12月恒大地产·淮安青浦清河区地块研究报告

恒大地产·淮安青浦、清河区地块研究报告南京恒大工程组呈2021年12月目录二、宏观市场五、客户定位六、工程定位七、产品建议三、工程认知四、竞争分析一、城市背景工程位置■淮安位于江苏北部，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越。长三角北部重要交通枢纽，江苏南北交通中心、新兴的工业基地区域划分“五区四县〞，共537万人口，约1万平方公里■淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。■清河区、清浦区地处淮安市几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。总体规划一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城老城区组团主城区组团■一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。■两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。■三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。■四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。开展战略主城区、楚州区双组团开展，城市东扩南进楚州区淮阴区开发区清河区清浦区大学城■城市向东、南扩展，未来城市开展以工业化和城市化为核心■城市开展战略：主城区和楚州区双组团开展，以主城区为开展核心，向东、向南扩展，开发区、城南大学城是重点开展区域。经济开展■近几年，淮安市地区生产总值不断增加，从02年至07年地区生产总值平均每年约以15%涨幅增加。08年与07年相比增幅高达20%，说明该地区经济正处于飞速开展阶段。淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江苏城市中处于落后地位人均经济根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速开展阶段■09年后GDP将突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速开展阶段淮安经济总量保持持续上涨态势，在08年经济危机影响下依然保持了涨幅，抗风险能力较强；产业结构城市产业结构不断优化，二、三产业开展迅速，同时加快城市化进程，产业工人、个体工商户比重较大■淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。■第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业〔卷烟、发电厂等〕、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等效劳业比重较大。中产阶层财富阶层工薪阶层人口结构细腰型社会结构，效劳行业白领阶层缺失■细腰型社会结构——高级公务员、私营业主构成城市的高端阶层，普通公务员、教师、个体工商户成为购置力较强的中间阶层，效劳行业白领阶层缺失■具有购置力的人群主要集中于公务员群体〔党政机关〕，泛公务员群体〔事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗〕，以及当地大型单位的管理人员，私营业主；经济特征：根底薄弱，开展迅速■经济开展水平落后于苏南城市，根底薄弱，但开展稳定而快速，产业结构不断优化，人口持续增长，房地产市场开展迅速，有过热倾向。人口特征：细腰金字塔型结构■人口以产业工人、个体工商户为主，具有购置力的人群主要集中于公务员群体〔党政机关〕，泛公务员群体〔事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗〕，国有企业〔烟厂、国家电网〕以及经济实力较强的私营业主、个体工商户，白领阶层缺失。城市规划：主城扩张，新城崛起■主城区向东、南扩张，经济新城迅速崛起。小结目录二、宏观市场五、客户定位六、工程定位七、产品建议三、工程认知四、竞争分析一、城市背景土地市场2021年土地出让呈现井喷式上升，未来土地供给量继续加大从2007年到2021年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活泼的过程，09年1-8月，便成功出让土地88宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过07年全年水平。2021年1-8月，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告89宗，出让土地面积432万平米，土地出让均价1566元/m2，土地出让楼面地价为729元/m2；土地供给从土地供给结构来看，中心城区土地供给量偏大，整体市场竞争剧烈清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较大，主城竞争环境将趋向恶劣。土地整体供给规模偏大，未来市场向新区开展。2021－2021年，清河区、清浦区、开发区三区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；从商品住宅的交易情况来看，现有土地供给量偏大，去化周期拉长。供求走势09年销售量持续大于供给量，上半年市场略显供不应求，成交均价稳步上升2021年以来，成交量大幅回暖，而市场供给反响滞后，出现供不应求态势，市场处于消化存量的过程；3月份以来上市量持续快速上升，增长速度快于销售量，预计下半年将到达供求平衡；销售均价受供求影响稳步上升，7月较年初成交价格上涨了9.6%价格走势整体房价走势稳定，区域之间价差没有明显拉开与周边城市相比，淮安房价与连云港、徐州接近，高于宿迁，低于扬州，处于较为较低的价格占位08年7月到09年7月各区商品住宅均价表现均较为平稳，09年以来中心城区价格走高拉动整体均价区域表现整体房价走势稳定，区域之间价差没有明显拉开中心城区〔清河、清浦〕是市场成交主力，开发区、淮阴区、楚州区市场份额接近；08年7月到09年7月各区商品住宅成交量比例相对稳定，09年5-7月主城区比例上升，对整体均价的提升具有较大影响供求结构由于单价相对较低，舒适性户型是目前市场供求主力90-120㎡户型是市场供给主力，占总供给量的46.9%，该面积段的成交比重为39%，60㎡以下产品供给缺乏；市场需求以90-120㎡、120-144㎡为主，占总需求量的68%由于单价水平较低，消费者青睐于购置大房型房源，舒适性高；随着房价的上涨，购置承受能力降低，经济型房源会逐步成为市场开展趋势；景观营造整体景观处理一般，亮点较少，无特色景观，层次感欠缺；银河湾香格里拉花园益兴.名人湾世袭雅园香榭丽花苑东方·凯旋城产品细节产品细节和户型设计水平上升迅速，仍处于简单模仿阶段，具有较大提升空间万达广场88平米2房万达广场118平米3房亿力未来城112平米2房亿力未来城在户型上引入创新元素，赠送内庭院、步入式飘窗等及面积赠送方式淮海第一城一度作为淮安高端工程的代表，注重面砖和石材的运用香格里拉花园在细节的处理和把握上有很大的提高。小结根本面——在居住需求上是有支撑的，相比二、三线城市，受大环境影响较小■主要配套完善，价格适中以及产业拉动存在，将为淮安带来持续的自住需求增长；淮安的房价相对并未远离刚性置业的承受范围，受大环境的影响较小。市场面——内销型市场，未来市场竞争日渐白日化■进入09年淮安房地产市场迎来需求市场呈现反弹迹象，成交量大幅上升，市场一度出现供不应求趋势■潜在量巨大，09年以来土地市场供给量猛增，截止09年8月，出让面积突破400万平米。由于整体价格较低，舒适型户型是市场供求主力，对地段、配套、价格敏感度高；城市开发重点集中在城中区域(清河区和青浦区〕，因政府市政配套的不段投入吸引客户青睐。■产品研制水平处于初级阶段，我们在规划设计、社区品质、配套景观、产品细节等诸多方面都有提升空间目录二、宏观市场五、客户定位六、工程定位七、产品建议三、工程认知四、竞争分析一、城市背景宗地现状清浦区地块：土地平整方正，与市区一桥之隔■工程位于未来运河景观带，由6个地块组成，根本拆迁完毕每块面积适中，便于分期开发及分组团管理。地块四至阳光湖公园工地北京路景观走廊清浦大桥(北京路桥〕地块西北侧，连接清浦新中心与老城商业中心地块西侧，紧邻北京南路。淮安市清浦区大运河南侧，702亩方案竣工时间为2021年9月距市中心约15分钟车程，西侧及南侧均有政府景观工程。生活配套地块周边生活配套严重缺乏■周边配套较差，公共交通尚未开通。运河景观带尚未成熟，阳光湖公园开挖在建中。地块小结地块位于：未来运河景观带，与老城区一桥之隔地块属于：淮安南部清浦新城核心地段拥有双核心的地缘价值，但地块周边配套缺乏。宗地现状清河区地块：土地平整方正，周边配套严重缺乏，与市区一桥之隔■工程位于处于淮安市清河区，宗地北侧紧邻水渡口大道，目前地块内尚有民房未拆迁。-宗地钵池山公园水渡口大道白鹭湖生态园地块东侧白鹭湖生态园，占地800亩风景优美。水渡口大道紧邻地块北侧，且有公交车经过。地块西侧，承载“吴韵楚风〞的标志性园艺博览风景园，占地1800亩地块四至地块四至：交通便利，周边配套齐全，同时东西两侧各有两大公园■周边品牌开发商云集：万达广场、茂达国际汇、香格里拉等。同时在工程南侧有洪福小区等经济适用房，路边有底商用以满足附近居民日常生活需求。生活配套地块周边生活配套齐全，交通便利地块小结地块位于：政府着力打造的清河新区地块属于：交通便利，周边生活配套较为成熟地段周边配套成熟，但缺乏标杆性的住宅工程。目录二、宏观市场五、客户定位六、工程定位七、产品建议三、工程认知四、竞争分析一、城市背景周边工程清浦区工程：周边有两个在售楼盘，分别是运河城和京河湾清浦区工程位置华德力·运河城京河湾案例研究周边工程分析——华德力·运河城〔在售〕规格：一期27栋叠加、退台洋房、小高层、高层住宅及沿淮海南路部分底商体量：一期约56万方住宅3556余户开盘时间：一期2009-11-22面积区间：一期在售89㎡-126㎡主力户型：89㎡-126㎡销售价格：3400-4100元∕㎡主力总价：32万-50万117平方米三房两厅两卫两房+客厅朝南卫生间直通阳台户型点评86-126㎡中等户型为销售主力，得房率较高工程点评配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主■周边商业网点以建筑底商为主，城南在道路，交通，商业，生活设施上综合表达出“脏、乱、差〞的整表达状，且区域内缺乏标杆性楼盘，民众对青浦区的接受度不高。■开发商为提升工程市场接受度，前期以86-126㎡中等户型为销售主力，此类户型在该工程所有产品中设计较为合理，且得房率较高，便于控制总价。■工程整体定位一般，以城建规划为推广主题，较低价格入市，因销售时间不长，受整体区域形象影响，目前去化率一般，购置人群以区域内原住民为主。户外表现突出“运河〞及“北欧生活〞两大卖点案例研究周边工程分析——京河湾〔在建未售〕售楼处尚未建好，且新组建销售团队目前正处于基础培训阶段，暂无此项目基本信息，因该项目紧临青浦地块，建议密切关注。工程西侧河道户外表现突出“运河〞及“欧陆风情〞两大卖点区域小结地块内竞争楼盘较少，且缺乏标杆性工程区域内生活配套缺乏■根据实地调研，我们发现宗地虽然离京杭运河较近，但附近的生活配套缺乏，因此如何解决业主的生活所需，是规划中需要着重考虑的问题。■目前地块内的竞争楼盘主要为华德利·运河城与京河湾，这两个工程分别为56万方〔一期〕和16万方，在卖点宣传及案名制定上都不约而同的与“运河〞建立关系且均属欧式风格建筑，但从售价来看在淮安属于中低级产品。周边工程清河区工程：版块内竞争楼盘较多，其中不乏如万达等品牌开发商。案例研究周边工程分析——香格里拉花园〔在售〕规格：多层、高层、小高层体量：约93万方住宅5000余户二期体量未知开盘时间：二期2009-11-8面积区间：59-130㎡主力户型：102㎡-130㎡销售价格：4000-4800元∕㎡主力总价：42万-60万130平方米三房二厅二卫100平方米二房二厅一卫花园客厅连阳台动静别离两房+客厅朝南空中花园户型点评主卧套房设计三卧朝南102-130㎡为主力户型，户均面积控制较好工程点评配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主■市场早期相对较为高端的产品，周边工程定位的提升导致本工程失去核心竞争力。■借鉴一期销售情况，二期产品以102-130㎡三房户型居多，价格波动不大，且去化速度较快■据销售员描述，二期目前市场接受度尚可，主要以产品性价比为核心理念，用一期现房实景树立开发商口碑进行营销推广，并且延续一期公园地产的广告元素。园区内景以一期小区实景促进二期销售案例研究周边工程分析——茂华·国际汇〔在售工程〕规格：32栋高层公寓住宅体量：约78万方住宅5000余户开盘时间：二期2009-12-5面积区间：72-207㎡主力户型：133㎡-170㎡销售价格：4700-7000元∕㎡主力总价：63万-110万销售率：80%销售情况：目前剩余房源均为170平以上大户型及部分开发商保留房源户型点评130-170㎡为主力户型，居住舒适度较高144平方米三房二厅二卫主卧套房设计270度观景书房两房+客厅朝南家庭厅设计厨房连接阳台厨房连接阳台独立储藏室172平方米四房三厅二卫工程点评配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主■因淮安市场不多见高端住宅，茂华·国际汇在工程定位上力求树立清河区标杆住宅，产品以133-207大户型为主，目前133-170㎡户型去化率约90%，207㎡与170㎡同为4房3厅2卫，207㎡产品相对滞销。■客群的购置力较高，绝大局部为二次以上置业，选购产品时较为注重实用性。■相对较为高端的产品，周边工程定位的提升导致本工程失去核心竞争力。户外表现以“我们在…〞作为广告主标，突出开发商背景，意在走高端路线案例研究周边工程分析——万达广场〔在售工程〕规格：50万方34层高层住宅30万方商业裙楼体量：一期7栋高层1732余户开盘时间：一期2008-12-23面积区间：90-140㎡主力户型：90㎡-130㎡销售价格：均价5800元∕㎡主力总价：50万-75万户型点评90-130㎡为主力户型，户型设计中规中矩，套内浪费面积较多124平方米三房二厅二卫主卧套房设计北阳台91平方米二房二厅一卫南阳台主卧大飘窗暗卫南向超大阳台工程点评配套齐全，受品牌影响销售情况较好■地处淮安新商业中心-水渡口广场，淮安新城市化开展的起点，老城区辐射范围内，交通、商业配套较为成熟，受到政府在城建规划中的高度重视。■延续了万达城市运营商、高端城市综合体的品牌理念，以新城市中心为推广主题大幅提升了周边市场的价格平均线。■90㎡两房，125-140㎡三房的住宅类产品普遍能为市场接受，受品牌价值影响，去化速度较快。户外表现以工程商业配套作为广告主卖点，通过商业宣传促进住宅的去化案例研究周边工程分析——丰球·白鹭湖庄园〔在售工程〕规格：100万方别墅物业（叠加、联排、双拼）体量：一期296户开盘时间：一期2009-9-28面积区间：175-330㎡主力户型：208㎡-241.51㎡销售价格：4000-10000元∕㎡主力总价：100万-300万工程点评配套较齐全，在区域内具有一定稀缺性■依托古淮河生态景区、白鹭湖生态园景区，打造淮安高端别墅工程，且周边商业配套相比照较完善，紧靠宁连一级公路，交通便捷。■工程虽定位比较高，但因本区域内缺乏别墅类竞争工程，致使本工程过度依赖周边景观，开发商在园林设计，及绿化本钱上的投入并不多。户外表现以“原生态别墅〞作为工程主推广语区域小结地块区域内楼盘竞争较为剧烈区域内配套根本满足业主生活需求■区域内众多楼盘均有生活配套设施，其中以万达广场为主要代表，较为完善的生活配套能够满足未来业主的根本生活需求。■目前版块内的竞争楼盘较多，除丰球·白鹭湖庄园是别墅工程，与本案没有直接竞争关系外，不乏知名品牌开发商，如万达、茂华等，当地开发商有如香格里拉花园，未来竞争会非常剧烈。区域内在售房源中以舒适型三房最受购房者欢送■区域内110-125平米和135-150的三房是供给的主力，同时增加80-90平米两房供给目录二、宏观市场五、客户定位六、工程定位七、产品建议三、工程认知四、竞争分析一、城市背景客户分类都市新锐（26-35岁）（22-25岁）品质家庭（36-55岁）健康养老（56岁以上）客户分类模型单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家区域原住名、新南京人单身丁客三代同堂中大学3口之家丁客家庭儿女立家三代同堂经济型

中产层

富裕型

高贵型—300—100—30以上万元/年30—10万元/年

10万元以下新新人类购置力客户类型家庭结构客户类型根据工程总价段[60-100万]主力客户

小康型

客户分类模型客户分类类别家庭年均收入水平职业背景购房支付特点产品偏好生活调性生活偏好中产型15-30万大型企业中层、国内上市公司管理层、民营企业经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。拥有型运动型休闲型赡养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中档私车，喜欢旅游。小康型8-12万大型企业部门主管、合资企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。首付能力不强，但月还款能力高、工作前景预期好；贷款年限可以较长；国有事业单位大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷个性品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。经济型6万以下各类企事业单位的普通员工或职工。

月还款能力较弱，或靠原有房屋出售、动拆迁等有一定的首付能力。工作前景预期不高。多采取高首付购房。生活型工作型教育型赡养型健康型生活家庭实惠安全幸福健康喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌。购置力客户分类描述产品与客户匹配产品形态主力客户形态产品需求偏好产品类型面积段（平米）购买力类型年龄、家庭特征家庭结构70-90经济型26-35都市新锐族单身贵族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大附近有幼儿园、小学配套运动型休闲型工作型生活型教育型56岁以上健康养老族二老空巢基本生活便利医疗配套有健身绿地有健康型休闲型生活型120—140小康型30-35都市白领族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大有幼儿园、小学配套运动型休闲型商务型拥有型教育型36-55品质家庭中学三口之家以上生活、休闲、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大投资型奢华型拥有型赡养型145—160以上中产型40-55品质家庭族中学三口之家以上生活、休闲、运动、医疗配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大有幼儿园、小学配套拥有型奢华型商务型精神型投资型客户分类清河区

开发区清浦区淮阴区经开区板块客户构成：以工业园开展而带动的产业工人以及投资性需求置业驱动因素：价格、区域规划开展清浦板块客户构成：以区域内客户、卷烟厂，高校教师和局部三县和主城客户置业驱动因素：价格、工作便利、区域规划开展淮阴板块客户构成：以区域内客户、以及下属乡镇居民城市化需求置业驱动因素：价格、工作近、拆迁清河板块客户构成：市区客户为主，以其他区域顶端客户置业驱动因素：地段、资源、配套清浦区客户置业特征——区域内置业为主，青浦区北配套相对成熟，吸引了周边城乡客户来此定居。主要客户来源于原住民和周边城乡客户。客户定位清浦区置业客户分析客户定位青浦区客户素描年龄年龄集中在25－35岁文化背景客户以大部分以原住民居多和周边乡镇客户，部分新淮安人当前生活区域目前生活在本区域内和父母居住及农村自建房等经济实力收入不高，但工作稳定有偿还能力，但首付能力不强成长经历从小在淮安青浦区长大，有浓郁的本地情节置业经历首次置业、改善型二次置业，现有住房已不能满足其需求教育经历教育经历参差不齐家庭结构家庭结构为一代两口之家或两代三口之家出行方式公交车、电动自行车为主，极少部分部分家庭拥有一辆10万以内的私家车购买行为特征比较关注产品的性价比，购买行为建立在群体决策以后客户表征工作生活均比较稳定生活圈子较小，局限于青浦区一带家庭观念比较浓厚目前的居住条件无法满足下一代的成长空间需求渴望出现较高层次的物业改变青浦区落后形象客户分类青浦区地块客户定位及结构留守青浦中心区，适应青浦居住生活，同时又渴望升级物业、期待新开展的淮安青浦人清河区

开发区清浦区淮阴区经开区板块客户构成：以工业园开展而带动的产业工人以及投资性需求置业驱动因素：价格、区域规划开展清浦板块客户构成：以区域内客户、卷烟厂，高校教师和局部三县和主城客户置业驱动因素：价格、工作便利、区域规划开展淮阴板块客户构成：以区域内客户、以及下属乡镇居民城市化需求置业驱动因素：价格、工作近、拆迁清河板块客户构成：市区客户为主，以其他区域顶端客户置业驱动因素：地段、资源、配套清河区客户置业特征——本地人置业为主，市区具备绝对吸引力，是淮安置业的主流板块。主要客户来源于全市有消费能力的人群客户定位清河区置业客户分析客户定位清河区客户扫描年龄年龄集中在28－40岁文化背景客户以淮安本地人居多，大部分为市区原住民当前生活区域目前生活在市区，多集中在淮安一些老的社区经济实力这部分家庭的年收入大概在6-15万元之间成长经历60至70年代出生，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段置业经历目前住房部分为房改前的居所，有二次置业提升品质的需求教育经历教育经历参差不齐家庭结构家庭结构为两代三口出行方式公共交通工具为主，部分拥有私家车购买行为特征完全以自住需求为购买目的，决策标准主要是能否解决其目前的居住困扰关键客户表征目标客群长期驻留淮安的商务人士

全市私营企业主或企业高管事业单位、机关中高收入人群各类产业园外资企业高管层政府高级官员来自江浙沪的投资客局部有淮安情节的境外和海归人士常年在外打拼的淮安人清河区地块客户定位及结构客户分类目录二、宏观市场五、客户定位六、工程定位七、产品建议三、工程认知四、竞争分析一、城市背景恒大产品系选择正确的产品，才能激发宗地的最大利用价值恒大华府：位于城市中心地段，是恒大系列产品中最高档次、最豪华的豪宅工程。园林极尽奢豪，拥有辽阔的水景和丰富的植被资源。以大户型为主，170-520㎡。超豪装修。配套上，以会所、幼儿园、商业街、综合商业中心为主。恒大名都：位于城区内。中型综合生活社区。整体规划源于中西文化交融，新古典主义风格。户型多样，60-210㎡，豪华装修。会所、商业中心及商业街、康体中心、少儿活动中心、小学、幼儿园、综合楼、室内运动中心等恒大城位于城乡结合部。大型综合生活社区。整体规划表达中讲究生态和人性，皇家园林景观特色户型多样，60-210㎡，豪华装修。会所、商业中心及商业街、康体中心、少儿活动中心、小学、幼儿园、综合楼、室内运动中心等恒大绿洲：位于自然资源和环境较好的城区内或城郊结合部。工程周边拥有优美的自然景观。是大型生态小区。户型主要集中在60-140㎡，豪华装修。商业中心及商业街、会所、康体中心、少儿活动中心、小学、幼儿园、综合楼、室内运动中心等。有些工程会配套酒店或酒店式公寓。恒大金碧天下：位于城市远郊的旅游区，综合旅游、度假、商务、居住一体的大型度假工程。工程规划丰富，集娱乐、中心广场，别墅区多种分区，统一采用欧洲古典皇家园林风格设计。户型以别墅为主，配以局部高层和小高层。配备大型酒店、会议中心、运动中心、饮食中心、健康中心、娱乐中心、商业中心、贵宾楼、综合楼等完善配套。减小劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁利用时机，克服劣势发挥优势，抢占时机优势〔Strength〕时机〔Opportunity〕威胁〔Threat〕SWOT分析劣势〔Weakness〕清浦区

工程自省新城规划，周边环境良好，正在建设的阳光湖公园近在咫尺。土地面积高达900亩，将打造成约150万方的超大体量工程。自身配套齐备，同时引领整体板块开展。利好因素影响，政府致力打造片区，间接推高了本地块的区域价值；区域内仅有两个楼盘工程，且产品定位不高，体量较小。周边配套较差，公共交通尚未开通。周边除了平房区外，还有经济适用房小区。目前房产的政策的不明朗。淮安当地人对南部地区认可度非常有限。强调区域开展时机和工程对城市资源与人文景观资源的双重占有。淡化区域目前的状况。以“城市开展〞、“居住价值〞等切入点，以产品本身的精品品质作为主要诉求，打动乐观于城市前景的客户群体。借势恒大地产打造清浦新区豪宅板块概念，实现区域共荣；寻求差异化竞争，吸引区域刚性需求购置客户。工程本身拥有大规模的商业配套、教育、医疗、会所等配套均属较高档次。在传播的过程中，尽量将工程内部配套优势作为重点。恒大系品类比照清浦区地块VS“恒大城〞品类纵向比较——恒大城在恒大五大品类之中，恒大城的产品是位于城市开展轴上，属于中低端产品。在众多的市场细分中，恒大城主要占据所有产品市场中的中低档市场分额。横向比较——恒大城在与市场中同类产品的比照中，恒大城在所在当地区域中尚属罕见。其规模、业态、建筑产品等都为当地的生活注入强有力的城市力量。青浦地块：地块位于政府着力打造的城南新城区。周边虽然配套成熟度低，交通不便，但地块900亩的体量以到达开发商的造城规模，加之如通过自建配套和班车的设置，将拉升整个淮安南部新城的开展。通过对清浦地块的价值探索过程中，我们可以发现该地块的总体价值与恒大产品线上的恒大城工程的总体定位较为相近。故，我司建议恒大清浦地块可打造成恒大产品线上的“恒大城〞工程，作为撬动区域开展的核心。产品规划建议清浦区地块VS“恒大城〞品类地块核心价值清浦区地块VS“恒大城〞品类由恒大城的产品特征结合客群的心理感受，形成该产品系的核心价值组合。

规模社区活力区域成熟生活减小劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁利用时机，克服劣势发挥优势，抢占时机优势〔Strength〕时机〔Opportunity〕威胁〔Threat〕SWOT分析劣势〔Weakness〕清河区

工程自省工程地段优势明显，东西面各有一个公园地块周边众多开发商云集周遍交通配套完善。淮安人民购房置业的首选区域之一。利好因素影响，政府致力打造片区，间接推高了本地块的区域价值；地块周边缺少高档商品住宅，无法满足多样化的市场需求。区域范围内还有大批破旧建筑需要改造，整体形象受影响地块对面为一个大规模的经济适用房小区。地块内有400户面临拆迁问题，为工程建设和销售时机带来了众多不确定性。淮安当地政府大规模卖地，让淮安整体的供给量到达一个新的高点。强调工程周边配套齐全的优势，同时宣传双公园物业，利用两重核心优势吸引客群以产品的精品质素为根基，以客群阶层概念为路径，以享受城市繁华的高品质居所形象进行诉求，建立高档的产品形象。借势恒大地产打造清河新区豪宅板块概念，实现区域共荣；寻求差异化竞争，吸引区域刚性需求购置客户。作为先行者，需以自身品质为支点，以群众传播为杠杆，撬动市场认知，拉升土地在受众心中的认知价值。恒大系品类比照清河区地块VS“恒大城〞品类纵向比较——恒大名都 在恒大五大品类之中，恒大名都的产品是位于城市核心繁华区域，属于中端产品。在众多的市场细分中，恒大城主要占据所有产品市场中的中端市场分额。横向比较——恒大名都 在与市场中同类产品的比照中，恒大名都在片区内属于绝对豪宅气质的公寓品类。当为精英住宅中的豪宅首选。足以匹配到主要客群的身份角色需求。具有相当好的竞争力。青河地块：地块位于淮安政府着力打造的清河新城区内，周边配套成熟，三公里内万达广场、大型公园等提升了片区的整体人气。目前这里已成为淮安城市开展的前沿，众多开发商云集的区域板块。通过对清河地块的价值探索过程中，我们可以发现该地块的总体价值与恒大产品线上的恒大名都工程的总体定位较为相近。故，我司建议恒大清河地块可打造成恒大产品线上的“恒大名都〞工程，作为区域内的标杆豪宅工程。产品规划建议清河区地块VS“恒大城〞品类地块核心价值清河区地块VS“恒大城〞品类由恒大名都的产品特征结合客群的心理感受，形成该产品系的核心价值组合。

城市繁华风气生活经典品质目录二、宏观市场五、客户定位六、工程定位七、产品建议三、工程认知四、竞争分析一、城市背景市场主力户型分析主要在售工程主力户型集中在舒适型两房和三房为主，面积高度趋同市场部分代表楼盘香格里拉花园万达广场亿力·未来城罗马假日大湖城邦东方·凯旋城东湖·翠景苑香榭丽花苑水韵天成日月星城天龙御城益兴·名人湾爱琴海两房三房一卫三房两卫房型708012013014050面积四房90100110二房主要集中在80-100之间的两房；小三房面积主要集中在110-120平米，大面积产品集中在130-144以上，144以上产品中顶复占比多；房源2室2厅3室1厅3室2厅4室2厅合计