第六章财务分析

第六章财务分析主要内容6.1财务分析概述6.2财务根本报表6.3财务分析目的6.1.1财务分析的含义房地产投资财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，工程谋划，投资、本钱与费用估算，收入估算与资金筹措等根本资料和数据的根底上，在现行会计准那么、会计制度、税收法规和价钱体系下，经过编制根本财务报表，计算财务评价目的，对房地产工程的盈利才干、清偿才干和资金平衡情况所进展的分析，据此评价和判别投资工程在财务上的可行性，以便投资主体做出正确的投资决策。财务分析的内容包括：①收益分析；②风险分析；③资金流动性分析6.1财务分析概述6.1.2财务分析的作用衡量工程的盈利才干衡量工程的清偿才干衡量工程的资金平衡才干提供工程管理的根据提供工程融资必备要件6.1.3财务分析的步骤1、估算根底数据2、编制财务根本报表3、计算评价目的4、分析财务效益目的5、提出财务分析结论6.2财务根本报表财务分析根本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。财务分析的根本原理就是从根本报表中获得数据，计算财务分析的各项目的，然后与根本参数作比较。留意：各种根本报表之间存在的亲密联络6.2.1现金流量表的种类按照投资计算根底的不同，现金流量表普通分为：〔1〕全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算根底〔即假定全部投资均为自有资金〕，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价目的的计算表格。其目的是调查工程全部投资的盈利才干，为各个方案进展比较建立共同根底。其表格方式见表6-1。序号项目合计

1

23

…

N

1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）：

3、投资回收期（年）：

4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表续表6-1单位：万元〔2〕资本金现金流量表资本金是工程投资者本人拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算根底，把借款本金归还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价目的，调查工程资本金的盈利才干。其表格方式见表6-2。序号项目合计

1

23

…

N

1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流量表表6-2单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付

3净现金流量

4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）资本金现金流量表续表6-2单位：万元〔3〕针对两表的有关阐明①全部投资中不含建立期利息，同时也不思索全部投资的本金和利息的归还问题；在资本金现金流量表中，现金流出工程添加了“借款本金归还〞和“借款利息支付〞。②在现金流出栏目中，资本金现金流量表能够会发生“预售收入再投入〞工程，而全部投资现金流量表中却能够没有这一项。因此，虽然上面“资本金现金流量表〞中没有表达这一项，但实践中，假设工程发生了预售收入回投，那么要加填这一栏。③资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他工程中仍保管有财务费用的影响。因此，在编制全部投资现金流量表时，从实际上讲，最好能把一切受利息影响的数据进展调整，以便能真正反映出全部投资的经济效益。〔4〕投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算根底，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价目的，反映投资者各方投入资本的盈利才干。当一个房地产工程有几个投资者进展投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格方式见表6-3。序号项目合计

1

2

3…

N

1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入

2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额

3净现金流量

4累计净现金流量表6-3投资各方现金流量表单位：万元6．2．2资金来源与运用表1．资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资工程在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及工程的资金筹措方案和贷款归还方案的财务报表，它为工程资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格方式见表6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。序号项目合计

1

23

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N

1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用资金来源与运用表表6-4单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金现金来源与运用表续表6-4单位：万元2．资金来源与运用表分类资金来源与运用表按工程建成后的用途可分为出卖工程资金来源与运用表、出租和自营工程的资金来源与运用表。1〕出卖工程资金来源与运用表〔见表6-5〕2〕出租和自营工程的资金来源与运用表〔见表6-6〕序号项目合计

1

2

3

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N

1资金来源

1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款

2资金运用

2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金出卖工程资金来源与运用表表6-5单位：万元序号项目合计

1

2

3

…

N

1资金来源

1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入

2资金运用出租与自营工程资金来源与运用表表6-6单位：万元

2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金出租与自营工程资金来源与运用表续表6-6单位：万元6．2．3利润表1．利润表的含义利润表也称损益表，是反映房地产投资工程计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。经过该表提供的投资工程经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等目的。其表格方式如表6-7。序号项目合计

1

23

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N

1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本

3运营费用

4修理费用利润表表6-7单位：万元

5经营税金及附加

6土地增值税

7利润总额（=1-2-3-4-5-6）

8所得税

9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）损益表续表6-7单位：万元2．利润表的填列1〕关于利润总额利润表中的利润总额普通应为：利润总额=运营收入－运营本钱－运营费用－修缮费用－运营税金与附加－土地增值税〔1〕以出卖为主的房地产工程的利润总额利润总额=销售收入－总本钱费用－运营税金与附加－土地增值税其中，销售收入、总本钱费用、运营税金与附加分别来自根底数据估算。其表格方式见表6-8。序号项目合计

1

23

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N

1销售收入2总成本费用

3经营税金及附加

4土地增值税

5利润总额=1-2-3-4

6所得税

7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）出卖型房地产工程的利润表表6-8单位：万元〔2〕以出租为主的房地产工程利润总额利润总额=出租收入－运营本钱－运营费用—运营税金与附加其中，出租收入、运营本钱、运营税金与附加的数据可以经过第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格方式见表6-9。序号项目合计

1

23

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N

1出租收入2经营成本3运营费用（经营费用）

4经营税金及附加

5利润总额=1-2-3-4

6所得税

7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产工程的利润表表6-9单位：万元2〕关于税后利润税后利润=利润总额－所得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率普通情况下，应纳税所得额〔或应纳税收入〕就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率普通为25%。3〕关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，普通按照以下顺序分配：〔1〕弥补企业以前年度亏损。〔2〕提取盈余公积金。〔3〕向投资者分配利润，即表中的应付利润。思索了这三项要素后〔大部分情况下只需后两项要素〕，余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，普通应将这部分利润补分给投资者。6．2．4资产负债表1．资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资工程在计算期内各年末资产、负债与一切者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于调查工程资产、负债、一切者权益的构造，进展工程清偿才干分析。各期资产应等于负债和一切者权益之和。2．资产负债表的主体构造资产负债表由三大部分组成：资产、负债和一切者权益。6．2．5根本报表的相互关系根本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种根本报表之间有着亲密的联络。“利润表〞与“现金流量表〞都是为进展工程盈利才干分析提供根底数据的报表，不同的是，经过“利润表〞计算的是盈利才干的静态目的；经过“现金流量表〞计算的是盈利才干的动态目的。同时“利润表〞也为“现金流量表〞的填列提供了一些根底数据。6.3财务分析目的财务分析目的根据出现时代的不同，划分为传统财务分析目的和现代财务分析目的，目前最常运用的是现代财务目的。〔1〕传统的财务分析目的主要包括收益乘数、财务比率、盈利才干目的、回收期目的。传统财务分析目的构成图现代财务分析目的构成图〔2〕现代的财务分析目的包括：静态分析目的和动态分析目的。6.3.1静态财务分析财务静态目的是指不思索货币时间价值的情况下来调查工程盈利才干的一种目的。静态财务分析在投资期较短的小型工程的投资分析中有一定的运用价值，对大中型投资工程，在投资时机研讨或初步可行性分析阶段，也有较多的运用。1、利润率〔盈利才干目的〕〔1〕投资利润率〔评价投资工程的获利程度〕投资利润率=利润总额/总投资×100%〔2〕资本金利润率〔资本金利润率与行业平均资本金利润率或投资者的目的资本金利润率比较，假设前者大于后者，以为工程是可以思索接受〕资本金利润率=利润总额/资本金×100%〔3〕资本金净利润率〔反映投资者本人出资所带来的净利润〕资本金净利润率=税后利润/资本金×100%2、投资利税率〔投资利税率与规定的行业平均投资利税率进展比较，假设前者大于后者，以为工程是可以思索接受〕投资利税率=年利总额/总投资额×100%3、借款归还期〔清偿才干目的〕借款归还期是指在房地产开发运营期内，运用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，归还建立投资借款本金和利息所需求的时间。借款归还期=借款归还后开场出现盈余的期数-开场借款的期数+上期归还贷款额/当期可用于还款的资金额或者：=归还借款本金的资金款大于年初借款本息累积的期数-开场借款的期数+上期归还借款额/当期可用于还款的资金额4、静态投资回收期〔1〕静态投资回收期的定义静态投资回收期是不思索资金时间价值条件下，以净收益抵偿全部投资所需求的时间，有时也叫还本期，通常以年为单位，从投资开场年初算起，式中：Pt——静态投资回收期；CIt——第t年现金流入量；COt——第t年现金流出量。〔2〕优缺陷分析优点：经济意义明确、直观、计算简单，便于投资者衡量建立工程承当风险的才干，同时在一定程度上反映了投资效果的优劣。缺陷：①投资回收期只思索投资回收之前的效果，不能反映回收期之后的情况，难免有片面性；②不思索资金时间价值，无法用以准确地辨识工程的优劣。5、财务比率〔清偿才干目的〕〔1〕资产负债率〔是分析工程长期债务清偿才干的重要目的，是一项衡量公司利用债务人资金进展运营活动才干的目的，也反映了债务人对债务人发放贷款的平安程度。〕资产负债率=负债总额/资产总额×100%〔2〕流动比率〔是反映工程流动资产变现为现金以归还流动负债的才干的目的。〕流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%〔3〕速动比率〔是短期偿债才干目的，反映了企业流动资产总体变现或近期偿债的才干。〕速动比率=速动资产/流动负债总额×100%

6、还本付息比率〔清偿才干目的〕还本付息比率是工程投资所获得的年净运营收益与年还本付息额之比，也是表示工程清偿才干的目的。还本付息比率=年净运营收益/年还本付息额6.3.2动态财务分析1、财务净现值财务净现值〔FNPV〕：是指工程按行业的基准收益率或设定的目的收益率,将工程计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发工程财务评价中的一个重要经济目的。基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，也称为最低要求收益率。现金流入现值和现金流出现值和式中FNPV——工程在起始时间点的净现值；ic——基准收益率或设定的目的收益率；CI——现金流入量；CO——现金流出量；〔CI-ＣＯ〕ｔ——工程在第ｔ年的净现金流量；ｔ＝０——工程开场进展的时间点；ｎ——计算期，即工程的开发或运营周期2、财务净现值计算要点〔1〕净现金流量在各工程之间进展比较的时候需求一致可比根底。〔2〕根底收益率基准收益率就是工程净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。在我国，它普通由行业或部门制定基准收益率作为基准收益率；假设没有规定的基准收益率，可以根据银行中长期贷款的实践利率确定；也可以根据投资者要求的目的收益率或最低报答率来确定。工程分析评价人员在确定财务基准收益率时，普通综合思索以下要素：当前整个国家的经济开展情况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率程度；投资者对工程收益增长才干的预期；工程风险的大小；工程的寿命期长短等。〔3〕关于计算期对开发工程而言，是指建立开场到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租工程或置业后出租的工程而言，是指从建立或购买开场，不断地获取收益直到工程转售或工程的经济寿命终了的时间，有时也叫持有期或运营期。从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指工程在经济上的可用时间而非耐用年限。3、净现值目的的作用

净现值目的是用来判别投资工程可行与否。净现值评价规范的临界值是零。当NPV＞0时，阐明投资工程的预期收益率可以到达基准收益率或贴现率所预定的投资收益程度，投资工程的资金产出大于工程的资金投入，工程可行。当NPV＝0时，阐明投资工程收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益程度，投资工程资金的产出等于工程资金的投入，此时影响工程投资决策的是资金运用的时机本钱，投入或者不投皆可；当NPV＜0时，阐明投资工程收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益程度〔即小于贴现率〕或最低可接受的报答率，甚至能够出现亏损。此时工程不可行，应回绝。因此，只需NPV≥0时，投资工程在财务上才是可取的，值得进一步思索。4、财务净现值的优缺陷优点：思索了工程投资期内各笔资金的时间价值，对投资工程的净利润有明确反映，净现值越大，工程净利润越高，经济效益越好。缺陷：〔1〕基准收益率不易确定；〔2〕财务净现值是一个绝对目的，没有反映出投资的单位报答，而反映投资单位报答的动态经济目的，常用的是财务内部收益率。某工程的现金流量〔单位：万元〕例1：某工程的现金流量如下表所示，求其净现值〔ic=15%〕，并判别工程的可行性。t年末012345-12净现金流量-50-80-80456075练习1：知某投资工程的净现金流量如下表所示。假设投资者目的收益率为10%，求该投资工程的财务净现值。年份012345现金流入量300300300300300现金流出量1000净现金流量-1000300300300300300单位：万元〔2〕动态投资回收期动态投资回收期(Pb)，是指当思索现金折现时，工程以净收益抵偿全部投资所需求的时间，是反映开发工程投资回收才干的重要目的。t=0Pb∑(CI-CO)t(1+i)-t=0式中：Pb——动态投资回收期。T—各年累积净现金流量折现值初次大于等于零的年份第T年的净现金流量折现值Pb=〔T–1〕+第(T–1)年的累计净现金流量折现值的绝对值在工程财务评价中，动态投资回收期〔Pb〕与基准回收期〔Pc〕比较，假设Pb≤Pc，那么开发工程在财务上就是可以接受的。例2：知某工程计算期内逐年净现金流量如表所示。试问该工程的静态投资回收期、动态投资回收期各是多少？〔ic=12%〕某投资工程现金流量表〔单位：万元〕t年末01234567净现金流量-10-204812121212净现值〔NPV〕折现率〔i〕NPV1NPV20FIRRi1i2图净现值与折现率的关系〔3〕财务内部收益率〔3〕财务内部收益率财务内部收益率〔FIRR〕，是指工程在整个计算期内，各年净现金流量现值之和等于零时的折现率，是调查工程盈利才干的主要动态评价目的。经济含义：是工程对占用资金的恢复才干，是指投资工程在这样的折现率下，到工程计算期终止时，当初的一切投资可以完全被收回。内插法求取财务内部收益率式中：i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时净现值的正值；NPV2——采用高折现率时净现值的正值；式中i1和i2之差不应超越2%，否那么，折现率i1、i2和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。财务内部收益率的作用第一，财务内部收益率本质上是财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，反映了投资工程所能承当的最高贷款利率，即贷款利率上限，只需当贷款利率低于内部收益率时，投资工程才能够盈利。第二，财务内部收益率经过与基准收益率的比较，可以直观地判别独立工程的可行性。当工程的财务内部收益率大于基准收益率时，那么工程盈利才干已满足投资者的最低报答要求，方案可行；反之，方案不可行。第三，财务内部收益率可以比较互斥工程单位投资报答的优劣。内部收益率阐明了工程投资所能支付的最高贷款利率。假设贷款利率高于内部收益率，工程投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，那么以为工程在财务上是可以接受的，否那么，工程不可接受。财务内部收益率的优缺陷优点：〔1〕与财务净现值目的一样，财务内部收益率目的思索了资金的时间价值，对工程进展动态分析，并调查了工程在整个寿命期内的全部情况。〔2〕财务内部收益率是工程内生决议的，即由工程的现金流量特征决