商业银行房地产信贷风险分析

商学院商业银行管理第5页共7页学期论文商业银行房地产信贷风险分析摘要：美国次贷危机的爆发引起了国际金融市场的暴动，全球股市大跌，经济严重衰退。而在那次危机中损失最为严重的莫过于信贷公司。在我国，住房按揭贷款被各家商业银行视为低风险的优质资产业务，一度成为各大商业银行发展的主要业务，但是由于我国没有较为完整的个人信用记录及个人信用评价体系，再加上房价过去几年的暴涨，让人很难相信如此高的房价不存在泡沫化。而我国住房按揭贷款主要是靠吸收存款来支持，除了少量被证券化，几乎全部被放款银行自己持有，所以我们一定要高度重视银行的房地产信贷风险。关键词：宏观经济信用风险定价警惕投机自从1998年中国开始实施住房改革以来，随着房地产投资的快速增长，据Wind咨询公司称，城市房地产的投资金额从1998年的4,311亿元上升到2013年的5.9万亿元，年增长率高达19%。房地产行业是我国国民经济的一个重要产业，受宏观调控影响较大。稍有波动便累及上下游行业。一．宏观经济波动风险我国房地产开发投资规模增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅下降并逐步趋稳，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负增长向上突破为正增长；全国商品房销售面积和销售额、全国商品住宅销售面积和销售额的累计增幅均为负值，持续恶化，且有继续加重的趋势。瑞银最近的年报认为在居民部门负债率较低、政府兜底的背景下，虽很难预测房地产下行的幅度。不过，全球金融危机后中国已经经历了一波房地产和基建热潮、且目前整体杠杆率已经较高，估计有15%的概率会出现房地产活动大幅下滑、拖累2015年GDP增速至5+%的风险情形。最终消费领域也受到牵连，地产销售相关消费，除建筑装潢外，家电、家具消费增速均有所放缓。一旦出问题将对整个经济面造成影响，进而导致银行资本成本和收入的波动。二．信贷风险我国房地产价格前些年快速上涨，造成信贷大幅增加，而信贷增加又继续推动房价上涨，两者相辅相成。然而一旦市场预测发生变化，或因为收到外界因素的影响导致突然下降，就会伴随着信贷风险的产生。中国同发达经济体不同的是，所以说中国房市会想美国那样彻底崩盘，目前我是不太相信的，毕竟中国的政党制度等特点都和美国有很大不同，中国外汇储备非常充足，政府是绝对不会允许这种事情发生。但是中国房市最近的确价格在下滑，少数城市像温州早就崩溃了。在同等条件下，就算做最坏的打算，一旦房地产泡沫破裂，中国金融机构所受到的冲击肯定是最大的。由于社会制度本质的不同，我们绝对不能拿美日的教训说事，但如果一旦发生类似问题，中国金融机构肯定是不容乐观的。一是因为当前中国的一些金融机构所谓的金融创新，只不过是将美国为首的金融产品模式转到自己的业务中来；原因二是在招商引资中，各级地方政府争先恐后地以廉价甚至零地价的承诺，将大片土地送给国内外知名的大开发商，然后这些开发商又以低成本为诱饵去钓中资银行的巨额资金；原因三是在国内外投资需求的影响和拉动下，大量的高价房又通过城镇住房消费者或投资者以直接向银行按揭的方式，将开发商手中的房子重新转手到银行的手中；原因四是我国开发商自有资金所占比例之少，为世界罕见。应拒绝按揭贷款中的投机行为目前能在多大程度上拒绝按揭贷款中的投机行为，就已经决定了在未来不可预见的震荡调整中避免了多大程度的损失。要密切关注正常信贷资金被公司，企业变相流入房地产市场提高银行的风险定价能力，优化银行资产结构。贷款利率全面放开。由于五大行目前已建立起相对完善的定价机制，应以五大行为主导，实施有协调的利率定价机制。继续推进利率市场化改革，需完善相关配套制度，如推出大额可转让存单（CD）、建立存款保险制度等。利率市场化的必要条件还包括取消存贷比和贷款规模监管约束。利率市场化推进之前，由于存贷款利率的浮动区间小，银行的净利差基本上是有保障的，因此经营重心在追求规模扩张之上，而随着利率市场化的逐步推进，净利差的波动加大，银行需要把管理重心从规模扩张的粗放式管理转向净利差的精细化管理。而净利差的精细化管理，需要银行提高其利率定价能力。

银行要尽快全面提高风险定价能力。综合考虑资金成本、风险程度、综合贡献、客户关系等因素，从理念、架构、流程、考核、方法和技术等方面多管齐下，建立和完善风险定价体系，做到成本可知、风险可控、收益可计。要处理好房地产金融业务上、下游产品之间的关系过去几年，各商业银行在开展房地产业务过程中突出了两个特点：一是围绕中高端客户所展开的房地产开发贷款的竞争已进入白热化阶段；二是围绕的大房地产开发商的精品楼盘所展开的房地产开发贷款的竞争，而是无所不用其极。对于后者的竞争，除了是看好项目的收益和风险可控制外，更主要的还是因为它能为下游的住房按揭贷款打下基础。但在商业银行内部分工中，在作为银行公司业务组成部分的房地产开发贷款与作为房金部的个人按揭贷款之间，由于存在部门的产品风险度约束和年度指标考核的要求，因此要真正实现上下游之间完全一致的整体联系，的确存在一定的难度。当然，我们也应更清醒地看到，妥善处理好两者的关系，不仅是一项十分艰巨的任务，同时也是集合竞争力，实现客户结构不断优化的基本要求。因此必须正确处理好上下游之间的关系。正确处理好房地产信贷风险和继续扩大这个市场的关系由于工商银行最新披露的数据显示其房地产市场面临种种困难，但是不良贷款在这家银行的房地产投资组合中所占比例仅为0.72%。总体来看，工商银行的不良贷款率为0.94%，同比仅上升0.09个百分点。那么就是说中国工商银行不良贷款率远远低于欧美国家。而且全行在发展业务时风险意识的增强和管理水平的提高，近年来对房地产业务资产质量有较大改善。而且我国经济虽放缓，但是整体住房需求仍大于供给，且自身的政治制度等特殊性的存在，我国房地产彻底崩盘我觉得暂时还不可能。但是由于房地产泡沫的破灭引发的全局性经济震荡，美日，香港在这方面的深刻教训，这是非常值得我们引以为戒的。所以在继续扩大这个市场时要正确处理好房地