成都机投镇项目发展定位报告

草金路工程营销报告草案

目录第一部分市场调查报告一、2005年成都市房地产市场回想二、工程所在区域市场概略第二部分产品建议一、部分户型建议二、外立面风格建议第三部分工程定位报告一、定位背景二、定位根据三、原那么把握四、定位分析

第四部分推行战略一、参考案名二、推行战略

第一部分市场宏观开展趋势

中国地产开发业从起步至今已十余年，不断呈波段型向上开展，市场起伏较大，行业开展尚不完全成熟。就成都住宅市场来看，05年上半年成都住宅市场受各项宏观调控政策的影响，在历经考验之后开场呈现出新的开展特征。另一方面，成都市目前的规划格局对住宅开发趋势及走向影响宏大，随着城市扩张的步伐使得旧的居住格局、开发观念以及消费特征都在发生着变化。一、2005年成都市房地产市场回想从宏观政策调控来看——去年国家宏观调控频发的一系列政策已在房地产市场起到了明显的反响。从05年第一季度末期开场的宏观政策，重点在于控制投资规模，调整供应构造，稳定房价和规范市场行为。宏观调控的政策中，期房限转、两年内全额征收营业税等政策对于抑制投资行为效果明显。目前，平稳度过了政策调控的成都楼市的开展已逐渐成为一个理性安康的市场。一、2005年成都市房地产市场回想从城市规划开展来看——成都市房地产市场曾经逐渐走向成熟并启动了新一轮城市改造总体规划，〔2003-2020〕修编完成的成都市城市空间开展战略规划研讨，根本确定了成都市空间向东、南、北三个方位开展的总体格局和战略方向，而城东将承当起成都市未来居住中心的重担。

一、2005年成都市房地产市场回想——从城市规划开展来看未来的成都，将依托放射加网状的道路根底设备体系，构成网络状城市群，构成由1个特大城市(成都市主城区)，6个边缘组团、4个中等城市、4个小城市和30个重点小城镇及普通乡镇所构成的城乡一体新城市格局。

成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市构造由单一的特大城市向城乡—体化转变。1、城市扩张方式的改动——依托放射＋网状的道路根底设备

在用地规划方面，成都市将以中心城〔外环路以内〕为中心，沿放射道路走廊式轴向开展〔即沿放射道路两侧开展〕，同时打造六个城市组团〔新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县〕，重点向南、北、东三个方向开展。新川藏路将是衔接双流〔东升〕组团的一条重要快速通道2、用地规划的改动——沿放射道路两侧开展一、2005年成都市房地产市场回想——从城市规划开展来看

3、用地规划方式的改动——沿线房地产市场开展的契机天府大道贯穿，大品牌开发商入驻，沿线土地及各类商品房价钱飙升！代表工程：天府长城、左岸花都、远大都市风景等光华大道的贯穿，原有市场认可度高，加速沿线开发速度，现有开发根本锁定中高端市场！代表工程：水印长岛、锦绣森林等龙泉、成渝路、成龙路贯穿，知名开发商纷纷抢滩，提升沿线工程开发质量、价钱！代表工程：康郡、雅郡、领域、蓝谷地等东升、新川藏路、武侯大道贯穿，？代表工程：？？？一、2005年成都市房地产市场回想——从城市规划开展来看从市场开展来看——05年上半年商品房销售面积动摇较大，与04年同期相比销售面积有所下滑，与各项相关政策出台有着较大联络。而05年5月市场受05春交会影响出现上升趋势；05年6、7月较2004年同期呈下降趋势，在8月下旬开场上升，直至下半年根本与04年同期持平，外表市场回暖。中国经济的继续增长以及城市化进程长期的开展注定了中国地产市场也将继续开展下去。因此，我们以为06年的市场将是一个具有充沛的活力且更加理性的市场！一、2005年成都市房地产市场回想——从市场开展来看1、2005年1－11月商品房供销总量趋于平衡一、2005年成都市房地产市场回想——从市场开展供应来看从近几年新增商品住宅供求总量察看，2003、2004年新添加商品住宅面积均小于实践销售面积，供应略显缺乏。2005年，新增商品住宅供应面积与实践销售面积根本相当，供销总量趋于平衡。2、2002年至2005年商品房价钱总体稳步上升从2002年开场，成都市商品房价钱稳步上升。到2005年月，成都市商品房均价为4075元/平米，商品住宅均价钱为3753元/平米。一、2005年成都市房地产市场回想——从市场开展供应来看3、城区可售套数减少，供应仍以2-3环及3环外为主2005年成都二环至三环区域目前以成为供应和成交的主力区域，约占整体买卖和供应的六成市场份额。一、2005年成都市房地产市场回想——从市场开展供应来看4、同期相比，三环外增幅最大一、2005年成都市房地产市场回想——从市场开展供应来看2005年与同期对比，成都市三环路外的商品房供销量呈较大的释放态势。在一环内、一至二环供销同时呈现不同程度下降的同时，三环外的供销增幅却到达了417％和207％。

05年市场开展特征综述——一、2005年成都市房地产市场回想特征一：宏观政策调控成都楼市进入理性稳定的开展阶段。市场供应大体稳定，价钱增幅程度放缓，稳定中略有上升。特征二：城市新规划影响着住宅开发格局及分布特点。城东、城北将是本阶段住宅开发的重点区域。特征三：随着城市扩张方式的改动，放射路网成为规划重点。各城市组团用于衔接中心城区的交通轴线将成为本阶段开发的另一新兴热点，如天府大道、光华大道、成龙路等。

二、城市扩张——人流外迁至远离原城市中心的城郊1、传统城市扩张与居住空间构造实际

二、城市扩张——人流外迁至远离原城市中心的城郊2、城市化进程中城市中心区的地产开发特征当社会进入城市化进程后，外来人口开场涌入城市，并聚集于中心区。为满足新增人口对居住的需求，城市中心区原有底层低密度建筑被撤除重建，即城市开场更新。伴随外来人口越来越多的涌入，城市中心区地价开场激增，并最终表达于房价，使中心区房地产开发最结局限于高端市场。在人口密度不断添加的同时，城市中心区的适居性也不断下降；另一方面，由于城区地价激增，开发本钱与开发风险也随之上升。因此，城市住宅开发开场转向城市外辐射干道两侧的郊区，部分城市居民开场外迁。

二、城市扩张——交通路网建立与房产开发大成都概念的提出、城市人口的外移给城市近郊及其他区县的房产市场带来了宏大的时机。在房地产这个极易受规划影响的行业，由新规划引发的一系列城市建立无疑是对未来成都房产市场的开展发明了一个更大的平台。

其中表现较为突出的就是随着城市扩张而衍生出的一系列放射型交通干道的建成，不仅大大缩减了原中心城区与各新兴城市组团的衔接间隔，也拉动其沿线周边的房产开发纷纷进入崭新的开展期。

3、天府大道、红星路南沿线——中心区功能向南转移，领跑城南楼市！自天府大道2002年正式通车以来，不仅吸引了和黄、蓝光等知名开发商入驻，同时还大幅拉升了其沿线两侧地价、房价；而今年随着红星路南沿线的通车，作为成都市“井+环〞道路构造中的一条南北向主干道，将与已建成的天府大道〔人民南路延线〕一同，成为整个城南新区腾飞的双翼。资料链接：在2月24日的国土拍卖中，位于红星路南延线旁一5.8亩的土地以520万元/亩的成交价刷新了南部新区的地价。站华路沿线与天府大道周边，御府花都、融城理想、天府长城、泰和佳园、泛林格兰晴天等工程销售势头良好，融城理想已售罄，天府长城一期已交房、现正开发二期，御府花都、泰和佳园的销售已近尾声。美国特拉克斯集团公司、联通等一大批政府部门和公司总部曾经开场在南部新城进驻，而南部新区总部办公区的建立，将促使南部新区萌生新的总部经济。——以上资料采自<成都房地产网>二、城市扩张——交通路网建立与房产开发

4、成龙路沿线——中产城东，区域居住中心向城市居住中心转移！05年上半年，城东房地产楼盘的开发投资就已到达20.38亿元，目前曾经同意预售工程有40多个，面积132.51万平方米。中产城东的居住理念已深化人心，城东沙河沿线、成龙路沿线、大观片区成为房地产开发的焦点，区域楼市将更加炙手可热。资料链接：东部新区的居住用地2197.0公顷，占规划建立用地35.3%。居住用地主要分布在沙河堡、成龙路沿线及三环路以外。在十洪大道以东的三圣及洪河片区各规划了部分居住开展用地，根据城市主干道及按每3.5万人为一个居住区的规模，划分为15个居住区，分设居住区中心。沿成龙路向三环外一线，由于500余亩万科城市花园、900亩卓锦城、300亩蓝谷地、180亩康郡等多个中高档楼盘的开发和入住，曾经具备了催生配套商业圈构成的条件。从2005年的土地供应量来看，城东占了成都市区总供应量的42%，达1500多亩。而2005年的成都地王也花落城东。——以上资料采自<四川房产信息网>二、城市扩张——交通路网建立与房产开发

5、光华大道沿线——财富大道联络城西与温江，“泛城西〞飞速开展！05年6月份，成都光华大道全面完工。光华大道的开通会对光华片区和温江房价有直接影响。光华大道开通后，交通更加便利，区域环境将进一步提升。社区配套将启动，商业、餐饮、文娱、休闲设备将开展起来，光华片区将更加适于居住，对房价也将是一个拉动。目前光华片区的楼盘房价几乎没有低于4000元/平方米的，曾经超越了临近的金沙片区。资料链接：从道路的第一职能上来说，光华大道通车后将极大的拉近成都市区和温江的间隔，通车后，从市区到达温江只需求8分钟的时间，缩短了时间，避开了绕路之苦，温江将拥有和华阳一样便利的交通。随着光华大道即将开通和温江的土地解禁的音讯，让开发商的目光再次集中在温江。2月28日温江的土地拍卖吸引了和记黄埔、金瑞泰、华新国际、重庆龙湖、蔚信实业等多家知名开发商，而和记黄埔的强势进入更增添了人们对温江未来开展的自信心。——以上资料采自<搜房网成都>二、城市扩张——交通路网建立与房产开发

6、新川藏路沿线——开展潜力有待发掘，区域价值提升还需生长周期！新川藏路建成后，从双流到成都只需5.6公里间隔，也就是说，从双流到成都只需5分钟车程。同时，以新川藏路为枢纽的红牌楼—武侯大道—金花经济带已根本构成，并初具规模。另一点需求指出的是，虽然新川藏线的建成必将带动区域未来房产开发的速度，但回想天府大道、成龙路、光华大道等沿线市场的开展，都是阅历了建立初期的低潮期，直至周边配套及市场认知开展到一定称度之后，才步入高速开展期，而这也正式本案所面对的市场现状。新川藏路——双流二、城市扩张——交通路网建立与房产开发

由城市扩张带来的市场开发影响——影响一：中心城区原有城市构造的单一化、城市功能的衰退以及地价的飙升等问题，使得城市扩张成为近年来政府任务的重点，由此所带来的人流动向变化那么直接影响着房产市场的走势变化，如郊县房产开发的升温、城乡结合带的城市化进程加快等。影响二：在城市扩张过程所出现的各主要辐射道路沿线两侧开场逐渐成为新的开发热点区域，较为突出的表现如城西的光华大道、城南的天府大道、红星路南沿线以及城东的成龙路等。影响三：辐射道路及其周边环境配套的开展都会阅历“初期建立——中期开展——后期成型〔熟〕〞这样一个过程；同样的其沿线周边的房产市场也会阅历这样一个过程，而这当中各阶段对房产市场的影响是不敬一样的。比如初期建立阶段的开发价值就远远小于后期成型阶段。二、城市扩张的影响结果

第二部分工程所在区域市场研讨一、工程所在区域市场概述1、工程所属于区域的判研地理位置：三环路西二段外侧，武青西一路以西、新川藏路旁宗地周边规划阐明：区域规划用位置居住＋工业混合用地；周边无论是现状还是规划用的，其生活配套设备较少，均靠商品房本身配套处理。一、工程所在区域市场概述1、工程所属于区域的判研判别根据：城市快速通道的开展区域判别：三环外新川藏路沿线区域，武侯国际新区！一、工程所在区域市场概述2、工程区域交通横向交通：三环路、双星大道、货运大道、潮音大道、业兴路；纵向交通：新川藏路〔双星大道以内为草金路〕、武青东一路、武青西四路；一、工程所在区域市场概述3、区域特征描画其房地产开发尚处于起步阶段，表如今开发工程少、规模小、生活配套不完善、居住气氛尚未构成气候。本工程所处的部分〔机投镇三环外部分〕给人以城乡结合部的觉得。周边环境处于根底设备的建立初期，“大工地〞的恶劣环境不可防止。虽然根底设备、配套将不断完善，但是做为新兴房地产区域的初始阶段，现状让人难以称心，区域成熟还有待时日。“五大花园〞属于城市规划的失败，给人一种毫无居住质量的区域感，而宗地就地理位置及配套来看还未及五大花园。二、工程所在区域个案调查◆华都星公馆开发商：四川华都置业工程地址：双星大道与草金路内侧建筑形状：小高层电梯、多层规模：总占地38.6亩，总建筑面积121000㎡，其中1期63000㎡、2期58000㎡工程价钱：多层3100元/㎡、11F电梯公寓2990元/㎡工程评价：该工程为目前区域内质量最高的工程，1期〔多层〕于2005年11月开盘，目前已售罄；2期正在销售中。周边配套较差◆花木林二、工程所在区域个案调查开发商：成都华弥置业工程地址：机投镇万寿路〔三环路外侧〕建筑形状：高层规模：总建筑面积34293.3㎡工程价钱：2958元/㎡起，层差20元/㎡工程评价：该工程位于三环路外侧，内侧是机投镇居民自建房，道路狭窄，周边配套较差。◆星语双城二、工程所在区域个案调查开发商：成都文氏房地产开发有限责任公司工程地址：双星大道北一段建筑形状：1期2幢11F电梯公寓、2期3幢11F电梯公寓，一梯四户、一梯五户规模：总占地面积：34.7亩工程价钱：2900元/㎡工程评价：1期已进入尾盘销售，2期接受咨询，春季房交会后出卖。面积区间跨度较大〔40-140㎡〕，目的客户模糊。生活配套缺乏、绿化面积少，质量感不高。◆花龙门二、工程所在区域个案调查开发商：成都市兴西华投资公司工程地址：机投镇花龙门建筑形状：16幢11F电梯公寓，两梯四户工程价钱：均价3000元/㎡工程评价：该工程为经济适用房改为商品房出卖，〔16幢中有14幢改为商品房〕部分户型面积有所放大，周边生活配套较差。

结论一：宗位置于三环路新川藏路沿线，隶属西三环外一房地产新兴区域，面临的较大的开展机遇，同时也面临着环境、配套较差的现状优势。结论二：区域周边工程规模较小，价钱在3000元/平米以内，且工程质量较差，无质量感。结论三：由于售价较低，本区域现有工程的销售情况良好，我们以为随着该区域的进一步成熟，该区域未来房产开发的前景比较有潜力，但从目前的区域现状来看，还需求一个较长〔3－5年〕的建立周期。三、工程所在区域调研结论第三部分工程定位从近两年热销的中海名城、蓝谷地、鹭岛国际社区、粼江峰阁等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。蓝谷地的目的客户是25～35岁的创业型初次置业者，中海名城、鹭岛国际的目的客户是二次置业者享用型，粼江峰阁的目的客户是上海、乃至国外在成都有业务往来的人。而也有市场定位误差较大的工程，如金府路6号的别墅部分，其目的客户为高端客户，但工程的位置却在嘈杂的金府路上，仅凭小区内有几棵珍贵树木就打出“生态、景观〞的口号，销售情况不理想，也就缺乏为怪了。一、工程定位根据1、城市规划及开展情况为了控制、指点新一轮的城市开展，成都市出台了2003～2020年成都市总体规划，明确指出了将控制向西开展，并经过用地目的的分配、根底设备和开展规模等方面来实现，城西将不再成为城市居住的重点区域。2、本工程现状阐明本工程占地18亩，为18F、一梯四户电梯公寓，主力户型面积为82－115㎡。交通体系完好，出行较为方便，周边配套不完善，地块规模小，绿化面积小，单套户型面积趋小，结合周边在售楼盘的价钱来看，单价在3000元/㎡内。二、工程定位原那么1、市场接受原那么工程的定位应与目的客户的需求相吻合，工程质量再高，没有人来“买单〞，也就谈不上效应和收益。2、资金高效运用原那么工程的定位应该有助于资金的尽快回笼，提高资金的周转率。

优势→Strength地块周边交通体系完好三环路、双星大道、新川陕路以及相邻的光华大道、武侯大道组成的三横两纵的交通体系非常完好。户型较紧凑，总价较低。大部分户型设计较为合理两房、三房户型设计合理，能表达出一定的居家质量。工程周边不存在拆迁难度周边地块拆迁难度低，这为整个区域的开发速度奠定了良好的根底。三、工程SWOT分析三、工程SWOT分析优势→Weakness总平规划密度较大，相互视野干扰较多。配套设备短期内难以处理虽然在不久的未来各种配套设备会逐渐处理，但在本工程出卖时，应该不会有大的提升。这必然对客户的购买决策带来极大的影响。公交线路缺乏周边公交体系尚未到达工程，有一定间隔。居住人气缺乏区域内的纯居住人群很少，还未构成一个居住区的气氛。笼统优势区域内工程花龙门原属经济适用房，给人社会低层居住区的笼统，这给整个区域带来了一定的负面影响，加之五大花园也对区域笼统有影响。市场时机→Opportunity工程时机点而由于本工程地处城西板块外围位置，而且商品房均价的差距使得从城西板块分流客户的能够性增大。外区域客源的流入时机道路体系的完善——武侯大道、光华大道、成温公路，使市区客源流入本区域成为能够。三、工程SWOT分析一、工程SWOT分析要挟分析→Threat区域内其他工程的定位要挟区域内在售的其他工程均定位为经济型居家住宅，存在一定竞争。后期土地出让节拍的要挟由于城市控制向西开展，政府对工程区域内土地整理及出让速度会放慢，会使本工程孤掌难鸣，对推行的要求更高。四、目的市场与市场定位1、目的市场划分结合本工程所在区域特点和本身情况，目的市场不能仅放在工程所在区域内，应该将目的客户辐射范围扩展到城中部分区域。根据我司之前所操作工程之阅历，本工程购买人群所在区域方位所占百分比大致为——中：西：其他方位≈7：2：1。四、目的市场与市场定位工程辐射的区域均是人口增长较快的区域，人口增长带来的住房刚性需求必将对本工程起到支撑作用。成都市区〔不含周边区、县〕2004年末人口分布：行政区土地面积(平方公里)人口密度(人／平方公里)年末总人口〔万人〕人口增长〔万人〕年末总户数锦江区60652439.270.2513.44青羊区66714447.801.316.69金牛区107607966.492.8822.39武侯区124514449.562.2216.59成华区109539259.441.3420.67四、目的市场与市场定位2、目的客户收入测算由于目前采用按揭贷款购房的比例相当高，因此我们在分析本工程的目的客户群体时将以该方式购房所反映的收入程度为重要参考要素。本案主力户型面积设置于82～115m2以中间值100m2计算，按3000元/m2计测，算出户均总价为30万元。〔其他各户型面积以此为根底上下浮动计！〕假设采用7成20年付款方式购买本工程的月供费用为1470元。采用月供/收入比0.3的平安程度可以进一步推算出中心目的客户家庭月收入为4900元；由于目前大多数家庭为双职工家庭，因此该家庭人均收入不低于2450元。〔以上对客户收入的测算不包含其隐性收入〕抓住主流消费群，选择市场主要购买力所在；主力户型以置业居住思索为主，目的客户锁定居住为主的客户；目的客户方位范围应主要集中在主城区的城西、城中部分区域，并辐射主城区外围。四、目的市场与市场定位3、目的客户圈定原那么

针对成都市人口分布情况及前期市场调研成果，结合本公司其他各个工程的信息把握及分析，我们对本案的目的消费群体做以下分析。四、目的市场与市场定位4、目的客户划分主力目的客户：旧城居民迁出部分；有一定购买才干的经商阶层；区域内住户或在附近企业任务的人员；“徽班进京〞——城市开展产生的新增人口；潜在目的客户：部分追求开展的外省或外市人士；直系亲属在成都的外省、市人士；投资人群。四、目的市场与市场定位5、客户群体描画根据消费者市场调研，本工程的消费者为对价钱较为敏感，注重家庭生活，有一定的经济根底但收入不很高，较注重性价比的客户群。他们购买本物业的目的主要是“在城西，有一个家〞。另一方面，随着城市的扩张和城市化率的提高，市区内生活的人为了改动居住环境和生活质量，同时并不情愿将绝大部分积存在住房上运用，将向近郊挪动；而来自远郊的居民为了完本钱人“进城〞的目的，也会向城市近郊挪动。这两部分客源将是本工程的主要客源。四、目的市场与市场定位6、市场定位结合本工程的地理位置、产品形状、目的客户特征等方面，市场定位应该是：满足“亚中产〞阶层生活需求的——“易居〞之所

此类商品住宅正是“新政〞所提倡兴建的住宅，它将满足金字塔中下部阶层的居住需求，而这部分，恰恰是人数最多、住房需求最剧烈的人。一经推出，必将遭到市场追捧。 第四部分产品建议首先，根据前一部分对本工程的市场定位，我们以为工程现有的产品规划及方案根本符合工程现有定位要求——“易居〞之所，即具有较高性价比优势的工程。因此，我们以为虽然区域目前整体开发程度不高，但本工程假设要在市场中建立起明显的竞争优势，那么仍需从产品性价比这一出发点思索，即：在一个相对较低的市场价钱程度上以较高的产品质量占领市场！一、本工程产品概括占地面积18亩建筑面积48000平方米容积率4以下总套数472套楼号房型户型套内面积建筑面积套数1#楼两房A17282.785三房B191105272#楼两房A27687.372三房B2100.5115.5723#楼两房A371.582.2140三房B394.810972一房C42.8498备注：〔按套内面积/建筑面积取=0.87计算〕1、工程经济目的二、产品优势的建立本工程用地规模有限，不属于规模性开发，且工程本身所在区域的市场认知度不高，那么工程产品优势的建立那么需求慎重对待，包括以下几个方面：建筑质量——经过建筑细节、户型功能、外立面风格等方面的细化提升产品质量。产品配套——工程所在区域生活配套缺乏，因此在产品组成上需求经过项目本身配套来处理购买者的日常居住需求。内部景观——工程外围环境较差，因此需求在本身内部环境加强，构成较好的居家气氛。三、产品设计建议我们以为在不添加开发本钱投入的根底之上，提升产品质量的有效途径就是对建筑外立面风格的提升。1、产品设计建议——住宅部分立面风格建议1——后现代风格，具有较好的质量感和文化内涵，风格细腻。

立面风格建议2——现代风格,大气、素雅。

立面风格建议3——时髦风格,精致、简约。1、产品设计建议——住宅部分立面风格意向——后现代风格三、产品设计建议1、产品设计建议——住宅部分立面风格意向——现代风格三、产品设计建议1、产品设计建议——住宅部分立面风格意向——时髦风格三、产品设计建议由于在近郊居住，产生的生活本钱会高于城市中心，所以，在本工程的商业部分，该当尽量多思索与根本生活相关的业态，所以，本工程商业部分的定位应该是——社区型商业

该当包括的业态有——净菜店、便利店、小型超市、小吃店、美容美发店、干洗店、药店、音像店、书店及少量服饰店2、产品设计建议——商业部分三、产品设计建议商业风格意向2、产品设计建议——商业部分三、产品设计建议第五部分推行思绪1、工程总体营销思绪确定一、工程入市战略根据上述对市场背景、工程情况的分析，我们以为本工程所面临的现状是：区域开发总体程度不高，根本为经济型住宅定位，且因价钱程度较低而促进了这些工程的销售速度；区域生活配套设备缺乏，对生活有要求的中高端客户群体根本不会选择这一区域居住；根据城市扩张的走势以及辐射干道沿线房产开发的飞速生长，我们以为区域未来开展前景较为看好；综合以上问题来看，我们以为可以初步确定工程如今的总体营销思绪，即：以工程“性价比〞凸现其在市场中的竞争优势！我们的追求——“外科手术式〞的准确打击我们的目的——定位适当拔高，攫取未来的利益一、工程入市战略2、工程推行战略参考案名一：

馨干线FlowerRoad

支持理由：馨、星的谐音，既代表工程所处的双星大道区位，又代表温馨温馨的居家感受；英文案名译称鲜花铺就的道路，既照应花龙门的地名，又带有一路芬芳的生态感受；馨干线谐音新干线，比喻工程所在的新交通干线区位，并以日本新干线的高速度、高温馨度和高通达率，为人们指明城市居家的新方向；二、案名衍生参考案名二：星家园StarFamily

支持理由：星，代表工程所处的双星大道区位；星家园，生活明星的家园，代表擅长主宰生活的人们的选择；星家园，谐音新家园，代表的是面向明天的建筑，面向明天的生活；二、案名衍生三、推行口号正城西，馨家园

支持理由：指明工程所处，成都正西9点钟方向，上风上水的传统“西贵〞区域；以一个温馨的家为切入点，极大调动起目的人群置业的参与感和积极性；指出城西日趋珍贵的土地贮藏，带来一种争抢好房子的紧迫感；四、推行构思1、面向未来的市场定位“武侯国际新区，点睛之笔〞

支持理由：以武侯国际新区大规划大体量高规格的城市规划为承载，为工程寻觅坚实的版块依托，以期获得更高的价钱立足点。四、推行构思2、娓娓道来的沟通技巧面对这个市场的亚中产阶层，高高在上的诉求方式无疑惹人生厌，也无益与其沟通。因此，“90度鞠躬〞放低姿态来倾听客户的声音，体味客户的喜怒哀乐。以平视的角度与客户沟通，经过他们习惯的方式传播我们的诉求是推行胜利的关键。沟通要求：亲近客源、喜闻乐见的诉求、联络生活与产品、语带双关。五、节拍把握1、动静清楚，波浪式推进本工程缺乏5万平米的建筑体量，决议工程不能够采用普通大盘的推行节拍和营销框架，采取小而精、节拍清楚的推行体系是工程的必然。对本工程而言，推行方案可以采用以下两种——一次性推出一切房源，销售期包括笼统导入期、蓄水期、开盘强销期、继续期、后期强销期分两期推出。

原那么：依托几个准确而高强度的销售攻势，在短时间内完本钱钱的回收及后记工程的营运资金筹措。可酌情保管社区商铺等待区域的成熟，以换取高额利润。五、节拍把握2、推行步骤：8月制胜论

〔1〕推行周期确实立a.工程开盘日期确实定按照工程前期运作的进度——2006年3月底能确定工程报规事宜；2006年5月中旬前能完成施工图审查任务；6月底