【住房抵押贷款的风险分析与防范7300字（论文）】

住房抵押贷款的风险分析与防范目录TOC\o"1-2"\h\u25382住房抵押贷款的风险分析与防范 129405一、相关概念 16559（一）住房抵押贷款概念 127990（二）个人住房抵押贷款的主要形式 232044二、住房抵押贷款风险分析 317384（一）违约风险 31904（二）利率风险 418002（三）提前还款风险 415148（四）流动性风险 57758（五）市场风险 527974四、住房抵押贷款的防范策略 67925（一）建立个人信用制度，控制借款人违约风险 622294（二）加强消费信贷立法 73157（三）完善房地产金融体系，征收提前还贷违约金 817444（四）流动性风险防范 8摘要：随着我国经济的不断发展，金融业逐步开放，目前政府已采取了一系列宏观金融政策，对国民经济的发展，我国银行业面临着巨大的挑战。由于银行业一直存在长期资产和短期负债的不匹配问题，风险也很大，资金短缺和其他风险。正是因为这样一种风险的存在，使中国的银行业不得不进行创新。本文从我国个人住房贷款风险状况入手，分析了我国商业银行个人住房抵押贷款风险所在，借鉴美国次贷危机的经验教训，提出了我国商业银行风险管理体系的构建和采取相应的措施。关键词：抵押贷款；风险；住房一、相关概念（一）住房抵押贷款概念住房抵押贷款是指购房者要处理与其他同等价值的抵押贷款，而住房公积金管理机构或金融机构贷款，前者属于委托贷款，其特点是直接支付的金融机构，借款人和购买住房贷款，是最低条件的贷款，借款人签署了一份抵押合同，即债务和主体之间的关系。住房抵押贷款是住房抵押贷款在世界上的普遍使用。在住房抵押贷款业务中，抵押贷款是购房人或借款人，抵押贷款是商业银行或金融机构购买住房抵押贷款的贷款。借款人将拥有自己的财产抵押给商业银行作为偿还债务或债务的保证。住房抵押贷款是处理与其他同等价值的抵押贷款，住房公积金管理机构或金融机构贷款，前者属于委托贷款，其特点是直接支付的金融机构，借款人和购买住房贷款，借款人是最低条件的贷款，借款人签署了一份抵押贷款合同，即债务和主体之间的关系。住房抵押贷款是住房抵押贷款在世界上的普遍使用。在住房抵押贷款业务中，抵押贷款是购房人或借款人，抵押贷款是商业银行或金融机构购买住房抵押贷款的贷款。借款人将拥有自己的财产抵押给商业银行作为偿还债务或债务的保证。（二）个人住房抵押贷款的主要形式住房按期贷款，一般买主是以景荣金钩贷款为主，通过银行贷款来实现按期支付的还款额及所产生的利息费用。买主也可以通过自有现今及未来收入的支付形式分期付款购买房子。这些按期支付的方式是目前主要解决买主用户的方法，但是会受到支付本金的问题，因此，购房者的支付能力要根据各人情况而定，抵押贷款的盈利模式主要是此点为方向，目前市场上的抵押贷款主要有以下几种：1.固定利率抵押贷款（FixRateMortgage，FRM）最主要根据住房抵押贷款最常见的形式指定，其特点是按首付款和付款方式，贷款利率是固定的，利率不受利率变动的影响，每月还贷金额，贷款额度由本金和利息的不断增加，直至贷款的抵押贷款。2.浮动利率抵押贷款（AdjustableRateMortgage，ARM）浮动利率抵押贷款是按照贷款协议的条款制定的，其贷款利率与市场利率指数变动的抵押贷款的幅度是会随着关机A级市场的要求变动利息，并且还款也可以相应调整，通过每月的利息支付利息的变化反映。浮动利率抵押贷款开始流行于20世纪70年代末，在80年代，以按揭贷款形式占约3/2的新抵押贷款。3.权益增长型抵押贷款（Growing-Equity，GEM）权益增长型抵押贷款它的特点与普通贷款一样。在初期与传统贷款并无差别，但在贷款就开始之后的还款期内，支付金额将递增，较之传统方式，归还本金更快。4.分级还贷抵押贷款（Graduated-PayMortgage，GPM）此类贷款利息率和还贷期固定，还贷期的最初几年还贷额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依次还贷的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。它受到美国年轻人的普遍欢迎。5.再抵押贷款（SecondMortgage）再抵押贷款的此种抵押方式的对象比较不同，它是针对于已经有过一次低压现象的存在，由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次贷款的形式。6.反向抵押贷款（ReverseAnnuityMortgage，RAM）每月支付的业主的资金，业主是后来在与贷款相结合，贷款是适合老年人的财产。可以看出，美国个人住房按揭贷款的形式种类繁多，对象很广，可以满足广大借款人的需求。然而，每个个人住房抵押贷款产品创新是适应经济环境变化的要求，都有自己的优点和缺点，这是不可能创造一个完美的抵押贷款产品。因此，我们在设计新的抵押贷款品种的时候，要均衡大多数借款人和贷款机构的利益。二、住房抵押贷款风险分析（一）违约风险住房抵押贷款中，借款人违约是指借款人在达到或超过规定期限时未能偿还贷款。银行因借款人违约而面临的风险称作违约风险，又称信用风险。违约发生的可能性意味着贷款人必须以更高的利率来补偿可能的贷款损失。随着个人住房抵押贷款比重加大，违约风险逐渐成为银行风险管理的重点，亟待深入研究。通常可以将借款人的违约行为按违约原因分为两类:被迫违约与理性违约。1.被迫违约被迫违约是指由于借款人支付能力不足，无法如期偿还抵押贷款月付款而造成的违约行为。此时金融机构会没收借款人的抵押房产，改由抵押物价值(如抵押物拍卖所得)抵偿尚未清偿的贷款余额。发生被迫违约的概率直接取决于借款人的相对支付能力。签订住房抵押贷款合同时，银行会通过借款人信用状况来衡量借款人的还贷能力。借款人的被迫违约通常由失业、疾病、离婚等客观原因造成，在经济稳定增长时，仅由借款人意外财务危机导致的被迫违约现象发生几率很小。相对于理性违约，这种不良信用对借款人今后再次申请贷款影响不大。2.理性违约理性违约指借款人从自身利益出发，出于经济理性而不履行还贷责任的违约行为。如果仅是出于减少违约风险的考虑，金融机构将倾向于发放贷款期短，首付比高的抵押贷款，但贷款期越短，借款人月付款就越高，从而使大多数借款人因支付能力有限而不符合贷款条件，无法通过贷款买房。增加借款人首付压力也是与抵押贷款的初衷相违背的。实践中，不同借款人会有不同决策，有人支付困难时会举债以度难关。有人则较为轻率地选择违约，这种差异在于个人的道德准不同，因此有必要通过经验分析来归纳特定货款群体在抵押贷款中发生违约的规律。我国银行这方面的数据积累及分析较少，今后需加强这方面工作以更好地控制与防范违约风险。（二）利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷利差不断缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，最终陷入存贷利率倒挂、收不抵支的困境。抵押贷款市场中，抵押贷款合同的期限越长，利率波动带来的风险就越大，从而影响抵押贷款价值。个人住房抵押贷款的利率风险，是指贷款期间由于发生不可预见的情况，引起利率变化，给商业银行带来损失的可能性。利率风险应该是伴随在房市周期的各个阶段。但由于我国个人住房抵押贷款采用了浮动利率的形式(及利率一年一定)，从而将银行的利率风险转嫁到借款者的身上。中央银行贷款利率抬高，将加重借款者的还款压力，在收入没有增加的情况下，借款者极有可能出现违约。这样就要面临潜在的信用风险。因此，防范利率风险不仅要从宏观上来考虑，还要考虑到其他方面可能带来的风险，以及负面影响。（三）提前还款风险在国外，允许借款人以较低的利率在新老客户的的选择情况下，有借新还旧的形式，而利率下降，但相反，不允许借新还旧的形式，当利率降低，贷款将享受新的利息贷款期限对应的二年期，利率上升，贷款将接受新的利率条款的调整。第二年，会有更多的人对中国人民银行的还款法，住房抵押贷款利率调整，商业银行必须把住房抵押贷款到明年一月，然后再次由利率上升，借款人的还款成本逐年增加，对借款人的早期还款的影响最小。一般地，当其他投资项目的投资收益率高于个人住房贷款利率时，个人住房贷款的借款人就愿意承担低利率的贷款，而将自身富余的资金投资于收益率高的项目。然而我国目前市场可以为消费者提供金融产品的小产品，市场不稳定，作为风险厌恶的借款人更愿意把钱放在证券市场上作为投资的取向，借款人通常会有能力的一般会及时申请提前还贷的情况。我国商业银行应对提前偿还的一般做法是，按照原来的贷款利率提前偿还利息和本金，如果商业住房发展贷款管理暂行办法的第二十条规定：借款人须通知贷款人，并征得贷款人同意，并没有罚款和收费，借款人提前还款成本是小。随着我国经济的快速发展，房产企业的形式越来愈好，而人们对于云航投资越来越少，当下的消费群众对于投资理财产品也都相似，反而存贷款业务仍是我国商业银行的主要业务，贷款仍是我国商业银行的主要利润来源。另外，住房抵押贷款具有高风险、理利润低的想象，第二，追求低风险已经成为银行高质量的企业竞争。提前偿还高质量的业务，这将导致商业银行的许多方面，这些方面的影响最终将反映在银行的收入，即增加银行成本，减少银行盈利。（四）流动性风险个人住房树甲贷款的流动性风险是指贷款人持有的住房贷款债权或抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。个人住房抵押贷款属于银行的长期资产，流动性非常低，变现能力较弱。而银行的负债主要是客户的活期、定期存款，均属于短期负债，随着个人住房抵押贷款比例不断增加，由于资金积压造成资金周转困难，引起流动性风险。因此，流动性风险在房地产信贷中表现十分突出。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，个人住房抵押贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.98万亿元左右，占全部人民币贷款总额的10%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上，己经开始面临到流动性问题。另外，个人住房抵押贷款业务中多是以房屋作为抵押物，若是借款人不能按时偿还贷款，银行就要处置房产来对贷款进行清偿，若不能在一定时间内变卖房产，来应付资金短缺，同样也会形成流动性风险。（五）市场风险市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而一言，当资金市场出现利率攀升时，由于按照目前规定，个人住房贷款利率必须到次年初才能调整，在未调整期间，银行利息收人减少，导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。如外汇住房按揭贷款发放后，由于利率变化有可能使银行在货币兑换中以及因存、贷款货币匹配不当而遭受汇率损失，从而导致信用风险激增，影响信贷资产安全。随着经济环境、市场状况的变化，抵押物价值低于抵押贷款本息价值，若借款人不还款，银行在处理抵押品时将会受到损失尤其在借款人购房投机的情况下，这种情况出现的可能性较大。抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，如抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，可能出现不能足额收回贷款本息的风险。国内外市场发生巨大变化，必然影响某一行业的发展，从而使相关信贷产品风险增大。如我国加入WTO后将对房地产行业产生较大的冲击。建筑材料更新、外资房地产商进人将会加剧房地产行业的竞争，造成住房贷款风险的增加。同时，国外金融机构涉足零售贷款领域后，同业竞争将更加激烈，零售贷款的成本将会加大，盈利空间将会减小，风险相对增大。目前，住房抵押贷款的额度低、期限短、利率高、付现额大。各专业银行发放个人抵押贷款的额度约占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际上20%-40%的水平。住房抵押贷款的期限短则3-5年，最长也只是20-25年。这与目前房价高、收入低的国情相比，尤其是经济欠发达地区，贷款期限过短就更令贷款人难以支撑，不足以使广大中低收入的居民通过抵押贷款来提前实现住房“解困”。国际上住房金融发达国家的付现比例占房价的10%-20%，而我国目前的付现比例一般在20%-30%，有的甚至更高，让一般中低收入的普通居民望而却步。贷款利率偏高也是制约住房抵押贷款发展.一些确实需要住房的居民通过这样的住房抵押贷款方式一时买到了房子，却成为了“房奴”一段时间以后出现无力还款的局面，形成了信用风险。四、住房抵押贷款的防范策略（一）建立个人信用制度，控制借款人违约风险我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的，是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行，个人信用制度建设取得了一定进展，尤其是上海市从2000年开始的“个人信用联合征信服务系统”的开通和试点为我国个人信用制度建设积累了宝贵的经验。但这一制度建设毕竟刚刚起步，还没有形成相对完善的体系，从总体上推进我国个人信用制度建设，仍有许多问题有待解决。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此，我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。逐步建立全社会范围的个人信用制度。建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费信贷风险的前提保证。从目前的实际出发，可以分两步走:先在银行内部以信用卡个人信息资料为基础，将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来，建立全行性个人客户信用数据库，使每个客户都有相对完整的信用记录，并以此为基础建立个人信用总账户，个人与银行的所有业务均通过总账户进行。同时，加快建立国内各金融机构之间的信息交换制度。第二步，由中央银行牵头建立一个股份制个人征信公司，联合金融机构、政法部门、劳动力管理部门、企事业单位等，搜集整理个人收入、信用、犯罪等记录，评估个人信用等级，为发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况。可以先易后难地组建征信公司，起初只联合金融机构，以后再逐步扩大。（二）加强消费信贷立法消费信贷需要法律规范和调整。用消费信贷法律对消费信贷予以调整，这是现代法治国家的通行作法。用法律手段调控消费信贷，是非常必要的:第一，这是充分发挥消费信贷正面社会效应、限制其负面效应的需要。第二，这是保护消费者权益的需要。消费信贷的以下有关问题，都必须由法律予以规范，保护消费者免受消费信贷框架内的不公平合同条款如违约金条款的制约;对消费者予以帮助;保护消费者免受欺骗性广告、不公平市场、非真实承诺的损害等等。第三，这是保护银行利益的需要。消费信贷领域常常出现假按揭，债务人使用过多的化名或在多家银行按揭等等。此类非法现象，都必须通过制定消费信贷法律予以明文禁止。消费信贷立法，也是加强国民经济宏观调控的需要。一个国家消费信贷的规模，决定于就业和收入状况、产品类型以及这些产品销售的竞争程度。只有在大部分人口可以获得定期收入的地方，消费信贷(特别是分期付款信贷)才是可行的。因此，在我国加快消费信贷立法，是市场经济条件下的城乡居民消费生活的客观需要，不仅有利于促进贫困地区人民消费生活的改善，有助于提高城乡居民消费生活的质量，是深化城镇住房制度改革的需要，对促进我国目前住房商品化、加快汽车产业化进程，以及扩大内需、活跃市场、刺激国民经济稳步发展等方面的积极作用是十分明显的。（三）完善房地产金融体系，征收提前还贷违约金要完善房地产金融体系，就要建立和发展我国住房抵押贷款二级市场，要积极推进住房抵押贷款证券化制度的完善。抵押贷款证券化是个人住房抵押贷款风险的机构，愿意承担风险的投资者愿意承担的长期债务风险。通过发展住房抵押贷款证券化业务，建立住房抵押贷款市场，商业银行可以将风险的住房抵押贷款的主要市场对广大的投资者。只有这样的商业银行才可以作为服务中介，从中获得一定的服务费，以保证收入的稳定，同时也能扩大住房信贷资金来源，切实满足消费者的需求，进一步促进住房金融市场的健康发展。针对征收提前还贷的现象应划定想想的时间范围，约束借款人须提前归还贷款，应提前一个月向贷款人申请，根据贷款人确定的早期还款的剩余本金。贷款人不得收取违约金。而贷款的提前偿还是国际惯例。实证研究表明，违约金和利率的组合可以用来作为一种有效的工具，银行，以确定风险的借款人。因此，商业银行应结合利率因素和违约金的构成要件，优化住房抵押贷款合同，即高利率抵押贷款提供了一个较低的违约金，更高的低利率按揭贷款。（四）流动性风险防范从我国的实际出发，为使短期的社会资金能够长期、稳定地进入住房金融领域、以解决住房金融的流动性问题。可选择或创新一些适合我国实际情况的住房合同储蓄商品，积极发展住房储蓄，吸收社会闲散资金，以形成稳定地住房信贷资金来源，对中低收入家庭则实行优惠贷款，利差由政府财政贴息解决。住房公积金应根据居民的不同需求，设置灵活多样的存款利率，扩大和稳定住房公积金的资金来源，引导有改善住房需求的职工合理使用自己的住房储蓄，并帮助低收入职工实现购房的愿望。对缴存职工申请的贷款，要根据恻门的收入情况、贷款次数、信用级别、所购房产的类型、面积、价格等因素，设立不同级别的贷款利率、贷款期限、贷款金额。对住房公积金政策需要重点扶持的低收入群体，不但要降低贷款门槛，还应设计较低的贷款利率或固定利率，以便降低缴存者的借贷成本以及利率波动带来的风险。参考文献[1]胡莘.住房贷款提前偿付行为与最优违约金的研究[D].西南财经大学,2010[2]王凌涛.个人住房按揭贷款提前还款影响因素和预测模型的实证研究[D].浙江财经学院,2011.[3]Schwartz,EdwardoS.,WslterN.Torous.PrepaymentandtheValuationofMortgateBackedSecurities[J].JournalofFinance,2012(4).56-57[4]Deng,Y.H.MortgageTermination:AnEmpiricalHazardModelwithStochasticTermStructure[J].JournalofRealEstateFinanceandEconomics,2011(14)