房地产 -“城市综合运营商”投资运作模式

从“土地买卖”到“城市运营”©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目前80%十二五末60%目前80%十二五末60%1——城镇综合开发建设的开发及运营商——大力提高新型业务对利润的贡献率目前10%十二五末30%——《中国交通建设股份有限公司“十二五”发展规划》©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22 •…•…©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有有建近一下建年方降设来面趋板中，势块国。有建近一下建年方降设来面趋板中，势块国。增交长建率基提和投高增资。长业0304•致力成为世界一流企业的中国交建，提出了在” 4•致力成为世界一流企业的中国交建，提出了在” ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1*按照西方发达国家城市化实证研市化率从1*按照西方发达国家城市化实证研市化率从36%提高到60%的阶段属于爆发式市化率提升©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1）：城市城镇化率（%）《中国城镇化质量报告》2013年©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1•城市空间的扩大与更新均随着1•城市空间的扩大与更新均随着©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1（上世纪50年代～70年代末）（上世纪80年代～21世纪初）u上世纪80年代发展远郊工业区：1（上世纪50年代～70年代末）（上世纪80年代～21世纪初）u上世纪80年代发展远郊工业区：城市野蛮生长”时代向“城区系统运营”时代的转型。2020——“改革开放”市场化意识深入人心城镇化建设富有成效©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22“土地财政”现象遍地开花城市运营”©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有220 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年土地一级开发-设施管理运营-©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3城市管理商城市经营商城市开发商3城市管理商城市经营商城市开发商在市场实践过程中，企业的主体角色不断浮出水面成为众多企业的发展目标！城市建设商城市开发商4.单一业务.产业链短.企业形象弱.业务资源分散.复合业务.产业链成倍延长.4.单一业务.产业链短.企业形象弱.业务资源分散.复合业务.产业链成倍延长.企业形象即城市形象.业务资源快速整合.快速城市化.美化、人文化.宜居宜业新生活.缺资金.缺人手.缺技术.缺速度.企业注资.城市化率低.企业专业团队.生活环境差.企业运营管理.产业落后不合理.市场化速度.就业率不充分对企业而言对政府而言对城市/人民而言©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有5………完整的城市运营业务是从土地开发权的获取至城市建成后的持续维护…©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6666资设设设设销营营综合设计建设设营销运营营6高 6高 排序 综合设计建设营销运营©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有77能力种类能力分类优劣衡量指标竞争力强度.企业品牌.企业排名、企业利润、企业专业度.公共设施建设.房地产营销.城区推广.公共事业运营.公建及商业运营.物业管理.城市管理.专业团队、经验、资源77高能力的重要程度低公用事业运营公用事业运营公建设施建设产业招商产品模式战略研究产品模式战略研究高高84845 22©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有并试图回答城市运营业务在中国交建业务版©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1111《关于开展宣传提高经营土地与经营城市水平系列活动的通知》(国土资厅发「2002」78号)22《国务院关于投资体制改革的决定》（国发「2004」20号）会资本参与有合理回报和一定投资回收能力的公益事业和公共基础设施的建设。”33《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发「2010」13号）积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有12124533©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2>天鸿集团>北大资源>泛华集团2>天鸿集团>北大资源>泛华集团2、企业已有一个或以上实际操作的城市运营项目；央企房地产企业国企/国有控股公司地方政府融资平台实力民企央企房地产企业国企/国有控股公司地方政府融资平台实力民企企>全国范围>未来布局根据国家政>全国范围>未来仍集中于当地的土地>全国范围>未来可能更多前展>>利海集团>大连亿达>上海城投>重庆地产>云南城投>天津泰达©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22.中交（中房）..北大资源.绿地集团.利海集团.中国铁路工程..中国铁道建设..中化（方兴）..亿达集团.海航控股.天鸿集团.万达集团.泛华集团.成都置信.鲁能集团.新湖中宝.保利.雅居乐地产.瑞安集团.葛洲坝.港中旅集团.恒大地产.招商局集团.碧桂园©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22.中交（中房）.中化（方兴）.保利.葛洲坝.港中旅集团.天津泰达.重庆地产集团.湖北联发投.北大资源.绿地集团.海航控股.天鸿集团.泛华集团.鲁能集团.利海集团.亿达集团.万达集团.成都置信.新湖中宝.雅居乐地产.瑞安集团.恒大地产.招商局集团.碧桂园©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2●恒大集团雅居乐碧桂园2●恒大集团雅居乐碧桂园●华夏幸福基业●首创集团●成都置信●利海●福建漳州发展●万达集团●瑞安集团中南●湖北联发投●中冶●新湖中宝2.1996年后国企、民营企业大量进入城市运营领天津泰达●港中旅●亿达集团●上海实业●中国水利水电建设●中新集团首都机场●鲁能●五矿泛华集团青岛城建中化（方兴）●天鸿集团●重庆地产集团●华润保利●中建●北大资源●中信集团●宁波城投●云南城投●上海城投●绿地●中国交建/中房●中粮●华侨城●葛洲坝●中国铁路工程●中国铁道建设●央企房地产企业地方政府平台公司●国企/国有控股公司民营企业©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22链©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有务领域约从2008年开始；域占主体地位；运营业务领域新的参与者；地一级开发或一二级联动开发阶段；年来有向三四线城市深入的趋势；项目规模以10平方公里以内居多；©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有33©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44影响中国交建进入城市运营业务的SWOT因素分项 ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44优势（Strength）了解公司的优势了解公机会（Opportunity）.短期内关注受海洋经济利好影响的围海造节.利用宽松的法律政策环境进入城市运营领.利用中交在围海造地领域的独特竞争力形.短期内应避免在房地产开发、城区营销、©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55 113344高低高©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55√√©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55发展城市运营业务可谓应天时顺势而为；©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 44©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1…设、企业引进等）教育等）政、大学等）……城市运营业务分为土地开发权获取、土地一级开发、功能设施开发、城市运城市运营业务流程…©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11 政府公关贯穿始终©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11 案©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1功能设施开发1功能设施开发1垃圾清除、污水处理、公共交通、水、电、煤、暖1垃圾清除、污水处理、公共交通、水、电、煤、暖11 3344556677©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22 ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有（原）蛇口工业区（原）蛇口工业区©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2 ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2杭州市土地储备中心”上海市土地发展中心”2杭州市土地储备中心”上海市土地发展中心”土储中心——国家法律制度层面同地方项土储中心——国家法律制度层面同地方项国家法律制度规定：作的事业单位。”——《土地储备管理办法》 运作。.苏州市国土资源局在市土地储备中今年两会正在审议的《土地管理法修正案(草案)》会将土地储备制度的规范化实施纳入©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22一套班子”司且上级单位均为地方国资委直属的地方政府投融资平台公司或地22授予授予©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地方政府平台公司2地方政府平台公司2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22偿、并同时给予中新绵世合理的投资收益补偿。”项目在内的多个当地重点工程项目处于半停工©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有22着政府体制的改革，企业办社会已完成了其历史使命。”纯粹的经济性质。””33项目公司（控股）44驱动因素典型企业发展现状未来趋势 ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44政府“同盟军”模式★★★☆☆中交集团自身拥有较为丰富的产业资源基建/公建驱动模式★★★©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市运营业务盈利模式1234567895城市运营业务盈利模式1234567895©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市运营业务链5城市运营业务链5 盈利土地出一二级联动础设施项目；方式让金；开发；无盈利无盈利本身获利值收益；股权投资建设工程款费用税收 盈利土地出一二级联动础设施项目；方式让金；开发；无盈利无盈利本身获利值收益；股权投资建设工程款费用税收©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55业务环节利润点利润水平中国交建能力匹配进入建议操作方式建议土地出让分享土地出让土地增值收益进入企业府协一二级联动参与二级物业销售与中国交建二级物业 二级物业开发租赁；通过股权投资其他地产开30~50%开发经验以及企业发企业盈利资本实力他开发公司公共设施建设通过承配套项工程项目利润企业拥筑领域进入成接 物业公司进入开较弱管理公司公司运营管理经营商商服设商服设施经营能力较弱管理公司公司运营管理 公建设施运营通过运营公建配套微利 ©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有12345678961234567896城市运营业务融资模式城市运营业务融资模式66入贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷；房地产开发股份有限公司可根据企业不同时期、不同经式赁©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有66资©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有完整的城市运营业务是从土地开发权的获取至城市建成后的持续维护议发放补偿文化等公行政、事等能设施、非护发贷、财BT、BOT等项目融资款款、子公©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55本部分将分别从对中国交建城市运营项目获取的通用建议和三大具体项目的个本报告针对中国交建城市运营业务政府谈判的通用建议及三项目的个公司掌握信息之基础上的初步建议，在不同的时期和信息变化条件下为确保建议的及时有效性，克而瑞公司建议根据具体情况变化，©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有5123451234以以利益共同体替代愿景共同体55©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有5502007-2012年南沙区GDP在广州全市GPD中的占比走势广州市GDP(亿元）南沙区GDP(亿元）南沙区占比2007-2012年南沙区固定资产投资额在广州全市占比走势0广州市固投额（亿元）南沙区固投额（亿元）南沙区占比2007-2012年南沙区房地产开发投资额在固定资产投资额中的占比走势固定资产投资额(亿元）房地产开发投资额(亿元）©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有55（万元/（万元/亩）区：©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有5544©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44收储、招商引资、特许经营、委托经营、投融资开发及管理等平发及经营的责任和职能主体”©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有0004 房地产投资额（亿元）同比增长率（%） .房屋销售面积（万平方米）2003年2004年2005年2006年2007年200 0©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44《海口城市总体规划》已把文昌市北部组团纳入海©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有44©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4444层面；西咸新区是站在国家战略部署上发展的城市新西咸新区是站在国家战略部署上发展的城市新区！©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4433.沿用原有之前合作的成功模式；此.沿用原有之前合作的成功模式；此.同时要求有证土地作为合同抵押，用地指标进行抵押贷款规避风险.在协议中明确要求用地规模与范围.能够获取合理的稳定的利润回报等指标进行BT帐款冲减.能够享受二级开发的利润回报.适于“政府信用与支付能力难以乐观”.以城市综合开发运营商的形象与政府共.能够获取较高的利润回报©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理111112222221112112221111011111110021112111100112222212221222资112112222222112222221221122222222222222201100122112111210120011000110011012101210100001100110010011080100012211210021122101000122112111211221010000110010001001107110001111121012112211211012221221122222212010112212111221222销00000001001000100010411000112112100212121111002221121012012220100011100100021011100000001001000100110501000212112100210121©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理122002221111000022220100000000000222222202100111222222221111资22211100222211110000222112222222222222220211012211111111111102120012111111111111021200011111111111111200011112222222222212000111012211112222120001110011000000008120001110011000011112201011101221000111120010111012221001111销200101110122221011112001011101222221222200120111002111101222001201110021111001220012011100211110001100120111002111100011©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理121112222221222212220101022222201122002212111222222111221122资11111222222121221222121112222221212212220000012200000011001080000001100000011001050000001100000011001050000022211211122112100000222112111221121000001120010001100209101112221122112111210000022211201021012000000222112011211121销00000111001010110111000001110000111100119121112221121222211220010022211212222112100000111000000100010500000111001011210021©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理112112221221102112221100022200202022122102111222012122210121资121112222222222222221211122212211122222200000122022200210020000000120021002000200000000100000000001021220122212222222222202100022012100211222000000020010001001218121010120121111012221000122202211021022222001222022121211222销00000002001100100110710100122012211210221112002220121212212220010022200100010011000000001000000100110401100222001000210221©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理100222220202221211012112222201122212110121122111011222120111资0001110000011101010080001110000011101010081001111000011101010010122211010222120100111222210102221201002222222212122222121201122211010222122121211222221212110101010001110000011101010190001110000111101010100011100001111010101销111222110122221221010001110000111101010111222222102222021212112222221111111101002212222210222222121211122222011111110201©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理122122222222222222220100000011110000222202100222222210002222资0221121022222222222212211122222222222222020011202222222222220201001222222222222212020201111101112222010000011210211111220100000101221222222201000001101021111111010000012021011111110210000201021222222202200001101101222222销022000011011001111110220000110110011111100000000101100111222000000001011001101118000000000011001101117000000000011001101117©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理110222222221212222211112221111222222222221122212222222222222资100121000000000000005000010000000000000001100221112222222222221112211122222222222211122011111111111111111221111122122121111112211111221221211111122111111111111111111221122111111111111112201211111111111111122012112111221111销000220121111111111110002201211111111111111122011111111221111111220111111112211111112201111111122111111122011111111221111©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理110212110222112101001110011101120011111121121222112111221122资02010222112211222222121212221122112211210100012211211121112211000012111110110021110000011121002100112211111111211021212101111111112111211110010000100010001110107001001111121112100111211111211211122112212111122212111222212销0100001000100011112111000111111100111121211011220112101111211110112211221011112121000001011101000010921001011122100111121©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2业务进入选择-城市运营业务能力KPI分析-专家2分牌源式系究划计商商广理理122212222222222222220121111111111111111100111011111111111111资01111222222222222222111111111111111111110120110022222222222201101011111111111111011010111111111111110110101112222222112201101011012222221122