《安徽省地级市城镇化与房价研究》8600字

安徽省地级市城镇化与房价研究目录TOC\o"1-3"\h\u8606摘要 114182一、绪论 314512（一）研究背景 31180（二）研究意义 3108611.理论意义 3290382.现实意义 413180（三）研究内容与方法 499391.研究内容 4256602.研究方法 423012二、文献综述 421172（一）国外研究现状 428824（二）国内研究现状 531971（三）研究现状评述 526957三、安徽省地级市城镇化与房价水平现状分析 526269（一）安徽省地级市城镇化的线性特征 5944（二）安徽省房地产价格变化趋势分析 65985四、安徽省地级市城镇化与房价实证分析 723998（一）指标与数据选取 732713（二）描述性统计分析 835721.描述性统计分析表 8193272.城镇化率直方图 8194383.房价平均水平直方图 930384.城镇居民人均可支配收入直方图 97695.房地产开发投资直方图 10186086.房屋建筑竣工面积直方图 1018063（三）平稳性检验 1112186（三）协整检验和回归分析 117728五、结论与对策建议 138252（一）结论 1340631.安徽省城镇化率的提高与安徽省房地产价格的上涨之间存在着正相关关系 135322.安徽省的城镇化率提高是安徽省房地产价格上涨的单向原因 13165853.安徽省房地产价格上涨并不一定是城镇化率提高的原因 1331389（二）对策建议 1424261.城镇化的推进与房地产业的发展应以地方经济发展实际水平为基础 1433972.房地产业的健康协调发展需要政府和房地产企业的共同努力 141153.促进经济和社会可持续发展要求城镇化发展策略应当具有区域差异 1415401参考文献 15地级市城镇化与房价研究摘要：自从上世纪90年代末我国对住房制度实施改革后，房地产市场的健康发展对于我国经济的全面发展和人民生活水平的提升来说至关重要。虽然我国的房地产业发展速度很快，但是不健全的住房市场机制也使房地产业在发展过程中遇到许多难以解决的问题。伴随着我国城镇化进程的不断增速，未来人口向城市迁移的速度和规模将继续增加，城镇居民的刚性住房需求将继续增加。研究城市化进程对房地产价格变化的影响越来越重要，也越来越有必要。那么，近年来城市化进程的进步是造成我国房地产价格上涨的原因吗？如果是这样，城镇化不断推进将会对我省房地产市场发展产生什么影响？本文选取2005年至2019年安徽省地级市城镇化率与房地产平均价格等相关数据，对2005年至2019年安徽省地级市城市化率与房地产价格之间的关系进行研究，得出城镇化的发展确实会促进房地产价格上涨，并且城镇化对房地产市场价格的影响很大。关键词：安徽省城镇化；房地产价格；回归分析绪论（一）研究背景衣食住行是人民生活的基本保障是，其中住房又尤其重要。只有让人民住房都得到保障，才能真正的实现全民小康。1998年以后，伴随我国住房制度改革的不断推进，我国经济发展取得了显著成果，房地产行业的迅速发展使得它不仅成为了我国经济发展中的基础性产业，也成为了支柱性产业之一。房地产业的快速发展为人们的生产生活提供了更好的场所，同时，它也改变了破旧的城市面貌，改善了落后的城市功能、艰苦人民生活条件、较低的人民生活水平和减轻了沉重的城市就业压力。但是，由于居民收入的上涨速度跟不上房地产价格的上涨速度，从2012年开始，房地产行业的发展出现了转变，一些发达城市的商品房市场价格和成交量开始下降。房地产行业的发展不仅可以促进经济增长，而且还可以推动社会进步。所以，为了帮助政府有效制定解决房地产市场发展问题的政策措施，需要对安徽省地级市城镇化和房地产发展现状进行研究分析。我国城市化的快速发展得益于我国经济的迅速发展，其为人们提供了大量的就业机会，而且还推动了房地产业的发展。随着安徽省城市化进程的不断推进，农村剩余劳动力又将大量离开农村，进入城镇，从而导致城市人口不断增长。由于城镇人口越来越多，就需要不断地增加和完善城镇基础设施，如人们生活中的住房、办公场所、消费场所、娱乐场所及其他场所，其产生的巨大需求为房地产业的持续发展提供了发展空间。在中国共产党第十八次全国代表大会上，提出将新型城市化作为一项重要的战略任务，这是通过扩大消费来刺激内需的重要动机之一。新型城市化把“以人为本”作为核心内容，倡导城乡一体化的理念。城乡一体化要求城乡之间要有高度协调和一体化的经济社会关系，城乡在保持自己个性特点的同时还要实现共同繁荣，并不是表面上简单的城乡没有区别、城乡克隆。没有新型的城市化，就不会有真正的城乡一体化。在“十三五”规划中，提出要对住房制度深化改革，加快城乡棚户区改造进程，加大对城镇和农村危房改造的支持力度，为房地产业持续健康发展提供不断的动力。安徽新型城镇化的发展不仅给我省房地产业的发展带来重大机遇，也给它带来了更大的挑战。新型城镇化的发展使得安徽省房地产市场需求越来越大，发展空间越来越广阔，房地产市场持续稳定健康发展的目标也越来越高。（二）研究意义1.理论意义随着安徽省城市化进程的不断推进，农村劳动力大量进入城市，在城市中定居、生活和工作，城镇住房使用面积明显扩大，这为城市房地产业快速发展提供了动力。本文对近些年安徽省新型城镇化背景下房地产行业的发展进行实证研究，再结合有关研究理论，剖析在房地产发展过程中城镇化对房地产发展产生的影响机制使怎样的，对安徽省地级市城镇化率与房价之间是否存在因果关系展开实证研究，并结合研究结果，分析新型城镇化是否对房地产市场的运行机制产生有利影响。通过对实证结果分析，可以为城镇化与房价呈正相关关系理论提供有力支撑及更好的完善现有的城镇化与房价互动关系研究理论。2.现实意义近些年我国城市化发展速度飞快，我们不仅要关注不断变化的城市化率，还要关注城市化过程带来的其他影响。城市化给我们带来许多的社会影响和经济影响，其中我们尤其需要关注的是房价变化。由于城镇化会使农村人口向城市集中，城镇房地产市场的供需关将随之系发生变化。如果一个国家或区域在短时间内城镇化率上升速度过快时，要想稳定城市人口的住房保障，研究城市化率对住房供求关系的影响就显得格外的重要，并且其对持续稳定健康发展国民经济和建设和谐社会具有重大意义。（三）研究内容与方法1.研究内容由于安徽省不断加快的城镇化发展进程，在以后的发展中，会有更多的人口向城市迁移，并且迁移的速度也会越来越快，城镇住房市场的需求将继续增加，研究房地产价格受新型城市化进程的影响变得越来越重要。那么，近些年我国房地产价格的快速上涨是由城镇化的不断推进造成的吗？本文对安徽省2005年至2019年地级市城市化率与房地产价格之间的影响关系进行研究。通过讲述城镇化率与房价相关研究的现状，并阐述对安徽省地级市城镇化与房价关系进行实证研究的理论意义和现实意义，介绍本文的研究工作内容、研究学习方法。通过对安徽省2005年至2019年城市化率与房地产价格之间关系的实证分析，总结了安徽省地级市当前城市化和住房价格存在的问题，并提出相应政策建议。2.研究方法（1）文献研究法：在论文研究初期，积极利用滁州学院图书馆里存储的电子文献资源、书籍期刊及中国知网等相关资源，大量查看有关城镇化与房价关系的新闻、报刊等，了解当今的时事热点，记录相关研究成果，梳理国内外关于安徽省地级市城镇化与房价关系的最新研究进展，积累研究素材，为本文奠定充分的理论基础，有利于研究的开展。（2）实证分析法：通过选取指标进行回归分析得出的城镇化与房地产价格之间的相互影响关系，对实证结果进行协整检验，通过分析总结出安徽省地级市城镇化与房价的平衡发展问题，提出符合实际的政策建议。二、文献综述（一）国外研究现状国外早已有许多关于城镇化对房价的影响的研究，Blackaby和Manning（布莱卡比、曼宁，1992）使用两方程式误差修正模型对英国房价、区域产业结构和收入差距之间的相互作用进行了实证分析，表明城市化进程的加剧导致了房价一定程度的增长。同样，Polakowski（拉柯夫斯基，1990）在美国纽约的时间序列数据的基础上建立了一个误差校正模型，发现城市化进程的发展将导致土地交易价格的上涨，从而推动住房价格的上涨。Saiz（赛斯，2007）研究了美国主要城市的房价和租金对城市人口迁移的影响，发现每增加1个百分点的城市人口，就会提升3个百分点的住房价格。Gonzalez（冈萨雷斯）和Ortega（奥尔特加，2013）研究发现，在1998年至2008年期间，外来人口的大量迁入，推动西班牙房地产价格上涨了一半之多，移民因素对房地产价格的上涨产生了极大的影响，且影响远高于其他发达国家。这几年，由于中国城镇化发展速度及房地产价格增长速度过快，部分国外学者开始研究中国城镇化进程对房地产价格造成的影响。Garriga等（嘉里嘉，2017）使用一般动态均衡模型分析了城市化、结构转型和缺乏弹性的住房供应对中国房地产价格上涨的影响程度，结果表明其对全国房地产价格上涨的贡献为高达80.5%，对北京和上海房地产价格上涨的贡献率分别为82.8%和60.2%。（二）国内研究现状国内学术界对城市化水平与房地产价格之间关系的研究也很多。从定性的角度看，有以下研究成果：李永乐等（2013）为了研究房地产价格的变化对城镇化的影响机制，多次从不同角度进行多次研究分析，又多次运用不同方法对该理论研究进行了检验，在土地城镇化被加快的的结论背景下，得出房地产价格上涨会提高当地政府的财政收入、扩大人们对住房的购买需求和房地产企业对土地的购买需求的理论。张延和张进（2016）通过研究证明房价上涨的原因之一是城镇化率的逐步提高，在城镇化快速发展的过程中，房价也在快速的上涨，证明了城市化率的上涨会拉动房地产价格也随之上涨。王玉（2015）使用面板VAR模型对脉冲响应和方差分解进行了定量分析，发现短时间内在我国城市化进程中经济对房地产价格产生影响的因素中，经济因素要远大于人口因素。从长远角度来看，经济城市化和人口城市化对房地产价格的影响越来越大。王鹤和周少军（2017）通过构建房地产价格的动态和静态空间杜宾模型研究了城市化对房地产价格的影响。结果表明，快速的城市化进程不仅会导致当地房地产价格的直接上涨，还会导致相关地区的房地产价格出现间接上涨。吴振华和曹晨梅（2018）以珠江三角洲经济区为研究对象。他们认为，城市化对房地产市场的影响主要来自两个方面。一是由于城市人口增加而增加了对住房的刚性需求，另一是城市化过程中富裕起来的城市人口的投资投机性住房需求。（三）研究现状评述通过以上对城镇化与房价之间影响关系的相关研究结果表明，城镇化率的变化与房地产价格的发展紧密相关。但很多学者并没有考虑通货膨胀对其造成的影响，而且他们更加关注发达地区大城市城镇化与房价之间的关系。为了完善当前研究的不足之处，本文选取安徽省近些年份的部分统计数据，运用单方根检验方法，建立回归模型，对安徽省地级市城镇化率与商品住宅价格之间的关系进行实证研究。一方面加强基础理论研究，借鉴国外优秀的研究成果，拓宽研究视野，丰富城市化与房价关系的理论。另一方面，强化实证研究，深化对我省地级市城市化与房价之间关系的特征和演变过程的认识。同时，在城市化与房价之间互动关系的概念指导下，通过实证研究检验，我们可以系统地探讨和研究我省地级城市城市化质量提高和房价稳定的内部机制和路径，,并进一步丰富和拓展城市化与房价互动关系的理论和实践。三、安徽省地级市城镇化与房价水平现状分析（一）安徽省地级市城镇化的线性特征目前，主要有两种常用的方法可以衡量城市化率。一种是已成型城区面积占该地区总面积的比率，另一种是城区容纳人口数量占该地区总人口数量的比率。本文选择第二种方法作为衡量城市化率的指标。美国地理学家Northam（诺瑟姆）曾经提出过关于国家城市化发展的S形曲线理论，当城市化率上升大于百分之三十时，城镇化进程的发展速度将会更快，在达到百分之七十以后开始逐渐稳定。从安徽省地级市的城镇化发展过程来看，2005年-2019年城镇化率从35.5%持续上升到55.81%，城镇化率一直持续上涨但又处在百分之三十和百分之七十之间。但是，从发展趋势来看，安徽省地级市城镇化水平显现出稳定发展的状态。图1-1安徽省地级市城镇化趋势图（二）安徽省房地产价格变化趋势分析2005年之后，政府政策对房地产市场进行干预，社会对房地产市场产生了积极预期，自由化的住房市场使得人民住房需求增加，房地产价格也持续快速上涨，导致房地产市场的供求关系越来越矛盾。本文选取安徽省地级市2005年至2019年商品住宅平均价格制作出安徽省2005年至2019年商品住宅平均销售价格的折线图，从图中可以看出其一直在保持持续稳定增长的趋势。自2011年以来，为了保护中低收入群体的住房需求，国家出台了一系列购房限制和贷款限制措施，以阻止房价上涨过快，从而我省房价才放慢了增长趋势。从安徽省房地产建筑类型的角度来看，占安徽省房地产开发面积最大比重的是住宅，这表明安徽省的住房总供应近年来发展迅速，为安徽省的城市化提供了基本保障。图1-2安徽省地级市房价平均水平安徽省地级市城镇化与房价实证分析（一）指标与数据选取为研究城镇化率对房价的影响，本文收集安徽省2005-2019年剔除通货膨胀因素后的房价平均水平(元）、城镇化率(%)、城镇居民人均可支配收入（元）、房地产开发投资（万元）、房屋建筑竣工面积（平方米）各年度的数据进行研究。以下分别命名为Y、X1、X2、X3、X4。城镇化水平（X1）是城镇人口数与总人口数之比，房地产平均销售价格（Y）是使用剔除通货膨胀因素后的商品住宅平均价格除以该年转换成小数后的CPI得到的。本文对城镇化率与房地产价格之间的关系进行重点实证研究分析，为了使分析结果与实际情况更加吻合，采用剔除通货膨胀因素的影响后的数据进行研究。表4-1安徽省2005-2019年样本数据年份城镇化率（剔除通货膨胀）房价平均水平(元）城镇居民人均可支配收入（元）房地产开发投资（万元）房屋建筑竣工面积（平方米）200535.50%22208470.68629245118168563200637.10%23229771.05637446420672279200738.70%266311473.58891510323496732200840.50%294914159.461362665725411223200942.10%342012290.351669826328612460201043.20%421215788.172251804530205658201144.80%477618606.132611537436287297201246.50%482521024.213151606539653918201347.86%508023114.223946226451803477201449.20%539424838.524338960351963666201550.50%545726935.764424858455377383201651.99%592429155.984603562553829529201753.49%637531640.325612472547477129201854.69%705034393.085974108644883987201955.81%739337540.046670478556738950描述性统计分析1.描述性统计分析表表4-2描述性统计统计量城镇化率房价平均水平(元）城镇居民人均可支配收入（元）房地产开发投资（万元）房屋建筑竣工面积（平方米）样本个数1515151515均值0.4612934670.66721280.13251754038972150中位数0.465482521024.213151606539653918最大值0.5581739337540.046670478556738950最小值0.35522208470.68629245118168563标准差0.0652011672.9649317.0952005592513703881偏度-0.097644-0.0224110.2326190.164764-0.13521峰度1.8011381.8815361.8260961.7721581.499369Jarque-Bera0.9221290.7831060.9965611.0101151.453137Probability0.6306120.6760060.6075750.6034710.483565样本和6.919470060319201.64.88E+085.85E+08样本方差0.059517391833271.22E+095.63E+152.63E+152.城镇化率直方图图4-1城镇化率直方图由图4-1可知，城镇化率均值为0.461293，中位数为0.465，最大值和最小值分别为0.5581、0.355，标准差为0.065201，偏度为-0.97644，峰度为1.801138，Jarque-Bera检验值为0.922129，数值接近0，P值为0.630612，表明接受原假设，数据符合正态分布。3.房价平均水平直方图图4-2房价平均水平直方图由图4-2可知，房价水平样本均值为4670.667，中位数为4825，最大值和最小值分别为7393、2220，标准差为1672，偏度为-0.022411，峰度为1.881536，Jarque-Bera检验值为0.783106，数值接近0，P值为0.676006，表明接受原假设，数据符合正态分布。4.城镇居民人均可支配收入直方图图4-3城镇居民人均可支配收入直方图由图4-3可知，城镇居民人均可支配收入均值为21280.1，中位数为21024.21，最大值和最小值分别为37540.04、8470.680，标准差为9317.095，偏度为0.232619，峰度为1.826096，Jarque-Bera检验值为0.996561，数值接近0，P值为0.607575，表明接受原假设，数据符合正态分布。5.房地产开发投资直方图图4-4房地产开发投资直方图由图4-4可知，房地产开发投资样本均值为32517540，中位数为31516065，最大值和最小值分别为66704785、6292451，标准差为20055925，偏度为-0.164764，峰度为1.772158，Jarque-Bera检验值为1.010115，数值接近0，P值为0.603471，表明接受原假设，数据符合正态分布。6.房屋建筑竣工面积直方图图4-5房屋建筑竣工面积直方图由图4-5可知，房屋建筑竣工面积样本均值为38972150，中位数为39653918，最大值和最小值分别为56738950、18168563，标准差为13703881，偏度为-0.135210，峰度为1.499369，Jarque-Bera检验值为1.453137，数值接近0，P值为0.483536，表明接受原假设，数据符合正态分布。平稳性检验为了避免建模过程中出现数据伪回归单元的现象，本文研究的每个变量都需要使用Eviews8.0软件对面板数据进行单元根检验，并在通过测试的基础上进行回归分析，因此获得城市化率对房价的影响关系。检查序列平稳性的标准方法是单位根检验，下面对各指标进行单位跟检验，结果如表4-3表4-3单位根检验结果变量T检验统计量10%临界值结论Y0.34-2.69不平稳D（Y，1）-2.93-2.7平稳X11.4-2.7不平稳D（X1，1）-4.33-2.7平稳X2-3.87-2.71平稳X3-1.15-2.69不平稳D（X3，1）-2.26-2.73不平稳D（X3，2）-2.89-2.75平稳X4-0.93-2.69不平稳D（X4，1)-2.66-2.7不平稳D（X4，2)-3.81-2.71平稳由表1可知：X3、X4经过二阶差分后平稳，X2原序列是平稳序列，Y、X1是一阶差分后平稳。（三）协整检验和回归分析对于多变量的协整检验，需通过设置一个变量为解释变量，其他变量为被解释变量，用OLS回归方法估计回归模型，检验残差序列是否平稳。以Y为被解释变量，X1、X2、X3、X4为解释变量做回归，回归模型结果见图4-6。图4-6回归模型分析结果由图4-6可知，在显著性水平α=10%下，X2、X3、X4回归系数的显著性t检验的概率P-值大于显著性水平α，因此X2、X3、X4对Y没有显著影响。因此剔除X2、X3、X4，重新建立回归模型，结果如图4-7图4-7多元回归分析由图4-7可知：1.修正的可决系数R2=0.98，拟合优度很好，这说明被解释变量可被模型解释98%。2.显著性水平α=10%下，F检验统计的概率P-值接近于0，因此回归方程显著。3.显著性水平α=10%下，X1的t检验统计概率P-值小于显著性水平0.05，回归系数显著，X1对Y有显著的影响。综上，模型估计的结果为：Y=-7043.81+253.95X1，模型说明，城镇化率每增加1%，平均说来房价增加253.95元/平米。为检验回归残差的平稳性，对残差进行检验，结果如图4-8图4-8残差序列平稳性检验结果在10%的显著性水平下，T检验统计量值为-3.7，小于相应的临界值，说明房价Y和城镇化率存在协整关系。五、结论与对策建议（一）结论1.安徽省地级市城镇化率与安徽省地级市房地产价格之间呈现正相关关系近些年，安徽省住房需求快速增长的核心驱动力是城镇化。在安徽省地级市城镇化率不断提高的过程中，安徽省地级市房价也同步上涨。此外，从本文的实证分析结果可以看出，自2005年以来，安徽省地级市城镇化率与房地产价格保持着长期的协整关系，房地产价格的上涨受城市化进程不断推进的影响显著2.安徽省地级市城镇化率的提高单向地推动了安徽省地级市房地产价格的上涨本文通过对选取的样本数据进行回归分析和协整检验，发现城镇化率与房地产价格之间的关系相当紧密。城市化率每提高1%，房地产价格每平方米将增长253.95元。从这可以看出，城镇化水平的提高显著推动了安徽省地级市房地产价格的上涨。这表明，城市化的不断发展导致供求关系也随之发生变化，安徽省房地产价格的上涨是通过增加房地产需求和提高房地产销售成本来实现的。3.安徽省地级市房地产价格上涨可能不会导致安徽省地级市城镇化率上升也就是说，尚不清楚房地产价格的上涨对城镇化率究竟是起到正面作用还是负面作用。根据本文的实证研究分析，房地产价格上涨的路径与城市化率之间存在正相关和负相关性。但是，由于两者之间复杂的相互作用，并不能确定房地产价格上涨对推动城市化率提高的产生的最终影响。（二）对策建议1.以地方实际社会经济发展水平为基础稳步推动城镇化与房地产业发展要城镇化的和房地产业的发展都长期保持持续健康状态，就应该与当地实际的社会经济发展水平相适应。房地产业的发展速度和城市化水平超出实际经济发展水平，是一种不健康甚至畸形的经济状况，它将阻碍城市化进一步的可持续发展。随着不断提高的经济发展水平，人均可支配收入的不断增加和城市发展设施的不断健全，以及符合市场发展规律的正确政府政策指导，城市必然会不断聚集人口和产业。2.安徽省政府和企业应共同承担起促进房地产业持续健康协调发展的责任要想促进房地产业持续健康协调发展，离不开安徽省政府和房地产企业的携手合作，共同承担起各自应负的责任。政府制定促进房地产行业健康发展的相关计划，发布有利于引导房地产行业健康发展的法律法规；房地产公司主动配合政府完成实施的区域和产业发展计划。例如政府实施额保障性住房建设计划，政府与房地产公司应通力合作，政府为保障性住房建设与使用制定有关规定，以确保有需要的人可以真正使用到保障性住房，可以真正改善人民群众的生活水平；房地产公司应发挥在提高市场运作效率和成熟的项目管理方面具有的优势，积极履行在保障性住房建设中应承担的社会责任。3.制定促进经济和社会可持续发展策略应当根据不同区域实际情况而定促进经济和社会的可持续发展要求城市化发展战略应在地区上有所不同。首先，对于城市化发展水平中较高的城市，要注意控制其发展速度和规模，预防由于城市发展过度而导致的城市交通拥挤、城市生活环境恶劣、城市空间狭窄、城市