2023年深圳楼市年报

2023年是放开疫情管控的第一年，居民生活逐步恢复正常，经济也迎来复苏，2023年GDP增速预计超过5%。但经济形势并不乐观，外部来说，一方面，美联储全年4次加息共计100基点，国内资本阶段性外流，人民币面临贬值压力。另一方面，地缘摩擦不断，俄乌战争、巴以冲突、缅甸内战等爆发，再加上贸易保护主义、逆全球化升级，全球供应链产业链面临重构，对全球经济恢复产生冲击。全球经济增长陷入低迷，外部需求收缩加剧。内部来说，虽然疫情管控放开，经济活动恢复，但是内需不足问题凸显，内外部需求不足导致供给端过剩，就业形势不佳，收入下降，经济恢复预期不足，反过来大家投资、消费意愿愈加下滑。同时，2023年房企暴雷愈加频繁。虽然政府于2022年11月开始四箭齐发，大幅放宽房企的融资渠道，防止系统性风险。且进入2023年，政府强调要一视同仁满足不同所有制企业的合理融资需要，加强对民企的资金支持。但2023年融资环境的改善，整体来看更多的是利好优质及白名单内房企，多数房企融资问题难得到有效改善，资金紧张依然是房企面临的主要难题。特别是在整体楼市低迷的背景下，销售端表现不佳，房企资金链愈发紧张。龙头房企碧桂园暴雷，恒大也在2023年彻底倒下，万科也传出风险，行业信心跌至低谷。未来一段时间，房企风险犹存，行业依然将大分化，头部优质房企市场占有率将越来越高。为提振经济，稳住房地产市场至关重要。2023年房地产调控也迎来全面宽松，市场火热时期出台的限制政策逐步退出。特别是7月中央政治局会议上提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，为后续的政策宽松打开了空间。2022年一线城市调控无明显放松，政府对于核心城市调控还是偏谨慎。但进入2023年，特别是下半年，政策松绑从二线扩散到一线，广州部分区域也取消限购。同时，信贷方面全面放宽，席卷全国的认房不认贷、降二套首付，同时大幅调低房贷利率下限，减轻还款压力。可以看到，调控政策上稳步推进，从刚需、改善到二套，鼓励加杠杆，释放各类群体的购房需求。深圳调控政策也迎来多次松绑。4月参考价政策调整，贷款不再与参考价挂钩，参考价政策名存实亡。7月，双证合一利好政策出台，释放部分购房名额。8月，认房不认贷实施，大幅降低了外地有房或换房客户的购房门槛。9月，房贷利率调整，首套房贷利率下限为LPR-10个基点，下调40个基点。11月，二套首付降至4成，豪宅标准取消750万总价要求，核心区域改善性产品受益。政策松绑短期确实能够刺激需求入市，带动成交量走高，但持续性不足、后继乏力的特点也暴露无遗，体现市场预期没有随着政策松绑而转变，信心不足仍然是市场难明显反弹的主要因素。受益于多次政策刺激，2023年深圳楼市成交止跌回升，但难改价格深度调整趋势，以价换量成为全年主题。2023年二手住宅成交同比增幅超5成，但年内价格跌幅扩大。一方面，二手房挂牌不断创新高，业主竞争加剧；另一方面，新房大规模供应，对二手价格也形成压制。再加上市场信心不足，业主也只能主动降价出售。新房市场来看，量价齐跌，表现低迷。虽然2023年新房住宅供应量高企，为近八年第二高，但成交却为近五年最低。一方面是，新房内卷严重，开发商不断降价促销，新房价格出现明显下降，再加上质量问题，进一步加剧了购房者对新房的担忧。同时，二手房价格大幅下滑后，相对新房来说具备一定优势，不少客户分流到二手市场。当然，2023年深圳市场表现最亮眼的当属人才房，超十个人才房项目开盘即售罄，整体去化近九成。人才房的火热分流了不少刚需购买力，对商品房市场形成一定冲击。展望2024年，政策端必然会继续发力，信贷上保持宽松，利率仍有下行空间，以刺激刚需改善入市，成交量也有望继续保持增长态势。一经济发展一经济发展GDP企稳回升保增长政策持续发力2023年前三季度国内生产总值913026.5亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。从表中看出，一季度随着疫情管控全面放开，经济企稳回升势头明显，实现良好开局；二季度总体延续恢复态势，部分指标增速放缓；三季度各方面加大宏观政策实施力度，经济表现好于市场预期；四季度政策边际效力减弱，经济增长有所放缓，后续仍需出台一系列保增长措施。—GDP同比增长速度 深圳中原研究中心官方PMI高开低走财新PMI恢复向好纵观2023年，官方制造业PMI呈高开低走态势。年初经济社会回归正常轨迹，市场压抑的需求短期得到强劲释放，促进了制造业的复苏，二月份官方制造业PMI指数升至近年来高点，但经济动能后劲不足逐渐凸显，年内多次调整LPR利率及出台一系列稳增长措施，官方制造业PMI指数曾一度回归荣枯线以上。12月份，官方制造业PMI收于49.0，较上月份回落0.4，制造业需求不足仍较为明显。随着2024年保增长政策持续发力，预计PMI整体走势将持续变好。—官方制造业PMI—财新制造业PMI荣枯线50.849.02022012022012022022022022022032022032022042022042022052022052022062022062022072022072022082022082022092022092022102022102022112022112022122022122023012023012023022023022023032023032023042023042023052023052023062023062023072023082023092023102023112023122023年，根据中央经济工作会议要求，稳健的货币政策要精准有力。纵观全年，M2同比增速呈明显的高开低走局面。年初经济复苏势头明显，加上前期基数较低影响，M2同比增速较快，但随之受市场需求不足影响，信贷量收缩明显，央行先后于6月、8月两次下调LPR利率，3月、9月两次降低存款准备金率，从而降低社会融资成本和缓解社会流动性紧张局面，提振市场需求。受制于经济走势不明朗等因素制约，企业中长期贷款进一步收缩。2023年底召开中央经济工作会议继续强调实现稳健的货币政策，促进社会综合融资成本稳中有降。展望2024年，存款准备金率和LPR利率有望延续下调趋势。近两年M2增速与增量M2数量（万亿元）—M2同比增长291.223.11月23.11月23.10月23.09月23.08月23.07月23.06月23.05月23.04月23.03月23.02月23.01月22.12月22.11月22.10月22.09月22.08月22.07月22.06月22.05月22.04月22.03月22.02月22.01月CPI持续走低PPI全年均为负值纵观2023年，CPI同比增速持续走低，国内消费呈现分化式走势。一方面，部分行业出现较大复苏，主要体现在旅游、餐饮、住宿、交通等受疫情影响较为严重的行业，市场需求同比增速明显；另一方面，部分行业受困于增速放缓，价格战加剧，价格下行压力较大，主要体现在汽车等耐用消费品行业。CPI持续下行，反映整体社会有效需求不足，对未来经济走势呈悲观预期，后期政策力度应注重引导人们预期的变化。纵观2023年，PPI全年同比增速均为负值，企业预期偏弱、信心不足，放缓投资扩产步伐明显。主要有以下因素：一、部分行业产能扩张较快，库存压力加大，价格持续走低，主要体现在光伏锂电池等新能源为代表的行业；二、受困于房地产市场的低迷，房地产相关产业链需求低迷，价格偏软；三、受制于国内和国际需求不足因素，大宗商品价格持续走低，主要表现在能源和有色金属行业。因此，展望2024年，应注重保持政策的稳定性和连续性，着力稳定和扩大总需求。—CPI同比—PPI同比 -0.5%-3.0%2023年1-11月，全国商品房销售面积100509万平，同比↓8.0%；商品房销售额105318亿元，同比↓5.2%。纵观全年，商品房销售呈高开低走局面，金三银四市场供应量大增，叠加疫情积压的置业需求释放、经济稳步复苏的预期、地方加大地产调控政策优化力度的背景下，市场成交量快速上升，销售额增速扭负为正。下半年，地产宽松力度继续加大，四大一线城市先后放松地产调控，但难耐市场信心下滑严重，全国房地产销售面积和销售额连续两年负增长。2023年1~11月，房地产开发企业到位资金117044亿元，同比↓13.4%。整体来看，截止11月，房地产开发企业到位资金增速连续两年为负值，开发商资金面仍趋紧张。展望2024年，政策层面应继续满足房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2023.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2023.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2022.1-2月—销售面积增速（同比）—销售额增速-5.2%-8.0%房地产开发企业本年到位资金增速2023年1-11月，房地产开发投资104045亿元，同比↓9.4%。纵观2023年，房地产开发投资增速先升后降，下半年受销售端乏力等因素影响，下滑幅度加大。政策端持续出台政策保障房企合理融资需求，甚至一度传出房企白名单给予重点支持，各大行也先后与房企召开座谈会，提振市场保交楼的信心。但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复步伐，房企库存压力持续加大，资金回笼速度变慢，投资信心进一步减弱。从全国房地产开发投资主要资金来源占比看，定金及预收款为企业资金的最大来源。从走势来看，下半年企业自筹资金占比明显上升，一方面企业销售端乏力，定金及预收款减少；另一方面，政策层面的支持也缓解了房企的资金需求，在银行间市场，房企债券融资存续规模1-9月1-8月1-11月1-10月1-7月1-6月1-9月1-8月1-11月1-10月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2023.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2022.1-2月1-8月1-9月1-10月1-11月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2023.1-2月1-12月1-11月1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月2022.1-2月全国房地产开发投资增速全国房地产开发投资主要资金来源占比深圳中原研究中心据深圳中原地产研究中心统计，今年累计房地产调控政策次数超700余次，较2022年增长约4成。在调控时间上，下半年调控政策次数明显多于上半年，主要集中于9月到11月，一定程度上受到7月份召开的政治局会议上提及的“适应房地产市场新形势，适时调整优化房地产政策”影响，之后，各地城市先后加大力度松绑楼市政策；在调控城市分布上，四大一线城市均优化楼标准”，调控力度均强于上半年；在调控内容分布上，提高公积金贷款支持力度、购房补贴频率较高，进一步降低购房者置业成本、降低上车门槛；在限购、限售政策内容上，越来越多的城市出现松动的迹象，广州调整部分区域的限购情况、厦门、南京、中山等城市取消限购，大连、青岛、合肥、昆明等城市取消限购限售，释放市场潜在购买力；在贷款利率上，全国各地先后调整首套住房存量贷款利率，部分城市实施首套住房最低二成首付，二套住房首付比率也出现降低情况，叠加LPR贷款利率的下调，居民购房压力进一步降低。2023年，楼市政策延续宽松态势，因城施策支持刚性和改善性住房需求明显，在一系列政策组合拳下，市场需求得到一定程度的释放，但政策边际效力下降明显，后续仍需出台更大力度保增长以稳定市场购房者信心。北京个人购买绿色建筑，公积金贷款额度或可上浮北京即日起施行“认房不认贷”政策北京自9月8日起取消二手房指导价限制海淀29个学北京自9月8日起取消二手房指导价限制海淀29个学区房源恢复挂牌公积金贷款放宽优化“认房不认贷”住房套数认定将不考虑商业贷款情况北京54.7亿挂牌昌平、房山两宗宅地设定土地合理上限北京54.7亿挂牌昌平、房山两宗宅地设定土地合理上限价格首套房首付比例降至30%，调整普通住房标准。北京市住建委等五部门联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版公开征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。进一步规范房产经纪、住房租赁企业备案管理工作上海多子女家庭公积金购房最高贷款限额上浮20%上海四部门联合通知执行“认房不用认贷”政策调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限10月7日实施优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准首套房最低首付款比例调整为不低于30%、调整享受优惠政策普通住房的标准首套房最低首付款比例调整为不低于30%、调整享受优惠政策普通住房的标准继续实施调整后的房产税房产原值减除比例此前比例调整为30%上海普陀：两类高层次人才可给予最高100万元、50万元人才购房上海普陀：两类高层次人才可给予最高100万元、50万元人才购房补贴广州二孩及以上家庭公积金贷款计划上浮30%最高可贷130万元“认房不认贷”政策执行时点以8月18日为界“认房不认贷”政策执行时点以8月18日为界首套房商贷利率下限为LPR-10BP放松限购：越秀、海珠等六区可购2套房非本市户籍2年社保可购房容积率新规：阳台占比放宽至20%鼓励建设各类连廊住房公积金“认房不认贷”公积金贷款首套房最低首付两成住房公积金“认房不认贷”公积金贷款首套房最低首付两成拟将单位住房基金的75％应用于未享受过购房优惠的职工房地产经纪严格落实明码标价制度房地产经纪严格落实明码标价制度天河首届房博会将于11月10日启动拟推亿元购房购物优惠券杭州临安：优化公积金支持政策公积金贷款二套房首付比例不低40%对多子女家庭住房公积金施行优惠政策5月1日起施行钱塘区放宽限购：外地户籍只需1个月社保即可购房钱塘区放宽限购：外地户籍只需1个月社保即可购房临平区全域放宽限购：外地户籍只需1个月社保可购房9月5日起实施“认房不认贷”政策9月5日起实施“认房不认贷”政策限购区首套房最低首付25%二套最低首付35%出台优化住房限购政策限购范围调整为4个区调整优化住房公积金信贷有关政策名下无房执行首套房政策杭州总起价128.7亿元挂牌10宗地实行自由竞价、按照价高者得杭州总起价128.7亿元挂牌10宗地实行自由竞价、按照价高者得人才在富阳首购新房最高可得30万元补贴鼓励单位职工团购限时实施购房贷款贴息政策公积金可用于首付款限时实施购房贷款贴息政策公积金可用于首付款2024年大学毕业生首次购房最高补贴15万元、指定期间非桐庐户籍人员购房给予3万元补助南京南京发布八条新政稳楼市涉及对购房实施南京发布八条新政稳楼市涉及对购房实施补贴、进一步优化差异化供地等南京全面取消限购首套房首付最低两成对购置新房实施补助实行存量房交易资金监管制度范围包括首付款、购房贷款等南京调整住房公积金政策购买第二套住房提高至100万元/户南京市房产局回应“限跌建议”：约谈进行引导促进市场平稳运行溧水区：年内购新房发放购房补助符合条件的可再获对应补助南京房协：年内浦口区购房可获购房款1%补助南京房协：年内浦口区购房可获购房款1%补助苏州上调住房公积金贷款倍数多孩家庭首房首贷额度可上浮30%可提取余额用作首付款不影响后续贷款额度可提取余额用作首付款不影响后续贷款额度9月2日起执行“认房不认贷”购买120平米及以上商品住房不再进行资格审核调整公积金使用政策贷款额度上调至110万元实施“卖旧买新”购房契税补贴最高100%实施“卖旧买新”购房契税补贴最高100%商品房销售价格不得高于备案价低于备案价的幅度暂无相关限制天津在津无房家庭首次公积金贷款还清后仍可按首套房贷款在津无房家庭首次公积金贷款还清后仍可按首套房贷款购买首套住房最高可贷100万元公积金限购区域调整为市内六区完善住房信贷政策、发放购房补贴限购区域调整为市内六区完善住房信贷政策、发放购房补贴年底前买新建商品房并完成契税缴纳最高可获5万补贴今年底前购新房最高补贴5万元今年底前购新房最高补贴5万元优化保障性住房供给优化区域住房限购措施9月19日起执行“认房不认贷”政策9月19日起执行“认房不认贷”政策重庆发布提高住房公积金贷款额度等27条房地产新政稳经济江北区：房交会期间购房契税50%补贴以消费券形式发放秋交会推出购房消费补贴政策住宅每套最高补贴1万元优化住房公积金贷款政策异地缴存也可申请住房公积金贷款优化住房公积金贷款政策异地缴存也可申请住房公积金贷款“三无”人员新购第二套（含第二套）以上征税东莞144平以上，首付也降至2成发布楼市新政144平米以上房源取消积分选房正式实行购买首套房“认房不认贷”发布公积金新政：可提取用于支付首付款特级人才购房最高补贴1000万元按5年等额发放东莞13.9亿元挂牌CBD一宗商住地将取消最高限价出台楼市新政预售新房调价申报时间缩短为30天佛山公积金贷款额度将上调个人最高50万元、夫妻最高100万元港澳居民提供自用、自住书面承诺可获得购房资格购买首套房“认房不认贷”当地无房最低首付2成首套住房最高可贷130万元新增购买绿色建筑商品房优惠政策惠州商品住房限售年限由3年调整为1年惠阳：首套住房商业贷款最低首付比例下调至20%惠阳：严禁开发企业、中介出现首付贷、零首付等违规销售行为高层次人才住房公积金最高可贷100万元官宣：“认房不认贷”9月1日起施行公积金贷款实行政策“认房不认贷”多子女家庭住房公积金贷款额度可上浮30%预售商品房购房款只能通过银行转账等直接存入专用账户官宣执行“认房不认贷”8月31日起施行二孩及以上家庭购房资格审核时无需提供住房证明东区街道暂停实行商品住房限购政策石岐街道暂停实行商品住房限购政策珠海多子女家庭购买首套自住房公积金贷款额度可上浮20%即日起实施公积金“认房不认贷”为全国本科以上学历等人才提供2%购房优惠发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的房地产新政汕头多子女家庭购买首套住房最高可贷额度上浮20%公积金贷款取消户籍地和缴存地限制9月14日起执行“认房不认贷”湛江湛江宣布“认房不认贷”即日起施行多子女家庭买首套房公积金可贷额度最高增加15万元首次申请公积金最高贷款额度拟升至80万元韶关首套房公积金个人最高可贷35万多孩家庭最高可贷80万元金融支持、购房首付、补贴契税等政策延期至今年底官宣实施“认房不认贷”清远自9月5日起施行认房不认贷政策在清购买新建住宅、一手车位单户财政补贴最高不超过2万元自有房用于长租承诺租期不少于5年的可不纳入家庭住房套数计算梅州住房公积金贷款额最高至50万元可按月提取公积金付房租鼓励提取公积金作首付推进实施二手房交易“带押过户”9月8日起实施“认房不认贷”揭阳9月19日起执行“认房不认贷”政策多子女家庭首次申请住房公积金贷款的最高上浮20%河源9月15日起正式实施“认房不认贷”江门自9月1日起实施“认房不认贷”茂名公积金可贷额度提至最高55万元个人最高40万元2023年，深圳房地产楼市调控松绑力度加大，且主要集中于下半年。随着七月份政治局会议定调“适应房地产市场新形势适时调整优化房地产政策”，深圳楼市进入了新一轮的政策宽松期。在住宅认定标准上，先后实施“双证合一”、“750万豪宅线取消”等政策；在限购方面也出现了新变化，深汕合作区取消限购、港澳居民可购买商办类物业；在二手房领域，推广“二手房带押过户”模式，参考价政策调整；在贷款利率及首付款方面，认房不认贷、降低个人住房贷款利率下限和二套房首付比例，降低购房成本，释放市场潜在购买力。保障性住房方面政策变动较大，主要有“十四五”期间增加20万套保障性租赁租房供给；严查公租房申请者家庭经济状况，提高申请门槛；取消原来的安居型商品房、人才住房等保障性住房类型；新增配售型保障性住房，且禁止变更为商品房交易，有望让保障房惠及更多群体。总体而言，2023年深圳楼市政策较为宽松，但受制于经济整体形势走弱，市场购房欲望依然不高，后续仍需出台更大力度提升置业者2023年深圳楼市重点事件汇总事件重点内容1月二手房“带押过户”深圳市住房和建设局等六部门联合发布《深圳市推广二手房"带押过户"模式的工作方案》探索推广二手房"带押过户"模式。2月加大保障性住房供应量市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。2月加大保障性住房供应量3月4月4月7月8月8月9月3月4月4月7月8月8月9月9月9月9月9月9月10月11月11月深汕合作区取消个人商品住房限购保障性住房变化二手房参考价政策调整双证合一人才房申购条件降低认房不认贷退休人员购房名额的调整关于社保断缴的情况家庭买房可登记在非深户/无名额配偶名下放松港澳居民购买商办类物业离婚不满3年购房资格的调整降低个人住房贷款利率直系亲属赠与规则调整750万豪宅线取消二套住房首付比例降低取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。网传深圳二手房成交参考价将不作调整，银行核定房贷额度以网签备案价即实际成交价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。符合条件和要求可办理双证合一业务。深圳人才房放宽申购条件：3人家庭可买三房学历要求降低。深圳正式发布“认房不认贷”政策8月31日起施行。1、必须在深圳退休,但是社保年数不局限于退休日之前的时段2、深户入户满3年在退休之前任意时段有连续3年社保3、非深户或入户不满3年在退休之前任意时段有连续5年社保房产可以落名在夫妻无购房资质方。不看社保/个税断缴情况，只要在购房前42个月内缴满36个月社保/个税（深户），或者购房前66个月内缴满60个月社保/个税（非深户）。夫妻购房，房产可以登记在无深圳购房名额（非深户/无社保个税）的一方名下。放松港澳居民非住宅类的商业办公物业、商务公寓等限购。优化调整购房政策：离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。一直系亲属之间无偿赠与房产，只需要受赠人名下无房即可，不需要审核其他购房资格，包括未成年小孩也可接受赠与；二夫妻已婚状态下，房产可以写无名额那一方或者夫妻双方的名字。深圳调整普通住房优惠认定标准取消总价低于750万元要求。深圳：自11月23日起二套住房最低首付款比例统一降至40%12月首批配售型保障性住房项目公布深圳公布第一批配售型保障性住房项目禁止变更为商品住房流入市场。2、土地市场2023年深圳土地成交66宗，较去年同期有所减少，成交金额402.8亿，创近十年来新低。在成交类型上，工业用地依然占据较大比例，居住用地减少较多；在成交区域分布上，龙岗、坪山、光明供应较多，主要是这些区域开发相对较晚，土地储备较为充足；在居住用地上，国企、央企由于资本周转能力强，资金雄厚，拿地活跃度较高，民企中仅龙湖地产和星乔地产成交3宗。中海凭借T207-0060地块获得年度总价和单价地王，也刷新了深圳新房毛坯限价新纪录。同时，受惠于片区配套不断完善，光明新房限价、龙华新房限价也创下新高。根据深圳中原研究中心监测，2023年深圳土地供应（成交）面积较去年上升0.5%。在土地成交性质，主要为工业用地，占比75.5%，较去年上升了8.5%，进一步加大产业空间保障力度；其他用地成交占比17.8%位居第二，较去年上升了13.6%；居住用地成交占比6.5%位居第三，较去年大幅度下滑了18.5%，2024年居住用地成交量有望止跌回升。在土地成交金额方面，全年成交402.8亿，较去年同期下滑57.8%，为近十年来新低。2013年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图成交用地面积（万平）—土地成交金额（亿）402.8471.420132014201520162017201820192020202120222023其他用地,其他用地,84.0,17.8%2023年深圳土地成交面积分布（万平）居住用地,30.4,6.5%居住用地,商业用地,1.0,0.2%工业用地,356.0,75.5%2023年深圳合计出让土地66宗，3宗流拍，成交率95.6%。在类型分布上，工业用地成交43宗位居第一，其次分别是居住用地成交14宗，其他用地成交7宗。在区域分布上，龙岗区成交14宗位居第一，其次分别是坪山区11宗，光明区10宗。福田、罗湖全年仅成交1宗，大鹏无在居住用地上，受到2020-2022年高供应基数影响，2023年供应明显减少。在成交价格上，5宗封顶成交，6宗底价成交，3宗低溢价成交，整体溢价率为10.2%，其中关注度最高的深超总地块由中海地产以“125.32亿+58500万平自持租赁住房”取得，刷新新房市场毛坯限价记录。在土拍规则上，2023年也做了多次改变，深超总地块打破“70/90”限制；深汕X2022-0001地块、龙华A925-1146地块不限商品房销售价格；宝安A001-0212地块达到最高限制价格后，竞现房销售面积。在拿地主体上，资金实力雄厚的国企、央企依然是拿地的主力军，合计取得11宗居住用地，民企取得3宗土地，为龙湖地产取得2宗和星乔地产取得1宗。28275282752023年深圳各区土地成交分布图11212445112112886211宝安光明南山福田龙华罗湖龙岗坪山盐田大鹏深汕2019-2023年住宅用地成交走势图住宅宗数楼面价（元/平）20192020202120222023据深圳中原研究中心统计，楼面单价TOP10榜单中，光明占据四席位居第一，龙华、宝安各占据两席位居其次，南山、龙岗各占据一席位居第三。在单价上，中海地产以“125.32亿+58500平自持租赁住房”拿下南山沙河街道T207-0060地块，该宗地位于深圳湾超级总部基地范畴，普通商品住房销售均价不得高于133300元/平方米（毛坯刷新深圳住宅限价新纪录，且不再限定70/90的户型设置要求。A001-0212地块由中铁置业以封顶价“34.06亿+35,520㎡现房销售面积”摇号竞得，为近年来土拍中首次出现竞现房销售面积地块。A503-0107地块为光明土拍中限价首次突破5万/㎡，最后以溢价10.2%由中国建筑取得。2023年楼面均价排行榜编号片区成交人成交时间↓楼面均价T207-00602023/6/30840178/241385A301-06022023/3/3127211A503-01072023/8/1823123A650-03852023/3/3121897A811-03472023/6/30A614-05222023/8/18A925-1146观澜2023/12/15A629-13402023/3/31G01117-00802023/3/31T207-0060地块销售限价最高T207-0060地块位于南山红树湾片区，毗邻深圳科技园，东靠欢乐海岸，北有华侨城湿地公园、世界之窗，西边是高尔夫球场，南临深圳湾公园，地理位置优越，周围教育资源，商业资源丰富，生活气氛浓厚，13.33万毛坯限价创下了深圳新房最高限价记录。A811-0347地块开拍3分钟被深业置地以底价获得，销售限价较周围几个项目有所上涨，也是龙华土拍限价首次突破8W/平。A503-0107地块位于光明，光明近几年轨道设施不断完善，即将开通的地铁13号线更是可以直达南山科技园、后海总部基地等办公聚集区，A503-0107地块也临近光明城高铁站，交通出行便利，此次也是光明土拍限价首次突破5万/平。2023年土地住房销售均价上限排行榜编号片区成交人成交时间↓均价上限T207-00602023/6/301330008/288600A811-03472023/6/3080500A503-01072023/8/1850300A301-06022023/3/3149400A650-03852023/3/3149300A614-05222023/8/1848500A629-13402023/3/3147200G11330-80452023/3/3141000G01117-00802023/3/3139500四四2023深圳各区“地王”2023年各区总价地王2023年各区单价地王一手,31621,49.1%深圳中原研究中心一手,49.4%一手,31621,49.1%深圳中原研究中心一手,49.4%2023年深圳一手住宅成交套数占比为49.1%，二手为50.9%，二手反超一手。一手住宅成交金额占比49.4%，二手住宅成交金额占比50.6%。2023年一二手成交套数占比二手,32768,二手,32768,50.9%2023年一二手成交金额占比二手,50.6%二手,50.6%深圳中原研究中心3、深圳新房2023年，经济企稳回暖，政策端持续放松调控力度，但受制于经济环境不明朗等因素的影响，新房住宅市场并没有呈现明显的上升趋势。纵观全年，新房市场供应量大增，为近八年以来的第二高，虽然开发商让利力度加大、贷款利率下降等多重利好因素，但购房者依然相当谨慎，质量问题、过快降价问题都是客户顾虑因素，新房去化速度放缓，库存量创近十年来新高，去化时间持续上升。受益产业规划利好、基础设施逐渐完善，部分优质项目的带动下，宝安连续三年成交量位居全市榜首；民治片区成交套数位居各片区之首，TOP5片区成交均价均呈下滑态势。鸿荣源.珈誉府为全年成交套数最高的楼盘，鸿荣源也获得了开发商成交面积和金额的全年第一。深圳中原研究中心数据显示，2023年新房住宅批售面积合计579.2万平,同比上升27.6%；新入市住宅面积合计559.9万平，同比上升21.8%，新房住宅批售面积为近八年第二高，推售面积为近十年第二高，受经济企稳复苏影响，开发商推盘积极性明显提高。在具体月份分布方面，全年新房批售及推售面积主要集中在下半年，其中金九表现抢眼。从月度批售和推售统计表看，一二月份受春节效应市场供应较小，金三银四月份供应相对密集，六月份新增供应量处于上半年之最。下半年，开发商资金流仍显紧张，为尽快回笼资金，推盘节奏明显加快，金九效应刺激下市场供应处于全年最高，也是近两年来单月推售面积最多的月份，受市场低迷等因素影响，年末开发商推盘节奏并没有像往年一样处于高供应量状态。2014年以来新房住宅年度批售及推售面积统计批售推售579.2559.92014201520162017201820192020202120222023深圳中原研究中心13.2%18.6%16.8%13.2%18.6%16.8%2023年新房住宅批售及推售面积批售推售230123022303230423052306230723082309231023112312深圳中原研究中心从区域推售面积占比来看，西部依然是供应的主流，占比49.0%，中东部供应面积占比下降。2023年推售面积占比最高的区域分别为龙华、宝安、龙岗，盐田、罗湖、大鹏三区供应占比较少。占比增加较为明显的是宝安、光明两区，其中，宝安主要受到鸿荣源·珈誉府、万丰海岸城等一些供应面积较大楼盘的影响，占比提升6.1%。光明区供应面积较大的楼盘有满京华·金硕华府、绿城汇银·桂语兰庭项目，占比提升3.6%。从各区推售面积看，龙华、宝安两区推售面积均超100万平，龙岗、光明两区推售面积超90万平，罗湖、盐田、大鹏、深汕推售面积不足10万平。从推售面积增量来看，宝安区增加46.5万平位居第一，光明区增加33.1万平位居其次，龙华区增量23.2万平位居第三。深汕合作区推售面积下降较大，其次为罗湖、盐田区。2022202321.3%17.6%12.5%18.6%14.7%13.6%5.0%4.8%2.1%1.1%0.4%0.3%17.8%8.5%3.9%7.5.0%0.5%1.2%宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕深圳中原研究中心2022202398.080.980.967.457.499.639.276.242.00.06.5103.9104.193.960.823.226.89.63.02.2宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕深圳中原研究中心深圳中原研究中心监测显示，2023年深圳新房批售项目184个，与去年相比同期增加32个，开发商推盘积极性明显增加。在月度分布上，9月份为全年入市最为密集的月份。在区域分布上，宝安、龙华、龙岗成开盘数量最多的三个区。西部开盘总量最多，中部数量最少，东部除龙岗、坪山外，深汕、盐田、大鹏全年也仅有个位数的开盘量。每月开盘项目数量走势批售推售202201202201220202220202220203220203220204220204202205202205202206202206202207202207202208202208202209202209202210202210202211202211202212202212202301202301202302202302202303202303202304202304202305202306202307202308202309202310202311202312深圳中原研究中心上半年受多重因素影响下，访客指数波动较大，下半年指数多数时间处于低位运行态势。1月受春节效应影响，市场入市项目较少，访客指数整体处于半年来低位。春节过后，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求得到释放，加上开发商加大折扣力度，市场迎来短暂的爆发，访客指数处于全年高点。金三银四开发商加大推盘节奏，部分项目受到市场广泛关注；五月份过后，由于经济增长较为缓慢，购房者信心下降，访客指数持续走低。九月份前后，深圳接连出台楼市利好政策，加上金九供应量大增和开发商以价换量的刺激下，市场信心曾短期上升，访客指数一度回暖。随着政策边际效力逐渐减弱，市场信心持续下降，库存量再创新高，后续仍需出台更大力度提高置业者信心。深圳中原新盘访客指数深圳中原研究中心根据深圳中原研究中心监测数据显示，2023年全年新房住宅共成交31621套，总面积321.4万平，均处于五年来的低谷。低迷的成交量一方面受经济疲软影响，虽然今年市场供应量大增、政策端持续出台利好政策，但难以有效转化成市场成交量；另一方面，人才房的大量入市也分化了市场的需求，深业云海湾人才房有效申请超万人，其他项目人才房也获得了高去化率。从成交套数及面积的月度分布看，成交套数最高出现在三月，最低套数出现在一月，月均成交套数在2600套左右。从月度走势看，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求逐渐得到释放，一至四月成交量逐月递增，市场迎来小阳春，四月份成交量处于全年高位。五月份过后，购房者观望情绪加重，加上经济恢复预期较为缓慢，新盘访客量持续下滑，多数楼盘去化较低，市场需求后劲不足显现。下半年，虽然金九背景下市场入市数量大增，叠加政策端利好，但市场成交量除七月份突破3000套之外，其余月份均处于3000套以下。220122022201220222032204220522062207220822092210221122122301230223032304230523062307230823092310231123122014年以来新房住宅年度成交走势成交套数成交面积2014201520162017201820192020202120222023深圳中原研究中心新房住宅成交套数及面积统计成交套数成交面积深圳中原研究中心从各区新房住宅成交情况来看，四区成交量上升，七区成交量下跌。西部区域仅宝安区成交量上升，南山区下滑幅度最大；中部区域龙华区今年受高供应量影响，成交量增长可观，但项目整体销售情况不理想，福田区受益于往年低成交基数，加上项目今年供应量少，片区可选择性不多，项目整体销售状况较好，带动成交量上涨。东部区域坪山区成交量上涨较多，主要原因为开发商折扣力度大，叠加片区基础设施配套不断完善和经济发展势头良好，受到市场青睐，龙岗中心城与去年相比呈持平状态，大鹏、盐田区下滑速度较快。从各区成交面积占比来看，宝安区占比28.0%位居第一，较去年上升了9.0%，其次是龙华区占比18.6%，较去年上升了4.9%，龙岗区占比14.5%位居第三，较去年上升了1.2%。成交占比上升幅度最大的是宝安区，其次是龙华区、坪山区；成交占比下滑幅度最大的是南山区，其次是光明区、罗湖区。20212022202328.0%18.6%18.6%14.5%12.6%7.3%6.1%3.5%1.1%4.1%0.6%3.6%宝安龙华光明南山福田罗湖盐田龙岗坪山大鹏深汕深圳中原研究中心从片区来看，西部片区表现依然抢眼，2023年成交前5片区中占据3个。2023年民治片区成交量占比上升明显，上升了4.8%。一方面得益于今年片区入市项目较多；另一方面是片区基础设施不断完善，规划前景好，区位优势明显，受到市场青睐，成交量较多的楼盘有超核中心润府、鸿荣源博誉府。沙井片区今年重回TPO5，主要是随着基础设施逐步完善，片区居住氛围逐渐增强，加上单价低，总价低，上车门槛低、开发商折扣等因素，得到市场的认可，成交量较多的楼盘有鸿荣源·珈誉府、招商会展湾雍境花园。光明片区今年成交占比较去年下滑显著，下降了6.8%，一方面为片区近年来供应较大，新增购房群体不足，市场消化速度减慢；另一方面，与以往日光盘现象较为不同的是，今年片区全年整体去化水平仅为两成左右，市场分化加剧。从TOP5成交均价走势看，与往年相比，价格均呈下滑态势。前海下滑幅度较大，其次为沙井、2021年至2023年成交占比前5片区113.4%16.6%11.6%212.5%8.2%10.1%36.4%6.8%9.8%45.8%6.0%8.3%55.0%5.6%6.8%TOP5片区成交均价走势深圳中原研究中心2023年，新房价格止升回落，全年成交均价59328元/平，同比下滑5.7%。在价格段成交面积占比方面，4-6万价格段楼盘成交占比最多，为43.3%，上升了0.7%，主要项目有鸿荣源·珈誉府、万科金域学府、招商会展湾雍境花园，主要分布于光明、宝安、龙岗；6-8万价格段成交占比21.6%位居第二，上升了4.8%，主要项目有超核中心润府、鸿荣源博誉府、卓越闽泰云奕府项目，主要分布于龙华、宝安；4万以下价格段成交占比15.9%，主要项目有中海寰宇珑宸花园、半山润府、保利明玥澜岸花园，主要分布于龙岗、坪山。10万以上价格段成交占比6.3%，下降了13.6%，为下降幅度最大的价格段，主要项目有深铁懿府、壹湾臻邸。220122022201220222032204220522062207220822092210221122122301230223032304230523062307230823092310231123126.3%6.3%12.9%21.6%43.3%15.9%2019202020212022202310万以上8-10万6-8万4-6万4万以下深圳中原研究中心价格段成交面积占比月度走势5.8%10.7%21.1%38.0%24.4%深圳中原研究中心10万以上8-10万6-8万4-6万4万以下从面积段成交占比看，改善户型成为市场主导，各面积段中仅60-90平占比上升。2023年，90-144平面积段成交占比57.3%，下降了5.3%，但仍稳居各户型需求第一，反映市场购房群体中改善型群体依然占据主流；60-90平面积段成交占比37.5%，位居其次，上升了6.2%；144平以上面积段占比4.1%，下降了0.5%位居第三；60平以下刚需小户型占比1.1%，下降了0.4%。220122022203220122022203220422052206220722082209221022112212230123022303230423052306230723082309231023112312深圳中原研究中心4.1%57.3%37.5%1.0%0.1%0.0%0.6%0.2%0.2%20192020202120222023深圳中原研究中心>144平90-144平60-90平45-60平<45平>144平90-144平 60-90平45-60平<45平截至2023年12月末新房住宅存量517.9万平，较去年增加114.2万平，库存量创十年来新高。从去化时间来看，按照过去一年的平均成交量来计算，去化时间约为19.34个月，较去年上升了5.72个月。从走势图上看，库存量下半年增加明显，主要是开发商加快推盘节奏，但市场需求量压现象较往年严重，去化时间持续上升。全市存量（万平）去化时间（月）去化警戒线深圳中原研究中心根据中原研究中心数据显示，截止2023年12月末，龙岗、龙华、光明三区存量较高，分别为105.15、99.59、80.45万平；而罗湖、盐田由于今年新增供应少，存量较低，均不足10万平。在库存增量方面，光明区较去年同期增加了48.82万平，位居各区增幅第一，主要由于今年片区供应量多，加上市场低迷，去化持续走低，销售端表现不佳；宝安区较去年同期增加了33.28万平，位居各区增幅第二，虽然销售端片区今年整体表现相对较好，但受制于今年供应量全市第二，年末库存量增加显著；龙岗区较去年同期增加了28.63万平，位居各区增幅第三，也是全市唯一库存量突破百万平的片区。在去化时间方面，大鹏、深汕、龙岗位居前三，其中，大鹏去化时间64.0，远超于去化警戒线。南山、深汕、光明三区去化时间上升显著。存量去化时间深圳中原研究中心深圳中原研究中心监测数据显示，2023年鸿荣源·珈誉府成交1608套新房住宅，位居新房住宅成交套数TOP10榜首，其次是超核中心润府成交1127套，深业云海湾成交902套，分别为2023年住宅项目销售亚军、季军。2023年住宅成交套数TOP10共成交7560套。2023年新房住宅成交套数TOP10 项目名称区域片区↓套数面积（万平）均价（元/平）鸿荣源·珈誉府宝安沙井160815.651136超核中心润府龙华112712.472493深业云海湾南山前海90211.191711万科金域学府龙岗龙岗中心城6145.742684招商会展湾雍境花园宝安沙井5895.046789鸿荣源博誉府龙华5735.974648华润润晖府光明光明5665.249949万科未来之光宝安尖岗山5414.575268中海寰宇珑宸花园龙岗宝龙5224.436547卓越和奕府龙华龙华中心区5185.159605深圳中原研究中心2023年深业集团&人才安居旗下的豪宅项目深业云海湾以102.0亿成交额稳居第一。超核中心润府以89.8亿金额位居第二，鸿荣源·珈誉府以79.9亿成交额排名第三。2023年住宅成交金额TOP10中单价破十万的项目有2个，较去年同期减少5个。其中，壹湾臻邸以均价10.88万/平位居第一，深铁懿府、万科瑧湾悦分别以10.43万、9.84万位居二三名。2023年新房住宅成交金额TOP10项目共计成交583.1亿元。2023年新房住宅成交金额TOP10楼盘片区↓金额（亿元）面积（万平）均价（元/平）深业云海湾102.011.191711超核中心润府龙华89.812.472493鸿荣源·珈誉府宝安沙井79.915.651136深铁懿府安托山68.56.6104343天健悦湾府50.55.296257鸿荣源博誉府龙华44.25.974648万科瑧湾悦43.64.498404中洲湾·迎海福田上下沙36.94.582443万科未来之光宝安尖岗山34.24.575268壹湾臻邸33.43.1108750深圳中原研究中心2023年鸿荣源共成交住宅26.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，项目主要有鸿荣源·珈誉府、鸿荣源博誉府、鸿荣源·壹成中心花园。华润置地凭借超核中心润府、华润润晖府、半山润府等项目网签25.7万平位居其次；深圳地铁凭借超核中心润府、深铁懿府等项目网签17.2万平位居第三。2023年住宅成交面积TOP10开发商共计成交153.3万平。2023年新房住宅成交面积TOP10开发商 排名开发商↓面积（万平）套数金额（亿元）1鸿荣源26.12705155.32华润置地25.72620122.03深圳地铁17.21267137.14招商地产16.51737111.95万科15.61610108.06深业集团13.3121683.0711.6127758.38卓越集团10.7107662.89特区建发8.487534.1京基地产8.278547.3深圳中原研究中心网签数据显示，2023年鸿荣源住宅项目共网签26.1万平，成交金额高达155.3亿元，鸿荣源获得住宅开发商成交面积、成交金额双料冠军。深圳地铁凭借超核中心润府等项目累计成交137.1亿位居其次。华润置地凭借超核中心润府等项目累计成交122.0亿排名第三。2023年新房住宅成交金额TOP10开发商成交金额合计945.2亿元。2023年新房住宅成交金额TOP10 排名开发商↓金额（亿元）套数面积（万平）1鸿荣源155.3270526.12深圳地铁137.1126717.23华润置地122.0262025.74招商地产111.9173716.55万科108.0161015.66深业集团83.0121613.37卓越集团62.8107610.7858.3127711.69天健集团55.85426.3人才安居51.04515.6深圳中原研究中心2023年，深圳新房市场处于调整态势，市场供求关系发生较大变化。一方面，开发商积极促销，以价换量的策略维持不变，全年新房成交均价出现一定程度的下滑，但成交量并没有上升；另一方面，受未来收入不明朗、房价下跌预期持续、开发商交楼信心顾虑等多重因素影响，购房者置业信心仍处于低位，同时购房者越来越注重自身权益的维护，例如折扣力度的变化、项目交楼的品质，维权意识进一步提高。展望2024年，新房市场依然面临调整的压力，若经济持续恢复向好、楼市宽松政策进一步出台、购房者信心得到增强，市场成交量有望实现止跌回升。2023年深圳市公寓批售项目共12个，供应面积28.9万平，同比下滑49.3%。供应量连续3年下滑，为近十年最低。历年公寓供应量走势批售面积批售项目个数28.9201520162017201820192020202120222023深圳中原研究中心2023年全市公寓成交面积33.7万平，同比上升6.5%；公寓成交均价为69703元/平，较2022年均价上升1.4%。历年公寓成交量价走势成交面积(万平)成交均价（元/平）6970333.733.720162017201820192020202120222023深圳中原研究中心从各区成交看，2023年公寓成交以南山、龙岗、罗湖为主；其中，南山成交面积居全市首位，共19.0853696638253727418205.72.71.30.0100984473292.54288532968354991.300.30.219.0853696638253727418205.72.71.30.0100984473292.54288532968354991.300.30.20.6岗、龙华公寓成交上升；2023年深汕无公寓成交，同比下滑100.0%；盐田下降81.7%。从成交均价来看，龙华和龙岗下降最明显，分别同比下降37.7%和15.2%；而南山均价同比上涨1.8%。各区公寓成交量价环比变化2022年成交均价（元/平）2023年成交均价（元/平）从面积段来看，2023年全市公寓成交集中在小面积段，45平以下户型占比44.9%，45-60平占比16.8%。从占比变动来看，45-60平及90平以上面积段占比上升，分别9.8%和3.1%，而45平以下成交占比下滑11.6%。45㎡以下45-60㎡60-90㎡90㎡以上15.1%15.1%23.2%16.8%44.9%201820192020202120222023深圳中原研究中心成交总价段：300万以下价段成交占从成交价段来看，300万以下公寓是成交主力，占比达55.9%；其次为300-600万价段，占比22.9%。从占比变动来看，300万-600万价段成交占比大幅下滑，下降16.0%。其他三个价段占比皆上升。300万以下300万-600万600万-1000万大于1000万7.3%7.3%13.9%22.9%55.9%2017201820192020202120222023深圳中原研究中心成交量TOP10：创智云城获成交量榜首2023年公寓成交套数榜首是创智云城，成交套数为1611套，占全市成交套数的32.1%。成交量前十项目总成交套数为4068，占全市成交套数的81.0%。成交量前十的项目中，南山占3席，龙岗、宝安各占2席。2023年商务公寓成交套数TOP10楼盘区域片区↓套数面积（万平）均价（元/平）创智云城南山西丽161111.476709御景荟都龙岗宝荷9614.829963华润置地笋岗中心罗湖笋岗3771.668381合正观澜汇云轩龙华观澜2651.033146和昌拾里花都龙岗龙岗中心城2160.733633九雏广场宝安福永1681.342796和合时代大厦宝安石岩1310.537475星河天地公馆光明光明1280.639812太子湾瑞玺大厦南山蛇口1193.895387深业世纪山谷花园南山华侨城921.080383深圳中原研究中心成交金额TOP10：创智云城成交金额居首位2023年公寓成交金额最大的项目是创智云城，成交金额高达87.1亿元，占全市成交总额的38.4%。成交金额前十的项目成交总额为184.9亿元，占全市成交总额的81.5%。其中，成交金额前十的2023年商务公寓成交金额TOP10楼盘区域片区↓金额(亿元)面积（万平）均价（元/平）创智云城南山西丽87.111.476709太子湾瑞玺大厦南山蛇口36.73.895387御景荟都龙岗宝荷14.44.829963华润置地笋岗中心罗湖笋岗10.71.668381太子湾泓玺大厦南山蛇口8.60.8109502深业世纪山谷花园南山华侨城7.91.080383岗厦天元花园福田福田中心区5.90.5117784九雏广场宝安福永5.41.342796玖尚公寓南山前海4.30.595141富通九曜公馆福田新洲3.90.492105深圳中原研究中心2023年商务公寓批售项目共12个，供应面积28.9万平，同比下滑49.3%。供应量连续3年下滑，为近十年最低。成交面积33.7万平，同比上升6.5%；成交均价为69703元/平，较去年均价上升1.4%。从成交区域来看，2023年南山公寓成交面积居全市首位，共成交19.0万平，占全市成交的56.6%。一豪宅供应分析一豪宅供应分析2023年深圳豪宅批售86.1万平，同比下降0.4%；推售面积87.2万平，同比上升7.3%。今年豪宅入市数量较去年同期有所上升，6、9月入市数量相对密集，下半年入市数量明显多于上半年。批售面积推售面积86.186.187.220192020202120222023深圳中原研究中心批售面积推售面积202201202204202207202210202301202304202307202310深圳中原研究中心各区供应量看，2023年南山、福田、龙华三区有豪宅项目供应，其中南山区豪宅供应最多，豪宅批售65.2万平，同比上升5.6%，主要有深业云海湾、万科瑧湾悦、壹湾臻邸项目；福田、龙华区批售20.2万平、0.7万平位居二三。批售推售罗湖福田南山宝安龙华光明罗湖福田南山2023年豪宅成交4067套，同比下降24.2%；成交面积57.4万平，同比下降26.8%，成交量连续两年下滑。2023年楼市整体低迷，豪宅市场难免也受到影响，去化率较以往有所下降，日光盘稀缺，库存压力持续上升。政策层面取消“750万豪宅线”，豪宅交易成本降低，带来一定程度利好，但市场观望情绪依然较浓，转化成有效成交量仍需时间，后续仍有望出台一系列宽松政策。从月度成交量来看，7月份成交量表现突出，其他月份较为平稳，下半年成交量高于上半年。7月份成交量较高，主要为深业云海湾和壹湾臻邸项目。从价格来看，全年成交均价99150元/平，同期下滑15.3%，主要是今年项目批售价格整体低于去年和开发商折扣力度加大所致，6月份成交均价突破11万/平，主要受海德园A区项目集中网签影响，总体来看，多数月份成交均价处于10万/平以下。成交面积成交套数2014201520162017201820192020202120222023成交套数成交均价202201202204202207202210202301202304202307202310深圳中原研究中心2023年豪宅供需主要集中在南山，全市仅三区有豪宅网签记录。2023年南山豪宅成交量占据全市七成以上，成交面积43.6万平，同比下滑32.5%，成交项目主要集中于前海、蛇口一带，前海全年网签套数超2000套，主要项目深业云海湾、天健悦湾府。福田区全年有4个豪宅项目入市，成交面积12.1万平，同比上升3.8%，成交项目主要为中洲湾·迎海、海德园A区。宝安区全年无豪宅项目入市，成交面积1.7万平，同比上升14.6%，成交项目主要是宝辰大厦、瑞湾大厦。2022202343.6012.071.670.000.000.000.001.670.000.000.00罗湖福田南山盐田宝安龙华光明深圳中原研究中心2023年，20个豪宅项目获批，其中住宅类豪宅占据18个，公寓类获批1个，别墅类获批1个。住宅类豪宅获批中14个分布在南山，4个分布在福田，全年成交面积49.8万平，占比86.8%，下降了3.4%，主要以深业云海湾、天健悦湾府、万科瑧湾悦为主。公寓类豪宅获批项目为太子湾大成广场，全年成交面积7.6万平，占比13.2%，上升了3.7%，市场占比上升，主要以太子湾瑞玺大厦、宝辰大厦为主。别墅类豪宅近年来供应逐渐稀缺，获批项目为溪山美地园，市场占比进一步下降。深圳一手豪宅分类型成交占比2014201520162017201820192020202120222023深圳中原研究中心1-2千万豪宅成交占比近七成2023年1-2千万豪宅成交占比70.7%，下降了10.3%，但仍遥遥