2013年绿地集团苏州科技城项目市场研究(1)课件

绿地·苏州科技城项目市场研究报告2013年1月目录CONTENTSPARTTHREE市场客群研究PARTTWO竞争环境研究PARTONE项目本体研究PART1项目本体研究项目位于规划已日现雏形的科技新城核心位置，区位和生态环境优越，政策支撑力度明显，属于苏州新区不可多得的人居圣地，但短期内生活配套及氛围有待提升。价值点：苏州科技新城，系苏州十一五规划中政府重点打造的十大工程之一。本案紧邻科技城核心，地段、环境优越，政策支撑力度大，未来发展前景优越。本案地块区域科技城规划已经有三五年的历史了，政府规划以及实施力度较大，新城建设推进较快，无论是市政道路、景观建设还是与此配套的商品房开发进度都蛮快，目前已经有好几个商品房项目在售或者入住了。目前唯一欠缺的是人气，很多小区建成后入住率都相当低，可能与目前基本生活配套还不完善有很大关系吧——科技城当地人现状新区规划高新区以“一核一心、双轴三片，紧凑组团，山水环绕”的规划结构，集创新科技生产、高端现代服务、人文生态居住、旅游休闲度假四大功能为一体的现代化城区，主要包含中心城区、浒通片区和滨湖片区三大片区。浒通片区中心城区滨湖片区中心城区集高端商业、办公、酒店、品牌专卖、娱乐为一体的复合街区，是苏州主城中心的重要组成部分、高新区的CBD中心。滨湖片区。以科技、人文、生态为规划定位，力争打造“科技、山水、人文和创新”为特色，集研发、高新技术产业、现代服务业和生态居住功能于一体的绿色智慧新城浒通片区。以生产、生活、生态、物流为一体的规划定位，重点打造北部城铁新城中心，努力打造宜人的居住社区及富有活力和文化特色的融商业、办公、娱乐、休闲居住功能于一体的现代化生态复合中心。区域规划科技城，作为科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共建的重点项目、江苏省“十一五”重大科技基础设施建设项目和苏州“建设国际新兴科技城市十大工程”之一。以“科技、山水、人文和创新”为特色，集研发中试、高新技术产业、现代服务业、生态居住等功能于一体的绿色智慧新城。定位区域规划在科技城“绿色智慧新城”的总体功能定位的基础上，形成“一心、一带、两轴、三核、三片、四区”的空间格局。

一心：新城中心行政、商业、商务、金融、信息

一带：浒光运河风光带

两轴：城市发展轴：建筑和道路绿化景观中心景观轴：山、水、城主题景观

三核：绿核、水核、智慧核

三片：三个居住片区

四区：一个都市产业区一个休闲创意区两个科技创新区科技城发展09、10年蓬勃发展，产业发展及规模不断扩大，区域发展潜力及价值逐步显现微系统园生物医学园苏高新软件园医疗器械产业园电子信息产业基地先进装备制造业基地科技城围绕“十二五”和“三年跨越发展”计划，全力建设国际化的新兴产业先导区、科技创新示范区、人才引进集聚区、生态环境样板区和宜居生活典范区。科技城发展

公交线路353路：苏州乐园首末站——金市首末站（可换乘轻轨一号线）44路：龙景花园首末站——汽车北站东333路：爱河桥——东菱科技首末站（可换乘轻轨一号线）310路：东菱科技首末站——东菱科技西336路：青花路首末站——龙景花园首末站其它交通体规划中的轻轨三号线、有轨电车、城市快速公交等价值点：完善的交通体系，使区域快速融入主城及其它区域，对于吸纳、拓展外部客源奠定了坚实的基础。交通价值交通体完善，坐拥城市快速路太湖大道，无论是对内还是对外，出行便捷度高。尤其是北环路西延、轻轨三号线、有轨电车、绕城高速等加速了区域与主城其他区域间的联系本案太湖大道绕城高速230省道北环快速路西延交通价值——轻轨三号线（含支线）本案三号支线的建设，将进一步提升本案所在区域与新区核心、主城区以及园区的联系，缩短区域之间的时空距离，为外部客户导入奠定一定的基础。交通价值目前高新区已规划确定6条现代有轨电车线路，与本案关联度最高的是轨道一号线与轻轨一号线形成换乘，联系新区中心城区和滨湖片区；随着有轨电车网络规划的落实，将高度促进新区三大片区的联动，对于同属新区其他区域客户的导入将起到积极的促进作用，加速区域房地产市场的繁荣。本案——有轨电车交通价值——高新区有轨电车一号线线路贯穿苏州高新区，在终点站苏州乐园站与轨道交通1号线和3号线相互换乘，线路全长18.19公里，预计2015年上半年建成投运。线路共分：苏州乐园站-新区公园站-外企生活服务区站-白马涧生态园站-马涧路站-大阳山森林公园站-高新区管委会站-龙山路站-嘉陵江路站-龙安路站规划初期，本案紧邻高新区管委会站，后期随着站点的增多，科技城站离本案最近。苏州乐园科技城本案科技城站项目周边与基本生活关联度最高的配套明显缺失，科技城核心区配套定位中高端，难以有效弥补，未来随着万科新都会以及本案商业的建设，未来各项配套将趋于合理和完善价值点：新城的规划，尤其是万科新都会以及本案两大商业体的投入使用，必将改变科技城目前商业配套布局不够合理、层次不够完善的现状，实现基本生活配套与中高端娱乐、购物、休闲配套相得益彰的局面。配套价值万科新都会科技城核心配套商业科技城内学校众多，教育资源相对充足，伊顿国际学校与本案一路之隔，此外东渚中学、科技城中学、实验小学、幼儿园等一应俱全，均在5分钟生活圈内。配套价值伊顿国际学校东渚中学幼儿园苏州外国语学校苏州文昌实验中学导引价值点：太湖湖之滨、群山环抱之中，山水生态资源价值得天独厚，诺贝尔湖和大阳山景资源提升项目价值。科技城原生态山水生态资源优势明显，太湖风光、浒光运河风光带、大阳山、五龙山、诺贝尔湖、龙山湖等山水资源丰富，区域具备极高的居住价值景观价值太湖风光浒光运河大阳山（国家森林公园）价值点：项目周边及可视范围内的山水生态资源丰富，但均属于城市共享型资源，缺少独享型资源，因此，在后期的景观打造需要营造出属于项目自身的差异化竞争优势，提升项目价值。项目背靠诺贝尔湖，与此仅一路之隔，畅享超大观景湖面，东南方便是国家级森林公园大阳山，龙山湖等也近在咫尺，山水资源丰沛，但均属于共享型资源，不具备独享性景观价值本案大阳山大阳山（国家森林公园）诺贝尔湖（面积约300万平米）诺贝尔湖生态绿核本体分析价值点：单体地块基本方正，易于规划和排布，土地使用率高，与此同时地块已属于净地，易于工程开工建设。从地块现状来看，近似于“梯形状”，原先应属于城市绿化用地，地势整体平整，无明显高差，但地块局部存在水洼和小水沟，部分地方植被茂密，整体清理难度极小地块现状小水洼成片茂密绿植小水洼地块东部，稼先路和健雄路之间为大面积的城市休闲广场与绿地，与科研路北诺贝尔湖周边的休闲绿地相互呼应。地块现状诺贝尔湖休闲广场地块位于科技城核心，南邻城市快速路太湖大道，和区域主干道龙山路、科研路以及健雄路将地块围合其中，此外地块内亦有稼先路、以升路两纵和科发路一横向道路。地块四至健雄路稼先路科发路龙山路以升路太湖大道科研路科研路科研路健雄路稼先路科发路以升路科研路龙山路太湖大道太湖大道Strength（优势）Opportunity（机会）Weakness（劣势）Threaten（威胁）

位于科技新城核心，区位优势明显紧邻快速路太湖大道，公共交通发达，出入便捷

紧邻科技城中心配套，教育资源丰富大阳山、诺贝尔湖等山水生态资源优越，居住价值高近90万综合体，规模优势、物业优势明显

地块平坦，基本方正，利于土地价值最大化SWOT

山水资源均为共享型，缺少独享景观资源虽然新城建设较快，但短期内居住氛围难以提升基本生活配套有所缺失，生活便利度不高

超大规模商业需要很长时间的孕育期

绿地品牌魅力短期内难以对项目销售产生质的促进作用

新城的规划发展，配套将逐步完善，提升形象和认知度轨道交通、有轨电车以及快速公交的规划建设，将有效提升区域与外部的联动性，为客户的再次导入提供机会

绿地品牌效应和魅力将逐步释放，有效推动项目的销售

新城核心区内的城市综合体具备极强的向心力

新城内待推和在售项目众多，同质竞争压力明显调控难言放松，未来走势并不明朗，存在不确定性板块价值经过初期炒作释放一波客户之后，目前区域价值认可度依然不高，外部客户难以有效导入，加剧区域市场竞争态势地块SWOT分析有利因素：位于科技城核心区新城规划利好，潜力大山水生态资源优越超大规模的综合体绿地品牌影响力未来交通将再次升级地块方正，利于规划不利因素：外部客户难以规模导入短期基本生活配套缺失区域市场竞争压力大调控的压力依然存在项目评价：总建近90万方，含住宅、商业、酒店、办公于一体的大型城市综合体大规模城市综合体区域评价：苏州最西部，距离主城较远，但随着新城的快速发展，尤其是快速路、有轨电车、轻轨等相继投入使用，区域价值将再次得到提升。远郊成长区域位于十一五政府重点规划的科技新城内，属于科技城核心地带，区位优势明显新城核心区内苏州属长三角二线地级城市二线地级城市二线地级城市、政府重点规划的新城核心区内、拥有一线山水生态资源的超大规模城市综合体项目项目畅享诺贝尔湖以及大阳山一线山水景观资源，与此同时，龙山、太湖、浒光运河带也环伺左右一线生态资源地块属性界定综上，通过对区域发展规划以及地块自身质素的研究发现，本案具备打造成为城市中高端综合体的基因；但是，目前项目所处区域版块认知度依然不高，外部客户导入困难，在客户来源有限的情况下同质化竞争也异常激烈。地块价值总结PART2竞争环境研究房企大鳄云集苏州城市地位及崛起力度受到高度认同现代版群雄逐鹿愈演愈烈品牌房企格局品牌房企一览……如今绿地再度落子苏州三星闪耀一场饕餮盛宴即将华丽上演品牌房企表现部分进驻苏州房企2012年1-12月份累计销售金额排名今年排名开发商金额（亿）占有率去年排名变动1中海65.457.79%1——2万科34.584.12%2——3合景24.932.97%414九龙仓23.452.79%515雅戈尔22.222.64%1056招商20.562.45%1157中新19.842.36%618建屋19.392.31%1359世茂18.472.20%9——10隽御15.741.87%15518协信13.221.57%213深耕苏州多年的万科、中海品牌魅力和影响力难以撼动，新进者也展示出超强的上升势头，不断在竞争越发激烈的苏州楼市中攫取自己的市场份额。》》》整体楼市运行分析土地市场分析2012年吴中区出让土地建面最大，其次为姑苏区、高新区以及园区，三者占比基本相当，从土地存量以及新拍土地来看，未来楼市开发的主战场将依然集中于上述区域。整体住宅成交从年度走势来看，供应量整体保持稳定，成交受刚需集中入市以及市场面利好政策影响大幅上扬，价格稳步上扬的趋势在今年有所回落，供求比在今年近乎达到1:1的状态。2012年全年供应量达到了612万方，同比增长4.26%；2012年全年成交616万方，同比增幅为64.71%，增幅明显；2012年全年均价为10346元/平米，同比下降12.52%，调控成为价格下调的主要因素；注：数据不包含保障型住房住宅月度成交供应量走势与季节因素依然明显，成交在历经年初的低迷后，走势相对平稳，价格则受产品类别、促销力度影响呈现低开高走的趋势。

月度供应两基本维持在40-60万方之间，仅3月和9月有所突破，接近80万方；

成交相对稳定，剔除1月和2月后，基本维持在50-60万方之间；

价格维持在万元以上，11000元/平米成为楼市均价的基准线。注：数据不包含保障型住房区域成交对比成交梯次明显，园区一家独大的格局难以撼动，吴中区紧随其后，相城区和姑苏区则组成了第三梯队，高新区成交占比最低。

园区全年成交住宅246万方，整体占比接近40%，品质、价格和完善的配套是购房者首选区域；

吴中区凭借众多的项目及平实的价格，成交量紧随园区而去，达到了160.26万方，占比为26%；

相城区随着交通状况的改善以及众多品牌房企的进驻，区域吸引力和认知度逐步攀升，成交也随之上扬；

姑苏区环线内项目稀少，随着新城的建设，依靠完善的配套以及地段优势，成交达到了73.73万方，占比为12%；

新区规划稍显零落，区域楼盘经常青黄不济，目前楼市主战场向西北挺近，但区域认知度依然有待提升，导致区域成交占比最低，不足10%，也意味着区域未来还有较大的提升空间和潜力。注：数据不包含保障型住房成交结构对比刚需和刚改产品成为市场的主流，面积集中在60-144平米之间，价格则集中在7000-11000元/平米，部分舒适型产品基本在11000元/平米以上。大面积产品以平层和低密度别墅为主，价格则超过15000元/平米注：数据不包含保障型住房住宅均价对比园区、姑苏区及高新区均价在万元以上，园区虽有回调，但依然高居五区之首，姑苏区和高新区依靠今年的发力，首次突破万元大关，吴中区和相城区则跌落至9000元关口

销量

价格高高园区吴中区姑苏区相城区高新区

园区属于“量价齐优”的标杆代表

吴中区、相城区属于“量优价平”的平民代表

姑苏区、高新区属于“价高量寡”的务虚代表住宅存量对比已开发存量主要集中在园区和吴中区，其余三区则基本相当。小面积刚需产品存量远低于大改善型户型产品，其中低密度别墅产品存量积压最为严重。注：数据不包含保障型住房调控主导下，案场优惠加上利率松动刚需集中井喷量价刚需产品为主导改善型产品推波助澜成交大幅上扬低掉价跑量是市场主旋律整体价格同比适度回调板块园区、吴中依旧是主战场，姑苏相城紧随其后新区萎靡依旧存量园区、吴中存量巨大，相城区、新区紧随其后，姑苏区存量最小整体楼市运行总结》》》各区楼市运行分析区域整体扫描高新区成交：53.24万方5.13%均价：10238元/平米2.56%园区成交：246万方74.54%均价：11544元/平米3.75%相城区成交：82.64万方40.78%均价：9070元/平米1.87%成交：73.73万方76.56%均价：10458元/平米21.39%姑苏区成交：160万方80.81%均价：9145元/平米4.56%吴中区工业园区园区一直是购房者的首选区域，依靠中海国际社区橙郡和九龙仓时代上城二期繁华里大体量的开盘加推及超预期的去化，开启了园区住宅市场疯狂成交的大门2012年，园区住宅共计新增269.03万方，同期去化体量246.44万方，去化量环比增幅74.54%。同期住宅均价为11544元/㎡，跌幅3.75%。工业园区项目名称区域板块开发公司面积套数中海国际社区工业园区园区东沙湖中海发展（苏州）有限公司274222.42410九龙仓时代上城工业园区园区东沙湖苏州高龙房产发展有限公司193330.611706I主场工业园区园区东沙湖苏州隽御地产有限公司125984.141144华尔道名邸工业园区园区湖东苏州翡翠国际社区置业有限公司105601.52909海尚一品工业园区园区湖东江苏友谊合升房地产开发有限公司101700.62913东方维罗纳工业园区园区青剑湖中新苏州工业园区置地有限公司84466.99848中央景城工业园区园区湖东苏州工业园区建屋发展集团有限公司74786.04644玲珑湾工业园区园区湖东苏州南都建屋有限公司73215.26441太阳城（璞墅）工业园区园区东沙湖苏州雅戈尔置业有限公司70599.55208花境工业园区园区青剑湖苏州协信圆融房地产开发有限公司66824.17592区域项目销售排行工业园区典型个案中海国际社区开发商中海发展（苏州）有限公司总套数2279户项目位置湖东琉璃街与钟园路交汇处

物业费2.28平方米·月占地面积139000平米物业公司深圳市中海物业管理有限公司苏州分公司总建筑面积384000平米销售管理中海地产（苏州）有限公司容积率1.8销售电间楼幢号套数价格去化2012-5-203#、8#、21#、28#、29#、35#、36#、37#7009000-9400元/平米6122012.6-1735#、20#、41#、19#、33#和27#6508900-9500元/平米4622012-7-62#和7#各一半1899500元/平米1022012-7-207#西单元939500元/平米692012-9-1438#西单元（32F），39#东单元（18F）1139500-10300元/㎡842012-10-2540#西单元，19#06室8284#平10000元/㎡，其余9600-9700元/㎡402012-11-1039#05室及部分存量房源4784平11000元/㎡26随着市场趋于良性发展，该项目在2012年开盘节奏相当紧凑，多次加推，连同之前组团的剩余房源，全年共去化2410套，去化体量超27万方。姑苏区区域内新城在售项目较多，热销项目中海御景湾、橘郡、中梁天御等一直保持较高的去化率，在推动区域成交量的同时也提升了区域的整体均价2012年，姑苏区住宅共计新增79.74万方，同期去化体量73.73万方，供需基本平衡。在高价位热销项目的带动下，同期住宅均价大幅上涨，达到了10458元/㎡，涨幅度超过20%。项目名称区域板块开发公司面积套数中梁天御平江区中心城区城北苏州金梁置业有限公司128418.051145中海御景湾金阊区中心城区城北中海海盛（苏州）房地产有限公司127924.71358南山金城1958金阊区中心城区城北苏州南山置业有限公司104624.961092世茂运河城沧浪区中心城区沧浪新城苏州世茂置业有限公司103685.53724万科金色里程金阊区中心城区城北苏州科建房地产有限公司71245.53750橘郡平江区中心城区城北苏州市城市建设开发有限公司38344.63309湖山新意沧浪区中心城区沧浪新城苏州汇成房地产开发有限公司29781.81261平江怡景平江区中心城区城北苏州平江天地源置业有限公司25550.09251领秀·冠南府沧浪区中心城区环线内苏州市苏房集团有限公司22193.66192苏纶场沧浪区中心城区环线内苏州嘉和欣实业有限公司21561.42187姑苏区区域项目销售排行姑苏区典型个案中梁天御项目凭借其多变的户型，有利的交通位置及周边全面的配套设施，加上12年多次抢占黄金节点的开盘动作，一跃成交姑苏区年度销冠，共去化1145套，总体量近13万方。开发商苏州金梁置业有限公司总套数1700户项目位置平江新城人民路东万达广场南

物业费高层2.89元/平方米·月；洋房2.4元/平方米·月占地面积86590平米物业公司香港英豪会总建筑面积259978平米销售管理苏州亚易行投资顾问有限公司容积率2销售电型配比13幢法式高层、3幢法式电梯洋房和5幢法式花园洋房1234512345612345678910三区一区二区时间楼幢号套数价格去化2011.10.30一区的1~5#楼，二区的2#和5#489折后单价12000~13000元/平米，叠墅均价20000元/平米1202012.2.18二区的3#和4#19789平米户型折后10800元/平米，117平米户型折后11000元/平米1032012.8.18三期7#（部分），8#和3#（部分）380折后整体价格12000/平米2602012.9.8三期10#的1-5室、9#的01、02、03、05室、#01、02室房源7#03和04室312折后整体价格12200/平米1302012.10.13三期的10#（部分）和8#（部分）80折后整体价格12800/平米252012.12.153期多层电梯洋房1、2、4、5#（6F，1-2F为叠墅）126洋房均价15100叠别墅均价2200054吴中区区域广袤，在售项目众多，年内依靠邵昂路板块几个刚需项目的多次加推热销，有效的支撑了区域成交的大幅上扬，但价格却呈现小幅下降的态势2012年，吴中区住宅共计新增142.11万方，同期去化体量160.26万方，市场表现出供不应求趋势，其中邵昂路板块表现尤为出色。住宅均价为9145元/㎡，同比下跌4.56%。项目名称区域板块开发公司面积套数招商小石城吴中区吴中区越溪苏州招商南山地产有限公司198067.961529新城金郡吴中区吴中区越溪苏州新城创佳置业有限公司127735.291332越湖家天下吴中区吴中区越溪江苏吴中地产集团有限公司99816.231026领峰吴中区吴中区木渎板块苏州市凯誉房地产开发有限公司93357.91797保利观湖国际吴中区吴中区独墅湖西苏州保利隆胜置业有限公司82203.88698越湖滨河名邸吴中区吴中区越溪苏州兴力达房地产开发有限公司64183.22480独墅岛吴中区吴中区独墅湖西中海英奥置业（苏州）有限公司62382.9152国风华府吴中区吴中区越溪苏州首开兴元置业有限公司55569.02554云山诗意吴中区吴中区木渎板块苏州市方圆房地产发展有限公司49458.89500中茵星墅湾吴中区吴中区独墅湖西苏州皇冠置业有限公司44437.14450吴中区区域项目销售排行吴中区典型个案新城金郡项目12年多次加推，基本为高层房源，主打刚需路线，均价8000元/平米左右，全年共去化1332套，去化体量12.7万方，成为区域明星级项目。开发商常州新城房地产开发股份有限公司总套数4500户项目位置吴中区越湖路南邵昂路66号

物业费多层：1.25元/平方米·月高层：1.85元/平方米·月占地面积300000平米物业公司江苏新城物业服务有限公司总建筑面积460000平米销售管理上海新联康容积率1.5销售电间楼幢号套数价格去化2012-3-237#、36#170高层7500元/平、多层9000元/平782012-4-138#楼部分50均价7600元/平212012-6-141#84整体7600元/㎡802012-7-310#楼中间单元508000元/平米132012-8-166#848000-8100元/平米172012-10-125#488200元/平米18相城区2012年，相城区住宅新增69.38万方，同期去化体量82.64万方，供不应求。该区域成交体量环比增幅40%，活力岛板块贡献巨大，住宅均价为9070元/㎡，同比有所下降。随着交通环境的改善，区域认知度明显提升，人民路北延线的活力岛板块成为最大的受益者，也是区域楼市量价的标杆，均价基本在9000元/平米上下项目名称区域板块开发公司面积套数合景峰汇相城区相城区核心苏州市合景房地产开发有限公司108089.47965融侨城相城区相城区核心苏州融侨置业有限公司87799.11752水漾花城相城区相城区核心苏州恒相房地产开发有限公司82490.36745首开班芙春天相城区相城区核心苏州首开永泰置业有限公司73443.78662康桥溪岸相城区相城区核心苏州佳禾置业有限公司71001766花好月圆相城区相城区核心苏州市相城区恒顺置业有限公司43694.3390南山檀郡相城区相城区核心苏州南山发展有限公司43243.62451橡树湾相城区相城区核心华润置地（苏州）发展有限公司35823.93314海派青城相城区相城区核心外苏州东渡房地产开发有限责任公司32158.9360冠城大通蓝湾相城区相城区核心外苏州冠城宏翔房地产有限公司28959.8288相城区区域项目销售排行相城区典型个案合景峰汇项目12年仅两次加推，整体价格较之前几期下调明显，但依靠之前六期七期等房源的去化，及9期低价走量，项目全年成交十万多方，共计965套，成为相城区销售冠军开发商苏州市合景房地产开发有限公司总套数7000户项目位置相城.活力岛版块

人民路延伸段与阳澄湖西路交叉口物业费2元/平方米·月占地面积350000平米物业公司广州市宁骏物业管理有限公司总建筑面积1000000平米销售管理/容积率2.2销售电间楼幢号套数价格去化2012-7-2518#88整体9000元/平米402012-10-2020#1809300元/㎡4520#20#当前主推9期高新区2012年，高新区住宅市场供需基本平衡，但供应量已呈现连续三年下降的趋势，在其他区域成交均出现明显上涨的背景下，区域成交同比却基本持平。成交主要集中与浒通板块和狮山路板块，科技城板块表现萎靡。整体住宅均价破万，达到了10238元/平米，同比增幅2.56%。高新区在整体楼市中的低位依然羸弱，区域楼市重心整体北移，但西北板块价格存在虚高现象导致成交不足，浒通板块和狮山路板块成为楼市主要的支撑高新区区域项目销售排行项目名称区域板块开发公司面积套数旭辉上河郡高新区新区浒通苏州旭辉高科置业有限公司74201.29566国际城市花园高新区新区狮山路苏州鑫苑置业发展有限公司66918.93785金科王府高新区新区狮山路金科集团苏州房地产开发有限公司59340.94365旭辉朗香郡高新区新区浒通苏州旭辉兴腾置业有限公司44792.42283旭辉华庭高新区新区浒通苏州旭名置业有限公司30341.46343永新秀郡高新区新区科技城苏州永新置地有限公司28471.09206姑苏公馆高新区新区狮山路苏州中海雅戈尔房地产有限公司27767.59130鸿运家园高新区新区浒通苏州友谊房地产开发有限公司20339.03201万科新都会高新区新区科技城苏州科技城苏南万科房地产有限公司14486.4487万道尊品高新区新区狮山路苏州万道置业有限公司14428.28118高新区典型个案旭辉华庭项目是继旭辉上河郡和旭辉朗香郡之后的又一力作，主打刚需产品，总价控制合理，凭借12月月初的开盘和月末剩余房源加推的热销，造就了新区楼市的一大销售奇迹，进一步夯实了旭辉地产在浒通板块的龙头地位。开发商苏州旭名置业有限公司总套数2403户项目位置高新区长江路北文昌路与鸿福路交汇处物业费1.83元/平方米·月占地面积120562平米物业公司上海永升物业管理有限公司总建筑面积285906.27平米销售管理/容积率1.37销售电话400-606-6969转85775项目于2012年12月8日上午11点在案场推出第一期，推出楼座为3、4、6、7、9和10#，共推出639套房源，主力户型为76平米2-2-1,90平米2+1-2-1,115平米2+1-1-1房型，少量133平米4-2-2整体折后8100-8600元/平米，小户型因靠312国道高架，故单价上低于9#，6#大户型产品。全天到场客户约420组，去化约310套》》》科技城楼市运行分析板块综述科技城板块依靠新城规划，以高科技技术产业为驱动，经过几年发展，在永新、艾维克以及万科的带动下，已初步发展成为苏州楼市版图中的重要一环品牌房企不断进驻，提升区域市场开发能力和市场价值价格存在虚高现象，市场整体呈现供大于求的格局客户导入不畅，板块和区域认知度有待再次提升开发量逐步加大，市场同质化竞争程度不断加剧板块特征板块供求对比新区住宅市场供求主要集中在浒通板块和狮山路板块，占比均超过70%，科技城板块作为新兴板块，在新区市场中的地位依然不高，供求占比有待提升

浒通板块成为新区市场供求的领军者，供应量和成交量分别为25.58万方和23.3万方，供求关系相对均衡；

狮山板块是新区成熟度最高的区域，价格引领新区市场，供应量有日益萎缩的趋势，呈现供不应求的局面；

科技城板块是新区市场的新进者，在整体供求占比不高的情况下依然呈现供应量远大于需求量的态势；

横山板块成型时间早，区域开发量有限，但板块认知度相对较好，导致板块呈现供不应求的状态。板块月度走势板块供应断档现象严重，大部分时间以存量去化为主，成交量极其有限，全年几大部分时间仅维持在1万方以下运行，市场形势不容乐观

2012年全年，板块仅有top未来别墅、万科新都会以及水岸年华三个项目有新增供应入市，总量约为10.38万方；10月之前板块成交以存量为主，随着万科新都会和水岸年华普通住宅的入市，市场产生新的兴奋点成交逐步走高。板块成交面积段从成交面积段来看，区域属于刚需占据主导的市场，面积段基本在80-120平米之间，改善型需求生存空间相对较小。此外，由于板块山水生态资源卓越，低密度产品也存在着较大的空间，但竞争强度远大于普通住宅市场从具体面积段来看，75-120平米面积段占据着较大的比重，合计成交3.2万方，占比达到了51%，刚需主导的态势非常明显；

板块山水生态资源优越，为低密度物业的发展奠定了坚实的基础，区域部分低密度产品成交相对较好，成交2.39万方，占比接近40%，也在很大程度上反衬出区域普通住宅成交的不力；120-144平米普通改善型产品无论是供应还是成交都相对有限，非市场主流产品形态。竞争市场分析本案绕城高速阳山山体太湖大道科技城新区CBD浒通板块受绕城高速以及山体阻隔，区域市场独立性强，与其余板块互动性不强市场成交客户以区域客户为主，外部客户导入数量尚未达到预期短期内，本案竞争将锁定在区域内同类物业项目竞争界定竞争市场分析未来随着轻轨、有轨电车等交通体的投入使用，区域与外界的联系将更为便捷，客户的导入也更加容易，届时本案除了要面对区域内的竞争之外，还要面临浒通板块和即将崛起的生态城板块的竞争！①②④③⑤⑥⑦本案竞争楼盘分布竞争市场分析编号项目名称①永新秀郡②Max未来③万科新都会④水岸年华⑤虹锦湾⑥山湖湾⑦Top未来竞争项目界定原则：以同区域内同物业尚高层或小高层为主，低密度物业做不做重点考虑注：标注市场主要在售或已立项项目竞争市场分析状态项目位置总建（万方）物业类别主力户型（平米）均价（元/平米）已售万科新都会太湖大道与嘉陵江路交汇处14.3小高层、联排、双拼、集中商业11512500(精装修）水岸年华科发路和科研路交汇处6.36高层、商业80-1009500-9700Max未来青城山路与富春江路交汇处23.6别墅、小高层、高层82/110/1389000永新秀郡龙山路和科研路交汇处10.7别墅、高层87/115/140/1858500待售山湖湾科霞路与天佑路交汇处32.7高层90-140/虹锦湾太湖大道西、嘉陵江路南15.36高层94-150/Top未来阳宝山路与天佑路交汇处27.44高层、别墅//

从产品形态来看，小高层、高层正成为主流，但部分项目带有低密度产品，如联排、叠加或独栋产品；从户型面积来看，刚需户型为主，基本在80-120平米之间，受市场需求影响，改善型产品供应相对有限；以太湖大道为中线，在目前开发主线上，价格呈现向北逐步递减的趋势，个案价差范围在1000元/平米左右；

产品以毛坯为主，万科是首个将精装修产品引入市场的品牌开发商，市场接受度较高。注：别墅类信息忽略竞争个案分析项目名称万科新都会效果图项目地址太湖大道与嘉陵江路交汇处物业类别小高层、联排、双拼、集中商业占地面积164000㎡总建面积143000㎡容积率0.84开盘时间2012年11月3日推11层洋房开发商苏州科技城苏南万科房地产有限公司在售价格洋房：12500元/平米（含装修）面积段洋房：115平米左右（仅三室两厅一卫一种户型）客户组成区域内客户为主，包括周边居民、科技城中层技术、管理人员等，主要以自住为主，外区域客户稀少项目卖点：品牌、景观资源、区位、精装修、配套商业项目洋房共6幢，约2.77万方，目前主要在售4-6#三栋，依靠品牌、精装修等支撑，截止去年12月，项目已成交0.72万方，成为区域市场下半年以来不多的亮点推出部分供应（套）成交（套）去化率4-6#1326347.73%1#2#4#5#6#7#竞争个案分析竞争个案分析项目名称水岸年华效果图项目地址科发路与科研路交汇处物业类别高层、商业占地面积41133㎡总建面积63599㎡容积率1.55开盘时间2012年11月18日推11层洋房开发商苏州科技城科新文化旅游发展有限公司在售价格9500-9700元/平米面积段两室两厅一卫：80-90平米三室两厅一卫：95-100平米客户组成区域内拆迁户、科技城企业员工、学校教职工为主，主要用于自住，多为首次置业项目卖点：CBD核心、刚需产品、景观环境项目主打刚需产品，契合市场需求现状，但整体价格略高，对销售起到了一定的制约作用，截止年底，项目共计成交0.78万方，成为维系区域成交量的重要载体推出部分供应（套）成交（套）去化率2#、4#、8#3408424.7%1#2#4#5#7#3#9#8#成交面积段75-90平米90-100平米100-110平米合计套数26352384占比31%42%27%100%竞争个案分析竞争个案分析项目名称永新秀郡效果图项目地址龙山路和科研路交汇处物业类别高层、别墅占地面积82375㎡总建面积107072㎡容积率1.29开盘时间2012年9月底推加推三期开发商苏州永新置地有限公司在售价格8500元/平米面积段两室两厅一卫：87-90平米三室两厅两卫：125-140平米四房两厅两卫：180-185平米客户组成高层客户以首次置业需求为主，来自项目周边居民、工厂企业中高层技术人员等，改善型需求相对较少项目卖点：永新品牌、景观资源、产品规划、价格优势项目整体以改善型需求为主，但高层已推部分依然以刚需产品撬动市场，在别墅先期入市提升项目价值的情况下，依靠价格优势大量去化，成为区域住宅市场的销冠

整体成交呈现先抑后扬的趋势，下半年放量明显。主要得益于大环境的改善，与此同时，万科新都会、水岸年华的入市再度使得购房目光聚焦到该板块，依靠价格优势实现了快速的跑量，项目全年普通住宅共计成交166套，面积约1.66万方。面积段供应成交去化率80平米8112.5%85-92平米31315850.48%116平米241250%128-139平米895460.67%合计43422551.84%

目前高层部分去化率约为51.84%；

面积段去化以85-92平米两房两厅一卫的刚需户型为主，三房两厅两卫改善型户型去化明显不足。竞争个案分析竞争个案分析项目名称Max未来效果图项目地址青城山路与富春江路交汇处物业类别小高层、高层、别墅占地面积110000㎡总建面积230000㎡容积率1.68开盘时间2012年9月底推加推三期开发商艾维克建设发展有限公司在售价格9000元/平米面积段两室两厅一卫：82-85平米两室两厅两卫：110-115平米三房两厅两卫：135-140平米客户组成以周边拆迁户、科技城员工为主，主要用于自住，初期也有部分外区域的投资客，但整体数量有限项目卖点：科技附加值、中央景观、开发商品牌项目开发时间早，属于第一批享受科技城规划红利的项目，目前已基本进入尾盘销售阶段（主要在售6#和10#楼），但成交量对于板块而言依然有着极其重要的作用

全年大部分时间成交在2-3套之间徘徊，年底随着板块热度的提升以及促销的加大，实现了一波小的放量，项目全年普通住宅共计成交56套，面积约0.58万方。

去化仍以刚需户型为主，主要集中在75-90平米两房两厅一卫和110-120平米两房两厅两卫，三房改善型户型去化略显艰难和不足。竞争个案分析万科新都会水岸年华永新秀郡Max未来合计2012年年去化量7140.21平米7847.36平米16643.55平米5782.28平米37413.4平米在售存量20521.73平米23044.42平米60150.44平米18951.82平米122668.4平米竞争市场总结项目

明细注：存量指领取预售部分，包含尚未正式销售房源从区域主要在售项目存量和年度去化量来看，在不推出其余项目的情况下，存量静态去化时间达到了3.3年，供求矛盾剧烈但我们的竞争不仅仅局只限于以上几个项目新项目虹锦湾、山湖湾等蓄势待发，众多新地块也蠢蠢欲动，未来形势不容乐观PART3市场客群研究本项目预计将于2013年年初动工，预计2013下半年入市，因此对项目客群的审视仅仅