对海西新城未来规划建设的调查报告

对鞍山市海西新城未来规划建设的调查报告[摘要]：随着经济的快速开展，城市规划逐渐走入了人们的视野，打造一座适居、宜工、宜商的城市，越来越得到人们的重视和青睐。本文通过一系列的走访当地企业和工厂，收集相关数据，运用专业知识分析海西新城目前面临的地理优势，地处东北地区交通枢纽；自然资源优势，土地价格相对低廉，劳动力素质较高且来源较广同时自然资源菱镁资源特别丰富的前提下，兴建一座由工促商，带动相关产业链开展，协调地区经济的综合城市迫在眉睫。相对于传统的大东北老工业城市，在很多的方面失去了活力，新建规划城市能够合理布置城市布局，协调好各方面关系，有利于东北老工业基地的复兴与开展。[关键词]:新城规划建设优势分析引言2023年12月1日，世界上第一条建设在高寒地区的高铁——哈大高铁正式通车。这标志着我国东北沈阳经济区3小时经济圈初步建立，高铁的开通不仅给人们的出行带来便利，更重要的是他将给东北带来33座新城，促进东北经济的开展，自哈大高铁开工建设以来就有一些城市追随高铁的脚步，开始了新城的建设。在我国社会主义现代化建设和全面建设小康社会的进程中，城市规划建设受到各界的广泛关注，尤其是新城的建设，更是如火如荼的开展起来。所谓“新城〞，重点在于表达一个“新〞字，怎样表达？要根据一个城市的区位优势进行综合分析，决不能千篇一律，这样新城就失去了它本身所固有的意义。目前，我国的城市规划建设存在诸多问题，具体表现在：〔1〕城市结构单一，总体开展战略不完善，大多数城市一味追求经济增长，把城市开展简单的认作为城市的经济开展。这样一来，虽然GDP有所增长，但城市的整体功能却丧失了显得极其低下，城市环境污染，整体效益差，完全违背了科学开展观，不利于城市的健康长远开展。(2)城市开展千城一面，缺乏个性，我国城市多为单中心城市，形成“中轴线+环线〕模式，不能结合城市本身固有的特点，开掘历史文化与产业优势，缺乏个性特设。(3〕城市开展没有固定的产业支撑，缺乏活力，很多城市在建设中通过外地考察来学习借鉴其他城市的运作方式，然而这种借鉴多数成为一味的模仿，既没有形成规模，也没有自己独特的开展方式，只是照搬人家的，没有形成自己的产业。美国著名城市学家詹姆斯.特拉菲尔说：“科技改变城市面貌，个性塑造城市品位。〞因此，新城的开展一定要有良好的定位，良好的布局、完善的根底设施、足以支撑开展的产业等一系列能够促进城市又好又快开展的条件。本位作者通过实际的调查，从海西新城的规划建设中，海西新城的定位问题【区域定位】海西新城位于辽宁省中南部,处于沈阳、鞍山城市群和大连、营口沿海经济带的交汇点，西邻沈大高速公路和哈大客运专线，东抵哈大铁路和哈大公路，向南包括西柳市场集群，向北含纳辽宁菱镁新材料基地，规划总面积达300万平方公里。海西新城核心区为海城市经济开发区，总面积20万平方公里，始建于1992年，2002年经辽宁省政府批准晋升为省级开发区，是2005年第一批通过国家五部委审核验收的省级开发区之一。海城市“一府两院〞坐落在开发区中心，其规划沿海城河向东西方向展开形成一个哑铃型的区域。包括兴海管理区，碧桂园、花溪地、中央行政区、芭东海城城市综合体、新新城市综合体和高铁新区。【开展定位】海西新城以“建设新型商业集聚，新型工业开发区，县域开展爆发点，鞍海同城支撑点〞为开展目标。确定了“一轴两区两综合〞战略规划，既以兴海大道为轴线，在路北打造以菱镁新材料产业为主体，以装备制造产业、化工塑料产业和光电科技产业为支撑的新型工业产业区，在路南沿河跨河建设核心区面积20平方公里的现代商业区和新城生活区，西柳中国商贸城和中国北方水暖城两个商业综合体。确立了“滨水宜居新型工业开发区〞的区域开展定位以及“一大基地、四大产业〞的产业开展定位。

海西新城的区位优势1、交通优势海城市是辽宁省南部的交通枢纽，铁路方面，长大铁路贯穿南北，是连接东北的大动脉，也是东北物资出海的主要通道之一，海城站日经停客运列车60余辆，除东北各市外可达北京，西安、济南、郑州、上海、温州、深圳等国内大城市；沟海铁路是鞍山、大连进京的主要线路；海岫铁路正在规划修复中，是连接岫岩、庄河进而到达丹东的主要通道；哈大高铁的开通给人们的出行带来了极大便利，目前海城西站日经高铁列车24辆，南至大连，北至吉林哈尔滨，都能在四小时内到达，外出人员可以实现早出晚归,即将通车的盘海营高铁正在规划的京丹高铁也将通过海城市。公路方面，沈大高速〔G15〕、丹海高速〔G16)交汇在海城，大盘线横贯东西，202国道贯穿南北，辽宁出海通道将通过海城。海西新城的建设集以上优势集于一体，202国道穿过新城核心区，中央商务区距离沈大高速海城出口和哈大高铁海城西站仅需5分钟的车程。另外从这里去往丹海高速海盘出口和长大铁路海城站也只需10分钟车程。航空和航海方面，从新城中心驱车前往鞍山腾鳌机场大约需要20分钟，前往沈阳桃仙机场大约要45分钟；赶往牛庄出海口要20分钟，到营口鲅鱼圈港约需45分钟。图1：海城市交通图2、自然资源优势海城市具有丰富的菱镁资源和滑石，现已探明的菱镁储量占全国储量的50%，世界储量的30%，滑石储量位于亚洲领先地位，因此新城工业区，在原有的后英西洋两大集团根底上，兴建镁产品工业园。海城市水资源充足，海城河紧邻新城中央区南部，河流发源于海城市东部山区，水质较好，不仅供给全市的居民饮用，鞍山市区的饮用水大局部也来自于海城河；三岔河湿地位于新城的西北部，主要由浑河、太子河两河交汇而成，今后将满足城市的工业用水。3、土地优势新城核心区位于海城市经济开发区，有大面积的闲置土地，且价格与老城区相比拟为低廉，目前，除市政府规划用地外，其余土地均有开发商开发，开发工程如下：工程名称工程类型开发商占地面积〔㎡〕芭东海城城市综合体青岛芭东集团北方置业1000000中国北方水暖城城市综合体福建新新集团1000000碧桂园房地产海城碧桂园房地产开发500000海城海昕明珠房地产鞍山新长风房屋开发有限责任公司70000海城万达靓海金科房地产鞍山富基房屋开发有限责任公司74703海城唯美品格房地产辽宁泰吉房产开发76360海城中基阳光花园房地产鞍山市远大房屋开发100000海派西尼房地产鞍山市泓维房屋开发67000后英第一城房地产海城市后英集团70000花溪地房地产河北燕阳集团8000000俪景佳园房地产海城东兴房屋开发34000希望宜城房地产海城市希望宜城置业公司73200祥圣•文化洺居房地产海城兴海住宅开发75000悦湖美郡房地产海城宜臣置业97000海城格林春天房地产海城市鑫鹏房地产开发27454中央水景公园休闲娱乐场所重庆宜臣置业185000表1：海西新城核心区土地开发工程表3、商业优势海西新城南端有中国西柳服装市场，西柳中国商贸城和正在规划中的中国北方水暖城三大经济体。同时南台中国箱包皮具城，宗骏家世界、建材市场都围绕在新城周边，具有强大的客流量。四、海西新城的建设背景1、海城市中心规模有限，自改革开放以来经过屡次改造，现已形成商业、人口密集区域，可供开展的空间甚小。近年来随着经济的开展农村人口向城市集聚，城市人口急剧增加，使城市的开展的压力越来越大，新城建设成为缓解人口压力开拓开展空间的有力手段。2、海城市属于单中心高度聚集的城市结构，由于本地居民和流动人口过多，给城市生态环境、城市日常运作效率以及城市管理等方面带来诸多问题。为深入贯彻落实科学开展观，建设生态文明、精神文明城市，必须将这些问题尽快解决。3、海城市菱镁产业开展的空间需求。海城市菱镁资源储量位居全国之首，然而现在该产业仍为粗放型经济，浪费了资源优势，损失了应有利益，同时已不能满足时代的新要求，因此海城市菱镁产业基地的建设迫在眉睫。4、市政府为早日实现跻身全国县域经济十强的目标，统筹城市规划安排，急需建设一大型商场，商业街、休闲娱乐场所等重要都市生活设施，需用大面积土地，城区可利用土地已无法满足该项需要。5、人民对良好环境和舒适住宅的需求，随着经济的开展，人们的生活水平日益提高，渴望良好舒适的生活环境，老城区的住房和环境压力迫使政府开发新的住宅用地。6、优化城市开展格局，实现城镇一体化开展的需要，十八大报告提出五位一体，省政府为扩大沈阳经济区范围，建造一批经济区节点城市，海城市有利的地理位置进一步促使新城的诞生。五、海西新城的开发工程分析、工业——菱镁新材料产业基地【概况】辽宁〔海城〕菱镁新材料产业基地〔以下简称菱镁基地〕位于沈大高速公路东侧新城工业园区，规划占地50平方公里，起步区10平方公里，操作区3平方公里，主要分为菱镁加工区、研发集聚区、物流展贸区、生活效劳区和生态廊道五大功能区。【开展规划及目标】方案利用五年左右时间，把菱镁基地建成国内最大的以低碳环保、节能减排、循环经济、精深加工、资源节约型、环境友好型为特色的菱镁新材料产业基地，十二五期末，菱镁新材料产业产值到达1000亿元。

【菱镁基地优势分析】菱镁基地拥有优越的交通优势。菱镁基地西临沈大高速公路，南依海西新城城市中心，鞍山腾达大道纵贯菱镁基地南北，规划区内拥有两个高速公路出口，距营口鲅鱼圈港和沈阳桃仙机场仅一个小时的车程，哈大高铁海城西站、鞍山机场近在咫尺，交通区位优势得天独厚。图2：辽宁〔海城〕菱镁新材料基地交通图2、菱镁基地有坚实的矿业资源根底。海城市菱镁矿产资源储量到达26.4亿吨，占全省的74.4%，全国的61.8%，占世界的四分之一，其中含镁46%以上的高品位矿石占总储量的一半以上，同事具有储量大、品位高、埋藏浅、易开采等显著特点。3、菱镁基地拥有广阔的产业开展空间。菱镁基地的用地全部实行政府拆迁、根底配套、净地出售。菱镁基地内已建成一次变电所一座、二次变电所二座，供热以海城开发区供暖公司和海城大型热电联厂供热为主，供热能力到达300万平方米、有日供水量8万吨的自来水厂一座，同时10.55公里的5纵3横8条骨干路网、装机容量2万门的程控、新建天然门站、气站，年供气量2亿立方米、污水处理厂日处理污水能力8万吨，配套能力30平方公里、绿化面积到达30万平方米。4、菱镁基地拥有强大的技术研发支撑。在科技研发平台建设上，高标准、大手笔规划了占地面积17万平方米，建筑面积22万平方米的菱镁基地研发中心，主要包括研发大厦、大型实验室、中试基地等，总投资3亿元。菱镁基地与中科院沈阳分院、中科院沈阳金属研究所、东北大学、沈阳工业大学、沈阳化工大学、辽宁科技大学等签订了紧密型战略合作协议，今年各大院校的实体性研发机构和工程将陆续进驻菱镁基地。5、菱镁基地拥有宽松优惠的政策扶持。为支持菱镁基地开展，海城市委、市政府对符合菱镁基地产业政策、落户菱镁基地3平方公里操作区内的投资工程、科研机构和科研人员，研究制定了相关优惠扶持政策，在土地、财税、科技、人才等多个方面，海城市政府最大限度的让利给投资者，最大限度的支持企业的开展，最大限度的支持科研机构和科研人员落户。【代表企业】目前菱镁基地开工建设企业有30余家，重点工程包括华宇镁质板材、后英耐火工业园、后英镁建材工业园、精华矿产镁化工、厦门雅园镁工艺品【镁碳砖工程】该工程建设单位为后英集团，方案总投资10亿元，规划占地面积100万平方米，拟建设12条耐火材料制品生产线，分三期建设。该工程引进国际先进的设备和生产工艺，主要生产镁砖、镁铬砖、镁尖晶石砖、镁钙砖、镁锆砖等中高档镁砖，以及利用低品位菱镁尾矿，加工建筑用外挂板、内墙板、装饰板等各类防火板。工程全部建成达产后，将成为集高科技、外向型、环保型、节能型为一体的亚洲最大的菱镁高科技产业园，预计可年产50万吨耐火材料制品及各类建筑用防火板，实现产值100亿元，上缴税金6亿元，出口创汇1亿美元。该工程一期工程建设4条生产线，目前已竣工投产。全部建成后，对于提高海城镁资源利用率及镁制品高科技含量，增强海城市菱镁制品在国际市场上的竟争力发挥巨大作用。【镁合金制成品工程】中海〔海城〕镁合金是由香港中国镁业公司在海城注册成立，公司方案投资15亿美元，建设20万吨金属镁及镁合金制成品工程，全部建成达产后年产值将实现600亿元，税金40亿元。该工程一期工程占地面积7.17万平方米，建筑面积4.5万平方米，总投资2亿元。主要产品：汽车变速箱、发动机外壳、轿车座椅支架等镁合金制成品。工程建成投产后每年可生产1.5万吨镁合金制成品，年产值可实现8亿元，税金5000万元，安排就业1100人。、商业——西柳服装城【历史沿革】西柳服装市场位于辽东半岛北部，海西新城南端，位居沈阳，大连，营口城市群的中心，市场兴建于1994年，主要经销布匹、服装、针织、小百货、鞋帽等20余类2万多种商品，日流动人口10万余人。西柳服装市场的历史可以追溯到1979年，当时西柳农民自发办起了“马路市场〞，至1984年得到政府部门的支持，建成全国闻名的“西柳大集〞。随着“西柳大集〞的日渐繁荣，1994年，西柳镇政府决定易地重建新市场，现在的西柳市场占地面积100万平方米，分16个经营区和一个综合商场，共有摊位1.6万个，1999年以150亿元的交易额位列全国十大纺织服装市场第三位。2023年底，西柳服装市场再次迎来了升级改造，由温州商人投资建设西柳中国商贸城。【概况】以沈大高速公路为轴，主要分为西区市场集群和东区市场集群两大板块。西区为原有市场区，主要由商贸区、物流仓储区、商住生活区和配套加工区组成，占地规模4.5平方公里，建筑面积168万平方米。东区为商贸城新开发区，规划用地433万平方米，建筑面积718万平方米。【规划工程】

【西柳国贸市场集群】由辽宁远中商业投资开发建设。工程规划用地80万平方米，建筑面积160万平方米，投资额80亿元人民币。主要建设皮革皮草、羊毛衫、面辅料、小商品、窗帘家纺、汽车装饰、五金机电等专业市场商城。同时建设商业广场、商住公寓、品牌酒店、美食街、休闲文化等商业设施。【浙江乐城市场集群】工程由浙江乐城实业分期开发建设，规划占地273万平，建筑面积558万平方米，总投资150亿元人民币。主要包括五金工具、化装用品、时尚饰品、电子数码、灯具灯饰、家用电器、礼品玩具、办公文具、电工原料、包装装潢、印刷影印等专业市场。同时建设会展中心、品牌中心、物流中心、商住新区等配套设施。【美馨庄园房地产工程】方米，开发建筑面积40万平方米，共分4期建设，全部建成8层以上17层以下，户型为38-140平方米的高档电梯洋房和单身公寓。另有10栋英式风格的联排别墅，并配套小区道路、安保、6万平方米方米生活艺术馆及公立中心幼儿园等设施。工程总投资7亿元人民币。

【规划建设优势】【浙商的选择】西柳国贸市场集群工程的投资方辽宁远中商业投资的董事长顾宏亮是一位在浙江服饰专业市场打拼多年的企业家，他在接受记者采访时他这样自问自答道：“作为一名从事专业市场运作的浙商，为何我会选择在东北进行南北产业的对接，又为何将这个交会点选择在西柳？在我看来，东北作为传统的重工业产区，消费者对轻纺产品的需求量巨大，而就专业的轻纺市场而言，东三省的竞争还不算剧烈。〞东三省消费能力最强的区域集中在辽宁省，特别是辽南地区。西柳作为一级批发市场，拥有30余年的开展经验，同时也依靠当地的服装产业集群，有着物流交通的地缘优势。浙江各地市场已被各路‘诸侯’割据，再加上有限的土地资源，日益高涨的用工本钱，在浙江打造一座集合各个产业的一站式采购平台现已不太现实。相反，将浙江各市场的资源以厂家直营的形式，按照产品的类别分块引入北方市场，这种错位经营模式，也为浙商提供了一条北方的销售渠道。【政府的扶持】2023年以来，海城市为进一步做大做强西柳市场，赋予西柳市场15项优惠政策，从而彻底解决了运输市场垄断经营、市场管理秩序混乱、市场设施环境老化落后等一系列问题，使西柳市场在金融危机的不利形势下走出困境、逆势崛起。〔三〕、城市生活综合体——芭东海城【概况】该工程建设地处海西新城主要地块，总投资到达50亿元，占地面积100万平方米〔其中城市综合体占地面积58000平方米〕，主要建设集房地产开发、五星级酒店、餐饮、商贸效劳于一体的城市综合配套设施，总建筑面积120万平方米，由海城市芭东北方置业承建，该公司为青岛芭东集团旗下子公司，注册资本1.34亿元。青岛芭东集团，是一家集青岛芭东投资控股，是一家集地产、休闲度假、餐饮娱乐为一体的多业态的综合性集团公司，公司业务范围包括：服装、地产、物业等，目前公司旗下子公司有：芭东小镇股份、芭东房地产开发、卡拉玛服装〔青岛〕、青岛芭东物业效劳、海城市芭东置业有限责任公司。2023年7月底芭东集团御海城市签订了芭东海城工程合作框架协议，共同开发辽宁省海城经济开发区滨河走廊带暨新城核心区。为更好的实现在海城的开展，公司在海城投资成立海城市芭东投资。芭东海城主要开发高档别墅、商品房、五星级酒店，并负责酒店经营管理，以及局部市政工程建设。整体分三期开发，方案5年内完成。一期住宅A地块工程占地面积86129平方米，总建筑面积102973平方米。工程总投资33000万元〔外汇500万美元〕。其中五星级酒店总投资4亿元，占地面积2.2万平方米，建筑面积3.5万平方米。图3：芭东海城周边设施布局【工程优势】目前，房地产开发在海西新城是一个混乱的战国时代，房产开发商异军突起，而消费者为了保护自己的利益，在各种房产的宣传之下，也只是货比三家，选择适合自己的单位，这说明地产营销将转入品牌营销时代，会聚住宅、商业、酒店、公寓、城市休闲区等五大物业，直击海城精英群体目光中心，构建最为璀璨的都市生活空间、创造更为广泛与优越的整体功能。倾心打造海城市民的理想家园。图4：芭东海城效果图2、从楼市的走向来看，他就像一个怪圈，消费者关注的焦点从楼盘质量转移到各种花巧的卖点，在华而不实的“卖点〞现象膨胀到极致之后，消费者又重新把关注焦点放到了楼宇的自身品质和工期之上。而这恰恰是房地产市场由卖方市场过度到日益成熟的买方市场的真实写照。芭东海城集西班牙新古典主义风格建筑，百万平米世界建筑群，其一期工程现已完成入住，共建设21栋高档商品房，其中3栋为15层，6栋为11层，6栋为7层，6栋为4层，房屋价格由3200——4500元不等，充分满足海城市各阶层人士的住房需求。、商业生活综合体——中国北方水暖城【概况】该工程紧邻沈大高速海城出口，规划用地面积103.4万平方米，投资40亿元，由福建新新集团承建。水暖城集水暖卫浴洁具、工业阀门等产品展示、经贸、仓储、物流于一体，主要以泵阀产品为主。工程建成后预计1000多家企业和商家进驻，年交易额可实现100亿元。新新集团成立于1997年，注册资金，集团主营房地产，业务涉及各类投资，旗下拥有福建新新房地产开发、厦门中驰创业投资、无锡万健置业、辽宁海城新新置业、南安二期中国水暖城开展及福建新新房地产开发各分公司。图5：中国〔北方〕水暖城效果图【工程优势】工程位于海西新城的中央商务区，这里是未来的市中心，城市新格局将给工程带来新的开展优势。同时水暖城具有独特的区位优势，工程用地是距离沈大高速海城出口最近的地方，南抵大连港，北达吉林、黑龙江，大盘线、海牛路分布在其南北，哈大高铁海城西站尽在咫尺