地下商业街市场调查分析报告

地下商业街市场调查分析报告地下商业街市场调查分析报告（本文档为word格式,下载后可修改编辑！）目录TOC\o"1-3"\h\u第一部分、消费市场分析 3一、各类业态品牌商户资源分析 31、步行街品牌商户资源分析 32、本地百货品牌商户资源分析 63、外地品牌商户资源分析 74、整体品牌商家市场需求分析 8二、各类主题商城业态消费市场商户资源分析 81、同类地级市各类主题业态规模比较分析 82、本地女性主题商户资源分析 83、儿童主题商户资源分析 93、其他业态商户资源分析 10三、某某路商圈消费者分析 101、消费者基础信息 112、消费行为研究 13第二部分、市场竞争分析 17一、已开业竞争项目分析 17二、未开业竞争项目分析 211、美佳华·潮流前线 212、联智生活广场 23第三部分：商户访谈 24一、服饰类商户访谈 241、服饰类商户访谈综述 242、洪城商港商户访谈分析 263、女性主题商城 30二、品牌服饰商家访谈综述 341、品牌服装访谈综述 342、品牌化妆品访谈综述： 353、品牌珠宝访谈综述 354、品牌眼镜商户访谈综述 35二、餐饮类商户访谈综述 35三、电玩、儿童乐园商户访谈综述 36四、手机商户访谈综述 36第四部分：项目SWOT分析及竞争突破口 37一、项目SWOT分析 371、项目优势分析（Strengths） 372、项目劣势分析（Weaknesses） 373、项目机会分析（Opportunities） 374、项目威胁（Threats） 37二、本项目竞争突破口 38第五部分：某某地下商业街多向性定位方案 39一、市场空白点分析 39二、项目多向定位方案 401、定位方向之一：品牌服饰+餐饮+休闲娱乐，打造品牌步行街 402、定位方向之二：女性、儿童主题大众化消费步行街 413、定位方向之三：品牌服饰+餐饮+休闲娱乐+女性、儿童、数码主题街区，打造综合性的一站式消费步行街 43第六部分项目招商销售收益预估 45一、项目销售即时收益测算 451、项目售价初步估价依据 452、返租销售策略 463、项目销售面积与保留面积说明 464、项目即时销售收益测算 47二、项目租金即时收益估算 481、初步租金估价依据 482、项目租金收益测算 49附件1：品牌商家访谈表 51附件2：餐饮类商户访谈 68第一部分、消费市场分析一、各类业态品牌商户资源分析1、步行街品牌商户资源分析(1)、步行街品牌商户资源统计根据第一阶段某某整体商业调研的基础数据，某某各类品牌专卖商户共有399家，总商业体量为46927㎡。业态数量面积男装636874女装1037431运动休闲服饰4714206内衣20950儿童及用品201306中老年装2160珠宝、钟表71486眼镜61060化妆品7421饰品16450床上用品7532数码、通讯、电脑201090鞋233305皮具、箱包14656便利店（糖、烟、酒）00保健品（蜂蜜、滋补品等）2110美容\美发62700药店3480金融51250家居饰品3100蛋糕西点4720饮品860干洗480茶叶5200书店31300合计39846927（2）、各步行街品牌进驻意向分析各业态品牌商户共访谈51家，现阶段明确表示有意向进驻的商家比例较低，占所访问商家数量的19.2%左右。业态访谈商户量意向进驻量进驻意向率男装10110%女装6117%运动休闲服饰14214%内衣15530%儿童及用品10550%中老年装200%珠宝、钟表3130%眼镜4125%化妆品500%饰品4125%床上用品300%数码、通讯、电脑5120%鞋8110%皮具、箱包8110%便利店（糖、烟、酒）000%保健品（蜂蜜、滋补品等）2150%美容\美发400%药店5120%金融300%家居饰品5120%蛋糕西点200%饮品3133%报刊杂志亭000%干洗400%茶叶300%书店2150%合计1302519．2%小结：·根据对某某街铺品牌商户的访谈，目前街铺品牌商户进驻意向较弱，约有19.2%的左右的品牌商户可能进驻，如果后期加强营销推广并在经营硬件环境上形成优势，预计在某某可引进的商户量约占现有商户资源的20%—25%，总商户约60—100家左右，按品牌商家需求的面积在100平米，总体量约6000—10000平米。·根据目前街铺品牌商户的反馈的情况，进驻意向较大的主要集中在男装、女装、运动休闲及鞋类，尤其是运动休闲品牌，一些龙头商户的需求面积比较大，最大面积可以达到500平米，因此如果后期引进品牌商户，必须重视龙头商家的龙头带动效应，在招商政策上对龙头品牌能有一定的优惠政策,通过龙头品牌的市场号召力,带动其它品牌进驻,形成扎堆效应.2、本地百货品牌商户资源分析（1）、本地百货商户各类业态资源统计百货类品牌商户集中在中商、中百、时代广场三大百货商场内，总共有388家，总商业体量为22600㎡。类别数量商业体量（㎡）男装1106600女装1105500运动休闲装424200童装及婴幼儿用品201200内衣241920鞋、皮具351400珠宝饰品15600化妆品26520眼镜6660合计38822600（2）、本地百货各类品牌进驻意向统计类别访谈商户量意向进驻量进驻意向率男装10110%女装10110%运动休闲装10110%内衣8112.50%鞋、皮具8112.50%珠宝饰品7114.29%化妆品1300眼镜400合计7069%小结：·通过对本地百货品牌商家的访谈，百货商场的品牌商家主要以专柜，采取的是联营扣点的方式，此经营方式风险相对较低，因此同时开设专卖店与专柜的两条营销通路的品牌商家较少，主要是一些男装、运动、休闲品牌及部分鞋类；珠宝、化妆品、品牌女装一线品牌开专卖店的品牌较少。·通过百货品牌商家的访谈反馈的信息，百货商场品牌商家进驻意向很弱，考虑百货商场与专卖店的品牌重复率，因此预计百货商场的品牌商家有可能进驻本项目的商家在5%以内，预计在10—20家左右，按品牌商家经营需求面积约100平米，预计经营面积在1000—2000平米左右。·从百货商场品牌商家反馈的信息来看，未来项目从百货商场引进化妆品、珠宝等品牌商家可行性较小，此品类品牌商户应重点把握街区的品牌商户。外地品牌商户资源分析外地品牌商户主要针对某某本地没有的品牌，共访谈了50家品牌商户，目前除童装、内衣、珠宝饰品等商家没有表示进驻意向以外，其他业态品牌都有商户表示有进驻的可能性。类别访谈商户量意向进驻量意向进驻率男装5120%女装8113%运动休闲装6117%童装及婴幼儿用品500%内衣500%鞋、皮具6117%珠宝饰品500%眼镜6117%合计46511%小结：·通过对异地品牌商家访谈反馈得知，异地有一定的量的品牌商家意向拓展某某市场，但比例不会太高，占5%—10%左右，总商户量约5—10家，总体量约有500—1000平米（不含电玩、餐饮等业态）。·通过对异地品牌商户的访谈，目前异地品牌意向进入某某市场的商户主要是一些省级代理与厂商，因此后期营销推广必须通过“品牌商家联谊会”等公关活动针对性推广。4、整体品牌商家市场需求分析·通过对某某本地街铺专卖店、百货商场品牌商家与异地品牌商家的抽样访谈，预估本项目可以引进的品牌商户约80—150家，总体量约8000—15000平米。·从品牌商家访谈反馈的信息来看，品牌商家对同类品牌商家的扎堆经营很重视，因此在后期规划时必须将同类业态集中规划。·从品牌商家访谈反馈的信息来看，品牌商家对经营环境要求较高，因此要重视项目的景观规划与装修档次。·从品牌商家访谈反馈的信息来看，商家对租金与优惠政策较关注，因此在后期招商政策的制定要针对品牌商家要有别于一般的散户，尤其是对龙头品牌商家要有针对性措施，以利于发挥龙头品牌商家的龙头带动效应。各类主题商城业态消费市场商户资源分析1、同类地级市各类主题业态规模比较分析类型宜昌（㎡）十堰（㎡）襄樊（㎡）女性主题商城6200114005700儿童主题商城011001000青少年主题商城530030002600合计11500155009300·从同类地级市的各类主题商城的容量来看，女性主题商城的市场最大容量是5000~10000平米左右；儿童类主题商城最大的容量约1000平米左右；青少年类主题商城最大容量约5000平米左右。2、本地女性主题商户资源分析（1）、本地女性主题商户资源统计类别商户数量商业体量（㎡）少女装3649100妇女装2095225内衣641600裤子37925箱包39975饰品19475合计73218300（2）、女性主题商户进驻意向分析品类访谈商户量意向进驻量进驻意向率少女装501020%妇女装52510%内衣1417%裤子10110%箱包8113%饰品7114%合计1411913%小结：·从6大女性主题商城访谈的反馈结果来分析，目前主题商城对进驻本项目的意向较好，明确有意向的约13%，另有20%的左右商户有可能进驻，因此预估本项目通过后期规划与营销推广，有可能吸引到30%—40%的商户进驻本项目，约200—300家商户，经营面积约5000—10000平米。·从6大女性主题商城访谈反馈结果来看，主题商城对项目的租金政策比较关注。3、儿童主题商户资源分析儿童主题商户主要分布在洪城商港和某某路沙隆达广场路段，通过对其中13位商户的访谈，有进驻意向的为3家，占访谈量的23%。类别商户总量访谈商户量意向进驻量意向进驻率儿童主题4813323%小结：·从儿童类商家来分析，目前某某本地商户资源较少，但现有商家进驻意向较大。·从儿童类商户访谈情况来看，未来预估可以引进的商家数量在10—20家，经营面积约500—1000平米。其他业态商户资源分析餐饮、珠宝、电玩类的商家共访问了36家，其中特色小吃类有较大的意向。据目前统计的有进驻意向商户需求面积预估为1860—5120㎡。类别访谈商户量意向进驻量所需面积预估（㎡）西餐400特色小吃8660-120快餐143200-2000电玩521000-2000儿童乐园52600-1000合计36131860—5120小结：·从其它业态的商户访谈反馈的情况来看，西式餐饮本地资源较少，且意向不强烈，此品类商家资源需从外地引进。·从其它业态的商户访谈的反来看，其它业态商家的容量约2000—5000平米。某某路商圈消费者分析本次商圈消费者分析，主要是采取问卷抽样调查,甄选消费者地点主要基于以下几方面因素:某某路作为某某核心商业中心，是某某市民日常购物的首选之地；考虑目前消费人流集中在某某路、沙隆达广场以及时代百货、中商百货、美佳华购物广场，因此本次访问的样本主要选取在这几个地方，占样本数的80%。消费者的甄选主要考虑以下两方的因素，以利于更加准确辅助项目定位：受访者性别比例基本相同受访者的年龄不超过50岁1、消费者基础信息性别结构：年龄结构：居住区域：小结·本商圈16-22岁的年轻人占近半数，该部分人群消费比较活跃，喜欢流行商品、追逐潮流。而22-35岁以下人群占35%，这部分人群消费能力较强，对品牌和质量要求较高。·女性消费者的数量略高于男性，是某某路消费的主力军，但是据观察，约有85%的人是结伴逛街。·消费者来源以沙市区和某某区为主，占全部消费者近80%，周边县市和外地消费者占20%左右。消费者职业消费者收入情况：小结：·从访问者的职业特征来看，某某路的消费人流以的工薪族与学生为主。·从受访者的收入水平来看，月收入在1500元以下的占了68%；中、高收入群体约占32%，因此定位要重点考虑中、低消费人群，高档消费人群可以适当考虑.2、消费行为研究交通工具调查小结:·消费者到某某路的交通方式多以公交为主，自驾车的较少，因此项目次出入口的设置尽量与公交站连接·目前某某路缺乏停车场所的现状，也制约了本地段的商业发展。随着目前私家车拥有量的不断提高，未来商业对停车场所等配套的要求会更高，拥有停车场对于项目较为重要。购物时间消费频率分析人均消费金额分析消费滞留时间分析小结：·消费者购物时间工作日与非工作日差别不大，说明某某居民生活比较休闲，工作节奏不快，有利于购物消费、休闲。·从受访者的购物频率来看，每周至少来某某路进行一次购物的消费者的比例达到70%以上，反映出某某路商圈影响力与某某市民有爱逛街的习惯。·从受访消费者的次人均消费额来看，次消费额在50—200元的占58%，商圈人流的整本消费水平不高；同时次人均消费300元的消费者占15%，反映出有一定的中、高端消费人群，在定位可以适当考虑。·从受访消费者在商圈滞留的时间在2小时以内占45%，反映商圈整体业态丰富性不够，以及休闲、娱乐业态需要提升，以利于留住消费者。消费场所：消费品类：小结：·从受访者逛三大百货商场的比例占59%，反映出消费者讲究购物环境与品质；同时也反映出具有一定量的中、高档消费人群。·消费品种主要集中体现为服装消费，占消费品比例的58%，日用品的消费占14%，从此体现出某某路的业态及商业功能较为单一，消费者可选择性较少。同时餐饮及娱乐休闲所占比例较少，反映出餐饮、休闲、娱乐业态有较大的发展空间。消费者满意度调查是否愿意逛地下步行街小结：·从受访者对地下商业的接受度来看，消费者的接受度较高。·从受访者对商圈满意度的分析来看，消费者对环境与卫生不满意者达到了54%，因此未来商圈的新商业项目必须在商业环境上下功夫。第二部分、市场竞争分析一、已开业竞争项目分析主题商城名称位置租金出租率目标消费群经营业态经营状况一隆广场某某路与沙隆达广场交汇处商场一手租金：4~5万元/年，单位实用面积租金167~208元/㎡·月；目前转手租金：8~9万元/年，单位实用面积租金333~375元/㎡·月二楼及一楼部分区域未来准备开业，一楼其余部分全部租满以20多岁以上的青年妇女为顾客群时尚女装30家/美甲1家/饰品1家/女鞋2家/少淑3家/休闲装3家目前经营状况尚可，在项目调研时有7家服装门面在出转租告示；金石商城某某路中段7~8万元/年，单位实用租金233~266元/㎡·月二、三楼因纠纷大部分空置，一楼全部出租以20多岁以上的青年妇女为顾客群时尚女装45家/休闲装1家/饰品14家/女鞋2家/内衣4家/童装2家/皮具箱包5家/其它1家经营状况一般，在项目调研时有约10家服装门面在出转租告示；二楼空置，三楼部分商户在营业，但因二楼空置造成人流隔断，三楼生意惨淡京都时装城某某路时代广场西侧一手租金：3~5万元/年，单位实用租金170~222元/㎡·月；目前转手租金：5~6万元/年，单位实用租金277~333元/㎡·月100%以少女、学生为主要消费对象时尚女装30家/美甲1家/饰品1家/女鞋2家/少淑3家/休闲装3家；经营状况较好红苹果某某路中段4万元/年,单位实用租金218~250元/㎡·月有2个商铺空置兼顾少女和青年妇女为主要消费对象时尚女装24家/皮具箱包2家/饰品2家/化妆品1家/女鞋3家/小吃2家/少淑2家/内衣2家经营状况较差，生意比较冷清；经营档次处于洪城与一隆广场、金石商贸城之间，在商品价格和商品质量上都处于弱势地位。女人街某某路中段5万元/年,单位实用租金230~260元/㎡·月一楼全部租满，二楼童装有约10家左右空置兼顾少女和青年妇女为主要消费对象时尚女装23家/皮具箱包3家/饰品4家/化妆品1家/内衣6家/童装25家/美甲3家/女鞋2家一楼经营状况较好，二楼生意较冷清。青苹果某某路中段5~6万元/年,单位实用租金270~294元/㎡·月商家进驻率100%以少女、学生为主要消费对象时尚女装44家/皮具箱包1家/少淑装1家/化妆品1家/内衣4家/饰品4家/女鞋1家经营状况较好总结分析:目前在经营主题商城的优势：在营的6大主题商城，经营时间都基本在10年以上，已拥有固定的消费群，且经营状况较好。6大主题已形成了扎堆效应，商户较稳定。目前在经营的主题商城的劣势：单体规模较小，单体竞争力较差在营的6大主题商城，一隆的购物环境与装修档次还好，其余都一般，且红苹果与青苹果、女人街的购物环境较差，整体而言目前所有在经营的主题都没有在购物环境上形成特色在营的六大主题商城只有京都、一隆与金石商城是在某某路有临街展示，其余的四大主题商城都在次街上。在营的6大主题商城的业态都较单一，品类不够丰富，无法满足消费者一站式需求。二、未开业竞争项目分析1、美佳华·潮流前线 商业名称美佳华商业广场位置某某路与江汉北路交汇处开业时间2月27日沃尔玛已开业，地下层因去年招商情况不理想，目前尚未推出新的招商方案，其他楼层尚未全面开业；营业面积约56000㎡，潮流前线4000㎡定位购物中心楼层及业态分区负一楼：潮流前线，经营个性服饰、流行饰品、特色工艺品、个性化妆品、时尚彩妆、流行皮具箱包、卡通动漫、美容、美甲、美食；一楼：名店、时尚潮流服饰生活馆二楼：名流绅士、成熟女仕精品馆三楼：运动休闲服饰馆四楼：儿童天地、休闲餐饮、娱乐天地租金水平一层内铺150-200元/㎡·月，街铺200~280元/㎡·月；二层120-180元/㎡·月，三层100-150元/㎡·月，四层70元/㎡·月实用率1-3层：60%，4层：70%招商情况一层：90%；二层：40%；三层：40%；四层：70%招商优惠政策一层：免租二个月二至四层免租2-3个月不等装修期为15天；目前无物业管理费、商业管理费等其他费用优势·项目整体规模大，具有规模优势·地段优势，其位核心商圈最核心的地段·品牌优势，引进了沃尔玛等国际一线品牌商家,品牌号召力强·业态优势，其业态丰富，餐饮、休闲娱乐配套较强劣势·场内商铺，通透性较差·主力店、次主力店与散户业态匹配度差经营现状目前沃尔玛超市开业，人气较旺，其他楼层尚未全面开业；对本项目的影响·其目前一楼经营状况不佳，给投资者与商户带来较大的负面影响，对项目造成一定的威胁·其负一楼的潮流前线的定位，压缩了本项目此类业态定位空间2、联智生活广场商业名称联智生活广场位置沙隆达广场西侧开业时间目前超市已开业，预计09年8月全面开业营业面积50000平米定位购物中心楼层及业态分区一楼：时尚女装、运动服饰二楼：名牌折扣店、电玩、儿童乐园、武商量贩三楼：亲子乐园、美容美发、音乐餐厅、网络书吧、武商量贩租金一楼街铺160-190元/平米·月，一楼内铺为110元/平米·月。二、三楼为集体承租给大商家。优势·整体规模达5万平米,规模优势明显·引进了超市主力商家，具有一定的带动作用劣势·处于某某路商圈的边缘，人流量小·靠长江边，半边商圈·沙隆达广场中间绿化带，阻断了人流，周边商业氛围很淡经营现状目前超市开业，其他尚未开业。对本项目的影响·其大面积的空置，招商困难，可能不能如期开业对整体市场会造成一定的影响·其大体量商铺的销售与招商，对本项目的招商与销售造成较大的市场竞争总结分析：·从在建竞争项目体量来看，主题商城的总体量达到了1.6万多平米，市场供应量大,市场竞争激烈。·从在建的竞争项目来看,主题商城的经营定位在时尚与潮流,以青少年主题为主,给本项目留给此类主题的定位空间较小.·在建的竞争项目目前普遍面临招商困难与不能准时开业，给市场的投资与商家带来较大负面影响。第三部分：商户访谈说明：具体访谈商户见商户访谈附件。一、服饰类商户访谈1、服饰类商户访谈综述项目组成员主要访谈如下几类商户：专业市场商户：主要是洪城商港商户；中档女性服饰商户：主要包括6大女性主题商城的商户；品牌商户：某某本地品牌商户包括某某路、某某中路步行街（包括某某中路、某某步行街、宝安步行街、文化广场）、某某三大百货、美佳华、华城商业广场的品牌商户，以及武汉、宜昌等地的品牌区域总代理商；70%的商户建议本项目建成一个服饰+餐饮+休闲+娱乐一体化购物商城，认为这种多业态的商业能够使项目更具吸引力；多数商户认为本项目属地下商业，不宜定位太高，大部分商户认为本项目定位应为中档或中高档，其中五成以上的商户建议项目的经营定位为中档，另有3成建议定位为中高档；不同类型商户关注问题的焦点及对招商的影响：类别问题焦点原因专业市场商户租金这部分商户对租金比较敏感，如果项目在市场培育期的租金政策上注意策略，这部分商户有可能成为本项目的重要招商对象中档女性服饰商户市场饱和这部分商户目前竞争压力较大，且目前所处某某路、某某中路等地段较好位置，担心本项目未来成为他们的竞争对手；这部分商户在招商前期观望心较浓，但是后期随着项目招商力度的加大，其他商户的入驻，这类商户有可能会倒戈相向，选择进驻到本项目；品牌商户品牌的成行成市这部分商户经营品牌，商品具有品牌号召力，实力较强，因而租金承受力强，他们主要担心项目能否有与自己同类型的商户扎堆经营，以成行成市，形成效应；对于这类商户，在项目规划有专门的品牌分区，且引入相关的龙头商家情况下，这些品牌商户将有可能进驻本项目了。基本所有商户对项目所处地段较为看好，但问其进驻意向时，大部分商户持观望态度；究其原因，是因为本地商户对地下商业心存障碍，对其未来信心不足，需要项目后期加大招商、推广力度，才能有可能增强商户信心，达到项目的招商目标；项目组成员在调研时发现，洪城、6大主题、步行街商户因中山路步行街、华城商业广场经营失败的先例，因而心存阴影，这些会对项目的招商形成负面影响，项目后期招商需要予以注意。2、洪城商港商户访谈分析洪城商港有近千余商服装类商户，作为某某路人气最旺的专业市场，对本项目较大的参考性。因此我司对该市场80多户商户进行了访谈，其中65户为问卷调研，分男装、女装、童装、鞋类、饰品皮具五类商户进行抽样访谈，访谈结果统计如下：1）、商户基本信息小结：洪城商户主要来自某某市区，其次是来自下级县市，而且他们经商经验均较为丰富，75%经营时间为3年以上，他们对于新市场较为冷静。近80%的商户只拥有一间铺位，但也有部分商户较有实力，购买铺位占15%，其次还有约6%的商户拥有3间以上铺位,说明有少部分商户有开多间分店的倾向.2）、目前租赁情况调查小结：由于洪城的商铺主力铺位在15-20平米，虽然前期我们调研的转手租金在150-180元/平米·月左右，但是一手年租金约有84%在4万以下，且据商户反映，由于金融危机，对他们生意影响较大，经营压力较大，很多二手商户正在跟一手租户洽谈降租金的问题。从租赁期限来看，有53%以上的租赁期限在一年以上。综上，未来对该市场招商有一定难度，一是年租金总值较低，二是大部分商户签的租赁合同在一年以上，多数商户不会轻易放弃目前的铺位。3）、对项目的进驻意向及建议小结：目前该市场的商户经营的商品以200元以下为主，占92%，其中100元以下占42%，考虑到错位经营及某某路的人流的消费特点，因此大部分商户对本项目经营档次建议是以中档为主即以100-300元商品为主。对项目的进驻意向，大部分商户还是表现出较强的观望情绪。4）、在选择进驻的情况下，商户的租赁需求分析20平米(使用面积)的铺位可接受月租金范围：小结：大部分意向商户对项目还是抱着很谨慎的态度选择以租赁为主，且大部分为小面积即15-30平米左右(使用面积)。超过一半以上可接受的月租金在3000元，可见，商户对项目租金预期较低，且商户习惯一般按年或月总租金核算其承受能力，因此，我们未来在项目确定租金水平时应考虑铺位总租金，而不宜只注重单位面积租金水平。5）、洪城商港访谈总结该市场内商户大部分对项目所处地段较为看好，认为只要项目定位得当，对项目未来前景还是较为认可。洪城定位为中低端消费群体，主要针对某某市低消费水平和下级县市的消费群体，其利润率较低，约在10-20%(5—30元)左右，部分商户经营多年，积累了一定的经验和资金实力，想进军稍微中高档市场，但苦于找不到合适的铺位，因此本项目对他们来说就是一个机会。由于该市场的大部分商户在洪城年租金较低，且营业额较小，他们对于新市场进驻还是以保守观望为主。3、女性主题商城某某路聚集着六大女性主题商城，经营状况均较为良好，因此，对于本项目也是较好的参考对象。为此，我司对各商城60多户商户进行了访谈，其中43户为问卷调研，具体访谈结果统计如下：1）、商户基本信息小结：这几个商城的商户绝大部分来自某某市区，且绝大部分经营年限在3年以上，积累了一定的经商经验和资金，在经营和投资上较为冷静。五成以上的商户是从商场直接租的，也就是一手租户，还有26%属于业主自营，甚至有近40%的商户拥有2间以上的商铺，说明有少部分商户有开多间分店的倾向;2）、目前租赁情况调查小结：大商城年租金普遍比洪城商港高1-2万，部分通过转租过来的商铺租金达到10余万，说明这些商户年毛利润可观，至少在20万左右，否则没人会付如此高的租金。5成以上的商户租赁年限在1年以上，没有临时租户。3）、对项目的进驻意向小结：目前这些主题的产品价位介于100-300元之间，属于中档价位。5成以上商户对项目抱以观望态度，另有30%对项目进驻意向较为强烈，但主要是担心租金成本问题。4）、在选择进驻的情况下，商户的租赁需求分析所需商铺面积:20平米(使用面积)的铺位可接受月租金范围：小结：八成以上意向商户选择租赁，由此可见，他们对项目持谨慎态度。六成以上选择小面积铺位，面积在15-25平米左右。与洪城的商户一样，他们对本项目的租金预期都一般；总结：女性主题类商户对项目位置普遍看好，尤其女人街、青苹果等不在某某路正街上的商城，对项目表现出较大兴趣，但主要是考虑项目定位及租金成本问题。这些主题类商场目前经营状况都较为良好，而且拥有部分的稳定客户群，他们对于新市场虽表现出较大的兴趣，但出于风险考虑，他们在进驻意向上面还是比较保守。他们对本项目租金预期均一般，大部分商户表示目前服装市场比较饱和，希望项目在定位上要考虑错位和特色经营，其次主要是租金和优惠政策要多从市场长远利益出发。二、品牌服饰商家访谈综述1、品牌服装访谈综述本次访谈的品牌服装商户包括女装、男装、鞋包、运动、休闲装共114家商户；本次访谈的服装类商户一般为中档品牌；由于项目位于地下，大部分商户认为项目定位于中低端档次比较合适；这些品牌商户目前都有拓展开店的倾向，大部分商户对项目表示一定的关注度，但都表示只有看到项目整体的规划定位为品牌服饰才能考虑对项目下一步的进驻意向；这些品牌商户的租金承受能力较强；2、品牌化妆品访谈综述：本次访谈对象为百货、专卖店的主要知名品牌13家，其中5家表示要看项目的整体规划定位之后才能作决定，其余8家明确表示只进百货不开专卖店。上述感兴趣商户所要求面积一般在40~100平米的使用面积以上。3、品牌珠宝访谈综述在访谈的11家珠宝商户中，7家商户表示要看项目未来的整体规划定位是否符合其商品档次定位，才能考虑进一步的进驻意向；其余商家则表示暂不开专卖店，只进入大卖场；上述感兴趣商户所要求面积在一般在100~200平米的使用面积。4、品牌眼镜商户访谈综述眼镜类商户并不排斥进入地下商业，但也要考虑项目整体的规划定位与其产品定位是否相符，才能确定下一步的进驻意向；这些商家的需求面积在60~200㎡之间；二、餐饮类商户访谈综述1、本次访谈的商户包括区域连锁快餐、西餐咖啡、特色小吃、辣味店、西饼、水吧等类型；2、全国或区域连锁餐饮如麦当劳、棒约翰在某某有较强的拓展意向，但要看项目未来具体的规划和租金情况；3、而本地餐饮对本项目进驻意向较强烈，主要是担心租金和水电、排烟、排污等问题。三、电玩、儿童乐园商户访谈综述1、 这些商户多为湖北省内连锁品牌，其中6家表示暂不考虑拓展，其余4家对项目表现出一定的兴趣，但要看项目未来的规划；2、 他们所需营业面积较大，一般在营业面积在1000平米左右，且租金承受力较弱，但能丰富项目业态，促进带旺人气；四、手机商户访谈综述1、 飞鸿、中邮等连锁也表现出一定拓展意向，也需实地考察及看租金政策才能确定。2、 其余江汉路的山寨手机商家意向不大，且租金承受力较弱，使用面积租金为110元/㎡·月；第四部分：项目SWOT分析及竞争突破口一、项目SWOT分析1、项目优势分析（Strengths）·项目位于泗阳最繁华的人民中路，城市核心商业中心的核心地段，人流量大、主力商家与品牌云集，商业氛围浓厚·项目整体规模达16万多平米，单体规模大，具有规模优势·项目地段优越，交通通达性好，辐射力强·项目三面临街，展示型较好·项目具有超市、百货、电影院等主力店，主力店的引进将为项目带来稳定的人流·项目是泗阳第一个拥有大面积水景的商业项目，届时，本项目不仅是泗阳居民购物的场所，还是休闲的好去处2、项目劣势分析（Weaknesses）·项目地块已经空置四年，空置时间较长··3、项目机会分析（Opportunities）·本项目是集餐饮、休闲、娱乐、文化、购物于一体的大型购物中心，业态齐全，商场档次较高。·泗阳商业地产营销水平较差，商业项目普遍存在定位模糊或者定位失误以及招商力度不够等原因。·本地商业环境较差（如健康路女人街、解放路等商业街），需要一个购物环境较好的购物场所来。·目前本地购物场所规模都较小且分散，业态较单一，无法满足消费者一站式购物的需求。·目前泗阳核心商圈在售的商业项目较少，缺乏与本项目竞争的项目。4、项目威胁（Threats）·本项目体量较大，招商与销售的压力较大。·泗阳缺乏二层及二层以上商铺经营成功的案例，导致泗阳投资者对投资二层以上商铺缺乏信心。二、本项目竞争突破口通过对市场需求与市场竞争分析,综合项目的优势、劣势认为本项目应重点从以下几面寻求突破口：·从规模进行突破，有规模才有竞争力，本项目整体规模较大，通过引进大型主力店和次主力店，通过主力店的引进来带动招商和销售。·从定位与业态组合规划上突破，通过丰富多样化的业态组合，齐全的配套，引进特色业态，打造一站式消费中心，确立项目的定位与业态在同类市场中的竞争优势·从景观规划、装修与配套进行突破，通过独具特色的建筑、景观规划与良好的配套将人流导入项目；并通过与定位相吻合装修特色与风格，营造优良的营商与购物环境，确立项目与同类市场的竞争优势·从龙头品牌商家进行突破，通过具有吸引的招商政策，将行业龙头品牌与在市场有号召力的商户引进项目，通过龙头商家带动散户。第五部分：某某地下商业街多向性定位方案一、市场空白点分析目前某某市场零售业态齐全，购物中心、专业市场、主题商城、步行街等各种商业门类齐全，不同的商业形态占据不同的市场空间：从目前某某市场商业现状看，除洪城商港、美佳华等经营业态相对较为丰富外，其余商业业态单一，因此可见业态丰富的商业场所是市场一大空白；中百、中商、时代广场、某某路等步行街、美佳华占据着品牌服饰消费的中高端市场空间，这一领域竞争激烈，且项目本身的硬件环境不具备购物中心和百货的硬件条件；6大主题商城占据着市场中端女性服饰的市场，但各自规模偏小、品种相对单一；太平洋等平价服装超市占据着市场中端服装市场的一席空间，但单个服装超市规模偏小，且服装品种不够丰富；联智生活广场定位为中档，业态比较有特色，但品种还不够丰富；洪城商港目前经营品类丰富，又具规模优势，经营商品为中低档商品，因而在这一领域占据霸主地位；结论：综合消费者和商户的反馈，本项目不宜走中高端路线，应考虑某某市场居民的消费水平；项目如定位为中端的、业态丰富、富有特色的多组合的、综合性的服饰步行街，将会有较大的生存空间。二、项目多向定位方案通过对各业态商户的访谈，综合某某消费市场的特点进行分析，本项目共有以下三种定位方案：定位方向之一：品牌大街业态组合：男人街+女人街+运动休闲街+珠宝钟表街+儿童街及数码通讯街+娱乐休闲+老鼠街+美食广场商业面积预估（㎡）男人街1500女人街2000运动休闲街4000珠宝钟表街1000儿童街2000数码通讯街1000美食广场3000老鼠街6000娱乐休闲2500合计23000本定位商户资源分析从市场访谈得到的预估需求面积数据，品牌商户需求面积为：商户类型预估需求面积本地品牌专卖店商户6000—10000㎡本地百货品牌商户1000—2000㎡外地品牌商户500—1000㎡餐饮及娱乐业态2000—5000㎡合计9500—18000㎡本项目商业面积为近30000㎡，定位品牌街商户资源有较大缺口。定位可行性分析：项目具有打造品牌步行街良好的硬件条件，商铺的开间及进深符合品牌商家的铺位要求。通过建立良好购物环境，与某某路杂乱差的购物环境形成差异，更能符合品牌商家展示自身形象的要求。品牌的生存能力强，一旦确定了经营场所，便能够维持较长的时间，项目的经营定位较为稳定，有利于建立消费者对项目的认同度。从消费力上看，居民的消费水平在不断提高，对品牌产品的需求也越来越高，品牌街区能够满足居民更高的物质需求。基于本项目为销售型项目考虑，品牌步行街无论是在销售，或是招商的环节上，都具有相当的号召力，能提升项目价值，降低销售风险。定位难点分析：从目前某某本地品牌市场的情况看，品牌竞争相当激烈，各大商场打折促销此起彼伏，品牌经营压力大。本项目高达3万平米的商业面积，意向进驻品牌商户能基本满足项目体量，定位品牌街区招商压力大。定位方向之二：民众乐园业态组合：该定位方案为包括女人世界、儿童世界、老鼠街、男人街、美食广场、娱乐休闲、通讯数码七个分区如下：商业面积预估（㎡）女人世界10000儿童世界3000男人街3000老鼠街6000美食广场4000娱乐休闲2500通讯数码1000合计29500本定位商户资源分析：本定位下，商户资源如下：商户类型预估需求面积女性主题商户5000—10000儿童主题商户500—1000餐饮及娱乐业态2000—5000㎡合计7500—16000该定位下商户进驻意向面积仅为项目体量的25%—50%，无法填充项目庞大的商业体量。定位可行性分析女性消费是零售消费中的主流，拥有大量的生意机会。某某本地儿童主题存在一定的市场空间某某本地6大女性主题商城，上千户商家坐拥整个荆沙地区女性消费市场，但存在购物环境差，规模小等弊端。商户资源丰富，商户可选择数量多。女性主题大众化消费街区所需求的单铺面积较小，在销售和招商方面较容易达到统一，不会产生商铺产权分割给后期经营带来的后遗症。定位难点分析业态定位于6大女性主题商城重合，面临较大的经营压力。本项目作为新市场，开业初期将受到原有女性主题商城的打压。女性主题经营商户自身实力较弱，抵御经营风险的能力差，给项目经营带来不稳定因素。市场上女性主题商城定位新项目超过20000㎡，项目的销售、招商风险大。主题性商户受市场经济形势影响较大，此种定位下项目招商和销售具有较大风险。定位方向之三：品牌服饰+餐饮+休闲娱乐+女性、儿童、数码主题街区，打造综合性的一站式消费步行街定位业态组合方案：品牌商业街业态定位分为男人街、女人街、运动休闲街、珠宝钟表街、儿童街及数码通讯街和娱乐休闲、老鼠街、美食广场九个业态分区：经营分区商业面积预估（㎡）品牌街区男人街1500女人街2000运动休闲街4000珠宝钟表街1000儿童街1000时尚广场女人世界5000儿童世界2000老鼠街4000配套业态美食广场3000娱乐休闲2500数码通讯街1000合计27000商户资源分析：商户类型预估需求面积本地品牌专卖店商户6000—10000㎡本地百货品牌商户1000—2000㎡外地品牌商户500—1000㎡餐饮及娱乐业态2000—5000㎡女性主题商户5000—10000儿童主题商户500—1000餐饮及娱乐业态2000—5000㎡合计15000—31000㎡该定位下商户资源能满足本项目商业体量的要求。定位可行性分析综合性的一站式消费街区能满足从年老到年少，从购物、餐饮到休闲等消费者的多方位需求，聚客效应和留客能力非专业性街区可比。多业态、多主题的街区组合，与地面商业进行良性的互动和有益的补充，能够充分的利用在地面消费和逛街的人流。品牌和大众化商品的融合，商品可选择性大，兼顾了高、中档消费人群，商家能获得更多的生意机会。品牌提升项目整体价值，大众化消费品带来人气，共同打造某某零售商业的代表性街区。中西餐饮、特色小吃、快餐业态的进入填补了某某路业态的欠缺，项目停车场也为这些业态的生产创造了条件。从消费调查数据看，消费者更愿意接受此类商业街。定位难点分析需要解决品牌与大众化商品的共存问题，商铺档次的差异性将影响品牌进驻意向。规划中西餐饮对项目的配套要求较高，如停车场、电力、排污排水的要求较高。第六部分项目招商销售收益预估一、项目销售即时收益测算1、项目售价初步估价依据本项目定价根据周边商业租金水平、周边物业售价以及某某同类地下物业销售价格和租金水平作为本项目定价基础，并参考全国同类地下商业项目的销售价格。项目区域售价（元/㎡）租金（元/㎡·月）某某美佳华·潮流前线地上32000213地下1280086深圳东门地上N/A850地下N/A360深圳流行18·28地上N/A1100地下N/A350广州流行前线地上N/A700地下N/A600宁乡金满地地下商业街地上N/A160地下12000110通过对本地及异地地上及地下商铺的租金和售价的研究，符合某某本地地下商业售价水平为11000—13000元/㎡。基于本项目的项目所处地段好和购物环境水平高的优势，对项目的价值将会有10%—20%的提升。通过对某某商业地产市场的全面调研，本项目在某某本地直接的参照对象有美佳华·潮流前线，其在本项目之前推出市场，对本项目的售价和租金体系有直接的指导意义，是反映本地投资者对于地下商业的认知和价值判断的“风向标”。本项目的均价的制定在考虑现有商业的基础上，有以下三种定价策略：方案一：保守型定价——均价13000元/㎡。该定价策略走的是低开高走的模式，通过较低价格入市，以求在市场上一炮打响，在短期内获得项目收益。方案二：市场型定价——均价15000元/㎡。该定价基本符合某某本地市场对地下商业价值的认知，在对项目价值的充分挖掘的基础上达到开发商与市场投资者之间的平衡，属于中线型营销模式。方案三：激进型定价——均价17000元/㎡。改定价策略对项目价值进行了透支，以期达到项目收益的最大化，营销节奏为中长期，营销难度大。2、返租销售策略返租销售之于投资者在国际国内经济环境不景气的影响下，投资者的信心受到了较大的影响，较高的投资成本提高了投资者的投资门槛，缩小投资客户层面。因此返租销售之于投资者，可以降低投资门槛，扩大投资客户层面，有利于项目销售达到预期效果。返租销售之于经营返租销售对经营的影响，返租销售采取的是“放水养鱼”策略，通过对物业短期统一返租，对经营者可以实行租金优惠政策，吸引商家到市场经营，有利于市场培育期内培育市场，统一做旺市场；增强投资者投资信心与经营商户做旺市场信心。返租策略运用如何运用返租销售策略，灵活把握返租尺度，通过前期市场调查以及对投资者收益影响的综合考虑，建议本项目统一返租3年，返租率为8%。项目销售面积与保留面积说明项目租售比例控制原则：——主力商家租赁区只租不售原则主力商家由于聚客力强，其对项目经营带动性与稳定性起到非常重要作用；因此主力商家的引进对大型商业项目的起到至关重要的作用；但同时由于主力商家租期长、租赁面积大；如果分割出售产权分散，主力商家不愿面对众多的小业主，只有采取长期返租销售，但主力商家租金一般都较低，这样给开发商背上一个长期包袱，同时由于产权分散也为返租期满后项目经营埋下了一个定时炸蛋。因此销售型商业物业必须坚持主力商家租赁区域只租不售；这样不仅有利保证大商家做旺，带旺市场，稳定项目经营；同时由于大商家租赁期长，经营稳定，租金收益有保障，必能享受物业增值带来的收益。——配套物业只租不售原则大型商业项目必须持有一定的物业引进配套功能业态以满足业态组合，增强项目聚合力的需要，以利于项目后期经营，因此针对引进配套性业态的物业一般采取只租不售的原则。项目销售和保留物业面积面积（㎡）备注可销售物业25418可销售面积保留物业4000引进项目次主力店，如大型电玩、大型中西式连锁餐饮、书店、银行等配套业态。合计294184、项目即时销售收益测算根据发展商提供的项目规划设计方案，项目可销售面积为25418㎡，根据三种均价方案进行项目销售收益测算。方案一：建筑面积(㎡)售价（元/㎡）销售额(元)返租额(元)即时销售收益（元）254181300033043400079304160251129840方案二：建筑面积(㎡)售价（元/㎡）销售额(元)返租额(元)即时销售收益（元）254181500038127000091504800289765200方案三：建筑面积(㎡)售价（元/㎡）销售额(元)返租额(元)即时销售收益（元）2541817000432106000103705440328400560二、项目租金即时收益估算1、初步租金估价依据本项目的租金的确定必须建立在本地商铺租金基础上，考虑商户实际能够承受租金的能力，同时参考异地项目地上商业和地下商业租金比，制定项目的租金体系。某某本地市场租金情况：商业类型租金（元/㎡·月）品牌专卖店200女性主题商城90洪城商港50注：1、本表租金为商户的一手租金；2、租金为建筑面积租金。地上商业与地下商业租金比：地上租金(元/㎡·月)地下租金(元/㎡·月)租金比深圳东门8503602.36深圳流行18·2811003503.14宁乡金满地1601101.45因此本项目的租金可行的租金区间为：50—130元/㎡·月，因受经济整体环境影响，某某本地商户经营状况较往年均有下降，对于新市场的租金更为敏感，建议在租金的确定上要本着“放水养鱼”的原则，将商户引进来，将项目做旺，因此租金水平定为90元/㎡·月。主力店及次主力店租金水平为30—60元/㎡·月。2、项目租金收益测算项目3年委托租赁期内，经营权归发展商所有，在未考虑发展商持有物业的情况下，项目租赁收益为：委托租赁期内租金收益测算：建筑面积(㎡)租金（元/㎡·月）3年内租金收益（元）254189082354320保留物业租金收益测算建筑面积(㎡)租金（元/㎡·月）40年租金收益（元）40004586400000附件1：品牌商家访谈表说明：列入附件的为品牌服饰、餐饮、电玩、手机商户本次访谈的洪城、6大主题商户是以问卷、调查形式等进行，未列入下表；品牌服饰类1、服装品牌名商家类型进驻某某市场情况（街铺）未来在某某市场拓展的策略物业条件对本项目的兴趣度对区域市场的看法对本项目的看法对本项目发展商业的建议一、男装品牌花花公子直营店3家有合适的要拓展所需面积100M2一般经济一般、消费不高N/AN/A柒牌直营店2家有好位置要拓展所需面积100M2一般经济一般、消费不高N/AN/A利郎直营店3家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A莱克斯顿加盟2家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A金利来加盟店2家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A劲霸加盟店2家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A虎都直营店1家N/AN/A九牧王地区代理1家有好位置要拓展150M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A雅戈尔直营店2家有好位置要拓展100M2左右一般经济一般、消费不高N/AN/A法国船王加盟店2家有好位置要拓展100M2左右看位置再谈N/AN/A海澜之家直营店2家有好位置要拓展150M2以上一般经济一般、消费不高N/AN/A爱登堡直营店地区代理三家店最老的一家已开10年某某路可以拓展不是很看好消费能较好、地下还不知道好不好做有顾虑前期规划要好，购物环境要好，需要多元化组合这样人气会好一点法国公鸡直营店1家某某路可以拓展一般经济一般、消费不高N/AN/A二、女装哥弟直营店3家有好位置要拓展80-100M2一般经济一般、消费不高N/AN/A尹佳妮直营店有好位置要拓展100-150M2比较好经济一般、消费不高N/AN/A卡路约翰加盟店没店N/AN/AN/AN/AN/AN/A浪漫一身直营店没店暂不考虑N/AN/AN/AN/A麦考林直营店没店要看位置和租金60-80M2N/AN/AN/AN/A元田直营店中商百货做专柜有好位置要拓展80-100M2比较看好N/A一般，没上面好做如果条件好，品牌集中还是可以做要求一线女装品牌集中扎堆做就好做乐轩直营店有好位置要拓展60-80M2一般N/A一般，没上面好做如果条件好，品牌集中还是可以做要求一线女装品牌集中扎堆做就好做欧位加盟商1家暂时拓展意向不大，才进美佳华经营60M2一般N/AN/A如果品牌集中经营可以考虑三、男女皮鞋、皮具金利来直营店N/A有好位置要拓展100-150M2一般N/A一般，没上面好做如果条件好，品牌集中还是可以做N/A奥康直营店加盟店有好位置要拓展80-100M2一般N/A一般，没上面好做如果条件好，品牌集中还是可以做要求一线女鞋品牌集中扎堆做就好做达芙妮直营店N/A有好位置要拓展80-100M2一般N/A还没做过地下的步行街，如果品牌集中也可以考虑要求一线女鞋品牌集中扎堆做就好做百丽直营店N/A有好位置要拓展100-150M2一般N/A还没做过地下的步行街，如果品牌集中也可以考虑要求一线女鞋品牌集中扎堆做就好做天美意直营店N/A有好位置要拓展100-150M3一般N/A还没做过地下的步行街，如果品牌集中也可以考虑要求一线女鞋品牌集中扎堆做就好做TATA直营店有专柜，没有专卖店有好位置要拓展100-150M4一般N/A还没做过地下的步行街，如果品牌集中也可以考虑要求一线女鞋品牌集中扎堆做就好做伐拓直营店N/A有好位置要拓展100-150M5一般N/A还没做过地下的步行街，如果品牌集中也可以考虑要求一线女鞋品牌集中扎堆做就好做格蕾丝代理店没店有好位置要拓展60-80M2一般N/A还没做过地下的步行街，如果品牌集中也可以考虑要求一线女鞋品牌集中扎堆做就好做卡仿儿直营店没店有好位置要拓展60-80M2看位置再谈N/AN/AN/A依迪夫人代理店没店有好位置要拓展60-80M2看位置再谈N/AN/AN/A路姿直营店没店有好位置要拓展60-80M2看位置再谈N/AN/AN/A白领丽人直营店没店有好位置要拓展60-80M2看位置再谈N/AN/AN/A毕登高直营店没店有好位置要拓展60-80M2看位置再谈N/AN/AN/A蜘蛛王直营店N/A有好位置要拓展100-150M2一般经济一般、消费不高N/AN/A老人头直营店没店不考虑N/AN/AN/AN/AN/A宝姿代理商1家有好位置要拓展N/A看具体规划一般，没某某路地面好做，如果条件好，品牌集中还是可以考虑N/AN/A阿俪达加盟商1家新进沙市的品牌，现在美佳华，有拓展的意向60M2一般，要了解具体的规划和招商政策认为沙市商业整体趋向于饱和N/A要求品牌集中化经营VSVELSUS威尔萨斯加盟商1家新进沙市的品牌，现在美佳华，有拓展的意向30-100M2一般，要了解具体的招商政策以及品牌档次还未做过地下商业，主要是以商场百货为主N/A品牌档次集中可考虑四、休闲品牌美特斯邦威直营店N/A要拓展100-150M2一般经济一般、中等消费N/AN/A佐丹奴代理店N/A要拓展80-100M2不太看好经济一般、中等消费N/AN/A班尼路直营店N/A要拓展100-150M2不太看好经济一般、中等消费N/AN/A异乡人直营店N/A要拓展80-100M2要看地方和租金再说N/AN/A唐狮代理店N/A要拓展80-100M2一般经济一般、中等消费N/AN/A森马直营店N/A要拓展100-150M2一般经济一般、中等消费N/AN/A第迪士直营店N/A要拓展80-100M2一般经济一般、中等消费N/AN/A依高直营店N/A要拓展80-100M2一般消费能力一般，N/AN/A时尚沙龙代理店没店要拓展80-100M2要看地方和租金再说N/AN/AN/A真维斯直营N/A要拓展80-150M2一般要看项目整体前期规划和招商条件消费能力一般，N/AN/A五、运动品牌阿迪N/A有店三家（杰之行代理）有合适的位置可以拓展80--100N/AN/A消费能力一般，N/AN/A耐克N/A有店两家（杰之行代理）N/AN/AN/AN/AN/AN/A李宁直营有店（杰之行代理）有合适的位置可以拓展一般要看项目整体前期规划和招商条件消费能力一般，N/AN/A康威直营有店（杰之行代理）有合适的位置可以拓展一般要看项目整体前期规划和招商条件消费能力一般，N/AN/A361直营有店（杰之行代理）N/AN/AN/AN/AN/AN/A匹克有店（杰之行代理）N/AN/AN/AN/AN/AN/A七匹狼直营N/A有合适的位置可以拓展N/A一般要看项目整体前期规划和招商条件消费能力一般，N/AN/A美国苹果直营N/A有合适的位置可以拓展N/A一般要看项目整体前期规划和招商条件要是一线的进驻了他们也做消费能力一般，N/AN/A贵人鸟直营加盟店（）有合适的位置可以拓展N/A一般要看项目整体前期规划和招商条件要是一线的进驻了他们也做消费能力一般，N/AN/A百事直营有店（杰之行代理）N/AN/AN/AN/AN/AN/A花花公子直营没有店有合适的位置可以拓展N/A一般要看项目整体前期规划和招商条件消费能力一般，N/AN/A安踏地区代理N/A有合适的位置可以拓展一般要看项目整体前期规划和招商条件消费能力一般，N/AN/A鸿星尔克有店（杰之行代理）N/AN/AN/AN/AN/AN/AN/A六、童装SNOOP童装加盟商2家（美佳华四楼、某某路三进花园）有合适的位置可以拓展30-50一般，要看项目具体的建筑以及招商政策N/AN/AN/A娃哈哈专卖厂家直营店1家有合适的位置可以拓展可以考虑，要看具体的规划N/AN/AN/A巴拉巴拉N/A2家拓展意向很小意向很低沙市整体商业趋于饱和，市场整体消费力有限。N/AN/A路豹N/AN/A有合适的位置可以拓展，需求面积40-50M2可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A迪里奇N/AN/A有合适的位置可以拓展可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A杰米熊N/AN/A有合适的位置可以拓展可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A梦特娇N/A2家有合适的位置可以拓展可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A铅笔俱乐部N/AN/A有合适的位置可以拓展，需求面积30-50M2可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A迪士尼N/AN/A有合适的位置可以拓展，需求面积30-50M2可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A添福意N/AN/A有合适的位置可以拓展可以考虑，看具体规划N/AN/AN/AABC童鞋N/A2家有合适的位置可以拓展可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A米拉熊N/A2家有合适的位置可以拓展可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A叮当猫N/A有合适的位置可以拓展可以考虑，看具体规划N/AN/AN/A2、品牌化妆品：品牌商家类型进驻某某市场情况（街铺）未来在某某市场拓展的策略物业条件对本项目的兴趣度对区域市场的看法对本项目的看法对本项目发展商业的建议资生堂N/A有专柜只做百货暂不考虑做街铺N/AN/AN/AN/AN/A玉兰油N/A有专柜只做百货暂不考虑做街铺N/AN/AN/AN/AN/A欧莱雅N/A有专柜只做百货暂不考虑做街铺N/AN/AN/AN/AN/A羽西加盟店有专柜要看位置再说80-120M2一般经济一般、消费不高N/AN/A欧泊莱加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A露华浓加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A卡姿兰加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A雅芳加盟店有专柜、和专卖店（）只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A梦妆加盟店有专柜只做百货不做街铺N/AN/AN/AN/AN/A维维化妆加盟店有店要看位置再说60-100M2一般N/A一般，没上面好做如果条件好，品牌集中还是可以考虑N/A梦桢妮加盟店有店要看位置再说40-80M2一般N/A一般，没上面好做如果条件好，品牌集中还是可以考虑N/Ae彩化妆品加盟店有店要看位置再说40-80M2一般N/A一般，没上面好做如果条件好，品牌集中还是可以考虑N/A雅芳N/A有店要看位置再说50-100M2一般经济一般、消费不高N/A品牌珠宝品牌商家类型进驻某某市场情况（街铺）未来在某某市场拓展的策略物业条件对本项目的兴趣度对区域市场的看法对本项目的看法对本项目发展商业的建议恒翠N/A有专柜有意向拓展但暂不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/AN/A名钻N/A有专柜有意向拓展但暂不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/AN/A欧伯纳N/A有专柜有意向拓展但暂不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/AN/A恒利洋N/A有专柜有意向拓展但暂不考虑开专卖店N/AN/AN/AN/AN/A周大