房地产开发深圳公司财务核算工作指引

房地产开发深圳公司财务核算工作指引目的为更加规范财务核算，使收入、成本、费用归集更加清楚明确，充分发挥财务管理的职能作用。二、适用范围适用于公司开发的房地产项目的核算。三、职责财务部负责本工作指引的制定、解释、修改及具体实施。四、方法与过程控制：(一)、总则：根据房地产行业会计制度，并结合本公司开发项目的实际情况而制定。2、财务部在支付各种款项时，原则上要同时取得不少于该金额的符合税务规定的发票；若当时无法取得，需扣除应付款的15%左右作为代扣税金及管理费。3、财务部会计需严格按照本规范进行会计核算，未经财务总监同意，不得擅自变更本核算方法。4、财务经理对本公司的财务核算负有全部责任。(二)、“预付帐款”该科目归集支付给各往来公司的工程款及销售推广费用。工程款：1)、支付工程款项时，借记“预付帐款-XX公司”，贷记货币资金类科目；同时，借记“开发成本-项目-明细”，贷记“预付帐款-XX公司”。2)、“预付帐款-XX公司”，归集核算支付给各施工单位的往来工程款项。3）、代施工单位垫付款视同支付工程款，由“预付帐款-XX公司”科目归集核算，该代垫款需该施工单位补开发票。4）、“预付帐款-XX公司”的借方余额为已付款未收发票金额，贷方余额为已收发票未付款金额。销售推广费用支付销售推广费用时，借记“预付帐款-待结转销售费用-XX公司”，贷记货币资金类科目；同时：1)、若该费用发生在竣工入伙前，借记“长期待摊费用-各明细”，贷记“预付帐款-待结转费用-XX公司”；竣工入伙后，将“长期待摊费用-各明细”各科目余额一次性分别转入“营业费用-各明细”。2)、若该费用发生在竣工入伙后，借记“营业费用-各明细”，贷记“预付帐款-待结转销售费用-XX公司”。(三)、“开发成本”根据开发项目设置“开发成本”二级科目，如“开发成本—xxx项目”等。2、“开发成本”明细科目详见附1。3、分项工程结算1）、根据双方签字盖章的结算书，计算出各分项工程结算价与实际付款额的差额，借记“开发成本-项目-各明细”，贷记“应付帐款-XX公司”。2）、付工程款时，借记“应付帐款-XX公司”，贷记货币资金支出类科目。4、项目竣工入伙后，年中或年终财务结算时，必须先预提各公司欠付工程款。1）、预提分项工程欠付款金额=预计工程结算价—已付款金额。2）、预提时应借记“开发成本-项目-预提费用”，贷记“应付帐款-X公司”。3）、预提后支付工程欠款时，借记“应付帐款-X公司”，贷记贷币资金类科目；同时,借记“开发成本-项目-各明细”，贷记“开发成本-项目-预提费用”，若预提金额不够支付工程欠款时，应将其不足的差额贷记“应付帐款-X公司”。4）、预提后分项工程结算且完毕时，应借记“开发成本-项目-各明细”（金额为结算价减去已付款），贷记“开发成本-项目-预提费用”，少（多）预提部份价兰字（红字）贷记“应付帐款-X公司”。5、预提开发成本后，就可进行结转，即应借记“完工开发产品”，贷记“开发成本-结转开发成本”。6、“开发成本-项目-各明细”借方余额为直接开发成本历年构成明细，“开发成本-结转开发成本”为转入完工开发产成品的金额，项目竣工入伙并年中（终）结算后，“开发成本”总帐科目余额为零。(四)、“完工开发产品”若开发项目的各分项装修差别较大时，可根据需要，该科目下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等。(五)“长期待摊费用”、“营业费用”“营业费用”下设各明细科目附后。“长期待摊费用”的下设明细科目应包含与“营业费用”相同的明细科目。(六)、“预收帐款”项目收取的楼款,贷方记入“预收帐款-项目-栋-层-房号”,每月底会计需及时将销售三级明细帐与收款员的销售软件明细帐核对,并编制差额调节表。符合公司规定，允许换房的，应借记“预收帐款-项目-栋-层-房号”（旧房号），贷记“预收帐款-项目-栋-层-房号”（新房号）。业主缴付部份或全部房款后，若发生退房，应借记“预收帐款-项目-栋-层-房号”，贷记货币资金类科目（含办理各手续费用及退房款等），差额借记“其他业务支出-退房支出”或贷记“其他业务收入-退房收入”。“预收帐款-项目-栋-层-房号”贷方余额为对应房号累计收款金额；“预收帐款-结转销售收入”的借方余额为已确认为主营业务收入的金额。项目竣工入伙并年中（终）结算后，“预收帐款”总帐科目余额为零。(七)、“其他应付款”项目收取的定金（诚意金），贷方记入“其他应付款—暂收款”，不得直接记入“预收帐款”。待定金或诚意金挞定、销售实现或退还给业主时，借方记“其他应付款—暂收款”，贷方记“其他业务收入”、“预收帐款-X项目-X栋-X层-房号”或贷币资金类科目。(八)、“主营业务收入”若“开发产成品”下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等明细科目，则“主营业务收入”则应下设与之相同的明细科目；反之，则不用。根据分期收款开发产品核算方法及会计重要性的核算原则：1、将实际收取的房款(不含罚没收入等)确认为“主营业务收入”。在项目竣工入伙后，每年中或年末，将“预收帐款”贷方余额结转入“主营业务收入”，即：借记“预收帐款-结转销售收入”，贷记“主营业务收入”。2、对未签合同但已收取的房款视同主营业务收入；对已到合同规定日期但未能收回的楼款，不挂“应收帐款”，也不记入“主营业务收入”。(九)、“主营业务成本”（根据相关科目期末余额计算）1、若“完工开发产品”下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等分项明细科目，则需计算各分项成本（以“商铺”为例）：主营业务成本=（“完工开发产品-商铺”/商铺总销售面积）*已售商铺总面积*（“主营业务收入-商铺”/已售商铺合同总价）2、若“完工开发产品”不下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等分项明细科目，则只需计算项目平均成本：主营业务成本=（完工产成品/总销售面积）*已售单位总面积*（销售收入/已售单位合同总价）(十)、其他业务的会计核算，按房地产会计制度进行核算。五、本核算补充规范从年月日开始执行。附1：《“开发成本”-科目一览表》（共三页）附2：《“开发间接费”科目一览表》附3：《“营业费用”科目一览表》附1：“开发成本”科目一览表(共三页)

科目名称代码开发成本4301A项目4301.01土地获得价款4301.01.01

政府地价及市政配套费4301.01.01.01

合作款项4301.01.01.02

红线外市政配套费4301.01.01.03

拆迁补偿费4301.01.01.04开发前期准备费4301.01.02

勘察设计费4301.01.02.01

勘察丈量费4301.01.02

规划设计费4301.01.0

报批报建费4301.01.02.02

政府报批报建费4301.01.02.02.01

增容费4301.01.02

三通一平费4301.01.02.03

临时道路4301.01.02

临时用电4301.01.02

临时用水4301.01.02

场地平整费4301.01.02

临时设施费4301.01.02.04

临时围墙4301.01.02

临时办公室4301.01.02

临时场地占用费4301.01.02

临时围板4301.01.02监理、检验、检测费等4301.01.02.05监理费4301.01.02质监安监费4301.01.02白蚁防治费4301.01.02预结算编审费4301.01.02

面积查丈费4301.01.02主体建筑工程费4301.01.03

基础工程4301.01.03.01

土方4301.01.0

护壁（坡）4301.01.0

桩基4301.01.0

桩基检测4301.01.0

降水4301.01.0

结构及粗装修工程4301.01.03.02

门窗工程4301.01.03.03

室外门窗4301.01.0

户门4301.01.0

防火门4301.01.0

公共部位精装修4301.01.03.04

大堂精装修4301.01.0

楼梯间精装修4301.01.0

屋面精装修4301.01.0

外立面精装修4301.01.0

室内装修4301.01.03.05

厨房精装修4301.01.0

卫生间精装修4301.01.0

厅房精装修4301.01.0

阳台、露台精装修4301.01.0主体安装工程费4301.01.04

室内水暖气电管线设备费4301.01.04.01

室内供排水系统费4301.01.0

室内采暖系统费4301.01.0

室内燃气系统费4301.01.0

室内电气系统费4301.01.0

室内设备及其安装费4301.01.04.02

空调及其安装费4301.01.0

电梯及其安装费4301.01.0

发电机及其安装费4301.01.0

高低压配电及其安装费4301.01.0

消防通风及其安装费4301.01.0

背景音乐及其安装费4301.01.0

室内智能化系统费4301.01.04.03

保安监控及停车管理费用4301.01.0

电信网络费用4301.01.0

卫星电视费用4301.01.0

三表远传费用4301.01.0

家居智能化费用4301.01.0社区管网工程费4301.01.05

室外给排水系统费4301.01.05.01

自来水系统4301.01.05.0

雨污水系统4301.01.0

直饮水系统4301.01.05.0

热水系统4301.01.0

室外采暖系统费4301.01.05.02

管道系统4301.01.0

热交换站4301.01.0

锅炉房4301.01.0

室外燃气系统4301.01.05.03

管道系统4301.01.0

调压站4301.01.0

室外高低压系统费4301.01.05.04

高压线路工程4301.01.0

低压线路工程4301.01.05.04.02

配电室4301.01.05.04.03

开闭站4301.01.05.04.04

室外消防系统费4301.01.05.05

室外智能化系统费4301.01.05.06

电信网络系统费4301.01.05.06.01

小区停车管理系统4301.01.05.06.02

电子巡更系统4301.01.05.06.03

围墙监控照明系统4301.01.05.06.04园林环境工程费4301.01.06

环境设计4301.01.06.01

绿化建设费4301.01.06.02

建筑小品4301.01.06.03

道路及广场建设费4301.01.06.04

围墙建造费4301.01.06.05

室外照明4301.01.06.06

室外背景音乐4301.01.06.07

室外零星设施4301.01.06.08配套设施费4301.01.07

游泳池4301.01.07.01

会所4301.01.07.02

----------------开发间接费4301.01.08附2：“开发间接费”科目代码一览表

科目名称代码开发间接费4105工资4105.01福利费4105.02工会经费4105.03水电费4105.04租赁费4105.05办公费4105.06交际应酬费4105.07差旅费4105.08电话费4105.09汽车费4105.10修理费4105.11油费4105.12保险费4105.13劳动保护费4105.14低值易耗品摊销假4105.15长期待摊费用摊销4105.16利息4105.17物业管理基金4105.18折旧费4105.19其他4105.20

“营业”科目代码一览表

科目名称代码预算金额营业费用5501模型费5501.01售楼书5501.02户外广告5501.03平面广告制作费5501.04电视广告制作费5501.05平面广告投放5501.06深圳报纸广告费5501.06.01香港报纸广告费5501.06.02电台、电视广告投放5501.07深圳电台、电视广告费5501.07.01香港电视广告费5501.07.02展销会费用5501.08深圳展销会费用5501.08.01香港展销会费用5501.08.02礼仪费用5501.09代理费用5501.10销售赠品5501.11其他5501.12 附：合同款项支付审批程序与规定合同类型包括：设计、材料设备、施工、营销及其他。付款类型包括：预付款、进度款、结算款及保修款。设计、甲供材、设备、施工及其他合同付款的审批程序：相关部门确认相关部门确认(物业;总工;规划、资产、行政、营销等)工程部预算部财务部集团副总经理总经理对方填写“合同款项支付审批表”盖公章合同签约后，对方填写“合同款项支付审批表”并盖章，送相关部门签字后，由工程部、预算部、财务部及集团副总经会签后，报董事长审批后支付。1、预付款（或定金）工程备料款应在工程承包合同签订后，具备开工条件后方可支付，并在支付工程进度款和办理工程结算款时，按规定比例逐次扣减，原则上要求施工方带资进场开工。若合同规定履约保证金或保函的，则在支付前，对方必须提供保证金或保函。2、工程、材料及设备进度款承包商应于每期5日前向相关专业工程师申报上期如下资料，并加盖公章：□“工程款支付申请表”、“工程款（广告费）支付审批单”；□工程分部分项详细形象进度、下期施工进度计划及资金使用计划；□费用汇总表或材料设备进货单。工程进度款（含代垫付水电费、甲供材等）按累计完成工程量拨至合同约定总造价的相应比例时应停止拨付。3、工程决算余款□工程决算余款应在工程竣工验收后，经公司预决算员或专业中介机构审定的竣工决算书办理。□结算时应按工程决算审定总造价扣除预付备料款、预付进度款、甲供料款（预算价）、水电费、质量保证金、超领甲供料价款及按合同规定应增付或扣付的奖罚金等之后的余额结付。□结付时凭工程发票并附上“工程决算审定书”、“工料分析经济签证”、“开工报告”，“工程竣工验收单”等等。其中，质量奖应附优质工程证书。4、工程质量保证金按总决算3-5%预留，保修期满后，工程部门、物业管理公司确认请款人已履行保修责任，并预算合约部门扣除所发生的第三方保修费、逾期到场修罚金以及物业管理公司自行或委托第三方维修费等，若此类费用超过维修金，则要求对方另行支付；5、施工中代垫款施工现场中公司代垫的水、电费用（施工方必须