公路局项目定位

公路局项目定位公路局定位介绍目录1234项目周边商业调查项目区域商业分析项目规划定位建议物业经营管理成本核算一、项目周边商业调查①调查范围2011年11月21日到24日在芦淞路各行商业调查访谈。大致的租金状况20-40（元/㎡）品牌商业业态占比业态商家数量比重五金汽配：97家50%建材厨卫：39家20%餐饮：31家15%通讯：5家2.5%超市，便利店：12家5%银行：5家2.5%足浴、网吧、KTV：11家5%非品牌商业业态情况五金汽配、小型餐饮分布最多；其次为厨卫、便利店；再其次就是其他零散的零售业态②调查结果③调查结论分析五金汽摩配等业态占绝大多数比重，居民生活基本购物需求基本满足，休闲娱乐项目稀缺。所处区域商业业态格局

业种分类周边消费需求度现阶段满足度生活配套★★★★★★★★★中高端餐饮、特色餐饮★★★★中低端餐饮★★★★★★★★零售购物★★★☆专业零售（汽配、摩配）★★★★★★★娱乐、休闲类★★★☆教育文化类★★★★★★④部分商家调查走访明细情况店名经营面积月租金月租金单价经营情况天艺宾馆500㎡800016基本维持支出，租金不能太高千禧茶楼约180㎡300015生意不错，消费不高利达摩配店约100㎡220022摩配行业越来越不景气准备转向经营常德土菜馆72㎡220030主要做周边居民，经济实惠为主烟酒坊120㎡350029生意较好，面积无需太大，租金承受能力强湘江涂料约100㎡250025就是针对未来周边的新楼盘开的店新南庄大酒店850㎡2200026同比其他属于较高档的餐饮店楼盘名称租金/平米备注凇亿大厦45--65元因此建材市场群，处在交叉路口，租金较高锻压一带25—35元社区消费为主2碧野华庭20---35元20属亲情价交警队至项目处25—30元商业气氛较差，多为社区配套七中附近35---50元

学生市场，消费人群较丰富奇迹超市160元人气最旺的地段，经营多年，租金最高锦云摩托车大市场60--80元此处邻奇迹超市，楼下有一菜市场，人气较旺锦龙大厦35---45元分岔路口，临近加油站及市场摩托车大市场45--55元作为专业市场，租金较高卫校对面30---45元

学生市场，消费人群较丰富⑤周边各路段临街铺面租金明细通过调查，我们了解到项目周边租金水平不高。其中以奇迹超市及佳乐多超市为中心街面情况实景照片街面行人较少，随机性消费者不多。应该着重引进目的性消费业态门面开间较窄、进深狭长，经营品类单一，需要大型业态填充项目SWOT分析通过对项目的SWOT分析，将项目优劣势进行明确，提供合理的定位方向；同时看准时机抓住机会，提升项目价值；发掘潜在威胁，合理规避风险；通过该业态与项目特点的结合，从而制定出针对性的实施方案。S优势：1、位于芦淞路主干道，交通便利，有22、25、27、28、30、43、4、多趟公交经过，有利于广告投放，提升项目知名度。2、项目单位为公路局，可合理利用，扩大知名度。3、周边有交警大队、公安局、杨柳冲看守所等政府机构，有一定的消费群体。4、周边有几个成熟大中型社区及市7中，居住人口较多。5、项目距株洲服装商圈只有几分钟车程，拥有芦淞服饰商圈大批从业人员消费。W劣势：1、项目位于两个公交站点间，虽有多趟公交路过，但无公交站点。2、周边虽有多个社区，但人流分散。3、周边商业氛围欠佳，业态零散。4、周边环境不佳居民整体消费水平不高。O机会：1、长株潭一体化大趋势，加快株洲城市发展。2、本项目附近无中高档消费场所，可开发，以便于周边需消费人群。3、离南方公司距离不远，可开发消费群体很大。4、临近株洲首个千亿工程——芦淞服饰工业园

1、中国十大最具投资价值的城市2、中南地区最大铁路交通枢纽3、中南地区最大的服装批发集散4、中南地区工业重镇地5、综合实力居中部非省会城市第一6、全国文明城市称号7、国家卫生城市称号

8、国家交通管理模范城市称号8大魅力成就财富新城T威胁：1、曼哈顿项目定位较高，规模较大。2、周边有新的项目待建，市场竞争激烈。二、项目区域商业分析1、大环境商业特点（1）本地块不属于核心商圈，也非大型社区集中地。（2）周边商铺多以小面积单店经营为主，缺乏大型整体商业项目。（3）依附摩托车大市场，周边70%为经营汽配、摩配、五金等业态，行业经营态势低迷。（4）以奇迹超市、佳乐多超市为中心的服务范围，缺乏大型餐饮、休闲业态。2、项目位置商业特点（1）依托摩托车市场，主要经营摩托车配件的零售批发，其他品牌行业几乎空白。（2）项目临街面有近五十米，具有较好的形象展示效果（3）项目处在两个公交车站的中间地段，较为尴尬。（4）紧挨中瑞·曼哈顿项目，既互有带动，又产生竞争。3、项目周边的主要消费人群。（1）周边常驻居民、七中学生；（2）途经的商务人士；（3）机关企业中高层；（4）芦淞市场群经营业主。4、裙楼商业业态分析购物、休闲、衣、食、住一条龙服务

单一产品批零专业卖场附带餐饮复合商业体业态找到相应消费人群消费主题然后针对该主题为核心展开经营综合性商业模式

（1）物业条件分析：这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。（2）商业经营分析：本项目不处在核心零售商业中心，位置相对较偏周边虽然没有大型百货业态，但已存在2家生活超市（佳乐多超市、奇迹超市），周边购物需求已经基本满足；同时，周边流动人口较少，大部分常驻人口都是芦淞市场的从业人员，早出晚归，做综合性商业体将难以为继。（3）市场竞争分析：周边虽然没有大型百货业态，但已存在2家生活超市（佳乐多超市、奇迹超市），周边购物需求已经基本满足，竞争压力太大。结论：综合性商业模式不适合。专业性商业模式（1）开发价值风险分析：需面向成百上千的散户进行招商和销售，招商和销售难度大，后期经营管理难度大，一旦经营不善，商业业态上很难调整，将会长期影响项目的开发收益和物业价值，开发风险性很高。面对的客户群体单一（2）商业经营分析：本项目不处在核心服装市场群内（中心广场及建设路商业街），位置相对较偏；同时因道路较窄，车流的交通组织很不利，货物出行困难较大，缺乏人流和车流的交通组织条件，不利于大型货物进出，不符合专业批发市场的物流要求，商业经营非常不利。（3）市场竞争分析：芦淞服装市场群各类服装服饰业态都接近饱和状态，几乎没有服装专业市场的机会；而摩配市场早已经成型，且经营状态开始下滑。新开发的专业市场总体经营都很不好，市场竞争非常大。结论：专业性商业模式不适合。主题性商业模式（1）开发价值风险分析：

本案为与招商，可定向开发，物业条件可以满足商家要求。开发建设灵活，可根据开发需要灵活掌握销售和持有物业面积，更具主动性。（2）商业经营分析：选择商家灵活，针对市场需求进行招商，确保商业生存力。主招大型业态，更具市场竞争力，同时减少招商及后期管理难度。（3）市场竞争分析：可根据消费人群及周边业态组合的特点，通过业态的灵活性组合，填补消费空白，针对主流客户人群迎合市场需求和创造具备独特竞争力的商业体。结论：主题性商业模式比较适合。三、项目规划定位建议综上所述，我们分析所得，必须选择主题性商业模式进行开发运作。根据该商圈特殊的经营环境，极度缺乏特色餐饮、高档娱乐及大型休闲项目的特点。建议项目针对以下业态定向开发，积极引进品牌商家以补充商圈业态空白。

在株洲最具代表及特色的中高档餐饮有：华天、湘鄂情、国宾、湘菜时代、大中华、惟楚、芙蓉镇、红花树、湘福楼、麒麟阁、大刘食府、大佬食府、外婆湾等。

正餐餐饮吃喝经营及分布状况：正餐餐饮餐饮品牌餐饮类别经营面积人均消费水平分布区域华天高档2000150-400河西湘鄂情高档8000100-400河西国宾高档4000100-300中心湘菜时代高档6000130-150河西大中华高档5000130-150河西荷塘区惟楚中高档7000100-120河西芙蓉镇中高档400080-100河西荷塘区红花树中高档360080-100河西湘福楼中高档240080-100河西麒麟阁中高档200080-100河西大刘食府中高档100050-80河西大佬食府中高档100050-80河西荷塘外婆湾中高档80050-80河西

在株洲最具代表及特色的品牌有：傣妹、重庆人、嘉豪锅未了、金牛角王、上岛、米罗、迪欧、花之林、肯德基、麦当劳、华莱士、桂林人、罗莎台北豆浆、大娘水饺、仙踪林、必胜客等。

休闲餐饮餐饮品牌餐饮类别经营面积人均消费水平分布区域傣妹火锅100030建设路嘉豪锅未了火锅3000-400030新华路金牛角王中西餐150050沿江路上岛咖啡中西餐800-120050建设路米罗咖啡中西餐100050建设路花之林人文茶馆100050建设路肯德基西快餐35030建设路麦当劳西快餐35030建设路桂林人中快餐2000-250030建设路罗莎台北豆浆中快餐200-30030建设路大娘水饺中快餐50020建设路必胜客比萨400-50050-80建设路经营及分布状况：休闲餐饮

株洲休闲娱乐业态主要以KTV、洗浴、足浴、健身等业态为主。其中KTV最具代表性的品牌有：OLALA、大世界、世纪风、阳光、歌乐迪、海联会所、皇家永利等。其中洗浴、足浴最具代表的品牌有：水岸南国、南国雨林、御泉、康卫、阳光、洋洲、鸿远、黄程等。休闲娱乐玩乐品牌娱乐类别经营面积情况人均消费水平位置OLALAKTV700060-100红旗广场大世界KTV100060-100七一路世纪风KTV300060-100河西滨江阳光KTV400060-100河西长江北路歌乐迪KTV400060-100富华商业广场海联会所KTV60-100河西泰山路皇家永利KTV400060-100徐家桥水岸南国洗浴3600200河西长江北南国雨林洗浴5000200荷塘红港路御泉洗浴3000200荷塘新华路康卫洗浴200建设路阳光足浴200070河西河东体育路洋洲足浴160070人民路/河西/东区鸿远足浴70河西黄程足浴70河西休闲娱乐经营及分布状况：

随着株洲城市发展，人均可消费水平提升，高档次、高品质的餐饮已经成为一种必需，休闲餐饮群已成为一种发展的趋势。同时，人们对休闲娱乐的需求也与日俱增。但是，在这种良好的发展态势之下，这类业态几乎全部集中在建设路沿线、河西沿江风光带等地段。项目沿线芦淞路段该类产业几乎一片空白。项目建议：1、项目周边距银行有一定距离，并且无华融湘江银行，而且上面建行也早有扩大意向，一楼本身面积不大可在两家银行选择引进一家，剩下面积可引进一家专卖店（如特步、衣香丽影）。2、项目周边缺乏大中型餐饮项目，二、三楼可引进如参谋天下、迪欧咖啡、花之林等大中型餐饮企业。3、项目周边缺乏大中型娱乐休闲项目，四楼可引进一家KTV（如歌乐迪、东方红日）、洗浴足浴（鸿远足浴、洋洲足浴）。4、5至10楼为公路局办公场地。5、11至25楼可引进连锁酒店与写字楼。（如速8、如家、七天、锦江之星等）业态定位楼层业态面积（㎡）目标客户1层