稳妥地开展其他业务。秉承“瞄准市场导向，生产优质环保面料，满足顾客要求，诚信立业合作共赢〞的开展理念，已逐步形成以织造为中心，面料研发、对外贸易、房地产开发、高科技新型材料等转型升级的产业格局，全力打造先进制造业基地，实现了跨越式的开展。目前越红集团占地面积约30万平方米，年生产各档纺织面料6800万米(主要产品棉、化纤坯布系列)，年实现自营进出口额为4500万美元，年工业销售收入达15亿元人民币。公司先后通过了ISO9001国际质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证。〔1〕集团公司本级公司具有先进的进口设备如比利时进口喷气织机OMNI-F-4-R200CM型250台；意大利进口剑杆织机180台，瑞典进口的阿特拉斯柯普空气压缩机8台；德国西门子电气技术的浆纱机4台及染浆联合机1台；日发倍捻机200台及与之配套的一系列先进设备。通过先进设备公司与浙江工程学院建立起了长期的产、学、研合作的企校关系，充分发挥双方优势，创立了“越红科技研发中心〞，近年来取得了一系列的科研成果。其注册的“越红牌〞商标化纤面料曾获全国技术新品金牌奖。越红控股在国内市场建立了二百多个销售点，在亚洲最大的轻纺产品集散地“中国轻纺城〞，“越皇面料〞产品的市场占有率到达5％，公司的自营产品66.80％针对国际市场，内销外贸并举。截至2012年12月31日，越红控股本级资产总额43202万元，固定资产3810万元，短期借款14288万元，应付票据3500万元，所有者权益合计26348万元；负债率39.01%，实现主营业务收入25074万元，利润总额4591万元，净利润3443万元。〔2〕绍兴市红茂织造有限公司绍兴市红茂织造有限公司成立于1992年12月，注册资本2000万元人民币，法定代表人冯张水，主要经营范围:从事T/C牛仔面料及棉绉布的生产，为绍兴地区生产T/C牛仔布的龙头企业。企业的主要生产设备有：意大利进口的剑杆织机112台、必佳乐剑杆织机88台、山东聊城产剑杆织机14台、比利时进口的数码进口喷气织机120台、拼线机86台、络丝机100台、倍捻机200台等，高速整经机8台。截至2012年12月31日，该公司资产总计45715万元，固定资产23661万元，短期借款5450万元，应付票据8435万元，长期借款6570万元，负债率30%，所有者权益合计31876万元；实现主营业务收入552637万元，利润总额5072万元。〔3〕绍兴市盛龙纺织有限公司绍兴市盛龙纺织有限公司是福利企业,是浙江越红控股集团有限公司下属的重点企业〔浙江越红控股集团有限公司是绍兴市袍江开发区内仅次于富陵集团后排名第二的生产型企业〕。创立于1997年9月，公司现有总资产4.6亿，占地面积10.60万平方米，建筑面积7.5万平方米。公司从事日常生产的主要设备均为目前国内最高档的纺织机械设备：比利时进口数码编织监控的喷气织机120台；空气压缩机、联合染浆机、高速整经机等配套设备。企业主要从事T/C牛仔面料和棉绉布的产品全部内销，目前在国内具备了一个完善的供销网络。产品在市场上同类产品中不管质量还是销量均是在目前市场上一直都是独占鳌头。年生产能力达2800万米，年销售收入3.8亿。公司历年享受增值税和所得税减免的税收优惠政策，为增强企业的实力，及企业的开展打下扎实的根底。同时，历年被评为省、市“重点骨干企业〞、市级“综合优胜企业〞，被省工商评为“守合同重信用企业〞、市级“先进福利企业〞、2024年度列入绍兴市重点培育大集团名单之一，2024年被评绍兴市评为“百强企业〞等荣誉称号。截至2012年12月31日，该公司资产总计47733万元，固定资产23661万元，短期借款10439万元，应付票据7304万元，长期借款11400万元，负债率49.06%，所有者权益合计24313万元；实现主营业务收入35177万元，利润总额1793万元。〔4〕绍兴市越红房地产开发有限公司绍兴市越红房地产开发有限公司成立于2024年4月，注册资本6000万元，法定代表人金阿富，主要经营范围：房地产开发；批发、零售：五金建材、建筑装潢材料。越红房产拥有从事多年销售地产和筹划经验的专业房产开发团队，先后开发的楼盘取得了较好的效益和声誉，并获得浙江省房地产开发企业30强、长江三角洲地区房地产开发企业80强、最受消费者喜爱楼盘等荣誉奖项。已开发完成的工程：绍兴袍江“越中新天地〞建筑面积251203平方米；绍兴市区迪荡“江南世家〞建筑面积50790平方米；绍兴袍江世纪街“越商大厦〞〔与工商局合作承建〕建筑面积16000平方米；绍兴市区城南“瀛洲名苑〞建筑面积50909平方米；开发建设中的工程：上虞市“江南一品〞〔绍兴全升房地产有限公司开发，注册资金人民币26800万元〕建筑面积158256平方米〔目前第一期已交房、第二期2024年10月交房、第三期已开盘2024年6月交房。建筑面积158256平方米，目前已销售80%，预计销售总额17亿，利润5.5亿〕；贵阳遵义地块“江南一品〞〔开发面积59.6342万平方米，总投资15.3亿，销售可达25.96亿，利润8.6亿，分四期开发。已投资2.6亿，目前为止已成交10万平方米，销售已达1.15亿；袍江新区H4号地块“江南名苑〞〔建设用地面积38695平方米，土地成交价14729万元〔含税〕已交清。〔5〕绍兴越红纺研科技有限公司该公司注册资本300万元，有越红控股投资有限公司及其他三个自然人出资设立，其中控股股东越红控股投资265万元。公司主要负责集团新产品的研发引进工作。截至2012年12月31日，该公司资产总计1547万元，固定资产713万元，应付账款946万元，负债率79.25%，所有者权益合计320万元；实现主营业务收入2417万元，利润总额16万元。〔6〕绍兴越欣数码纺织有限公司绍兴越欣数码纺织有限公司成立于2024年2月，注册资本2138万美元，法定代表人金福荣，经营生产、销售高档织物面料、服装、针织品。设备主要有比利时机进口数码全自动监控的喷气织机202台、剑杆织机132台，空压机、联合染浆机、高速整经机等前后配套先进设备。年生产能力5600万米。是一家专业生产高档西服面料及T/C牛仔布为主的纺织生产型企业，公司具有独立研制、开发、生产高档纺织产品的能力，其主要产品出口占生产总量的55%以上，主要远销欧美、香港等国家和地区，销售网络普及全国十几个省市和国外众多国家和地区，公司现已成为浙江省较大的纺织企业之一。截至2012年12月31日，该公司资产总计84190万元，固定资产36291万元，短期借款23139万元，应付票据10174万元，长期借款14800万元，负债率57.34%，所有者权益合计35915万元；实现主营业务收入62110万元，利润4463万元，净利润3347万元。〔7〕浙江汉鑫工贸开展有限公司浙江汉鑫工贸开展有限公司成立于2024年8月，注册资本4500万元，法定代表人冯张水，是一家专业进销货物进出口贸易，投资实业为实体的经营公司。经过几年公司不断扩大开展，拥有了一批国际上知名度较大的外商客户，使公司产品供求保持稳定呈快速增长之势。截至2012年12月31日，该公司资产总计24648万元，固定资产1010万元，短期借款10850万元，应付票据-400万元，长期借款0，负债率48.16%，所有者权益合计12778万元；实现主营业务收入44209万元，利润1428万元，净利润1071万元。〔8〕浙江越韩科技透气材料有限公司浙江越韩科技透气材料有限公司成立于2024年8月，注册资本914.33万美元，法定代表人金华江，是一家以生产、研发透气性材料包括透气膜、透气粒子等的专业化公司，其中，透气粒子为中国国内首家生产，透气膜生产技术领先国际水平，公司05年4月投产以来,目前产能已到达年产24000吨透气材料，是国内最大的多功能透气材料生产企业。截至2012年12月31日，该公司资产总计66032万元，固定资产37872万元，短期借款14000万元，应付票据6799万元，长期借款16000，负债率55.97%，所有者权益合计29076万元；实现主营业务收入52446万元，利润4116万元，净利润3087万元。〔二〕信用状况贷款卡号码：330600000045189501通过查询“人民银行征信系统〞，截止2024年3月，存在一笔逾期记录，因农行系统问题未能及时扣款，企业已提供农行出具情况说明并提供对账单。〔三〕财务状况分析1、财务报表分析通过对越红控股2024—2024年各期主要财务指标进行资产负债、销售、利润、现金流等内容进行分析，全面反映企业资金运营及企业自身实力情况。其中2024年度审计报告由绍兴天和联合会计师事务所出具无保存意见报告；2024年度审计报告由绍兴天清会计师事务所出具无保存意见报告；2024年度报表未经审计。越红控股财务报表数据摘要单位：万元项目2024年2024年2024年12月报表类型本部并表本部并表本部并表总资产354131608904792317942743202196111流动资产192486974529787725482509191794其中：货币资金148711618158313090387513899应收票据2131236010003500应收帐款223112721136711362723114047预付帐款2949761035其他应收款12148183822356048607318存货289424073308839653952451806其他流动资产0.35999非流动资产长期投资918539022918549407918549407固定资产净值186546852383652201381049640在建工程无形及其他资产长期待摊费用2929总负债2530895382250191799016854104318流动负债253087859125019783651685486328其中：短期借款199943132322024339371428830177应付票据340010484150016383350019239应付帐款45619955818727963525预收帐款55362应付税费-266-65-270-316-340-432其他应付款171934751118126397-667533745其他流动负债一年内到期的长期负债非流动负债167911799117991长期借款167701797017970专项应付款长期应付款其他非流动负债212121所有者权益101056338322905809462634889669其中：实收资本100801008019544195441954419544资本公积799579957995盈余公积2545313336053399336062129未分配利润-583443少数股东权益营业总收入11191817732495711262825074119686营业总本钱8482703371827394238997599526其中:主营业务本钱84827006418273939571809599500销售费用602653管理费用279105527310863921684财务费用121642151311623613926689投资收益24911营业利润5835883444510613459311378净利润45144503336809034438722经营活动现金流入量-26759083428860121476148433经营活动现金流出量102608630838250108801135496经营活动现金净流量-129365526-93891267412937投资活动现金流入量32042010.6投资活动现金流出量13609166199778690.1投资活动现金净流量-8735-1997-786910.5筹资活动现金流入量199944809311478120783960筹资活动现金流出量517240855-44551541216354筹资活动现金净流量14823723911483-3334-12394现金及等价物净增额8484030961471599〔1〕资本流动性构成分析〔合并〕截止2024年12月越红控股合并财务报表显示企业总资产为196111万元，其中流动资产9.18亿元，占总资产规模的46.81%；固定资产4.96亿元，占总资产比例为25.31%；长期股权投资4.94亿元，占比25.19%。长期股权投资明细〔单位：万元〕长期投资49407绍兴全升房地产〔金阿富〕40248贵州越和置业房地产开发有限公司7600斗门镇上窑1000越欣数码248.31信用社301越红青少年活动中心10具体分析越红控股流动资产的构成：存货为5.18亿元，主要为未销售房产、产成品等；应收账款1.40亿元；其他应收款和其他应付款科目主要表现为与关联公司款项往来。总体来看公司近年来资产总量表现逐步上升态势，资产复合增长率为7%。这与公司主营业务所处行业近几年的总体经营情况相符。存货明细〔单位：万元〕存货房产成品31011原材料7554产成品11256发生商品1985应收账款明细〔单位：万元〕前五名金额绍兴县仁龙纺织服装厂1320绍兴县瑞和纺织有限公司1166.5绍兴县格丽特纺织有限公司1005绍兴市新路纺织品有限公司620金文伟ALLGLORY609权益方面，公司2024年末盈余公积6.21亿元，较上年增长0.87亿元，其主要由绍兴市盛龙纺织有限公司、绍兴市红茂织造有限公司和绍兴市越红房地产开发有限公司的盈余公积组成。〔2〕盈利能力分析：结合利润表中主营业务收入、净利润数据等分析交易对手整体盈利能力。项目2024年2024年2024年12月本部合并本部合并本部合并毛利率24.21%13.99%26.78%16.33%60.22%16.84%增长率--123.01%27.40%0.47%6.27%资产周转率0.320.510.520.630.580.61净资产收益率4.46%7.02%14.56%9.99%13.07%9.73%2024年全年，越红控股集团实现主营业务收入119686万元，净利润8722万元。公司毛利水平近几年维持在16%左右，毛利水平与公司所处行业平均毛利水平相符。公司资产周转率由于房地产公司的资产周转性质的影响，表现为总体资产周转率偏低的情况。公司净资产收益率近几年来有所上升。从目前集团主要业务来看，集团收入来自地产和纺织两个板块，由于目前集团下属开发的房地产工程未进入销售，本年业务营收根本全部来自纺织品板块。截止2024年12月，公司主要营收分布情况如下业务板块营业收入〔万元〕占比〔%〕净利润〔万元〕占比〔%〕纺织业务11793198.53%860398.64%房地产业务17551.47%1191.36%合计119686100%8722100%根据公司应收款和应付款科目明细显示公司上游供应商相对集中且付款帐期相对较短，下游渠道卖家相对分布广泛。这与公司纺织品多为外销订单，且目前根本是根据订单情况在进行生产的企业经营状况相符。应付账款明细〔单位：万元〕应付账款3525立马云山97浙江双科达纺织有限公司等51浙江航民轻纺等1644浙江中恒建设有限公司40浙江荣盛建设有限公司44红茂公司502〔3〕现金流分析从各期公司现金流情况来看，公司经营性现金流流入水平大致与企业收入情况相符。公司总体投资现金流并不大，筹资现金流呈现净流出，显示企业总体融资情况处于收缩状态。〔4〕偿债能力分析截止2024年12月越红控股的负债为104318万元，资产负债率53.19%，公司总体负债率历年来皆保持在55%左右，从公司负债结构来看，公司短期负债比例在总体负债比例中的占比为82.75%，公司流动比1.06，速动比率0.46，显示企业存货对公司偿债能力影响较大。相关财务指标项目2024年2024年2024年12月本部合并本部合并本部合并资产负债比〔%〕71.4759.2852.2110.0339.0153.19去除预收账款后的负债比〔%〕71.4759.2552.2110.0139.0153.19流动比率0.760.891.190.931.491.06速动比率0.650.581.070.420.920.46现金比率〔%〕7.7316.665.3118.0415.4415.14〔5〕最新财务简况截止2024年3月末，越红控股合并报表总资产19.66亿元，总负债9.44亿元，前三个月主营业务收入2.56亿元，净利润971万元。2、对外负债情况截止目前，公司对外借款余额为48147万元，其中短期借款为30177万元，长期借款17970万元，其明细如下：短期借款明细金融机构起始日期金额〔单位：万元〕绍兴银行2024.12.28-2024.5.262600农业银行2024.12.26-2024.6.247613工商银行2024.12.7-2024.6.52370浦发银行2024.9.26-2024.8.263570兴业银行绍兴分行2024.1.10-2024.9.33000恒信银行2024.11.21-2024.11.203580华夏武林支行2024.11.19-2024.11.192800绍兴市建行2024.2.6-2024.2.51800绍兴银行2024.1.8-2024.12.232844合计30177长期借款明细金融机构起始日期金额〔单位：万元〕绍兴恒信银行袍江支行2024.11.19-2024.5.18870瑞丰银行越州支行2024.8.20-2024.7.202500绍兴交通银行2024.2.22-2024.9.96400绍兴县合作银行2024.2.15-2024.9.153000民生银行2024.11.16-2024.11.142000恒丰绍兴支行2024.1.8-2024.1.63200合计17970通过上述金融机构负债情况可见，越红集团得到大行中工行、农行、建行、交行及股份制银行浦发、兴业、华夏、民生、恒丰以及当地绍兴银行、恒信银行、农村合作银行等数量众多银行业金融机构的支持，合作较为紧密，未来得到大多数银行支持的可能性较大。3、对外担保情况截止目前，越红控股总体对外担保总额为43250万元。越红控股及下属企业对外担保明细〔单位：万元〕担保主体被担保单位借款机构期限金额浙江越红控股集团有限公司喜临门控股集团有限公司绍兴市商业银行2024.6.20-2024.6.302200喜临门控股集团有限公司招商绍兴城东支行2024.5.13-2024.6.306000家天下家居生活广场有限公司中信银行绍兴分行2024.9.10-2024.9.3013200绍兴家天下家居有限公司恒丰银行2024.11.26-2024.11.302000喜临门集团有限公司北京银行绍兴分行2024.11.5-2024.12.303500绍兴越欣数码纺织有限公司喜临门控股集团有限公司浦发银行绍兴分行2024.4-2024.4.303000绍兴家天下家居生活有限公司绍兴县农村合作银行2024.1-2024.1.302000绍兴汇同蓄电池有限公司华夏银行绍兴分行2024.3-2024.3.301200绍兴家天下家居生活有限公司瑞丰银行越州支行2024.12.3-2024.12.307500绍兴市红茂织造有限公司绍兴汇同蓄电池有限公司绍兴县农村合作银行2024.10.16-2024.10.30300绍兴市城东纺织厂有限公司北京银行绍兴支行2024.12-2024.12.301000绍兴华绿园林建设有限公司绍兴县农村合作银行2024.12.13-2024.12.31550绍兴市明瑞纺织服饰有限公司恒信银行皋埠支行2024.5.25-2024.6.10800合计〔单位：万元〕43250上述被担保人中，喜临门和家天下为关联企业，两家合计被担保3.94亿元，占总对外担保的91%，两家企业受同一实际控制人控制，经查，上述喜临门集团有限公司系为上市公司喜临门家具股份有限公司曾用名，其在A股主板上市，股票代码603008。剩余被担保企业中，城东纺织为越红集团同业，互保关系，其他均为越红集团销售商等。总体来看，大多数担保集中在上市公司及其相关公司，风险较小。

第三章标的工程尽职调查一、标的工程根本信息和进展状况〔一〕工程根本信息“越红•江南名苑〞工程所在地块为袍江新区H4号地块，住宅小区位于袍江新区，东至三纺机械围墙，南至河流和上窑村名房，西至梅山江，北至世纪街，小区规划总用地面积为38696平方米。地块交通便利，配套设施齐全，环境优越，是袍江新区不可多得的居住佳地。该地块地处袍江新区最繁华的地段“世纪大道〞西侧标的工程总投资49152.67万元，预计实现销售收入84397.34亿元，总体规划情况如下表所示：工程建设规划工程名称江南名苑地理位置浙江省绍兴市袍江新区占地面积〔平方米〕38696容积率2.5土地总本钱〔万元〕14729(含税429万元)楼面地价〔元/平方米〕1478具体建筑规划栋数、层数工程规划建筑以高层住宅6栋、多层住宅14栋，总计659套。其中：120m2以下的户型362套，占56%，140m总建筑面积〔平方米〕96737.5其中：计容积率面积〔平方米〕独立住宅9778.72(排屋7187.06/叠排2591.66)多层住宅5233.5高层住宅75752.98商业2500办公其他870〔物业、社区用房〕自用及公共建筑2602.3(幼儿园)合计96737.5不计容积率面积〔平方米〕地下室30000地下车库527个其他合计30000工程目前实际进度为完成建安根底工程的90%，结构工程进度的45%，设备安装和装饰工程的30%，总体工程进度50%，预计明年年年中前可完成主体工程施工，明年下半年进行主体收尾和绿化、道路建设，预计明年年底前可完工。〔二〕工程应当取得的建设批准文件、证照取得状况。1、本工程资金运用房产工程开发商：绍兴市越红房地产开发有限公司。该公司已经取得房地产开发贰级资质。2、本工程资金运用房地产工程已经具备四证，四证情况如下：国有土地使用权证编号：绍市国用〔2024〕第6199号和绍市国用〔2024〕第6200号；建设用地规划许可证编号：地字第330602202400022号袍；建设工程规划许可证编号：建字第33060220240004号袍；建设工程施工许可证编号：建字〔三〕标的工程进展状况1、资金状况本工程总投资为49153万元，截止2024年12月底，越红地产共投入自有资金24194万元，其中土地款14300万元、税金429万元、公司通过追加自有资本投入94650158.05元〔附进账单据〕。目前公司对该工程的自有资金投入已经到达总投资的49.22%。根据绍市府办抄第235号给袍江管委会的袍委{2024}20号文件按照“老地老政策〞执行清算所得净收益94644904.83元拨款给浙江越红集团已于2011年6月16日到帐〔附凭证〕。〔1〕工程投资构成〔1〕土地费用1、土地拍买成交价：143002、土地契税：14300×3%429小计：14729〔2〕主体建筑建安费用1、主体房屋建安费：96737.5m²×1350元/m13059.562、主体地下室建安费：30000m²×2500元/m75003、桩基工程费用：126737.5m²×200元/m2534.754、场外绿化及景观工程费：20005、地下室围护及临时围墙费：3506、电梯费用：28部×30万元/部8407、小区智能化管理费：694户×5000元/户3478、消防及通风设备安装费：126737.5m²×50元/m633.69小计：27265〔3〕其它有关配套费用1、用水、用电配套费：96737.5m²×160元/m1547.82、房屋设计费：126737.5m²×30元/m380.213、场外景观设计费：29000m²×25元/m72.54、监理费：126737.5m²×12元/m152.095、地质勘察费：306、招投标及质监费：607、墙改、散装水泥等费用：1008、防雷、白蚁、图审等费用609、煤气初装费：694户×3500元/户242.910、有线电视、电话等初装费：96737.5m²×10元/m97.7411、桩基等工程测检费：3012、小区移交费：96737.5m²×60元/m580.43小计：3353.67〔4〕营销费用1、销售展示中心装修费用：802、广告费用投入：2503、开盘礼品及布置费用：1004、销售人员奖励措施费：250小计：680〔5〕人员工资及经营费用1、办公室及其经营费：100/年×3年3002、工作人员工奖费：15人×15万/人年×3年6753、其它不可预见费：3004、物业公司开办费：50小计：1325〔6〕利息：15000×10%×1年1800小计：1800本工程投资总本钱49152.67〔2〕资金来源情况序号金额〔万元〕占比1自有资金2419449.22%2信托贷款〔资金缺口〕1500030.52%3销售收入995920.26%合计49153100%〔3〕已投资资金情况(截止目前)资金挂账一览表序号工程科目金额〔万元〕1土地本钱存货147292预付工程款预付账款1035.673材料款存货45924建安本钱存货25135开发间接费存货5806设备款存货2853合计26302.672、建设状况：标的工程方案建设周期为27个月，自2024年8月至2024年6月。截止报告日，该楼盘已领出局部楼预售证。包括9幢低密度住宅、一幢多层住宅及一幢高层住宅。名称资质施工单位浙江中恒建设有限公司壹级资质监理公司浙江智杰建设管理有限公司甲级资质二、投融资标的工程财务效益分析〔一〕工程资金安排投资方案与资金筹措表序号工程/年份建设期工程预算金额合计已累计完成投资金额至制表日已实际付款/收款金额2024年2024年2024年2024年1一、总投资来源合计183791697582364524481142信托贷款01000050001500003银行贷款000004自筹资金249705预(销〕售收入0197516454524868406工程资本金183795000159124970249707二、总投资支出合计1837916975823645244811418919189198〔一〕土地费用147291472914729147299其中：土地取得费用1472914729147291472912拆迁安置补偿费013〔二〕前期工程费76540404088576576517〔三〕房屋开发费28851504053812330628852885其中:桩基工程费用2535000253518建安工程费1354030601913519附属工程费1821182120室外工程费3501500500235021(四)根底设施配套费2469246922〔五〕销售费用38030068023〔六〕管理费用032532532597524〔七〕财务费用050015001000300025〔八〕预备费用06906906902070工程开发本钱48114期间费用3960〔二〕工程销售分析根据介绍本工程预计2024年上半年开始预售，前期预售业态主要是排屋，叠排住宅局部，目前预订情况超出预期，据企业方预估开盘后至2024年间应能销售开盘规模的80%左右。1、工程与周边物业销售价格比照：工程名称工程性质开盘销售时间销售均价〔元/平方米〕已售比例〔%〕与本工程比照优势江南名苑〔本工程〕普通住宅/排屋13.108000/容积率2.5，建筑面积96737平米，楼面地价较低，售价定价较为谨慎恒联锦园普通住宅、别墅11.811000容积率1.35,建筑面积41711平米亲亲家园普通住宅11.68300容积率1.5，建筑面积280000平米卧龙·金湖湾普通住宅10.68000-8500容积率1.85，建筑面310000平米2、销售收入与税金预测表销售收入及销售税金预测表工程根底指标2024年度2024年度2024年度合计

〔万元〕均价

〔元/平米〕面积销售比例收入〔万元〕销售比例收入〔万元〕销售比例收入〔万元〕住宅800090765.212%871456%4066332%2323572612商业铺202540%13503375车位(个)12000560个40%268860%403267201、销售收入合计87144537628617827072、销售税金及附加5.50%480249615724548营业税教育附加税城建附加税3、土地增值税1%874542868274、销售净收入8147424262675977332备注销售税金及附加取值5.5%,土地增值税取值1%上表中，住宅局部参照周围同类工程价格8000元/平方米的价格计算，实际上，工程包含联排形式的低密度住宅和花园洋房，实际销售单价将高于此价格。因此，总收入测算结果是个较为保守的结果。3、工程损益表工程损益预测表序号工程/年份建设期经营期合计2024年2024年2024年2024年1一、经营收入087144537628617827072减：经营本钱183791577061113199434593销售费用380300680经营税金及附加567295018585375其中：销售税金及附加4802496157245484土地增值税874542868275二、经营利润-18379-80033601523560331936减：管理费03253253259757财务费用05001500100030008三、营业利润-18379-88283419022235292189减：税前弥补以前年度亏损-18379-2720710四、利润总额-18379-272076983222352921811减：所得税0017465558730412五、净利润005237166772191413经营净利润率45.50%注：经营本钱为开发本钱按年销售比例分年结转4、工程财务现金流预测工程财务现金流量表序号工程建设期经营期合计2024年2024年2024年2024年一、现金流入87144537628617827071预售收入2销售收入087144537628617827073出租收入4其他二、现金流出18379168521224211250587231建设期开发本钱183791508054212509413892经营期营业本钱/////3销售费用038030006804管理费用03253253259755财务费用05001500100030006销售税金及附加04802496157245487土地增值税0874542868278所得税001746555873049其他///三、净现金流量-18379-8138331341736723984四、累计净现金流量-18379-26517661723984五、净现值(折现率10%)13322六、累计净现值13322内部收益率：37%〔三〕敏感性分析和压力测试。敏感性分析表工程净利润本钱净利润率销售率偿债平衡点分析正常值2191445.50%43.90%工程销售均价上升10%2771357.60%42.70%销售均价上升10%,本钱净利润率提高12%，由于所得税的影响，销售率偿债平衡点只下降1.2%。工程销售均价下降10%1611333.50%45.50%销售均价下降10%,本钱净利润率下降12%，销售率偿债平衡点上升2%。显然是所得税的影响所致。工程投资本钱上升10%1865438.80%42.60%投资本钱上升10%,本钱净利润率下降6.8%，本钱上升的抵税效果明显，销售率偿债平衡点也只下降1.3%。工程投资本钱下降10%2511252.20%45.20%投资本钱下降10%,本钱净利润率提高6.7%，但销售率偿债平衡点反而提高1.3%。显然是所得税的影响所致。销售率偿债平衡点=〔我司信托贷款+银行贷款+销售收入再投入建设资金+经营税金及附加+土地增值税+所得税+其他需在我司信托借款归还之前偿付的负债〕/总销售收入*100%。如上表所示，即使出现工程销售均价下降10%，工程净利润仍可保持1.6亿元以上。事实上，我们测算的依据是工程整体住宅销售均价为8000元/平方米〔含排屋〕，这是一个较为保守的价格，整体下降10%的可能性已经很小，测算继续下降对应的情况意义很小。

第四章信托工程还款来源分析一、第一还款来源本工程第一还款来源为越红房地产开发的“江南名苑〞工程销售回款。本工程期限为27个月，根据目前该工程的建设进度，本工程期限完全覆盖该工程的建设周期，根据企业的销售预测，公司在2024-2024年间预计“江南名苑〞工程可实现的销售收入为50573万元，根据工程毛利率42%计算，预计可实现利润21120万元，由于目前越红房地产在融资期内无到期的金融机构借款，该工程本身还款来源是充裕的。同时由于公司下属投资企业全升房产目前尚有价值6.3元的存量房产随时可供销售，根据越红房地产对全升房地产享有的权益〔占股比例：98.65%〕，越红房产能享有的房产销售收入6.21亿元。完全能够覆盖本次借款本息。二、第二还款来源本工程第二还款来源于工程融资方控股股东同时也是本工程的保证方越红控股的日常经营现金流。根据目前企业方未来一年的现金流预测，完全能够覆盖本次融资本钱。〔考虑到长期预测的不确定性，目前只对未来一年的现金流做预测〕单位：万元2024年一季度2024年二季度2024年三季度2024年四季度一、期初现金流余额13898.5711249.5710749.5712549.57二、现金流入673611950830083001、新增银行贷款资金2、其他收入5120515033003300〔1〕效劳费收入120150300300〔2〕往来资金流入50005000300030003、投资收益1616680050005000现金流入合计20634.5723199.5719049.5720849.57三、现金流出1、营业税金及附加3003504004002、归还银行贷款本息18851900190020003、投资支出40003000100020004、其他支出3200720032004200〔1〕期间费用支出200200200200〔2〕往来资金流出3000700030004000现金流出合计93851245065008600四、期末现金余额11249.5710749.5712549.5712249.57根据公司目前融资情况公司在融资期内2024年到期的融资金额约为40303万元。2024年公司需负担的融资现金流出约为45902万元，2024年需负担的融资现金流出约为8934万元，考虑到转贷金额约为4亿左右〔参考2024年到期融资本金金额〕，以此测算公司2024年融资到期现金约为5亿元，根据2024年公司经营收入约12亿元，不考虑业绩增长，公司能够承担这次融资本息归还压力并为本次融资承担连带责任担保责任。

第五章信托工程优劣势分析及风险揭示信托工程整体优劣势分析〔一〕工程优势1、区域经济兴旺，刚性需求旺盛。绍兴市是一个工业化程度较高的城市，经济兴旺，居民富裕，购置力强，对房地产有着传统偏好和良好持有心态。购房人群以本地人为主，以改善型为主，投机、投资目的较少，市场供求关系根本平衡，近5年来，涨幅温和，涨幅远落后于临近城市杭州和宁波，房价水平较同类城市合理。在刚性需求的牵引下，目前绍兴小户型住房刚性旺盛。2024年绍兴市商品住宅成交6852套，增长65.5%；成交面积87.69平方万米，增长57.9%；成交均价11995元/平方米，增长2.3%。2、标的工程本钱较低，抗跌能力较强标的工程地块原系越红集团工业用地，越红集团实行辅业资产改制，2024年5月该地块经政府定向拍卖程序转性为商住用地，支付土地出让金总计14300万元，税金429万元，折亩价为246万元/亩。本工程楼面地价为1478元/平方米，低于目前市区住宅楼面地价为4714元/平方米的平均水平，本钱优势明显；预期销售价格定于8000元/平方米，低于当前9000元/平方米住宅销售均价。售价即使下跌30%，即售价为5600元/平方米,也高于建筑本钱均价4931.60元/平方米,其内部收益率为17%，净现值为4242万元，净利润率5648万元。本工程本钱较低，抗风险能力较强。3、工程自有资金占比高。本工程总投资49153万元，其中申请人自有资金24194万元已到位，占总投资的49.22%。其股东单位浙江越红控股集团有限公司现金流充足。〔二〕工程劣势目前，房地产行业作为国家重点调控的对象，且新政府上台后对其调控力度未见缓和迹象,行业开展前景并不明朗。而越红地产自身业务单一，经营状况对房地产行业的依赖极大。二、信托工程主要风险揭示与应对措施分析〔一〕政策风险货币政策、财政政策、产业政策等国家政策的变化对房地产行业产生一定的影响，从而影响信托方案收益。且从目前来看关于房地产的国家政策处于审慎情况，因此行业前景不甚明朗。但本工程的期限为2年，预计在2年以内，房地产行业不会有大的波动。〔二〕市场风险房地产行业受宏观经济运行的影响