商业地产规划学习资料

商业地产规划学习资料目录一、商业地产规划设计二、商业筹划中商业地产定位的10大依据三、商业地产筹划细节决定成败四、商业地产规划设计“五步曲〞五、社区商业的规划布局与业态组合六、商业街的商业规划七、购物中心市场定位分析八、专业市场的商业规划九、商场环境空间设计指导细那么十、商场平面规划原那么十一、购物中心空间设计效果图(图)十二、购物中心卫生间如何节能十三、景观规划在商业地产中的作用十四、如何规划购物中心商业业态？十五、如何做好商业地产的建筑筹划十六、购物中心开发的规划和设计方法十七、商场中楼梯间的防火设计十八、法国商业室内设计(图)十九、购物中心的VMD体系与策略二十、香港的购物中心建筑设计二十一、超高层商业中心前期规划的五大招术二十二、商业地产的商业业态规划二十三、商业地产的室内人流系统的规划二十四、购物中心入口设计的诠释方法二十五、关于中央空间的动线分析二十六、国外MALL建筑风格与借鉴二十七、商业规划是商业地产成功的重要前提二十八、规划布局及色彩在商场中的运用二十九、合理解决商业地产布局的几个操作技巧三十、如何让商铺人流最大化三十一、商店的店内布局设计三十二、购物中心如何打好美食牌？三十三、武汉光谷广场夜景照明设计详解商业地产规划设计“地段，地段，还是地段〞，这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性，中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区，每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。重视选址，更要重视规划设计现实中，不少投资决策者十分重视商业广场的选址，认为只要选址好，商铺建好后就不愁租售，收益就一定会好，因而无视了对商场的规划设计。事实上，商场的整体规划布局，往往决定商场今后效益的好坏，直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面，关系到商业工程的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在工程完成后可随意更改，甚至可以推倒重来，不是什么大不了的事情。因此，他们往往在工程开发前期，对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑，或者根本不相信，直到工程开发失败后才亡羊补牢，而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越，但缺少规划设计的失败商业工程很多。一旦商场规划布局失误，即使工程地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠，也无力回天。如此，不但给投资商造成一时的各种严重经济损失，同时也必然带来各种难以估计〔包括筹划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面〕的连环性经济损失，更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位很多情况下，开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法，完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而，目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行，但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力缺乏，只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果等方面进行构思，未能参透融会商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，不但对各种经营配套设施与商场的实际需要难以做到相辅相成，甚至反其道盲目设计。如此，其结果必然与商业广场实际经营运作规律格格不入，造成商场布局迷宫、设计华而不实等问题。由于最初规划设计不合理，不少商业工程都需要在建设中调整修改方案，这时最好做到建筑设计与商场新的合理规划布局同步协调，防止造成不必要损失。因为已建好的商场硬件设施今后很难进行有效整改，只有认真注意做到建筑设计方案与商场合理规划布局专业技术相结合，做到双方优势互补、相辅相成，才能创造出更好的商业气氛，进一步提高竞争能力，创造寸土寸金的巨大经济效益。如果商业工程开发仅是依赖住宅建筑设计大师，将建筑设计大师的商场设计布局视为金科玉律，不能变更，脱离实际，最终开发出来的商业地产工程将违背商场运作规律，受到市场无情抛弃。商业地产规划设计要与商业经营密切配合商场整体规划布局，决定着商场的后期经营，对经营者和投资商的收益有着至关重要的作用。一个商业地产开发的规划设计主要包括建筑设计、商业配套规划、卖场规划〔商铺分割〕、立面外观规划以及商场装修规划等，每个规划步骤都要紧紧结合工程的业态定位、商业经营来设计，不能脱离商业运作实际。商场规划比住宅建筑设计复杂，商场设计要结合商场业态，如在大型商业的建筑设计中，主力超市百货对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求；大型娱乐设施对功能布局、内部人流路线更有特殊的要求；而餐饮需要有排污配套等。再如，商业地产具有“恐高症〞，楼层越高就越不受投资者追捧。一般而言，商场二楼以上的商铺以及商场的负一、二楼等相对不能充分分享人流，因此目前很多商场包括购物中心，都把购物设计在底层，高层定位为娱乐休闲。商场在前期规划设计时就应该考虑商业地产的这个特性，针对不同建筑层的业态设计商场。如果商场没有个性鲜明、因地制宜、引导客流、全面协调的整体规划布局，往往很容易造成高层商铺长期空置。在商业地产的总体规划设计上，建筑设计师要与精通商场规划布局的专业技术人士紧密配合，更要特别注意每个环节的重要性和协调性，否那么一个环节失误，往往都会造成效果欠佳或失败的结局。二、商业筹划中商业地产定位的10大依据定位依据一：符合外乡实际家乐福每决定开一家分店时，多要用长达两年的时间对当地人们生活方式、消费水平、人口增长、都市化水平、居住条件、兴趣爱好、传统习俗、储蓄情况、宗教信仰、意识形态、中产阶级比例等情况也要进行非常缜密的调查与论证，这是确保家乐福成功旺场的大前提。而这看似烦琐而冗长的摸索与调查，也正是决定商业地产是否能在异域或异地立足的先决条件定位依据二：符合城市开展方向万达在宁波的购物中心现在不是很旺的地段，但是万达决定去做。因为是新规划开发区，是城市开展方向。行政中心搬过去了，整个25栋楼，周边规划正在建一个大学城，包括全国首家境外办的大学。万达购物中心建设要两年，等建设起来，周边人口起码50万。定位依据三：符合商业业态开展趋势维多利亚广场位处广州最繁华的天河城商圈中央，在经历了几次经营失败之后，重新定位为文具办公用品中心。然而，在一个非常成熟的零售商圈中独树一帜地去搞一文具批发市场是肯定行不通的。定位依据四：符合商业开展规律所谓商业规律，就是从商业市场实践中总结出来的成功法那么与失败教训。例如，从国内外商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600米。香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……，其长度也大致600米左右。定位依据五：差异性原那么北京京西地区的商业绝大多数为百货商场、中低档餐饮，高端商业供给严重缺失。为了弥补这一市场空白，马奈草地将工程定位为高端文化情景商业，旨在为高端人士提供集餐饮、休闲、娱乐、康体为一体的一站式体验商业配套。马奈草地一系列的差异化的市场定位受到了众多品牌商家的追捧。定位依据六：定位的坚持原那么黄先生操作的广州著名的天河南特色商品街，确定定位为体验式特色商业后，即便品牌店想进驻，如果与原定位不符，同样是不让它们进驻。除非这些品牌能改变特色，否那么即使是全球最好的品牌也不行。定位依据七：适度前瞻性东莞市虽然有1000万人口，但消费群体主要分为两类。一类是高收入阶层，另一类是在工厂打工的工薪阶层，这类人群占总人口的70％多。而购物中心是定位中高档的业态，东莞的高收入人士多有到广州和香港购物的偏好，因为去二地太近，也就一小时车程，而工薪阶层收入偏低，不可能经常到购物中心消费。所以，东莞并不适合开展定位中高端的大型购物中心，适合的是以日常生活用品为主为平价大卖场。定位依据八：市场导向原那么由于工程附近都是批发市场，缺乏休闲娱乐场所，周边的居民去购物一般会选择邻近的北京路步行街，以享受购物、休闲、娱乐的多元化消费体验。亿安广场在历史久远的批发市场经营百货实在是独力难撑，以惨败关门，后来经过重新定位于玩具精品市场后取得了巨大的成功。定位依据九：最适合开展模式开发商是商用工程开发活动中的主角，商业工程在开发伊始，首先应该根据开发商自身的综合实力和企业充分整合社会资源的能力，来确立相应的融资方案和财务目标。定位依据十：逆向思维原那么如果开发商能换位思考，采取逆向思维，要以市场为圆心，以消费需求为半径，逆向倒推，这样调研出来的定位就会更准确，更到位。商业地产筹划细节决定成败——2023年安徽市场商业地产调查实录4月5月，本是商业淡季，安徽商业地产却是热火朝天。先是来自上海的安徽七浦服装批发市场小体量占位，接着来自北京的中绿广场及本地的安徽白马服装城均以10万平方米左右的体量出位。“五一〞春季房展会刚过，一家大市场便启动ShoppingMall改选方案；5月中旬，持续选势好几个月的安徽元一时代广场，隆重推出铂金创富投资方案；下旬，挟外资零售店家乐福入驻优势的安徽国际购物广场公开出售。尽管这些商业地产工程推出后，煤体热登商铺抢购场面，但业内人士还是对此颇有微词：上月三市场下月三Mall，商业地产真有这么火？4月中旬，国务院流向经济研究所住兴州副所长在参加安徽省零售业高级职业经理人培训班讲课时，临场换话题，紧急呼吁：尽管中国商业地产开发已进入了新的历史时期，商业地产的快速升温将会导致商业地产综合症的形成。无独有偶，4月下旬，在南京召开的“CCE2004首届城市商业地产论坛〞上，中国土木工程协会长潭庆链、中国房协顾云昌秘书长及来自上海、南京、杭州、合肥的建筑专家、商业专家和房地产企业家也达成共识：中国商业地产对城市建设及整体经济增长起到了举足轻重的作用，但商业地产迅速升温、粗放开发的同时也存在巨大的隐患，商业地产的盲目开发重复建设，商业地产规划布马混乱，注重招商无视后续经营等，正在造就城市商业资源及社会资源的巨大浪费。来自市场各方面的信号不断地向商业地产工程开发商传递这样一个迫切的信息：中国商业地产进入细节时代。细致规划从现有商业地产工程规划看，商业地产开发商把开发重点放在大体量的ShoppingMall、批发市场、物流园区上，而且开发面积越来越大，动辄就十万、十几万、甚至几十万平方。更令人无法容忍的是，商业地产开发商在做工程规划时，也不去认真考察区域市场人口、市场规模、人口购置能力、市场业态结构，而且相互攀比着，你搞8万，我搞10万，他搞12万，她再搞20几万，一路下来，个别城市出现超过百万平方米的特大型商业地产工程也就缺乏为奇了。而安徽商业联合会有关人士表示：‘这里面有三个问题，城市人口缺乏150万，在全国城市竞争力报告中，位列40个鼓励投资城市的第32位，这样一个中等偏小的城市，可以容纳体量近10万的ShoppingMall几个？第二，合肥商业繁荣程度较高，传统业态百货店和新型业态超市构成的商业结构相比照拟合理，但新的商业地产工程大都盯住ShoppingMall，打破了原有商业结构的平衡，在新的商业生态平衡未相成之前，ShoppingMall有一定“新鲜度〞，但ShoppingMall数量增多和质量的不确定性又会直接影响其市场“保鲜’能力。第三，大型商业地产工程的规划中，交通是首要考虑的问题。现在全国已有一局部城市对大型商业地产工程规划听证时实施交通一票否决别。再看看安徽的一些商业地产工程，想在哪儿开发就在哪儿开发，既不管自己是否处在当地城市规划的商业中心或商业次中心，一味宣称打造城市〞新商圈“、〞新地标“、〞第几商圈“，又不去测算如此体量的ShoppingMall需要多少人流，凝聚多少人气，方便多少人居留，更谈不上对ShoppingMall这种新型业态人性效劳更多追求的核心。一位不愿透露姓名的业内人士指出，一家炒作得很厉害的所谓ShoppingMall，住宅与商铺联体，说白了就是开发商为追求工程利润最大化，把底层商铺做了“包装〞。这种商铺在北京就叫底商。无论从招商层面，还是从经营层面、管理层面或者效劳层面上看，底商均与商品位的ShoppingMall经营管理有一定差距，要缩小这个差距，真正从业态规划上表达ShoppingMall的现代效劳理念，其难度可想而知。另一个值得关注的问题是，面对大体量商业地产工程开发的迅速升温，开发商只知道单纯从面积上对ShoppingMall作简单类比。记者从商业专家了解到：Mall作为新型业态，也有市场细节，象前不久上海推出的OutletMall，就是一家专营品牌服装折扣店的Mall.细心定位衣食住行为人类生活所必须，相当一局部大型商业地产工程习惯于把眼光盯住日用百货小商品、建材和服装上。在合肥新站综合开发区试验区站前路附近一公里的距离内，仅服装城就有安徽大市场服装城广场〔建筑面积约为0.7万平方米〕、安徽白马服装城〔首期4万多平方米，三期6万多平方米〕、安徽中绿广场〔方案首期4万多平方米为服装经营〕。单从安徽6800万人口的服装消费看，20几万平方米的服装城确实不能算开发商在定位上有什么不妥。但，只要自仔细地分析一下，问题就立刻会显现出来。从日前情况看，服装城的开发商主要依据是广州、杭州、北京几十万平方米的服装城，生意蛮好。实际上是，合肥不能与广州比，广州的辐射能力合肥无法比；合肥不能与杭州比，杭州是中国女装之都，又有宁波、温州男装作支撑，合肥有吗？合肥不能与北京比，北京是首都，是北方市场重要的物流中心；甚至合肥不能与武汉比，武汉背靠中原腹地；合肥不能与哈尔滨比，哈尔滨有强劲的边贸市场；合肥不能与成都比，成都有广阔的西部市场……说的不好听，合肥甚至不能与常熟比、虎门比，因为合肥及其周边没有服装生意或加工基地。再从安徽省整个服装市场情况看，南有芜湖吉和街，北有阜阳皖西北商贸城，深入了解大江南北的服装城经营户后，你还会发现，淮河和长江把安徽自然切分成三快，而这三快中，服装市场特征各有侧重，淮河以南的服装城经营户大多数去武汉进货；江淮之间倾向于广州、杭州；而长江以北的服装城经营户大多数去常熟进货。安徽省6800万人口近百亿服装消费经这样切分后，所剩几许？回过来再看城市居民的服装消费。据了解合肥零售业态里，影响最大的百货店业态，其服装经营所产生的利润均占其利润总额的60%左右。从服装经营结构上分析，合肥城市居民服装消费，有如下思维定势：买高档服装到古井赛特或时尚百货店——百盛；买中高档服装到生活百货店——安徽商之都、鼓楼商厦；买中档服装到合肥百大、乐普生；买低档到城隍庙、大市场；买品牌低价服装到青云服饰广场；买快速消费服装到三福百货……如果你开发或经营的服装城没有与以上店铺的定位差异，你又有什么手段将消费者拉到服装城消费，你又凭什么留住进驻服装城的服装经营户呢？个别服装城的开发商寄希望于升级换代的客户和从县城到省级来的服装经营户。安徽省飙马商业地产营销筹划公司的总经理分析：这局部服装经营户确实有一些，但数量尚缺乏以支撑一个体量较大的服装城，这是个别现象，不能把他想象成一致情况。相对而言，服装经营户不会轻易切断与上、下游市场的联系，除非市场风险系数为零。上海城开集团总经理倪建达先生在“CCE2004首届城市商业地产论坛〞上发言表示：商业地产相对于住宅而言，而市场化程度更高。从这个角度说，商业地产的市场定位精准化、精细化，是商业地产工程成功的关键。细腻营销纵观商业地产营销手段，有几种情况特别值得注意：一是摇幌子，商业地产开发，地产开发是手段，商业才是地产价值表达。个别开发商，把“商业〞作为地产开发的幌子，不是在商业工程的启动上、商业工程的招商上、经营管理上下大力气，而是以商业工程作由头，行售卖商铺之实。商铺一旦售完，开发商作秀也就结束，商业地产工程成功与否，似乎与他无关，反正，开发商已赚得盆满钵满。二是扯旗子，动不动就打造商业旗舰，开创商业时代，成为“新地标〞，缔造“第N个商圈〞，实际上大型商业地产工程，运作的好确有可能成为城市建筑的新亮点、城市生活的新坐标，但需要时间和精细化的筹划。三是拨珠子，商业地产工程运作成功确能给开发商带来巨额利润，这种利润有时候甚至是相同面积住宅利润的2—3倍，甚至是5倍。受利益的驱使，个别商业地产开发商是摇幌子，再是扯旗子，最后拨珠子：以最理想的状态计算经营时间、周期、利润，预期回报率高达10—12%，并承诺售后返租，月租金多少多少，信誓旦旦地承诺“一次性付款有多少多少优惠〞，实际上，开发商此举一意在尽快收回资金，二是开发商实力并不象自己说的那么强，一些商业地产开发商在做商业地产工程时自有资金甚至只有5%.试想，一个10亿元的商业地产工程启动资金如果只有5000万，那么这个工程的开发商怎么能不求“财〞假设渴呢？商业地产开发商营销观念缺乏创新，营销手段过于功利化是造成外界对商业地产经营管理者产生偏见的根源。大型商业地产工程倚重商业主力店与关键品牌店进驻，无可厚非，关键是不要言过饰非。北方一城市某商业地产工程因有家乐福进驻，而洋洋得意地宣布该工程是开发商与家乐福“强强联合〞开发的，结果惨遭客户诉讼，捡鸡不成反蚀一把米。相反，安徽国际购物广场也有类似经历，但开发商华源公司只宣称“首层为家乐福〞，可信度高，营销效果，尤其是对周边商铺销售有一定拉动，当然，就是这样，安徽国际购物广场同样仍面临一个需要细致耐心地处理的营销问题：如果让家乐福与周边品牌店铺共生共容的问题。针对商业地产拉大旗的问题，实际上从营销角度上讲，是对开发商自身提出更高的要求。如果把这种要求停留在口头上，那就是“拉旗〞，如果有实践，且有成果，那就叫“目标〞。安徽商业联合会一位秘书长举例说：在天津市车马路商圈上，新世界广场和家乐福超市苦撑了数年，终于使该商圈从无到有、从小到大。安徽元一时代广场本来就在商业区，如果营销措施得力到位，完全有可能成为安徽商业新亮点，尤其是好又多超市与天香城改造完成后，该地区商业气氛将更趋浓厚。就在安徽商业地产火爆的同时，合肥市中心传来令人惊诧的消息：一家炒作得很到位、投资方案得很慎密的产权式商业地产工程成为众矢之的。主持工程的商业地产开展商已人去楼空。事实告诉开发商们：商业地产工程高投入、高风险，才有高回报。理想化的创富方案是营销的必要手段，而支撑商业地产走过风险期是投资筹划的核心——商业地产工程资金链管理。商业地产营销筹划的精耕细作是中国商业地产进入细节时代的必然要求。细节致胜据合肥市有关统计资料显示，2003年该市商业地产施工面积达204.4万平方米；销售〔出租〕面积为39.98万平方米，占同期竣工面积的58.7%，累计空置面积占房地产总空置量的47.7%，空置率上升了12.4%；而今年一季度该市商业地产施工面积达166.41万平方米，销售〔出租〕面积2.52万平方米，占同期竣工面积的44.6%，累计空置量占房地产总空置量的46.1%，控制率上升了152.6%.在屡次参加与商业地产工程的筹划时不止一次惊讶地发现，钢材市场的商铺竟然是长2米、宽2米方方正正的，服装市场的商铺4.2米层高、7米的进深……继而追问开发商的客户定位，得到的答复是什么客户都可以买或租……再追问这是什么市场，什么定位时，开发商支支吾吾地说：原来是打算干什么的。后来不行了，再转过来做这个……由此，就不难理解为什么一些商业地产工程为什么空置率一直居高不下的原因。请关注下面这样一组非常有趣的数字：中原〔中国〕物业参谋中央研究部的调查显示，2003年1—11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010亿元，比上年同期增长42.5%，完成商铺竣工面积达2097万平方米，同比增长40.9%.上海商业地产实战专家《商铺投资》作者姜新国先生在“CCE2004首届城市商业地产论坛〞上介绍，2003—2004年，全国250多个城市商业地产空置率及招商不成功率达60%.中国商业地产联盟主席苟培路在“商业地产与城市开展论坛〞上说，世界兴旺国家人均商业面积为1.2平方米，上海缺乏1平方米，杭州仅有0.8平方米。有趣的是，面临危机的合肥商业地产开发商不仅不对该市人均商业面积高达1.36—1.7平方米的消息加以理会，而且对商业地产空置率高出北京、广州等大城市20—26.7%的事实无动于衷，却热衷于打造合肥的“CBD〞、合肥的“CEPA〞城，实在是一件难以理解的事。当零点调查公司董事长袁岳指出“中国只能容纳三个半CBD〞时，当沿海及内地许多“CEPA〞城遭遇为难时，商业地产开发商们是不是应该从细处着想、从细节入手抓好每个工程的前期筹划、中期营销、后期管理呢？！四、商业地产规划设计“五步曲〞商业地产规划设计一般可分为以下五个步骤。一、建筑设计。建筑设计主要涉及到工程市场定位和主力店两个问题。开发商在开工前，应对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费习惯和购置能力等，确定适合做什么，也就是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求，因为主力店的引进，能帮助提升整个工程的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通，了解他们对规模、层高、楼板荷载等要求，尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。很多开发商无视了这一环节，不管工程适合做什么拿了地块就做，如有些工程地段非常好，但由于卖场规划设计不适宜，导致有意向的大商家进不来。二、配套规划。不同业态有不同的配套要求。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求；餐饮需要有独立排烟管道、防噪设施、上下水、充足的停车位等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套。在工程修建时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，尽量让配套规划完善到位。三、卖场规划。一个工程商铺分割应做到如何将大量商铺灵活组织，化整为零利用于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑业态定位，如社区商业的铺位不应太大，以中小面积为主；而购物中心的铺位划分那么应以大面积为主。此外，卖场的人流动线，通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角的商铺也能充分享受人流。四、立面规划。商业建筑的立面规划表达商业工程的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划应和周围的其他商业形成差异化，有自己独特的风格，强调工程的可识别性。其中，要注意广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业气氛，不能给人杂乱无章的感觉。五、装修规划。装修规划包括公共装修、铺位装修。公共装修主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求。商场的装修规划要求，经营业态是关键，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业面向的是群众化的住宅居民，其装修设计普通档次即可；而西餐酒吧一条街往往要装修设计成欧美风格等等。五、社区商业的规划布局与业态组合不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合那么必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最根本的原那么。在天津某大型居住区工程的商业研究过程中，对于社区主力店〔超市〕位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受〞之后所确定的。规划布局在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差异。主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；必备性商业：满足生活根本需求；特色性商业：吸引客流，丰富业态。其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定〔如设在社区主、次出入口或黄金分割点处〕，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，到达引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业〔如银行等〕，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略〞将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治〞的“首、尾〞两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购置转化为游走体验，从而增加商机和人气。再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力〔如妇女与儿童用品〕，而另一些带有排斥性的商业业态那么必须相互避开{如医疗诊所与餐饮店}.业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营〞是进行业态组合设计的关键原那么，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、效劳、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；工程实施后那么可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调整。此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略布局指导空间规划〔或条件预留〕，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。六、商业街的商业规划一、尺度近人建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人〞，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人〞。商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见〞。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之〞字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。着名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实比照，立面横竖线条的划分等。而第三个层面那么是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。二、空间的限定人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间〞和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间〞。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受欣赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间〞。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法防止了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4.商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。假设宽于20米，“街〞的感觉那么可能被“广场〞的感觉取代。商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原那么，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。三、风格色彩的多元化自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而到达统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。四、面材的软化与精化商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个根底平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。为突出人情味，商业街外表构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。五、重视非建筑元素商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比方室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。假设想使这一界面更“友善〞，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为到达一个舒适、活泼而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。七、购物中心市场定位分析购物中心选店的一般条件下面是某跨国商业机构在考察2万平方米左右的购物中心店址时，提出的“一般条件〞：经济指标：包括所在城市的年人均国内生产总值10000元以上，年社会消费品零售总额在140亿元以上，职工年均工资在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。人口指标：包括所属全市的人口330万以上，市区人口100万以上，工程3公里范围内人口25万以上，工程5公里范围内人口50万以上……。道路交通指标：主要有面临道路主干线，车行道4快2慢，所属区域公交线路在6条以上，每天经过地块的车辆不少于10000辆，人流量不少于10000人次等。工程要求：地块或已有的建筑物可以租赁，地块土地面积不小于3万平方米，地块形状为长方形或矩形，临街宽度大于140米，深度大于250米，楼板荷载：卖场800kg/平方米，后仓与冷库1200kg/平方米；地板外表：仓库地面硬化而磨平，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，已有的可用建筑物最好为一层，面积在10000平方米以上。〔二层的每层不小于6000平方米〕。层高：平顶建筑，卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米；斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米；后仓净高不小于9米。配套指标：停车位在300辆—400辆，供电3500KVA以上，供、排水各200吨/天，煤气200立方米/小时，与宽带30门直线，2条数据线，中继线16条〔6进10出〕，设备容量128门……以上列举的仅仅是一局部，作为开发商和商业地产的营销者，我想还需要更多地了解商业运营机构的需求。对于1万平方米，2万平方米，几千平方米……这些指标又会是变化的，但是如果你对自己的工程指标不太清楚，或者对将来你目标运营商的一般要求都做不到，那么工程的营销就很难做。一个案例定位与规划失误的分析曾经在我们参与合作讨论的一个商业地产工程中，是一个与高层住宅连在一起的底层裙楼商业广场，位置在区域内可谓几年内独一无二。前后都有城市交通主干线，侧面有一条10多米宽的老街，靠东面的那条大道还是该城市河西的形象路，大道的东面就是江景。可以说道路交通条件是完全满足一般商业中心的要求。从目前离该工程100多米远的某成功商业广场来看，车流与人气更是没有问题。这些都已经得到商业运营机构的一致认可，据说来洽谈的已经不少于五家商业大户了，但还是没有一家落定。到底是为什么呢？原来，原来，这个工程还有“一般条件〞的其它指标没有到达。该开发商在定位时，既想打破传统又没有放弃传统，总想兼顾两种定位。它将底层商铺分成两局部，一局部是独立的临街门面，另一局部是被这些门面包围着的商业中心。仅仅在临西的道路中让出一个出入口，“牺牲〞了大概三个门面的面宽，算是为商业中心留出了通道。这不等于将好档口卖给了小经营户，将差档口留给了实力商家；让实力商家难以形成旺盛的人流和商业气氛，生意也将被临街独立门面抢去了一半。如果门面的经营户在产品方面与里面的商业中心重复，或者因为外面的个体商户形象问题、信誉问题、质量问题等等，将涉及里面的大商户，岂不太让里面的商业中心受冤吗？据说，开发商还要求，整体经营商家要连同负一层都做起来，形成一个大约将近2万平方米规模的购物中心。更为不可思议的是，一层本来是很好的整体，却被人为地在南北中心线处规划建成一条所谓的消防和人行通道，这不是变成了事实上的两个商场了吗？这样的话，人流被两堵墙阻隔了，即使用的是通透墙或玻璃墙，也限制了客人方便自由的流通。哪个商家愿意在如此不统一的布局内进行商业运营呢？可能开发商原来以为这样做，可以实现他的最大利润。因为临街商铺可以至少卖8000元每平方米，最高甚至可以卖到40000元。而对于里面的商业中心那么定位为整体均价不低于5000元每平方米。可是当开发商这样将临街商铺全卖了之后，才发现没有一个商业巨头敢进入商业中心来了。结果，该开发商很难实现预想的开发回报了，除非调整定位和规划。当然，开发商在营销推广策略上也有失误，如果他将临街商铺暂时保存不推；先将里面的商业中心进行全面包装和推广，吸引大商家来洽谈，确定合作意向或签订租赁〔销售〕合同后，再对临街商铺进行出售，这样，还可能实现临街商铺价值的最大化和抢购热潮，甚至价格看涨好多也很难说。因为人们发现连里面的商业中心都被大商家看好了，租买了，肯定可以做旺，外面的独立商铺就会有坚强后盾和保障了。这是商业里面一种必然的效应，也就是“傍着大树好生长〞的道理。把工程的“一般条件〞做到位目前，继打破传统商业店铺模式掀起的专业市场冲击波以后，中国的大型零售商店、商业广场、购物中心或MALL开展势头很旺，成为现代商业的第二次冲击波。但是，做商业地产真不容易，做得好那么可名利双收，而且模式可以成功复制；做得差，不但不能成功收回应得的利润，甚至连老本也会亏进去。因此，有业界专家建议并呼吁，建大型商业广场或购物中心应该采取公众听证制，还要尽快制定商业网点规划方面的法律文件，以防止盲目性和重复性，长沙市中心商业区就有“巨商扎堆〞现象。我认为，在论证和规划引导的同时，关键是要研究市场，按市场经济规律办事，做好产品的定位。要做到这一点，研究客户很有必要，客户的要求甚至比原那么和理论更重要。万达的商业地产做得很成功，原因在于它是与零售商巨头捆在一起，先有了客户，再来做产品的，是一种定单式的开发模式。而对于外乡的大多数开发商来说，还很难做到这种程度。所以，对大多数做商业地产工程的开发商来说，应该先吃透客户的需求和想法，将自己的商业地产定位于自己预选好并符合“一般条件〞的商业巨头。这就叫做把工程的“一般条件〞做到位，看你是定位为2万平米以上的大商家，还是1万平米以下的中小商家；是做给大型商业广场呢，还是做给大型生活超市；看看工程周边的经济指标、人口指标、交通指标等等能否与你的商业工程相匹配；分析一下工程的市政规划、开展潜力等等。在做商业地产或者带底商的楼盘时，开发商应该充分地考虑工程的定位和经营方面的问题，这既是为将来经营的商家着想，也是为自己的商业工程能更好的租售出去着想。这就是从客户入手，找准市场切入点，并在开发和营销中不断修正和完善商业地产工程的定位。八、专业市场的商业规划随着房产业开展的日益成熟，房产市场竞争、特别是商业地产市场的竞争尤为剧烈，竞争催生新的建筑模式、新的地产概念层出不穷。街区商业以追求形式与功能的最正确组合为目的，街区商业是其中颇为抢眼的一个概念，正成为商业地产中炙手可热的新模式。有人预测，街区商业将引发下一轮的市场热潮。它的出现也是城市开展到一定阶段的必然结果。“街区商业〞引领楼市热流成就商业物业街区商业的出现最早在北京。首先是建外SOHO推出特色商业街区，仿照上海新天地的业态模式，在北京CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺，以及20个双层花园的商业街区；与此同时，以街区商业为概念，由苹果商业街和“苹果二十二院街〞组成的苹果街也已面世。第七街区，那么完全向外宣传打造具有时尚特色的商业街区。同时还有像万达、金地等着名商业地产公司的工程开始准备将其街区商业推向市场。多个街区商业工程的推出，使街区的概念成为近期商业地产中最热的一个词。那么，街区概念如何成就商业物业？北京后现代城的主创人员通过对美国佐治亚州建筑界进行的“城镇复兴方案〞考察，提出了“美国后街生活〞的产品理念。后现代城的“美国后街〞集餐饮、零售、文化、娱乐等为一体，将是一个具国际水平的综合性时尚休闲区。城市开展催生“街区商业地产〞时代随着城市社区化的大势所趋，房地产开发特别是商业地产的开发也必将走向社区化，因此，杭州商业地产步入“街区〞时代也是大势所趋。一方面，源于楼市竞争而带来的创新的需要；但另一方面，也是城市文明不断推进的结果。宏观到城市开展的角度，街区住宅的价值也值得挖掘：由于街区能开放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套资源，另一方面也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用，到达社区效益的最大化。面临shoppingmall喊停、专业市场走平、县市大商场的穷途末路，街区商业因有合理的布局，便利的交通，经营形式也更为多样化，没有shoppingmall和专业市场等的不便，因此是目前较符合中国的商业业态，也是商业模式的一个开展方向。杭州出现首个“街区商业〞从简单的楼座到组团住区到小区到社区到今天的街区，杭州商业地产的舞台已经不再拘束于狭隘的建筑平台和传统的利润法那么。随着北京的“街区商业地产〞旋风席卷而来，华元。16街区这个带有鲜明“街区地产〞特征的房地产新盘应运而生。作为商业地产的开拓者，华元房产精心打造了下沙首个大型商住工程———华元。16街区，它拥有近2万平方米的街区商铺和3万余平方米酒店式写字楼，将为我们提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新锐的BLOCKSTREET商业模式。十个BLOCK模块街区相对独立又浑然一体，主街与四条次街交错分割，营造立体式的商业内街，形成流动性极强的内部空间。除此之外，它比shoppingmall更精致，更鲜活，但同样功能齐备，尤为难得的是其中每个铺位都临街而设。“街区商业〞的独特之处街区是城市系统的一个重要构成局部，它的价值不仅在于为土地的开展提供框架和边界，它也是各单体的“通道〞，构成“公共活动空间〞；提供各单体开展的“建筑背景〞和“视野〞，同时还提供给开展商最为重要的商业和人文的“生活文脉〞。街区会告诉我们很多东西，除了周边物业可以卖多少钱外，它也告诉了我们在这个街区，怎样的生活空间会卖这样的价格，甚至是更高的价格。这里所指的“城市街区〞应该包含两个指标：一是硬件，在工程建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时尚元素比拟高的社区配套，如主体商业街、富有情调的景观以及高尔夫练习场设施或主题公园；二是软件，这是“城市街区〞的核心体系，即对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面的引导。街区商业作为在街区住宅的根底上应运而生的商业模式更有其独特之处。以华元。16街区为例，“街区商业地产〞应该包括以下要素：1.铺铺临街街区商业最大的商业魅力就在于开放性：街中设街，四面贯穿，铺铺临街，无商业死角……处处人潮涌动，商业空间充满人情味。2.复合功能街区商业业态丰富，集购物、休闲、娱乐、居住等为一体，各业态间互动互补，真正使全人群〔各个年龄群〕、全天候一站式购物消费成为可能。3.黄金比例街区商业空间不过分大，长度不过分长；街区的科学规划令人只需步行，便可轻松购物、娱乐、休闲、看电影。黄金比例的店面分布，合理的面宽及进深，让店铺投资的性价比到达最高。人性的尺度带来交往和沟通的便利，更带来有效商业时间的延长。4.连通城市街区商业与道路、与城市保持密切连通。街区的格局必然是四面贯穿的，街区的位置必然是要处在交通枢纽上的。商业不再是一个区域的独立体，而是一个城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街区不仅极大地阻止了本地消费的外流，更大量吸纳了外围人流。5.动静隔离街区商业通过空间的灵活过渡，改变了人流熙攘、环境喧嚣的商业第一印象，多条商业内街和次内街，多种功能分区，闹中取静，静中求动，实现动静隔离。消费环境幽雅、舒心、个性飞扬，业态之间动静有序，互不干扰。6.广场效应街区商业更注重交流的功能：街区中势必存在广场，广场是人们迷恋一个地域的重要依据，是一个区域活力的第一见证。广场是最容易吸纳人流、聚集人气的地方，各种有特色文化味道的商业活动让商业在街区文化的包装和衬托下价值倍增。华元。16街区追求形式与功能的最正确组合，追求建筑与城市空间相适应。并努力在此根底上创造出一个生气勃勃、情趣盎然的城市商住建筑。作为杭州街区商业地产工程中的佼佼者，有四大理由成就了华元。16街区的商业突出地位：理由一：有一种位置注定就是领先者北临下沙主干道2号大街，东接9号大街，西与下沙公交站浑然一体；背靠下沙公共配套中心，与文教区的中央广场近在咫尺，占据大学城入口门户位置。工程北面正对浙江工程学院，与杭州电子科技大学、浙江警官职业学院等高校紧密相连，南邻下沙大型住宅区。庞大的消费人群，尽在掌握之中，而区域的至尊首席，更让人不容置疑。理由二：交通枢纽商时机聚于此地处下沙真正交通枢纽：紧邻下沙交通主干道2号大街，相连公交下沙中心站，每天公交车班次约为15分钟/班，隔街斜望地铁1号线下沙站，相距不到300米。交通通畅，当然人气鼎盛、人流如织，商机自然源源不断。理由三：互动业态打造城市客厅集合多种经营业态：酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物应有尽有；首个电影超市、国际餐饮巨头取悦年轻人的需求；酒吧、茶室、咖啡厅打造下沙的会客大厅；各类时尚精品店满足顾客购物欲望，营造全方位的感官享受。只有如此新鲜而全面的功能，才足以成为下沙城的“城市客厅〞。从此，下沙拥有了自己标志性的约会地。理由四：鲜活模式人流由此驻足华元。16街区带给杭州的不仅是一个出色的商住工程，更为杭州带来了一种商业地产的全新模式，这种模式是房产市场竞争的需要，也是城市开展到一定阶段的必然结果。我们可以预见，2004年地产投资将由商铺时代进入街区时代。市场类商铺在国内商铺投资市场的角色无庸质疑，一方面，市场份额巨大，另一方面，不少市场类商铺频频创造销售“天价〞。〔1〕、专业市场规模特点规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。比方，同样是电子市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北京中关村的海龙电子市场，规模庞大；而位于北京东南三环的“亿客隆南城电子总汇〞那么规模较小，其规模差异的原因在于中关村和北京南城电子消费市场需求的差异。不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差异很大，当然赢利能力也会差异很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可防止。经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。比方位于北京南城沙子口的办公用品批发市场，其规模约1万平方米，专业批发办公所需各类用品，在北京有很高的知名度，这种规模对于办公用品零售来讲一定是不恰当的。〔2〕、专业市场规划设计特点专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛〞型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。〔3〕、专业市场名称特点专业市场的名称表达所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。〔4〕、专业市场商铺的特点商铺的形式专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。投资回收形式专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差异较大。比方，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场根本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，工程的管理对商铺价值的影响力越大。九、商场环境空间设计指导细那么商场的装修依照先后次序，包括一次装修、二次装修以及美陈导购布置。装修设计的内容及分类首先是一次装修。包括天花板、地板、柱、墙的装修。然后是二次装修，又叫二次商装，针对的是细致的工程，包括货架、壁柜、灯光、道具等。最后是美陈导购布置。包括指示牌、导购牌、盆景、吊旗、橱窗、广告等。装修的整个过程中，一次装修是根底，它的档次的设定、材质的选择、动线的设计都很重要，对后面两个步骤起着决定性的作用。二次装修中，灯具的选择是最值得重点探讨的问题之一。照明度和颜色对一个商场非常重要，灯光的照明度与经营品类要协调。首先，我们提倡使用高度节能灯，虽然这种灯相比普通灯具较为昂贵，但它的照明度比其他照明设备高很多,而且节能，质量也很好。其次，不同品类商品对照明度的要求也不一样。珠宝和化装晶要求照明度量高，皮具、服装次之，其它百货商品再次之；单就服装来说，女装和男装也有差异，女装的灯光要求暖色调，可能还带一点颜色，因为女装的颜色比拟丰富。男装的颜色会比拟深沉，灯光最好是冷色。这些差异决定了在电量、灯具、光源的配置上也要相应区别对待。共享空间的造型与美化物业工程中的共享空间是用来做广告还是做绿化？广告做在哪儿？绿化摆在哪儿？诸如此类关于共享空间的用途问题，我们需要在一次装修时候确定。共享空间的装修风格还要与业态、功能相统一。共享空间与经营本钱之间的关系，也是一个事先需要重点考虑的问题，切忌只顾空间好看，不计经营本钱。比方准备做大中庭，就要考虑今后消耗的水电费由谁负担，电费怎样分摊等问题。二次商装要着重把握柜台装修的标准。就柜台装修标准而言，不同品类的商品，不同档次的品牌，装修标准都不一样。实际中，一些正规品牌厂家有其自己的装修标准。外立面和外广场的要求首先是外立面，包括外广场和主入口。对于外立面的风格造型，需要强调的是，很多开发商青睐的玻璃幕墙和窗户，对于外立面可谓是华而不实，最终的命运将是被封起来。首先，商场的墙面都是要做壁柜挂货的；第二，商场不需要自然光，自然光会影响室内灯光对商品的衬托效果；第三，强烈的阳光照射进来，时间长了会使服装褪色。笔者对此问题的建议是，与其花费不菲的金钱做玻璃幕墙的外立面，倒不如多花心思做漂亮时尚的橱窗。橱窗是商场的眼睛，好的商场一定有好的橱窗，好的橱窗设计对提升商场的形象和档次能起到不可思议的神奇作用。外立面还包括夜景效果、挂件预埋。开业、店庆、节假日的时候，商场一般都要筹划促销庆祝等活动，需要在外立面上挂很多吊旗、气球、条幅等。这就要求我们的外立面一定要把预埋件做好，一挂即成，切忌临时钉钉子，把外立面都破坏了。关于外广场的要求，重点要强调的是主入口和外广场的高度差问题。很多商场门口有很多台阶，顾客进出很不方便。按照有关调查，商场的台阶不能超过3级，每多一个台阶，顾客要流失15％。顾客不愿意往里边走，笔者建议商场的台阶最好不要超过三个。十、商场平面规划原那么一、人流动线的规划原那么1、注重内外沟通，脉络清晰；2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系；3、防止盲区和死角问题4、合理设置宽度。二、商场电梯布局的规划原那么1、扶梯布局原那么①商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；

②防止电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。③引导顾客向上购物2、垂直电梯的布局原那么

①货人分流

商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。

②专用通道设置

结合商场功能定位，防止行业经营冲突。

三、铺位布局规划原那么：1、实用、利润、形象的统一

商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。

2、尊重消费者的行为

人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。十一、购物中心空间设计效果图(图)十二、购物中心卫生间如何节能对于商业地产，很重要的一个话题就是如何节能，因为作为建筑能源，商业地产的能耗每单位面积的能耗是住宅的五倍左右，所以对于建筑节能而言，如果把商业地产放为重点毫无疑问是正确的选择。如果我们在商业地产里面注意节能，你的运行费用就会大大节约，你就会在同行里面有比拟大的竞争力。当然今天重点是谈卫生间，对于卫生间的节能我想讲四点：第一是卫生间里面的温度和湿度。人们在室内对于温度和湿度的感知是非常敏感的，在卫生间里面如何控制，什么样是一个最正确的温度和湿度？这是我们需要解决的问题。第二就是健康和新风，因为卫生间是特殊的场所，有异味，这是客观的事实，怎么样把这种不利的异味尽量缩减，提供充分的健康新风，这是卫生间所要解决的最重要的问题，所以包括后面要介绍的其他一些概念，我觉得健康和新风在卫生间里面应该引起高度重视。第三就是采光和照明。购物中心尤其是卫生间，很多没有自然采光，就要靠人工照明，在这里面应该注意什么？怎么来节能？怎么来创造一个比拟舒适的环境？还有一些没有采光、没有窗户的时候，有时候也可以借助一局部产品和装置，使得它能够得到一局部自然采光。第四就是节水和节能。因为卫生间是要大量用水，如何节水的同时又可以节能，这是一个重要的话题。对于卫生间来讲，我们优先推荐采用天棚或者是内墙的辐射末端来控制它的温度和湿度，这是一个比拟新型的技术，这个是吊在天棚上，这个是吊在墙上，就是毛细血管型的，因为它不占空间，因为卫生间里面要装空气排管、暖器，造成你有效空间的损失和不方便安装，如果采用这种装置，首先房间的使用率可以大大提高。第二温度湿度不利控制，卫生间是一个最高舒适度的家园，无论是在家里还是在公共场所，卫生间是反映一个国家文化水平的问题，温湿度独立控制，有一局部装置专门控制温度，一局部装置控制湿度，我们分别给出标准，温度冬天在20度左右，夏天在26度左右，这是人们感觉最舒适的阶段，冬夏控制的范围不一样。舒适不舒适主要是通过湿度来表达的，相对湿度应该控制在30—70%，冬天要控制在30%以内，夏天也不要超过70%，如果超过70%，就会感觉不舒适。我们国内最大的问题就是不控制湿度，所以卫生间非常闷、控制不好。第四防过热、防枯燥、防噪音、防冷凝，高档的卫生间不能太热，到里面不能出汗；不能太干，要有一定的湿度；另外不能有很大的噪音；要防冷凝，这是比拟突出的问题，在很多的卫生间里面都有冷凝的问题，尤其冬天北方的卫生间，大的商业中心的卫生间里面，管子滴水的现象都有，所以这个问题要独立处理，就是温湿独立控制就可以解决这样的问题。我们前面讲到了用低温辐射解决采暖和制冷，首先是负荷小，节能，第二一套系统两种公用，节省投资；第三室温均匀，无燥热、无噪声、无风干、舒适度高，这些技术是成套的，能解决商业建筑里面所关注的重要问题都可以解决。下面再用几分钟时间讲一下健康和新风，在新风领域里面大家知道国家有标准，国际也有标准及对于新风而言，卫生间尤为重要。首先第一点在卫生间里面的排风和其他的房间不一样，我们提出来首先要实现一个负压的排风，就是卫生间里面的压力要比其他房间的风压要小，防止沿着气味找到卫生间，就是让这个气味只能按照人们规定的线路排出去，而不能跑到其他的房间里面去，这就是负压送风，就是排放量要大于新风的供给量，就可以实现负压。这个问题在国内存在的比拟突出，很多的卫生间大量的风进来，窗户是密封的，这些风就通过门跑到其他的房间里面去了。所以一定要设计成负压的系统。第二就是要做成置换的系统，这个对于新风来讲更为重要。我们大家知道现在一般的卫生间送风，我们把杯子代表一个房间，人在里面，水代表空气比拟形象，现在的送风往往是上送风、上回风，这是比拟先进的，落后一点的没有回风，回风跑到其他的区域里面去了，这是最失败的。现在大局部是这样的，这样的有什么问题呢？首先新风从房顶下来以后，有相当一局部没有被人们所享受，新风就从上面排走了。第二种就是和旧风混合了，把气味比拟差的空气混合以后一起排出去，这种系统明显存在浪费能源的问题，第二它的健康新风人们感知的很少，大局部都没有用。我们看看这边的图，我们提倡从下位送风，送风的温度低于室温两度，如果夏天是26度，我们送风温度是24度，由于送风的温度比拟低，由于空气的重力作用，可以在地面上有稍许的停留，缓慢的经过加热以后上升，这样通过空气的分层重力作用，就会把脏的空气完完全全排出去。这样大家非常明显地看到，这两个房间的空气质量是完全不一样的。左边的类似家里的洗衣机，你如果不把脏水放出去，是永远漂洗不干净的。这种置换式新风目前我见到的非常少，大局部设计单位和使用单位还不太知道，实际它很容易实现，就是把送风口尽量向下。另外在送风的时候风速要非常低，这也符合我刚刚讲的负压的概念，抽风要大，送风要小，卫生间就是一个独立的空气系统，而且是非常干净的，而且是异味绝对不能排出去的，这是我们提倡的卫生间的新风健康。另外如果这个卫生间有朝街的窗户，我们提倡一种节能、非常环保的窗式的微循环通风器，它在各个气侯都可以很好地调节空气的质量，同时又可以节能。比方在北京风沙比拟大，我们如果开窗的时候，会有很多的风沙进来，装上这种微循环的通风器以后，就可以很好地过滤空气，保证空气的质量。当在空调季、采暖季的时候，它又可以起到很好的调剂作用，这样就可以保证你的卫生间里面24小时都有非常好的新鲜空气，这个环境是大家所希望的。所以新风我们稍微多说了一点。对于卫生间如果说有很多隔墙、很多格栅的，我们也有一个系统设计，就是怎么样把微循环系统形成一个系统，排风能够很好地组织起来，排风一定要大于新风，形成负压，新风从下面进来低于室温，这个地方如果有人用卫生间和这个地方没有人用卫生间，这两个地方的风速是不一样的，因为热交换系统，在有人的地方，人都会发热，你周围的空气受热流动的速度就会快。这个卫生间里面其他的区域没有人，只有这个地方有人，这个地方的新风速度就会快，新风会自动供给有人的地方，这样提高了舒适度，同时又非常节能。另外，谈一下采光，采光对于人们的健康非常重要，有些房间根本就没有窗，不能够自然采光，现在有很多的科技手段可以保证在没有采光窗的情况下，通过光道关的技术，把自然光引进来，比方某一个购物中心有五层，从上面做一个光导管，从上面就可以把自然光接到各个房间，大家知道自然光是最柔和的，这种装置目前用在卫生间和设备间、地下室，包括车库，现在建筑密度越来越高，所有的商业建筑地下根本都是车库，所以采用这种装置，效果非常好。光导管过去主要应用在地下室，它是替代了过去建筑上的采光井，过去为了采光，要把这个地方挖开，挖一个采光井，采光井的造价比拟高，又不利于防水。最后一个是关于节水。我想简单地说就是介绍几个产品，一个就是恒温法，我们现在高档的卫生间要提供洗浴的热水，但是温度你会发现不同的酒店、不同的商业中心，供水的温度不一样。有的是通过阀门的调节自己调节冷热度，第一费事、第二费水，第三费能。我建议大家在商业建筑立面采用恒温法，就是设定35度或38度的温度，如果没有工作人员的调整，他自己很难调整，这个有非常成熟的产品，它带来高的舒适度，又节能、又节水。当然感应水龙头已经有了，在前面加一个恒温阀就可以了。还有节水马桶，包括少用水、不用水的马桶都有。另外，雨水回收，现在很大面积的商业建筑的楼顶的雨水如果搜集回来，用于冲马桶是完全可用的。另外就是能量的回收，洗手间里面离不开热水，洗完手以后变成脏水，我们让它从这里排出去，自然水通过换热法，和它进行热交换，这样38度的热水在你使用过程中，实际上不是一直要烧一个锅炉供给它，实际有百分之六、七十的热量，通过冷热交换的装置就可以得到人们需要热度的热水，它的节能可以到达60—70%，所以卫生间的热水不需要很大的能耗就可以得到。因为洗手的水38度洗完手以后变成35度，热交换以后变成25度，再加热就大大地节能。十三、景观规划在商业地产中的作用景观规划设计是个大概念，也是一个边缘性学科。景观设计一词第一个使用者为美国弗雷德里克•劳•奥姆斯特德〔fredericklawolmsted，1822～1903〕，他首先使用了“landscapearchitec-true〔景观设计〕〞这个词，他的奉献在于在景观设计中运用前瞻性的规划思想保护了一些重要的景观资源。景观规划亦称作环境规划，环境〔environment〕总是相对于某一中心事物而言的。环境因中心事物的不同而不同，随中心事物的变化而变化。围绕中心事物的外部空间、条件和状况，构成中心事物的环境。我们通常所称的环境就是指人类的环境。现今，景观规划行业里我们总能听到以人为本的设计理念。何为以人为本？景观行业研究的也就是人与环境的关系。创造一个舒适、惬意，又能够具有吸引力的场所是人们所期望的。特别是在这个网络办公时代，人们更渴望一个能与人面对面交流的时机，这样环境的功能性在不违反法律法规、不违反技术标准标准、不违反城市规划下必然要求设计者对其进行合理规划，从而到达以人为本的设计理念。景观规划是一门科学，他不单纯是画图而已。之所以称为科学，第一景观规划的土地应用;第二景观规划的人体工程学应用;第三景观规划的管理措施应用。第四景观规划的艺术处理。他所涉及的领域包括决策规划、技术规划、景观设计。决策规划要承当以下任务：稳固已有的技术研究、确立相关政策、提出明确目标、制定可供选择的行动方案并且指出首选的规划方案。技术规划涉及各种用以支持决策和设计活动的过程和效劳，他包括环境情况的清单、工程分析，以及影响评估。景观设计就是将土地利用的配置、特征以及各类设施在图纸或计算机屏幕上表达出来。商业地产与景观规划的切合点从步行街的开展规律及景观规划所能到达效果来看，我们不难发现景观规划在商业地产中的重要性。第一代步行街如上海的南京路虽初期取得了良好的效果但随后出现的问题国外经验得到证实。步行街的建设不能仅仅考虑经济目的，更重要的要考虑到环境效益和社会效益，到达三者的完美结合。环境效益跟社会效益的取得必须通过景观的合理规划，到达与经济效益的完美结合。那么这个景观命题也就是步行街的三代开展要求的反问式：1、通过何种景观规划来吸引顾客？2、通过何种景观规划来表达了对步行者的关心？3、通过何种景观规划来成为社会活动中心？景观规划的意义在此时已经得到升华，他不仅仅是一处观光景点，更是社会效益的一种表达。他满足了人们购物的需要，满足了人们休闲的可能，更增强了商业街区的凝聚力，促进了社会的和谐开展。雅各布斯著《美国大城市的死与生》里有句话：“街道是旅客评价一个城市的标志〞。从前人的经验我们可以看到景观在城市当中的重要性，街道的规划设计是否符合人流动线，是否符合当地人文风情等都是我们要考问该景观规划的。作为街道，或是由于美观，或是由于富有人情味，均能吸引人。从前留心比拟过欧洲街道跟日本街道的不同之处，欧洲街道有着优美的花纹铺装图案跟地毯一样那么容易让人亲近，不管是室内还是室外都一样显的精美;而日本，首先从建筑说起，房间里有高起地面的地板，他们叫做地板式建筑，实际上他们的生活在观念上是与地面别离的，并且在院落边上有高的围墙，是一种与外界存在界限的建筑实体。证明空间是私有的。我们不难看出两种文化的不同之处，欧洲城市广场把环境当作一个整体来考虑，无论内外，都会给人一种亲切之感。那么欧洲模式是否正确呢，也不尽然。美国现在的公共生活远比欧洲丰富多彩。不过，此种公共生活没有很高的密度很多样化的社会交往，也不像我们想象的那样浪漫，因为它并不是全部照抄欧洲模式，而是具有独特的北美形式。那是因为北美的城市没有适当的高密度来形成这种公共生活，没有相应的物质形式来包容这种公共生活，也没有所需的社会经济结构来支撑这种生活〔布里尔〕。我们需求一个〔bmp〕最正确管理措施，他是多方面的综合结果。这里提到了人口密度、人文因素、还有一个社会整体结构的问题，前面讲到了环境的概念，环境因素决定了其功能形式的不同表达方式。所以功能决定形式，形式反作用于功能，两者相辅相成。环境清单明确且详尽的展示了景观规划所需要解决的问题，所要注意的问题。环境清单也就是商业地产筹划前期所需掌握的第一手资料。商业地产跟景观规划在此得到完美的结合，它促进了一个工程环境的完美和谐。最正确管理措施〔bmp〕法那么应用在景观规划中对环境的前期规划及后期管理有着至关重要的指导意义。也是环境经济学里所阐述的那样。景观规划的重要性表达从理论上来讲，景观规划同商业筹划都有各自的系统，对于某处商业区来讲，商业筹划统领景观规划，商业筹划更全面更权威的显示出了工程的定位及地产运营方式，他的地位无疑是不可动摇的。景观规划只是商业筹划理念的外在表达形式，它从形式上反映出商业筹划的最高思想。然而从现实方面来讲，景观规划的这层外衣无时无刻不在表达着它的商业理念，传递着整个商业区乃至整个城市的名片效应。从具有吸引力的商业环境延伸到具有社会效益的公共空间，意义完全超出了商业区这层外衣所具有的意义。他的影响力可以渗透到在此消费、休闲、观光等游客的潜意识里，给商业区带来好的或者坏的口碑，这也决定了民众的意愿取向。

商业运营是无形的，而景观规划是有形的，它能够给游客带来什么不是商业运营能做到的，它还要切切实实的表达在民众的一言一行中，所以把景观规划称做景观品牌那也无可厚非。十四、如何规划购物中心商业业态？商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，那么是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业工程各功能分区和各楼层营业工程所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为工程的招商提供方向性的指导，促进工程招商的进度；同时也能在工程的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大工程的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为工程的长期繁荣奠定根底。因此在宝龙集团商业地产快速开展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。

一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素1、工程当地的经济开展