路线价估价法

第十章路线价估价法第一节路线价估价法概述一、路线价估价法概念据土地价值随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其它修正率表，用数学方法来计算临街宗地地价。路线价：指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取该标准深度的假设干宗地的平均单价。二、理论依据替代原理三、计算公式1、根本计算公式2、特殊宗地四、路线价法的适用范围适用于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。第二节

路线价估价法的主要内容一、路线价区段的划分路线价区段：通常将地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段。路线段长度：街道两侧接近性根本相同的地段长度。二、标准宗地确实定标准宗地：从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选取深度、宽度、形状标准的宗地。标准深度：标准宗地的临街深度三、路线价的评估通常采用市场比较法等一般宗地估价法对标准宗地价格进行评估。四、深度百分率表的制作1、深度价格递减比率地价随临街深度长短变化的比率。假设有一临街宽度m米、深度n米的长方形宗地〔见图〕，每平方米平均单价为A元，那么该宗地的总价格为mnA元。沿道路平行方向，以深度1米划分为n个细片土地，各片土地的单价为如将各小地块的单位面积价格以百分率表示，即单独深度百分率。那么平均深度百分率为累计深度百分率为2、路线价法那么四三二一法那么：将标准深度100英尺的临街地与街道平行划分为四等分。苏幕斯法那么：100英尺深的土地，前50英尺局部占全宗地总价的72.5%，后50英尺只占27.5%，假设再深50英尺，那么宗地价值仅增加15%。霍夫曼法那么：100英尺深的土地，前25英尺占全宗地总价的37.5%，50英尺占67%，75英尺占87.7%，100英尺为100%。例以“四三二一〞法那么制作深度百分率表。标准深度100英尺的宗地，其单独深度百分率如下表所示。累计、平均深度百分率计算〔以50英尺为例〕：深度（英尺）255075100125150175200单独深度百分率（%）403020109876累计深度百分率（%）407090100109117124130平均深度百分率（%）16014012010087.27870.965表深度百分率表制作例如第三节路线价估价法应用举例

一、一般宗地地价的计算例1如下图，现有临街宗地A、B、C、D、E、F，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺、125英尺、150英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、30英尺、30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度100英尺，试应用“四三二一〞法那么，计算各宗土地价格。

解：二、路角地地价的计算例2如图，A、B、C三宗地为路角地，临街深度分别为12米、20米、10米，临街宽度均为4.5米。临街深度未到里地线18米的，按下表进行指数修正。试计算A、B、C三宗地的地价。解：A宗地地价计算：B宗地地价计算：以里地线将B宗地分为B1、B2两局部。C宗地地价计算：三、前后临街地地价的计算重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地受两街道影响局部的价值，然后进行叠加。例3如图，有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一〞法那么计算，试用“重叠价值估价法〞估算土地的总价及单价。解：由于标准深度为20米，故四、袋地