翠屏水晶广场3#公寓营销方案-2021.11

南京翠屏水晶广场3#公寓产品营销方案雷欧房地产营销策划公司2021-11篇章目录BUSINESSPLANNINGSUMMARY1市场分析3本案分析5雷欧优势2客户分析4营销策略6商务条件南京翠屏水晶广场市场分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY01南京严禁商改住，最新公寓贷款利率在5.88%（基准利率4.9%上浮20-40%）住宅商办严禁“商办改公寓”商办新规商办建筑新规住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公＜4.2米，商业＜4.8米梳理全市范围内地上建筑总面积50002016年1月1日后去㎡以上的商办项目，的规划许可证的商地上商办建筑自持比业办公项目；同时，例不小于50%，可配建对2016年1月1日以不大于地上商办建筑前取得规划许可证面积30%的酒店式公寓。但矛盾突出、群众配建酒店式公寓可分集访群访的商业办割销售的最小单元建公违规拆改项目同筑面积不得小于45㎡

时进行登记排查。严禁商改住严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓，该办法自2021年4月9日起施行商办新规商业办公建筑不得按住宅套型设计9.2610.55.131.47.178.137月8月2月3月3.105.268.192.1精装限价落户新政土地新政土地“双限”政策“宁九条”发布，正式确立了土地“双限”政策的常态化，重启限购限售落户新政企业限购浦口、六合、2021年上市计溧水、高淳划中商品住宅区四区持有地块，按照4居住证且缴月、7月、10纳6个月社月三批次安排保即可落户上市;同期，人才购房政策土拍新策精装限价细则正式发布，基础全装修备案价不得土拍新规外地限购1套本地限购2套新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。40岁以下本科学历即可落户企业限购商品住宅限购、限贷升级认房又认贷首套首付3成无贷款二套5成现房销售条件取消，全面推行“竞自持”摇号购房摇号并从新房供应高于2000元贷款未结清首付8成/㎡，并提供额外装修升级方案；同期，土拍新政发布，达最高限价摇号模式再现南京土拍市场土拍竞争保障房端支持刚需购房，从需求端抑制假离婚，规范房地产销售、精装股价等方面的市场行为。补丁，社保或个人所得税缴纳单位须与申报单位一致；社保补缴部分不予认可。01Ø2017年3月10日，新政规定商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计；Ø2017年5月26日，严查开发商“偷面积”，酒店式公寓层高限制从4.8米降到3.6米。商办新规新规内容新政前商办新政后商办商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计。商业办公类非住宅类建筑，室内建筑功能除了土地出让合同约定可配建让约定的可配建的酒店式公寓外，仍可按许酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。已取得建设工程规划许可证除了土地出只能按土地出让约定配建酒店式公寓，其他办公不可能改成公寓123可证将部分办公改成带酒店式公寓商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。可按照单元式或住宅套型设计，南京市场比较优势的产品有30-60㎡的酒店式公寓，配备有厨房、卫生间不可按照单元式或住宅设计只可设置公用的食堂、卫生间也是集中设置住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。严格按照规定层高设计，超出部分，每超出2.2米，按实际建筑面积增加1倍计算，不足按0.5倍计算4.8米的挑高公寓也是新政前市场热点，计算面积按单层面积计算01严查市场严禁商改住现象，为防止商业办公项目违规拆改行为，规范商办、公寓市场，后期办公改公寓产品擦边球的做法基本不可行。2021年3月10日，南京市规划和自然资源局发布《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，通知里提到严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓。南京市规划资源局发布《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，将于按照严守底线、突出重点、分类处理、集中打击的要求，梳理全市范围内2016年1月1日后去的规划许可证的商业办公项目；同时，对2016年1月1日以前取得规划许可证但矛盾突出、群众集访群访的商业办公违规拆改项目同时进行登记排查。2021年4月9日施行，严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓等行为，明确遇到此类情况，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。011.公寓利率上浮20-40%，最新贷款利率为5.88%，高于住宅产品（首套利率5.45%，二套5.75%）;2.严禁商改住，办公不能再打擦边球；3.公寓产品总体量占地块总建低于30%，后期更为稀缺；4.公寓产品限高3.6米，且面积不得小于45㎡。小面积、挑高公寓成为绝版012016-2019年住宅政策收紧，购买力部分被吸引到公寓市场，且4.8米挑高公寓尤为畅销。2020年公寓去化50万㎡，同比下滑18%，成交均价23238元/㎡，同比上涨4%。公寓供应主力板块是河西、城东、浦口板块，成交主力为浦口、河西、城南板块。2020年南京公寓分板块供销（按面积）南京酒店式公寓年度供销（按面积）1401102008060402002500016.014.03500030000250002000012.010.08.0200006.04.0150002.00.0浦口河西14.59.7城南4.2城北1.7城中0.0江宁7.3仙林2.9城东13.10.8高淳2.6溧水1.5六合15000100002016年752017年1142018年1182020年58供应面积(万方）10.7成交面积(万方）11.70.00.01000050000供应面积(万方)5518.87.15.93.81.20.70.62019年50000成交面积(万方)83716950成交均价(元/㎡)1663432357209062293732294184062115218829891881476000成交均价(元/㎡)1927819740222812238923238供应面积(万方）成交面积(万方）成交均价(元/㎡)供应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)南京酒店式公寓年度供销(套)2020年南京公寓分板块供销（套）25000250025003500030000250002000015000100005000002000015000100005000020000150001000050000200015001000500020162017201820192020城南浦口河西城北江宁城中0高淳六合溧水427城东1678年年年年年仙林615供应套数成交套数14382257190611901076供应套数成交套数119823661951400158654401255651382129278145710974013531205853181217051548129483114806136224171713成交均价(元/㎡)212281272389223238成交均价(元/㎡)29166333252923261528114710829889186000647764002918供应套数成交套数成交均价(元/㎡)供应套数成交套数成交均价(元/㎡)012021年10月公寓市场供应8.47万方，成交1.71万方，成交均价22608元/㎡。本月公寓市场成交量和成交价有所下降，成交主力为绿地金茂国际金融中心。南京全市公寓月度供求（万㎡）8.471.712010201120122101210221032104210521062107210821092110南京全市公寓月度成交均价（元/㎡

）22608201020112012210121022103210421052106210721082109211001平层公寓供应和去化均高于挑高产品，但挑高公寓溢价能力突出，溢价率大约为15%左右2020年平层公寓供应30万㎡，去化32万㎡，成交均价22845元/㎡2020年挑高公寓供应18万㎡，去化10万㎡，成交均价20044元/㎡南京挑高公寓年度供销南京平层酒店式公寓年度供销50403020100250002000015000100008060402002500020000150002016年162017年422018年382019年162020年182016年38372017年552018年622019年262020年3010000供应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)500005000011182622104217826291861528216403222845成交均价(元/㎡)149331742719410211512032420044供应面积(万方)成交面积(万方)2020年平层公寓分板块供销供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）34529成交均价(元/㎡)供应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)2020年LOFT公寓分板块供销供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）板块浦口城南河西城中城北江宁城东高淳仙林溧水六合成交均价（元/㎡）159152210233047292581931822661183538866板块成交均价（元/㎡）84196652996046448289291597493621159745512546847浦口江宁河西城南城东城中城北仙林溧水2151326281235412255022167202113561207646179181641826463173932029449182259793487512464388714817900593642995100656016790733073056225847169391489600233997995690193600001中小户型公寓更为畅销主力面积段：30-60㎡，30-45㎡为成交大头主力总价段：40-120万，80万以内公寓产品为主力成交面积段40万以下2040-60万11860-80万17880-100万4100-120万2120-140万0140-160万0160-180万0180万-200万0200-240万0240-280万0280万以上030㎡以下30-452195678210173912528368555613975442564423519312023624341929721220712438214442115400161272690245-600133211125974734060-750075-90000212155790-100100㎡以上00102269125141503692244817207413931282577352269181434219合计01公寓累计存量16791套（114万㎡），按照近6月月均去化计算，去化周期为25个月。南京公寓存量走势图1800060公寓存量(套）平层存量LOFT存量平层去化周期LOFT去化周期公寓去化周期去化周期（月）1600014000120001000080006000400020000物业类型存量（套）50403020100公寓（LOFT+平层）1679125LOFT公寓平层公寓54752824113162020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.122021.12021.201公寓套数成交排行榜前10中，热销项目以城南、浦口、城北、河西热点中心地段的项目为主。2020年南京酒店式公寓成交套数排行榜top10成交均价(元/㎡)排名推广名板块成交套数成交面积(㎡)12都荟天地领寓A5城南浦口城中河西城北城南浦口城南城北浦口76744839539033431628727526025525133193274601716016187242036814180133179516235951993129100263201961118954185021481219071136423诚通·龙蟠汇龙湖·时代上城证大御湖国际雨花吾悦广场明发国际中心南京城际空间站峯汇中心45678910明发财富中心4825401城北板块：主打小面积产品，均价1.5-2.4万元/㎡（精装）城北公寓平层、挑高组合较复杂，均为精装交付，产品面积多在60㎡以下，均价在1.5-2.4万元/㎡，主流项目去化24-25套，板块整体存量较大；部分楼盘合作渠道，佣金为房款5-8%。城北主要在售公寓产品体量交付供应剩余面积区间成交价格已售（万㎡）标准套数套数（㎡）（元/㎡）套数去化套数月均项目产品类型渠道政策翠屏水晶广场平层3.1m挑高4.5m·每套6%万象天地17精装152182537-6224412151711886069623945225670%采用分销去化万象天地峯汇中心翠屏水晶广场平层3.6m挑高4.5m9.6精装60736833-66-·每套7-8%·签约结80%，全款到账结20%峯汇中心平层3.2m25精装1462101035-4224012020年南京住宅市场量价齐升，板块分化加剧，疫情过后市场强劲复苏，热门项目限签明显，冷门项目采用渠道刺激去化，区域内地缘及板块客基数有限，导致流速不足，开发商被迫采用渠道。1、2、商业、办公市场存量庞大，年度供销维稳。公寓成交量下滑显著，市场供大于求，库存呈现一定积压，严禁商改住新规颁布后，多个项目为规避风险，办公性质的用于产品上市量锐减。3、4、5、目前市场产品接受度，LOFT>平层，且溢价能力突出。挑高公寓成为绝版，且后期供应越发稀少，45㎡以下公寓产品也将减少，预计后期小面积酒店式公寓成交将有所上涨。6、7、目前公寓存量1.6万套左右，月均去化周期25个月。片区去化较好公寓产品均启用渠道分销，形式多样，佣金6%-8%不等，或以单套成交奖励固定佣金6-15万不等，多渠道换销量抢占客户资源。南京翠屏水晶广场客户分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY02选取原则：周边近期开盘项目，竞争项目，与本产品具有可比性。项目名称万象天地峯汇中心产品户型平层(65年)挑高(40年)平层面积（平米）37-62客户构成过渡性自住客户30%，纯投资客户70%区域内办公35%，办公兼自住25%，投资30%，少量自住自住客户20%，投资60%，区域内办公客户20%35-42万象天地公寓、峯汇中心客户特点：政府出台规定，住宅物业不能用作办公注册地点周边现有写字楼较少，晓庄的地铁办公物业比较稀缺以周边化工厂、企业单位为主力购买群体，办公投资需求旺盛，通常购买多套客户对产品的地段升值潜力以及挑高的稀缺性较为敏感，同时商业配套和地铁配套也是投资客户重要的关注点启示1：区域内40年产权公寓办公型客户占比40%-60%不等，长线投资客30%-40%，过渡性自住客户10%-20%；挑高型产品办公需求高，平层以长线投资客户为主，但受新政的挤压，过渡性自住客户比例呈上升趋势02项目目前上门客户办公需求占一半以上，尤其是个体经营户的办公需求可以进一步挖掘，过渡性自住需求在目前市场形势下增加，但价格敏感度最高，纯投资需求基本是以周边的居民、职工为主，最为稳定.典型客户1：典型客户2：p办公客户和纯投资客户对价格的敏感度相比自住客户较低，p

女，30多岁，居住在附近p

办公需求，打算开旅行社，喜欢挑高户型p

开车上门，性格强势男，20多岁，在附近办公pp办公需求，从事电子商务，打算买一间，自己单干，最好是挑高户型p因此考虑到挑高和露台产品的溢价，建议适当拉大平层户型与明星户型的价差，p重点将自住客户引导至项目户型典型客户3：典型客户4：pp男，40多岁，居住在附近p女，20多岁，非南京本地人，单身，在附近工厂上班纯投资，与另一个合伙人一起投资，打算购买一层商业公寓，购买力强，投资经验丰富，对区域价值认同度高p自己手上有20多万存款，想买一套小户型自住，住宅价格过高，商业性质的价格较便宜启示：推广需继续侧重区域内渠道，客户关注地段和产品性价比，推广主题建议直接聚焦项目区位和产品差异化卖点，项目的区位规划前景要通过说辞强化02区域内工作缘客户过渡性自住以年轻的新南京人为主游离客群区域内居住缘投资客户私营业主、企业管理层辅助客群核心客群个体经营办公客户小个体户、物流、贸易业等大企业办公客户周边拆迁工厂员工办公南京翠屏水晶广场本案分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY03pp项目位于栖霞区西部，新港开发区内部，北邻长江港口，位置相对孤立，与传统居住区均有较长的距离（7-8公里）；新港开发区能级高，区域被认可——南京唯一国家级经济开发区，入住企业3000余家，世界500企业60余家，如LG、西门子、史密斯、夏普……高新技术产业人群聚集；新港开发区高燕子矶栖霞大道生活区尧化门生活区03•

项目外部配套缺乏，内部配套满足基础生活；•

距离规划中轨道交通1号线、6号线站点，最近距离2.5公里；•

当前对外交通主要依靠公交，3条线路；2.5KM3KM•

距离最近生活中心（尧化门），直线距离约5公里；燕子矶生活区尧化门生活区03•

新港开发区配套中心，包含行政办公、商务酒店、商业消费以及居住功能；行政办公•

项目所在位置旁边为新港开发区相关政府部门办公区，部分园区企业员工宿舍；园区员工宿舍翠屏水晶广场行政办公•

开发区以内人气较为聚集的地方，有基本稳定的办公及租住人群；03Ø

整体规划：约12万方，包含3栋公寓，1栋酒店，以及2万方底商；2#3#Ø

1#，假日酒店，自持，新港开发区内唯一高档酒店，单日房费600-1000元不等；4#1#Ø

2#，商办公寓，部分酒店托管（宜必思），低区SOHO，高区LOFT。宜必思单日房费约200元；Ø

4#，4.2米层高LOFT公寓，已售罄，18年交付入住；Ø

3#，3.9米层高商住公寓，主力面积32-35㎡，现房呈现；累计368套，体量12300㎡；2梯16户；03••（1）楼层平面布局：除端户以外，中户单面排列，南北通透；（结构示意如右图）••••（2）户型结构：端户带外阳台，中户为内阳台；入户设有窗户，通风采光俱佳；厨房、卫生间均设有上下水；楼层平面图•••（3）房屋现状：外立面整体无明显问题，无破损状况；内部局部破损，主要问题为灰尘较多，且比较陈旧，显脏，如入户门、走廊、走廊天花板、结构梁；0303（1）商业：①运营业态：当前主力运营业态为超市、餐饮、便利店，以基本生活类业态为主，且档次偏低；②商铺经营位置：主力集中于3号楼南侧小型外街盒子商业，靠近行政办公区、4号楼公寓；1/2#楼主要为酒店流动客群，内街商业为主，经营情况较差；2#3#4#1#（2）商住公寓使用情况开放型外街商业①2号楼，酒店入住率约70%左右，高区LOFT主要为租赁自住；临街商业+内街商业②4号楼，主要为租赁使用，极少数办公用途；③公寓租住客群：周边企业园区员工为主，少量商业老板就近租住；④公寓租金2300-2500元/月（LOFT）；03••销售进度：16年6月2/4#销售，18年公寓入住，商业运营；分销佣金3万/套，走访尧化门中介5-6家，我爱我家、德佑、中涵等，分销反馈前期成交困难，主要抗性来自于项目位置,生活配套、交通便利等抗性；南京翠屏水晶广场营销策略BUSINESSPLANNINGSUMMARY04第一阶段第三阶段第二阶段针对物业缺陷，进行翻新整修，装修样板房及示范单元针对3#推广上高举高打，适当包装，集中蓄客高佣驱动，全城寻客，渠道为王。快速去化04从客户层面看：客户投资除了价格、户型等因素外，主要还是关注周边各种配套资源、投资回报以及后期的居住环境从项目本体来看：本项目周边商业配套不成熟，交通通达性一般，只能依托自身商业运营和挖掘自身新的价值点，以新的价值点形成新的卖点，构建有差异化的竞争核心突破力才能成功突围综合因素考虑：本案发力点来看，放大本案的公寓的商业价值和投资价值，展示项目自身的生活娱乐配套属性，3#打造具备特色差异化的产品是本案的核心发力点04基于公寓的市场、客户、本体结论RighttimeRightproductRightmaket对的时机对的产品对的市场初步定位方向？04目标客户客户定位：根据项目总体规划情况以及目前周边租用客群情况：使用客群为：自住型，小中型创业型企业等办公类；购买客群：小公寓创投类和自主类、投资类；04目标客户定位主要使用客群：急需实现自我价值25-35岁年轻创业者，及高素质高品位的投资者。04产品策略：产品价值是促进客户购买的核心驱动力，而产品价值的核心点在于赋予项目一个气质、个性，通过确定风格特征，衍生项目各个重要环节的打造，比如智能化、公共空间、物业等，本项目要实现高销售率，产品价值是基础，充分利用项目周边工业企业资源，面向中高端商务人群、投资回报等，通过专业运营增强品牌效应。04pp精装私人定制充分发挥专业物管委托租赁，减少空置率，保证收益最大化5层以上为菁英公寓4层：办公+公寓p无忧托管、设备维修、清洁保障pp业态规划以电商孵化、直播带货为主；政策支持，可为项目获得更多政府支持，打消投资顾虑，快速拓客；3层业态：电商孵化、直播办公1-2层商业统一招商、统一运营p推广上快速发生，打造公寓升级示范标杆话题，炒作项目投资特点注：业态规划统一但不唯一，根据市场蓄客情况，适当调整04体验式商业公寓时代是公寓发展不可逆转的时代进步，也是电商冲击下本能进化的产物，公开化、平台化、定制化是未来商业的大势所趋直播带货+电商零售商业模式引领商业发展04电商孵化、直播办公短视频、直播带货、VR/AR平台孵化地直播带货摆脱了传统销售模式对实体店的依赖，克服了空间和地段的限制，网络上不存在租金；重构商品流通的生态圈，通过电子商务平台实现“一对多”的对接，大大节省了人力成本拿出3层一整层做成电商平台、直播基地、商家办公041.3#增设政务一站式服务厅、财税咨询、法律咨询、税务咨询，缩短办理业务时间；2.政府政策扶持，铺助设立税收补贴、电商发展基金、电商发展补助；3.快递、银行等窗口入驻，方便办理业务；政府支持助力发展4.电商孵化与引导、电商人才培养、创新性人才基地及创新要素提升与完善；04软硬一体精装修——塑造最具投资价值资产Ø

精装修已成为市场趋势，精装修可以为项目带来更多价值精装修给项目带来的优势n

溢价：提高品质，获得溢价空间，增加销售手段；n

品质感：精装修房比毛坯房更显项目品质感，有助于树立项目的高品质形象；n

提供便利：提供便利，自住客拎包入住，投资客收楼即精装标准的建议可投资；装修档次豪华装修高档装修装修报价n

提升形象：符合本项目整体城央综合体的形象，更利于3500元/m2以上2500～3500元/m2提升项目的整体形象；n

减少税收：精装修样板房可减轻开发商增值税的压力，经济型装修1500元/m2以下提升利润空间04引入酒店式物业顾问服务——建立项目专属“智能化”服务平台建议引入知名物业管理公司挂名做为顾问（戴德梁行、世联红璞托管服务等）创造高附加价值，由自身酒店物业提供各项酒店式物业服务。阶段模块交付后资产管理资产服务p

基础物管服务p

设施设备管理p

租赁服务p

资产托管服务服务内容p

物业外包等增值服务全委托/顾问服务模式配合单位全委托管理/管理顾问物业持有人、政府相关行政主管部门04增强运营保障——青年SOHO公寓/精英白领LOFT公寓系统公共空间公寓特定楼层设定咖啡厅、书吧等，并进行招商竞标入住，凡持门卡每月可免费领取咖啡，享终生85折。基础公共空间公寓特定楼层提供基础设施：厨房、餐厅、洗衣房、晾晒间等，有效利用使用率较低空间部分SOHO/LOFT公寓——拉近青年、白领客户距离提供公共展示区进行业主们交流活动的平台，并定期举办活动，集聚客户群04平价走量，渠道为王，高佣刺激。快速占领市场主导，为开发商迅速回笼资金。04发挥优势、抢占机会,让客户回归关注投资价值的本源克服劣势、全新形象、集中宣贯，形成差异化、转化威胁扬长避短Ø结合市场发展趋势，结合产品自身定位，鉴于项目规模不具备“大盘”的体量属性，建议主打投资及自住公寓两点支撑方向；ØØ目前项目周边的环境难以改造，所以，建议从形象及公寓样板房塑造上予以弥补；增加推广渠道，适当投放媒体平台宣贯，深入产品在市场的概念，通过实在的产品品质以及产品形象给客户强烈的购买信息。04公寓整盘去化约10-12个月进场前期蓄客首开加推2023.1月前去化80%2021.12月2022.1月2022.4月首推货量预计首开：中低楼层，以毛坯公寓为去化重点，低开高走；首开货量：150-160套.预计来访目标预计去化目标渠道到访客户：300组；我司自拓及案场客户：350组。渠道去化：90套；我司自拓及案场去化：60-70套。04跨界平台启动自身合作方联动全平台整合策略中介资源整合04加强品质宣传户型性价比展示紧抓投资型市场热度，精准客户定位，投资理财型需求成为本案重点，集中宣贯产品的回报及附加值。在面积分类后，将公寓产品的优势及优惠调整，通过单页、地推、电销、短信等时效性手段，将当前阶段营销策略释放，刺激客户购买欲望。营销组合拳样板房实景呈现及体验增加圈层营销推广优惠力度，从多渠道出发，配合产品说辞，提高圈层客户带动去化的积极性。样板间公开阶段，建议将公寓产品投资回报、生活居住的舒适性直观的展示出来，深入客户实际的体验感。04影院剧场慈善机构跨界合作针对性拓客，异业联盟深度锁客：对银行、车行、商会等对标客户群跨界合作，进行针对性的、有效的资源嫁接，对制造话题、挖掘目标客户，形成旺场氛围都起到了明显的促进作用。医疗体家居旅游酒店项目跨界联盟摄影婚纱摄影04完善内外包装，提升阵地打造水准品质，产品形象升级。形象导入口碑提升产品品质力进行客户拦截导入增强客户自发传播力南京翠屏水晶广场雷欧优势BUSINESSPLANNINGSUMMARY05与南京主流C端平台有着良好的合作关系，愉快的合作经历，拥有海量客户资源。05本项目保证成功的两大核心是快增量+快回笼快增量:如何在短时间内快速聚客，为项目最终成交做增量服务。快回笼：如何保证增量客户变成有效客户，促成成交。05合作期内，雷欧为项目进行自销及垂直整合，预估计(以10-12个月为合作周期)导入意向客户2000组；渠道转化比6:1；成交不低于：330组；05区域常期合作派单+巡展点u

商场：联合举办新品发布秀、抽奖兑奖活动u

车商：参加车展、联合车商举办车友会（宝马、奔驰等）u

美容：联合举办美容知识讲座、客户维护活动u

健身房：联合举办客户体验活动u

银行：联合举办金融类讲座，如“投资知识讲座”u

会所：联合举办会员活动，如高尔夫邀请赛、星级酒店、KTV会员活动u

商会：