某广场物业管理方案

某广场物业管理方案目录CONTENTS一、概述二、目标三、组织人事架构及职责四、前期物业接管（一）、验收期（二）、进驻期（三）、物业装修与管理办法（四）、日常服务事项五、经营预测（一）、经营收入（二）、经营支出六、附录（一）、基本筹备工作（二）、制度建立工作（三）、员工岗前培训（四）、综合服务实施的准备工作（五）、其他准备工作

东方广场位于东山县西埔镇国家经济技术开发区。

该项目占据开发区“龙头”地段，是政府规划开发重点的核心区块，是连接新老城区的繁华交汇处，更是未来东山县经济发展的中心。

物业管理是一个项目高品质和售后服务的体现之一。

对于无论从地段、交通、规划、配套、户型等方面都领跑的东方广场项目而言，更需要选择高效、安全、周到、优质、现代化的物业管理水平才能与之匹配。

二、目标三、组织人事架构及职责

物业管理行业属微利行业，当前多数企业处于亏损状态。

因此，物业管理企业的组织构架要更加简洁、实用，降低组织

内耗及劳资成本等。

人事设置及职责：一人一岗，预计21名员工（按整个小区交付时设计）

1、管理处主任1名，具体把握管理处的大小事务，并配合开发商与业主之间沟通及人事调配。2、物业管理人员2名，具体处理整个小区的日常工作、装修监管、收费、维保服务等。3、水电维修人员2名，具体负责整个小区公共区域水电设施维护、水电维修服务等。4、安全保卫队长1名，具体负责。5、安全保卫队员8名，具体负责小区门卫、巡更、车辆管理、小区内公共秩序、并配合物业管理完成相应的日常工作。6、绿化人员1名，具体负责小区日常绿化养护、除虫、除草、除物等。7、保洁人员6名，具体负责公共区域卫生保洁等。注：员工招聘后即由公司物业管理顾问进行培训，骨干员工将送市主管部门再加强培训。四、前期物业接管（一）、验收期派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。物业接管验收1、既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。2、是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收。3、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。4、房屋幢、户号已经有关部门确认。（二）进驻期

1、准备工作

（1）、治安方面：小区四周绿篱或安装防护拦；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝合窗。

（2）、车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车、摩托车棚；加固架空层停车位。(如图)（3）、垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运中转站等。

（4）、楼道灯：改用节能灯（如触摸、声控或感温等）。

（5）、分步购置办公、护公、保洁、水电工等设备及工属具和员工制服等。（6）、制定交房验收流程。

（7）、印刷业主入住手册。2、协调工作

（1）、与供电、供水单位及邮政局搞好联系工作，保证住户入住后的水、

电等的供应；

（2）、代业主与公司联系安装事宜，争取现场放号，方便业主；

（3）、与广播电视台联系，以便业主更好的申请数字电视的机顶盒；

（4）、与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办

理细节，以及有关联系，入住时公告；3、交房现场布置进入准备、协调工作到位后，将对交房现场进行部署，提升氛围:彩旗。横幅。花卉。背景音乐。安全护卫立岗。巡更。迎接新业主入伙。4、建立业主、使用权人入住程序

由开发商发函

↓

办理交房手续

↓

签约

↓

交房5、办理交房手续程序出示房款发票、交房通知书、产权人身份证、购房合同↓确认业主身份、缴清代垫代缴费用、半年的物业管理费↓物业公司同业主签定业主合约↓由物业管理的人员带业主去验房

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。

现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备以及埋入地下和建筑内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。

物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。物业档案的建立：（四）、日常服务管理1、房屋管理运作工作内容：核对业主、装修审核巡视、跟踪监督走访回访、熟悉、收费、财务工作要求：办理装修手续一天内办完，每天巡视、跟踪监督二遍，入伙装修时间：8个小时/天，消灭装修违章于未然，90%准确符号规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变、无乱堆乱放、乱挖乱接、无违章装修，做到房屋完好率95%，降低投诉率。无违章装修、及时听取业主意见、满足业主合理的要求，提高业主满意率。熟悉掌握小区的栋号、套数、面积、房号、业主姓名及家庭成员；熟悉辨认业主的车辆；提高收费率。3、房屋及公共设施维修、养护运作工作内容：装修审查、监督。巡视、登记。维修公共部分及楼道的灯。养护道路停车场及供水、供电设备。工作要求：每天必须巡视小区内公共部分设施设备用房并一一登记。每半年清洗一次二次供水水箱及化粪池、污水管。对于业主反映的事要24小时内急时处理完毕并回访业主。每二年粉刷一次公共部分的墙面。做到急修不过夜、小修补在24H内、中修两天、大修二天内有回音。5、保洁管理工作项目：地面清洁二遍/天。（如图四）楼道二遍/周。垃圾清运二遍/天。消杀灭鼠二次/周。公共部分清洗一遍/周。图四工作标准：地面无杂物、垃圾、道路上无泥沙，无杂草、积水，单棚、楼道口无杂物和蜘蛛网，无张帖、乱堆，扶手无尘。生活垃圾日产日清，整洁无异味无污积，保洁率达到95%以上。五、经营预测

为减轻业主的负担，我公司将多元化经营、特约服务，严控经营成本等多

项措施，增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主

管申报本小区公共性服务费价格指导价格为：栋号房屋类型市场指导价6#楼（1-2层）店面1.00元/㎡/月1-4#楼多层（住宅）0.45元/㎡/月5#-7#楼小高层（住宅）1.00元/㎡/月（一）、经营收入

1、物业管理费：

应收：356656.2元

预计收入：303157.8元（收费率85%）栋号房屋类型市场指导价平方数年总额1-3#楼多层0.45元/㎡18094.797711.44#楼多层0.45元/㎡3249.0417544.85-7#楼小高层/店面1.00元/㎡20116.68241400合计：///356656.2（二）、经营支出

1、员工工资、奖金：138600元；

2、办公费用：6000元（办公、安保、绿化、保洁、消杀等）

3、维修保养费：2400元；（电梯、停车场）

序号岗位人数工资标准工资合计1主任11200元/月1200元2管理人员2800元/月1600元3水电维保人员2800元/月1600元4安保队长11000元/月1000元/月5安保人员8750元/月6000元6绿化维护工1550元/月550元/月7保洁人员6550元/月3300元六、附录（一）、基本筹备工作

基本筹备工作主要指管理处开办计划，通过购买、调配管理处日常运作

所需的设备、用具等，使管理处具备办公和为甲方提供服务的硬件环境。具

体包括以下内容：

1、办公设备的配置（办公桌、椅、电脑、打印机、复印机、机、文件柜

等）。

2、日常办公用具的准备（办公用品采购、公章雕刻等）。

3、管理处工作人员的服装制作（含胸卡等）。

4、护卫、清洁等临时工作人员的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有

需要，还应考虑以上人员的伙食，如煤气灶、煤气罐等）。

5、维修保养工具的配置。

说明：管理处（筹）应结合甲方及自身的实际情况，对以上计划进行合理调整。

（二）、制度建立工作

健全的制度是管理处规范运作的基础。管理处在接管期间应高度重视各

项制度的健全工作，以公司管理部制定的《物业管理服务标准规范文本》为

指导，尽快完善管理处的各项规章制度。在制度未出台之前，管理处可采取

召开专题会议、形成会议纪要的方法来临时规范各项工作，一旦时机成熟，

就应形成制度。具体实施包括以下几个方面：

1、管理处各岗位的岗位职责。包括：主任岗位职责、副主任岗位职责、各部

门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。

2、管理处日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、

财务管理、考勤管理、值班管理、收费管理、投诉管理、人事管理、维修

管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规范管理、员工考核管理、

员工宿舍管理等。

6、管理处绿化管理工作手册。包括：管理处绿化管理规定、绿化植物台帐、

各植物的习性及养护方法、各植物的养护计划、各植物的养护记录等。

7、管理处紧急情况应急处理程序。包括：常用号码、火灾应急处理程

序、治安紧急情况应急处理程序、停电应急处理程序、停水应急处理程

序、水浸应急处理程序、液化石油气泄漏应急处理程序、新风机防毒应

急处理程序、电梯停梯困人应急处理程序、台风应急处理程序、盗警应

急处理程序、急救应急处理程序、其他应急处理程序等。

说明：管理处应根据各综合服务的外包/内管情况对各综合服务的工作手册

进行相应调整。

（三）、员工岗前培训

管理处要针对各岗位的特点，对管理处员工（包括正式工、外聘工、临时工）的工作能力进行评估，有针对性的开展岗前培训，主要有以下几个方面：

1、管理处全体员工：物业公司发展史、质量方针、质量目标、小区基本情况、

小区内设备（供水、供电、排水、消防、运载、弱电等）情况、甲方基本情

况、物业管理各综合服务的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等。

2、清洁工：清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序。

3、保安员：各岗位工作标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及

消防系统操作培训等。

4、绿化工：绿化养护方法、绿化工作标准、绿化工作程序等。

说明：岗前培训的具体内容应根据实际情况进行调整。

3、绿化准备工作：

（1）建立区内绿化植物台帐。

（2）绿化岗位设置、排班等。

（3）按照绿化工作标准和绿化工作程序明确每日、每周、每月、每季的绿化

工作任务。

（4）岗前培训。

4、设备准备工作：

（1）根据甲方提供的物业资料（如甲方未能提供资料，则需要工程技术人员

进