房地产市场研究报告 新景祥长春吴中项目市场定位思路及产品建议报告

NEWVISUALANGLE服务创造价值长春吴中项目—市场定位思路及产品建议报告—

中国地产商域网工程认知与理解宏观环境综合审视房地产市场开展现状及趋势工程定位思路和物业开展建议工程开发主题初探工程总体规划建议本案总体思路(Contents)工程宗地分析[特征及经济指标][工程背景信息]本案地处工程位于长春市宽城区亚泰大街以西，北三环以南，九台路以东，养正高中以北。[工程根本经济指标]工程规划用地：22公顷整体分布：住宅+公建容积率：地块一：2；地块二、地块三：1.5。地块规模较大，呈不规那么形。西南为中心公园，但与证大光明城相比不占优势，目前工程附近日常生活商业配套匮乏。地块外部环境[四至]北南西东项目宗地地块南面是养正高级中学，是地块附近较有优势的配套，为区域居民子女入学提供便利，同时也提升了地段的自然价值。地块东侧为北亚泰大街，为城市南北交通大动脉。道路系统完善，东侧为棚户改造区域，目前配套较差、居住气氛缺乏。地块西面为空地和旧水塔等，未来将规划体育中心、社会停车场。具有远景配套优势。西南为区政府所在地，对区域经济及地段价值带动作用大。地块北面吉林粮油公司，临街面为三环路，交通道路设施较好，几路公交车在此有站点。给居民出行带来便利地块理解配套条件目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，配套环境总体较差。经济指标工程规模中等偏大，三块土地分割相对较为均匀，利于工程的分期操作及组团规划。区位条件目前是长春棚户区面积最大、经济落后的老城区，也是北部新城规划中城市效劳中心的核心区域，是未来的北部新城重点开展区域。地块条件地块形状分割后不完全规整，增大工程整体规划的难度。同时地块内尚有未拆迁建筑和厂房。交通条件交通道路系统较为完善，有几路公交线路直达铁南和市区，居民出行较便利。环境条件目前为北外环，生活环境与自然条件较差，地块南侧为养正高级中学、东南方向规划有重点初中，地块内有小学、幼儿园公建规划用地，具有改善教育配套缺乏的先天条件。地块开发既要符合开展商利益，又要受市场欢送产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值地块价值解析之一：

宽城城市效劳中心的建设将极大提升区域土地价值宽城区政府办公中心极大提升区域土地价值经济带动和发展前景宽城城市效劳中心区将带动区域经济快速增长，为区域房产业开展提供足够动力。地块处于北部新城核心——区政府办公中心附近，未来的开展将会成为区域内的重点。现工程周边存在较多空地，尚未正式开发，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。地块价值解析之二：养正中学养正中学“长春第一校〞本工程地块南侧是有百年历史、号称“长春第一校〞的养正高级中学。这是一个是由原长春市十二中和长春市四中组建而成的省级重点高中。也是长春市继市实验、十一高、市二实验之后的第四所现代化省级示范性重点高中。长春市十二中的前身是长春第一所官办学校——养正书院，至今已有123年的历史，有“长春第一校〞的美誉；四中建于1907年，今年刚好是建校100周年。在“建设北部新城〞的热潮中，是长春市委、市政府全力打造的铁北重点高中和省级示范性高中。工程优劣势研判优势〔Strength〕劣势〔Weakness〕地块所在区位处于宽城区城市效劳中心，与宽城区政府斜角相望，有较好的开展前景；工程南侧紧邻养正高级中学，为居民高中入学提供方便；地块周边未来的配套开展环境较好：东侧为规划医院〔医大三院〕、七十二中，西侧为规划中的宽城区体育中心、社会停车场等，给工程带来较大升值和开展空间。工程距离中心公园较近，西侧地块有局部的景观资源。开发商为知名上市公司，曾在苏州成功开发多个楼盘，具有丰富的开发经验和先进的开发理念。本案所处地段是以前的偏僻地区，综合环境较差，客户认可度较差；工程周边目前生活、商业等配套匮乏，不能满足根本生活需要；居住气氛缺乏，生活条件很不成熟；地块所处区域历年开发工程档次普遍较低，房价同比一直不高，给工程提升带来不利因素；区域居民消费水平较低，居住混杂，目前缺少中高端人群。区域内土地储藏数量加大,竞争压力较大，潜在竞争对手不断增多定位的核心问题点如何利用工程现有的区位条件，营造工程的优势？如何弥补地块及周边生活配套严重缺乏给居民生活带来的不便？如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥工程的竞争优势？北部新城中心区域，目前区位整体环境与形象较差地块周边生活、商业配套匮乏，市政配套待建工程南靠养正高中、地块内有生活、教育的公建规划工程周边潜在竞争较多，产品如何定位可使工程在市场中取得先机？工程南侧、东侧、北部为大盘或待开发地块工程的地块犹如一块璞玉，品牌、区政府所在地及区域未来配套开展前景、地块内配套规划及毗邻养正中学是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧〞，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。让我们结合工程所在区域的房地产开展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定工程利润与品牌价值最大化的策略。宏观环境综合审视工程认知与理解房地产市场开展现状及趋势工程定位思路和物业开展建议工程开发主题初探工程总体规划建议本案总体思路(Contents)经济总量不高/人均GDP突破3000美元，房地产处于快速开展阶段长春GDP总量在省会城市中处于中间水平，但GDP在06、07年的快速增长表现出经济上涨的良好势头，同时将带动城市房地产市场的开展；人均GDP超过3000美元，根据国际衡量标准，城市房地产市场处于快速开展阶段，房地产消费需求特征以数量为主，数量与质量并存；第二产业所占比重较高〔50.4%〕，工业化进程迅速，产业结构持续良性调整。投资对区域经济开展拉动明显，消费能力有待提高自2004年开始，固定资产投资呈现爆发式增长，2007年固定资产投资占GDP比重65％，对拉动城市的开展起到了明显的作用，对经济拉动初显领航之势；城镇居民的人均可支配收入持续快速增长，07年同比增幅为12％，处于同类城市上游行列，但绝对值仍较低；由于历史原因城市经济一度缺乏活力，城市居民消费能力有限，但随着产业经济的复苏，城市居民消费能力和消费意识正在逐年提高。城市化进程加速，市场扩容现象明显城市化水平平均增速0.575%，在2006年增速超过3%，城市化率为47.2%。说明自2006年起，城市化开展加速，城市化进程加快以满足城市的开展需求，从而将带动城市整体房地产业的开展；城市化进程处于快速开展阶段，这与城市工业根底雄厚有着密切联系户均人口数呈缩小趋势，家庭结构发生变化，核心家庭正逐渐成为主要的家庭构成。城市开展方向及规划[城市定位]全国重要的汽车工业、农产品加工基地和科教文贸城市；[城市开展方向]长春市“南拓东展，北优西控〞的城市空间开展战略，重点开展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。主城区空间结构为“双心三翼、多组团〞：“双心〞分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼〞分别指西南、东南和东北三个主要城市开展方向，多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式；大力开展工业的战略引擎政策扶持长春政策吉林省政策中央政策振兴老东北工业基地加快产业结构调整和国有企业改革改组改造；着力振兴装备制造业，促进资源枯竭型城市经济转型；全面推进工业结构优化升级，提升和优化第二产业；大力开展第三产业，调整中增加劳动力就业。开展壮大汽车、石化、农产品三大支柱产业；加快开展中西药、电子信息、生物、材料等优势产业；培育开展能源、冾金、建材、轻纺等特色产业。大力开展汽车、食品、光电信息和生物与医药四个主导产业；结合长春城市建设和产业开展，构建主导产业、根底设施、社会事业、生态环境和县域经济五大工程支撑体系；加快产业结构优化升级，进一步提升城市功能。随着工业的快速发展，为城市提供更多就业机会，增加城市的吸纳力，从而对市场的消费需求具有积极的促进作用良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续开展的契机GDP及人均GDP产业结构人均可支配收入总人口非农业人口城市化率市区人口城市化进程加快，对房地产市场需求具有积极的促进作用工业的快速开展，为房地产市场奠定良好的开展根底经济上升良好势头，带动房地产市场快速开展房地产市场开展现状及趋势工程认知与理解宏观环境综合审视工程定位思路和物业开展建议工程开发主题初探工程总体规划建议本案总体思路(Contents)土地供给到达1400万方，房地产开发有明显郊区化趋势按平均容积第1.5计算，在未来3-5年内，将陆续有2100万㎡的商品房上市。预计在2021年，长春市商品房的上市量将到达600～800万㎡。2007年前11个月的商品住宅成交量达551万㎡，预计年底成交量可突破600万平方米，按此销售面积计算，需要3.5年的去化时间。随市场需求的扩容，现在的供给仍然难于满足市场需求。近三年土地出让量相对较大，而土地出让宗数根本保持平稳，单块出让土地面积加大，城市地产开发呈明显的郊区化趋势；未来几年将有近1400万的土地开始陆续开发建设2005、2006年未开发土地约：240万㎡、480万㎡；2007年全年土地出让473万㎡；2021年长春棚改土地为200万㎡。国家对土地的宏观调控开始有所显现。2007年方案供给土地850万㎡；截止至12月14日，土地出让仅为473万㎡。长春市房地产市场供需现状——供需两旺2007年前11个月，长春商品房市场供求比为1：1.06，商品住宅供求比为1：1.16，尚有些供不应求；2007年新开工908.4万㎡，同比增长2.7%；其中住宅754.6万㎡，同比增长0.8%。截止2007年11月，累计可售商品房551.7万平米。因此，从2007年度可售面积来看，2007年的房地产供给相对较低，存在开发商捂盘惜售的现象。商品住宅销售面积由2006年的311万㎡，爆增至2007年前11月的486万，住宅销售增幅高达74.9%，房地交易量的涨幅之大，可见市场的需求迅速扩容，和市场的旺盛需求。套数（套）面积（万㎡）总额（亿元）成交价格（元/㎡）住宅住宅住宅住宅2004年26024—288.7—64.1—2224—2005年20083—217.8—48.6—2231—20063239029591338.7311.277.267.726712515.82007（1～11月）5421846797551.5485.7169.6141.23076.12908.3同比增长率（%）——51.274.972.6100.614.214.7长春市商品房价格稳步上涨，属需求的理性自然上涨长春市的商品房销售价格自2006年起迅速提升。房地产秩序的标准、外埠开发商的介入、市场整体开发水平的提高、中高端产品的大量出现，以及土地、建安等开发本钱的提高，加上城市化进程加快、人均生活水平的提高，都使房价一路看涨。由于属于品质提升和需求拉动的自然上涨，仍在房地产市场理性的上涨区间范畴内。专题研究：需求结构发生转变，大众需求逐渐凸现数据显示，长春市新建商品房供给和销售中：90㎡以下中小户型供给和销售量逐月增加，大户型供给和销售量逐月减少。市场消费结构趋于理性，群众需求成为主流方向。同时，低价位住房比重在减少，高价位住房比重在加大，说明批准预售商品住房的平均价格重心在上移。新建商品住房价格将有小幅上扬的空间。商品房供给和交易均以群众需求为主流市场实际表现：07年户型面积需求有明显回归迹象居民住房消费理念有了积极变化，很多人已经不再盲目贪大。60-90㎡的中小户型将会成为特定人群的主流需求，特别是相同面积可做成三房的户型会成为2021年购房者的首选。2007年1-11月长春市成交登记的90平方米以下的中小户型占商品住房成交总量的26.9%，比去年全年提高近5.1个百分点。小面积户型、总房款少、购置门槛低、投资回报度高等优势，面为众多投资购房者关注的焦点，并迎合了很大一局部目标客群，比方家庭人口很少，经济根底较弱、首次置业的中青年消费者，市场需求较为旺盛。国家90/70〔90平米以下占70%〕政策在地方政府的进一步落实将有效调整市场供给结构，同时也将促进群众需求的快速释放。从工程运营的层面来看，未来的市场竞争将更多的集中于中小户型产品的设计、创新与规划！房地产市场趋势潜在供给呈爆发式增长，但现供给仍然难于满足市场需求长春市房地产市场呈双心两翼开展趋势，近几年城市郊区化进程加快；随着土地、建安等开发本钱的提高，城市化进程加快，人均生活水平不断提高，消费群体购置力加强，房价将继续保持平稳上升态势。市场扩容现象明显区域板块已初步形成，由工程竞争转变为板块竞争，竞争进一步加剧；城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，增加居民对住房要求房产快速开展阶段审视全城，把握城市房产市场的大势；立足板块、方可沉着谋略一域。

下面通过市场板块的横向比照剖析板块特征，从营销全城的角度去关注区域板块之争，探悉板块脉搏，从而发现时机、掘出工程价值之魂！专题研究：宽城区地产格局与发展历程长春市房地产市场板块分布示意绿园区、汽车产业开发区、高新区局部宽城区、局部二道区二道区、经开区南关区局部、高新区局部、净月开发区朝阳区、南关区比照——战略全局之上中部Textinhere北部东部南部城市中心地段，都市核心的中央生活区，拥有丰富的商业资源，根底设施完备，配套齐全，其市场一直备受关注，房价稳步上升。但因中心城区可开发用地较小，工程规模相对较小，而且开发多以高端工程及商务工程为主。区域板块房地产开展相对较缓慢。拥有伊通河的良好资源优势，随着龙嘉国际机场的通航，使得该区位优势凸显。因以旧城区为主，目前房地产工程多为棚户区改造工程，区域房地产属稳步开展阶段。随着市政府的南迁及净月生态城的建设，南部板块依托极好的资源优势，云集数家国家一线的房地产开发商同时打造高端地产工程，强势树立城市居住价格标杆。近几年房地产开展迅速，开发产品多以高端产品为主，成为城市开展的重要房地产板块区域为城市新区，生态优势明显，开展潜力大。从区域投资情况看，长春市资本正逐步向西部转移，从潜在竞争力看，区域毗邻一汽及新建的汽车产业开发园区，居住人口容量大，潜在购置力强，板块内主要以中高档楼盘为主。由于区域市政配套建设较慢，影响了板块房地产的迅速开展。原属老工业区，土地资源丰富，早期因根底设施落后，经济开展缓慢，开发以中端及以下工程为主。随着铁北大开发战略的提出和北部新城建设的实施，区域房地产进入起步开展阶段。但因受区域环境的影响，其区域优势低于西部板块及其它板块。西部回忆——历史之痛铁北板块铁北经济较铁南落后：占宽城区总面积超过80%的铁北财政收入却只占到全区财政收入的40%。铁北生态环境恶劣，经济开展水平低下，具体表达在：环境质量差、污染严重：长春市区各监测点空气质量平均值已符合国家二级标准，而铁北2个监测点监测数据都显示空气质量不达标；目前长春每天都有55万吨左右的污水分别排入流经市区的8条河流之中，这8条河最终都聚集或流经铁北。棚户房较多、棚户区面积较大：棚户区占全市总面积的46%。城市根底设施落后，城市道路等级低。区域之间主干路网尚未形成，断头路、破损路多。铁北区域有街路222条，完好的仅8条。农村面积大，市区面积小。宽城区城市面积仅占全区总面积的8.55%，其他都是农村或城乡结合部。区域居民整体收入水平有限，消费能力低。困惑——生态环境恶劣，经济开展水平低下历史原因、区域环境条件恶劣、经济水平落后等造成长春市民对区域认可度不高！总体思路：打造长春北部现代中心区城市定位：生产开展、生活舒适、生态良好、城市功能完善、人居与投资适宜的新城功能定位：北部门户，重要工业区之一，商品货物集散、交通枢纽、居住中心区之一。思路——开展规划与铁北大开发战略实施北部现代中心区的规划建设，将吸引投资、通过就业人数的增加而产生更多的房地产市场需求，促进区域房地产市场的快速开展。“一轴、两带、三区〞的空间结构体系：“一轴〞：指以人民大街为主线，沿线布置省级行政办公中心、市级商贸中心、区级综合效劳中心。“两带〞：指沿着区内串湖和伊通河两条水系，形成宽城西部生态廊带。“三区〞：将宽城区分割成三个开展区。南部是各项主要功能的综合载体；东部是未来建设用地开展的主要拓展空间，由城市工业区、城市开展备用地和生态湿地组成；西部是乡镇工业农业开展的复合区。希望——区域建设加速开展未来前景看好区域城市根底设施及重点配套的建设加速了北城核心区功能优势的形成，有利于城市核心区居住气氛的形成。区域规划推进北部新城房地产的快速开展，能够逐渐形成长春居住向北迁徙的现象，成为长春的“第二个东南板块〞。随着规划实施：长春站北站的开通、汽车客运站的北迁、北人民大街开通、光复路老商圈的北迁以及规划建设环铁商贸园区将会带动一批购房人群北移，给工程区域开展带来前所未有的时机。区域规划的实施，区域根底设施，生态环境的改善，将为楼盘高档定位提供外部因素支撑，改变铁北房地产市场中低端产品为主的板块形象。宽城区政府的北迁、中心公园的建成将改观铁北地区生态人文环境，吸引和带来更多的市民在此生活和居住，因而带来大量的住房需求。新的规划使城市不断向外扩张，周边县市人群入城经商、定居比例将会提高。影响—区域规划将对区域房产形成利好，未来将形成开发热点新一轮城市规划建设及铁北大开发战略的实施，将会带动一轮新的购房置业投资热潮，并形成区域开发热点；受区域市场环境及规划影响，未来几年区域内房地产投资和商品房市场供给量将持续走高。2021年区域内的开发形式将由中低档次逐渐向中高档次转化，房价仍会呈上涨趋势。区域需求市场将由区域内客户逐渐转向长春市其他城区，甚至吸引大批外地来长打工的置业人群。随着2007年长春市重点开发北部新城，宽城区迎来一个新的开展机遇。证大、华大、吴中等全国性的开发企业的进驻和开发，为宽城区注入了新的活力。外乡的东田、中东等房地产的公司迅速崛起，使得该区域迎来了一个新的春天。趋势——宽城区房地产已步入快速开展阶段2006年，在铁北大开发战略提出伊始，证大光明城、青年城、天朗国际超级大盘先后进入和布局区域市场，铁北开始出现证大光明城和包豪斯国际社区为代表的中高档楼盘，到2007年末均价到达3450元/平方米。2021年宽城全区房地产总开发量要到达400万平方米；保守统计铁北区域将有近100万㎡的商品房同时上市，市场竞争也将白炽化，并成为长春房地产市场的继东南、城西之后的的热点区域。喜忧参半——大盘进入，房价出现上升拐点，同期上市量集中区域外客户对区域的认可度正开始转变阶段居住便利性

01.北部新城核心区的的规划政府行政办公区的规划和搬迁行政事业单位的建成及投入使用02.铁北物流规划与建设站前商圈北拓，打造环铁商贸园及大型商圈08年光复路商圈北迁03.核心区配套建设的实施中心公园、文体中心的打造人民大街的北拓、地铁一号线的规划建设与实施无集中的大型商圈无集中的政商、文体中心无客流较大的运输枢纽交通站宽城区以前是经济落后、交通配套落后的的老城区，居民购房大多为原地居民。随着新城建设和大盘进入，区域楼盘档次已经跳出中低档怪圈，出现中高档楼盘。2021，环线居住扫描南环：代表工程中海城、弗朗明哥虽还未上市，但其综合性高端品质已引起了市场的广泛关注。西环：代表工程绿地长春上海城，最初入市锁定的目标客群是一汽厂区，主打工程品牌，以工程的品质、产品、效劳等多方面在汽群体中取得了较好的口碑。后期在知名度完全翻开的情况下，客源由一汽厂区转而扩大到整个长春市。目前已成为长春西环之代表作。东环：代表工程东方之珠：工程属长春市中高端居住产品，集别墅、多层、小高层于一身，采用现代中式风格，景观与工程建设一同进行，成为了长春市东环线上中高端产品的一大亮点。北环：代表工程乐嘉茗园：位于北环城路中东首座3300元、乐嘉茗园2600元/㎡，销售成绩良好。华大天朗国际浮出水面，受到了市场的普遍关注。由此可见，随着城市的扩张，环线的郊区印象正在逐渐弱化，而环线也在一定程度上成为连接居民跨区域置业的纽带！外环线工程开展研究——外环逐渐成为热点辐射环线跳出区域竞争近年长春城市开展环线递进的特征日益明显，这一点随着环线的不断延伸得到证明，无论是经济文化还是房产开发，都随着环线外扩而不断产生新的热点。城市向北开展，把握南客北迁时机的同时，挖掘环线价值，借北外环横向延伸的可能辐射区域，使目标客群最大程度上跨区域购房成为可能。

躲避同质提升竞争力目前，区域市场及北部环线各工程的开发，无论档次、价格、产品、配套等都根本相同，使得各工程的客户存在严重的交叉现象，造成市场竞争剧烈。

本案要立足区域，利用竞争对手没有做足的方面，走差异化的路线，形本钱案独有的亮点，做出具有特色的差异化产品和居住文化，有效躲避同质化竞争，扩大影响，树立品牌。外环线工程开展研究——借势区位优势，挖掘环线价值宽城区的产品供给模式分析MODELA北部核心区、中高档大盘依傍新城城市效劳中心和配套优势。如：证大光明城。MODELD经济型住宅·地段相对较偏，配套相对齐全，居住气氛较差的经济型住宅产品。如：乐嘉茗园等MODELC复合型60万以上大盘通过工程周边资源及自身内部景观及建筑形态共同营造品质感．建筑形态为多层、小高层等，社区规模大，内部配套完善如：华大天朗国际、东田青年城、美景天城、澳城庄园。MODELB宜居型住宅·处于配套相对较为齐全，居住气氛较为成熟的城市次中心区域的宜居型住宅产品。如：包豪斯、中东首座等。典型案例1：上海证大光明城—核心区百万超级大盘开发商：长春证大置业工程位置：宽城区北亚泰大街以西,九台路以东,铁乙一路以南,庆丰路以北。开盘时间：2007-9-28占地面积：65万平方米；建筑面积：95万平方米面积区间：50-136㎡，主力户型75-85㎡，占一期50%以上价格：3500元/㎡工程评析：工程分三期开发，一期用地面积9.32万平方米，总建筑面积11.45万平方米，位于亚泰大街偏僻位置，共规划23栋多层和3栋高层。所有户型采用正南正北，大开间，小进深，动静分区，全框架结构设计。证大以城市营造商的自身定位，预计5-7年完成，推广主题是北部新城核心区、超百万平米希望之城。推广口号是“为长春未来造一座城。〞证大品牌形象的塑造使其成为目前区域客户理想大盘1.规模，核心区第一超级大盘

2.地段，缔造北城居住核心3.环境紧靠区政府和中心公园紧邻大型商业中心5.配套区内超级会所、大卖场和文化娱乐中心等，缔造生活核心4.生态景观中心公园+主题公园“双景观〞公园模式6.实力=品牌+品质品牌上市公司打造、户型合理、新现代主义风格的社区典型案例2：华大·天朗国际——公园地产模式工程评析：工程今年9月末开始拆迁，分期开发，预计5年完成。前期开发以多层产品为主，后期准备做少量小高层产品；一期户型以60-70平米的面积区间为主。工程一、二两期绝大局部产品将会保守开发做成以符合区域内群众需求的90平米以下中小户型为主。该工程在区域地块打造两个公园，推行公园地产模式。开发商：大连华大房地产开发工程位置：小南街以东、北环城路以南、长哈铁路以西开盘时间：预计08年4-5月开盘占地面积：52万㎡建筑面积：60万㎡面积区间：50-110㎡工程进度：局部地块拆迁价格：预计均价2500元/㎡入市典型案例3：东田·青年城——体育地产+商业地产工程评析：东田青年城工程内配套设施完善：20万平米北城第一商业中心，3公里沿街商铺，5万平米奥林匹克中央公园，北城首座2万平米全民健身中心，2000平米室内游泳馆，2000平米幼儿园，建成后将成为长春市北城集休闲、购物、运动于一体的高品质生态社区。产品形式有多层、高层、小高层组成，预计4—5年全部开发完毕。一期开发建设21栋多层，9栋高层，户型面积65㎡—140㎡之间，预计2021年6月上市。典型案例4：包豪斯国际社区——中档宜居型住宅工程评析：工程位置和根本配套条件较好，2007年7月上市，在证大之前率先打破铁北房价的3000元/㎡大关，做了宽城房价第一个吃蟹者，并获得巨大成功，住宅在短短5个月的时间内便已销售一空，目前只剩余少量商业。开发商：长春森帝房地产开发工程位置：北亚泰大街与长新路交汇处开盘时间：2007-7-8交房时间：2007-12占地面积：3.8万㎡建筑面积：6.6万㎡共718套住宅和2万㎡商业面积区间：55-150㎡；主力为77-90两房两厅价格：3300元/㎡市政配套：市场、医院、学校综上，宽城区房地产工程的表现：性价比高从产品的去化速度情况来看，功能齐全90平米以内的小二房、二房成为此区域需求的主流产品，而面积较大的户型在销售中有一定的抗性存在。区域内群体从购房群体来看，区域内以公务员、产业工人、小营业主和座地户较多，周边低收入人群和外来打工人事。但区域外客源较少。呈两个区间价格范围呈现两个区间：2400-3000元的中低档楼盘，3300-3500元的中档偏高楼盘。调研发现，在销售中面积大、总价偏高会遇到一定的抗性。目标客户群体价格情况主流产品分析：区域高端供应和需求相对很少，中档价位精品住宅是需求主力。而中、低档客户对于住房有着强烈的需求，即需求中低价格的同时，也逐渐要求楼盘具有中高端生活的品位和档次。：专题研究：项目如何寻找竞争中的差异化板块内竞争参考对象的锁定根据工程所在区域、位置、规模，寻找区域周边的有参照和可比的工程，据此将区域内以下楼盘做为本次市场定位参考分析中的主要对象：中高端：上海证大光明城东田青年城中端：华大天朗国际包豪斯国际钻石礼都中东首座低端：美景天城、乐嘉茗园竞争工程根本情况比较开发商品牌方面，2006年以来证大、森帝、华大等外埠开发商相继进入，改变了区域主要以外乡开发商为主的现状，对拉升区域市场的整体开发水平起到很大带动作用。在产品规模方面可以看出，区域内大多数楼盘规模都在20万㎡以上；板块近年土地的规模放量，对于区域内开发商来说区域竞争将更加剧烈，更加白炽化。从工程景观资源看，证大光明城占据了紧邻铁北中心公园的景观优势，华大另辟捷径在工程用地范围内建设了公园，但是由于区域现阶段生活相关配套比较匮乏及经济、环境较差的整表达状，制约了区域地块的开发档次。差异化：挖掘项目稀缺资源，前瞻性的整合——需求强烈的优势配套项目名称开发商产品类型占地（万㎡）建面（万㎡）规划栋数面积区间（㎡）入市时间证大光明城上海证大多层、高层64100一期26栋50-13507-9-28包豪斯国际森帝房产多层、小高层3.86.611栋55-15007-7-8钻石·礼都天元房产多层、小高层1326两期共19栋75-13305-8美景天城澳星海多层4260103栋43-117未开盘东田·青年城星火房产多层、高层4270一期21栋65-140未开盘乐嘉茗园华泰房产多层16.42155栋49-13307-10-14华大天朗国际大连华大多层5262一期20栋50-110未开盘中东首座中东地产多层81025栋60-11007-11-11竞争工程销售情况及目标客户目前区域市场各工程档次差距不明显，价格区间集中，买家交叉现象比较突出，市场竞争剧烈。通过区域内主力户型及其去化速度可以看出，铁北各工程的主流供给面积在75—90㎡〔2房2厅〕左右，此类面积消化速度较快；但同样这也说明区域市场同质化现象比较严重。在客户方面，各工程多数为区域居住型买家：客群以周边工厂企业职工、原地居民及少局部来长打工、低收入人群、小营业主及宽城区的教师、白领和公务员为主。结合实际销售来看，客户多数选择离单位就近的区域选择购房，跨区域购房依然不明显。差异化：强势概念与产品创新是关键，户型方面小二房、小三房是主力项目名称面积区间主力面积主力房型主力销售率目前均价入市时间现销售主力客群证大光明城50-13575-852室2厅98%345007-9-2897%大部分还是区域内的中高档收入者：公务员、老师、白领等。包豪斯国际55-15077-902室2厅100%345007-7-8100以站前商圈附近个体户为主，其他区域客户也有一些，但所占比例不多。钻石·礼都75-1331002室2厅100%335005-897%宽城区光复路、黑水路小营业主和少量区域内的教师、公务员为主要购房客群美景天城43-117902室2厅——2600未开盘——未开盘，但已经进行内部认购，主要面对客群为区域内原住居民。东田·青年城65-140——————----未开盘——面对客群以客车厂和车轮厂员工为主，年龄趋于年轻化，30岁左右为主乐嘉茗园49-13360-702室1厅100%260007-10-1498%大多数为区域内换房族，也有来自外地打工客户和其余区域的低收入人群。天朗国际50-11060-802室2厅——2500未开盘——未售，但就其现有资源来看，主流客群主要面向区域周边的在住居民。中东首座60-11068-902室1厅100%330007-11-1195%客群以项目周边居民为主工程周边潜在竞争情况以上各工程同在北部新城，但开发或者按照开发顺序都是靠近铁南，对本工程直接影响相对不大。但从规模上看，团山地块依托伊通河稀缺资源以及绝对的规模优势将会对区域板块产生重大深远的影响，目前为拆迁阶段。差异化：受大盘威胁和品牌需要，提高产品附加值和竞争力，以规避劣势。项目团山地块金茂地块春铁新城位置北环路以南，伊通河以西，东荣大路以北北十条东至亚泰大街，西至九台路，南至鞍三路开发商万德房地产金茂地产长春铁路房地产占地196.7万㎡，一期88万㎡10万㎡13.1万㎡综上，本案核心价值元素如下：市场面

市场供求关系良好；市场扩容现象明显；区域认知度开始转变，未来前景看好竞争面市场同质化竞争剧烈；市场同期入市量较大；证大光明城对本工程形成的客群争夺与价格压制；促进群众需求的快速释放，未来的市场竞争将更多的集中于精致中小户型产品创新、工程配套整合以及生活理念的塑造；基地面规模优势，具有开展多元化物业的先天条件；品牌优势，为工程提供灵魂和主线；先天基地的优势，有塑造中高端物业的潜质。强势概念与产品创新、利用稀缺资源是本案战略突破的关键以魅力化产品品质超越现有障碍点，以主题开发理念塑造独特生活方式，最终打破市场壁垒由此看来，本工程欲成就功业，必须挖掘市场空白和市场需求兴奋点，以“品牌＋差异化〞策略抢占先机，赢得市场……工程开发主题初探工程认知与理解宏观环境综合审视工程定位思路和物业开展建议房地产市场开展现状及趋势工程总体规划建议本案总体思路(Contents)新一轮的长春城市规划，给这个城市带来了前所未有的的历史机遇；借着“铁北大开发战略和北部新城建设〞的东风，铁北的春天到来了，我们的工程展现出了别样的勃勃生机。同时，我们也应该正视，我们的工程处于铁北北端这个到目前为止正在唤醒市民注意的区域，与生活直接相关的配套还极度匮乏；市场的供给向整个城市集中放量，同时区域的规模开发才刚刚开始。我们可能有理由让人们的目光往北、但又有什么理由让我们的地块对本区域或者邻近区域有一定的感召力？如何才能激发潜在客群的强烈购置欲望和置业激情？我们要做的不仅是08年区域需求的的正常消化，我们更要考虑3、4年周期内的绝对突围！引子本案绝对突围之举—总体定位打造以中高档宜居生活为主，集购物、休闲、娱乐等商业功能为一体，具有“一站式〞教育、节能环保的大型英伦风情国际街区。40万㎡纯粹英伦国际生活街区强势概念与产品创新、利用稀缺资源是本案战略突破的关键英伦风情国际街区是我们摆脱同质化竞争、魅力化产品品质的主题规划理念、以及营造的独特生活方式。节能环保是目前长春市场产品品质创新的一把利剑！“节能环保〞主题定位的阐述与可行性论证论证一：引领长春市场的节能系统打造现代绿色健康住宅随着人们生活水平的不断提高，居住理念也在悄然发生改变，自然、健康、节能的住宅已越来越被人们所接受和喜爱。建设能耗小的健康、舒适、节能住宅，不仅表达在全面引导长春居住理念、在将来满足人们对舒适居住的需求，更是吴中集团对社会可持续开展、改善居住生态环境的高度社会责任感和强烈的品牌意识。论证三：迎合需求、借东风创造全方位示范工程根据我司对长春市场消费理念与需求的调研，人们对舒适型住宅需求的日益提高。产品研发上表达节能省地的设计思想：板式小进深方正户型，多层住宅的保证客厅主卧均为南向，南北自然通风，无通风死角；小高层房型平面合理紧凑，采用中空浮法玻璃窗等，这些举措即节能、提高性价比，又符合长春市民置业选择的特征和潮流。“教育〞主题定位的阐述与可行性论证：古孟母，择邻处。孟母三迁为了孩子教育。现代人对子女教育的渴望更是超越古人。事实证明，教育房地产从广东的碧桂园到桃源居、从长春的万科到中海无不是以此牵住市场鼻子，取得大盘开发的成功。另外，根据我们对区域市场的调研和了解，教育性社区将会直接触动区域内外居民：即减弱对本区域配套匮乏的担忧现状，也实现对良好教育配套渴望的置业需求，直接刺激置业消费。养正新校园投资1.3亿，学校办学规模为50个教学班，2800名学生。挖掘我们的优势：第一所官办学校——养正书院百年历史名校、“长春第一校”美誉长春第四所现代化省级示范性重点高中毗邻百年名校、借势“长春第一校〞“名企+名校〞的模式，即企业配套与名校的优质教育资源、先进教育理念相结合，以“托管〞、“联姻〞等方式建立新的名校，实现名校资源最大化。稀缺的名校资源注定这种“傍〞名校的开发模式仅适用那些附近有名校或者社区规划学校配套的的少数楼盘。整合我们的资源：针对不同的购置人群，对教育配套会有阶梯式的需求。建议引进外省的名校或者长春著名的幼儿园或小学，如省机关直属国际双语幼儿园、树勋小学、第一试验小学、东北师范附小等。引入“名企+名校〞的开发模式重拳突击与名校强强联手，共同推动国际全程教育体系，即是开发商品牌的需要，也是市场销售需要。在规划之初就将从幼儿园到小学的全程教育纳入到整个工程的规划之中。对开发商来说，意味着开发商必须把楼盘的名校含金量办得成色十足，方能真正打响“教育地产〞的牌子。这个工程到底要开发成怎样的楼盘，新景祥公司反反复复在思考：是异国情调还是中国古老的风水建筑文化？还是人文社区？最终我们定位于打造名校名盘，成就现代人文社区，其载体就是教育。只有教育才对工程市场有绝对的感召力！关于节能住宅，我们认为：证大光明城已经先入为主、景观优势明显且存在规模效应，位置上更是截流本工程客源。本工程既要提高市场竞争，又要树立公司和工程在长春的品牌，因而我们选择了环保节能、绿色住宅。科技节能是行业的开发趋势，是开发商树立行业标杆的需要和品牌宣扬的需要。同时节能住宅更是要做足市场热点产品的含金量，提升附加值和竞争力。定位之后的思考：而国际街区的提出，无论是结合生活配套规划所作的规划主张，还是阐释流行国际的建筑形式的特征，实际更是为了迎合市场消费心理和需求特征，以及提升本楼盘复合型的楼盘气质和性价比，同时也是本工程整合和推广的需要。英伦风情英伦风情及其建筑风格英伦小镇建筑风格：灵感来自世界戏剧大师莎士比亚的故土——英伦小镇斯特拉斯福〔Stratford〕，这是一个文化根源很深并与长春市发源地——宽城区的历史开展较为相似的地方。斯特拉斯福小镇风格独特：斯特拉特福德的每个街区中间都有很大的步行商业空间，贯穿整个中心镇区，街区广场有Stratford标志性的现代塑像：象征着高贵典雅、不锈钢的两只天鹅。小镇的这种规划与本案地块条件相符。斯特拉斯福的建筑风格那么是被誉为最富贵族气息的Tudor〔译为都绎〕。Tudor

house,

顾名思义,就是Tudor王朝时期建筑的房屋.

Tudor王朝是英国历史上相对和平繁荣的时期。这一时期的房屋多以厚重的橡木为结构配合砖墙或石灰墙.露在外面的木框多涂着黑漆,形成独特的浪漫外观.

后人承袭这一建筑特色,在现代建筑的外墙加上Tudor式的装饰，演绎成了近现代Tudor

house风格。纯粹的欧式花纹与立柱，英伦式的铜制雕塑，以及调动气氛的风情小品，与考究的Tudor式建筑立面、醇味栏杆等障显建筑的精致与优雅，表达独特的居住品质和档次。2021年拥有悠久历史的Tudor建筑风格与长春城市发源地传奇相遇，这是建筑的交融，更是一次文化的交融。人在铁北，生活在英伦——

对于高层建筑，庄严门廊立柱，简洁的外立面、素雅的色调，气势上峻永有力，新古典且又沉稳，非凡气势之中透显雅致韵味。拉开北城教育地产英伦街区的序幕除了给区域居民带来良好的就学配套环境外、满足人们对稀缺资源的渴望，工程在地块规划上的商业配套优势——英伦国际商街也是消费者选择的另一个重要原因……教育地产：

利用名校效应，实现地块价值和客源最大化结合区位和地块特征，本工程商业整体规划定位：——STREETMALL——

STREETMALL是一个全新的概念创造。英文原意为“购物的林荫道”，被引申为“休憩式商业街区”；

MALL是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合“开放、多元、共享”的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是MALL一但都是在封闭场所内的经营，而STREETMALL则是一种街区之内的开放式经营，具备全新的吸引点；

同时STREETMALL的包容性可以使本案的住宅形态成为其中一个顺理成章的组成部分，使其存在的合理性和市场价值得以提升。STREETMALL内涵及外延STREETMALL是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业街、MALL等多种业态优势，全新整合而产生的一种复合型商业形态；STREETMALL是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐；STREETMALL具有“开放式街区、多元化业态、共享式经营〞的特点，它是一种全新的社区商业形态，是一个建立在居住社区根底上的集成式业态；STREETMALL涵纳居住空间、商业空间、休闲景观等多重空间，并以针对性的景观规划体系使各个局部构建围合成一个整体，能够最大限度的激发消费能量。本案的STREETMALLSTREETMALL将英伦风情与建筑新商业模式融为一体，使整个工程的商业构成和谐统一的新商业业态的英伦国际商街STREETMALL的一般构成STREETMALL休憩式商业街区休闲商业区生活商业区文化商业区通常为情境式、体验式的商业，业态多为休闲娱乐等有特色的主题店，包括餐饮、酒吧、咖啡、茶馆、特色中餐、日韩料理、特色面包房、西点厅等。社区自发形成的生活配套，比方社区超市、服饰、美容美发、书店、烟酒店、干洗店、药店等等生活效劳型商业。本工程商业规划安排地块临街面较多，分别为九台路、北外环、北亚泰大街、铁北支路和二十一路，建议除了沿主干街道建开放式街区外，垂直于九台路的二十一路和垂直于亚泰大街的铁北支路营造开放式风情商业街——生活商街和休闲、文化商街。生活商街的早期开发弥补一期生活根本配套的缺乏，地块第三期开发时同时打造商街升级版——英伦休闲、文化商街，英伦国际商街的全部完成，足以填补社区配套缺乏的现状，实现社区居民一站式生活、休闲、文化的需求。位于一期地块的生活商街有：超市、干洗店、快餐店、美容美发店、药店、烟酒专卖店等，充分保障一期园区居民的生活居住气氛。在安排规划之前，我们先看看地块的开发节奏与分期示意。第一期2021年开发，以多层为主，共计6万方第二期2021年开发，以多层为主，小高层为辅第一期开发的示范性英伦国际商街—生活商业街第三期开发的英伦国际商街—情景式、休闲商业和文化商业街第三期2021年开发，多层花园洋房开发为主第四期2021年左右开发，中高层开发为主，小高层为辅北环路开放式商业根据公建比例大小可考虑保存与否三期一期四期二期工程定位思路和物业开展建议工程认知与理解宏观环境综合审视房地产市场开展现状及趋势工程开发主题初探工程总体规划建议本案总体思路(Contents)依托本案的核心价值元素，

谁将成为我们的核心目标客户？工程客群定位推导目标客户类别锁定：不同的客户会有不同的利益要求，我们将目前市场有需求的大型客户分为五类：A、地段取向型：例如，“我只选择住习惯的铁北板块"；B、价格取向型：例如，“我的预算就是30万以内"；C、品质取向型：例如，“我要求建筑品质要好〞“我要住在离学校近的小区〞D、时间取向型：例如，"我要在2021年内进住"；E、效劳取向型：例如，"我要求购置前、购置中、购置后的良好效劳"细分方案是建立客户买楼时只考虑一个利益要素的前提下进行的，事实上，客户会追求不同的利益组合。例如，地段──价格取向型、地段──质量取向型、地段──时间取向型、地段──效劳取向型等多种演化类型。同时，通过分析我们发现，价格因素和品质因素将是本案的强项，因此我们可以把营销重点放在价格取向型和品质取向型的细分市场上。在这个城市里有这样一群人：他们是------对区域有浓厚的区域情怀、看好北部开展前景或者由于工作原因北迁的新中产阶级北尚阶层——目标客群来源分析宽城区以及市中心中小私营业主25岁-35岁，外地人，这局部人接受教育一般，主要分布在亚泰大街商圈、光复路商圈、黑水路站前商圈，依靠一己之力在长春打拼，做农贸果品蔬菜生意、跑物流等，经过相当年限的积累有了一定的积蓄，希望举家在长春定居，或者因为考虑孩子上学对配套会有一定选择，支付能力较强。棚户区改造及动迁的周边居民

因区域内拆迁或者即将拆迁的居民会考虑重新置业，选择相对好的区位安家落户。他们已经以关于本区域的生活，借区域大开发的东风改善居住条件或者换房，支付能力一般。外来进城置业客群

有一定购房积蓄，具备置业能力，希望从此彻底改善居住条件、成为真正长春居民的人群。年龄在25-40岁之间，已经习惯了本区域的生活和社会环境。游离客户关注和看好本区域未来几年内的开展前景和升值空间，会在开发伊始把购房置业当作中长期投资的一种理财方式，支付能力较强。Diagram2家庭分立2房/3房

Diagram2在消费需求中，抓主力市场时机换房族2房/3房高品质住房消费需求远未满足，刚性需求量大城市新迁入人群：2房/2房自身现状消费心理总价承受力一般，单价承受力较强对高品质生活的向往与自身经济实力之间的矛盾对大户型的需求与总价承受力之间的矛盾喜欢户型功能齐全，面积相对较小。注重住宅的舒适度、品质感、物业管理等；注重购置能够表达身份地位的产品比较容易接受创新产品目标客群需求推断：小二房、小三房宜居户型本工程之主流客群：28～40岁的北尚阶层目标客群需求推断：经济高速增长支撑商品房购置力整体市场预期稳步健康开展中高端市场商品房价格上涨存在经济和市场根底是支付能力较强的置业需求主力军新进入人口本地置业：2房/3房新婚人口比例突显：2房较多高收入阶层需求：3房较多未来市场赋予的战略时机，刚性需求量大，潜在需求客户年轻化趋势明显本工程之主流客层：北尚阶层客群需求描述：涵盖中产阶层低端到高端产品的弹性组合。潜在客群分析结论那么，工程该打造什么样的产品？如何使得工程的产品在满足目标客户需求的前提下，又能有效躲避竞争，实现地块价值最大化？工程产品户型界定：精致小二房、小三房为主力户型的精品住宅户型面积配比首期开发面积区间户型约占比例45～55㎡一房二厅一卫5%65～80㎡二房二厅一卫（小二房）30%85～95㎡三房二厅二卫（小三房）30%100～105㎡三房二厅二卫（精致三房）25%115～125㎡三房二厅二卫（舒适三房）10%65-70平方米两室两厅举例70-80平方米两室两厅举例85-95平方米三室两厅举例100-105平方米两室两厅举例125平方米两室两厅举例户型魅力化建议□多层住宅短进深，客厅、主卧均为南向，南北通风，无通风死角；□有生活阳台或者双阳台、有利观景、又有具有通风和晾晒衣物等实用功能。□顶层送露台、底层带花园，提高楼层价值；□主卧室转角凸窗或休闲阳台□结合立面造型，采用健康大气的外挑飘窗设计；□升级产品户户带花园：考虑入户花园设计，营造出空中花园、立体绿化的社区形象；入户花园示意阳光露台示意工程总体规划建议工程认知与理解宏观环境综合审视工程定位思路和物业开展建议工程开发主题初探房地产市场开展现状及趋势本案总体思路(Contents)国际街区规划理念[传统]功能主义规划的非人性化

随着城市的拓展，众多的商品房小区、洋房社区拔地而起，但常见的小区生活却让人感到压抑：小区内部和外部是完全隔绝的，城市的景观被四处的高墙阻隔。同时，随着社会上功利的东西越来越多，人与人之间变得冷漠，邻里相处多年，很多人甚至不知道对方的名字。因此，开放的规划，赋予多种功能，强调街道的作用，注重街坊邻里的沟通——开展街区住宅，正在成为城市学家、规划师、建筑师们的共同建议。[开展]和谐居住催生“街区地产〞因此，街区生活要“把房子里的人拉出来〞，不以封闭式小区规划来对抗城市：通过街道、广场和公共空间等元素，重新建立内外开合、巧妙相融的街区，传承城市中转淡的人情味和城市习惯。街区的营造，要给予人们精神上强烈的归属感。和谐的尺度，强调交互性，社区是一种综合的社会场所是街区的特点。——“城市是忙碌的，而街区是舒缓的。〞有休闲气质的情趣特色街，品茶、饮酒、谈情说爱，孩子们在公共空间中嬉戏玩耍、邻居们在街边店铺前散步聊天，街坊们在上班途中会意地点头问候……现代时尚的休闲气息在不经意间就渗透在生活之中，让人真正感受到“日子缓缓，生活散散〞。[升华]街区地产，不是简单“回归〞而是开展中的提升——塑造街区生活是居住和生活商业的集中融合，街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，将街区与居住、购物、休闲、娱乐等组合在一起，从建筑规划上创造一种现代城市的居住和生活模式，表达了居住与环境的全新结合关系。它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。——街区住宅代表着城市住宅的开展方向，随着社会的进步与经济开展，这种趋势越来越明显。在欧美许多国家，街区式生活已是人居的主流模式。如伦敦的牛津街、意大利的米兰街区、美国的环球CITYWALK、圣地亚哥霍顿中心、日本惠比寿花园城，都是享誉世界的国际街区。作为40万平米国际风情街区，本案必须表达“住宅与商业共融、居住与生活共生〞的规划理念，又能表达“和谐共生、良性开展、共同繁荣〞国际化生活形态和生活方式，这种理念为街区住宅规划理念街区住宅规划理念根据兴旺国家的开展经验，“纯居住生活区〞的开展模式正逐渐向“居住、生态、健康、商业、效劳和交通〞综合开发模式演变，称为“街区住宅〞规划理念。“街区住宅〞开展新模式是新城市主义思潮，它强调城市功能包括居住、生态、健康、商业、效劳和交通六方面内容。居住——开放的居住理念，营造和谐的友邻生活空间；生态——尊重自然的体验，诗意的栖息之地；健康——注重健康生活品质；商业——完善、便利、成熟的国际街区消费网络；效劳——国际化物业管理水准，人性化的关心之本；交通——城市与生活零距离，安居乐业就在城市中体验。规划原那么●大开放、小围合的组团规划，公共街区开放、组团封闭式管理，组团分区明确，每个组团规模适宜〔5万平米左右〕，识别感、领域感增强。●街区生活配套齐全，主题购物、社区中心、超市、商业餐饮等生活设施一应俱全。●便利商业网点布置分散，每个组团都有属于自己的便利商业范围，并结合组团的进口进行布置，使生活的方便性提高。●主要内部道路的街道气氛浓厚，商业与住宅的关系、交通与生活的关系融洽。——街区布局、大开放、小围合的组团规划原那么——街区住宅的规划要求国际公园生活实际上就是现代化、国际化、强调以“人〞为中心的生活缩影，主要表现在：－强调围合的舒适性；－强调街区的尺度；－强调组团与组团之间的均好性、平等性；－强调建筑的现代元素整合，强调百年建筑责任感。园林规划设计建议根据组团主题规划主题景观+休憩小品，并提高北方水景、园林设施的实用性雕塑、小品——凝固的语言►雕塑小品，是园林景观中凝固的语言，是人类精神世界的舞者;►要根据园林整理风格进行设计，好的设计画龙点睛，给予住户思想启迪。利用地形高差，设计完全自然采光通风的景观车库阳光车库——阳光，在这里可以流到地下园林与地下车库结合，塑造阳光景观车库。结语：

铸就名校名盘

缔造纯粹英伦街区生活梦街区规划理念是我们的诗意栖居之创想。让我们尊重地块、客户、开发商的理念、价值观与梦想。[和谐完美崇高]ThankYou!?房地产筹划大全—房地产市场研究报告?

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