合肥科技创新大厦营销推广方案及湖北建设工程施工的合同

科技创新大厦营销推广方案写字楼发展阶段划分合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段：第一阶段：

分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。

此阶段写字楼呈现以下特点：※投资方：主要是国家相关机关单位。

※市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以是出租。

※地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。第二阶段：时间（年）：90年代中期～2001年写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心合肥经济发展情况：发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：※投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。

※市场行为：出租为主，出售为辅。

※地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。第三阶段：

时间（年）：2002年～至今

写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦

合肥经济发展情况：发展较快分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。此阶段写字楼存在以下特点：※投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。

※市场行为：出售为主，出租为辅。

※地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。二、合肥写字楼呈现特点◎合肥市城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需求。

◎合肥市城市经济发展的不平衡，影响着合肥市写字楼市场的发展。

◎合肥市不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约合肥市写字楼发展的重要因素之一；

◎合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。

◎合肥市写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未有达到真正意义上的5A标准写字楼，市场缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。

写字楼总体市场特征

目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近200万平方米。而合肥高品质的写字楼寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：

一方面一大批在售写字楼空置较高。

一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。三、合肥写字楼整体情况概述

在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，合肥目前如盛安大厦、新华大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”“CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。

从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。这一部分写字楼的供应拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的表现，优化了合肥的办公环境和投资环境。特别是中环国际大厦和CBD广场的建设，使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。中环国际大厦双甲级写字楼的提出引导了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。合肥写字楼分布及发展情况

合肥市的写字楼现主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中有一部分分布在长江路沿街，如“CBD中央广场”、“仁和大厦”、“招商大厦”等。另外有一部位于市府广场附近，如“天徽大厦”、“科技大厦”等。还有一部分较为分散，如位于北一环的“财富广场”；沿蒙城路的“润安大厦”、“徽商国际大厦”；在桐城路上的“富通时代”项目等等。

从地理位置上发现合肥写字楼形成了“一个中心，多极并存”的格局。

“中心”内主要集中老的写字楼，而“多极”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场都位于合肥市IT行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区有少量的写字楼，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。合肥写字楼分布的板块特征

合肥写字楼市场按区域板块及形成类型划分，可以分为两大类型9大板块：一类型：四牌楼板块、三孝口板块、百花井板块和大钟楼板块；

二类型：科大板块、北一环板块、南一环板块、高新区板块和新站区板块。

从分布区域上看：一类型的写字楼主要分布于市中心的老城区，二类型写字楼主要分布于近年来合肥经济比较活跃的区域。

从形成时间上看：一类型写字楼主要是老写字楼，

二类型写字楼主要是近年来新建写字楼。

从区域划分来看：发现一类型四大板块主要集中于庐阳区，二类型五大板块主要分散于包河、蜀山和瑶海三个区，这主要于合肥的规划有关。庐阳区：规划以商业和住宅为主。

◆庐阳区过去作为合肥市政府所在地，是合肥经济、商业中心区域，所以分布了早期大量写字楼。因此，在未来合肥城市发展过程中，该区域将仍然是合肥写字楼的聚集中心。

◆但是由于城市中心交通和土地资源的稀缺性等因素，将对该区域未来写字楼的发展产生一定的制约。

包河区：规划以生态旅游为主。

◆合肥要打造“环巢湖”的城市格局，使包河区充分发挥了它的地理优势，所以以生态旅游为主的定位，决定了该区域写字楼市场不可能活跃。

瑶海区：规划以物流为主。

◆新站区的迅速崛起带动了瑶海区的快速发展，由于火车站、汽车站陆续的搬入，使该区域成为合肥的物流中转中心。该区域作为物流中心的定位，目前写字楼的体量已完全满足该区域商务办公的需要，预计今后不会再有大型写字楼兴建。包河区：规划以生态旅游为主。蜀山区：规划以科技、人文、生态为主。◆蜀山区的快速发展，特别是政务新区的建立使高新区、经济开发区连为一体，使合肥的新城区格局得以形成。随着合肥市委、市政府的陆续迁入，合肥的行政中心转移，使该区域内的政务功能和商务功能得以加强，有可能成为继三孝口和四牌楼之后的另外一个商务中心。

◆相对于老商业中心而言，区域内部交通条件比较好：道路宽敞、路况良好、交通通达度高，并且区域内景观好、环境优美，有利于现代化办公。另外，办公环境的形成对政府机关有一定的依附性。所以，该区域将会成为合肥写字楼市场开发的热点。合肥写字楼市场表现

十一五规划、城市总体规划、住房建设规划等多个规划出台，合肥房地产远景蓝图初绘，滨湖梦想启动。

1、政策面对写字楼发展的影响

2006年成为名符其实的“政策年”，因少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，成为2006年宏观调控加强的主要原因。中央银行新的房贷政策的出台，提高房地产贷款门坎，“新八条”、七部委出台的新政等。虽然新政对房地产市场造成很大的震动，但是新政主要是针对住宅市场，写字楼投资基本不受期房禁止转让、征收营业税等限制。这对写字楼投资是个利好，所以原本准备投资住宅的一部分资金，转而流向对写字楼的投资。这是新政后写字楼在开发量、销售量增长的重要因素之一。

2、合肥写字楼市场供应、需求分析

自2006年上半年，合肥市商业地产新开工面积稳步增长，截止到10月份新开商业地产面积在99.86万平方米左右，其中写字楼需求在大幅度提升。走职能化、集中式、节能型、优质服务等特点，是商务写字楼发展的必然趋向。商业地产销售前景

与商品住宅市场相比，商务楼市场虽然比不上其热销火旺，但也随着合肥市整个房地产市场的转旺，商业地产的日渐成熟，甚至国内部分大中城市已出现商务楼盘旺销的市场景象，不但积压楼盘有所消化，新楼盘的上市量剧增且销售前景看好。另外，经济的快速、平稳的良性发展，都将有利于中外经济合作及中资企业的发展壮大，这势必增大市场商务楼的需求，进而刺激并促进商务楼盘市场的开发与销售。

房地产开发企业经过近几年的市场化运作，逐渐找到了市场定位的感觉，即“以人为本”，以市场为导向，做适合消费者口味的“精品”楼盘。一批以开发高密度、厚利润、低水平物管为荣的开发商，正向适中密度、科学规划、设计，良好物管寻求发展空间，并以智能化、集中式、节能型、优质服务等为新卖点。这些新盘无论是品质上还是功能设计上都优于旧盘，无形中给商务楼市场带来一股清新的风。但同时也显现出，随着市场供应量的进一步放大，未来竞争力将越来越大。

06年期间以财富广场、天徽大厦、CBD中央广场、中环国际大厦为代表写字楼引领合肥商业楼市新趋向，其开发、建设、流通和消费将逐步走向规范与成熟，因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。目前合肥写字楼市场需求分析板块板块特征主要客户三孝口板块交通便利、配套完善销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构四牌楼板块商业氛围浓厚、交通便利外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业百花井板块一般写字楼和商住楼中小型私营企业大钟楼板块浓厚商业氛围，交通拥挤金融、科技类企业科大板块专业化市场从事计算机软、硬件开发、销售北一环板块交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司南一环板块交通便利、配套完善、中介服务类、贸易类、实业类等本地企业高新区板块交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位新站板块交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业5、理想中的写字楼应具备哪些条件

“甲”级写字楼应具备的条件：

物业管理完善、地理位置好、交通状况好、大厦内部配套设施齐全及环境舒适/安静/绿化是理想中的写字楼,普遍认为“甲”级写字楼应该具备的最重要的条件。

是否看重目标物业属于“甲”级写字楼：总的来说，在选择物业时，68%非常看重或比较看重所选的写字楼是否属于“甲”级写字楼。

第二部分项目所处市场环境分析——透视写字楼市场一．起步较早，发展较晚

写字楼在城市建设中更像是一张城市名片，反映了—个城市经济总量的大小和发展速度快慢。同时写字楼的发达程度，也是—个城市商贸活力的最直接反映。它的繁荣对提升城市魅力形象、点缀都市亮点都起到了很大的作用。

过去，合肥写字楼无论从层高、外立面、配套、建筑品质上，都比较落后。目前，合肥的经济发展速度很快，从而也催生了合肥写字楼的发展。2005年数据统计显示，写字楼数量上升，销售总量达21万平方米，占非住宅总量的4.5％，非住宅占总销售量的23.8％，比过去有较快增长。从这些数据也表明合肥写字楼市场的需求量是在增长的。随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥正沐浴着“中部崛起”的环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业城市，为合肥大力发展、大力建设提供基础保障。合肥商贸、金融、中介服务行业将会大幅度兴起，这就需要催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。

目前合肥写字楼无论在硬件还是软件上比起周边几个三类或同类城市是落后的。但根据合肥市新城市规划，到2010年，合肥的人口规模将达300万、用地规模达280平方公里、经济规模将突破1000亿元，城市的整体发展空间扩大了，必然带动写字楼市场的健康繁荣发展。1000亿元的经济总量，必然带动一批品质高、配套设施优、软硬件都十分上档次的高端写字楼的诞生。而目前合肥高品质的写字楼寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端写字楼空置率较高，其次面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。二．政策推进，发展迅速

目前合肥城市经济发展速度较快，未来三五年，是合肥崛起的关键年，同时安徽正面临着中部崛起的大好机遇，合肥作为省会城市在发展空间有着很大的张力。随着国内一些大型企业总部或跨国公司分支机构的人住增加，像一些世界500强企业的地区总部如果设在合肥，合肥肯定就必须要有高品质的写字楼供其使用，合肥对高品质的写字楼的需求必将随之增加。这样高端的写字楼会影响市场对与之配套的高端写字楼物业提出更高的要求，从而带动高端写字楼物业的发展。合肥市写字楼目前普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，这是制约写字楼品质提升的重要因素。现在合肥真正意义上达到5A标准的写字楼寥寥无几，整个市场都缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。从长远看根本不能满足未来合肥城市快速发展的需求。

这几年合肥新推出的写字楼项目在市场上热销中可以看出，以财富广场、中环国际大厦、CBD中央广场等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。而这种推陈出新的过程必将拉动合肥写字楼整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的外在表现，同时合肥的整体城市形象得到了美化，促进了城市商贸的快速发展。还有些写字楼已经开始向智能化方向发展，改变了传统写字楼的功能单一、陈旧的格局。因此，随着发展的加快，合肥写字楼市场必将走向—个欣欣向荣的时代。

三．竞争激烈，参差不齐

合肥市的写字楼现在主要集中分布在二环线以内的庐阳区。该区域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商业氛围较浓。在经过老城区更新改造的规划论证后，合肥市政府计划到2010年，解决老城区的交通问题和商务布局，把老城区打造成一个以商贸、金融、信息、行政为主要功能的CBD商务中心。其中有—部分分布在长江路沿街，如CBD中央广场、仁和大厦、招商大厦等。另外有一部分位于市府广场附近，如天徽大厦、科技大厦等。还有—部分较为分散，如位于北一环的财富广场、沿蒙城路的润安大厦、徽商国际大厦，在桐城路上的富通时代项目等等。从地理位置上可以看到合肥写字楼形成了“一个中心，多极存在”的格局。从中仔细研究可发现这样—个特点：“中心”内主要集中老的写字楼，而“多极”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场部位于合肥市商业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区有少量的写字楼，其它区域几乎没有专业化写字楼的分布。第三部分竞争性个案楼盘分析

一、重点个案分析（1）个案基本情况

项目CBD中央广场香港广场财富广场中环国际大厦恒丰国际大厦新城国际所属区域庐阳区庐阳区庐阳区瑶海区新站区蜀山区物业位置长江中路369号淮河路288号濉溪路287号胜利路与临泉路交口凤阳路与站西路交口东流路与潜山路交叉口东南处占地面积141541m25433m2200000m2约40000m21333447019m2建筑面积136551.71m244000m250000m278000m260000m2188203m2交付时间2005年12月2007年5月2004年2007年8月2006年10月2008年3月层数30层（地上28、地下2）28层（地上26、地下2）28层1号6层，2号26层31（地上29、地下2）28层物业类型写字楼写字楼、公寓写字楼写字楼、商务公寓办公、居住纯写字楼分隔面积104—1400㎡60—180㎡58—355㎡80—355㎡，2/3整层127㎡—166㎡小面积80—130㎡，大面积半层整层车位地下208个180个左右地下67个、地面23个和户数1：1166个400个出售不售不售不售不售6～8万/个不售出租180—350元/月未定地下380元/月待定未定未定交付标准公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰内部配套酒店公寓商务公所、高级景观住宅会所、专属多功能会议厅。16个空中花园、楼体泛光照明。高规格会议室配套及VIP行政酒廊。待定待定通过对以上合肥市场在售写字楼的个案调研分析，结合

硬件设施方面

新建在售写字楼比已投入使用的写字楼在硬件方面有很大改善。由原来的每层的1、2部电梯发展到3—6部电梯。基本配备了中央空调。停车位比以前也显著增加。个别项目开始采用环保、节能的高科技型材料，以提升项目品质，如财富广场二期LOW-E玻璃。

电梯：新写字楼配置数量有所增加增加，以合资品牌为主，奥的斯、三菱较多；调查发现电梯普遍存在数量不足，上下班拥挤现象。

车位：合肥目前写字楼物业普遍存在车位不足的问题，并呈以下特点：1）车位主要以出租为主，用于出售的比较少。2）地下车位数量多于地上车位，并且租金相对较高。新写字楼中，财富广场增加了车位规划，整个地下全部规划为停车位，建成后车位配比达到1：1。

环境设计方面

部分项目在设计时开始引进专业环境规划公司，在楼盘中导入小区景观和建筑景观，如空中花园、裙楼顶层花园等，增加项目卖点。

内部配套方面

为了提升写字楼的品质，在售的写字楼都比较注重对内部配套的完善。如在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、银行、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等，以满足将来业主的商务需要。二、综合平析

对以上调查分析，我们认为，

合肥市在售写字楼均价约在4000—7500元/㎡左右。由于写字楼所处地段、品质、硬件配套、物业管理服务的差别，从而导致其售价相差很大。

去化方式上，开发商均以出售为主，面积分割上60～几百平方米不等。定位高端写字楼以大客户为主，坚持采取整层或者半层出售模式结合小面积散户出售，如财富广场二期。

去化情况来看，去化较好的分两种：一是开发上利用关系营销、争取大客户。由于合肥整体经济格局的制约，集团性落户大企业、地方成熟性企业数量并不多，大客户数量有限，开发潜力不大。二是分隔中小户型，争取投资性客群。这类自由分隔的散户型吸引了大量有闲散资金的投资者，去化情况较好，如财富广场2期已售完、香港广场开盘一年多现剩下20套。

从入住企业情况来看，合肥写字楼市场刚起步，并未形成入住企业类别群聚现象，从在售写字楼项目推广概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目标客户，并未出现市场成熟发展阶段的金融行业、科技企业集聚的办公物业。就目前合肥热销商务楼盘的共同点，绝大多数以服务及设施为主打，走规模化开发、品牌化经营之路，注重项目的前期市场调研与可行性分析，偏重科学实效的营销策划，依市场需求，审慎的市场定位，时尚实用的产品设计，并力求楼盘的均好性，因此以上楼盘都取得利润、口碑及品牌等多方面的丰收。

因此，我司认为：本案可以充分利用商圈、位置、智能、品质、品位等特点，提高物业品质，建立高层次的物业形式，在合肥房地产市场建立标志性的、领先的物业品牌形象。瑞能建议在科技创新大厦的大楼中设置一些人文、艺术方面的装饰摆设，增加商业交流、商业服务气息较浓厚的共享空间，籍此提高整个的物业档次，给整个合肥房地产市场带来新概念。

相比之下，基于本案地标性的区位优势，优良的品牌形象——科技创新大厦，以及准确的市场定位(合肥首座国际化，全功能商务写字楼)等多项均好性因素，使本案具备了一定的竞争优势与强势卖点，且功能齐全、设施配套完备，优质化物业管理，因此，本案在某些竞争层面上具备了在2007年写字楼市场上抢占先机的理由。业内人士认为，合肥商业写字楼时代快要到来，是由于合肥社会经济持续发展、人们置业、投资观念改变、房地产科技进步、土地资源日益稀缺等因素综合作用的结果。★土地稀缺逼迫楼盘“长”高。随着城市化进程的加快，人口剧增与不可再生的土地资源的短缺成为最尖锐的矛盾，尤其是城市中心地段地块越来越少。目前，合肥市区地价每亩已达数百万元，开发商大多通过建高层，使土地成本尽量分摊，降低开发成本，控制总房价，让消费者接受。

★技术、设计、创新成为现代办公新观念。合肥办公写字楼的升温很大程度上来源于政府对合肥城市发展的定位与升级。★继2005年新政调控之后，2006年将是宏观调控政策深入和扩展的一年。住宅市场虽然价格有上涨趋势，但各楼盘普遍感觉销售速度难以提升，老百姓对整个地产投资更加谨慎，炒房资金开始逐步流向股市和其他投资领域。从投资层面看一般认为住宅销售较低廉的，写字楼市场反而热销。

★写字楼因其租金和收益远远高于普通住宅和小户型公寓而吸引大量社会闲置资金。预计2007年上半年就会形成大的影响，开发量将大幅度提高。

★06年3月份出台的物业管理条例规定禁止在住宅小区内办公，是写字楼市场的利好消息。据合肥市有关部门保守估计至少有一千多家左右的公司目前是在合肥市大大小小的住宅小区里工作着。这么多公司选择在小区办公的核心问题还是为了节约成本开支。小区公司的泛滥源于制度的不健全，住宅禁商令的规范将成为中低端商用写字楼市场的绝对利好。在住宅禁商后，大批的中小公司将回归写字楼市场，有相当一部分企业将选择中档写字楼作为自己的办公地点，因此写字楼将会成为近期的投资亮点。

总结：随着合肥在中部崛起中发挥着越来越重的作用，一种大发展、大建设的合肥速度正在加速着这座城市的崛起。“141”城市战略、工业立市、全民创业，一个个催人奋进的字眼，洋溢着未来繁荣的合肥市必然是一派欣欣向荣局面。而作为城市发展见证表象的写字楼，也正面临前所未有的机遇。项目的优势(S)

地理位置得天独厚

本项目处于合肥中心城区西部商圈的一级核心地段，紧邻两条交通要道——屯溪路和肥西路，毗邻安徽国购广场商圈，与西园新村和五里墩立交桥相守望，区域物流系统畅通成熟。是合肥市政府规划的合肥西区该区域政治、文化、教育和商业线中心（合肥中心城区西区商业中心一级辐射范围），具备开办商业的地理条件和区域优势，周遍高校和居民社区林立，消费资源丰富。

项目地处合肥市中心，公共建设、配套设施成熟齐全，交通便利，住宅小区密集，高收入人群集中，商业繁华，地理位置十分优越。

综合资源优势明显

◆学区：本项目所属学区有安徽省医科大学、安徽省中医学院、十六中等省重点院校积聚于此。

◆交通：本项目所处屯溪路与肥西路交汇处，又与长江西路、合作化路、梅山路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。

◆配套：从本项目出发步行5分钟可达安徽国购购物广场，市中心商业区域（四牌楼、市府广场、淮河路步行街）仅距此5分钟车程。

◆规模：本项目占地4789平方米，由1栋28层高尚智能化写字楼、一层地下停车场（约256个车位）和地面广场（约69个车位）组成。临肥西路有600平方米的商业广场、后面有400平方米的花园。延屯溪路街面长60米，进深约30米。

◆物业：完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：采用科技创新大厦统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；礼宾车出租服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务（适用于租房客户）；代缴话费服务；日常应急药品提供服务；接飞机、火（汽）车服务.

项目的劣势(w)

认识度问题

◆合肥写字楼市场发展不平衡，对高层写字楼特点和优势的认识不够。这也跟合肥前几年的居民收入水平有着很大的关系，因为高层写字楼一般都属于高档办公区，房价较高，物管费也较高。但近两年来，随着经济的快速发展，收入的不断提高，人们也越来越能认识与接受了！

◆周期可能较长。本项目规模较大、定位较高、周期稍偏长。

◆购买人群有限。由于本项目定位较高，所以购买人群就主要集中在党政机关和大中型企业、中小私营企业和个体经营办事处等。项目机会(O)

热点板块的积极影响

随着省城写字楼市场逐渐整体放量上行，项目所处商圈为合肥又一新兴商圈——合肥次中心城区商圈，作为一个高起点、高标准、超时代的规划建设区域，其商业前景必将成为继三孝口——四牌楼商圈之后又一崭新亮点区位,区域内楼盘以明显的品质优势占领合肥市场。

投资机会分析

合肥城市总体布局将在现在城市的基础上向西南方向拓展，特别是南部已成为城市扩张的主要方向之一。城市发展南进优势明显，扩宽了本项目的升值空间。并且本项目地段是合肥的绝佳地段，所以本项目的实施是符合合肥市场需要的。发展空间和升值空间都有很大潜力。

品牌的打造

在面对激烈的市场竞争，树立自己的品牌形象是极为重要的，本项目是一个很好的切入点，只要成功地开发本项目，引领了合肥办公环境，创造了良好的社会效益和经济效益，这无疑是打造品牌的一个极佳机会。

竞争机会

本项目周边同类竞争楼盘相对不多，所以本项目在开发时间和位置上占有很大的机会。项目威胁(T)

直接竞争对手对项目造成的威胁

在项目的周边地区正在兴建和筹划的楼盘，对本项目的客户群起了一定的分流作用。

开发高潮带来的竞争压力

大量楼盘不正常地集中上市，有可能今、明两年出现挤爆市场局面；即使大盘稳健，但届时个案竞争必然极为激烈。再加上市政配套在全市范围内的不断完善，区域的区隔逐渐被打开，竞争的能级范围和区域范围扩大，客户的分流情况更为严重。

小结：

根据上述项目的SWOT分析，该地块在地理、环境、规模及蜀山区和合肥市发展规划方面都极具开发的潜力。

其中对本案不利的因素，需要开发商与各方面群策群力，深入细致的做好工作，采取相应对策的基础上将不利化为有利，对本项目做最大价值的挖掘。在未来几年中，本案一定会成为合肥城市建设高档写字楼发展的模本。EFEF—********工程编号：合同编号：湖北省建设工程施工合同工程名称：工程地点：发包人：承包人：监制湖北省工商行政管理局监制湖北省建设厅目录第一部分协议书一、工程概况 1二、工程承包范围 1三、合同工期 1四、工程质量 1五、合同价款 2六、组成合同的文件 2七、发包人承诺 2八、承包人承诺 2九、合同生效 2十、合同备案 2第二部分通用条款一、总则1定义 32合同文件及解释 53语言及适用的法律、标准与规范 54通讯联络 65工程分包 66现场考察 77投标文件的完备性和义务 78文物、化石和地下障碍物 79安全事故处理 810知识产权 811联合体的责任 812保障 913财产 9二、合同主体14发包人 915承包人 1016现场管理人员任命和更换 1217发包人代表 1218监理工程师 1319造价工程师 1420承包人代表 1421分包人和另行分包 1522承包人雇员 15三、担保、保险与风险23工程担保 1624发包人风险 1825承包人风险 1826不可抗力 1827保险 19四、工期28进度计划和报告 2029开工 2130暂停施工和复工 2131工期延误 2232加快进度 2333竣工日期 2434误期赔偿 24五、质量与安全35质量的管理 2436质量目标 2437已完工程及设备材料保护 2538安全防护和文明施工 2539放线 2640钻孔与勘探性开挖 2741发包人供应材料设备 2742承包人采购材料设备 2843材料设备的检验 2944检查和返工 3045隐蔽工程和中间验收 3046重新检验和额外检验 3147工程试车 3148竣工资料 3249竣工验收 3250质量保修 33六、造价51工程计量和计价 3352预留金 3453零星工作项目费 3454提前竣工奖与误期赔偿费 3555合同价款的约定与调整 3556工程变更 3657工程变更价款的确定 3758工程价款支付 3859索赔 4060竣工结算与结算款 4161质量保证 42七、合同争议、解除与终止62合同争议 4363合同解除 4564合同解除的支付 4665合同终止 47八、其他66税费 4767保密要求 4768廉政建设 4869合同份数 4870补充条款 48第三部分专用条款1定义 492合同文件及解释 493语言及适用的法律、标准与规范 494通讯联络 4914发包人 5015承包人 5017发包人代表 5118监理工程师 5119造价工程师 5120承包人代表 5221分包人 5223工程担保 5226不可抗力 5227保险 5228进度计划和报告 5336质量目标 5338安全防护和文明施工 5341发包人供应材料设备 5345隐蔽工程和中间验收 5347工程试车 5349竣工验收 5351工程计量和计价 5454提前竣工奖与误期赔偿费 5455合同价款与调整 5558工程价款支付 5560竣工结算与结算款 5661质量保证 5662合同争议 5767保密要求 5769合同份数 5770补充条款 58第四部分附件与格式附件一工程质量保修书 59附件二发包人供应材料设备一览表 61附件三湖北省房屋建筑和市政工程建设廉洁协议书 62附件四履约银行保函 64附件五支付银行保函 65附件六预付款银行保函 66第一部分协议书发包人：（全称）承包人：（全称）依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，双方就本建设工程施工有关事项协商一致，订立本合同。一、工程概况工程名称：工程地点：工程规模：工程立项批准或核准、备案文号：资金来源：二、工程承包范围三、合同工期开工日期：竣工日期：合同工期总日历天数：天。四、工程质量工程质量标准：五、合同价款合同价款：（大写）：元；（小写）：元。其中：安全防护、文明施工措施费：（大写）：元；（小写）：元。其它约定：六、组成合同的文件组成本合同的文件与本合同第二部分通用条款和第三部分专用条款的第2.1款赋予的规定一致。七、发包人承诺发包人向承包人承诺按照本合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项，履行本合同所约定的全部义务。八、承包人承诺承包人向发包人承诺按照本合同约定施工、竣工，在质量保修期内承担工程质量保修责任，履行本合同所约定的全部义务。九、合同生效本合同订立时间：年月日本合同订立地点：双方约定本合同自生效。十、合同备案本合同生效后必须送备案。发包人：（公章）：承包人：（公章）：法定代表人：法定代表人：委托代理人：委托代理人：

第二部分通用条款一、总则1定义下列词语除专用条款另有约定外，在本合同中均具有以下赋予的含义：1.1合同：指发包人与承包人之间为实施、完成并保修工程项目所确立权利和义务为内容的协议。合同由通用条款和专用条款2.1所列的文件组成。1.2通用条款：指根据法律、法规和规章的规定及建设工程施工需要订立，通用于建设工程施工的条款。1.3专用条款：指发包人与承包人根据法律、法规和规章的规定，结合具体工程实际，经协商达成一致意见的条款，是对通用条款的具体化、补充或修改。1.4协议书：指发包人与承包人就合同内容协商达成一致意见后，向对方承诺履行合同而签署的书面协议。协议书与通用条款、专用条款共同构成合同文本内容。1.5中标通知书：指发包人正式接受中标人的投标文件并告知其中标的书面通知文件。1.6承包人投标文件：指承包人根据招标文件编制的，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并为实施、完成并保修工程项目而向发包人提交的技术、经济文件。1.7标准与规范：指本合同依法适用和专用条款中约定的有关工程的设计、施工方法、安全和质量的技术要求。1.8图纸：指由发包人提供或按约定由承包人提供并经发包人批准，满足承包人施工需要的所有图纸，包括配套说明和有关资料。1.9发包人：指在协议书中约定，具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事人，以及取得该当事人资格的合法继承人。1.10承包人：指在协议书中约定，被发包人接受且具有工程施工承包主体资格的当事人，以及取得该当事人资格的合法继承人。1.11分包人：指被承包人接受且具有分包本工程资格的当事人，以及取得该当事人资格的合法继承人。1.12工程造价管理机构：指国务院有关部门、县级以上人民政府建设行政主管部门或其委托的工程造价管理机构。1.131.14发包人代表：指发包人指定的履行本合同的代表。发包人代表由发包人任命，在专用条款中约定。1.15设计单位：指发包人委托的负责本工程设计且具有相应工程设计资质的当事人，以及取得该当事人资格的合法继承人。1.16监理单位：指发包人委托的负责本工程监理且具有相应工程监理资质的当事人，以及取得该当事人资格的合法继承人。1.17监理工程师：指监理单位委派的总监理工程师。总监理工程师由监理单位提出，在专用款条款中约定。若发包人没有委托监理单位，监理工程师是指发包人现场管理人员中履行监理责任的工程师。1.18造价咨询单位：指发包人委托的负责本工程造价咨询且具有相应工程造价咨询资质的当事人，以及取得该当事人资格的合法继承人。1.19造价工程师：指造价咨询单位委派的造价工程师。造价工程师负责合同造价的计量、工程价款的审核和确认等工作。若发包人没有委托造价咨询单位，造价工程师是指发包人现场管理人员中具有造价资格并履行造价管理责任的工程师。1.20承包人代表：指承包人指定的负责本工程施工管理和履行本合同的代表。承包人代表由承包人提出，在专用款条款中约定。1.21工期：指发包人承包人在协议书中约定，按照总日历天数（包括法定节假日）计算的实施、完成本工程的天数。1.22开工日期：指发包人承包人在合同中约定，承包人开始施工的绝对或相对的日期。1.23竣工日期：指发包人承包人在合同中约定，承包人完成承包范围内工程的绝对或相对的日期。1.24实际竣工日期：指承包人实际完成本工程或某单项工程并通过竣工验收的日期。1.25小时或天：指本合同中约定按小时计算时间的，从事件有效开始时计算（不扣除休息时间）；约定按天计算时间的，开始当天不计入，从次日开始计算。时限的最后一天是休息日或其他法定节假日的，以节假日次日为时限的最后一天，但竣工日期除外。时限的最后一天的截止时间为当日24时。1.26合同价款：指发包人承包人在合同中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定完成承包范围内本工程并承担质量保修责任的款项。1.27费用：指不包含在合同价款之内的应当由发包人或承包人承担的经济支出。1.28工程价款：指为实施、完成并保修本工程，发包人支付或应支付给承包人的各种价款，包括工程预付款、进度款、结算款等。1.29永久工程：指根据合同约定应实施、完成的永久性工程。1.30临时工程：指实施、完成并保修永久工程过程中所需要的各类临时性工程。1.31分包工程：指由承包人和分包人依法在建设工程施工分包合同中约定的承包范围内的工程。1.32施工场地：指由发包人提供的用于本工程施工的场所以及发包人在图纸中具体指定的供施工使用的任何其他场所。1.33施工机械：指承包人用于本工程施工的仪器、机械设备、运输工具和其它物品。1.34书面形式：指合同文书、信件和数据电文（包括电报、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。1.35变更：指经发包人批准的，由监理工程师发出的任何工程改变的指令。1.36索赔：指合同履行期间，对于并非本方的过错，而应由对方承担责任的情况所造成的实际损失，并向对方提出费用补偿和（或）工期顺延的要求。1.37违约责任：指合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定内容所应承担的责任。2合同文件及解释2.1合同文件及优先顺序组成本合同的文件应能相互解释，互为说明。除专用条款另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：（1）本合同协议书；（2）中标通知书；（3）承包人投标文件及其附件；（4）专用条款；（5）通用条款；（6）标准、规范及有关技术文件；（7）图纸；（8）工程量清单；（9）工程报价单或预算书。2.2监理或造价工程师作出解释当合同文件内容出现含糊不清或不相一致时，由发包人和承包人在不影响本工程正常实施的情况下协商解决。双方协商未成，由本合同约定的监理或造价工程师作出解释。如合同任何一方不同意本合同约定的监理或造价工程师作出的解释，按本合同第62条的合同争议的约定处理。3语言及适用的法律、标准与规范3.1语言文字本合同使用汉语语言文字书写、解释和说明。如专用条款约定使用两种或两种以上语言时，汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字。3.2适用法律和法规本合同适用现行的国家法律、法规和本工程所在地的地方性法规。履行合同期间，发包人承包人均应遵守适用的法律、法规。3.3适用标准与规范发包人对施工技术有特殊要求的，应在招标文件中或在投标报价前说明要求。4通讯联络4.1通讯形式本合同中无论何处所涉及各方之间的申请、批准、确认、同意、决定、核实、通知、任命、指令或表示同意、否定等的通讯（含派人面交、邮寄、电子传输等），均应采用书面形式。4.2发送通讯合同中无论何处所涉及各方之间的通讯都不应无理扣压或拖延。发包人承包人应在专用条款中约定各方通讯地址和收件人，并按约定发送通讯。收件人应在通讯回执上签署姓名和时间。一方拒绝签收另一方通讯，另一方以公证送达、特快专递、挂号信等方式将通讯送至通讯地址的，视为送达。5工程分包5.1分包工程的批准工程分包应遵守有关法律、法规的规定，发包人不得直接指定分包人。承包人可依法进行工程分包，承包人的工程分包应告知监理工程师和发包人，但下列情况除外：（1）施工劳务作业分包；（2）按照合同约定的标准购买材料设备；承包人将其承包范围内的部分工程进行分包，不应解除本合同中约定的由承包人应承担的责任和履行的义务。5.2承建资质如果承包人没有承担本合同中某专业工程的承建资质要求，承包人必须根据5.1条约定将该专业工程进行分包，分包人必须具备承建该专业工程的资质条件。5.3分包工程价款结算与支付分包工程价款由承包人与分包人结算。发包人应将分包工程价款全部支付给承包人，除合同另有约定或取得承包人的同意外，发包人不得以任何形式向分包人支付各种工程价款。6现场考察6.1发包人提供资料及双方对此的责任发包人应按约定向承包人提供有关资料，并作为招标文件的组成部分，与招标文件一并发布。发包人对其提供的上述资料的真实性、准确性和完整性负责。6.2现场考察和编制投标文件承包人应依据发包人提供的资料和自己对现场的考察来编制投标文件。承包人的投标文件应被认为已经考虑了现场及其周围环境的影响，包括但不限于以下内容：（1）现场的工程地质情况（发包人提供的资料不准确除外）及地形地貌特征；（2）水文和气候条件；（3）为实施、完成并保修本工程所需的临时工程和措施项目；（4）为实施、完成并保修本工程所需的材料采购和加工、设备的采购及所需的施工机械、周转性材料、人员和管理等；（5）场地内外的交通情况及水、电、食宿供应条件。7投标文件的完备性和义务承包人投标文件应被认为是正确的和完备的，并已包括了合同中约定的承包人全部义务，包括但不限于以下内容：（1）实施和完成本工程的义务；（2）工程质量保修的义务。8文物、化石和地下障碍物8.1文物、化石等物品保护在施工中发现古墓、古建筑遗址等文物、化石或其他有考古、地质研究等价值的物品时，承包人应立即保护好现场并于4小时内以书面形式通知监理工程师和发包人。监理工程师应在收到通知后指令承包人保护好现场，发包人应在收到通知后24小时内报告当地文物管理部门。发包人承包人应按文物管理部门的要求采取妥善保护措施。发包人承担由此发生的费用，工期相应顺延。如发现后隐瞒不报或报告不及时，致使上述文物等遭受破坏，责任人依法承担相应责任。8.2地下障碍物处置本合同签订前已明确指出的地下障碍物，应视为承包人已预见其对施工的影响，并已在合同价款中考虑。本合同没有明确指出的地下障碍物，在施工受到影响时，承包人应于8小时内以书面形式通知监理工程师和发包人，同时提出处置方案。监理工程师在收到处置方案后24小时内予以确认或提出修正方案，并发出施工指令，承包人应按监理工程师指令进行施工。发包人承担由此发生的费用和支付承包人合理利润，延误的工期相应顺延。9安全事故处理9.1安全事故处理发生重大伤亡及其他安全事故，承包人应按规定立即上报有关部门，通知监理工程师和发包人，并及时按政府有关部门的要求处理，由事故责任方承担发生的费用。9.2安全事故争议认定发包人承包人对事故责任有争议时，应按政府有关部门的认定处理。10知识产权10.1工业产权承包人在实施、完成并保修本工程过程中所采用的施工工艺、施工机械和自身供应的材料设备等，如因其商标、图案、工艺、材料的使用等发生侵犯工业产权（包括专利权、商标权、商业秘密权等）的行为，并引起索赔或诉讼，则一切与此有关的赔偿、诉讼费和其他开支，均由承包人承担。但因遵守发包人提供的设计图纸、标准与规范而造成的侵权，并引起索赔或诉讼，则一切与此有关的赔偿、诉讼费和其他开支，均由发包人承担。10.2著作权发包人承包人各自对属于自己的设计图纸及其他文件保留著作权。双方签订本合同后，应视为分别授权对方为实施本工程而复制、使用、传送上述图纸和文件。但未经对方同意，另一方不得将其另作他用或转给第三方。11联合体的责任11.1共同的和各自的责任如果承包人是联合体，则联合体各方应在工程开工前签订联合体施工协议书，作为本合同的附件。该联合体的成员都应在合同履行期间对发包人负有共同的和各自的责任。11.2联合体文件签署联合体应有一个被授权的、对联合体成员单位有约束力的主办单位，并由主办单位指派专职代表负责，有关文件应由该专职代表签署。未经发包人事先书面同意，联合体的组成与结构不得随意变动。12保障12.1合同双方相互保障合同一方应保障另一方不负责因自身的行为或疏忽所引起的一切损害、损失和索赔。但受保障方应积极采取合理保护措施减少可能发生的损失或损害。因受保障方未采取合理措施而导致的损失扩大，则损失扩大部分由受保障方自己承担。12.2承包人对发包人的保障承包人应保障发包人不负担因承包人的违约以及移动或使用施工场地外的施工机械和临时设施所造成的损害而引起的索赔。12.3发包人对承包人的保障13财产13.1用于本工程材料设备和机械的要求用于本工程所需的材料设备和承包人的施工机械一经运至现场，均应视为专门用于实施本工程。没有经监理工程师同意并取得发包人批准，承包人不得将它们移出现场，但用于运送材料设备、施工机械和雇员的运输工具除外。13.2发包人财产及其使用如果本工程因承包人的原因解除合同，则现场的所有材料设备（周转性材料除外）和本工程以及临时工程，发包人已兑价的，均应认为是发包人的财产。13.3承包人财产及其使用如果本工程因发包人的原因解除合同，则承包人有权要求发包人支付已完工程价款，并赔偿因而造成的损失。发包人应为承包人撤出现场提供便利和协助。如发包人未付完相关款项，承包人有权留置施工现场，直到发包人付完款项为止。二、合同主体14发包人14.1发包人工作发包人应在合同的专用条款约定完成下列工作：（1）办理土地征用、拆迁、平整施工场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后继续负责解决上述工作遗留的问题；（2）将施工所需水、电、通讯线路从施工场地外部接至专用条款约定的地点，保证施工期间的需要；（3）开通施工场地与城乡公共道路间的通道，以及专用条款约定的，施工场地内的主要道路，保证施工期间的畅通，满足施工运输的需要；（4）向承包人提供施工场地的工程地质勘察资料，以及施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程等的有关资料；（5）办理施工许可证及其他所需证件、批准文件和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业等的申请批准手续（承包人自身施工资质的证件除外）；（6）确定水准点与坐标控制点，组织现场交验并以书面形式移交给承包人；（7）组织设计单位进行设计交底和承包人参加图纸会审；（8）协调处理施工场地周边环境和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木等的保护工作；（9）在专用条款中约定的发包人应做的其他工作。发包人可以将其中部分工作委托承包人办理，具体委托内容由双方在专用条款中约定，其费用由发包人承担。14.2发包人提供资料发包人应按专用条款约定的日期和份数向承包人提供标准与规范、图纸、技术要求等有关资料。如承包人需要增加图纸或其他技术资料数量的，发包人可代为复制，复制费由承包人承担。14.3发包人提供施工场地发包人应按专用条款约定的标准、时间提供施工场地。如果未注明时间，发包人应在能使承包人可以按进度计划顺利开工的时间内给予承包人进入和使用施工场地的权利。但发包人保留其工作人员、雇员和相关执法人员进入和使用施工场地的权利。14.4发包人供应材料设备发包人供应材料设备的，发包人应按“发包人供应材料设备的一览表”（以下简称“一览表”）的要求向承包人提供材料设备。14.5发包人未尽义务的责任发包人未能正确完成本合同约定的全部义务，导致拖延了工期和（或）增加了费用，其增加的费用由发包人承担，工期相应顺延；给承包人造成损失的，发包人应予赔偿。15承包人15.1承包人工作承包人应按合同约定完成下列工作：（1）按合同约定和监理工程师的指令实施、完成并保修本工程；（2）按合同约定和监理工程师的要求提交工程进度报告和进度计划；（3）承担施工场地安全保卫工作，提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施及要约标志；（4）按专用条款约定的数量和要求，向发包人提供施工场地办公和生活的房屋及设施，发包人承担由此发生的费用；（5）遵守政府部门有关施工场地交通、环境保护、施工噪音、安全防护、文明施工等的管理规定，办理有关手续，并以书面形式通知发包人，发包人承担由此发生的费用，因承包人责任造成的费用除外；（6）本工程或其某单项工程已竣工未交付发包人之前，负责已完工程的保护工作。保护期间发生损坏的，应予以修复并承担费用；发包人要求采取特殊保护措施的，由发包人承担相应费用；（7）做好施工场地地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木的保护工作，发包人承担由此发生的费用；（8）遵守政府部门有关环境卫生的管理规定，保证施工场地的清洁和交工前施工现场的清理，并承担因自身责任造成的损失和罚款；（9）双方在专用条款内约定的承包人应做的其他工作。15.2承包人实施工作承包人应按合同约定和监理工程师指令实施、完成并保修本工程。如果承包人不按合同约定或监理工程师依据合同发出的指令组织施工，且在监理工程师书面要求改正后的7天内仍未采取补救措施的，则发包人可自行或者指派第三方进行补救，因此发生的费用和损失由承包人承担。15.3承包人工程资料的提交与签证承包人应按专用条款中发包人授予监理单位和造价咨询单位履行合同约定职责的权力，提交工程资料给造价或监理工程师，并要求造价或监理工程师对相关资料签证。15.4承包人实施施工组织设计和工作安排承包人对现场作业和施工方法的完备性、安全性负责，并应向监理工程师报送本工程拟采用的施工组织设计和工作安排的说明，并经监理工程师审定。如承包人对施工组织设计和工作安排作出重大修改，应事先征得监理工程师同意。15.5对承包人使用设计图纸的要求未经发包人同意，承包人不得将本工程设计图纸另作他用或转给第三方。施工期间，承包人应在施工现场保留一份合同、一套完整图纸、适用的标准与规范、变更资料等供监理工程师、造价工程师及有关人员进行工程检查、检验时使用。15.6承包人提供设计图纸及其责任在承包人设计资质的允许范围内，如果合同约定由承包人设计，或为了配合施工，经发包人批准并由监理工程师指令承包人完成设计，则承包人应按专用条款约定的时间将此类设计图纸提交监理工程师审批。即使监理工程师批准，承包人仍应对其设计图纸负责。15.7承包人为发包人的人员提供配合承包人应按合同约定或监理工程师的指令，为发包人的工作人员、发包人的雇员、相关监督管理机构的执法人员从事其工作提供配合和协助，由此增加了承包人的工作或支出，包括使用了承包人的设备、临时工程或通行道路等，构成工程变更，按工程变更价款的确定调整合同价款。15.8承包人未尽义务的责任承包人未能正确完成本合同约定的全部义务，导致拖延了工期和（或）增加了费用，其增加的费用由承包人承担，工期不予顺延；给发包人造成损失的，承包人应予赔偿。16现场管理人员任命和更换16.1发包人现场管理人员任命和更换发包人应任命代表发包人工作的现场管理人员，发包人现场管理人员可包括发包人代表、具有监理和造价责任的工程师等。发包人如需更换任何现场管理人员，应提前7天以书面形式通知承包人。在未将有关文件送交承包人之前，更换无效。后任管理人员应继续行使合同约定的发包人现场管理人员的职权和履行相应的义务。16.2承包人代表任命和更换承包人代表如需更换，应取得发包人的同意和遵守建设行政主管部门的规定，否则更换无效。承包人更换承包人代表的，应提前7天以书面形式通知发包人，发包人应在收到通知后7天内予以答复，否则视为同意。后任承包人代表应继续行使合同约定的承包人代表的职权和履行相应的义务。16.3监理工程师代表任命和撤回除合同约定或依法应由监理工程师履行的职权外，监理工程师可将其职权以书面形式授予其任命的监理工程师代表，亦可将其授权撤回。任何此类任命和撤回均应得到发包人同意并提前7天以书面形式通知承包人。未将有关文件送交承包人之前，任何此类任命和撤回均为无效。16.4承包人代表授权人选任命和撤回除合同约定或依法应由承包人代表履行的职权外，承包人代表可将其职权以书面形式授予其临时任命的一名合适人选，亦可将其授权撤回。任何此类任命和撤回均应提前7天以书面形式通知发包人和监理工程师，并征得发包人同意。未将有关文件送交发包人和监理工程师之前，任何此类任命和撤回均为无效。17发包人代表17.1发包人对其代表授权发包人应在专用条款中写明发包人代表具体人选，同时在开工前以书面形式任命发包人代表并将有关文件送交承包人，授予其代表发包人履行合同约定职责所需的一切权力。除专用条款另有约定或经承包人同意外，发包人不应对发包人代表的权力另有限制。17.2发包人代表职权发包人代表应代表发包人履行合同约定的职责、行使合同明文规定或必然隐含的权力，对发包人负责。发包人代表在发包人授予职权范围内的工作，发包人应予认可。18监理工程师18.1发包人对监理工程师授权发包人应在专用条款中约定负责本工程的监理单位和监理工程师具体人选，同时在开工前以书面形式任命监理工程师并将有关文件送交承包人，授予其代表发包人履行合同约定职责所需的权力。发包人在合同签订后7天内将监理工程师的职权范围以书面形式送交承包人。18.2监理工程师职权监理工程师行使发包人授予的职权，可代表发包人负责监督和检查工程的投资、质量、进度、安全等，及时向承包人提供供工作所需的指令。监理工程师无权免除合同任何一方在合同履行期间应尽的任何责任和义务。18.3监理工程师指令监理工程师应按合同约定时间及时向承包人提供工作所需的指令、批准和通知等。监理工程师提供的指令、批准和通知等，均应采用书面形式。如有必要，监理工程师也可发出口头指令，但应在48小时内给予书面确认。对监理工程师的口头指令，承包人应予执行。如果承包人在监理工程师发出的口头指令48小时后未收到书面确认，则应在接到口头指令后7天内提出书面确认要求。监理工程师应在承包人提出书面确认要求后48小时内给予答复，逾期不予答复的，视为承包人的书面要求已被确认。18.4承包人执行监理工程师指令如果承包人认为监理工程师的指令不合理，应在收到指令后24小时内向监理工程师提出书面报告，监理工程师应在收到承包人报告后24小时内做出修改指令或继续执行原指令的决定，并书面通知承包人。逾期不作出决定的，承包人可不执行监理工程师的指令。18.5监理工程师职权委托监理工程师可按规定授权给其任命的监理工程师代表，亦可将其授权撤回。监理工程师代表行使监理工程师授予的职权，对监理工程师负责。监理工程师代表在监理工程师授予职权范围内的工作，监理工程师应予认可。18.6监理工程师未尽义务或失误的责任监理工程师（含监理工程师代表）未尽义务或失误，导致拖延了工期和（或）增加了费用，其增加的费用由发包人承担，工期相应顺延；给承包人造成损失的，发包人应予赔偿。19造价工程师19.1发包人对造价工程师授权发包人应在专用条款中约定负责本工程的造价咨询单位和造价工程师具体人选，同时在开工前以书面形式任命造价工程师并将有关文件送交承包人，授予其代表发包人履行合同约定职责所需的权力。发包人授予造价工程师的职权范围在合同签订后7天内以书面形式送交承包人。19.2造价工程师职权造价工程师行使发包人授予的职权，可代表发包人负责本工程的计量和计价、工程价款的调整和核实、结算价款的编制、调整和复核、签发支付证书，及时向承包人提供合同价款的审核、调整和通知等指令。造价工程师无权免除合同任何一方在合同履行期间应尽的任何责任和义务。19.3造价工程师指令造价工程师应按合同约定时间及时向承包人提供合同价款的审核、调整和通知等指令。19.4承包人执行造价工程师指令如果承包人认为造价工程师的指令不合理，应在收到指令后24小时内向造价工程师提出书面报告，造价工程师应在收到承包人报告后24小时内做出修改指令或继续执行原指令的决定，并书面通知承包人。逾期不作出决定的，承包人可不执行造价工程师的指令。19.5造价工程师未尽义务或失误的责任造价工程师未尽义务或失误，导致拖延了工期和（或）增加了费用，其增加的费用由发包人承担，工期相应顺延；给承包人造成损失的，发包人应予赔偿。20承包人代表20.1承包人对其代表授权承包人应依据规定在专用条款中约定承包人代表具体人选，同时在开工前以书面形式任命承包人代表并将有关文件送交发包人，授予其代表承包人履行合同约定职责所需的全部权力。20.2承包人代表职权承包人代表应代表承包人履行合同约定的职责、行使合同明文规定或必然隐含的权力，对承包人负责。承包人代表在承包人授予职权范围内的工作，承包人应予认可。20.3承包人代表临时任命人职权如果承包人代表在合同履行期间确需暂离现场，则应在监理工程师同意下，可按规定授权给其临时任命的一名合适人选，亦可将其授权撤回。临时任命人行使承包人代表授予的职权，对承包人代表负责。临时任命人在承包人代表授予职权范围内的工作，承包人代表应予认可。未按承包人代表授权人选任命和撤回的规定，任何此类任命和撤回均为无效。20.4紧急情况时承包人代表采取措施及双方责任21分包人和另行发包21.1分包人工作分包人是指从事下列工作之一的分包人：（1）根据合同条款的约定，承包人依法确定的实施、完成任何永久工程的分包人；（2）承包人选定的提供本工程材料设备、服务的分包人。21.2发包人对分包人的接受发包人不能指定分包人，但发包人有权拒绝其有理由反对的分包人。21.3另行发包另行发包是指发包人依法对整体工程中部分特殊工程或本合同约定由发包人提供的工程材料设备、服务进行发包。21.4承包人对另行发包的接受另行发包是发包人在本合同范围之外的承发包行为，发包人不应要求承包人接受另行发包的责任和义务。承包人对另行发包工程的实施应积极配合。22承包人雇员22.1承包人的雇员承包人可聘用本工程实施过程中的主要施工人员，也可以聘用经监理工程师批准的其他人员，但不得从发包人或为发包人服务的人员中招聘雇员。22.2承包人对雇员应做的工作承包人应完善聘用员工劳务注册手续，并与其订立劳务合同，明确双方的权利和义务。聘用期间，承包人应做好下列工作：（1）负责为雇员提供和保持必要的食宿及各种生活设施，采取合理的卫生和安全防护措施，保护雇员的健康和安全；（2）保证雇员的合法权利和人身安全；（3）充分考虑法定节假日，尊重宗教信仰和风俗习惯；（4）雇员和进入施工现场施工、管理的全部人员应佩戴工作证上岗。22.3承包人特殊时间施工的批准承包人如需在法定节假日施工，应经监理工程师批准；如需在夜间施工，除应经监理工程师批准外，还应经有关部门批准。如无特殊原因，只要不影响工程质量、施工安全、周围环境，监理工程师应予同意。但为抢救生命或保护财产，或为工程安全、质量而不可避免的作业，则不必事先经监理工程师的批准。22.4承包人向雇员支付劳务工资承包人应按时足额向雇员支付劳务工资。因承包人拖欠其雇员工资而造成群体性示威、游行等一切责任，由承包人承担。因发包人拖欠承包人工程款而引起承包人拖欠其雇员工资的一切责任，由发包人承担。22.5承包人雇员的要求和撤换承包人雇员应是在行业或职业内具有相应资格、技能和经验的人员。对有下列行为的任何承包人雇员，监理工程师可要求承包人撤换：（1）无能力履行义务或玩忽职守；（2）不遵守合同的约定；（3）有损安全、健康和环境保护的行为。（4）经常行为不当；22.6承包人对雇员的保护承包人应自始至终采取各种合理的预防措施，防止雇员内部发生任何无序、非法和斗殴等不良行为，以确保现场安定和保护现场及邻近人员的生命、财产安全。22.7承包人提供雇员统计表如果监理工程师提出要求，承包人应按要求向监理工程师提交一份详细的统计表，该表内容包括承包人在施工场地的各类职员和各个工种、各等级的雇员人数等。三、担保、保险与风险23工程担保23.1承包人提供履约担保为正确履行本合同，发包人应在招标文件中或在签订合同前明确履约担保的有关要求，承包人应在签订本合同时按要求向发包人提供履约担保，承包人向发包人提供履约担保应在专用条款约定。履约担保采用银行保函、专业担保公司保证、保险公司保函的形式等（参考格式见附件）。23.2履约担保期限和退还履约担保的有效期，是从提供履约担保之日起至本工程竣工验收合格之日止。承包人可在担保有效期满后，凭工程竣工验收证明文件以及担保保管单位的收讫证明，将此担保原件取回。23.3向发包人支付履约担保的索赔款项发包人在对履约担保提出索赔要求之前，应书面通知承包人，说明导致此项索赔的原因，并及时向担保人提供含造价或监理工程师及其单位对索赔理由书面确认的索赔文件。担保人根据担保合同的约定在担保范围内承担担保责任，并无须征得承包人的同意。23.4发包人提供支付担保承包人按合同要求提交了履约担保，发包人应在签订本合同时向承包人提交与履约担保等值的支付担保，发包人向承包人提供支付担保应在专用条款约定。支付担保采用银行保函、专业担保公司保证、保险公司保函的形式等。（参考格式见附件）23.5支付担保期限和退还支付担保的有效期，是从提供支付担保之日起至发包人根据本合同约定支付完除质量保证金以外的全部款项之日止。发包人可在担保有效期满后，凭承包人出具的工程价款支付情况证明以及担保保管单位的收讫证明，将此担保原件取回。23.6向承包人支付担保的索赔款项承包人在对支付担保提出索赔要求之前，应书面通知发包人和造价或监理工程师，说明导致此项索赔的原因，并及时向担保人提出索赔文件。发包人应当在14天内向担保人提供能够证明工程价款已按约定支付或工程价款不应支付的有关证据，否则担保人根据担保合同的约定在担保范围内向承包人支付索赔款额，并无须征得发包人的同意。23.7担保期限的延长发包人承包人均应确保本工程担保有效期符合工期合理顺延的要求。若合同一方未能在有效期限届满前办理延长担保有效期，另一方可以采取停止支付或延缓