房地产开发项目策划书023

房地产开发工程筹划书1房地产市场调查与分析 31.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析 3 3 3 4科技环境 51.2武汉市房地产市场现状与开展趋势调查分析 51.2.1武汉市房地产现状 5 1.2.3未来市场走势预测 221.3区域环境调查与分析 231.3.1市场需求 241.3.2供给现状 241.3.3交通条件 1.3.4市政配套 251.4竞争工程调查与分析 1.5客户群调查与分析 1.5.2目标客户分析 282.1影响本工程市场定位的因素分析 2.1.1商圈及交易圈的因素 292.1.2经济和人口因素分析 2.1.3住宅市场供给情况 312.1.4住宅供给与需求的比拟 322.2工程定位 2.2.1工程定位 2.2.2功能定位 342.2.4产品定位 2.2.5价格定位 2.2.6开发时机及进度(时间有待调整) 353工程规划、建筑方案筹划 3.1工程规模及总体方案 3.2工程规划布局及空间环境 3.3建筑方案设计 383.3.1设计要求 3.3.2户型设计 3.3.3建筑立面 414工程营销策略 4.1品牌策略 4.1.2品牌定位 434.1.3品牌传播 434.2租售方案和价格策略 4.2.1租售方案 4.2.2价格策略 464.3渠道策略 4.3.1目标客层及地区的筹划 4.3.2产品时机点的筹划 4.3.3广告筹划 494.4促销推广策略 4.4.1销售策略筹划 4.4.2各阶段客层分析 4.4.3推广活动 5工程经济可行性分析 5.1工程背景及概况 5.2、开发地点现状及有关条件分析 5.2.1地点与地理位置 5.2.2周边建筑物及环境条件 5.2.3城市规划及区域性规划要求 5.2.4征地与拆迁条件、施工条件 5.3投资估算与资金筹措 5.3.1投资规划 5.3.2资金筹措方式 5.4、工程经济效益分析 5.4.1、主要分析评价指标 5.4.2、工程的本钱及费用构成分析 5.4.3、工程的租售收入、利润分析 605.5、工程不确定分析 5.5.1、工程盈亏平衡分析 5.5.2、敏感性分析 6工程筹划结论 646.1工程概述 6.2工程定位 6.3开发进度 6.4预期效益指标 6.5风险分析及风险控制 6.5.1风险分析 6.5.2风险的躲避和控制 66 1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知》,提出了调控楼市的10项具体置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一点与前几年显著不同。而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%,5年期定期存款利率为3.60%,如此低的利率水平为高房价提供了支撑。中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储藏金率。此次上调存款准备金率预计备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。不仅如此，银监会比方人们不会手持现金而回购置房地产作为财富储存，所以从这一响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波中发生并扩展到整个经济的。比方日本九十年代的经济萧条和美国遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会和关注。中国经济经过近三十年的高速开展，人们的生活水平社会开展的必然规律，当前衣食已根本得到解决，所以更多的随着社会经济高速开展，国家财富积累日益强大，同时房价越来越高，个别城市涨幅有点发疯，但中低层老百姓的收入增长幅度较小，社会生活的开展越来越艰难，高房价让他们对住的欲望在失望中变得越来越绝望，最后导致对社会的不满。随着社会的进步，人们的公民意识在不断强化，对社会和公民的认识在不断的提高，对执政者的态度和要求也在不断的提高，这就的现状，如何寻求一个好的解决途径，使这个行业开展的更加稳健健康，人民的居住得到很大的改善，不再表达为突出的社会矛盾，这需要执政者拿出勇气和智慧，也需要全民的科技环境相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金缺乏28%,银行融资占21.7%,建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38%(后者的80%也源于银行贷款),在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广阔中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了1.2武汉市房地产市场现状与开展趋势调查分析总体概况2010年1—6月全市主城区商品房竣工面积达257.88万平方米，月均竣工42.98万平方米，同比去年同期减少35.09%,考虑到楼盘预售到竣工的时间较长，该竣工量可以从侧2010年上半年，武汉市主城区在售工程为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%;商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。前五个月，商品房、商品住宅新增供给明显小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供给量大增，明显高于去年。1—6月商品房销售面积359.06万平方米，月均销售面积59.84万方，较2009年同期减少8.84%;其中住宅销售面积316.36万平方米，与去年同期相比减少16.37%。住宅销售商品房成交量，2008年6月-2009年6月度品房成交量，2009年68-2010年6月一住宅成交量，2008年6月-2009年6月住宅成交量，2009年6月-2010年6月过去13个月里，从09年6月到10年2月，市场上商品住宅供给小于需求，存量消耗明显；3月后市场供大于求，在受新政影响，5月市场出现短暂的供小于求后，进入6月，市场商品住宅供给大幅增加，而住宅成交量5月和6月出现连续下滑。(一)2010年上半年主城区商品住宅价格走势2010年上半年全市商品住宅价格6516.01元/平方米，与2009年上半年同期相比上涨1065.38元/平方米，涨幅19.55%。与2009年下半年相比，上涨562.61元/平方米，涨幅过去的13个月里，武汉主城区商品住宅价格持续上涨，至2010年6月，武汉主城区商品住宅均价已经上涨到6656.02元/平方米。尤其2010年3、4月份，上涨势头非常明显，不过在4月中旬的国家房地产调控政策出台后，随后的5、6月份，武汉主城区商品住宅成同比汉口中心区古田片区二七、后湖片区东西湖片武昌中心区青山区南湖片关山片汉阳中心区沌口片2010年上半年，全市各区域价格同比去年均由较大幅度的上涨。与09年同期相比，汉阳、武昌、汉口三大中心区和青山区住宅成交均价涨幅超过30%。其中，汉阳中心区涨幅最大，达43.6%,而其他各片区涨幅也均15%,几乎都在20%以上，关山片住宅成交均价涨幅相对较小，为16.37%。汉阳中心区商品住宅同比涨43.6%(见下列图)从成交均价上来看，价格最高为汉口中心区，平均成交价格为次是武昌中心区，成交均价为8735.18元/平方米；汉阳中心区成交均价也几乎到8500元/平方米。成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为4678.66元片，为5005.06元/平方米。主城区各区域成交均价区月汉口中心区古田片区东西湖片武昌中心区青山区南湖片关山片汉阳中心区沌口片2009年6月至2010年6月各区商品住宅成交均价走势(三)不同价格段商品住宅价格情况从不同价格段销量占比变化情况看，今年1—6月，价格在6000元/平方米以上的商品住宅成交比例明显增大，与之对应的是，4000元/平方米以下价格段的商品住宅成家比例择明显缩小，甚至4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米价格段，商品住宅成交比例也在缩小。今年6月，6000元/平方米以上的商品住宅成交比例达64.05%,6000元/平方米以上的商品住宅已成为市场主角。(四)不同面积商品住宅价格情况从不同面积成交变化图可以看出，90—120平方米和120—140平方米户型占比相对较大，依旧占据市场主流；但今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例那么有所减少。今年6月，90平方米以下户型占26.22%,而120—140平方米户型与140平方米以上户型的所占比例分别为21.56%和11.77%。(五)不同建筑类型商品住宅成交情况2010上半年，高层和小高层商品住宅成为市场的绝对主力，所占成交比例分别为73.17%和19.86%,而多层商品住宅和别墅所占比例分别仅为4.31%和2.67%。上半年武汉商品住宅成交29901套，同比跌19%2010年上半年武汉商品住宅销售情况2010年上半年商品住宅共成交29901套，与去年同期相比坚守7039套，同比下滑19.05%。成交面积为316.36万平方米，与去年同期相比减少61.92万平方米，同比减少16.37%。平均每月成交4983套，月均成交面积52.73万平方米。今年1—6月，在经历短暂的传统淡季，过年当月(2月)后，年后，市场继续2009年市场的火爆场面，3/4月份成交量明显大增，武汉房价也较快上涨。1—4月武汉主城区成交量21411套，与市场较热的2009年同期相比还增加3.44%。4月中旬，鉴于全国大中城市房价的快速上涨，中央出台楼市调控政策，打击投资投机、遏制房价快速上涨，楼市2010年上半年各主城区商品住宅成交套数2010年上半年武汉市商品住宅成交面积以90—120平方米户型为主，占到42.99%,其次是120—140平方米户型，占27.68%。2010年上半年商品住宅按户型面积划分销量比例图*90平米以下*90-120平米*120-140平米*140平米以上今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例那(二)分价格销售情况与去年上半年5000—6000元/平方米占全市总成交量37.13%的情况相比，主城区商品住宅成交均价明显提高；而且8000元/平方米以上商品住宅成交比例也到达了20.61%,较去年同期的5.33%也大幅提高。6000元/平方米以上商品住宅成交所占比例逐步增大，而6000元/平方米以下商品住2010年1-6月各区域具体销售情况片区，2月，5月，汉口中心区古田片区，二七、后湖片区东西湖片。武昌中心区汉阳中心区2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供给面积分别为1009.0万方和801.28万方，分别较去年大幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比，今年主城区新增方面有新增面积较去年增加的同时，非商品住宅的新增更是一大亮点，其中，2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅增加109.12%(远城区同样如此，非商品住宅的新增大幅增加)。受4月中旬楼市调控影响，5月-8月，武汉主城区楼市量跌价滞(受楼市调控影响，这几个来临和通货膨胀的助推，从9月开始，主城区楼市重新量价齐升。片区汉口中心区古田片区东西湖片武昌中心区南湖片关山片汉阳中心区汉阳中心区、武昌中心区、古田片和青山区涨幅最大，根本上在30%以片区古田片区东西湖片武昌中心区与去年相比，二七后湖片区和东西湖片的成交量有所增加，而其他片区成交量都有所减少，其中青山区减幅最大，达50.84%,武昌中心区减少绝对值最多，相比减少了3500从上述资料我们可以看出，2010年的楼市继承了09年的火爆，虽然价格有所攀升，但投资者购房者仍然抱着极大的热情。而在2010年1月第1周(12月30号-1月5号),据亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交2803套，其中商品房成交2755套(商品住宅成交2332套、商铺和写字楼等非住宅成交423套),经济适用房成交48套。在全市商品住宅成交的2332套中，主城区成交1902套，远城区(黄陂、江夏)成交430套。从下列图成交恋数—成交均价本工程位于武汉市洪山区珞狮南路38号，用地四至关系为：东临50米宽珞狮南路，南临武汉德安科技用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道，总地块规划净用地面积为8355.12平方米(以实测为准)。武汉市有着900多万常住人口，因而住房的需求量是非常庞大的。而城市人口的流动在未来相当长的时间内，武汉的房屋需求将保持滚动式上扬的态势，随着市场观望时间的据，以及搜房网历届的南湖区域的看房团声势来看，南湖片区也可的焦点板块之一。据不完全统计，南湖片区有40万的居民入住需求，因而也造就了南目前南湖住宅圈的建设仍显薄弱，供给远远不能满足居住区内居民的生活需求。在南湖区域，目前已建成并能提供有效房源的仅有3家房地产开发公司的工程，而且我认为大根本介于100~130平方米之间，而根据我的调查，处于教育圈大学城中的南湖板块，更多的需求是在小户型这一方面。而且由于楼盘之间雷同的目标群体，造成同一市场竞争异常剧烈，即便是供给局部小户型房源，也都是房间朝向不好或者处于这方面的考虑，我认为，本工程的核心就在于及时满足购房者的实际需求，将目光更多的投入在小户型方面，而对于市场的接受能力以及认知根据市场开展需求，道路交通因素影响着居住区内部交通设施配置、交用以及交通的组织活动，如果道路因素起了反面作用，那么会给居民出行南湖区域，交通便利，地处珞狮路跟雄楚大道的交界足普通上班族、学生的出行要求。朝北有正处于试投入使用的高架桥，步行100米即可到经过武汉房地产10多年的开展，如今南湖区域内生活配相当成熟的大型社区。交通便利，商业兴旺，往北有群光广场，购物中心，往西有崇文广场，满足购房者的商业购物需要；往西100米还有长江图书出版1.4竞争工程调查与分析丽岛花园南湖雅园城区洪山洪山洪山洪山区珞狮路447号洪山区珞狮路497号洪山区珞狮南特20号商武汉洪发物业开展联合置业(武汉)武汉城市建设开展阜华公司类型主要户型为100平方米左右别墅、多层面积104169平方米147000平方米面积51359平方米140000平方米武昌武昌率率率数公司武汉洪伟物业管理公司数571,729,576,74,55路等多条公设计武汉大学研究设计总院加拿大B+H国际建中建三局景观设计香港伯景师设计公司通过比拟，我们认为，本工程要向在南湖片区翻开市场，与其他楼盘形成鲜明风格差1.5客户群调查与分析通过对武汉市房地产市场现状的深入研究，结合对本工程本身特质的剖析，初步形成对本工程目标客户群的根本认识，以此为根底展开调研，逐步将目标客户群体的特征及①个人年收入在10万—15万者为市场主流人群：受访者个人年收入为5万—10万的占28%,10万—15万的占28%,15万—20万的占20%,20万—30万的占4%,30万以上的为12%,未做答者为8%。主要集中于我们前面所界定的②年龄分布以20—30岁者最为集中，男性比例较大：受访者15—20岁的占12%,21—30岁的占40%,31—40岁的占32%,41—50岁的为16%;其中男性占68%,女性占32%。③受教育程度多在大学本科以上：大专学历占32%,大本学历占48%,硕士研究生为16%,博士研究生为4%,半数以上为高知人群。④以从事传统行业(而非新兴行业)的管理层人士为主体，即行业前景看好、收入相对稳定的高级打工者：从事金融行业的占40%,商贸行业的占20%,地产业及IT业的各占12%,从事传媒业、工业生产、艺术的各占4%,其他为4%。从职业上看，管理人员占36%,企业主和专业技术人员各占20%,自由职业者为16%,国家机关干部和其他职业者各占4%。公寓占32%,联排别墅、独立别墅各占4%;其中已购者占72%,租房者占16%,正按揭的占4%,住父母房子的占8%;希望改善生活条件者占96%,无此打算的占4%。⑥家庭结构以三口之家为主，大多数人不与父母同住：三口之家占68%,双人家庭占20%,四口之家占8%,五口之家占4%;偶尔与父母同住的占48%,不会与父母同住的占28%,会1.5.2目标客户分析①以家庭年收入在10万元以上为首要特征的社会阶层根据本工程的初期设计，房屋最低出售总价至少为40万，而达100万，巨大的价差必然造成购置人群之间巨大的阶层错位，对于本工程来说，其消费以工程A户型为例，地上面积60平方米，初步暂定8500元/m2,不计税费等项房价为42万元，按首付30%计，须贷款12万元，10年月供3000元，加上物业管理费，每月为4000余元，按占家庭收入1/3计，那么年收入应在10万元以上方不构成付款压力。出于对武汉本地市场的考虑，本工程打破常规，营造出的是家庭水源营造的园林溪流水景，打破传统集中水面设计，水域在社区内多处分布，形成更多的自然水景，到达环境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路与绿地自然我们认为，消费者认同本工程的建筑形式，其实质应该是在对南湖片区的竞争工程的研究中，就提到以大型停车场作为卖点。现在的购房者大本工程出于群光商圈，而群光商圈属于武汉市顶级的消费圈，满足了购房者的商业需业技术学院湖北省教育湖北省教育深山分校珞狮路商珞狮路商区团务集服▲元宝山且星光苑?交通流量视野内搜索邮科院美嘉超市血湖滨花园酒店☑守凯宾城市酒店店EQ\*jc3\*hps14\o\al(\s\up2(华),续)EQ\*jc3\*hps14\o\al(\s\up2(中),教)EQ\*jc3\*hps14\o\al(\s\up2(师),育)EQ\*jc3\*hps14\o\al(\s\up2(大),学)EQ\*jc3\*hps14\o\al(\s\up2(继),院)B多湖北青年旺山公园鞋丽红超市可丽红超市可且尚文创业城且解甲苑百货商店关西二分店首先要注意的是新住户的形成，当孩子到达18岁成熟年龄时、要开始和他们的双亲分开居住就意味着一间新房子的需求产生。还有刚参加工作的年轻人，他们对住房的需求也是相当迫切且具有了一定的购置力。新增的住户会由于成人的增加和结婚人数增加而生成同时也会随死亡和移出人口的增加而减少对住房的需求。根据之前的调查，南湖片区20岁左右的置业人士很多，他们也可以被称作是新住户，因而南湖片区有很广阔的市场。不同的年龄段的住户对住房种类的要求也不相同，比拟年轻的住户，比方年龄在18-25的年龄，一般选择租房；中年人的住户那么倾向于选择拥有一幢舒适的房子，他们对户型的要求上，也是各异，这将在消费者研究一章详细阐述。另外青年人和中年人的移动性较强，他们的迁入迁出频繁会使其对住宅需求有较显著的变动。另外人口的婚姻状况的变动，是现代社会的家庭规模日益变小，对住宅的需求量相应地提高。因而对于本工程来说，属住户收入水平变化对住宅市场的影响极大，要确定收入的档次求量增加，而且还促进房屋二级市场的供给量，因为较多的人购置高档住房二手的旧房将住宅需求量的估计是要发现该地区还有没满足住房的潜在购置将为之效劳的目标群。目前用于分析住宅市场需求量的方法一般使用人口和住户规模的资首先，运用人口及住户统计还可以对住宅需求进行细分，估算出某一年度需求量的地规模、住户数目的统计数据套用到该公式中就可知某地区的住及住户资料对不同收入的家庭进行分类，因为各类家庭的分布及数量，对于户型设计及需求量单位的估计极为重要，这样房地产公司针对不同类型的家这也决定推出的楼盘在市场上能否被某一消费群体接受。因此收入是影响需求量的最主要2010年上半年，武汉市主城区在售工程为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%;商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。前五个月，商品房、商品住宅新增供给明显小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供给量大增，明显高于去年。2.1.4住宅供给与需求的比拟过去13个月里，从09年6月到10年2月，市场上商品住宅供给小于需求，存量消耗2.2工程定位所以乐观认为工程市场占有率能到达30%。工程为住宅工程，在用地边缘范围建造临街商铺，满足①以家庭年收入在10万元以上为首要特征的社会阶层根据本工程的初期设计，房屋最低出售总价至少为40万，而达100万，巨大的价差必然造成购置人群之间巨大的阶层错位，对于本工程来说，其消费以工程A户型为例，地上面积60平方米，初步暂定7000元/m2,不计税费等项房价为42万元，按首付30%计，须贷款12万元，10年月供3000元，加上物业管理费，每月为4000余元，按占家庭收入1/3计，那么年收入应在10万元以上方不构成付款压力。出于对武汉本地市场的考虑，本工程打破常规，营造出的是时尚式的小区环境，温泉水源营造的园林溪流水景，打破传统集中水面设计，水域在社区内多处分布，形成更多的自然水景，到达环境均好的效果。植被茂密、疏密我们认为，消费者认同本工程的建筑形式，其实质应该是在对南湖片区的竞争工程的研究中，就提到以大型停车场作为初步定于2011年5月1日开工，竣工于2013年4月1日。①土建工程初定为2011年5月1日进场，且同时在原规划区修建售楼部；②2012年5月1日进行预售，在售楼部简历样板房供客户参观；③2013年5月1日进行正式销售。3.1工程规罐车镇模8355.12平方米，规划用地性质为居住用地，建筑面积为23463.52平方米，控制公共通道3.2工程规划布局及空间环境(1)工程地块的地貌特征及周边环境特征地块位于武汉市洪山区珞狮南路38号，南邻武汉德安科技用地，西邻洪山乡洪山村珞狮路小学等学校，该地块周围已有一些居住小区，但是略显陈旧，故本工程以略显年轻打造一个符合80、90后的理想家园。(2)工程地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的相互关系严格按照《居住小区小区根本上设计为简单方便为主，东边设置商铺是小区与50米宽的珞狮南路有一定的距离，营造一个安静舒适的生活，又因为小区东边有中商平价，洪山农贸市场、珞狮路小(1)主入口拟设于地块北界，因为北边有很开阔的公共道路，而且平安，考虑到行车(2)主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高以形成小区的立体空间层次感，并确保小区中心拥有较佳的视觉感受(小于45度仰视角),用地性质居住用地用地面积(m2)总建筑面积(m2)建筑物占地面积(m2)层数(层)小高层多层6户数(个)停车位(个)地上地下楼间距小高层与多层小高层与小高层多层与多层建筑密度〔%〕容积率绿地率(%)出入口方位如平面图上所示多层两栋；小高层2栋管线综合：合理利用珞狮南路、雄楚大道上，现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的借口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视等管线的等干扰居住品质的公建工程，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建那么可适当考虑安立体交叉。区内道路应铺设分为居住区级道路、住宅组团级道路及宅前小路三级。居住区及道路为小区内车行主路，车行宽度5M,人行道宽1.5M;宅前小路为单元门前小路，仅3.3建筑方案设计1、住宅建筑单体入口处实行IC卡管理(接触式/非接触式)管理，以提高产品档次和3卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布4餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且防止餐厅与国道的混合。结合地块附近环境和客户需求以及客户购置力的分析决定：此居民小区采用两种户型A四A雨多层户型的平面图如下：圆B◎④(2)外立面装饰线(“腰带”),以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高(5)景观庭院局部建筑物那么可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活气氛。(6)工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调——高级灰保持一致，以唤起记忆识别与既可在经营专业街时引进一龙头店，用来带动整条街的经营气氛，又可预留下来，招进诸生活配套设施：提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，到达不出社区便能满足日常生活需求。集中布置在两侧商业街里。需统一装修风格、整体包装、整停车位：严格按照政府规定停车位相关指标设计，把握好适度超前的原那么,为今后4.1.1品牌名称充满活力与创造力的品牌，代表2030的心声，为20至30岁的年轻人创造新的居住与推广核心：人们需要2030推广方式：新闻炒作、软文及报纸三管齐下。主推2030概念。推广核心：2030即将诞生推广核心：2030的生活方式推广方式：软硬报纸广告强势打造2030。全面阐(1)媒体组合对群众媒体的有效(2)媒介行程蓄势期开盘期维持期报纸启动电视+电梯液晶启动报纸+电视+杂志电梯液晶维持活动、软文报道配合以电视报纸媒体重量宣传电视媒体提升宣传力度电梯液晶电视有效补充活动、软文报道配合软文报道配合4月1日至30日5月1日至7日5月8日至6月30日4.2租售方案和价格策略房地产开发工程的租售收益是指房地产出售或销售收入减售收益的上下与租售价格有关，与其选择的租售方法也有很密切的关系。适宜的房地产租售方法，可使房地产开发工程租售收益提高；反之，不当的租售方法将会降低房地产开发结合对市场及趣味的分析，现采取的租售方案为买卖的只是房屋的一张期货合约。可以提前收回建房资金，减少投资风险，减轻房地产建设过程中的资金压力，减少银行贷款，因而降低投资本钱，提高资金周转率，使房地产开本工程中，购房者交付的定金或预付款，房屋开工建设时为30%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至90%,到房屋交付使用时再全部收取。(2)分期付款分期付款的期限也有多种形式：购房人自己分期付的换句话说就是贷款银行何时把购房人的贷款交给房地产商。这个时间可以是从贷款手续一(3)租赁对于本工程的规划，考虑地理及交通上的优势，临珞狮南路的一边设置临街商铺，可用于出租。租金按店铺的面积来计算，第一年先以较低与周围商铺的租价吸引商家，第二年开始可适当上调5%左右。二七后有所增4.2.2价格策略武汉市主城区各区域成交均价2010年与2009年均价比照，如下表所示：片区汉口中心区古田片区东西湖片武昌中心区南湖片关山片汉阳中心区其中，汉阳中心区、武昌中心区、古田片和青山区涨幅最大，根本上在30%以上。片区汉口中心区古田片区东西湖片武昌中心区青山区南湖片关山片汉阳中心区加，而其他片区成交量都有所减少，其中青山区减幅最大，达50.84%,武昌中心区减少绝对值最多，相比减少了3500多套。(2)总体价格策略(3)动态价格策略根据产品周期及时间节点的排布，动态的调整产品价格。通开盘：公开出售，工程整体形象卖场包装就绪，形象全面展示。开盘价暂定约为7000旺销期：通过调高售价控制销售节奏。应根据市场整体价格和销售状况的变化相应调景观、样板间开放：工程形象日趋完善，可以通过推广手段提高产品认知度，实现销但售价的调整不可超过5%。或采取其他优惠活动，如送豪华装修、送(3)付款方式付款方式一次性付款分期付款银行按揭折扣九五折九七折九九折签署认购书10天内(扣除定房款的30%并签署买卖合同签署买卖合同时付房款的30%首付房款的30%,签署买卖合同及办理银行按揭手续一个月内付主体工程封两个月内付交房时付房4.3渠道策略优势〔优势〔Strength〕劣势(Weakness)

工期较短经分析可知，本工程的区位、价格及付款方式上有较大优势。广告精神加强产品的魅力与风格，提升质感，强化价格吸引力。广告传播阶段(1)阶段划分预售期开盘期强销期热销期保温期清盘期关注蓄3个月深化品牌3个月2个月1个月(2)各阶段工作重点预售期：刊登引导报平、引导性海报派夹、房产杂志消息篇、小型SP〔促销〕活动开盘期：刊登开盘报平、密集30”CF播映、60”播送播音、开盘海报派夹、新闻发布会、大型SP(开盘)活动、签约作业准备。强销期：持续刊登报平、15”CF播映、30”播送播音、不同报社海报派夹、针对产品去化走势及销售状况制定新诉求策略、SP庆祝活动、成交客户签约作业。热销期：密集刊登报平、密集30”CF播映、不同报社海报派夹、精华保存户推出、工程形象进度报导、建材展示。推广预算及媒体分布筹划推广预算的总额约为总销售金额的1%～1.2%之间。售楼处约为总销售金额的0.3%。推广预算分配：对外媒体约占50-60%,现场布置约占20-30%,印刷约占5-10%。广告预算须包含的六个工程：销售现场局部、销售道具、印刷资料、看板旗帜、媒体发布费用、其它支出(水、电、通讯、服装)4.4促销推广策略a.开盘6个月实现销售率60%,10个月内实现销售率90%2)销售方式3)销售时机：春季推出，边建边售4)销售地点：工地现场销售5)销售地点包装：精装样板房三间，沙盘，效果图种类及数量，现场POP,现场接待人员6〕销售控制：以“逐步走高，并留有升值空间”为原那么,销售控制、价格控制、时间第一阶段：预售期(必购型，条件许可必买)第二阶段：开盘期(非理智型，很容易冲动)第三阶段：强销期(理智型，详细说明产品)(1)开盘仪式开盘仪式可于5月1日上午举行，邀请嘉宾发表讲话，并接受记者采访。建议开盘仪(2)文艺汇演开盘仪式结束后进行文艺汇演，最好邀请武汉著名的明星出场，保证人气。筹划一系列精(3)购房大抽奖活动奖项设置：现场购房抽奖活动，奖金设三个档次，分别为8000元、5000元、3000元，在在此期间利用各种优惠措施与促销活动来吸引顾客的关注，增市场热度。假设老客户带新客户来购房，可各得1%的优惠。(5)清盘期5工程经济可行性分析(1)工程名称：(2)开发商：(3)开发地点：武汉市洪山区珞狮南路38号(4)开发规模与目标：地块规划净用地面积为8355.12平方米(以实测为准),为保证北侧省六建公司住宅楼对外交通联系，用地北面控制两条公共通道，控制公共通道用地面积为176.22平方米。规划用地性质控制为居住用地，容积率控制在3.0以内，建筑密度控制在28%以内。(5)工程开发的必要性：房地产市场的刚性需求还是挺大的，虽然10年比09年武汉市大多片区的新房销售数对新房的需求不会减少。武汉现已是有900多万人口的打城市，对于20至30岁阶段的在武汉打拼的年轻人来说，房子更是必不可少的。该地块的区5.2、开发地点现状及有关条件分析位于武汉市洪山区珞狮南路38号，用地四至关系为：东临50米宽珞狮南路，南临武地临近规划中的二环线，其沿线地区的开发建设将随着二环工程用地周边配套设施齐全。商业和文化配套设施主侧，大型购物商场有中南平价广场、珞狮路购物广场等，有为该片区洪山农贸市场等，用地周边大型文化配套设施有湖北出版文路小学、武汉理工大学等；医疗配套设施有中建三局医院等；该地块规划净用地面积为8355.12平方米(以实测为准),用地性质控制为居住用地，容积率控制在3.0以内，建筑密度不大于28%,拟建总建筑面积约23825平方米。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)的有关要求及武汉市相关实施细那么意见，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%。该地块土地现状：未开动。在拆迁范围内进行。拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规红线范围确定。为保证房屋平安确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管5.3投资估算与资金筹措根据武汉市房地产开发的实际情况，本工程各项本钱费用可底设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利a.土地使用权出让金：按拍卖的土地价格，为5500万元。b.土地征用及拆迁安置补偿费：约1000万元(2)前期工程费：a.规划设计费：按建安工程费×3%左右估算本工程按40元/m2计取按住宅规划，工程的建筑面积为19684m2。其中，小高层的建筑面积为4540m2,高层的建筑面积为15144m2。a.土建工程费c.室内装修工程费(4)不可预见费根据工程的复杂程度和土地本钱、前期费用、建安工程费、根底设施费、公共配套设施费用个项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基编号工程总价(万元)开发本钱1土地本钱土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费2前期工程费规划设计费可行性研究费地质勘察设计费三通一平费3建安工程费土建工程费设备及安装工程费室内装修工程费4根底设施费5公共配套设施费6不可预见费7开发期间税费二开发费用1管理费用2销售费用3财务费用三合计(万元)投资估算汇总表(不含建设期利息)土地费用根底设施费前期工程费建筑安装工程费配套工程费开发管理费预备费(1)假设本工程开发中工期为两年，从2011年4月期至2013年4月。是预售收入。开发商已投入6500万元完成了工程前期的有关工作，因此本工程实际资金缺口为11016.44万元，开发商投入自有资金3016.44万元作为启动资金，需向银行贷款5000万元用于投资，剩余局部3000万元由预售收入补充，总追加投资为17516.44万元。工程序号工程合计建设经营期1投资总额建设投资2资金筹措自有资金0销售收入再投资3资金缺口(2.1+2.2)(3)工程借款归还方案由第四章前面的分析，采用分期付款还本付息的方式来归还，具体如下表：根据建设期每年投资额估算，本工程需向银行贷款5000万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2013年开始还本付息，2015年还清。本工程合计需支付利息792万元。详见借款还本付息表工程建设经营期合计(万元)年初借款累计0本年借款0本年应计利息年底还本付息年末借款累计0根据经营模式分析的结果可知，选择租售结合模式较为合理1