淮北商业调研及标杆商业项目全案运作方案

淮北**广场工程操作方案讲解内容工程定位淮北商业市场研究推广工程价格定位淮北宏观地产市场研究工程商业功能设置市场研究工程操作目标工程定位全程操作思路经济效益分析标杆性案例分析合作方式规划调整建议销售招商销售周期与金额筹划参谋营销推广全程销售代理招商商业管理淮北宏观地产市场研究城市简介城市建设规划宏观经济分析房地产市场走势淮北城市简介淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、豫、皖三省交界处，居于二十多个大城市组成的淮海经济区中心位置，济南、郑州、合肥、南京均在方圆300—500公里范围内。淮北市总面积2741平方公里，市辖三区一县(相山区、杜集区、烈山区和濉溪县)。人口212万，其中城镇人口80万左右。

淮北是中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区大型集团：淮北矿业集团、大唐集团淮北发电厂、国安电力公司、口子酒业等淮北城市近期建设规划〔2006———2021〕2021年目标：城市人口75万人〔现状59.67万人，不含濉溪县城〕建成区用地规模77.1平方公里〔现状59.2平方公里〕城镇化率达62%主城区范围：东至龙脊山；西至刘河沟；西南以濉溪县城的行政区划范围为界；南至青龙山的山脊线；北至北外环路，面积约285平方公里。淮北市宏观经济分析GDP及其增长速度2006年淮北市GDP到达224.70亿元，比上年增长10.1%，略低于全国增长率〔10.7％〕。自2004年以来，GDP增长率一直保持在较高水平，表现出强劲的增长势头。人均GDP及其增长速度2003年的人均GDP为6537元、2006年到达11015元，是2003年的1.7倍。淮北市经济开展呈现良好势态。三产结构淮北是典型的资源型工业城市，但随着半个世纪的煤炭开采，支撑淮北经济开展的资源优势逐步弱化淮北市已加快城市转型,即由煤电工业为主体的单一产业结构向多元化产业结构转变固定资产投资额及其增长速度2006年淮北市全社会固定资产和房地产投资增幅均到达历年最高水平说明淮北市经济开展呈现良好态势，房地产开发投资的增长也异常迅速，房地产市场将迎来高速开展时期。社会消费品零售总额及其增长速度假日消费带动作用明显。元旦、春节、五一、国庆等节日期间需求旺盛餐饮业增势强劲批发零售贸易行业呈现出较快的增长势头，在消费品市场中占据主导地位人均可支配收入及其增长速度2006年淮北城镇居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平〔9771.1元〕淮北市是个煤炭资源城市，随着煤炭资源的稀缺，资源城市的优越性日益表达，人均可支配收入迅猛增加。人均消费支出及其增长速度2006年淮北城镇居民人均消费支出远低于安徽省平均水平〔10449.7元〕，消费潜力有待进一步挖掘恩格尔系数居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趋势，恩格尔系数逐年下降淮北市房地产市场走势分析

03年以前，淮北的房地产开展集中在老城区，03年5月政府机关从原来的办公地址南迁至新的行政效劳中心，为配合新城区的建设，政府通过廉价的土地供给，加大了商品住宅建设的力度。02-03年，先后有浙江**房地产公司等六家外地房地产企业投资淮北市的房地产工程。03年淮北市房地产投资增长的加速，06年住宅开发建设工程46个，其中重点开发建设工程22个，同时出现了淮北巨盘温哥华城〔占地2818亩〕、发现之旅、华佳梅苑。04-06年，淮北住宅消费呈现层次化，房地产投资呈现多元化趋势，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产开展。商务地产〔天象大学城〕、中心商务〔万金世纪广场〕、精装修房〔帝景翰园〕、精装修公寓〔**文雅公寓〕、别墅〔奥斯卡春城〕、学区房〔温哥华城〕等。07年，淮北的楼盘将进入品质时代，中房的翡翠岛、慢城、帝景翰园三期、**湖畔御景等楼盘将淮北楼市品质推向一个新的台阶。住宅市场产品特点分析

人民路与淮纺路之间，人民路中医院附近很有条件成为新城市一个比较集中的居住区。现代花园、清荷苑、宏发半岛、工行小区、二电厂小区、巴黎印象等等已经初见规模。人民路体育场周边也将是一个增长点。如发现之旅、帝景翰园、电信小区、相山庭院、黎苑小区等等。周边是市政府、体育公园、博物馆，再加上三个大型商贸区域——步行街、兆基和盛世，交通上又紧靠淮北的龙脉相山路，随着相山路的继续延伸，加上几个小区的陆续入驻，这里会是未来新淮北的绝对核心。淮纺路位于淮海经济开发区，目前在售楼盘不多，除了奥斯卡春城外，另一个就是经济适用房南黎花园、周边的相关配套还处于空白。目前全市在售楼盘30多个，分布在淮海路至惠黎路附近，人民路附近分布楼盘较为集中，而且大盘林立，占据了整个淮北市新楼盘体量的60%以上。2、产品层次及价位特点淮北市目前在售楼盘均价区间为1500—4000元/平方米，主要集中在2400-3200元/平方米总价集中在22-35万/套户型面积相对集中在90—150平方米的中、大户型为主，90平方米的二室二厅，以及110—120平方米的三房二厅为市场主力户型 3、产品类型比例多层和小高层为目前淮北住宅市场的主流产品工程总体规划有超小高层、高层、多层混合社区方向开展的趋势在帝景翰园成功的刺激下，市场对高层、小高层工程看好的趋势提高别墅主要分布四马路以南，以花园洋房、联排为主，双拼别墅和独立别墅所占比例较小4、产品风格特点规划中越来越注重小区品质的提高、包括概念的导入、到建筑的设计、小区的环境等多数采用现代简约立面，局部吸收徽派建筑特点，给人以沉稳、庄重的美感。园林设计缺乏主题元素，宣传与实际效果有较大的偏差。5、产品配套特点〔1〕区域配套情况位于市中心区域和老城区附近的楼盘具有较完善的配套设施，如：名仕花园等工程；而位于四马路、五马路的楼盘，为政府新开发区域，市政配套尚未建设，配套较为缺乏。未来城南域将成为淮北新的市中心居住区，配套设施将逐步完善；缺乏公共配套设施的房地产工程，开始用完善的社区配套设施来弥补缺乏，如温哥华城等。〔2〕装修标准在住宅市场中，楼体外立面装修选材大多数都采用涂料和面砖相结合，如：宏发半岛。目前在售住宅多为毛坯房，局部小户型工程采用精装修，如：**文雅公寓、帝景翰园。〔3〕物业管理对物业管理重视程度一般，但较关注物业费的上下。多层元/月·平方米，小高层和高层在元/月·平方米，含电梯费。物业管理水平高的如：帝景翰园的高力物管公司和家天水景天城的狮城怡安物业，本地的物业公司---**物业管理公司，口碑也不错。7、推广方式楼盘包装是北推盘的主要方式，系列轰炸式及针对性〔矿区〕宣传是楼盘必用手法。老客户介绍新客户是重要的营销手段之一、其次是口碑，还有就是人际关系。在推广方面较有特色的为**地产，该公司通在淮北一中设立了“**树人教育基金〞，帮助贫困学生完成学业，近几年来，**集团各类捐助款项累计达100多万元，受到了淮北市各界的好评。在提高工程知名的同时，也提供了一次向客户展示企业形象的时机，取得较大的成功。办理VIP贵宾卡，提供局部优惠打折等消费者研究1、淮北市购房者共性：购房主力军年龄在30-35岁间；近五成的潜在消费者为二次及以上置业，比例较大；主要购房者以两代同住的三口之家为主；近六成的潜在购房者有较好的职业，属于中高收入人群；外来人口以淮北周边乡镇和城市〔如：宿州、徐州〕的为主，由于淮北比较安逸，生活节奏比较慢，是一个适合居住的城市，一般外来人口都会选择定居。2、购置目的分析：购房目的以自住为主，其中子女就学和工作需要比例比较高，主要是矿区职工为了子女就学，其次就是夫妻两人工作地点相差比较远，彼此为了迁就一方而选择在离一方近的地方购房。3、购房需求分析：在建筑类型中，小高层和高层的接受度正在不断提高，消费者对小高层和高层的抗性正在减缓。在户型选择上，3-1-1和2-1-1的传统户型仍然是选择的主力，3-2-1和3-2-2等功能划分更明确，实用性和舒适性更强的户型正逐渐被消费者接受。4、潜在需求矿区职工购置力的逐步释放淮北市是一个以煤炭产业为支柱的工业城市，矿区职工约19万人，占全市职工总数的60％以上，其中大局部分布在12个矿区城镇。2002年以后，全国能源市场供不应求，淮北市煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水年收入到达5－7万元，企业管理人员年收入到达12万元甚至更高。由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素的催化作用，矿区职工对市区住宅商品房的需求在2002年以后持续增长，直接导致淮北市市区商品房出现供不应求的状况。另外，城市道路建设的加快使得上下班交通更加便利，对这种购置力的释放也有催化作用。新矿井建设形成住宅需求在今后3－7年的时间里，淮北市将新建12对煤炭矿井和两大煤化工企业，新增企业职工近4万人。今后在这些企业的所在地将不再兴建供职工家庭居住的居民区，大局部企业职工家庭将在市区居住，这将明显增加市区住宅商品房的需求。从实地考察了解来看，矿区职工在市区购置的住房，多位靠近学校、医院等地段，或小区综合素质较好的高档小区。淮北商业市场研究商业网点开展规划商业街区专项研究商业工程专项研究写字楼市场专项研究展览/展会市场专项研究酒店市场专项研究商业业态市场专项研究淮北商业开展规划〔2005———2021〕随着淮北市旧城改造，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点。据初步调查，截止2006年底，相山区商业网点营业总面积近30万平方米，人均营业面积到达0.8平方米。随着城市建设“东进、南扩、西延〞开展战略的深入实施，至2021年主城区人均零售〔包括餐饮业〕营业面积要到达1平方米。老城区商业中心新城区商业中心新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸工程包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街。新城区商业中心〔4横4纵〕横1－惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街横2－黎苑路：运动健身一条街横3－人民路：横4－南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1－相阳路：餐饮美食一条街纵2－相山中(南)路：专业卖场一条街纵3－长山路：欧美风情一条街纵4－翠峰路：文化娱乐书店一条街横1横2横3纵1纵2纵3纵4横1横2横3横4纵1纵2纵3纵4淮北市商业网点现状与特点旧城改造步骤加快，市区商业网点建设开展迅猛，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点；商贸流通的总量规模大幅增长；现代商业业态快速开展；个体私营经济开展迅速；消费层次不断提升，消费潜力巨大；开展战略措施1、将商业作为城市重要的先导产业。2、空间布局上向多中心、集中和分散相结合、总体均衡的方向引导。3、发挥商业网点的促进和支撑作用，优化布局，调整结构，改造提升老城区网点布局，引导大型商业网点向新市区、新城区开展。4、引导传统业态向新型业态开展，同时重视共生共存。5、严格大型商业网点的布局，实行大、中型网点同便民效劳型的中小型商业网点建设并存，保持合理的商业网点规模结构。主要商业街〔一〕淮海路－服饰、休闲娱乐综合街〔二〕惠苑路商业步行街〔三〕其他商业街商业街租金介绍经营业态面积（M2）租金价格（元/M2/月）1男装专卖401F：3502女装专卖50（5×10）1F：3203男装专卖200（10×20）1F：2504商场20～501F：100～3005小饰品18（3×6）1F：3206女性服饰9（4.5×2）1F：300－1F：2007男装专卖90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服饰等45～60（挑5.8）4011服饰等45～60（挑5.8）3012服饰等45～60（挑5.8）20～25123456789101112〔一〕淮海路－服饰、休闲娱乐综合街经营行业服饰商业网点食品餐饮零售美容美发影像数量117261913121010比例经营行业药房眼镜书店金店电器休闲宾馆数量9887654比例经营行业鞋城手机城零售医院影院体彩超市数量3322111比例1.商业业态分布2.主力店介绍服饰：阿迪达斯、M2、皮尔卡丹、柒牌男装、洛玆、百事、361、海澜之家、海尔曼斯网点：中行、建行、邮局、移动、证券餐饮：上岛咖啡、泰乡基、肯德基宾馆：相山宾馆、相王府宾馆眼镜：吴良材、**美容：蒙妮钽3.淮海路综合印象淮海路商业街主要经营工程为服装行业，主要为中等档次，且以休闲类为主；商业街店铺主力户型为30～50平米左右，开间3~5米，进深9~12米，品牌专卖店60~120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未到达个性化、品位化的档次；商业气氛好，消费群体集中，店铺的经营状态良好商业街出租率100%，“一铺难求〞，目前的租金水平看，该商业街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近：1楼300/月/平方；负1楼200/月/平方〔此楼层面积不大，大多合伙经营，租金分摊〕；最高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点房租〔150平以上〕：20-24万/年。〔二〕惠苑路商业步行街1.商业街根底资料开发单位：**房地产开发公司、**房地产开发公司开街时间：2005年10月建筑面积：7万平方米〔商业〕商业容量：包括百货商场4个、大型卖场1座、美食广场1个、各类商业店铺400余间工程特色：新城区第一个集商业、娱乐、休闲、旅游为一体的综合性商业街区2.惠苑路商业街综合印象惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场〔分店〕，带来比较热闹的商业气氛。附近店面租金也为步行街最高〔40元/M2/月〕。步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面根本空关主要经营工程为服饰〔80％以上〕，主要为中低档次，以休闲类为主；商业街店铺主力面积为40～60平米左右，装修水平一般。商业街经营情况明显东好西差，预计近几年内人气很难上来。目前经营店家80家左右。步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特卖场〔分店〕，带来比较热闹的商业气氛。附近店面租金也为步行街最高。而步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。〔三〕其他商业街友谊巷：以女装为主，今年较前几年有些委缩，目前主要靠长久以来的消费习惯及百货大楼和白马的支撑维持，经营档次一般，且均为小店面教育巷：以中档女装为主，经营范围含盖各年龄层次，包含童装。〔对外报价虚高严重〕横山路：主营、电子通讯街。商业工程〔一〕东方百货〔二〕白马服饰城〔三〕*****国际★〔四〕**商业广场★〔五〕亚太广场〔六〕批发市场一二三四五六〔一〕东方百货工程地址：淮海路与孟山路交汇处开业时间：2004年5月1日投资单位：香港中原集团管理公司：南京山百经营面积：约8200M2年营业额：日均约20万元经营类别：1F－缤纷天地：化装品、黄金珠宝、钟表照材、烟酒食品、箱包皮具、小家电2F－绅士广场：精品男装、男式正装、商务休闲、衬衫西裤、男女皮鞋3F－时尚装苑：职业女装、女式时装、少淑女装、女式裙裤、羊绒精品、内衣饰品4F－美好家园：运动休闲、床上用品、家居用品、儿童用品主力店：1F：玉兰油、欧莱雅；西铁城；金利来；飞利浦小家电；戴梦得珠宝；派克金笔2F：百丽、森达、哈森；罗蒙、开开、花花公子、虎都3F：影儿国际、渔、斯尔丽、天意、宜而爽4F：阿迪达斯、KAPPA、美津浓、康先特、双星、李宁；罗莱家纺〔二〕白马服饰城〔金色**〕工程地址：淮海路闸河路口〔百货大楼旁〕开业时间：2006年9月27日投资单位：淮北市**房地产经营面积：约4000M2经营品种：主营服饰，兼营餐饮、饰品等楼层功能设置楼层平面图〔三〕*****国际工程地址：淮海路与孟山路交口的东南角开业时间：2006年10月投资单位：淮北市天象房地产公司建筑面积：约20000M2〔每层3000M2左右〕经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮楼层分布：－1F－动感地带：打造淮北最大、运动品牌最全的运动城1F－生活元素：麦当劳、化装品、珠宝、皮具箱包等2F－潮流先锋：少女装、中性休闲装3F－缤纷世界：职业女装、针织、内衣、童装及大型趣味儿童娱乐游戏4F－名流天下：品牌男装、商务休闲装；5F－雅致生活：知名家纺、生活馆、美食广场、高档SPA美容会所等销售情况：－1F2.5万；1F3.5万；2F2.5万；3F2.2万；4F1.5～1.6万销售均价2.5万，目前售出85％左右〔四〕**商业广场工程地址：淮海路中段，三面临街〔北临商业中心淮海路，东临建安路，西临鹰山路规划面积：工程用地17365平方米，规划建筑占地11030平方米，总建86210平方米，其中商业建筑面积63990.2平方米，共5层。单层面积一万余平方米。沿淮海路的临街长70米。沃尔玛购物中心〔2层-3层〕即将进驻。目前未对外推出〔五〕亚太广场工程地址：相山路与黎苑路交汇处北开业时间：2006年10月投资单位：上海瑞欣公司建筑面积：约23500M2经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮楼层分布：1F：黄金珠宝、文体、办公、小家电数码、耗材、钟表、箱包、化装2F：服装、鞋帽、内衣、羊毛衫、小饰品、床上用品、窗帘3F：ITAT百货会员俱乐部商场印象：档次差，布局乱。虽离**较近，但不构成竞争。〔六〕批发市场写字楼目前淮北已经入住办公，真正意义上的写字楼为帝景翰园。〔一〕帝景翰园★〔二〕裕安大厦〔三〕**商务国际★一二三〔一〕帝景翰园二期一栋25层商住楼，2年时间实现销空；三期有1栋18层的写字楼、1栋25层商住楼，目前处预售阶段，预交订金15万，精装修〔延续整个工程的精装理念〕，装修标准500元/平方米，目前售价3000元/平方米。工程地址：相山南路开发商：淮北宏基房地产物业费：0.66元/平方米销售：情况非常好，截至07年5月完成90%以上面积的销售租金：如170平米办公房，月租金成交价4500元〔二〕裕安大厦工程地址：相山路与惠苑路的交汇处目前进度：预计07年下半年开盘目前报价：沿街商铺〔共3层〕：一F15000元/平方米，面积为30-200平方米。办公〔共20层〕：均价3800元/平方米，面积为90-130平方米。〔三〕**商务国际工程地址：孟山路与淮海路交叉处〔原政府2号楼〕工程指标：用地面积6300平方米，建筑面积35000平方米，地上10层，地下2层。工程性质：纯商业，拟建大型综合型购物中心及购物、休闲、餐饮、娱乐为一体工程进度：2006年5月28日开工，目前尚未开盘。只租不售。电影院、展会等展览展会：目前没有一家正式的展示中心，淮北第二次房展会是在一家开发商工程地举办，相山宾馆会议大厅也举行过房展会。电影院：新华大戏院，大厅可容纳1500人，但根本没生意工人影院小厅可容纳600人，生意较好酒店相山宾馆相王府宾馆金海湾国际大酒店星级标准★★★★★★★拟★★★★投资单位淮北市政府淮北矿业集团安徽嘉鹏置业酒店位置淮海中路189号煤城路1号人民路、长山路交口开业时间1970年（2004年重装修）1994年未知建筑面积23000M220000M227800M2客房数量146间，300多张床位245间，526张床位209间入住率全年80％以上85％左右未知〔一〕相山宾馆餐饮：10个豪华贵宾厅和一个大型宴会厅〔可接待400多人〕多功能厅：可承接500多人的大型会议或活动健身：健身房、游泳池〔室内〕、台球室、棋牌室、乒乓球室休闲：酒吧、美容厅其它：商场、商务中心、票务处、医务室等位置客房类型房价东楼标间368豪标418套房798豪套858总套1566南楼标间318～386单间266～386三人间488豪套868北楼标间110～150单间150套房280★在原价根底上七折优惠相山宾馆会议较多，保证了高入住率相山宾馆大堂休息区一角〔二〕相王府宾馆餐饮：3个餐饮部，30个包间，可同时容纳1200人用餐，中楼宴会厅可同时容纳400人就餐；休闲：卡拉OK歌舞厅、酒吧、美容美发；其它：自选商场、商务中心、旅行社、售票处、干洗店等；多功能厅：8个大中型会议室，能容纳320人；多功能会议中心能同时容纳1000多人聚会；客房类型房价标间264/286豪标318单间318商标360豪套888加床80★在原价根底上九折优惠〔三〕金海湾大酒店设计为国际4星级标准。共19层，占地10828m2，总建筑面积27800m2。地上主层18层，地下1层。主体结构已于2004年12月竣工验收，室外地坪、管网安装已结束，外墙装饰也根本完工。楼层初步规划：地下室：一半设备用房，一半仓储或娱乐用房；一、二层：超市及宾馆大堂，三层：桑拿四层：餐饮五层至十七层：客房十八层：会务中心特色工程商业业态名称及概况高档洗浴浅草湾:4层，约2500平方；万豪盛会：4层ktv金伯爵、聚福盛会、滔天娱乐、翡翠明珠（综合性、有会议厅、餐饮、娱乐等）咖啡厅上岛、两岸咖啡、名典咖啡效益较好（开业较早）均为两层，面积约为600-800平方米西餐目前只有一家：豪丁豪茶馆圆圆圆，约300平方，生意较好宏观市场调研小结淮北经济开展的资源优势逐步弱化，淮北市已加快城市转型，由煤电工业为主体的单一产业结构向多元化产业结构转变；目前市区人口59.67万人，2021年城市人口75万人，人均可支配收入9771.1元；房地产投资呈现多元化趋势，淮北住宅消费呈现层次化，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产开展。商务地产、中心商务、精装修房、精装修公寓、别墅、学区房等；淮北规划开展两个市级商业中心，一个为老城区市级商业中心，另一个为新城区市级商业中心，新区规划建设成皖北最大的商业、效劳业中心，本案地处新区；截止2006年底，相山区商业网点营业总面积近30万平方米，人均营业面积到达0.8平方米。至2021年主城区人均零售〔包括餐饮业〕营业面积要到达1平方米。老商业区商铺租金根本在150-250元/平方米·月，主力面积范畴在30～50平方米之间；餐饮市场整体水平不高，整体经营层次不齐，缺乏主题性显著的知名品牌商家；休闲娱乐市场有点无线、有线无面，没有形成聚合性消费集中地；目前正式导入办公阶段的写字楼、商住楼为新区的帝景翰园，租售情况非常好；淮北没有真正意义上的展示中心，其展览会、房展会之类的展览事宜根本上在酒店与露天场地举办；淮北市场现有电影院2家，尤为小型电影院生意较好，对于本案有效会议厅提供了一个途径；淮北星级酒店常年入住率根本在80%以上，但由于其建设时间早，后来虽经过重新装修，但其硬件配套较落后，目前阶段有利于新兴高星级酒店进入市场；从淮北的房地产市场开展中，折射出以下几个问题：房地产投资多元化，住宅消费层次化，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产开展；商业整体以群众化、平民化路线开展，市场缺乏为中高端消费人士提供的商业产品；商业地产市场处于初级阶段，市场非理性成份居多；投资者极为青睐核心商业区商业，新区商业倍受冷落；众多工程投资回报率不能实现，市场投资者逐步走向持币观望的态度；而相对于本工程而言，遵循市场的客观开展规律是必然的，以下章节将结合市场及商业地产操作的硬性规律与条件对本案操作性问题提出相应的建议。方案操作范围本工程一期规划中七幢建筑体，包括写字楼、酒店、会展馆及商业等。结合市场，首先分析工程存在的问题及应对解决策略工程规模大，资金压力高先期以优质产品推货，在营销推广中炒作本案地标性商业群落概念，在合理的范围内作高单价，并注重不同功能群落中高楼层主力店的导入，以维持整体业态的稳定性，为后期经营作保障；开发企业对工程期望过高客观对待工程操作难度，遵循商业地产客观开展规律，产品形式新颖，市场接受需要过程产品市场需求风险巨大

借助目前的投资风潮，在出让局部面积以保证整体业态稳定的前提下，进行其他铺位面积的销售商铺投资市场不成熟，属于初级阶段，投资者非理性成份较多；工程产品规划问题重重，不合理设置导致大量铺位商业价值降低，优质铺位数量有限，主体商场不但内铺，包括沿街商铺的销售困难重重；本案地理位置属于新城区，周边商业设施不成熟，远离传统商业街，属于商业生地，投资/消费市场认知度低，商业培育期周期较长；建筑规划应严格遵循商业规律，尽量变更目前的一些产品设置问题，如撤除或尽量减少广场水幕墙，扩大门脸与迎客面，提升铺位价值优质品牌传播对本案起到至关重要的作用产品组合与当地市场开展规律有偏差产品市场传播时躲避不利因素，利用工程自身的多功能设置，将“淮北首席商务交流中心〞这一高端商务交流的新概念传播与市场，对工程高端这一概念的操作上作足文章，化劣势为优势本案为政府主导下产生的另类产品开发企业在此背景下追求利益的最大化，在全部销售的前提下，本案维持优质运营，难度较大本着严谨务实的态度，遵循商业地产的客观规律，对于资金的快速回报与后期稳定的商业运营把好度量，即租售比例的划分，初期10个月内建议以7：3的租售供货量对外，中后期以“带租约销售〞模式去化面积，以保证本案从“产权所有〞到“限定业态商业运营〞的稳定性过渡产品组合与当地市场开展规律有偏差在推广中，强化工程整体主题定位的市场传播，大量采用体验式营销，培育中高端市场对工程的认知度，对于各个功能板块更是要求突现其主题，同时建议开发企业对于休闲、餐饮、娱乐等主力业态持有物业产权，以便于树立投资者信心与工程的业态稳定；高楼层物业在初期适时考虑以租赁方式出让给主力店，并同时销售，边租边售工程规模大，产品组合复杂，优质铺位少，并存在大量难消化的高楼层物业首期产品不可售面积较多，直接影响整体资金回笼建议将写字楼变更为商住两用楼，集合商务办公、高端人士住宿等功能，并根据时势因时而变，调整市场传播策略写字楼市场培育期较长，对资金的迅速回笼不利，且工程周边正建入“帝景翰园〞等写字楼先入为主，抢占高端商务写字楼市场；不可售或局部保存单员的处理酒店商务与会展中心的互动关系；写字楼/商住两用楼与高档购物、餐饮、酒店裙楼休闲娱乐互动关系；商铺投资者利用展览馆、会展场地的关系；广场经济的挖掘；实现开发企业对工程资金回报的要求；实现工程、开发企业品牌价值的市场提升；工程在大局部销售的前提下，通过条款限定，尽可能实现工程商业业态、功能的整体控制与可持续性优良运营；将工程建设成为淮北市乃至皖北区域内展现现代城市开展风采的高端商务休闲、会晤中心。工程操作目标：本案一期开发成功需要具备以下因素：优质的开发企业；强劲的消费终端需求；大量潜在的物业投资需求；众多的经营商家备选；良好的消费环境与软性效劳；全新的功能业态组合；强有力的销售/招商执行机构；根据当地商业地产市场状况，我们认为本案必须具备显著的商业功能性定位从市场角度考虑，务必需要树立以下目标：

商业地产是一种前瞻性的战略投资；未来价值的预支化；目标市场的广域化；功能设置多元化，规划布局人性化；主题形象、根底形象表现突出；优质的产品定位与功能组合；不同板块商业的市场领导性；地理优势的唯一性与政府政策的倾斜性；市场开发的延续性，超大规模体量；结合市场研究与商业地产的开展规律，我们认为：打造具备功能齐全、业态互补、市场缺失严重商业业态的综合性主题商业是本工程商业价值的市场突破口。本案综合价值的最大表达是多业态功能定位明确的主题定位便于本案迅速进入市场在目标设定的前提下，要明确工程的最大核心价值与优势的所在本工程总体定位：全市高端商务接待中心，“淮北首席商务交流中心〞，集合了展览、会议、餐饮、休闲、娱乐、办公、住宿多动能于一体的城市新型商业中心。功能板块定位楼号功能业态一号商业传统零售业、商务会所、婚纱、健身、美容等二号办公1-2楼商铺；3-7楼办公三号商业购物中心、展览展示、会议/剧院四号办公1-3楼商铺（连通五号楼）；4-7楼办公五号办公餐饮六号办公1-2楼商铺；3楼以上办公七号商业酒店及酒店配套商业（主题中餐、西餐、洗浴、夜总会等）共计————1、整体功能板块定位2、商业体功能设置楼层目标业态1层服饰、箱包、小商品、日用百货2层足疗、按摩、美容3层婚纱、健身、美容、摄影1号楼〔底商、商务会馆〕楼层目标业态1-7层农业银行2号楼〔办公〕——方案一楼层目标业态1-2层零售店铺（服饰、各类专卖店、烟酒店）、影楼等3-7层办公2号楼〔办公〕——方案二楼层目标业态西楼东楼1层特色专业市场——购物（服饰专卖店、化妆品、金银珠宝、名表、箱包、烟酒、特色时尚店等）2层特色工艺品店/民俗商品店、精品家私、茶餐厅、咖啡多功能厅（剧院/会议）3层美容、足疗、健身、影楼4层展览厅3号楼〔购物中心、会展、剧院/会议〕4号楼〔办公〕楼层目标业态1-3层零售店铺（服饰、各类专卖店、烟酒店）、连通5号楼，以餐饮业态去化处理4-7层办公楼层目标业态1层知名快餐（KFC、永和豆浆、大娘水饺等）、甜品屋、冷饮店、花店2层特色主题餐厅/异域美食/茶餐厅3层高档大型中餐馆（粤菜、川菜等）5号楼〔底商、商务会馆〕6、7号楼〔略〕产品规划设计问题1、三号楼〔会展中心主楼〕主迎客面〔南〕遮挡严重，建议缩短南面与2层连接台阶面宽或减少水幕墙数量，尽量翻开1楼迎客面，减少阴角范围；2、 二、三、四号楼南面出入口与导入道路混杂后，造成人流、车流之间的矛盾，目前地下车库出入口为双向入口，更加增加该区域人车流流动负担，建议设计单位重新考虑该区域人车流动线设计；3、建议将三号楼一层东西两楼底层连接；二、三、四号楼1层全部贯穿，尽量减少三号楼两端内铺出现的销售死角；4、 商场一楼，进深过深，内铺以单条横向交通流线划分不能解决该问题，容易在工程销售期时形成大面积区块或异型区块问题，建议采用围绕主动线内庭分割的策略，结合一层建筑格局，建议大量采用小面积分割，面积范围在40-120㎡之间；5、物业的经营方式决定了物业的管理方式，必须对销售类物业与持有性物业进行区格，以便物业管理及配套设置的建设标准及程度的把握；6、各商业功能的设置应尽可能多地考虑其外立面表现的显著性，这是地域性特征决定的；7、城市车辆的开展速度与地下空间的设置关系应考虑其边际的问题，商业配套停车位数量设置可能缺乏，建议为商业局部〔酒店、写字楼、会展中心〕配给300-500个停车位;销售招商问题主力店招商先行,全面招商销售同步“主力店先行招商，围绕主力店形成不同主题的功能组团，迅速锁定投资与经营类目标客户，定向拜访，压缩信息传播层级，并将市场性招商与主力店招商结合，以招商成果带动销售〞主力店招商拉动销售，局部商铺带租约销售；围绕主力店形成功能组团，阶段性、组团式、分主题式推货，强力蓄水，集中销售；销售策略购物商业组团餐饮商业组团办公组团酒店组团商住两用楼组团本案依据市场蓄水情况，另用运用平面、垂直等多种划分方法，尽量保证整体销售去化速度平稳而快捷，主力店先期持有，后期适时整体转让或分割销售，非主力店限制性分割销售，边租边售，租售结合；对于高楼层铺位以主力店商户租赁与办公楼租售相结合；宾馆裙楼根据开发企业资金情况适当考虑销售；办公用房〔包括写字楼〕总量较大，且后入市场，建议将写字楼变更为商住两用楼，减少风险；价格策略应依据通常惯例，实行低开高走等灵活策略展开。对销售公示的灵活调整，树立投资者信心；根据市场情况适时考虑第三方售后返租策略；楼号可售范围一号一至三层二号一至七层三号一层东西楼整层；西楼二至三层四号一至七层五号一至三层六号整栋（一至二层用于商业经营）七号酒店一至六楼裙楼销售局部设置与范围确定主建筑体除去会展中心、剧院/会议中心、酒店客房，其他所有面积均列入可销售面积，具体分别为：主力店先行招商，局部定制开发；做好各个业态设置、业种比例与功能划分，形成不同主体的功能组团；宾馆、餐饮、休闲娱乐的功能组团中主力商家进行先整体租赁后整体或分割销售；对于两端高楼层作为当地企事业单位办公使用；目的性招商与市场性招商有效结合。招商策略业态范围宾馆以上海、江苏、浙江，国内五星酒店管理公司为主要目标写字楼以淮北当地企事业单位，外来投资、经营企业为目标餐饮面向安徽省内大型知名餐饮企业为主要目标，以安徽、江苏、浙江等地的地方特色餐饮店家、国内品牌快餐、特色美食为辅目标休闲娱乐安徽省内知名休闲娱乐企业为主要目标，江苏、上海、浙江等地商家为辅目标

招商范围按照工程不同功能组团，分阶段，分不同主题，统一蓄水，集中去化；注重当地市场的独特性，消费群体的地域性；注重使用形象与文化推广的营销理念，强化体验式营销；利用渠道，缩短中间差，加强数据库营销；商业推广“六力模型〞的灵活运用推广策略委托专业商业管理机构进行统一管理；注意前期招商、销售执行人员与后期商管队伍建设的延续性；商业管理制度、章程制定的后续性；商馆与物管的有效别离；店家需要持续性的商业培育与辅助经营；商管策略工程各区块面积〔不包括写字楼3-20层〕楼层可售部分经营面积（不包括酒店裙楼）可售部分经营面积（包括酒店裙楼）7层125012506层125020505层125020504层125020503层655073502层845093501层1155012450总计3155036550投资回报问题2、标杆性工程评测楼层均价建筑面积（平方米）经营面积（平方米）承诺回报利率回报年限（年）年回报额度（元／平方米·年）单平建筑面积回报（元／平方米·天）单平经营面积回报（元／平方米·天）单平绩效5F——33331833————————————4F15000333318338%512003.2885.97823.913F22000333318338%517604.8228.76735.072F25000333318338%520005.4799.96339.851F29000333318338%523206.35611.55746.23负1F25000333318338%520005.4799.96339.85小计——2000011000——————————36.98注：扣点按照25%计算；得房率以55%计算；暂不考虑联营广告费、进厂费等其它商场收益。由上可见，按照限定价格与投资回报承诺测算，并按照目前约定商场联营形式运营，假设要到达投资户最低获利额，工程整体需要实现37元/平方米的绩效。*****国际而目前号称淮北运营最好的百货商场：项目建筑面积（平方米）营业面积（平方米）日均营业额（元）单平绩效（元/平方米）年营业额（万元）联营扣点总额（万元）东方百货16000820020000024.39024397300.001825.00建筑面积（平方米）营业面积（平方米）日均营业额（元）单平绩效（元/平方米）年营业额（万元）联营扣点总额（万元）金淮北2000010000243902.4424.39024398902.442225.61按同比方法测算金淮北投资、运营可行性：假设金淮北正式运营以后，在整体市场分额不变的前提下，整体规模的扩大，而总销售额按等比例同样扩大，即单平方绩效不会降低〔在市场竞争状态下是不可能实现〕。金淮北商场局部〔约15000平方米〕即时全部实现满驻，实现的联营扣点收入为2226万元，预估可实现纯利8902*4%=356万。金淮北工程假设实现完全销售〔最大经济价值获取状态〕每年承诺回报的金额为3093万，而商场每年满驻联营扣点额为2226万，商管公司每年面临860万的亏损差额。预估其商管每年纯利是356万，每年任有500万亏空，该局部能否从广告费、商家入场费、商管费等方面获得补偿，我司认为风险较大。楼层均价建筑面积（平方米）销售总额（万元）年回报额（万元）5年回报总额（万元）5F——3333——————4F1500033335000.00400.002000.003F2200033337333.33586.672933.332F2500033338333.33666.673333.331F2900033339666.67773.333866.67负1F2500033338333.33666.673333.33小计——2000038666.673093.3315466.67金淮北工程管理公司承诺回报额：多元化经济效益测算根据前期市场价格初步评估，本工程可售商业面积1-7楼层均价〔1-2楼层价格包括商业街内铺加权计算后价格区间,3楼以上按照住宅/写字楼/公寓售价为参照标准〕〔具体投资回报测算将在后续对应合作的工作成果中表达〕：(1)商业设施销售总收入〔包括2号楼〕工程一期总建筑面积为9.2万平方米，除去写字楼、展览中心、会议中心与酒店7-20层住房，列入可销售的商业经营面积为3.6万平方米，假设包括写字楼那么共计可列入销售的商业面积为5.4万平方米，由上表可见，本工程一期可售商业设施销售〔不包括写字楼局部〕总收入在3.37亿左右，假设包括写字楼，那么可实现完全销售金额最大值为3.37+0.756=4.13亿元。楼层1楼2楼3楼4楼5楼6楼7楼价格区间15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500价格区间权值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同价格区间面积（平方米）564769025430362051452205102510251025102510251025625625楼层总面积（平方米）12550905073502050205020501250不同价格区间总收入（万元）8471124254344362025731544390461390461390461238281价格小计（万元）2089679644116851851851519总计（万元）36047商业设施销售总收入〔不包括2号楼〕楼层1楼2楼3楼4楼5楼6楼7楼价格区间15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500价格区间权值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同价格区间面积（平方米）542266275130342047952055775775775775775775375375楼层总面积（平方米）1205085506850155015501550750不同价格区间总收入（万元）8134119304104342023981439295349295349295349143169价格小计（万元）2006375243836643643643311总计（万元）33664注：本案商业局部假设不包含2号楼，列入可销售的商业经营面积为3.28万平方米，总销额为3.37亿，包括写字楼那么共计可列入销售的商业面积为5万平方米，那么总销3.37+0.756=4.13亿元。根据工程物业构成、体量、地理位置等因素，工程一期预计24个月销售完成：(2)阶段回款额阶段周期推货范畴推货量阶段目标（万元）资金周转期1-10个月1、2层迎街铺为主;售30%，租70%

18000成本回收期11-20个月3-7层连带铺位为辅.售40%，租30%

11500利润收获期21-24个月3-7层为主；售30%

6500工程在建设期第一年即进行销售，售期12