-1月20日丹阳市长兴国际五金机电城可行性报告-商业地产策划

房商网—海量房地产资料下载！?2021房地产营销筹划大全?，QQ：1053527879一、工程概况二、工程建设的可行性和必要性三、工程定位四、工程规划方案五、工程建设方案六、工程行销筹划与招商销售方案七、目标客户八、工程投资估算和资金筹措九、工程财务效益分析十、结论目录一、工程概况工程名称：丹阳国际汽摩配件城、丹阳国际五金机电城、丹阳国际家纺城、丹阳国际小商品城〔以下简称综合市场〕投资单位：镇江亿都置业工程地点：老312国道以西、水关西路以南、香草路以北地块工程规模：规划用地面积约468亩，总投资约36亿元人民币,根据不同开发时段注册外资1000-3000万美元。工程性质：商业用地工程定位:建成丹阳市西城区标志性建筑工程、城市商业副中心，带动辐射周边楼市板块、周边城市开展工程规划：国际汽配机电城，家纺家居展示中心，大型精品饰品购物广场，大型超市，酒店办公大楼等工程效益：年交易总额约为45亿元人民币、年创利税约1.8亿人民币，可安排20000个就业岗位建设时间：开发一年后商业始投入营运，总开发期时长五年，阶段性开发招商综合市场工程提出背景丹阳市位于江苏省南部，地处长江三角洲、上海经济圈腹地，属苏南经济板块，全市总面积1059平方公里，人口89万，1987年经国务院批准撤县建市，被列为沿海对外开放城市，是江苏省经济开展水平较高的县〔市〕之一。经过近几年的负重拼搏，开拓创新，丹阳经济取得了长足的开展。2021年完成地区生产总值430亿元，增长15%；人均达7800美元，增长15.1%；财政总收入55亿元，增长32.4%；地方财政一般预算收入突破20亿元，增长20%；社会消费品零售总额突破百亿元，达110.15亿元，增长23.8%；城镇居民人均可支配收入1.87万元，增长14.1%；农民人均纯收入9250元，增长14.8%。目前，丹阳经济根本竞争力位居全国百强县〔市〕第18位，综合实力居江苏省十强县〔市〕第8位，是“国家卫生城市〞、“江苏省文明城市〞、“江苏省社会治安平安市〞，并被评为“中国和谐城市〞和“中国特色魅力城市200强〞。随着全国经济的全面开展，丹阳市总体经济每年也都以一个新的数字跃上一个新的台阶，这也促使了丹阳民间资本的积累，在岗职工和乡镇居民的收入的提高需要改善生活和居住条件，由此丹阳市政府在近几年调整了二、三产业的结构和比例，注重开展第三产业，这一措施吸引了大量的外地开发商进驻丹阳，为在丹阳市开展打下了坚实的根底。新的机遇，新的契机，我公司决定在丹阳市建设“综合市场〞。二、工程建设的可行性和必要性1、区位优势首先，“综合市场〞的建设，顺应了当今居民流通向城市集聚的趋势，也顺应丹阳市政府倡导的大力开展大城镇的要求。其次，丹阳市地处长江三角洲的长江南岸，东距上海200公里，西距南京68公里，是苏南地区的城市交通枢纽。京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河横贯市区。丹阳距常州机场半小时车程，距南京禄口机场为1小时车程，距上海浦东机场2个小时车程，班机直航世界各地。对外开放的长江第三大港──大港港口离丹阳市区18公里。正在规划建设的京沪高速铁路、沪宁城际轻轨开通后，丹阳到上海只需1小时。目前全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。〔1〕公路：京沪高速、扬溧高速、宁杭高速、常泰高速、321国道、122省道；〔2〕铁路：京沪铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路〔丹阳至南京20分钟上海50分钟，完全融入上海1小时经济圈、1小时生活圈〕；〔3〕航空：丹阳—上海浦东国际机场230公里

丹阳—上海虹桥机场200公里

丹阳—南京禄口国际机场80公里

丹阳—常州机场丹阳境内〔4〕航运：

上海洋山港：距离230公里。

京杭大运河：三级航道，贯穿全境，适航1000吨级船队，年货物运输量近2亿吨。

镇江大港港：距市区18公里，拥有生产用泊位184个〔万吨级以上泊位28个〕，与世界71个国家和地区的288个港口通航。再次，丹阳市政府的亲商、富商、安商理念，对民营企业的一视同仁以及行政的高效率；这些都为“综合市场〞的成功建设奠定了坚实的物质根底和良好的外部环境。总之，工程处于丹阳市重要的新老312国道开展轴上，区位优越，交通便捷，配套设施齐全。随着城市建设的进一步外扩和土地存量的减少，规划区将盘活西城区沿线新的开发热点板块。2、产业优势〔1〕全球最大的眼镜树脂镜片制造基地，树脂镜片年产量占全球的50%，中国的70%，被誉为“中国眼镜之乡〞，拥有国家级眼镜检测中心和中国最大的眼镜专业市场中国丹阳眼镜城；〔2〕世界最大的高速工具钢生产基地，年产量近20万吨，天工集团的高速工具钢产量占世界产量的40%；〔3〕中国著名的五金工具之乡，年产锯片9000万片，年产钻头35亿支,95%以上出口。〔4〕亚洲最大的人造板生产基地，大亚集团的中高密度纤维板年产量160万立方米，为亚洲第一；〔5〕全国重要的汽车、摩托车零部件生产基地，年销售额达110亿元，被受予“国家火炬方案新材料基地〞、“中国眼镜生产基地〞、“江苏省五金工具出口基地〞、“江苏省汽车零部件产业基地〞等区域性称号。3、盘活西城区板块优势

丹阳市经济一直走在全国的前列，经济持续良好的开展，内外资企业相继落户丹阳，流动人口不断的增加，吸引了很多外来务工人员向丹阳集聚；通过对丹阳市场调研后发现，丹阳市312国道板块一直不够兴旺，虽说离市区仅3个公里左右，但和市内相比商业开展水平差距确很大。总来的说，丹阳西城区的商业市场受地区开展速度的约束，开展水平不均衡；大型商业开展稀缺；高端消费场所几乎无存，消费者的选择余地不大；商业场所的功能急需进一步整合。本团队在丹阳市建设“综合市场〞，将为丹阳市民营经济的开展搭建一条快车道、一个大舞台。尤其是对312国道以西的开展开发，通过围绕市场的物流、信息流、资金流的集聚和扩散，并将为丹阳市打造出假设干条完整的产业链，将极大地提升312国道以西的开发档次，引领其走上高品质之路。4、税收和就业优势本工程有商业面积约38万平方米，建成后，仅市场预计年交易总额将超过45亿元人民币，年创利税约1.8亿人民币；另外引进约2500家公司及商家，将为本地政府带来较为可观的税收收入。本工程自开发到投入，开发及将来管理营销人力需求庞大，直接及间接人才需求，将为本地政府增加约20000个就业岗位和安置2000多个家庭。5、完善提升区域城市综合功能优势从经济地理角度上来讲，“综合市场〞的设立完善了当地的城市以西开展构架；从城市经营角度上来讲，该工程为当地经济、文化等多因素融合起到积极作用；从可持续开展角度上来讲，该工程具有循环经济的特征，以商业工程投建为触点，为当地经济财政带来巨大的乘数效应。本工程高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远的经营思路必将把“综合市场〞打造成城市的新地标,使其成为丹阳市西城区的商住中心、生态宜人居住城,迅速改变城西的面貌。此外，本工程的建设也将极大的提升丹阳市的城市品位。三、工程定位规划区是丹阳市西城区的重要一极，也是拉动新老312国道地区开展的重要引擎。其开展定位是在甄别地区价值、看清竞争现实、把握市场需求等综合分析后理性推倒的结果，引领新老312国道地区集聚开展的核心。工程的产品建成丹阳市西城区标志性建筑工程及城市商业副中心，带动辐射周边楼市板块及周边城市住宅开展汽配城99600平方米五金机电城135100平方米家纺城44600平方米小商品市场44600平方米大型超市25500平方米办公酒店32200平方米2.工程的功能定位四、工程规划方案土地面积312156总建筑面积381600汽配城99600五金机电城135100家纺城44600小商品市场44600大型超市25500办公酒店32200容积率1.22246569建筑密度39.60%绿化率>15%小商品城家纺城大超市汽配城五金机电城商务办公商务办公․现代风格理念将丹阳深厚的传统文化与长三角现代的商业文化有机结合，根据丹阳地方特色，量身筹划设计，合理组织商业、居住等不同的功能分布比例，提高商住文化品位，铸造丹阳西城区商住亮点，建设成为丹阳城市的新标志。․中西特色结合理念。“综合市场〞，将表达融会中西方特色的新型时尚文化。自总体规划布局至步行街、城内文化广场等空间意向，以及单体建筑风格等均为这种新型时尚文化的物化与载体，工程建成为一个全新具有现代欧美风格的时尚商业区。五、工程建设方案“综合市场〞的建设期自供地之日起12个月内局部商业建成开始梯次招商运行，滚动开发。我们要销售的是什么?店铺?商场?专业市场?一个财富平台一个经营空间一个增值地产六、工程行销筹划与招商销售方案天津龙门大厦购物儿童广场上海红都轻纺市场专营羊绒羊毛批发，成为长三角地区最大最专业的羊绒羊毛批发市场，市场影响力辐射八个郊县和江苏，浙江一带。现有经营户1000多户。主要经营批发儿童玩具、服装、鞋帽、孕婴用品、洗化用品、童车童床等各种商品。市场立足天津、北京，面向全国，重点走向江、浙、闽、粤、沪地区。1、案例巡展镇江亿都建材市场太仓嘉禾汽车精品效劳商业街以精品塑造形象，以差异化占领汽车效劳市场份额，整合太仓汽车美容、汽车百货、专业维修、汽车金融、汽车租赁等，成为太仓汽车效劳行业的首座集中营。工程引进包括红星美凯龙在内的家居建材行业的国内外500强企业知名品牌的一级代理商和厂家直销商，成为镇江市最具有竞争力的大规模、高档次、高品位的家居建材一级批发市场。安徽六安国际物流城苏州望亭中心商业街占地110亩，规划建筑面积11.2万㎡，是一个集购物、餐饮、农贸、休闲娱乐、办公住宿、物流为一体的现代商业中心。总建筑面积50万平米，总投资15亿,引进品牌企业100多家经营户3000多户,是中国中部地区最大的汽车城，集汽车汽配市场，摩托车、电动车及配件市场，工程机械、、二手车经营市场，五金机电交易市场等五大市场及配套效劳功能于一体。苏州华夏五金机电城城苏州机电五金城工程总占地面积670亩，建筑面积57万平方米，投资总额15亿元，规模宏大，气势恢宏。苏州机电五金城在产业优势、资本优势和政策优势的三重推动下，正以世界的视野、纳海内外知名品牌，8000万元广告强势投入，一年成市、二年兴市、三年旺市，机电五金营商行业领导者的地位已然确立。规划用地400亩，总投资15亿元。建成后的苏州华夏五金城集研发、贸易、会展、物流、效劳、休闲、文化旅游等功能于一体，是苏州地区最大的五金机电行业流通效劳平台。周边会聚了金枫商业广场、易初莲花大卖场、汽车商业广场、东吴装饰城、赛格数码城等专业市场，市场气氛为苏州之冠，形成强劲生命力的商业营销模式——市场群效应，成为苏州目前市场最为集中的商业核心圈。

以上所述，从上海红都家纺城到天津龙门儿童城、太仓汽车精品效劳商业街、镇江亿都建材市场，再到苏州望亭商业街、安徽六安国际物流城等，通过这一系列专业市场的成功运营和管理，积累了深厚的人脉资源，与本工程紧密相关联的专业市场多达40多个。可充分引入这些客户资源，使之再成为本工程的客户。同时，通过多年的经营和管理，在全国范围内，紧密合作的其他类别的专业市场有100多个，因此，本工程在市场开拓方面有着不可比较的优势，产品销售渠道既广阔又通畅。“人进来，产品出去〞商业筹划思路基于以上分析，我们坚持——所谓〞人进来〞，是指引进其他几个专业市场的优质客户资源，使之进驻丹阳市场，建立良好的品牌效益和强大的市场号召力，从而带动和带旺丹阳专业市场工程。所谓“产品走出去〞那么是指，借助与本公司紧密合作的数百家专业市场的力量，为丹阳市场提供顺畅的产品销路和渠道，同时建立丹阳市场与合作单位相互补充的合作平台，从而形成循环对流的销售模式。2、筹划思路具体阐述总而言之，始终坚持“人进来，产品出去〞的战略，丹阳汽配五金机电城无论是在客户资源、销售渠道、市场运营管理方面，都有着得天独厚的优势。相关联专业市场丹阳汽配五金机电城其他类别专业市场客户流产品流信息流3、工程商业定位分析一个财富平台一个经营空间一个增值地产依照目前丹阳各种专业市场经营情况来分析,其中小商品、家纺、五金机电、汽配为最具成熟，也最具产品投资说服力！小商品城引进义乌小商品市场管理经验作为全球最大的小商品市场，“义乌小商品市场〞的辉煌成就，有目共睹！为了做旺“丹阳国际小商品城〞，我们将携手“义乌小商品市场〞品牌共同造市。引进其先进的市场管理经验，坚持“双赢原那么〞，与客户建立长久的合作关系；坚持“让利原那么〞，薄利多销，批量化经营；坚持“诚信原那么〞，与客户结成相互信任的伙伴关系。引进义乌小商品市场资源为了吸引更多商家进驻小商品城，我们将充分开掘义乌小商品市场的商家来此经商，用他们的火爆经营和旺盛人气带动其他进驻“丹阳小商品城〞的客户，形成万商云集的火爆交易，实现市场资源的共享。

家纺城家纺市场前景广阔随着中国城镇化步伐的加快，家纺市场需求总量大幅增长。综合来看，以居民住房，宾馆饭店，旅游交通等为代表的投资型和公共效劳型为消费热点。此外，2021年即将召开的上海世博会也将为家纺行业开展提供新的契机，家纺行业投资时机凸现。在未来10年中，家纺消费市场每年的增长率将不会低20%，家纺行业将面临前所未有的开展机遇，家纺市场前景广阔。引进国内、国际知名家纺品牌结合丹阳毗邻上海的优越地理环境和产业优势，可引进“罗莱〞、“水星〞、“梦洁〞、“紫罗兰〞、“富安娜〞等国内各大知名家纺品牌，同时还可引进“皮尔卡丹〞、“华伦天奴〞、“花花公子〞、“罗卡芙〞等国外知名品牌，提升“丹阳家纺城〞的品牌形象和综合实力。

汽配五金机电城整合丹阳五金、汽配产业链丹阳是全国重要的汽车、摩托车零部件生产基地，又是中国著名的五金工具之乡，是亚洲最大的人造板生产基地，也是世界最大的高速工具钢生产基地。“丹阳汽配五金机电城‘有着得天独厚的产业根底，它将以整合市场资源为根底上，发挥产业的集聚效应。引进先进的市场开发经营模式丹阳又有〞江苏省五金工具出口基地“之称，因此海外市场十分广阔。将“资源整合“与〞走出去战略〞相结合，“丹阳五金机电汽配城“具有无可比较的规模优势和专业优势。引进专业市场先进的经营模式，提供最专业、最具竞争力的零部件加工，批发、零售，汽车美容、汽车维修、汽车租赁，汽车4S连锁经营等效劳，吸引商家和客户来此。大型超市引进国内外知名大超市，带动城市开展大型超市浓郁的商业气氛是聚拢人气的绝佳场所，是人流、车流、物流的集散地，也是现代市场的重要组成局部，对区域经济的开展起着巨大的带动作用。作为“丹阳汽配五金机电城〞重要的商业配套设施，大型超市的入驻，将最大限度地提升丹阳综合市场的商业价值。引进诸如华润苏果、北京华联，上海联华、好又多等国内知名大型连锁企业，也可引入欧尚、家乐福、沃尔玛等国际500强连锁超市。

我们是丹阳最具规模、最具专业、最具现代化经营、最具潜力的综合批发市场作为丹阳最大的综合批发零售市场,除统一管理、统一招商、统一宣传、物流效劳、商业配套、银行办事处外,我们还提供哪些效劳给我们的经营户,让投资客具有更强的投资意愿?设立专属网站:1,将所有经营户及产品公告之,可供买家先行在网上找到商品,再去市场购置;便利于外地或本地买家采购.2,欲进驻市场商家可以在网上得知店铺租赁情况,便于招商作业.3,投资者也可以藉由网站了解目前市场经营情况,增强投资信心.定期活动:1,每年定期举办团购批发价或周年庆优惠活动,统一宣传,增加买气,让商家生意兴隆!2,每季度举办行业座谈会,增进商家经营管理能力及对此市场的向心力.3,与房地产商\工厂企业主策略联盟,签定优惠协议,让买家实惠,让商家生意更多!大型食堂:可利用局部3楼设立大型食堂，对外承包，提供早、午餐效劳，便利经营户！银行办事处：可利用物流交易中心，设立银行办事处，便于商家/买家办理汇款、结款、存款等工作。小型金融贷款公司：可利用物流交易中心，引进小型金额融资公司